3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, phần diện tích khác như: cửa hang, ki-
Trang 1sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá
bỏ Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn Xây dựng
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản
lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở
Trang 23.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan quản lý nhà
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
Trang 3Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ
sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà
ở chung có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký quyền sở hữu Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại
đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu đăng ký Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì
cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký
Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng
có trách nhiệm đăng ký
Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ
Trang 4ký Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần Theo quy chế quản lý
và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau
Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích
ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các
hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …)
Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung Thực
Trang 5hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực
2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bÓ nước…
3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…
4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ
để dùng riêng cho gia đình mình
5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung khi chưa có giấy phép xây dựng
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù
đi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó Nghiêm cấm các