Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhà này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc c
Trang 12.2/ Bảo quản sửa chữa:
Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khép kín Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thích ứng với những biến dạng của nền đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý một cách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội Do quan điểm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giá trị công trình cho
kỹ thuật hạ tầng) Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy định đầu tư cho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng
Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thích đáng cho việc chùng tu, bảo dưỡng
Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê Nhiều năm qua nhà nước chưa
có quy chế quản lý dạng nhà này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la:
Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm khung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”… Làm ảnh
Trang 2hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ công trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đô thị
Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đối với công trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho các công trình xuống cấp nhanh chóng
Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu
tư nhân và các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống thoát nước, bÓ phốt ở nhiều khu nhà bị quá tải, thường xuyên ngập úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môi trường
Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụng riêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư
bị các hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất công của chính quyền địa phương và của công ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện
Đi vào thực tế ta thấy đối với các nhà xây dựng trong giai đoạn
1975 – 1988, thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiên nhiều nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế Đối với các nhà khác bao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở Hà Nội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội… Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế Do nhà nước chưa
có quy định rõ ràng và và đầu tư cho công tác trïng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quá trình sử dụng các hạng mục kỹ thuật
Trang 3đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa trïng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước,
xả rác,… đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết
Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do:
Hiện nay chưa có sự quy định rõ rµng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là:
Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật Do đó việc xây dựng kế hoạch trïng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thÓ hiện được
Theo quy định hiện hành thì việc trïng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trïng tu, sửa chữa Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà
Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng
Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hang tháng Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý Mặt khác, một số hộ
Trang 4dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp
Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng
Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng
Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổ chức
Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bình quân mỗi công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khác nhau Ở dưới mỗi xí nghiệp lại có các phòng ban chuyên môn riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có nhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tự chủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhất trong thực hiện chính sách của nhà nước Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng mỗi công ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt là trong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theo nghị định 61/cp Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt động theo mô hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng không đủ kinh phí cho hoạt động , buộc các công ty
Trang 5dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý Do vậy , việc quản lý nhà ë chung cư bị buông lỏng
Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra
nhiều hậu quả nghiêm trọng Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực hiện tốt hơn
2.3/ Các dịch vụ:
Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một trong những giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân Vấn đề đặt ra là phát triÓn chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng cuộc sống Người dân đến định cư tại các chung cư không những được sống trong các căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành, được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong công cộng, vv…
Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình chung cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về
tỷ lệ diện tích cũng như tổ chức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như những phong tục tập quán mang tính truyền thống của các hệ dân cư trú trong chung cư như : không gian đÓ xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian sảnh tầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng những ho¹t động mang tính tập thÓ của cộng đồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của các cháu thiếu