Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay - 21 - 2.2/ Bảo quản sửa chữa: Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khép kín. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thích ứng với những biến dạng của nền đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý một cách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giá trị công trình cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy định đầu tư cho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thích đáng cho việc chùng tu, bảo dưỡng. Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhà này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la: Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm khung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”…. Làm ảnh Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 22 - hng trc tip n kt cu chu lc, gim tui th cụng trỡnh v lm xu i b mt kin trỳc ụ th. Cỏc h dõn tu tin s dng ni, ci to sa cha khi cú s c k thut i vi cụng trỡnh cp in, cp nc, thoỏt nc trong nh, ng thi vi ý thc ca ngi s dng cha cao lm cho cỏc cụng trỡnh xung cp nhanh chúng. Mt khỏc cha xỏc nh c ngha v tham gia ca cỏc h s hu t nhõn v cỏc h thuờ nh ca nh nc trong vic ci to, sa cha, bo trỡ h thng h tng k thut dn n tỡnh trng h thng thoỏt nc, bể pht nhiu khu nh b quỏ ti, thng xuyờn ngp ỳng v mựa ma, gõy mt v sinh mụi trng. Din tớch hnh lang, cu thang, sõn chung, b cỏc h ln chim s dng riờng, nht l cỏc din tớch ti tng mt cỏc khu nh chung c b cỏc h ln chim ci ni din tớch , tỡnh trng qun lý t cụng ca chớnh quyn a phng v ca cụng ty qun lý nh khụng thc hin c, dn n thng xuyờn xy ra tranh chp, khiu kin. i vo thc t ta thy i vi cỏc nh xõy dng trong giai on 1975 1988, thi gian s dng cũn li theo thit k phi l 30 - 40 nm na, tuy nhiờn nhiu nh b lỳn mnh nh khu Thnh Cụng, Ging Vừ H Ni, thi gian s dng ti a ch bng 70% thi gian thit k. i vi cỏc nh khỏc bao gm s nh lp ghộp tm ln H Ni cũn li khu nh Tõn Mai, Tng Mai H Ni. Thi gian s dng thc t cng ch bng 75 80% thi gian thit k. Do nh nc cha cú quy nh rừ rng v v u t cho cụng tỏc trùng tu, bo dng nh k dn n vic trong quỏ trỡnh s dng cỏc hng mc k thut Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - 23 - ó ht niờn hn s dng li khụng c sa cha trùng tu, ch sau 10 nm s dng hu nh ton b h thng k thut nh cp thoỏt nc, x rỏc,. u h hng nng phi sa li gn ht. S d cú nhng hn ch trờn tn ti l do: Hin nay cha cú s quy nh rừ ràng v vic qun lý v s dng chung c, c th l: Cha cú quy nh c th thi gian nh k cho cụng tỏc trùng tu nh chung c cao tng v cỏc cụng trỡnh h tng k thut. Do ú vic xõy dng k hoch trùng tu v d trự kinh phớ cụng tỏc ny cha thể hin c. Theo quy nh hin hnh thỡ vic trùng tu, sa cha phn nh thuc v ch s hu. Tuy nhiờn, phn din tớch s dng chung, cỏc cụng trỡnh h tng k thut cha cú vn bn c th quy nh mc úng gúp kinh phớ trùng tu, sa cha. Mt khỏc vic sa cha trong cỏc cn h hin nay rt tu tin. Mt s h dõn ó t c phỏ c kt cu chu lc gõy nguy him cho c ngụi nh, nhiu h dõn ó t ci ni, ln chim din tớch chung lm nh hng n m quan, gõy khiu kin v lm gim tui th ngụi nh. Bờn cnh ú, kinh phớ thc hin cụng tỏc qun lý, chung tu, sa cha nh chung c cao tng cng ht sc quan trng. Ti mt s khu nh chung c cao tng ó quy nh cỏc h dõn phi úng gúp mt s tin nht nh hang thỏng. D ỏn khu ụ th mi Bỏc Linh m ó quy nh thu 30.000/thỏng nhng qua thc t cho thy s tin ny ch chi cho cụng tỏc qun lý. Mt khỏc, mt s h Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay - 24 - dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp. Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng. Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng. Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổ chức. Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bình quân mỗi công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khác nhau. Ở dưới mỗi xí nghiệp lại có các phòng ban chuyên môn riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có nhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tự chủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhất trong thực hiện chính sách của nhà nước. Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng mỗi công ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt là trong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theo nghị định 61/cp. Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt động theo mô hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng không đủ kinh phí cho hoạt động , buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham gia các dịch vụ kinh doanh xây Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay - 25 - dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý . Do vậy , việc quản lý nhà ë chung cư bị buông lỏng . Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực hiện tốt hơn. 2.3/ Các dịch vụ: Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một trong những giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân. Vấn đề đặt ra là phát triÓn chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng cuộc sống. Người dân đến định cư tại các chung cư không những được sống trong các căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành, được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong công cộng, vv… Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình chung cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tích cũng như tổ chức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như những phong tục tập quán mang tính truyền thống của các hệ dân cư trú trong chung cư như : không gian đÓ xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian sảnh tầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng những ho¹t động mang tính tập thÓ của cộng đồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của các cháu thiếu . được thực hiện tốt hơn. 2.3/ Các dịch v : Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một trong những giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân. Vấn đề. của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng. Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo. Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay - 21 - 2.2/ Bảo quản sửa chữa: Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo