Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 36 S T T Hạng mục Đvò tính Diện Tích Tầng Diện tích kinh doanh Diện Tích Khu phụ Ghi chú Diện tích sàn xây dựng m2 5.212 2.957 2.255 Số tầng Tầng 4 Chiều cao tầng m 3,30 Tầng 1: Khu Siêu Thò - Thương Mại M2 1.052 803 249 46 gian hàng + Khu vực kinh doanh m2 803 + Khu phụ m2 249 Tầng 2: Khu Siêu Thò - Thương Mại m2 1.004 755 249 55 gian hàng + Khu vực kinh doanh m2 755 + Khu phụ m2 249 Tầng 3: Khu Văn Phòng m2 1.052 803 249 10 phòng làm việc + Phòng làm việc m2 803 + Khu phụ M2 249 Tầng 4: Khu Văn Phòng M2 1.052 596 456 08 phòng làm việc + Phòng làm việc + Phòng họp+Hội trường M2 596 + Khu phụ M2 456 Tầng hầm M2 1.052 0 1.052 + Bãi để xe M2 924 + Buồng thang+Phòng kỹ Thuật- Bảo Trì M2 128 II Khu Khách Sạn A (11 tầng) Diện tích xây dựng M2 490 Diện tích sàn xây dựng M2 4.592 2.883 1.709 Số tầng Tầng 11 Chiều cao tầng m 3 Tầng 1 M2 490 361 129 + Khu vực Đại Sảnh M2 128 + Khu Cafe-Bar M2 233 + Khu phụ M2 129 Tầng 2 M2 490 238 252 + Phòng họp M2 94 + Hội nghò M2 144 + Khu phụ M2 252 Tầng 3 M2 490 222 268 + Văn phòng làm việc M2 222 + Khu phụ M2 268 Tầng 4 M2 490 312 178 A - Phòng ngủ M2 222 7 phòng Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 37 S T T Hạng mục Đvò tính Diện Tích Tầng Diện tích kinh doanh Diện Tích Khu phụ Ghi chú Trong đó + Phòng ngủ Loại I M2 42 1 Phòng + Phòng ngủ Loại II M2 52 2 phòng + Phòng ngủ Loại III M2 128 4 phòng B – Café sân thượng M2 90 c – Khu phụ M2 178 Tầng 5 đến 9 (5 tầng) M2 1.530 1.250 280 45 phòng Mỗi tầng có: M2 306 250 56 9 phòng/tầng + Phòng ngủ Loại I M2 42 1 phòng/tầng + Phòng ngủ Loại II M2 208 8 phòng/tầng + Khu phụ M2 56 Tầng 10 M2 306 250 56 + Khu vực Xông hơi-massage M2 250 + Khu phụ M2 56 Tầng 11 M2 306 250 56 + Khu Karaoke M2 250 + Khu phụ M2 56 Tầng hầm M2 490 0 490 + Bãi để xe M2 442 + Buồng thang+Phòng kỹ Thuật- Bảo Trì M2 48 III Khu Khách sạn B (17 tầng) Diện tích xây dựng M2 696 Diện tích sàn xây dựng M2 12.400 8.014 4.386 Số tầng tầng 11 Chiều cao tầng M 3,30 Tầng 1 M2 696 494 202 + Khu vực Đại Sảnh M2 192 + Khu nhà hàng M2 302 + Khu phụ M2 202 Tầng 2 M2 568 410 158 + Nhà hàng + Cafe-Bar M2 410 Kể cả Bếp + Khu phụ M2 158 Tầng 3 M2 696 405 291 + Văn phòng làm việc M2 128 + Phòng họp lớn M2 225 + Phòng GĐ + Tiếp khách M2 52 + Khu phụ M2 291 Tầng 4 M2 696 405 291 + Phòng họp nhỏ M2 128 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 38 S T T Hạng mục Đvò tính Diện Tích Tầng Diện tích kinh doanh Diện Tích Khu phụ Ghi chú + Phòng họp lớn M2 225 + Phòng khách M2 52 + Khu phụ M2 291 Tầng 5 đến 15 (11 tầng) M2 7.656 5.280 2.376 165 phòng Mỗi tầng có: M2 696 480 216 15 phòng/tầng + Phòng ngủ Loại I M2 60 1 phòng/tầng + Phòng ngủ Loại II M2 30 1 phòng/tầng + Phòng ngủ Loại III (30m2/phòng) M2 390 13 phòng/tầng + Khu phụ M2 216 Tầng 16 m2 696 510 186 + Khu vực Xông hơi-massage m2 510 + Khu phụ m2 186 Tầng 17 m2 696 510 186 + Khu Karaoke + Cafe sân thượng m2 510 + Khu phụ m2 186 Tầng hầm m2 696 0 696 + Bãi để xe m2 648 + Buồng thang+Phòng kỹ Thuật- Bảo Trì m2 48 (Bảng 4: Bố trí diện tích dự án – trích số liệu bảng thiết kế dự án Công ty Biti’s) II.4 Các thông số về kinh doanh: Chúng ta xem xét tại thò trường Tỉnh Lào Cai đang có nhu cầu về loại hình dòch vụ nhằm cung cấp những phương tiện, cơ hội các doanh nghiệp trong nước xuất khẩu hàng sang Trung quốc và ngược lại. Các nhu cầu đó được xác đònh bao gồm : - Văn phòng tư vấn về những kinh nghiệm lónh vực kinh doanh thương mại qua các hoạt động như nghiên cứu, cung cấp thông tin kinh tế về thò trường Trung Quốc, quảng cáo, xúc tiến thương mại với các doanh nhân Trung Quốc. - Văn phòng đại diện giới thiệu trưng bày sản phẩm của các nhà đầu tư trong nước nhằm mở rộng thò trường tiêu thụ xuất khẩu sang thò trường Trung Quốc – được đánh giá là tiềm năng với dân số và tăng trưởng kinh tế liên tục trong nhiều năm qua. - Nhu cầu du lòch – giải trí – khách sạn tại biên giới cửa khẩu Lào Cai – Hà Khẩu nơi có nhiều thắng cảnh đẹp như Sapa, Bát Xát …với khí hậu ôn hoà của miền núi và trung du thu hút rất nhiều khách tham quan trong thời gian qua cũng như trong tương lai sắp tới. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 39 Sau khi xác đònh được nhu cầu và khả năng đầu tư của Công ty,từ đó xác đònh được doanh thu, chi phí dự kiến đạt được dựa trên số liệu cơ sở từng dự án từng năm trong giai đoạn khai thác. II.4.1 Dự kiến chi phí : Theo phương án TTTM cửa khẩu quốc tế Lào Cai công ty Biti’s tức chủ đầu tư ba dự án là xây dựng Khu siêu thò và văn phòng cho thuêâ, khu khách sạn 11 tầng và 17 tầng sau khi đã đầu tư xây dựng, trang trí nội thất (lát nền, trần thạch cao, vách kính, sơn nước, hệ thống vệ sinh, điện nước, hệ thống kỹ thuật âm thanh, ánh sáng, thang máy, máy lạnh) của cả ba dự án . Biti’s sẽ đứng ra quản lý chung các hoạt động kinh doanh tại khu thương mại như tổ chức công tác bảo vệ an ninh, thanh toán các khoản tiền điện, nước ở các khu vực chung. Sau đó bàn giao mặt bằng cho bên khách hàng (khai thác kinh doanh) tiếp tục đầu tư trang thiết bò phục vụ kinh doanh như bàn ghế, quầy tủ kệ, vi tính, điện thoại, trang trí, trong phạm vi diện tích thuê cho phép và phù hợp với qui hoạch chung, không làm cản trở tầm nhìn của các gian hàng khác trong khu thương mại. Khách hàng tự trang bò hệ thống thiết bò và tự thanh toán các dòch vụ liên quan cho gian hàng của mình thuê. Giá cho thuê được tính trên số m 2 xây dựng của từng khu, tuy nhiên có những khoản chi phí không thể tính toán chi tiết khối lượng, từng mục chi tiết theo hạng mục từng khu do các chi tiết thiết kế liên hoàn và đồng bộ, nhiều chi tiết liên kết dính liền nhau giữa 3 khu 4,11 và 17 tầng như : móng, đà, cột, chi tiết trang trí, đại sảnh, hầm, trang trí ngoại thất, kiến trúc toàn khu, chi phí quản lý, tiếp thò và hìnht hành dự án… các chi phí của những chi tiết trên sẽ được phân bổ theo diện tích sàn xây dựng. II.4.1.1 Chi phí khấu hao: Toàn bộ vốn đầu tư được phân bổ căn cứ vào các hạng mục đầu tư xây dựng và trang thiết bò từng khu: khu thương mại (4 tầng), khu khách sạn A (11 tầng) và khu khách sạn B (17 tầng) theo phương pháp khấu hao đều các năm : Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 40 Đơn vò tính : 1.000.000 đồng STT Hạng mục đầu tư Số năm khấu hao Khu 4 tầng + tầng hầm Khu 11 tầng Khu 17 tầng Tổng cộng Diện tích sàn xây dựng (m 2 ) 5,212 4,592 12,400 22,494 1 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 13,229 17,695 46,970 77,894 2 - Hệ thống điều hòa không khí 7 3,548 3,460 9,617 16,625 3 - Thang máy 15 581 1,200 1,323 3,104 4 - Máy phát điện (không VAT) 15 381 380 750 1,511 5 - Thiết bò PCCC, chống sét 5 782 689 1,860 3,331 6 - Hệ thống truyền thông 5 400 550 900 1,850 Tổng cộng 18,921 23,974 61,420 104,315 Đơn giá đầu tư / m 2 : 3.6303 5.2208 4.9532 4.6980 Chi phí xây dựng cơ bản được khấu hao trong thời gian 25 năm được phân bổ theo diện tích xây dựng từng khu; Chi phí trang thiết bò như hệ thống điều hoà không khí, thang máy, máy phát điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống truyền thông camera được khấu hao từ 5 đến 15 năm. II.4.1.2 Chi phí hoạt động: Các chi phí hoạt động dự kiến khi dự án hoàn tất và đi vào khai thác kinh doanh dựa trên cơ sở Công ty Biti’s đầu tư hoàn thành các khu và đứng ra quản lý chung các hoạt động kinh doanh tại khu thương mại nên việc dự toán chi phí hoạt động bao gồm khoản mục sau: * Chi phí lương nhân viên quản lý: dự toán căn cứ vào sơ đồ cơ cấu tổ chức dự kiến trong điều kiện tự khai thác kinh doanh khu thương mại- siêu thò (4 tầng), cho thuê hoàn toàn khu khách sạn A (11 tầng) và khu khách sạn B (17 tầng), đồng thời thực hiện các chức năng xúc tiến thương mại. SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC DỰ KIẾN TẠI TTTM CỬA KHẨU LÀO CAI HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ (Tổng Cty Biti’s) BAN GIÁM ĐỐC PHÒNG KT - TC PHÒNG KINH DOANH PHÒNG NL&HC ĐỘI BẢO VỆ Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 41 Bảng thuyết minh sơ đố cơ cấu tổ chức tại TTTM Cửa khẩu – Lào Cai. - Ban Giám Đốc: gồm Giám Đốc và Phó Giám Đốc thường trực - Phòng KT- TC: Kế toán Trưởng, kế toán tổng hợp, 2 kế toán viên, 1 thủ quỹ kiêm TSCĐ - Phòng Kinh Doanh: Trưởng phòng, Phó phòng, 4 nhân viên xúc tiến thương mại, 3 nhân viên kinh doanh - Phòng TC&HC: Trưởng Phòng, Phó Phòng, 1 nhân viên hành chánh, 1 nhân viên tổng đài, 1 nhân viên quản trò mạng, 4 nhân viên bảo trì điện nươc kiêm cung tiêu (2 người/ca, 2 ca/ngày), 4 nhân viên tiếp tân, tạp vụ, 1 nhân viên chăm sóc và bảo vệ cây xanh. - Đội bảo vệ: Đội trưởng, 2 đội phó kiêm trưởng ca trực Caamera, 20 nhân viên bảo vệ (10 người/ca, 2 ca/ngày), 2 nhân viên giử xe. - Tuyển dự phòng 10 nhân sự gồm tất cả các bộ phận. Tổng cộng 55 nhân sự trong đó, trừ Ban Giám Đốc & Kế toán trưởng, tất cả các nhân viên còn lại tuyển dụng tại Lào Cai. Sau đó sẽ tiến hành đào tạo tại TP.HCM, Hà Nội, Lào Cai. Lương bình quân 2.000.000 đồng/tháng * 55 người = 110.000.000 đồng. - Các chi phí khác như : + Chi phí tiền điện (gồm điện chiếu sáng tại các khu vực chung, điện lạnh và điện thang máy) được tính toán trên cơ sở dự kiến số KW tiêu thụ của từng khu và đơn giá hiện hành.trong từng khu xác đònh số bóng đèn (thang máy, điện lạnh ) từng tầng và công suất tiêu thụ/bóng (điện năng tiêu thụ/thang máy, điện năng tiêu thụ/máy lạnh, điện lạnh), thời gian sử dụng trong ngày. từ đó xác đònh được KW tiêu thụ nhân với đơn giá sẽ tính được chi phí tiền điện dự kiến hoạt động từng tháng, hoặc xác đònh mức tiêu hao KW điện theo m 2 . + Chi phí tiền nước : xác đònh nhu cầu sử dụng m3/ngày, số người dự kiến hoạt động trong Trung tâm Thương Mại và Khu khách sạn. + Chi phí bảo hiểm hỏa hoạn được tính toán bằng xác đònh nguyên giá công trình + TSCĐ, tỷ lệ bảo hiểm được xác đònh là 0.2%/năm + Chi phí bảo trì, bảo quản : được tính toán trên khối lượng xây lắp công trình và tỷ lệ bảo trì là 0.5%/tháng nhằm sửa chữa, duy tu cảnh quang cũng như công trình từng dự án. + Chi phí quảng cáo tiếp thò hàng năm: được xác đònh dựa trên tổng chi phí quảng cáo tiếp thò trong năm và phân bổ từng dự án theo diện tích sàn xây dựng. + Chi phí khác (dự phòng phí) chiếm 10% so với tổng chi phí hoạt động trong năm. Các chi phí mang tính chất quản lý chung toàn khu như : chi phí nhân viên, chi phí bảo hiểm hoả hoạn, chi phí quảng cáo tiếp thò…sẽ được phân bổ theo diện tích sàn từng khu khi xác đònh chi phí hoạt động trong năm khai thác dự án. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 42 II.4.2 Dự kiến doanh thu: Dự kiến giá thuê mặt bằng theo trình tự sau : Đối với khu thương mại và văn phòng cho thuê căn cứ vào sơ đồ bố trí gian hàng cho thuê và phân loại gian hàng theo các tiêu chuẩn ưu tiên của các gian hàng nằm ngoài mặt tiền và tầng trệt của khu siêu thò. Đơn giá cho thuê chỉ tính cho diện tích kinh doanh,nhưng phải chòu cho diện tích công trình phụ với tỷ lệ thuận diện ích thuê tương ứng. Đối với khu khách sạn cho thuê căn cứ vào tính chất thuê của dòch vụ khách sạn bao gồm cả các công trình phụ và đơn giá cho thuê dự kiến tính đều cho các diện tích sàn xây dựng. Đơn giá cho thuê được xác đònh theo phương pháp xác đònh doanh thu hoà vốn theo khấu hao và chi phí hoạt động hàng năm của dự án. II.4.3 Kế hoạch vay vốn và trả vốn vay : Tổng số vốn vay dài hạn là 53.484 triệu đồng được phân chia theo từng năm và phân bổ từng khu chức năng theo số liệu bảng thuyết minh sau: - Năm thứ nhất : 7.034 triệu đồng - Năm thứ hai : 15.701 triệu đồng - Năm thứ ba : 9.090 triệu đồng - Năm thứ tư : 21.659 triệu đồng Dự kiến lãi suất cho vay dài hạn là 9.6%. Bảng thuyết minh kế hoạch vay vốn và trả vốn vay như sau: ĐVT: 1.000.000 đồng Năm Kế hoạch vay Kế hoạch trả lãi vay Kế hoạch trả vốn gốc Khu Siêu thò Khu KS A Khu KS B Khu Siêu thò Khu KS A Khu KS B Khu Siêu thò Khu KS A Khu KS B 1 2,537 3,535 962 244 339 92 2 6,923 8,778 - 908 1,182 92 3 9,090 908 1,182 965 1,032 2,318 4 21,659 781 960 3,044 1,331 2,541 5,271 5 641 716 3,044 1,458 2,634 5,977 6 487 463 2,367 1,486 2,855 6,049 7 319 189 1,605 1,614 1,965 6,557 8 141 827 1,754 6,455 9 - - 785 1,402 Cộng 9,460 12,313 31,711 4,429 5,030 12,036 9,460 12,313 31,711 (Bảng 6: Kế hoạch vay vốn và trả lãi vay – trích số liệu Công ty Biti’s) . 3,535 962 244 339 92 2 6, 923 8,778 - 908 1,182 92 3 9,090 908 1,182 965 1,032 2,318 4 21 ,65 9 781 960 3,044 1,331 2,541 5,271 5 64 1 7 16 3,044 1,458 2 ,63 4 5,977 6 487 463 2, 367 1,4 86 2,855 6, 049 7. 2 16 Tầng 16 m2 69 6 510 1 86 + Khu vực Xông hơi-massage m2 510 + Khu phụ m2 1 86 Tầng 17 m2 69 6 510 1 86 + Khu Karaoke + Cafe sân thượng m2 510 + Khu phụ m2 1 86 Tầng hầm m2 69 6. 1,4 86 2,855 6, 049 7 319 189 1 ,60 5 1 ,61 4 1, 965 6, 557 8 141 827 1,754 6, 455 9 - - 785 1,402 Cộng 9, 460 12,313 31,711 4,429 5,030 12,0 36 9, 460 12,313 31,711 (Bảng 6: Kế hoạch vay vốn và trả lãi