Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 29 b. Hạn chế về cơ sở Hạ Tầng : + Hệ thống đường giao thông vận chuyển hàng hoá từ các tỉnh phía Nam, Miền Trung, Hải Phòng, Hà Nội đi Lào Cai được thực hiện chủ yếu bằng đường ôto và đường sắt, tuy nhiên đường sắt chỉ phục vụ nhu cầu đi lại của hành khách và vận chuyển hàng với khối lượng rất ít. Hiện nay hệ thống đường ôtô chưa đáp ứng tiêu chuẩn là đường xuyên Á, có 4 làn xe, để đảm bảo nhanh chóng và an toàn trong vận chuyển hàng hoá, nên việc vận chuyển hàng hoá hiện nay gặp nhiều khó khăn, chi phí vận chuyển tốn kém, ảnh hưởng đến yếu tố cạnh tranh. + Kết cấu cơ sở hạ tầng ngay tại Lào Cai còn kém, nếu không được đầu tư kòp thời sẽ ảnh hưởng đến mãi lực của dự án. Đây là điểm đặc biệt trọng yếu quyết đònh đến sự thành – bại của dự án do phụ thuộc rất nhiều vào tiến độ đầu tư và sự tham gia kinh doanh của các đối tác. + Cơ sở hạ tầng của Tỉnh Lào Cai đang được chính quyền Lào Cai thực hiện đầu tư, nâng cấp hầu hết để xứng tầm trở thành Thành Phố Lào Cai. Tuy nhiên, nguồn vốn để thực hiện đồng loạt các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng là rất lớn, phụ thuộc vào nguồn vốn huy động của tỉnh, kêu gọi đầu tư, vì vậy nó sẽ ảnh hưởng đến việc triển khai đồng bộ và kế hoạch nâng cấp cơ sở hạ tầng theo đònh hướng phát triển tỉnh Lào Cai, Vì vậy, ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư của các doanh nghiệp. c. Hạn chế cuả thò trường : + Quy mô vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn chậm, rủi ro về nguồn vốn đầu tư cao nếu có biến động khủng hoảng về tài chính. đồng thời việc huy động nguồn vốn từ bên ngoài để đầu tư dự án cũng gặp những khó khăn nhất đònh do thò trường đầu tư đòa ốc mới phát triển mạnh trong những năm gần nay, còn bò ảnh hưởng tâm lý không tốt đối với các nhà đầu tư tài chính về đầu tư đòa ốc trong những năm trước nay thông qua việc phá sản của Công ty Epco, Minh Phụng, Huy Hoàng… + Việc gia tăng cạnh tranh trong lónh vực đầu tư xây dựng và cho thuê mặt bằng từ các doanh nghiệp Trung Quốc có thế mạnh lớn về vốn đầu tư, đặc biệt tại khu vực Hà Khẩu – Lào Cai về các cao ốc, khu thương mại chưa có, nhưng với tiềm năng phát triển của thò trường, việc đầu tư cao ốc và khu thương mại là không tránh khỏi làm tăng nguy cơ rủi ro cho dự án. d. Hạn chế cuả Biti’s : + Biti’s với kinh nghiệm 20 năm trong lónh vực sản xuất và kinh doanh giày dép, với mối quan hệ tốt và nhận được sự ủng hộ của chính phủ Việt Nam và sự quan tâm của chính phủ Trung Quốc. Tuy nhiên, đối với lónh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản còn chưa nhiều kinh nghiệm và tính Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 30 chuyên nghiệp, vì vậy việc triển khai ít nhiều còn gặp lúng túng nhất là tổ chức trong giai đoạn khai thác dự án để đạt hiệu quả cao nhất. e. Hoá giải các rủi ro : Các rủi ro trên có thể xảy ra đối với dự án, mỗi rủi ro đều có ảnh hưởng nhất đònh đến thành công của dự án. Vì vậy, dự đoán trước những khó khăn, rủi ro có thể xảy ra cho dự án để có biện pháp khắc phục, thay đổi phù hợp để đảm bảo được tính khả thi, ổn đònh lâu dài của dự án : + Dự án TTTM Lào Cai được chính phủ Việt Nam và tỉnh Lào Cai ủng hộ, cũng là bộ mặt của nước Việt Nam nói chung và của tỉnh Lào Cai nói riêng đối với nước bạn Trung Quốc, sự thành công của dự án sẽ là động lực để các công ty khác quyết đònh đầu tư tại Lào Cai đúng theo chính sách phát triển của tỉnh Lào Cai, vì vậy việc áp dụng chính sách ưu đãi riêng cho Dự án Trung tâm Thương mại là cần thiết để thu hút các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc đến hoạt động và khai thác tại Dự án này, cũng như để đánh giá các chính sách ưu đãi của tỉnh Lào Cai có thực sự thu hút được các doanh nghiệp đến đầu tư hay không. + Với kinh nghiệm của các tập đoàn nước ngoài chuyên nghiệp trong lónh vực khai thác hoạt động của các dự án sau khi hoàn thành đang được nhiều dự án áp dụng, cụ thể một trong số các dự án chủ đầu tư không phải là đơn vò khai thác như : Toà nhà Etown của Ree, toà nhà Bitexco tại TP.HCM, khách sạn Sofitel – Hà Nội…. việc giao cho các tập đoàn này tổ chức khai thác một cách chuyên nghiệp sẽ tạo sự thành công của dự án và tối đa hoá hiệu quả mang lại của dự án. Qua đó Biti’s sẽ học hỏi được nhiều kinh nhiệm trong tổ chức, quản lý, khai thác dự án. + Nghiên cứu các chính sách ưu đãi giữa Việt Nam và Trung Quốc để kiến nghò lên chính quyền Lào Cai kòp thời các chính sách không còn thu hút nhà đầu tư hay đang là khó khăn cho các nhà đầu tư để nhanh chóng thay đổi phù hợp, thu hút ý đònh đầu tư của các doanh nghiệp vào Lao Cai. Như vậy, Chính quyền Lào Cai muốn các chính sách ưu đãi của Tỉnh đến được các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc và thực sự thu hút các doanh nghiệp thì phải thông qua Dự án TTTM để quảng cáo, vì vậy sự gắn kết chặt chẽ giữa chính quyền Lao Cai và Trung Tâm Thương mại để đưa ra chính sách phù hợp là hoàn toàn xảy ra. Khi đó Trung tâm Thương mại thực sự là đòa điểm giao thương hàng hoá giữa các doanh nghiệp. + Biti’s với mối quan hệ rộng với các tập đoàn Trung Quốc như tập đoàn lớn nhất Trung Quốc : Tân Huy Vọng, Tập đoàn Trung Sơn, Hải Ngoại Quảng Đông…cũng như quan hệ tốt với chính quyền các tỉnh Quảng Châu, Trung Sơn Trung Quốc, nhất là sự kiện thủ tướng Trung Quốc đến thăm chính thức Công ty Biti’s vào năm 1999, đã tạo sự tin tưởng của chính quyền Trung Quốc và các doanh nghiệp Trung Quốc khi làm ăn với Công ty Biti’s, nhiều tập đoàn muốn hợp tác liên doanh với Biti’s để khai thác thò trường Việt Nam. Vì vậy, Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 31 sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tại Trung Quốc đến Lào Cai để đầu tư thông qua hoạt động của Trung tâm Thương mại, giãm mức rủi ro không có đơn vò khai thác, hoạt động trong dự án. + Phương án dự phòng những rủi ro nếu xảy ra là thực hiện hợp tác với chính quyền Lào Cai trong việc đầu tư vốn, xây dựng và khai thác Trung Tâm Thương Mại theo đúng đònh hướng phát triển của tỉnh lào Cai và xem dự án Trung Tâm Thương Mại như công trình của Quốc gia, thực hiện các chính sách ưu đãi của nhà nước và chính quyền cho Trung Tâm Thương mại, thu hút các nhà đầu tư đến hoạt động, đầu tư tại Trung tâm Thương Mại và đầu tư tại Lào Cai. II.3 Giới thiệu qui mô dự án II.3.1 Vò trí đầu tư: - Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai xây dựng trong khu quy hoạch tổng thể Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai, được UBND Tỉnh Lào Cai phê duyệt, tọa lạc tại Phường Lào Cai - Thò xã Lào Cai - Tỉnh Lào Cai cách Trạm Kiểm Soát Liên Ngành 60m về phía Nam, kẹp giữa đường Nguyễn Huệ (đã mở rộng) và đường bờ Sông Hồng. - Đây là vò trí cửa khẩu quốc tế có hướng nhìn đối diện với Hà Khẩu – Tỉnh Vân Nam - Nước Cộng Hoà Nhân Dân Trung Hoa. - Diện tích đất qui hoạch: 8.069 m2 (trong đó diện tích vườn hoa : 1.151 m2, diện tích khuôn viên công trình : 6.918 m2) - Diện tích đất xây dựng: 2.496 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng toàn bộ Công trình : 22.204 m2 Trong đó: - Tổng chiều cao nhà 4 tầng : 16.5m - Tổng chiều cao nhà 11 tầng : 40.3m - Tổng chiều cao nhà 17 tầng : 60.7m II.3.2 Chức năng dự án : Đây là công trình kiến trúc đa chức năng, đáp ứng được nhiều yêu cầu phục vụ kinh doanh như: Siêu thò, du lòch, khách sạn, cao ốc văn phòng, ngân hàng, vui chơi giải trí, dòch vụ khác… Phân khu chức năng: Công trình bao gồm 3 hạng mục chính như sau: - Khu siêu thò và văn phòng cho thuê với qui mô 1 tầng hầm và 4 tầng lầu, diện tích sàn xây dựng 5.212 m 2 : + Khu thương mại để các doanh nghiệp trưng bày, quảng cáo, giới thiệu sản phẩm, bán hàng trực tiếp. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 32 + Khu siêu thò với hình thức tự chọn đa dạng hoá mặt hàng trong và ngoài nước. + Khu văn phòng cho thuê để các doanh nghiệp làm công tác giao dòch, xúc tiến thương mại. + Khu dòch vụ: Bưu điện phục vụ thông tin liên lạc, báo chí, dòch vụ thanh toán qua ngân hàng, cửa hàng dược . . . + Khu cho thuê tổ chức các hội nghò, hội thảo phục vụ các doanh nghiệp trong ngoài nước. + Tầng hầm: bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo trì. - Khu khách sạn A với qui mô 11 tầng (3 sao), diện tích sàn xây dựng 4.592 m 2 gồm các chức năng sau: (Căn cứ vào tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn ban hành kèm theo Quyết đònh 02/2001/QĐ – TCDL ngày 27/04/2001, của Tổng cục Du lòch). + Khu vực làm dòch vụ tiếp đón và làm thủ tục cho khách du lòch trong và ngoài nước (Trung tâm Lữ Hành). + Khu khách sạn 52 phòng với các dòch vụ tiện nghi đáp ứng nhu cầu ở 2 mức: khá và cao cấp, hoặc có thể làm cao ốc văn phòng cho thuê (khi có nhu cầu). + Khu nhà hàng và các dòch vụ ăn uống đáp ứng phục vụ hơn 100 khách. + Khu dòch vụ giải trí karaoke, xông hơi, massage. + Các phòng hội nghò đáp ứng yêu cầu các đoàn khách sử dụng hội thảo với sức chứa 150 người/phòng. + Tầng hầm : bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo trì. - Khu khách sạn B với qui mô 17 tầng (3 sao), diện tích sàn xây dựng 12.400 m 2 gồm các chức năng như sau: (Căn cứ vào tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn ban hành kèm theo Quyết đònh 02/2001/QĐ – TCDL ngày 27/04/2001, của Tổng cục Du lòch). + Khu khách sạn 165 phòng với các dòch vụ tiện nghi đáp ứng nhu cầu ở 2 mức: từ khá đến cao cấp hoặc có thể sử dụng làm cao ốc văn phòng (khi có nhu cầu). + Khu nhà hàng và các dòch vụ ăn uống phục vụ đáp ứng trên 300 khách. + Khu dòch vụ giải trí karaoke, xông hơi, massage, cafe sân thượng. + Các phòng hội nghò đáp ứng yêu cầu các đoàn khách sử dụng hội thảo với sức chứa trên 150 người /phòng. + Tầng hầm : bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo trì. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 33 II.3.3 Mức đầu tư : - Tổng kinh phí đầu tư phân chia theo hạng mục công trình như sau: (ĐVT: 1.000.000 đồng) Stt Nội dung Siêu thi &Văn Phòng Khách sạn A (11 tầng) Khách sạn B (17 tầng) Tổng Cộng I Đầu tư xây dựng cơ bản 17.855 24.244 63.038 105.137 1 Giá trò xây lắp 8.870 13.531 36.852 59.253 2 Trang thiết bò 5.692 6.279 14.450 26.421 3 Chi phí quản lý dự án 2.141 2.913 7.543 12.597 4 Lãi vay trong thời gian xây dựng 1.152 1.521 4.193 6.866 Tỷ lệ vốn vay trong vốn đầu tư 50,00% 50,00% 50,00% Tỷ lệ lãi vay/năm 9,60% 9,60% 9,60% Nhu cầu vốn năm thứ nhất 4.831 6.731 1.740 Số phải vay năm thứ nhất 2.537 3.535 962 Lãi vay năm thứ nhất 244 339 92 Nhu cầu vốn năm thứ hai 12.938 16.375 - Số phải vay năm thứ hai 6.923 8.778 - Lãi năm thứ hai 908 1.182 92 Nhu cầu vốn năm thứ ba 17.215 Số phải vay năm thứ ba 9.909 Lãi năm thứ ba 965 Nhu cầu vốn năm thứ tư 40.273 Số phải vay năm thứ tư 21.659 Lãi năm thứ tư 3.044 II Chi phí tuyển dụng và đào tạo 666 83 83 832 III Chi phí tiếp thò DA 400 300 300 1.000 IV Trang thiết bò phục vụ kinh doanh 2.132 2.125 5.652 9.909 Tổng Cộng chi phí (I+II+III+IV) 21.053 26.752 69.073 116.878 (Bảng 1: Kinh phí đầu tư theo hạng mục công trình – trích số liệu Công ty Biti’s) Tổng kinh phí đầu tư cho toàn bộ dự án dự kiến là 116.878 triệu đồng, trong đó: Khu Siêu thò và Văn phòng cho thuê là 21.053 triệu đồng Khu khách sạn A (11 tầng) là : 26.752 triệu đồng Khu khách sạn B (17 tầng) là : 69.073 triệu đồng Nội dung khoản mục đầu tư như sau: + Giá trò xây lắp dự án bao gồm : Chi phí đấu thầu, chi phí tư vấn giám sát (phần móng cọc và phần hoàn thiện), chi phí xây dựng (khảo sát đòa chất, thiết kế dự toán, gói thầu móng, gói thầu phân thân, gói thầu phần hoàn thiện), hệ thống nhôm kính, giàn trang trí ngoài rời kiểu không gian… + Chi phí trang thiết bò bao gồm : Hệ thống điều hoà không khí, thang máy, máy phát điện, PCCC, chống sét, hệ thống truyền thông, camera, truyền hình. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 34 + Trang thiết bò phục vụ kinh doanh (do đối tác đầu tư): 9.909 triệu đồng. Các đối tác kinh doanh được xác đònh là các doanh nghiệp thuê văn phòng đại diện và các đối tác thuê gian hàng trưng bày, triển lãm. + Chi phí tuyển dụng và đào tạo bao gồm : Chi phí tuyển dụng nhân sự tại đòa phương, đào tạo chuyên môn tại Công ty và các trường tại đòa phương. + Chi phí tiếp thò dự án gồm các chi phí hội chợ, triển lãm, tuyên truyền, quảng cáo, tiếp thò, xúc tiến các hoạt động thương mại trong và ngoài nước để giới thiệu tiềm năng Lào Cai và quy mô hoạt động của dự án. + Chi phí quản lý dự án : bao gồm chi phí quản lý dự án trong thời gian xây dựng, thẩm đònh thiết kế mỹ thuật, chi phí mời thầu, chi phí bảo hiểm công trình, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bò, dự phòng phí… + Chi phí lãi vay trong trong thời gian xây dựng : 6.068 triệu đồng theo kế hoạch vay từng năm và ước tính lãi suất cho vay 9,6%/năm, đây là khoản lãi bò mất vì nguồn vốn dự án được tài trợ bằng cách vay ngân hàng. Do đó xem như là chi phí sử dụng vốn khi quyết đònh đầu tư vào dự án. II.3.4 Nguồn vốn đầu tư ĐVT: 1.000.000 đồng PHÂN LOẠI ĐẦU TƯ THEO NGUỒN VỐN HUY ĐỘNG STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng cộng 1 Số tiền vay dự kiến 7,034 15,701 9,090 21,659 53,484 2 Vốn tự có 6,943 15,794 9,090 21,658 53,485 3 Đầu tư TTB phục vụ KD (vốn đối tác) 4,257 5,652 9,909 TỔNG KINH PHÍ ĐẦU TƯ 13,977 35,752 18,180 48,969 116,878 (Bảng 2: Kinh phí đầu tư theo nguồn vốn huy động – trích số liệu Công ty Biti’s) Trong tổng số vốn đầu tư 116.878 triệu đồng, dự kiến: + Vay Ngân hàng: 53.484 triệu đồng (lãi suất tạm tính là 9,6%/năm tại Ngân Hàng Công Thương Việt Nam). + Vốn tự có: 53.485 triệu đồng. + Vốn kinh doanh của đối tác: 9.909 triệu đồng. II.3.5 Chi tiết kế hoạch đầu tư: ĐVT: 1.000.000 đồng Stt Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng cộng I Khu siêu thò và văn phòng thuê 5.075 15.978 - 21.053 1 Trang thiết bò cơ bản - 5.692 - 5.692 2 Xây dựng 4.831 7.246 - 12.077 Trong đó - - - - - Xây dựng 4.431 6.580 - 11.011 - Chi phí tiếp thò dự án 200 200 - 400 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 35 Stt Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng cộng - Chi phí tuyển dụng, đào tạo 200 466 - 666 3 Lãi vay trong thời gian xây dựng 244 908 - 1.152 4 Trang thiết bò phục vụ kinh doanh - 2.132 - 2.132 II Khu khách sạn 11 tầng 7.070 19.682 - 26.752 1 Trang thiết bò cơ bản - 6.279 - 6.279 2 Xây dựng 6.731 10.096 - 16.827 Trong đó - - - - - Xây dựng 6.556 9.888 - 16.444 - Chi phí tiếp thò dự án 150 150 - 300 - Chi phí tuyển dụng, đào tạo 25 58 - 83 3 Lãi vay trong thời gian xây dựng 339 1.182 - 1.521 4 Trang thiết bò phục vụ kinh doanh - 2.125 - 2.125 III Khu khách sạn 17 tầng 1.832 92 18.180 48.969,2 69.073,2 1 Trang thiết bò cơ bản - - 14.450 14.450 2 Xây dựng 1.740 17.215 25.823 44.778 Trong đó - - - - - Xây dựng 1.740 17.040 25.615 44.395 - Chi phí tiếp thò dự án - 150 150 300 - Chi phí tuyển dụng, đào tạo - 25 58 83 3 Lãi vay trong thời gian xây dựng 92 92 965 3.044 4.193 4 Trang thiết bò phục vụ kinh doanh - - - 5.652,2 5.652,2 IV TỔNG KINH PHÍ ĐẦU TƯ (I+II+III) 13.977 35.752 18.180 48.969,2 116.878,2 (Bảng 3: Chi tiết kế hoạch đầu tư theo từng dự án – trích số liệu Công ty Biti’s) II.3.6 Bố trí chi tiết các khu chức năng S T T Hạng mục Đvò tính Diện Tích Tầng Diện tích kinh doanh Diện Tích Khu phụ Ghi chú Tổng Diện tích đất m2 5.200 không tính tiểu công viên Diện tích xây dựng m2 2.238 Mật độ xây dựng % 43,04% Tổng diện tích sàn xây dựng m2 22.204 13.854 8.350 I Khu Siêu Thò - VP cho thuê Diện tích xây dựng m2 1.052 . - - 14. 450 14. 450 2 Xây dựng 1.740 17.2 15 25. 823 44.778 Trong đó - - - - - Xây dựng 1.740 17.040 25. 6 15 44.3 95 - Chi phí tiếp thò dự án - 150 150 300 - Chi phí tuyển dụng, đào tạo - 25 58. thuê 5. 0 75 15. 978 - 21. 053 1 Trang thiết bò cơ bản - 5. 692 - 5. 692 2 Xây dựng 4.831 7.246 - 12.077 Trong đó - - - - - Xây dựng 4.431 6 .58 0 - 11.011 - Chi phí tiếp thò dự án 200 200 - 400 Trung. - 2.132 - 2.132 II Khu khách sạn 11 tầng 7.070 19.682 - 26. 752 1 Trang thiết bò cơ bản - 6.279 - 6.279 2 Xây dựng 6.731 10.096 - 16.827 Trong đó - - - - - Xây dựng 6 .55 6 9.888 - 16.444 -