Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 43 Đối với dự án khu siêu thò,văn phòng cho thuê và khu khách sạn A (11 tầng) lãi vay trong thời gian xây dựng 2 năm, đối với dự án khu khách sạn B (17 tầng) lãi vay trong thời gian xây dựng là 4 năm, còn lại là lãi vay phải trả và nợ gốc phải trả trong thời kỳ dự án đi vào hoạt động. Để đảm bảo dòng tiền tích luỹ thu được của từng dự án phải đảm bảo kế hoạch trả vốn gốc và lãi vay theo bảng kế hoạch trên. Ta sẽ thẩm đònh và phân tích điểm hoà vốn trả nợ trong phần sau. II.4.4 Xác đònh lãi suất chiết khấu : - Phân tích hiệu qủa của dự án nhằm xác đònh dự án đó có khả thi không tức là hoạt động dự án mang lại lợi nhuận như mong muốn cho các nhà chủ đầu tư. Trong khi lập kế hoạch đầu tư cần xem xét đến cách thức tài trợ vốn cho dự án được xác đònh bằng cách nguồn vốn vay (ngắn hạn hoặc dài hạn), vốn cổ phần (nếu là công ty cổ phần). Tỷ lệ % giữa vốn vay và vốn tự có của chủ đầu tư rất quan trọng vì sẽ ảnh hưởng đến mức lãi suất tính toán khi xác đònh chỉ tiêu hiện giá ròng NPV của dự án đồng thời cũng là tỷ lệ so sánh với chỉ tiêu tỷ suất thu lợi nội bộ IRR khi thẩm đònh dự án. - Lãi suất chiết khấu của dự án tức là chi phí sử dụng vốn của dự án đó. Mỗi nguồn vốn huy động để sử dụng đều phải tốn một số chi phí. Chi phí đó gọi là giá sử dụng vốn. - Có thể xem một cách khá đơn giản giá sử dụng vốn chính là lãi suất tiền gửi ngân hàng vì nếu đầu tư bằng vốn tự có, chủ đầu tư xem việc bỏ vốn đầu tư như là việc gởi vốn trên thò trường vốn lúc đó mức lãi suất sinh lợi ít nhất phải lớn hơn hoặc bằng lãi suất tiền gửi. - Nếu công ty sử dụng vốn vay, dự án đó sẽ chòu ảnh hưởng của lãi suất vay (thông thường lãi suất vay > lãi suất gửi) và chòu ảnh hưởng của thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (do theo qui đònh hiện hành lãi suất tiền vay không chòu thuế – nó được xem như là khoản chi phí trong giá thành sản phẩm hàng năm của dự án). - Sử dụng vốn vay còn ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án đặc biệt là mức độ rủi ro của dự án, nếu không có rủi ro thì giá sử dụng vốn vay thấp hơn mức lãi suất vay và ngược lại có rủi ro khi giá sử dụng vốn vay cao hơn mức lãi suất vay. Giá sử dụng vay vốn là chỉ tiêu tính lãi suất chiết khấu dòng tiền khi dự án đó có vay vốn và thường được tính là giá sử dụng vốn vay sau thuế. Theo bảng chi tiết kế hoạch đầu tư tổng số vốn vay của Công Ty Biti’s là 45.586 triệu đồng theo tỷ lệ 1 : 1 với vốn tự có công ty. Với giả thuyết lãi suất cho vay dài hạn của ngân hàng đang áp dụng là 9.6% / năm và lãi suất tiền gởi tiết kiệm là 7%/năm. Ta tính được chi phí sử dụng vốn đối với dự án này như sau: i c = VTC * i gửi + VDV * i vay * (1-TR) VTC + VDV Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 44 Ta có i c = {(53.484 * 7%) + 53.484 * 9.6%( 1-0.28)} / (53.484+53.484) = 8,3% / năm. Dòng tiền tệ của dự án được chiết khấu hoặc tích lũy để tính các giá trò tương đương. Những giá trò tương đương này phụ thuộc không chỉ vào qui mô của dòng tiền tệ vào khoảng thời gian tính toán mà còn phụ thuộc vào mức lãi suất. Lãi suất tính toán không chỉ là phương tiện để tính các giá trò tương đương mà còn là “ngưỡng” để chấp nhận hay bác bỏ một dự án đầu tư. Để dự án có khả thi thì chỉ số IRR của dự án phải lớn hơn 8,3%. II.5 Thẩm đònh tài chính dự án đến các quyết đònh đầu tư và hợp tác kinh doanh trong điều kiện xác đònh và điều kiện bất đònh. Thông thường một chương trình đầu tư sẽ gồm một số công trình đầu tư có liên hệ với nhau trong cùng một dự án duy nhất. Đôi khi có ý kiến đề nghò rằng trong những dự án tổng hợp như vậy, cách thẩm đònh đúng đắn nhất là cách xem xét dự án như một dự án toàn thể và bỏ qua việc xem xét từng thành phần dự án. Lập luận như trên không đúng và dễ dẫn đến việc thẩm đònh không chính xác thiếu tính khả thi do không xem xét và đánh giá được những thay đổi nhỏ về lợi ích và chi phí có liên quan đến từng thành phần nhỏ hoặc công trình nhỏ của dự án để xác đònh xem nó làm tăng hay giảm lợi ích của dự án. Do vậy trong phần này ta sẽ lần lượt phân tích từng chỉ tiêu tài chính của từng dự án riêng lẻ. Theo các phương pháp đã trình bày ở chương I nhằm xem xét, đánh giá từng dự án có hiệu quả không? Mang lại những lợi ích gì cho chủ đầu tư cũng như phát sinh những rủi ro, thiệt hại và đònh hướng phát triển dự án của công ty đối với những lợi ích hoặc rủi ro trên. II.5.1 Thẩm đònh tài chính dự án khu siêu thò và văn phòng cho thuê (4 tầng) II.5.1.1 Xác đònh doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng : Nguyên tắc xác đònh doanh thu, chi phí cho thuê hàng tháng dựa trên cơ sở cung cầu của thò trường và chi phí hình thành dự án cũng như chi phí hoạt động khai thác hàng năm. Xác đònh giá cho thuê hoà vốn theo chi phí : Chi phí khấu hao toà nhà 4 tầng: ĐVT : đồng STT Hạng mục đầu tư Số năm khấu hao Khu 4 tầng Khấu hao theo năm Khấu hao theo tháng Diện tích sàn xây dựng (m2) 5,212 1 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 13,229,000,000 529,110,000 44,090,000 2 - Hệ thống điều hòa không khí 7 3,548,000,000 506,850,000 42,230,000 3 - Thang máy 15 581,000,000 38,730,000 3,220,000 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 45 4 - Máy phát điện (không VAT) 15 381,000,000 25,400,000 2,110,000 5 - Thiết bò PCCC, chống sét 5 782 ,000,000 156,400,000 13,030,000 6 - Hệ thống truyền thông 5 400,000,000 80,000,000 6,660,000 Tổng cộng 18,921,000,000 1,336,550,000 111,370,000 Giá thành xây dựng/m2 3,660,000 256,437 21,370 (Bảng 7: Chi tiết khấu hao toà 4 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động toà nhà 4 tầng: ĐVT : đồng Stt Chỉ tiêu ĐVT Đơn giá/tháng I Chi phí hoạt động 1 Điện Đồng 92,864,800 + Số Kw tiêu thụ Kw 66,332 - Điện chiếu sáng (2.900 bóng*34w/h*12h*30ngay/1000) Kw 35,492 - Điện lạnh(20 máy*5.6kw/h*8h*30ngay) Kw 26,880 - Điện sử dụng tháng máy(2cai*5.5kw/h*12h*30) Kw 3,960 + Đơn giá/kw đồng 1,400 2 Nước sử dụng 5,000,000 3 Chi phí quản lý phân bổ (60%) 66,000,000 - Số lượng người 55 - Lương/người người 2,000,000 4 Bảo trì thiết bò 72,810,000 - Tổng giá trò thiết bò đồng 5,692,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% -Tổng chi phí xây dựng đồng 8,870,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% 5 Bảo hiểm 2,427,000 - Tổng giá trò thiết bò đồng 5,692,000,000 - Tỷ lệ % % 0,2% -Tổng chi phí xây dựng đồng 8,870,000,000 - Tỷ lệ % % 0,2% 6 Chi phí khác (dự phòng phí ) 23,910,180 - Tỷ lệ % 10.00% Tổng cộng 263,011,980 Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 50,463 (Bảng 8: Chi tiết chi phí hoạt động toà 4 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 46 Chi phí hoạt động toà nhà được xác đònh là chi phí đều hàng năm trong suốt thời gian hoạt động dự án. Xác đònh doanh thu toà nhà 4 tầng : Cở sở xác đònh doanh thu khu siêu thò và văn phòng cho thuê dựa giá vốn theo chi phí hoạt động và chi phí xây dựng tính trên m2, từ đó tham chiếu qua khảo sát thực tế về giá cho thuê siêu thò và văn phòng tại các khu vực khác như : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM. - Chi phí khấu hao /m2 : 21,370 đồng - Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 50,463 đồng Tổng gía thành khái toán : ~72.000 đồng/m2 Tổng diện tích sàn xây dựng là 5.212 m2, trong đó diện tích kinh doanh 2.957 m2, diện tích công trình phụ như hành lang, tầng hầm, nhà vệ sinh…là : 2.255m2. do vậy chi phí đầu tư công trình phụ được phân bổ vào diện tích kinh doanh chính để xác đònh giá cho thuê hoà vốn. Giá cho thuê hoà vốn tính trên diện tích kinh doanh : 72.000 x (5.212 / 2.957) = 126.907 đồng/m2 ~ 127.000 đồng/m2. Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích cho thuê Doanh thu hoà vốn = 127.000 đồng/m2 * 2.957 m2 = 375.539.000 đồng Lợi nhuận dự kiến ngành kinh doanh Trung tâm thương mại,siêu thò, dòch vụ dự kiến là 20%-25%. Giá cho thuê bình quân dự kiến : 127.000 x (1+20%) = 152.000 đồng/m2. Giá cho thuê dự kiến sẽ cố đònh trong 2 năm đầu sau đó sẽ tăng 10% trong các mỗi 2 năm sau. Doanh thu cho thuê bình quân /tháng = 152.000 x 2.957 = 449.464.000 đồng. Căn cứ vào chỉ tiêu doanh thu, chi phí, ta tính toán các chỉ tiêu sau : - Chỉ tiêu thời gian đầu tư , xây dựng dự án : 2 năm. - Thời gian phân tích dự án : 25 năm - Chỉ tiêu đầu tư : chi phí xây dựng, trang thiết bò. Vốn tự có, vốn vay và lãi vay trong thời gian xây dựng. - Dòng tiền hoạt động trong thời gian khai thác dự án gồm các chỉ tiêu sau: + Doanh thu + Chi phí : Chi phí hoạt động, chi phí khấu hao + Lãi trước thuế và lãi vay = Doanh thu – chi phí + Lãi vay phải trả (theo kế hoạch vay và trả nợ vay – bảng 8) + Thuế thu nhập : theo thuế suất ưu đãi là 20%, và được m,iễn thuế trong 3 năm đầu từ khi có lãi , sau đó giảm 50% cho 7 năm tiếp theo. + Lãi sau thuế = lãi trước thuế – lãi vay Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 47 + Dòng tiền tệ ròng dự án = Lãi sau thuế + khấu hao + lãi vay (thu hồi hoàn vốn) + Kế hoạch trả nợ vay : lãi vay phải trả, vốn gốc phải trả, vốn gốc còn phải trả + Dòng tiền tích luỹ (dòng tiền ròng của dự án sau khi trừ lãi vay). + Lãi suất chiết khấu: 8,3% (theo mục 7) dùng để xác đònh giá trò tương đương NPV + Dòng tiền thu tích luỹ hàng năm : tích luỹ tiền thu được qua các năm + Số tiền cần phải bù đắp vốn đầu tư = vốn đầu tư ban đầu – dòng tiền thu tích luỹ hàng năm. - Chỉ tiêu NPV : được xác đònh bằng dòng tiền ròng của dự án chiết khấu về năm 0 theo lãi suất chiết khấu. - Chỉ tiêu IRR của dự án : được xác đònh dựa trên dòng tiền tệ ròng của dư án. - Tỷ số lợi ích – chi phí : giá trò hiện tại của thu nhập hàng năm chiết khấu về năm 0 - chi phí hàng năm của dự án chiết khấu về năm 0 theo tỷ suất chiết khấu là 8,3%. - Thời gian thu hồi vốn là số năm tại đó số tiền cần phải bù đắp vốn đầu tư bằng 0. (đính kèm phụ lục số 1 : “Kết quả thẩm đònh phương án kinh doanh khu siêu thò và văn phòng cho thuê) Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện xác đònh: - Thời gian hoàn vốn của dự án là 10 năm với đời sống của dự án được chọn là 25 năm. - Với lãi suất chiết khấu đã được xác đònh ở mục (7) là 8,3% theo cơ cấu nguồn vốn là vốn tự có và vốn vay là 1 :1 các số tiền thu được trong tương lai được tính các giá trò tương đương theo chỉ tiêu hiện giá ròng NPV là 3.448 triệu đồng. - Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR là 10% lớn hơn tỷ suất chiết khấu 8,3%. - Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) là 1,2 lớn hơn 1. Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện bất đònh: Các chỉ tiêu tính toán ở trên được xác lập trên cơ sở dự đoán là toàn bộ khu siêu thò và văn phòng cho thuê đều hoạt động 100% công suất và giá thuê bình quân là 152.000đồng/m2, tuy nhiên việc dự tính giá thuê có thể biến động theo nhu cầu của thò trường và diện ích cho thuê có thể thấp hơn do vậy để đảm bảo độ tin cậy của dự án ta phải đưa ra nhiều phương án giá khác nhau và nhiều công suất cho thuê khác nhau để khẳng đònh hiệu quả của dự án bằng cách phân tích độ nhạy với nhiều phương án giá và nhiều công suất hoạt động từ đó nhận xét, phân tích các kết quả thu được do biến động của giá cả và công suất hoạt động nhằm giúp Công ty có sự chú ý quan trọng trong quá trình dự án đi vào hoạt động. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 48 - Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm đều bằng 3.156 triệu nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 3.594 triệu - Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 ở mức cao nhất là 5.074 triệu đồng nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 3.594 triệu - Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê và công suất cho thuê . BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 4 TẦNG DT(m 2 ) Gía cho thuê 130,000 140,000 150,000 160,000 170,000 100% 17 13 10 8 7 90% 24 19 14 11 9 85% 24 18 14 11 80% 24 24 18 14 75% 24 24 18 70% 24 24 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV DT(m 2 ) Gía cho thuê 130,000 140,000 150,000 160,000 170,000 100% (3,843) (491) 2,789 6,088 9,398 90% (8,515) (5,224) (2,151) 819 3,779 85% (7,784) (4,695) (1,816) 983 80% (10,348) (7,418) (4,523) (1,816) 75% (10,164) (7,418) (4,695) 70% (10,348) (7,784) BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR DT(m 2 ) Gía cho thuê 130,000 140,000 150,000 160,000 170,000 100% 6% 8% 10% 12% 14% 90% 2% 5% 7% 9% 11% 85% 3% 5% 7% 9% 80% 1% 3% 5% 7% 75% 10% 3% 5% 70% 1% 3% (Bảng 9 : Phân tích độ nhạy khu 4 tầng) Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 49 Qua các bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, chỉ tiêu hiện giá ròng và tỷ suất thu lợi nội bộ ta có các trường hợp tốt nhất và xấu nhất như sau : - Nếu mức giá cho thuê 140.000đồng/m2 dự án không khả thi mặc dù diện tích cho thuê có thể đạt được 100% ( NPV = -3,843 triệu) - Tương tự nếu mức giá 150.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê là 100% - Tương tự nếu mức giá 160.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 90%. - Tương tự nếu mức giá 170.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 85%. Việc xác đònh mức giá cho thuê là rất quan trọng đối với dự án khu siêu thò và văn phòng cho thuê theo như phân tích ở trên do vậy để đảm bảo chọn mức giá cho thuê bình quân theo các chỉ tiêu phân tích là 150.000 đồng/m 2 dựa trên cơ sở so sánh giá cả thò trường tại các khu vực và triển vọng của dự án theo kết quả khảo sát thông tin giá tại các thành phố, khu vực trọng điểm như sau : Một số thông tin về thò trường cho thuê nhà văn phòng, siêu thò : Tại TTTM Tây Nguyên: Biti's đã cho trên 20 đối tác thuê các gian hàng theo mức giá sau: Đối với khu Thương mại: có chừa lối đi lại, bao gồm máy lạnh: 146,000đ/m2/tháng Đối với khu Văn phòng (tầng 03) tính bao nguyên tầng 492 m2 51,700đ/m2/tháng Tại Lào Cai: Các mức giá cho thuê về nhu cầu nhà văn phòng, mặt bằng kinh doanh tại Lào Cai từ 60.000 đồng/m2/tháng đến 70.000 đồng/m2 tháng đối với kết cấu nhà cấp 3 – 2 tầng, tuy nhiên không đảm bảo đủ quy mô và tương xứng cho việc thiết lập văn phòng tầm cở để thực hiện công tác xúc tiến thương mại cho các doanh nghiệp. Tại Hà Khẩu – Trung Quốc Giá cho thuê mặt bằng: 50 NDT/m2/tháng tương đương 100.000 VNĐ/m2/tháng, tuy nhiên cơ sở vật chất chưa xứng tầm kinh doanh Quốc tế, mức giá cho thuê các hoạt động kinh doanh dòch vụ thương mại khác 60 NDT/m2/tháng tương tương 120.000 VNĐ/m2/tháng, tuy nhiên mức giá này chưa bao gồm chi phí về diện tích phụ, điện nước, bảo quản hàng hóa tại khu vực kinh doanh. Tại Hà Nội: Giá cho thuê mặt bằng kinh doanh văn phòng tại khu vực quận Đống Đa là 150.000 đồng/m2/tháng. Giá cho thuê mặt bằng tại Hà Nội :khu Siêu thò Tràng Tiền từ 160.000 đồng – 260.000 đồng/m2/tháng, Trung tâm Thương mại Tháp Đôi-Bà Triệu 20USD-25USD/m2, tuỳ theo vò trí, đòa điểm kinh doanh và diện tích thuê. Tại Đà Nẵng: . 160,000 170 ,000 100% (3,843) (491) 2 ,78 9 6,088 9,398 90% (8,515) (5,224) (2,151) 819 3 ,77 9 85% (7, 784) (4,695) (1,816) 983 80% (10,348) (7, 418) (4,523) (1,816) 75 % (10,164) (7, 418) (4,695) 70 %. 66,000,000 - Số lượng người 55 - Lương/người người 2,000,000 4 Bảo trì thiết bò 72 ,810,000 - Tổng giá trò thiết bò đồng 5,692,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% -Tổng chi phí xây dựng đồng 8, 870 ,000,000 -. hiểm 2,4 27, 000 - Tổng giá trò thiết bò đồng 5,692,000,000 - Tỷ lệ % % 0,2% -Tổng chi phí xây dựng đồng 8, 870 ,000,000 - Tỷ lệ % % 0,2% 6 Chi phí khác (dự phòng phí ) 23,910,180 - Tỷ lệ %