Phương pháp thặng dư (Tiếp) Các bước tiến hành (4 bước): Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3 Phương pháp thặng dư (Tiếp) Ưu điểm: - Để định giá các BĐS có khả năng phát triển. - Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá. - Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu Nhược điểm: - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. - Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 DN kinh doanh BĐS Địa ốc Thành Đạt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1ha, với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, DN dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán và hệ thống cửa hàng cho thuê. Mỗi toà nhà cao 22 tầng, trong đó: - Tầng 1 là bãi gửi xe. - Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là 2.000m 2 . - Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ. Với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp, bạn hãy tư vấn cho DN mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho mảnh đất, biết: - Thời gian phát triển dự tính là 1 năm - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m 2 Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 (Tiếp) - Chi phí xây dựng nhà mới: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m 2 . + Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp. - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng. Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá. - Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một nửa trong giai đoạn phát triển. Lợi nhuận DN đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển đã phát sinh và đối với toàn bộ lô đất đó là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất. - Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất động sản và gửi xe là 10%. - Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 700 triệu đồng. - Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m 2 /năm, bãi gửi xe thu 100 tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn. - Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 2. Giá trị của sự phát triển: - Diện tích đất được phép xây dựng: 10.000 m 2 x 60% = 6.000 m 2 - Diện tích đất mỗi toà nhà là: 6.000 m 2 : 2 toà nhà = 3.000m 2 /toà nhà - Giá bán căn hộ chung cư/ 1 toà nhà là: (700 tr.đ x 30 căn) x 20 tầng = 420.000 tr.đ - Tiền cho thuê cửa hàng/1năm/ 1 toà nhà: 0,2 tr.đ/m 2 /năm x 2.000m 2 = 400 tr.đ/năm - Tiền thu được từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 tr.đ/năm - Tổng tiền thuê cửa hàng, dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà: 400 tr.đ + 100 tr.đ = 500 tr.đ - Giá trị quyền cho thuê của hàng và dịch vụ gửi xe/1 toà nhà là: 500 tr.đ : 10% = 5.000 tr.đ - Tổng giá trị thu được từ 2 toà nhà là: (420.000 tr.đ + 5.000 tr.đ) x 2 = 850.000 tr.đ - Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 tr.đ Giá trị của sự phát triển: 850.000 tr.đ - 500 tr.đ = 849.500 tr.đ Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 3. Chi phí phát triển: - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng. Chi phí dọn mặt bằng: 100 triệu đồng - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng: 10.000 m 2 x 0,2 triệu đồng/m 2 = 2.000 triệu - Chi phí xây dựng: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3.000 m 2 x 3,5 triệu/m 2 x 2 toà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp: 10% x 462.000 triệu = 46.200 triệu đồng Tổng chi phí xây dựng nhà mới: 462.000 triệu + 46.200 triệu = 508.200 triệu đồng - Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triệu đồng - Tổng cộng các chi phí phát triển đã phát sinh: 500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triệu đồng - Lợi nhuận phát triển: 10% x 536.470 triệu = 53.647 triệu đồng Tổng chi phí phát triển: 536.470 triệu + 53.647 triệu = 590.117 triệu đồng Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 4. Giá trị còn lại đầu tư vào đất đai: 849.500 triệu đồng – 590.117 triệu đồng = 259.383 triệu đồng 5. Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng): - Gọi giá trị của đất đai là = X - Chi phí đấu giá = 20 - Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 X - Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104X + 2 - Lợi nhuận của nhà đầu tư: 15% (X + 20 + 0.04X + 0.104X + 2) = 0,1716X+ 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai: X + 20 + 0,04X + 0,104X + 2 + 0,1716X + 3,3 = 1,3156X + 25,3 Suy ra, giá trị của đất đai là: 1,3156X + 25,3 = 259.383 triệu đồng X = 197.140,24 triệu đồng Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 (Tiếp) Cần định giá một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m 2 , nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m 2 là nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết: - Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo qui hoạch tại khu đất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất theo qui định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm. 1.1 Năm thứ nhất: - Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m 2 . - Chi thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ đồng. - Chi xây dựng chung cư bình quân 4,5tr.đ/m 2 , dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng. - Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (tính trên diện tích xd). - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 1.000tr.đ, bán phế liệu thu hồi được 500tr.đ. - Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ, theo giá: từ tầng 10 trở xuống: 10tr.đ/m 2 , từ tầng 11-15: 11tr.đ/m 2 , từ tầng 16 trở lên: 12tr.đ/m 2 . (Chưa bao gồm thuế GTGT) Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 1.2 Năm thứ hai: - Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại vào cuối năm. - Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ. - Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ. - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. 2. Giá đất theo qui định của Nhà nước tại khu đất này là 2tr.đ/m 2 đối với đất ở, 1,2tr.đ/m 2 đối với đất sx-kd phi nông nghiệp. - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1tr.đ/m 2 . Chi phí về bán 1% doanh thu. - Lãi cho nhà đầu tư 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất). - Lãi suất chiết khấu 10%. - Dự kiến nhà đầu tư dành tầng 1 và 2 cho sinh hoạt chung, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) I- Doanh thu ước tính: + Diện tích xây dựng chung cư: 8.000m 2 x 60% = 4.800m 2 + Doanh thu năm thứ nhất: ((4.800m 2 x(10-2) x 10tr.đ/m 2 ) + (4.800m 2 x(15-10) x 11tr.đ/m 2 ) + (4.800m 2 x(20-15) x 12tr.đ/m 2 )) x 80% x 40% = 299,52 tỷ đồng. + Doanh thu năm thứ hai: Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% : 40% = 224,64 tỷ đồng Cuối năm: = 224,64 tỷ đồng . 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai: X + 20 + 0,04X + 0,104X + 2 + 0,1716X + 3,3 = 1,3156X + 25,3 Suy ra, giá trị của đất đai là: 1,3156X + 25,3 = 259.383 triệu đồng X = 197. 140 , 24 triệu đồng Định giá. BĐS, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính. triệu/m 2 x 2 toà x 22 tầng = 46 2.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp: 10% x 46 2.000 triệu = 46 .200 triệu đồng Tổng chi phí xây dựng nhà mới: 46 2.000 triệu + 46 .200 triệu = 508.200 triệu