Lập và thẩm định một dự án nhà xưởng

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định giá: Cơ sở gia công cơ khí Thành Tích. Địa điểm: Số 206B, Vĩnh Hòa, TP Nha Trang. Thời điểm thẩm định giá: ngày 15 tháng 12 năm 2012. Mục đích thẩm định giá: theo giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá để phục vụ môn học. Tên đơn vị thẩm định giá: Nhóm 3 Lớp 52-DN1 Thời điểm phát hành chứng thư: Ngày 05 tháng 01 năm 2013. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Nhóm căn cứ: Các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà xưởng cần thẩm định giá do chủ xưởng cung cấp Ngày 15/12/2012 nhóm đã tiến hành khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá. CÓ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ NHƯ SAU: I. Những căn cứ pháp lý để thực hiện việc thẩm định giá BĐS: o Luật đất đai của Quốc hội có hiệu lực ngày 01/07/2004 o Căn cứ nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. o Căn cứ quyết định số 29/2010/QĐ-UBND ngày 9/9/2010 của UBND tỉnh Khánh Hòa. o Các văn bản của địa phương: bản giá đất, bảng tính giá xây dựng chuẩn, văn bản về quy hoạch và quy định xây dựng. II. Những căn cứ pháp lý để thực hiện thẩm định giá máy móc thiết bị: - Căn cứ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Căn cứ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá; III. Đặc điểm của Xưởng cần thẩm định: Thông tin cơ bản về xưởng cần thẩm định: Tên tài sản Nhà xưởng Thành Tích Loại tài sản Xưởng sản xuất gia công cơ khí Pháp lý Sổ hồng Vị trí • Mặt tiền đường 2/4 • Gần chợ Vĩnh Hải (cách 500m) • Gần làng trẻ em SOS (cách 200m) • Gần cây xăng Vĩnh Hải • Không cách xa trung tâm thành phố Diện tích khuôn viên 150 m 2 (5 m x 25 m ) Diện tích xây dựng 100 m 2 (5 m x 20 m ) Chi tiết sàn xây dựng • Nhà trệt tường gạch • Vĩ kèo thép • Mái tôn • Nền láng xi măng Máy móc • Máy tiện IKEGAI D20Máy phay Sunlike. • Máy phay Sunlike • Máy cắt tay • Máy ép thủy lực • Máy mài • Máy hàn Tổng diện tích sử dụng 100 m 2 Cấu trúc 1 trệt, vĩ kéo thép, mái tôn, nền láng xi măng Do đặc thù Nhà xưởng có nhiều chi tiết nên nhóm em đã chia ra thành từng hạng mục để thẩm định giá: • Bất động sản và nhà xưởng. • Máy móc thiết bị và các cật dụng của nhà xưởng. A_BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ XƯỞNG. I, BẤT ĐỘNG SẢN: Căn cứ vào kết quả kiểm tra, đối chiếu giữa các chứng từ pháp lý, thông tin do khách hàng cung cấp với việc thu thập thông tin về tài sản và thẩm định thực tế tại hiện trường, nhóm em ghi nhận tình trạng tài sản như sau: • Lô đất: HẠNG MỤC MÔ TẢ CHI TIẾT Pháp lý - Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) và sử dụng ổn định. - Không có tranh chấp với các chủ bất động sản liền kề. - Không vi phạm lộ giới, ranh giới, phù hợp quy hoạch Vị trí, quy mô, diện tích - Quy mô, diện tích khu đất: - Hình dáng lô đất: Hình chữ nhật, vuông vức + Chiều rộng mặt tiền đường: 5 m + Chiều dài: 25 m - Vị trí hành chính: Mặt tiền đường 2/4. Vĩnh Hòa, Nha Trang, KH. - Vị trí địa lý: + Hướng Bắc: giáp mặt tiền tiền đường 2/4, Nha Trang + Hướng Nam: giáp mặt hậu hẻm rộng 0,9m + Các hướng còn lại: giáp bất động sản liền kề Quy hoạch - Hiện trạng khu đất: Vị trí bằng phẳng - Hiện trạng khu vực: Mặt đường 1 chiều rộng 5m, cấp thoát nước đầy đủ Địa điểm - Khả năng tiếp cận: Dễ dàng - Địa hình: Vị trí bằng phẳng, cao, không bị ngập nước vào mùa mưa Môi trường Kinh tế - Xã hội - Môi trường tự nhiên: + Cảnh quan: Tầm nhìn tương đối, nhìn vào nhà đối diện. Hai bên nhà là công trình nhà ở liền kề. + Độ ô nhiễm không khí: Thấp - Môi trường kinh tế - xã hội: + Giao thông : Thuận lợi. Ngay mặt đường 2/4, một trục đường chính của Nha Trang. + Kết cấu hạ tầng: Hoàn chỉnh + Anh ninh trật tự: Tốt 1. Cơ sở giá trị thị trường thẩm định giá: Đối với bất động sản: “Giá trị thị trường cuả 1 tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam). 2. Nguyên tắc sử dụng để thẩm định giá: Nguyên tắc thay thế và các nguyên tắc khác ( nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu). 3. Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp triết trừ. Bởi vì BĐS có mục đích là đất xây dựng, không phải đất ở, nên áp dụng phương pháp này bằng cách đi tìm kiếm thông tin về giá bán các BĐS lân cận lô đất cần thẩm định giá. Tiến hành ước tính giá trị còn lại của các công trình xây dựng trên đất, sau đó trừ vào tổng giá trị của BĐS, phần còn lại là giá trị đất . Sau đó so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá trị đất. IV. Ước tính giá đất theo phương pháp so sánh: Tài sản TĐG: BĐS cần thẩm định là một khu nhà xưởng có diện tích 150m 2 (6m x 25m), nhà xưởng có diện tích xây dựng 100m 2 là nhà trệt, tường gạch, vĩ kèo, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 60%, tọa lạc ở số 206B, Vĩnh Hòa, Nha Trang. Tài sản so sánh 1 • BĐS 1 nằm ở mặt tiền đường 2/4 • Nguồn gốc đất:giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). • Vị trí: Số 98, đường 2/4, Vĩnh Hải, Nha Trang. • Mục đích sử dụng: Đất ở • Diện tích khuôn viên: 120m 2 • Diện tích sàn xây dựng: 200m 2 , nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn mái bê tông, cốt thép, mái ngói tường gạch tầng trệt lát gạch Ceramic, tầng 2 lát Granite, chất lượng còn lại 80%, vừa bán được với giá 5.224.000.000đ, đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.900.000đ/m 2 . Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3: • BĐS 2 nằm ở mặt tiền đường 2/4. • Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. • Vị trí: Số 168, Đường 2/4, Vĩnh Hải, Nha Trang. • Mục đích sử dụng đất: Đất ở và kinh doanh. • Diện tích khuân viên: 110m 2 • Diện tích sàn xây dựng: 240m 2 , nhà 3 tầng, kết cấu khung sàn, bê tông cốt thép, tường gạch mái ngói, cầu thàng gỗ, tầng trệt lát gạch Ceramic, tầng 2 và 3 lát Granite chất lượng lại 85%, vừa được bán với giá 4.800.400.000đ, đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.100.000đ/m 2 . • BĐS 3 nằm ở mặt tiền đường 2/4 • Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. • Vị trí: Số 2A , Đường 2/4, Vĩnh Hải, Nha Trang • Mục đích sử dụng đất: Đất ở và kinh doanh. • Diện tích khuân viên: 160m 2 • Diện tích sàn xây dựng: 140m 2 , nhà tầng trệt có mái ngói bê tông cốt thép tường gạch, sàn lát Ceramic, chất lượng còn lại 90%, đơn giá xây dựng mới nhà tương tự là 2.000.000đ/m 2 . vừa bán với giá 6.895.000.000đ. Qua thu thập số liệu từ các BĐS tương tự ở gần cận khu đất này vừa mới giao dịch BĐS thành công.Nhóm em có những sự điều chỉnh như sau để tính được giá của BĐS cần thẩm định theo phương pháp triết trừ.  Bất động sản 1: - Giá trị phân xây dựng: 200m 2 x1,9tr/m 2 x 80% = 304tr - Giá trị đất: 5.224tr - 304tr = 4.920tr - Đơn giá đất: 4.920 / 120m 2 = 41tr/m 2  Bất động sản 2: - Giá trị phân xây dựng: 240m 2 x2,1 tr/m 2 x 85% = 428,4tr - Giá trị đất: 4.806,4tr – 428,4tr = 4.378tr - Đơn giá đất: 4.378 / 110m 2 = 39,8tr/m 2  Bất động sản 3: - Giá trị phân xây dựng: 140m 2 x2 tr/m 2 x 90% = 252tr - Giá trị đất: 6.892tr – 252tr = 6.640tr - Đơn giá đất: 6.640 / 100m 2 = 41,5tr/m 2 Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là: (41 +39.8+ 41,5) /3 = 40,77 tr/m 2 . Vậy có thể ước tính đơn giá của BĐS cần thẩm định là 40,77tr/m 2 . Giá đất BĐS cần thẩm định giá là: 150m 2 x 40,77tr/m 2 = 6.115,5tr. II, NHÀ XƯỞNG: Nhà xưởng được xây dựng tường gạch, vì kèo tái tôn, nền láng xi măng,tường rào lưới mắt cáo với diện tích sử dụng là 100m 2 . Nhà xưởng được xây dựng mới từ năm 2000, trong quá trình sử dụng có cải tạo nâng cấp nhưng không đáng kể.sử dụng phương pháp chí phí để xác dịnh giá tri của nhà xưởng. Nhóm em thực hiện việc định giá nhà xưởng như sau: Giá trị xây dựng của nhà xưởng tương tự trên thị trường trong thời gian hiện nay (khoảng 6 tháng). • Phần vì kèo mái tôn Hoa sen mạ kẽm 0,34-0,45mm đơn giá: 285.000đ/m 2 . • Sàn bê tông: 140.000đ/m 2 • Lưới mắt cáo để rào tường: 70.000đ/m 2 • Nhân công: thuê công nhật 150.000đ/ng Dựa vào số liệu trên và phần diện tích sử dụng của Nhà xưởng là 100m 2 , nhóm em tính ra giá xây mới nhà xưởng là:  Phần vì kèo mái tôn: 100m 2 x 285.000đ/m 2 = 28,5 tr  Sàn bê bông : 100m 2 x 140.000đ/m 2 = 14 tr  Rào tường bằng lưới mắt cáo: 3 mặt: 2 mặt có chiều dài 20m, một mặt chiều dài 5m, cao 3m. tổng cộng chi phí là: 2 x (20m x 3m) x 70.000đ/m 2 + (5m x 3m) x 70.000đ/m 2 = 9,45tr  Thuê 5 nhân công, trong 5 ngày: 5 x 5 x 150.000 = 3,75tr  Bộ cửa sắt kéo dài 4,5m x 3m: có giá là 8tr Tổng cộng lại giá trị xây mới một khung nhà xưởng tương tự là : 63,7 tr Nhưng do nhà xưởng đã sử dụng nhiều năm nên giá trị còn lại của nhà xưởng ước tính là 60%. Vậy gía trị nhà xưởng cần thẩm định giá là: 60% x 63,7 tr = 38.220.000đ. B_MÁY MÓC THIẾT BỊ: 1.Cơ sở giá trị thị trường thẩm định giá: - Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá. - Catalô, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá. Đối với máy móc thiết bị: “Giá trị thị trường cuả một máy móc, thiết bị cụ thể theo giá thị trường tại một địa điểm nhất định tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định”. 2.Nguyên tắc sử dụng để thẩm định giá: Nguyên tắc thay thế và các nguyên tắc khác ( nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu). 3.Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí. Phương pháp chi phí thẩm định giá cho những tài sản chuyên dùng, do máy móc thiết bị này chủ yếu là dùng để gia công cơ khí, chuyên dùng cho hoạt động gia công, tiện, phay… Theo như thu thập của nhóm từ khảo sát thực tế tại xưởng có những máy móc thiết bị như sau: 1, Máy ép thủy lực: Thông số kỹ thuật TT Thông số Đơn vị Trị số 1 Lực ép danh nghĩa tấn 100 2 Khoảng hở giữa 2 trụ máy mm 1.100 3 Hành trình Piston mm 250 4 Đường kính mâm ép mm 500 5 Khoảng thò dài nhất của vít me mm 500 6 Khoảng hở lớn nhất từ mặt trên của đĩa ép tới mặt dưới của dầm ép khi Piston ở vị trí thấp nhất mm 1.670 7 Tốc độ di chuyển của Piston: Đi lên Đi xuống mm/ph mm/ph 40 50 8 Động cơ điện 1 pha: Công suất Vòng quay Điện áp KW V/ph Vôn 1,5 1.500 220 9 Kích thước phủ bì Cao Trước-sau Trái-Phải mm 2.800 800 1.820 10 Trọng lượng toàn máy kg 5.000 Máy được mua vào đầu năm 2002, mới 100% với tổng trị giá 898.000.000đ, bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt. Máy được sử dụng liên tục từu khi mua đến nay, kiểm tra thực tế cho thấy máy hoạt động bình thường, thời gian sử dựng máy trên theo quy định là 15 năm. Năm 2008 tiến hành nâng cấp sửa chữa nên tuổi đời kinh tế của máy kéo dài thêm 5 năm. Khảo sát thông tin thị trường nhóm em thu thập được giá bán của máy trên hiện nay đối với máy mới 100% là 1 tỷ.  Tuổi đời hiệu quả: 5 năm  Tuổi đời kinh tế : 15 năm - Tỷ lệ hao mòn: 5/15 x 100% = 33,33%. - Giá trị máy thẩm định: 1 tỷ x (1-33,33%) = 666,7tr. 2, Máy phay vạn năng UM-15B. Thông số kĩ thuật - Số cấp vòng quay của trục chính: z = 12 - Số vòng quay của trục chính: n = 81-3000 v/ph - Độ côn lỗ trục chính: NT (ISO)#40 - Tâm trục chính tới bàn: 0 – 320 mm [...]... b, Những hạn chế: Qua phương pháp thẩm định giá, Tổ thẩm định giá đề nghị lấy mức giá theo các phương pháp dưới để làm cơ sở trả lời khách hàng: o Phương pháp so sánh và chi phí để xá định phần BĐS và khung nhà xưởng o Phương pháp triết trư để xác định giá trị của máy móc thiết bị Những hạn chế của kết quả thẩm định giá: o Hạn chế về thị trường: Tại thời điểm thẩm định giá, thị trường bất động sản... LUẬN: Sau quá trình khảo sát và tình toán thực tế nhóm em tổng hợp lại giá trị của xưởng này như sau:  Tổng giá trị của lô đất : 6.115,5 tr  Tổng giá trị của nhà xưởng: 38,22tr  Tổng giá trị của máy móc thiết bị: 379,2 tr TỔNG GIÁ TRỊ CỦA XƯỞNG THÀNH TÍCH CẦN THẨM ĐỊNH LÀ : 6.550,92 tr, làm tròn lên là 6,5 tỷ NHẬN XÉT VÀ KẾT LUẬN a, Kết luận Giá trị nhà xưởng đã được thẩm định là mức giá trần trong... Trang trầm lắng, không sôi động Nhất là về nhà phố o c, Máy móc thiết bị dùng khá lâu, khó khăn trong công tác thẩm định, Quyền, lợi ích, và cam kết của thẩm định viên Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của Thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ Cam kết : Thẩm định viên không có quan hệ kinh tế hoặc quyền... 33,33% cháy chữa cháy…Đã được nhóm em liệt kê ở bảng dưới thẩm Giá trị máyđây định: 5tr x (1-33,33%) = 3,3tr Phần thiết bị, và các công cụ khác trong nhà xưởng TÊN THIẾT BỊ Bộ gá chuyên dụng cho máy tiện Bộ khuôn đột SL 2 3 ĐVT CLCL 70% ĐƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG 500.000đ Tổng giá trị thẩm định 700.000đ B ộ Bộ 80% 600.000đ 1.440.000đ Mảnh dao phay R5 : RPMT10T3MOE-JS VP15TF Mảnh dao phay APMT1604PDER-M2 VP15TF... nay, kiểm tra thực tế cho thấy máy hoạt động bình thường, thời gian sử dựng máy trên theo quy định là 20 năm Khảo sát thông tin thị trường nhóm em thu thập được giá bán của máy trên hiện nay đối với máy mới 100% là 11tr  Tuổi đời hiệu quả: 12 năm  Tuổi đời kinh tế : 20 năm Tỷ lệ hao mòn: 12/20 x 100% = 60% - Giá trị máy thẩm định: 11 tr x (1-60%) = 4,4tr 6, Máy cắt tay Có các thông số như sau: Tốc... 2.2x0.9x1.1 m - Trọng lượng máy: 2000Kg Máy được mua vào đầu năm 2006, mới 100% với tổng trị giá 180.000.000đ, bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt Máy được sử dụng liên tục từ khi mua đến nay, kiểm tra thực tế cho thấy máy hoạt động bình thường, thời gian sử dựng máy trên theo quy định là 20 năm Khảo sát thông tin thị trường nhóm em thu thập được giá bán của máy trên hiện nay đối với máy mới 100% là... gian sử dựng máy trên theo quy định là 10 năm Năm 2006 tiến hành nâng cấp sửa chữa nên tuổi đời kinh tế của máy kéo dài thêm 5 năm Khảo sát thông tin thị trường nhóm em thu thập được giá bán của máy trên hiện nay đối với máy mới 100% là 55.000.000đ  Tuổi đời hiệu quả: 5 năm Thông  kĩ thuật: kinh tế : 10 năm số Tuổi đời - Máy HànTỷ lệ Panasonic WP 300 TIC hao mòn: 5/10 x 100% = 50% - - Điện áp vào: 380V... dọc:2056 mm/ph - Góc quay của bàn: ± 45o Máy được mua vào đầu năm 2000, mới 100% với tổng trị giá 198.000.000đ, bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt Máy được sử dụng liên tục từu khi mua đến nay, kiểm tra thực tế cho thấy máy hoạt động bình thường, thời gian sử dựng máy trên theo quy định là 20 năm Khảo sát thông tin thị trường nhóm em thu thập được giá bán của máy trên hiện nay đối với máy mới 100% là... thu thập được giá bán của máy trên hiện nay đối với máy mới 100% là 5.000.000đ  Tuổi đời hiệu quả: 5 năm - - Ngoài  Tuổi đời kinh tế :15 năm sản xuất gia công, xưởng sản xuất còn có những thiết bị đi các máy móc chính dùng cho Tỷ lệ hao quạt 5/15 100% = bị phòng kèm, hệ thống điện, mòn: thôngxgió, thiết 33,33% cháy chữa cháy…Đã được nhóm em liệt kê ở bảng dưới thẩm Giá trị máyđây định: 5tr x (1-33,33%)... kính đá cắt (mm): 300~400 Đường kính vật cắt (Dmax): 110mm Máy được mua vào đầu năm 2003, máy mới, giá trị còn lại của máy là 70%, với tổng trị giá 5.000.000đ,bao gồm cả chi phí vận chuyển,lắp đặt Máy được sử dụng liên tục từ khi muađến nay, kiểm tra thực tế cho thấy máy hoạt độngbình thường, thời gian sử dựng máy trên theo quy định là 15 năm Năm 2007 tiến hành nâng cấp sửa chữa nên tuổi đời kinh tế . BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định giá: Cơ sở gia công cơ khí Thành Tích. Địa điểm: Số 206B, Vĩnh Hòa, TP Nha Trang. Thời điểm thẩm định giá: ngày 15 tháng 12. thẩm định giá: theo giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá để phục vụ môn học. Tên đơn vị thẩm định giá: Nhóm 3 Lớp 52-DN1 Thời điểm phát hành chứng thư: Ngày 05 tháng 01 năm 2013. KẾT. xá định phần BĐS và khung nhà xưởng o Phương pháp triết trư để xác định giá trị của máy móc thiết bị Những hạn chế của kết quả thẩm định giá: o Hạn chế về thị trường: Tại thời điểm thẩm định giá,