Phần A. Những cơ sở và định hướng nghiên cứu I.Quyết định phê duyệt qui hoạch chi tiết quận Cầu Giấy của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội II. Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội III. Hình thái kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam Phần B. Địa điểm xây dựng I. Vị trí và đặc điểm II. Qui hoạch chung và cơ sở hạ tầng kĩ thuật Phần C. Nội dung yêu cầu và quy mô công trình I. Nội dung thiết kế II. Tổng diện tích sàn xây dựng Phần D. Các phương án và giải pháp thiết kế I . Các yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc
B xõy dng Trng i hc kin trỳc H Ni Đồ áN TốT NGHIệP KIếN TRúC SƯ KHOá 2002 2007 Đề TàI : Tổ HợP VĂN PHòNG Và NHà ở Lời cảm ơn Kính tha các thầy cô giáo! Trong quá trình học tập tại trờng Đại học kiến trúc Hà Nội, nhờ sự nhiệt tình giảng dạy và chỉ bảo của các thầy cô trong tr ờng đã giúp em tích lũy đợc kiến thức trong ngành học của mình, cũng nh những kiến thức cần thiết để phục vụ cho việc làm đồ án tốt nghiệp. Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới các thầy các cô đã nâng đỡ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại tr - ờng, đặc biệt em xin đợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất và lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô giáo khoa kiến trúc . Đặc biệt là Pgs.Ts.Kts Trần Nh Thạch và Ths.Kts Nguyễn Anh Tuấn đã tận tình hớng dẫn, chỉ bảo em những ý kiến quý báu để em có thể hoàn thành đợc đồ án tốt nghiệp này một cách tốt nhất trong khả năng của mình. Em cũng xin đợc cảm ơn thầy giáo Ths.Kts Vũ Đức Hoàng, giáo viên hớng dẫn bộ môn Trang thiết bị công trình và Ths.Ks Nguyễn Lệ Thuỷ, giáo viên hớng dẫn bộ môn Kết cấu đã giúp đỡ em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này. Kính tha các thầy cô giáo! Do những kiến thức và hiểu biết của em còn nhiều mặt hạn chế nên trong đồ án tốt nghiệp này cũng không thể tránh khỏi những chỗ còn thiếu sót. Em kính mong nhận đợc sự thông cảm và sự chỉ dẫn tận tình cũng nh những ý kiến nhận xét quý báu của các thầy cô giáo để em hoàn thiện hơn, đồng thời củng cố thêm những kiến thức cần thiết cho bản thân trớc khi chuẩn bị ra trờng. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn. ! Hà Nội, ngày 05 tháng 06 năm 2007 Sinh viên Nguyễn Quang Huy MụC LụC Phần A. Những cơ sở và định hớng nghiên cứu I.Quyết định phê duyệt qui hoạch chi tiết quận Cầu Giấy của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội II. Tổng quan thị trờng bất động sản Hà Nội III. Hình thái kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam Phần B. Địa điểm xây dựng I. Vị trí và đặc điểm II. Qui hoạch chung và cơ sở hạ tầng kĩ thuật Phần C. Nội dung yêu cầu và quy mô công trình I. Nội dung thiết kế II. Tổng diện tích sàn xây dựng Phần D. Các phơng án và giải pháp thiết kế I . Các yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc II. Các giải pháp về qui hoạch, kiến trúc và kĩ thuật Phần A Những cơ sở và định hớng nghiên cứu I. Quyt nh phờ duyt qui hoch chi tit qun Cu Giy ca u ban nhõn dõn thnh ph H Ni U BAN NHN DN THNH PH H NI _ Cn c Lut T chc Hi ng nhõn v U ban nhõn dõn; _ Cn c Phỏp lnh Th ụ H Ni; _ Cn c Ngh nh s 91/CP ngy 17 thỏng 8 nm 1994 ca Chớnh ph ban hnh iu l qun lớ quy hoch ụ th; _ Cn c Quyt nh s 108/1998/Q - TTg ngy 20 thỏng 6 nm 1998 ca Th Tng Chớnh ph phờ duyt iu chnh Quy hoch chung Th ụ H Ni n nm 2020; _ Cn c quyt nh s 322/BXD - T ngy 28 thỏng 12 nm 1993 ca B Xõy Dng v vic ban hnh Quy nh lp cỏc ỏn Quy hoch xõy dng ụ th; _ Quy hoch chi tit qun Cu Giy, t l 1:5000 (phn quy hoch s dng t v quy hoch giao thụng) ó c Ch tch U ban nhõn dõn thnh ph H Ni phờ duyt ti Quyt nh s 43/1999/Q - UB ngy 29/5/1999; _ Xột ngh ca Giỏm c S Quy hoch Kin trỳc H Ni ti t trỡnh s 242/TTr QHKT ngy 31 thỏng 12 nm 2002, cụng vn s 15/QHKT DA ngy 22/4/2003 ca Ban qun lớ d ỏn, S Quy hoch Kin trỳc, .V trớ v qui mụ: _ V trớ: Phớa Bc giỏp qun Tõy H v huyn T Liờm. Phớa ụng giỏp qun ng a v qun Ba ỡnh. Phớa Nam giỏp qun Thanh Xuõn. Phớa Tõy giỏp huyn T Liờm. Quy mụ: Tng din tớch: 1210,57ha. Dõn s ton qun theo qui hoch d kin n nm 2020: 147.450 ngi. II. Tng quan th trng bt ng sn H Ni 1. Th trng vn phũng c nh ngha l ni lm vic dnh cho cỏc cụng vic chuyờn mụn v vn phũng, mc ớch c bn ca mt to nh vn phũng l cung cp ni lm vic v mụi trng lm vic ch yu cho cỏc nhõn viờn hnh chớnh v qun lý. Ti Vit Nam núi chung v ti H Ni núi riờng, th trng vn phũng cho thuờ ó v ang phỏt trin nhanh chúng. L Th ụ ca Vit Nam vi trờn 3 triu dõn c trỳ, hng ngn dõn khụng c trỳ v ngi nc ngoi, H Ni gi vai trũ l trung tõm kinh t, chớnh tr v vn hoỏ xó hi ca c nc. H Ni ó, ang v s tip tc l a ch ca nhiu cụng ty a quc gia, cỏc c quan ngoi giao, cỏc t chc phi chớnh ph, cỏc t chc nc ngoi v cỏc cụng ty ln. Ti H Ni, hu ht cỏc to nh vn phũng u cú v trớ rt lý tng ti cỏc qun Hon Kim, Hai B Trng v ng a, l nhng qun cú truyn thng lõu i l trung tõm kinh doanh ca H Ni, c bit nhiu to nh vn phũng nm dc theo nhng ph chớnh nh Hai B Trng, Phan Chu Trinh v Lý Thỏi T. Phn ln cỏc to nh ny u l cỏc to nh vn phũng t tiờu chun quc t do v trớ trung tõm kinh t, do hỡnh nh, thng hiu v uy tớn ca to nh, …Các toà nhà văn phòng không nằm trong khu vực trung tâm thường có vị trí ở các khu vực mới phát triển và chúng cũng chiếm ưu thế, chi phối những thị trường riêng của chúng. Sự mở rộng ra bên ngoài phạm vi trung tâm kinh tế góp phần giải toả được phần nào tình trạng mật độ đông đúc, diện tích đất đai chật chội, giá đất đắt đỏ và sự hạn chế độ cao nhà cao tầng trong khu vực trung tâm. Tại Hà Nội, hầu hết các toà nhà văn phòng đều có những diện tích dành cho các cửa hàng bán lẻ tại tầng trệt, ví dụ như tại toà nhà Metropole Centre, toà nhà 63 Lý Thái Tổ, Tháp Hà Nội, International Centre, Sun Red River, … Các gian hàng này có thể là các quầy giao dịch ngân hàng, các thương hiệu thời trang quốc tế hoặc có thể là các quầy bán vé hàng không. Cụ thể hơn, một vài toà nhà văn phòng được xây dựng trong một tổ hợp liên hoàn, ví dụ như: hai toà tháp văn phòng phía trên một trung tâm thương mại 6 tầng tại Vincom City Towers; một toà tháp văn phòng song song với một toà tháp căn hộ tại Tháp Hà Nội; một toà tháp văn phòng và một toà tháp khách sạn tại Khách sạn Melia Hà Nội; vv …Hơn thế nữa, một số lượng lớn các diện tích văn phòng Hạng C tại Hà Nội không phải là toà nhà văn phòng 100% mà là những diện tích phía trên của các gian hàng bán lẻ và dịch vụ, và thuờng là những toà nhà không có thang máy. Trong khi các văn phòng có thể xây dựng được ở bất kỳ vị trí nào và trong bất cứ tòa nhà nào, một số các tiêu chí về một văn phòng hiện đại khiến cho việc xây dựng văn phòng trở nên khó khăn hơn. Có thể các tiêu chí này là các yêu cầu về mặt pháp luật (ví dụ như mức độ ánh sáng phải đạt tiêu chuẩn, hệ thống phòng cháy chữa cháy phải kiểm soát được, …) hoặc có thể là các yêu cầu về mặt kỹ thuật (ví dụ như các yêu cầu về mạng kỹ thuật). Song song với các tiêu chí trên là các tiêu chí về an ninh an toàn, và sự linh hoạt trong bố trí diện tích văn phòng, tất cả những tiêu chí này nhằm tạo nên những toà nhà đặc biệt, được sử dụng với mục đích làm văn phòng thuần tuý. Trong thị trường văn phòng cho thuê, toà nhà văn phòng Hạng A được định nghĩa là một toà nhà với các tiện nghi hiện đại, có vị trí đắc địa, có một vị thế nhất định trên thị trường, cùng với các chất liệu và thiết bị hoàn thiện tiêu chuẩn cao; các hệ thống kỹ thuật tối tân, sơ đồ bố trí linh hoạt và diện tích sàn lớn; hệ thống máy lạnh trung tâm hoạt động hiệu quả, hệ thống quản lý tốt và thông thường có bãi đậu xe cũng như các tiện ích công cộng khác. Phân hạng các toà nhà văn phòng này dựa theo đánh giá sự kết hợp của các yếu tố về vị trí toà nhà, các đặc điểm vật lý và giá trị thương hiệu của toà nhà trên thị trường. Các toà nhà văn phòng Hạng B và Hạng C luôn được định nghĩa dựa theo các tiêu chí chất lượng của một toà nhà văn phòng Hạng A. Để phân hạng toà nhà văn phòng, không có một công thức cụ thể nào mà phần lớn là sự đánh giá. Tổng quan thị trường văn phòng Hà Nội Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cung Số lượng toà nhà văn phòng Diện tích thực tính (m2) 9 84.172 16 115.012 23 75.111 Tổng cầu Diện tích đã cho thuê (m2) Hệ số sử dụng 83.709 99,45% 113.904 99,04% 74.771 99,55% Giá thuê hàng tháng (US$/m2) Giá chào 22-33 12-25 9-22 (Nguồn: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam) Tại Hà Nội, có 9 toà nhà được xếp hạng là toà nhà văn phòng Hạng A và 16 toà nhà được xếp hạng là toà nhà văn phòng Hạng B. Trong khi toàn bộ 9 toà nhà văn phòng Hạng A tại Hà Nội được đầu tư bởi vốn nước ngoài, các nhà đầu tư chủ yếu đến từ Hồng Kông, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Pháp; thì chỉ có 50% các toà nhà Hạng B được đầu tư bởi các đối tác nước ngoài như Singapore, Thái Lan, Indonesia, Hàn Quốc và Hồng Kông, 50% còn lại được đầu tư bởi 100% vốn trong nước. Các toà nhà văn phòng Hạng C chủ yếu được đầu tư bởi các doanh nghiệp trong nước, các Tổng công ty lớn và được sử dụng với mục đích làm văn phòng nội bộ hơn là mục đích cho thuê. (Nguồn: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam) Tại thời điểm tháng 9 năm 2005, tổng diện tích văn phòng cho thuê Hạng A và B thực tính tại Hà Nội là 199.184m2. Lượng tăng chủ yếu là trong quý 3 và quý 4 năm 2004 bao gồm 5.000m2 tại toà nhà ArtexPort, 18.000m2 tại toà nhà Ocean Park và 30.000m2 tại Tháp đôi Vincom City Towers. Không có lượng cung mới nào trong suốt quý 1, 2 và 3 năm 2005. Khách hàng thuê văn phòng tại Hà Nội phần lớn là các công ty đa quốc gia, các văn phòng chi nhánh, đại diện, các Cơ quan Ngoại giao và các công ty lớn trong nước. Một tín hiệu khả quan đối với thị trường văn phòng hiện nay là các toà nhà văn phòng Hạng A không chỉ thu hút các khách thuê quốc tế danh tiếng mà còn thu hút cả những công ty lớn mạnh của Việt Nam. Trong 9 toà nhà văn phòng Hạng A tại Hà Nội, có khoảng 80 công ty Việt Nam hiện đang đặt văn phòng tại đó. Về ngắn hạn, nhu cầu về diện tích văn phòng cho thuê hạng A chủ yếu là từ các công ty dịch chuyển đến hoặc thành lập mới tại Hà Nội hoặc từ các công ty mới có sự phát triển đột phá. (Nguồn: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam) Thị trường văn phòng Hà Nội đã chứng kiến rất nhiều sự biến động về cung và cầu trong một vài quý vừa qua. Diện tích văn phòng Hạng A và B tại Hà Nội đã được cho thuê gần kín chỉ trong vòng 2 quý đầu năm, nguyên nhân do hạn chế về lượng cung trong khi nhu cầu lại quá lớn. Đáng lưu ý là có đến 80.395m2 diện tích văn phòng đi vào hoạt động năm 2004, và gần như 100% diện tích này đã ngay lập tức cho thuê hết. Cụ thể hơn, hệ số sử dụng của văn phòng Hạng A và B tại Hà Nội tại thời điểm tháng 9 năm 2005 đạt trên 99%. 2. Thị truờng Nhà ở Nhu cầu về nhà ở căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện rất cao và không ngừng gia tăng. Hầu hết các dự án căn hộ cao cấp đều được bán dễ dàng do nhu cầu thị trường lớn, nhà đầu tư cũng có thể thu hồi vốn và lợi tức nhanh hơn. Có thể thấy rằng cung không đáp ứng đủ cầu. Cầu Dân số Hà Nội: − Quy mô dân số: 3,18 triệu người (số liệu năm 2005) − Tỷ lệ tăng trưởng dân số: 3,04% (số liệu năm 2005) − Mật độ dân số: xấp xỉ 3.500 người/km² Khu vực nội thành thủ đô Hà Nội hiện đã rất chật chội, đặc biệt mật độ dân số rất cao ở những quận nội thành cũ như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Đống Đa. Ở những quận nội thành mới như Thanh Xuân, Cầu Giấy và Từ Liêm, tỷ lệ tăng dân số rất cao. Tỷ lệ tăng dân số của toàn thành phố cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã tạo nên những áp lực về nhà ở, về các khía cạnh số lượng và chất lượng nhà ở. Quy mô hộ gia đình trung bình ở Hà Nội là 4,3 người/hộ. Theo khảo sát thị trường gần đây của HAIDEP (2006), 89% hộ gia đình tại Hà Nội có quyền sử dụng đất, 92% sở hữu nhà, trong đó phần lớn là nhà biệt lập (82%), và căn hộ (14%) với số phòng trung bình là 3,7, và tuổi thọ nhà trung bình là 32 năm. Trong khi quỹ nhà ở liên tục tăng không ngừng trong 5 năm qua, chất lượng nhà ở không cải thiện được nhiều. Về cơ bản, nhà ở đã được nâng cấp, đã được sử dụng các vật liệu bền hơn, tốt hơn, nhưng diện tích sàn sử dụng vẫn không thay đổi. Đặc biệt những khu tập thể được xây dựng từ những năm 60 và một số nhà riêng đã quá cũ nát, cần phải được sửa chữa và nâng cấp. Mặt khác, nhu cầu về nhà ở cao cấp hiện đang tăng mạnh, nguyên nhân phần lớn là do tăng trưởng kinh tế của thành phố, cộng với sức hút đầu tư nước ngoài, sự gia tăng số lượng người nước ngoài, và sự gia tăng số lượng những người có thu nhập cao tại thành phố. Cung Các loại hình nhà ở phổ biến nhất ở Hà Nội bao gồm kiểu nhà phố, nhà biệt lập, căn hộ tập thể, và cao cấp hơn là căn hộ chung cư cao cấp. Hàng năm, Hà Nội có khoảng 1,2 – 1,3 triệu m² diện tích sàn được xây dựng. Hiện tại, Hà Nội có khoảng 131 dự án phát triển khu nhà ở hiện trong các giai đoạn xây dựng khác nhau, đáp ứng các nhu cầu về nhà ở khác nhau. Phần lớn trong số đó là các khu đô thị mới ở phía Tây, Tây Bắc và phía Nam thành phố. Hầu hết các căn hộ tại đây đều đã bán hết từ lúc chưa hoàn thành công việc xây dựng. Giá bán căn hộ tại các dự án khác nhau cũng rất khác nhau, phụ thuộc vào vị trí dự án, điều kiện cơ sở hạ tầng và các tiện ích xung quanh. Về khả năng tài chính, theo như kết quả cuộc khảo sát của HAIDEP, tỷ lệ giữa thu nhập trung bình của người dân với giá bán nhà là khá cao. Để mua được một căn nhà biệt lập, một hộ gia đình phải trả trung bình gấp 22,5 lần so với tổng thu nhập của họ, và để mua được một căn hộ chung cư cao tầng, tỷ lệ này là 13,6. (Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam) Trong gian đoạn từ năm 2007 đến 2010 và 2011, lượng cung về nhà căn hộ tại Hà Nội dự báo sẽ tăng do có nhiều dự án khu đô thị mới sẽ hoàn thành và đi vào hoạt động. Điều này sẽ giảm áp lực về nhu cầu nhà ở cho người dân. Trong giai đoạn 2012 – 2020, biểu đồ trên thể hiện sự đi xuống do con số này chỉ biểu hiện lượng cung đến từ những dự án hiện đang trong quy hoạch. Trên thực tế, rất nhiều dự án dự kiến sẽ hoàn thành vào thời gian 2010. Tuy nhiên, số lượng dự án sẽ hoàn thành trong tương lai xa chiếm nhiều hơn, điều này sẽ làm cho lượng cung tăng nhằm đáp ứng cầu về nhà ở. Hoàn toàn có thể tin tưởng rằng nhu cầu về nhà ở rất lớn và thị trường nhà ở có vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh trong một vài năm tới. Các nhà đầu tư vẫn tiếp tục đầu tư vào mảng nhà ở này, do khả năng thu hồi vốn nhanh, chu kỳ quay vòng vốn ngắn hơn các loại dự án khác; nhu cầu về nhà ở dự đoán trong một vài năm tới sẽ vẫn tiếp tục gia tăng. Các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở cao cấp: − Nhu cầu về loại hình căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn quốc tế gia tăng. − Xu hướng các hộ gia đình có thu nhập trên 5.000 USD một tháng gia tăng mạnh. Triển vọng thị trường nhà ở o Thị trường nhà ở sẽ tiếp tục phát triển o Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến các dự án quy mô lớn o Các nhà đầu tư Hàn Quốc và Nhật Bản rất năng động và sẽ trở thành những nhà đầu tư lớn trong tương lai. o Các nhà đầu tư trong nước chiếm lĩnh thị phần các dự án quy mô trung bình và nhỏ o Những dự án chất lượng cao hứa hẹn sẽ có doanh số lớn nhất o Nhu cu tip tc tng o Nhu cu c bit cao i vi cỏc d ỏn cú v trớ p o S phỏt trin ca nn kinh t cng giỳp gia tng nhu cu o C s h tng phỏt trin III Hình thái kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam 1 Quá trình phát triển kiến trúc nhà cao tầng Nhà cao tầng ở Việt Nam chỉ tập trung xây dựng ở một số thành phố lớn: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng và chủ yếu là từ những năm 1975 trở lại đây nh sau: a. Hà Nội : Nhà cao tầng từ trớc năm 1975 chủ yếu là hệ thống trụ sở cơ quan trung ơng sử dụng lại công trình cũ của Pháp mang phong cách của Pháp nh: Toà thị chính, Phủ toàn quyền, Nhà hát lớn thành phố, Dinh thống sứ (Bắc bộ phủ), phủ thống sứ (Bộ thơng binh xã hội), Khách sạn Metropol, ngân hàng, Bảo tàng Bác Cổ, Sở Tài Chính (Bộ ngoại giao), Viện Pastơ. Mặt khác để đáp ứng nh cầu bức thiết sau hoà bình chính phủ đã cho xây dựng hàng loạt công trình nh Trụ sở Bộ Xây Dựng, Tổng cục lâm nghiệp, Tổng cục thống kê, Trụ sở bộ công nghiệp, Trờng Đại học Thuỷ Lợi càng về cuối những năm 1975 nhờ sự giúp đỡ của các nớc XHCN, Hà Nội có thêm nhiều công trình quy mô lớn đợc xây dựng nhng chiều cao tối đa cũng chỉ đến 11 tầng (nhà ở chung c Giảng Võ) sau năm 1975 một số trụ sở Bộ, Nghành đợc xây dựng nhìn chung các chỉ tiêu chất lợng công nghệ, thẩm mỹ kiến trúc cha cao chủ yếu phục vụ yêu cầu về diện tích và công năng. Từ năm 1980 luật đầu t nớc ngoài đợc ban hành các nhà cao tầng bắt đầu đợc xây dựng chỉ trong vòng 20 năm số lợng nhà cao tầng lớn hơn 100 công trình và ngày càng nhiều trong đó có nhà cao tầng do ngời nớc ngoài thiết kế và thi công. Nhà cao tầng đầu t xây dựng ở Hà Nội thờng nằm ở các khu trung tâm thành phố đắc biệt là các khu phố cũ vỡi chức năng là văn phòng, khách sạn và căn hộ cho thuê nh phố: Hai Bà Trng, Lý Thờng Kiệt, Ngô Quyền, Quang Trung b. Thành phố Hồ Chí Minh : Giai đoạn trớc những năm 1975 đã có những cao ốc cao 14 tầng đã đánh dấu một bớc mới về sự phát triển thể loại kiến trúc này. Sau năm 1975 thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế th ơng mại và tài chính lớn của cả nớc nên việc phát triển nhà cao tầng đợc các nhà đầu t quan tâm cho tới nay đã có hơn 1200 nhà cao tầng đợc đầu t xây dựng ở thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trẻ có bề dầy lịch sử hơn 300 năm, do các công trình lịch sử, phố cũ không nhiều lại đợc tiếp cận sớm phong cách xây dựng của khu vực nên đa số các kiến trúc nhà cao tầng ở TP Hồ Chí Minh đều thể hiện rõ tính hiện đại, tuy vậy thời kỳ đầu một vài công trình kiến trúc cao tầng đợc xây dựng với đ- ờng nét quá sơ sài. Sử dụng vật liệu không hợp lý, kiến trúc quá xấu bị d luận lên án phản đối mạnh mẽ nên các cao ốc xây dựng dần về sau có đờng nét hài hoà hơn có tìm tòi nghiên cứu cho kiến trúc phong phú và đa dạng hơn tạo đợc ấn tợng và vẻ đẹp riêng. c. Các thành phố khác : Kiến trúc nhà cao tầng chủ yếu mới đợc xây dựng trong giai đoạn 10 năm trở lại đây xong số lợng không nhiều nên có thể đếm trên đầu ngón tay đợc ở mỗi thành phố nh: Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, Vinh Nhìn chung kiến trúc cao tầng ở Viêt Nam đợc phat triển mang tính tự phát do yêu cầu phát triển bên có đất tìm đối tác liên doanh xây dựng, bên chủ đầu t chỉ quan tâm đến lợi ích kinh tế nên số lợng thì nhiều còn về mặt quy hoach, thẩm mỹ kiến trúc, kiến trúc cảnh quan đô thị cha đợc quan tâm đúng mức. Mặc dầu về mặt diện mạo, kiến trúc cao tầng ở các đô thị đã đóng góp tích cực vào sự thay đổi nhanh chóng bộ mặt kiến trúc đô thị Việt Nam. Song một đờng phố đẹp không chỉ có những công trình đẹp cộng lại mà đó là sự hài hoà giữa công trình với cảnh quan xung quanh đó là yêu cầu cần đợc phân tích đánh giá. Tổng hợp sự phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam phân theo thành phố : Số TT Tên Thành Phố Số công trình Vốn (Tỷ USD) 1. 2. 3. 4. Hà Nội Hồ Chí Minh Hải Phòng Đà Nẵng 56 112 8 4 268 4,6 5,35 0,2 0,11 10,5 Tổng hợp sự phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam phân theo ngành nghề : Số TT Tên Thành Phố Số công trình Vốn (Tỷ USD) 1. 2. 3. Khách sạn, du lịch Văn phòng + căn hộ cho thuê Y tế, giáo dục, văn hoá 139 116 13 268 3,27 7,08 0,17 10,5 2. Đánh giá hiện trạng, hình thái kiến trúc nhà cao tầng a. Về mặt quy hoạch : Các công trình kiến trúc nhà cao tầng xây dựng ở Việt Nam trong những năm gần đây vẫn chỉ nằm trong những khu phố cũ, những nơi tơng đối thuận lợi để khai thác và tận dụng cơ sở hạ tầng để phục vụ lợi cíh tr ớc mắt của các nhà đầu t. Họ chọn địa điểm và phía ta thờng chấp nhận. Vì vậy, không gian quy hoạch, cảnh quan nói chung không hài hoà, thậm chí lộn xộn, lấy một số công trình ở Hà Nội để mình hoạ : - Mật độ xây dựng : nhìn chung các công trình này thờng cao hơn mật độ quy định, trừ một vài công trình nằm ở ngoại ô mới có mật độ xây dựng thấp. Hệ số sử dụng đất cao so với quy định, có trờng hợp hệ số sử dụng đất quá cao nh văn phòng đệ nhất trung tâm 13,3; các công trình còn lại, hệ số bình quân 8 10. Bảng các chỉ tiêu xây dựng Tên công trình Mật độ xây dựng (%) Hệ số XD - Văn phòng đệ nhất trung tâm - Văn phòng 19 Hàng Bài - Trung tâm dịch vụ bao chí - Forture - Center Building - Tower (Voi Phục) - Tower (Hà Nội) 98 82 100 86 82 70 75 13,3 0 3,67 Yếu tố cây xanh, môi trờng : hầu hết các công trình có mật độ xây dựng chiếm 80% không còn đất để bố trí cây xanh, tạo tiểu cảnh môi trờng, nhất là các công trình xây dựng trong khu phố cũ. Riêng công trình Deaha xem cây xanh là một yếu tố đóng góp cho cảnh quan khu vực, xungq uanh công trình là một vờn cây đẹp, tổ chức mặt bằng lùi vào bên trong, trớc sau là sân vờn, bể bơi gắn với mặt nớc là cây xanh hồ Thủ Lệ cho thấy hiện quả của việc nghiên cứu công trình gắn với khí hậu nhiệt đới. Một số công trình khác có đa cây xanh lên mái nh Opera Hotel, tạo ra sự gần gũi với thiên nhiên khí hậu, nhiệt đới. Một số công trình đã chú ý bố trí các rèm chống nắng bên trong kính nh Melia Hotel, Daewoo, Horison Nói chung đa số các công trình không coi trọng các yếu tố, tiểu sảo tạo cảnh quan môi trờng đã nên trên mà thiên về sử dụng điều hoà nhiệt độ cỡng bức là chính, nhiều công trình diện tích bọc kính quá lớn nh Daewoo, Melia b. Về hình thức kiến trúc: Kiến trúc các công trình hà cao tầng xây dựng trong thời gian qua cao nhất là 35 tầng, chủ yếu là bê tông cốt thép, vật liệu trang trí ốp lát chủ yếu của nớc ngoài, kiến trúc có đủ kiểu dáng, song chúng ta có thể tạm chia là 3 loại chính : - Loại nhắc lại kiến trúc Pháp và Châu Âu trang trí nhiều chi tiết nhỏ, loại này thờng xây dựng xen cấy trong những khu phố cũ. - Loại có dáng dấp hiện đại với đờng nét thoáng nhẹ, mảnh kiến trúc có tỷ lệ hài hoà, gây ấn tợng đạt yêu cầu thẩm mỹ. Đa số xây dựng ở thành phố Hồ Chí Minh. - Loại tự do kết hợp hai thể loại trên và một phần kết hợp giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc Phơng đông có khia thác kiến trúc dân tộc Việt Nam nhiều công trình xây dựng nhng không mấy thành công nh: trung tâm thơng mại Deaha, việc sử dụng mai dốc, gờ phao, con tiện ở khối kiến trúc khách sạn cha phù hợp với kiến trúc cao tầng và hoàn toàn tơng phản với khối kính của nhà văn phòng trong cùng tổng thể. Không ít công trình đã đội lên đầu những chiếc mái dốc còn khiên cỡng nh khách ạn Meritus. Tuy nhiên cũng có những công trình có sự tìm tòi, có tiếng nói chung với kiến trúc khu vực nh : câu lac bộ nhà báo OTJ, Khách sạn Metropol, Fortuna 83 Lý Thờng Kiệt, Center Building 31 Hai Bà Trng, đã chú ý đến cảnh quan và điều kiện khí hậu Hà Nội. Nhìn chung các việc quy hoạch nhà cao tầng còn cha khoa học, chiều cao công trình còn nửa vời cha tạo đợc điểm nhấn cho đô thị, cha thu hút tầm nhìn, hình thức kiến trúc còn vụn vặt, cha phù hợp với khí hậu Việt Nam và thiếu sự hoà nhập với đờng phố. c. Về mặt sử dụng vật liệu, màu sắc : Hỗu hết công trình đều sử dụng vật liệu ốp lát, trang trí hoàn thiện hiện đại với công nghệ cao, mở ra hớng mới cho giải quyết thẩm mỹ công trình. Bên cạnh những điểm không tích cực, điều đáng ghi nhận ở đây là sự đóng góp to lớn cho cảnh quan đô thị, tạo dang vẻ mới cho thành phố. Có công trình hiện đại nh Center Building 31 Hai bà Trng Hà Nội sử dụng những mảng kính lớn không thích hợp với phố cũ và điều kiện khí hậu Việt Nam. Về màu sắc: có nhiều công trình sử dụng màu rất mạnh mẽ, rực rỡ nh Tungshing Square, song cũng có công trình nh văn phòng Đệ nhất trung tâm 53 Quang Trung, mặc dù công trình mang phong cách kiến trúc hiện đại, nhng màu sắc nhẹ nhàng, thích hợp với cảnh quan mặt nớc cây xanh hồ Thiền Quang. d. Về chiều cao công trình: e. Việc khồng chế chiều cao công trình trong khu phố cũ là trở ngại lớn cho việc đầu t của nớc ngoài. Những cao ốc hiện nay cha tạo đợc đờng bao đô thị. Những công trình cao ốc văn phòng nhấp nhô sau những hàng cây xanh, cha có sự vợt trội, có công trình yêu cầu thấp lại xây cao nh Hà Nội Vàng, có công trình ở vị trí đẹp hớng tầm nhìn từ nhiều trục đờng chính nhng có chiều cao nửa vời cha đạt đợc hiệu quả điểm nhấn cho đô thị nh Tower Hà Nội. Khu thơng mại Thuận Kiều Plaza ở thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng 3 công trình, lại quá cao so với cảnh quan xung quanh. Nhiều công trình nằm ở đờng phố nhỏ thì lại có chiều cao lênh khênh và th- ờng bố cục mặt bằng dạng nhà ống, thu hut tầm nhìn vào mặt nên ít tạo dáng. Tóm lại : - Kiến trúc nhà cao tầng gắn chặt với quy hoạch đô thị hiện đại, cao ốc là thành phần, là động lực phát triển kinh tế, thành phố có nhiều cao ốc là thành phố mang hiệu quả kinh tế nhanh. - Xây dựng cao ốc đòi hỏi và thúc đẩy sự tiến bộ về nhiều mặt : vốn, kỹ thuật an toàn, trình độ văn hoá thẩm mỹ, đáp ứng yêu cầu sử dụng. - Kỹ thuật, vật liệu, biện pháp thi công là tiên tiến hiện đại, việc sáng tạo hình thái kiến trúc phải mang đậm tính đặc thù, đó là điều kiện thiên nhiên khí hậu và con ngời Việt nam. Tuy ra đời muộn so với khu vực và thế giới nhà cao tầng ở nớc ta đã nh một luồng sinh khí mới thúc đẩy nhiều ngành phát triển là kýc thuật và vật liệu xây dựng. Thành quả lao động sẽ đem lại cho ngời dân đô thị cách nhìn mới cần phải cải tạo những cái lụp xụp cũ nát, những ngõ hẹp tối tăm, it tiện nghi để vơn đén những đỗ thị xanh, sạch, đẹp. Rõ ràng kiến trúc nhà cao tầng ngày nay đã trở nên thành phần hữu cơ không thể tách rời của đô thị là một trong những biểu tợng của nền văn minh mới. Phần B Địa điểm xây dựng I.Vị trí và Đặc điểm Vị trí xây dựng của đồ án nằm trong qui hoạch khu đô thị mới Cầu Giấy( khu E8) : a im xõy dng l 1 khu t p, cú 3 mt tip giỏp vi ng giao thụng, trong ú cú 1 mt tip giỏp vi trc ng chớnh, mt ct ng 50m (ng Phm Hựng) : - Phía Đông Bắc giáp khu đô thị Nam Trung Yên - Phía Tây Bắc giáp đờng quy hoạch 30m - Phía Tây và Tây Nam giáp đờng vành đai 3 và khu đô thị Mễ Trì Hạ - Phía Đông Nam giáp khu đất bên cạnh c im khớ hu Cụng trỡnh nm trung tõm H ni thuc vựng khớ hu loi IIB, chu nh hng khớ hu nhit i m giú mựa: Mựa hố cú giú mựa ụng Nam thi t Bin ụng vo, mựa ụng cú giú mựa ụng Bc bt u t trong lc a t Trung Quc thi sang. Mựa núng bt u t thỏng 4 ữ thỏng 10, giú ụng Nam l ch yu, nhit trung bỡnh cao nht 28C ữ 30C. Mựa núng ng thi l mựa ma, tp trung vo thỏng 7 ữ thỏng 9, trong mựa ma thng hay cú bóo xut hin vo thỏng 7, thỏng 8. Mựa lnh bt u t thỏng 11 ữ thỏng 3, giú ụng Bc l ch yu, nhit thp nht trung bỡnh 13C ữ 15C, lng ma trung bỡnh 1.500 ữ 2.000mm. m trung bỡnh trong nm 80 ữ 85%, cỏc thỏng 1, 2, 3 m lờn ti 100% (thỏng 1, 2, 3). II. Qui hoạch chung và hệ thống kĩ thuật hạ tầng cơ sở Tip tc thc hin iu chnh quy hoch chung Th ụ H Ni n nm 2020 ó c Th tng Chớnh Ph phờ duyt (Quyt nh s 108/1998/Q-TTg ngy 20/6/1998); Thụng qua vic xỏc lp cỏc h thng h tng k thut ụ th (thoỏt nc ma, cp nc, thoỏt nc bn v v sinh mụi trng, cp in v thụng tin bu in) ỏp ng yờu cu phỏt trin ụ th trờn a bn qun Cu Giy (phn Quy hoch s dng t v giao thụng) ó c phờ duyt. D kin cỏc d ỏn xõy dng t u u t phỏt trin h thng h tng k thut ụ th. Lm c s phỏp lớ cho cụng tỏc qun lớ, t chc xõy dng h thng h tng k thut ụ th trong a bn qun Cu Giy. 1.Cỏc ch tiờu tớnh toỏn: Chun b k thut (san nn v thoỏt nc ma). Thit k h thng cng riờng gia nc ma v nc bn. [...]... công năng và hình thức của 3 khối : thơng mại , nhà ở và văn phòng 2 Phơng án so sánh: Trên căn bản công trình vẫn đợc chia làm 3 khối: khối thơng mại, văn phòng và nhà ở Tuy nhiên ở phơng án này sự tách biệt quá rõ nét, chính vì thế trong sự liên kết của chức năng tổ hợp vào giao thông là rất kém Tổ chức giao thông nội bộ trong khu đất cũng cha rành mạch, khó để hình thành 1 công trình tổ hợp có sự... hoạch và thiết kế khí hậu, khu nhà ở đợc đa về gần hớng gió đông nam của khu đất, trong khi đó lại xa trục đờng chính phù hợp với chức năng nhà ở, khối văn phòng về mặt khí hậu không đợc nh nhà ở, tuy nhiên lại gần trục đờng chính hơn, phù hợp với chức năng của văn phòng làm việc Tóm lại công trình đã tận dụng khả năng đa dạng nhng vẫn có sự liên kết về công năng của cụm công trình tổ hợp từ đó đa ra và. .. vụ tầng 12m2 x 2 phòng Phòng họp và hội thảo 250 300 m2 d.Diện tích phục vụ chung: Các sảnh lớn và lối ra khu bán hàng 200 -300 m2 Sảnh và lối vào khu nhà ở 90 120 m2 Sảnh và lối vào khu văn phòng 90 120 m2 Không gian thồng tầng và giao thông đứng 90 120 m2 Vệ sinh cho khách (theo nhu cầu) Gara ôtô cho 200 xe ( hoặc bãi đỗ xe) 20 25 m2/ xe Sân vờn tiểu cảnh phù hợp với công trình và môi trờng xung... công trình và môi trờng xung quanh e.Khối nhà ở: Chia làm 3 loại Loại 1 phòng ngủ Loại 2 phòng ngủ diện tích 160 m2 Loại 3 phòng ngủ f diện tích 80 m2 diện tích 200 m2 Bộ phận điều hành nghiệp vụ và kỹ thuật công trình: Phòng giám đốc 30 40 m2 Phòng tiếp khách 45 50 m2 Phòng hành chính 3 x 25 m2 Phòng kế toán 2 x 25 m2 Phòng y tế 40m2 Phòng văn th 2 x 25 m2 Phòng bảo vệ 20 m2 Hệ thống kho hàng các... xây dựng và sơ đồ công năng, tạo cho ngời sử dụng dễ dàng định hớng đợc hớng chuyển động đến nơi mình muốn II.Các giải pháp quy hoạch kiến trúc và kĩ thuật : 1 Phơng án 1 (Phơng án chọn) - Công trình có sự phân khu chức năng rõ ràng : thơng mại, nhà ở , văn phòng Về mặt tổ chức hình khối không sử dụng hình thức đăng đối giữa 2 khối cao tầng nhà ở và văn phòng mà là 1 cao ,1 thấp Tuy nhiên trong tổng thể... nhịp bên ngoài và các khu ở bên trong của tổ hợp Mặt bằng khối đế gồm có một hầm sử dụng bố trí phòng kỹ thuật và để xe cho chủ yếu là khối cao tầng, tầng 1,2,3,5 ở khối siêu thị để kinh doanh siêu thị nhiều hình thức, kinh doanh ăn uống giải khát, dịch vụ vui chơi.(tầng 4 là tầng kĩ thuật toà nhà và bể bơi) _Khối nhà ở : - Chung c cao tầng có diện tích trung bình là từ 80 - 200m2/ cănhộ (Tổng số là 49... y tế - Gara ô tô đợc bố trí ở dới với diện tích trung bình là 40m2/ căn hộ _Khối văn phòng: - Mặt bằng tầng văn phòng có diện tích là 620 m2 ( phục vụ khoảng 600 đến 700 ngời) - Tầng trên cùng của khối văn phòng là 1 hội trờng 240 chỗ - Mặt bằng tầng đợc thiết kế phù hợp với nhu cầu sử dụng không gian có thể đợc mở rộng với các vách ngăn nhẹ hoặc tờng kính - Tòa nhà văn phòng sẽ đợc thiết kế đồng bộ... trình là Tổ hợp nhà cao tầng" nên yêu cầu không gian lớn và kết cấu cao tầng - Quy mô xây dựng là nhà cấp II Bậc chịu lửa bậc II b Giải pháp kết cấu : + Căn cứ vào quy mô của công trình + Căn cứ vào tình hình địa chất tại khu vực xây dựng chọn kết cấu nhà nh sau : Kết cấu của toà nhà đợc thiết kế phù hợp với quy trình kỹ thuật và tiêu chuẩn quốc tế hiện hành thực tế đã đợc địa phơng chấp nhận Toà nhà đợc... căn hộ 3 phòng ngủ Tầng 17 dến 25 500 x 9 tầng = 4500 m2 Loại căn hộ 1 và 2 phòng ngủ Tổng DT sàn 10000 m2 * Khối văn phòng : TT Diện tích sàn (m2) Tầng 6 đến 15 620 x 10 tầng=6200 m2 Tầng 16 620 m2 Tổng DT sàn Chức năng Văn phòng cho thuê 6820 m2 Hội trờng 240 chỗ, sân khấu và phụ _ Phần kỹ thuật hạ tầng: - Sân đờng nội bộ bằng bê tông có lát các viên Block Paviment, đảm bảo cho việc ra vào, thuận... giải trí Các phòng chơi cho trẻ em 20 150 m2 Các điểm giải trí khác 1000 m2 Các dịch vụ thể dục thể thao 1500m2 Dịch vụ sinh hoạt Các điểm đổi và rút tiền 60 m2 Trạm bu điện, điện thoại, điện tín 60 90 m2 Dịch vụ thông tin thơng mại và du lịch 60 90 m2 Các cửa hàng sửa chữa nhỏ 60 90 m2 c.Khối văn phòng cao tầng: Diện tích văn phòng làm việc 620 m2/tầng Kho thiết bị văn phòng 50 m2/tầng Phòng phục . hai to tháp văn phòng phía trên một trung tâm thương mại 6 tầng tại Vincom City Towers; một to tháp văn phòng song song với một to tháp căn hộ tại Tháp Hà Nội; một to tháp văn phòng và một to . yếu là trong quý 3 và quý 4 năm 2004 bao gồm 5.000m2 tại to nhà ArtexPort, 18.000m2 tại to nhà Ocean Park và 30.000m2 tại Tháp đôi Vincom City Towers. Không có lượng cung mới n o trong suốt. hầu hết các to nhà văn phòng đều có những diện tích dành cho các cửa hàng bán lẻ tại tầng trệt, ví dụ như tại to nhà Metropole Centre, to nhà 63 Lý Thái Tổ, Tháp Hà Nội, International Centre,