Tình huống quá trình triển khai thực hiện dự án FDI: Dự án du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel
Tình trình triển khai thực dự án FDI: Dự án du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel Phần 1: TÌNH HUỐNG Dự án du lịch Sài Gịn Atlantis Hotel có 100% vốn đầu tư nước ngồi, UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào tháng 11-2007 với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD diện tích 300ha Tháng 1-2009, dự án sửa đổi tăng vốn lên 4,1 tỷ USD diện tích 307ha phần đất liền 610ha lấn biển Dự án Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam (gọi tắt Winvest) thuộc tập đoàn Winvest LLC, Hoa Kỳ làm chủ đầu tư Đây dự án lớn mơ hình du lịch mới: Du lịch – nghỉ dưỡng – giải trí – kết hợp hội họp Là người yêu vẻ đẹp khiết hoa sen Việt Nam, kiến trúc sư tiếng giới người Mỹ, ông Dario có ý tưởng thiết kế dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa theo hình sen có phần rễ vươn cắm sâu ngồi lịng đại dương, phần hoa nằm đất liền với điểm bật tháp sen cao khoảng 380m trung tâm Khi dự án khởi cơng, dự kiến sau năm, đưa vào khai thác Theo ơng Trần Văn Sơn, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Winvest Investment Việt Nam cho biết: Trong trình lập đề án thiết kế cho cụm cơng trình này, chúng tơi nghiên cứu kỹ môi trường biển hoạt động dòng đối lưu, dòng chảy, cấu tạo địa chất biển, cố gắng q trình thi cơng không làm ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên Mặt khác, đầu tư xây dựng khu hộ xa đất liền vậy, chúng tơi tính tới yếu tố để chịu mưa bão, động đất Theo kế hoạch, quý I-2009, chủ đầu tư giao 100ha đất để khởi công dự án Tuy nhiên, dự án có diện tích rộng, kinh phí đền bù, giải toả lớn ngân sách tỉnh hạn chế nên đến chưa giao đất Vì vậy, UBND tỉnh Sở Tài Ngun-Mơi trường (TN-MT) tiếp tục đề nghị chủ đầu tư ứng trước tiền thuê đất cho 50 năm dự án nhằm có thêm nguồn kinh phí bồi thường, giải phóng mặt để giao đất cho nhà đầu tư Để chứng minh khả tài tâm thực dự án, từ tháng 4-2007 đến tháng 6-2008, Công ty Winvest Investment Việt Nam ứng trước tiền thuê đất cho UBND tỉnh 98 tỷ đồng, tương đương triệu USD để hỗ trợ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án Thế tiếc, khuôn viên đất mà tỉnh BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH Winvest Investment, có số dự án có chủ trương đầu tư Những dự án sau UBND tỉnh đổi đất chuyển nơi khác Riêng có cơng ty TNHH Đại Dương khơng chấp nhận tay không với lý triển khai hàng loạt hoạt động chuẩn bị đầu tư, sau có định phê duyệt chi tiết 1/500 ngày 24/2/2005 Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có chồng lấn diện tích đất hai dự án tỉnh xử lý cách hoán đổi vị trí khác gần cho Cơng ty TNHH Đại Dương Khi xảy việc chồng lấn hai cơng ty, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại khơng đứng giải quyết, mà đề nghị hai Công ty tự thỏa thuận, số cơng văn cịn nói rõ nhà nước khơng can thiệp vào nội dung thỏa thuận hai bên Điều ngạc nhiên lúc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu văn điều chỉnh xếp lại địa điểm số dự án (ngày 27-10-2006), có hốn đổi vị trí dự án Cơng ty Đại Dương, sau ngày 10-7-2007 văn giải địa điểm cho khu du lịch Đại Dương “đùng cái” đến ngày 24-122007, Công ty TNHH Đại Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất vòng 50 năm! Cách thỏa thuận công ty Đại Dương đưa mức đền bù 19 tỷ đồng cho khoản vốn 36 tỷ đồng mà công ty Đại Dương thực bỏ vào dự án Đứng trước số lớn vậy, Winvest yêu cầu Sở Tài BR-VT thẩm định lại chi phí mà cơng ty Đại Dương địi, đồng thời chấp thuận toán khoản ghi giấy trắng mực đen theo giá nhà nước quy định Vụ việc kéo dài hai năm nay, hai lần Sở Tài nguyên Môi trường mời hai đơn vị ngồi lại với nhau, thất bại Sở Tài ngun & Mơi trường tỉnh BR-VT có sáng kiến đề nghị hai cơng ty th kiểm tốn độc lập để kiểm tốn khoản chi phí bồi thường mà cơng ty Đại Dương đưa Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam sau nghiên cứu hồ sơ từ chối khơng có sở thẩm định giá chi phí thực dự án Cty TNHH Kiểm toán tư vấn Đệ Nhất chọn lựa để giải vụ việc cuối rút lui Ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở Tài nguyên- Môi trường bày tỏ quan điểm: “Winvest đến sau, muốn có mảnh đất lớn 300 trọn vẹn phải thỏa thuận với Đại Dương” Chưa có phương cách giải quyết, 20 “đất sạch” Đại Dương dọn sẵn để cho cỏ mọc dự án 4,1 tỷ USD phải đắp mền Ngày 7-5, làm việc với Công ty Winvest Investment Công ty Đại Dương, Sở TN-MT tiếp tục đề nghị Công ty Winvest Investment lập trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hạn chót đến 30-6-2009; quy hoạch 1/500 lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư dự án để giao đất giai đoạn theo tiến độ đầu tư Đồng thời Sở TN-MT đề nghị công ty tiếp tục ứng trước tiền thuê đất làm kinh phí bồi thường, giải phóng mặt Ơng Peter Luu, Chủ tịch Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam cho biết, công ty tiếp tục ứng trước tiền thuê đất, hỗ trợ việc bồi thường, giải phóng mặt sau bàn giao 100ha Theo ông Luu, nhà đầu tư, ơng tập đồn Winvest LLC, Hoa Kỳ muốn dự án triển khai sớm tốt Bởi lẽ kéo dài thời gian thực dự án doanh nghiệp hội có dự án khác lớn Trong tháng 10/2009 sở TN-MT tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu giao đất cho Công ty TNHH Winvest Investment VN để triển khai dự án Diện tích giao đất đợt 80ha Dự án cấp phép năm 2007, việc giao đất chậm tám tháng so với cam kết quyền địa phương Vào đầu năm 2010 Dự án Khu du lịch nghỉ mát đa Sài Gịn Atlantis Hotel Cơng ty Winvest Investment Việt Nam, sau khoảng thời gian dài “treo” tiến độ giao mặt bằng, tiến hành khởi công xây dựng móng theo thiết kế ban đầu Phần 2: CÂU HỎI Câu 1: Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel lại chậm tiến độ triển khai so với kế hoạch ? Hãy sai sót bên q trình triển khai dự án ? Câu 2: Những vấn đề vướng mắc dự án tình ? Câu 3: Bài học kinh nghiệm từ tình cho bên liên quan? Phần 3: TRẢ LỜI CÂU HỎI Câu 1: 1.1 Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel chậm tiến độ triển khai so với kế hoạch Diện tích đất chưa đủ theo đề nghị chủ đầu tư; vướng mắc mặt cộng với việc dự án chưa UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500… nguyên nhân chủ yếu khiến cho tiến độ triển khai dự án không đạt kế hoạch Dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel không triển khai theo kế hoạch định chưa có “đất sạch” Dự án UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận đầu tư vào đầu tháng 11-2007 Theo kế hoạch, quý I-2009, công ty Winvest Investment giao 100ha đất để khởi công dự án, đến năm 2010 tỉnh cấp đất cho dự án vào khởi cơng xây dựng Dự án có diện tích giải tọa lớn, nên việc giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc khó khăn giải phóng mặt theo lý sở TN-MT Bà Rịa – Vũng Tàu đưa thiếu kinh phí đền bù Bên cạnh khn viên đất mà tỉnh BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH Winvest Investment, có số dự án có chủ trương đầu tư, việc đền bù, giải phóng mặt có nhiều chậm trễ vậy, dẫn đến việc tranh chấp đất đai công ty dự án công ty Winvest Investment công ty Đại Dương Quy hoạch chi tíêt 1/500 quy hoạch chi tiết hố đến cơng trình quan trọng dự án Ở giai đoạn không gian kiến trúc đưa vào cơng trình có thiết kế sở , có nghĩa có đầy đủ yếu tố cần thiết cho thiết kế cơng trình hình dáng, mặt cơng trình với đầu đủ kích thước cơng trình, nội dung phịng, phận cơng trình, vị trí vào cơng trình, từ xác định mối quan hệ cơng trình với yếu tố bên ngồi, sân vườn đường Dự án quy hoạch chi tiết sở để xây dựng triển khai dự án Việc dự án chưa UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, cịn cơng ty Đại Dương có định phê duyệt chi tiết 1/500 ngày 24/2/2005, nguyên nhân làm cho gần 20ha đất quy hoạch tổng thể công ty chưa thu hồi 1.2 Sai sót bên trình triển khai dự án 1.2.1 Sai sót quyền địa phương Trong việc triển khai dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel, UBND sở TN- MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có sai sót lớn - Sai sót vấn đề quy hoạch dự án địa bàn tỉnh Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có chồng lấn diện tích đất khn viên dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel dự án khác cấp giấy phép từ trước Tỉnh xử lý cách hốn đổi vị trí khác cho dự án Nhưng riêng dự án công ty Đại Dương, lúc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu văn điều chỉnh xếp lại địa điểm số dự án (ngày 27-10-2006), có hốn đổi vị trí dự án Cơng ty Đại Dương, sau ngày 10-7-2007 văn giải địa điểm cho khu du lịch Đại Dương “đùng cái” đến ngày 24-12-2007, Cơng ty TNHH Đại Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất vòng 50 năm Sai sót dẫn đến vấn đề vướng mắc tranh chấp công ty, đến chưa thể giải - Chậm trễ việc giải phóng mặt Cơng tác giải phóng mặt tỉnh diễn chậm chạp, dẫn đến chậm trễ việc triển khai dự án - Thiếu trách nhiệm vấn đề giải tranh chấp bên Sự việc tranh chấp công ty khó giải Lãnh đạo tỉnh thừa nhận sai sót việc quy hoạch dự án địa bàn Khi xảy việc chồng lấn hai công ty, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại khơng đứng giải quyết, mà đề nghị hai Công ty tự thỏa thuận, số cơng văn cịn nói rõ nhà nước không can thiệp vào nội dung thỏa thuận hai bên Ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở Tài ngun- Mơi trường nói: “Winvest đến sau, muốn có mảnh đất lớn 300 trọn vẹn phải thỏa thuận với Đại Dương” Theo số chuyên gia, cách giải không với Luật Đầu tư dự án nước ngồi phải giao đất 1.2.2 Sai sót chủ đầu tư dự án - Chậm xúc tiến quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án Khi dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư vào tháng 11-2007, cơng ty có thiết kế chi tiết dự án theo thiết kế ông Dario, người thiết kế cho tháp đôi Malaisya, ông Dario thiết kế dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa theo hình sen có phần rễ vươn cắm sâu ngồi lịng đại dương, phần hoa nằm đất liền với điểm bật tháp sen cao khoảng 380m trung tâm Dự án Khu du lịch nghỉ mát giải trí đa Sài Gịn Atlantis nằm vị trí cửa ngõ TP Vũng Tàu, thuận lợi đường giao thông, lại gần TP Hồ Chí Minh – khu trung tâm kinh tế, xã hội sôi động nước nên dễ thu hút du khách Với thiết kế với việc cấp giấy chứng nhận đầu tư, dự án duyệt thiết kế quy hoạch chi tết 1/500, đến năm 2009 chưa duyệt, mà bên phía cơng ty Winvest Investment khơng có kiến nghị vấn đề - Không theo dõi kiểm tra nghiên cứu kỹ điều kiện khu vực đặt dự án đề xuất dự án Câu 2: 2.1 Những vấn đề vướng mắc dự án tình - Giải tranh chấp đất đai công ty Winvest Investment công ty Đại Dương - Vấn đề cấp đất cho dự án 2.2 Vấn đề giải : Vấn đề cấp đất cho dự án Hiện công ty Winvest Investment khởi công xây dựng dự án vào đầu năm 2010, công ty chấp nhận số đất giao đợt 80ha, theo kế hoạch 100ha, so với kế hoạch duyệt 20ha Đây nhượng lớn từ phía cơng ty mà số diện tích đất khơng cấp cam kết 2.3 Vấn đề chưa giải : Giải tranh chấp đất đai công ty Winvest Investment công ty Đại Dương Đây vấn đề có nhiều phương án giải đưa hai bên ngồi lại thoả thuận với thuê cơng ty kiểm tốn khoản chi phí bồi thường mà công ty Đại Dương đưa ra, thất bại Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp yếu công tác quy hoạch, yếu máy hành phận quyền liên quan tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Vì vậy, có bên chịu nhượng có tham gia quyền giải vấn đề Câu 3: 3.1 Bài học quyền địa phương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: - Bài học cơng tác giải phóng mặt bằng: Có phương án bồi thường, giải phóng mặt hợp lý cụ thể, tránh tình trạng chậm trễ giải phóng mặt dẫn đến việc chậm trễ việc triển khai dự án địa bàn - Bài học việc quy hoạch dự án đầu tư: Cần kiểm tra kỹ dự án đầu tư, đánh dấu khu vực có dự án, có kế hoạch thu hút dự án đầu tư hợp lý Tránh tình trạng chồng lấn diện tích đất dự án, xảy tranh chấp không mong muốn - Bài học công tác quản lý : Kiểm tra chặt chẽ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án, việc xét duyệt quy hoạch chi tiết, số chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 nhiều thời gian ảnh hưởng đến thủ tục hành khác lập dự án đầu tư, thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật, đề nghị Sở Xây dựng xem xét, tham mưu UBND Tỉnh chấp thuận dự án điều chỉnh phần quy hoạch với tỉ lệ phù hợp, không ảnh hưởng nhiều đến quy hoạch tổng thể phê duyệt quy định thời gian thực nhằm tránh việc kéo dài thời gian đầu tư 3.2 Bài học chủ dự án đầu tư - Bài học việc quản lý dự án: định đầu tư vào dự án cần phải nghiên cứu vấn đề liên quan đến dự án đó, khơng điều kiện tự nhiên nơi triển khai dự án mà cần phải nghiên cứu kỹ khu vực đặt dự án có xẩy tranh chấp không - Bài học việc quản trị triển khai dự án : Không phải sau cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án triển khai sn sẻ, mà có nhiều vấn đề cần phải giám sát trình này, xúc tiến thủ tục nhận đất, xét duyệt quy hoạch thiết kế dự án, để đẩy nhanh trình triển khai dự án theo kế hoạch đề DANH MỤC TÀI LIỆU THAMM KHẢO 10 Giáo trình: Quản trị dự án doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi – FDI Chủ biên : Pgs.ts Nguyễn Thị Hường , Khoa Thương mại Kinh tế quốc tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Luật đầu tư 2005 Luật xây dựng 26/11/2003 Nghị định 08/2005/ NĐ-CP ngày 24/1/2005 quy hoạch xây dựng Trang web : http://tintuc.congdulich.com/landscapedt/AT4Ab1EyDDw_3D http://vietbao.vn/Kinh-te/Cong-ty-My-dau-tu-300-trieu-USD-xaydung-khu-du-lich-o-Vung-Tau/55071011/88/ http://shopbuild.vn/news/detailNews/3/7419/nhieu-tro-ngai-o-saigonatlantis-hotel.htm http://www.metvuong.com/group_news.php? news_id=6241&system_currency=VND 11 ... Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel lại chậm tiến độ triển khai so với kế hoạch ? Hãy sai sót bên q trình triển khai dự án ? Câu 2: Những vấn đề vướng mắc dự án tình ? Câu 3:... việc dự án chưa UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500… nguyên nhân chủ yếu khiến cho tiến độ triển khai dự án không đạt kế hoạch Dự án khu du lịch Sài Gịn Atlantis Hotel khơng triển khai. .. thể công ty chưa thu hồi 1.2 Sai sót bên q trình triển khai dự án 1.2.1 Sai sót quyền địa phương Trong việc triển khai dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel, UBND sở TN- MT tỉnh Bà Rịa – Vũng