Tiểu luận giữa kỳ môn nguyên lý thẩm Định giá

HO CHI MINH sau khi xem xét các cách tiếp cận và phương pháp thâm định giá bất động sản hiện hành, đã lựa chọn Cách tiếp cận từ thị trường và Cách tiếp cận từ chỉ phí, phương pháp chiết

DAI HQC UEH TRUONG KINH TE, LUAT VA QUAN LY NHA NUOC

KHOA KINH TE UEH UNIVERSITY

TIỂU LUẬN GIỮA KỲ MÔN: NGUYÊN LÝ THẤM ĐỊNH GIÁ

Bui Thi Khanh Linh 31221025048

CONG TY CO PHAN THAM CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM DINH GIA N4 TP HO CHi MINH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

SO: xxxx

TP Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 09 năm 2023

BAO CAO KET QUÁ THÁM ĐỊNH GIÁ

THONG TIN VE DOANH NGHIỆP THÂM ĐỊNH GIÁ

CONG TY CO PHAN THAM DINH GIA N4 TP HO CHi MINH

Dia chi hoạt động: 279 Nguyễn Trị Phương, Phường 5, Quận 10, TP HCM

CÁC THONG TIN CO BAN VE CUOC THAM ĐỊNH GIÁ

1 Khach hang tham dinh gia:

- Ténkhach hang: CO HUYNH KIEU TIEN

- Diachi : 59C Nguyễn Đình Chiêu, Phường 6, Quận 3, TP Hồ Chí Minh

2 Tài sản thẩm định giá:

- Quyén su dung dat va quyén sở hữu nhà ở tọa lạc tại thửa đất số 67, tờ bản đồ số

46; tại địa chỉ 392/8/108, Phường 12, Quận 10, TP.HCM

3 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo đề thế chấp vay vốn tại ngân

10, TPHCM lần cuối cho ÔNG

5.1 Các văn bản pháp lý hiện hành về thâm định giá

STT TÊN VĂN BẢN so NGAY BAN HANH

1 Luật giá 16/2023/QH15 19/6/2023

2 tiêu chuẩn thâm định | 158/2014/TT-BTC 27/10/2014

giá Việt Nam số 01,

02, 03 và 04

3 tiêu chuẩn thâm định 28/2015/TT-BTC 06/3/2015

giá Việt Nam số 05,

06 và 07

4 tiêu chuẩn thâm định | 126/2015/TT-BTC 20/08/2015

giá Việt Nam số 08,

09 và 10

5 tiêu chuẩn thâm định 145/2016/TT-BTC 06/10/2016

giá Việt Nam số l1

6 tiêu chuẩn thâm định | 28/2021/TT-BTC 27/04/2021

giá Việt Nam số 12

7 tiêu chuân thâm định 06/2014/TT-BTC 07/01/2014

giá Việt Nam số 13

1 Luat Dat dai | 45/2013/ QH13 | 29/11/2013

6 Công bô Suất vốn đâu 510/QD-BXD 19/05/2023

tư công trình và giá xây dựng tông hợp bộ phận kết câu công

trình năm 2022

7 Quy định về Bang giá _ 02/2020/QĐ-UBND 16/01/2020

đât trên địa bàn Thành

pho Ho Chi Minh giai

doan 2020- 2024

III CO SO GIA TRI CUA THAM ĐỊNH GIA

- Giá trị thị trường theo tiêu chuân TĐGVN 02

IV NGUYEN TAC SU DUNG DE THẮM ĐỊNH GIÁ

- Nguyén tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- - Nguyên tắc thay thé

- - Nguyên tắc đóng góp

- - Nguyên tắc cung cầu

V CÁCH TIẾP CẬN - PHƯƠNG PHÁP THẤM ĐỊNH GIÁ

- Căn cứ vào hồ sơ pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và hiện trạng bất động sản, CÔNG TY

CO PHAN THAM ĐỊNH GIÁ N4 TP HO CHI MINH sau khi xem xét các cách tiếp

cận và phương pháp thâm định giá bất động sản hiện hành, đã lựa chọn Cách tiếp cận

từ thị trường và Cách tiếp cận từ chỉ phí, phương pháp chiết trừ đề tiền hành thẩm

định giá đối với tài sản có những đặc điểm kỹ thuật và hình dạng giống (tương tự) như

tài sản nêu trong danh mục bất động sản yêu cầu thẩm định giá:

- Cách tiếp cận thị trường: Là cách thức xác định giá trị của tài sản thâm định giá thông qua việc so sánh tài sản thấm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã

có các thông tin về giá trên thị trường

- Cách tiếp cận chỉ phí: Là cách thức xác định giá trị của tài sản thẳm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài

sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thâm định giá

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp thâm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tông giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và

giá trị tài sản gắn liền với đất)

THONG TIN VE TAI SAN THÂM ĐỊNH GIÁ

STT HANG MUC TÀI SÁN THÂM ĐỊNH

- Duong tiép giap khu dat:

- Khả năng tiếp cận:

e Vi tri cach hém khoảng 400m

- Hướng: Bắc

© _ Phía trước: Tiếp giáp hẻm 6m

© Phia sau: Tiếp giáp hếm 2m

e _ Phía bên trái (nhìn từ trong ra): Tiếp giáp thửa đất khác

e _ Phía bên phải (nhìn từ trong ra): Tiếp giáp thửa đất khác

-Yếu tổ bắt lợi : Không có yếu tô bất lợi

-Vi tri theo QD UBND:

e - Vị trí 67 hẻm 392/8 đường Cao Thắng, Phường 12

«Không phủ hợp quy hoạch ( Được: 2m2 công nhận)

- _ Lệ giới hẻm: 6m

- Chiéu dai nhat: 13.7 m

- Hinh dang 16 dat: Tuong déi vuéng vite

- Hinh thitc su dụng: Sử dụng riêng

- Mue dich str dung: Đất ở tại đô thị

- Thời han str dụng: Lâu dải -

- Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDD như giao đâật có thụ

tiền sử dụng đất

- _ Hinh trạng sử dụng hiện tại: Để ở

3 Công trình xây | - Nhận xét: Qua khảo sát thực tê, hiện trạng trên đât là nhà l trệt + 2

Tổng diện tích sàn xây dựng: 194,3m Quy mô/ Số tầng: 1 trệt + 2 lầu + 1 sân thượng

Kệt câu xây dựng: Tường gạch sơn nước

Chất lượng còn lại của CTXD: 78%

Đánh giá ngoại quan + Ngoại quan tổng thế: Đang sử dụng bình thường, từng được sửa

chữa, sơn mới lại, ngoại quan khá tốt + Tường: Chưa có dâu hiệu bong tróc, chưa bị nứt

+ Nền, sàn: Chưa có dấu hiệu xuống cấp

hoạch (nếu có) | hoạch chỉ tiết xây đựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) Khu

dân cư hiện hữu Phường 12, Quận 10 (quy hoạch sử dụng đắt, kiến

truc, giao thong)

VII UNG DUNG CAC PHUONG PHAP THAM DINH GIA

Tổng giá trị tai san = Giá trị quyền sử dụng dat + Giá trị công trình xây dựng

1 Ước tính giá trị quyền sử dụng đất

1.1 Thông tin giao dịch thị trường và các tiêu chí so sánh

Tiến hành khảo sát thị trường tại khu vực, thâm định viên thu thập được thông tin về 3

giao dịch/mua bán BĐS tương đồng nhất với BĐS thấm định như sau:

TT | CHỈ TIỂU SO |TÀISẢNTDG | TAISAN TÀI SẢN SS2 | TÀI SẢN SS3

Thang, Phuong Thang, Thang, Thang,

12, Quan 10, TP | Phường 12, Phuong 12, Phường 12,

doanh cho thuê ở, cho thuê ở, cho thuê ở, cho thuê

10 Môi trường Tốt Tốt Tốt Tốt

sống, an ninh

11 | Coséhatang | Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh | Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh

bat loi tố bất lợi | tố bất lợi tố bat loi

14 | Gia giao dich 9.000.000.000 | 8.900.000.000 | 9.500.000.000 ước tính

Đơn giá xây dựng của ba công ty xây dựng ở Quận 10 vào thời điểm đánh giá:

ĐƠN VỊ ĐƠN GIÁ THÁP NHAT | CAO NHAT XAY DUNG TRON GÓI/M2

Dựa vào đơn giá xây dựng trung bình của ba công ty xây dựng ở Quận 10, TDV ước tinh

giá trị thị trường của tài sản thâm định có các đặc điểm như sau:

e_ Diện tích xây dựng 52m2; nhà 1 trệt 2 lầu 1 sân thượng

Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin vẻ 3 tai san so sánh khu vực lân cận

Theo phân tích thông tin trên thi trường mà thâm định viên thực tế đã khảo sát và thu thập được, giá giao dịch thành công của các bát động Sản so sánh thường thấp hơn so với

giá rao bán khoảng 5%

1.2 _ Điều chỉnh các yếu tố của BĐS so sánh và BĐS thẩm định

Qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yêu tô

chiêu rộng, chiêu dài và diện tích đât như sau:

-._ Quy mô điện tích:

e_ Từ 40m2 đến 50m2 : 105%

cua muc

gia chi dan

Tong hop các sô liệu điêu chinh tai muc C

Qua các bước điều chinh tô thâm định giá nhận thấy:

- _ Ghênh lệch giữa mức giá trung bình của các mức giá chi dẫn chi nằm trong khoảng từ 3,4% - 14,3% đảm bảo không quá 15%

- _ Với bát động sán so sánh 1 và 3 số lần điều chính là 2 với tông giá trị điều chinh

thuan lần lượt là 355.398,048 và 327.864,833

-_ Với bát động sán so sánh 2 số lần điều chinh là 3 với tổng giá trị điều chinh thuần

là -7.546.693,775

-_ Tổ thâm định chọn so sánh 3 làm mức giá chí dẫn cho tài sản định giá Vì sé lan

điều chinh và giá trị điều chinh là ít nhất thể hiện sự thay thé nhau tốt nhát

- Do do don gid quyén sử dụng đất/m2 ước tính cho tài sán định giá là:

Ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất

Gia tri con lai cua CTXD = Diện tích sử dụng (m2) x Đơn giá xây dựng (vnd/m2) x

Chất lượng còn |Dongia | Thanh tién

VII KET QUA THẤM ĐỊNH GIÁ

Trên cơ sở phân tích những yéu tô có ánh hưởng và theo dõi sự biến động của thị trường

bát động sán tại khu vực tài sản thâm định giá, N4 két luận giá trị tài sản thâm định giá với những đặc điểm mô tả tại thời điềm thâm định giá như sau:

(VND)

Thửa đất số 67, tờ bản đồ số 46; tại địa chi 392/8/108

đường Cao Thang, Phường 12, Quận

Kết luận tông giá trị tài sản thâm định là: 7.541.100.000 (làm tròn)

(Bằng chữ: bảy tỷ, năm trăm bốn mươi mốt triệu, một trăm nghìn đồng)

IX GIỚI HẠN KÉT QUÁ THÁM ĐỊNH GIÁ

-_ Giới hạn kết quả thâm định giá tài sản được trình bày tại Phụ lục số 01 đính kèm

CHUYEN VIEN THAM DINH VIEN GIAM DOC

THAM DINH VE GIA

(Ký tên) (Ký tên, đóng dấu)

PHU LUC 01 - GIOI HAN KET QUÁ THẤM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư và báo cáo Thâm định giá)

1 Kết quá thâm định giá có hiệu lực khi và chi khi các bên tham gia tuân thủ và hoàn thành các điều khoản trong hợp đồng thâm định giá quy định

Kết quá thâm định giá trên chỉ có giá trị khi khách hàng đã hoàn tất các thủ tục

pháp lý và nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất và/ hoặc quyèn sở hữu công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật và các bên có liên quan

Kết quả thâm định giá nêu trên chỉ có ý nghĩa tư vấn về mặt giá trị căn cứ theo các

tài liệu được cung cấp đẻ tư vấn cho khách hàng tham kháo đưa ra quyết định trong giao dịch của mình, trên cơ sở đúng danh mục, Số lượng và khói lượng công

việc tại hồ sơ do khách hàng cung cấp và trong điều kiện giới hạn bởi các thông

tin thị trường mà N4 thu thập tại thời điểm thâm định giá

Kết quá thâm định giá nêu trên có giá trị trong vòng 06 (sáu) tháng kê từ ngày phát hành chứng thư và chỉ được xác nhận tại thời điểm, địa điểm thâm định giá với các

chính sách quan lý của Nhà nước hiện tại có liên quan Trường hợp các chính sách

của Nhà nước thay đổi, thị trường biến động có thê làm mức giá tài sản thâm

định giá thay đổi Mọi hình thức sao chép kết quá thâm định đều không có giá trị

N4 chí chịu trách nhiệm và kết quả thẩm định giá trong thời hạn trên Trong mọi

trường hợp N4 không chịu trách nhiệm trước khiếu nại của bên thứ ba không phái

là khách hàng yêu cầu thâm định.

PHU LUC 02: HINH ANH BDS THAM

Hinh 1: Hién trang duong vao tir Hinh 2: Hién trang duong vao

Hinh 11: Hién trang cau thang

Google

Hình ảnh định vị tài sản

=} _ THONG TIN QUY HOACH THANH PHO HỒ CHI MINH

Thông tin quy hoạch sử dụng đất

Đồ án Đồ án điều chính quy hoạch

chỉ tiết xây dựng đô thị tỷ lệ

dụng đất, kiến trúc, giao

Hình ảnh thẻ hiện thông tin quy hoạch của tài sản thâm định giá

Lưu ý Kết quả tra cửu chỉ có giá trị tham khảo ®

Thông tin thửa đất

Thông tin quy hoạch sử dụng đất

chỉ tiết xôy đựng đô thị tỷ lệ

chi tiết xây đựng đô thị tỷ lệ

Quận 10 (euy hoạch sử Ð Cao Thận

Hình ¿nh thể hiện thông tin quy hoạch cza tài sán so sánh 3

Thông tin quy hoạch của thửa đất trên trang

https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/

PHU LUC 03: SO HOA VI TRI TONG THE

(Kèm theo Chứng thư và báo cáo Thâm định giá)