Bài tập học kỳ môn luật về nghĩa vụ và hợp Đồng

Theo đó, người có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng,

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP HỌC KỲ

VÀ HỢP ĐỒNG

ĐỀ BÀI SỐ 03

MSSV

LỚP

: :

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1

1 Khái niệm 1

2 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2

3 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3

3.1 Bên chuyển nhượng 3

3.2 Bên nhận chuyển nhượng 4

4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý 4

4.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 4

4.2 Hậu quả pháp lý 5

II Giải quyết tình huống 5

1 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5

2 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

3 Văn bản pháp luật được áp dụng 7

4 Hướng giải quyết tranh chấp 8

KẾT LUẬN 9

TÀI LIỆU THAM KHẢO 10

MỞ ĐẦU

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch gần như xuất hiện đồng thơi với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng liên quan đến đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam, do tính đặc thì của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất

Việc xây dựng nên quy định về quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nên một nét đặc thù trong các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch Trên thực tế vẫn có rất nhiều trường hợp khúc mắc, đòi hỏi sự giải quyết triệt để Chính vì vậy, em lựa chọn Đề bài số 3 làm chủ đề bài tập học

kì của mình

NỘI DUNG

I Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Khái niệm

Chuyển nhượng được hiểu là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền

sở hữu của mình Theo từ điển tiếng việt của Viện ngôn ngữ học: “Chuyển nhượng là chuyển quyền sở hữu” Như vậy, chuyển nhượng chính là một loại1

giao dịch nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của một chủ thể với tài sản và xác lập sở hữu cho chủ thể mới

Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền khai khác thai các lợi ích từ đất và trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó Pháp luật nước ta quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất2

theo những quy dính chặt chế nên khi tham gia giao dịch các bên phải tuân

1 Nguyễn Như Ý (1998), Từ điển Tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học, Nxb Giáo Dục, Hà Nội.

2 Hà Văn Tiến (2012), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr 24.

thủ các quy định này thì giao dịch mới có giá trị pháp lý và mới được pháp luật bảo hộ

Bản chất HĐCNQSDĐ là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định pháp luật HĐCNQSDĐ chính là hợp đồng mua bán có đối tượng là quyền sử dụng đất

2 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi tham gia vào bất kì một hợp đồng nào thì các bên tham gia đều mong muốn đạt được mục của mình Tuy nhiên điều này chỉ thực hiện được khi mà hợp đồng này phát sinh hiệu lực pháp luật Khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mới phát sinh 3

Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Việc chuyển quyền sử sụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí theo quy định của Luật đất đai” Có thể thấy thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐCNQSDĐ được quy định chặt chẽ, ngay cả khi HĐCNQSDĐ đã được công chứng nhưng chưa được đăng ký thì hiệu lực chưa phát sinh Điều này là hoàn toàn hợp lý vì quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt, vừa thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng đồng thời nó lại do Nhà nước đại diện chủ sở hữu cho nên chịu kiểm soát, quản lý chặt chữ của Nhà nước

Việc đưa ra các phương án phù hợp để quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐCNQSDĐ là tương đối phức tạp và khó đặt được sự nhất trí của những người làm luật cũng như những nhà nghiên cứu Nếu ghi nhận HĐCNQSDĐ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực thì các bên có thể chậm trễ trong việc làm thủ tục đăng ký, trước bạ sang tên đối với quyền sử dụng đất chuyển nhượng Ngược lại, ghi nhận HĐCNQSDĐ phát sinh từ thời điểm đăng ký cũng gây ra nhiều bất cập, vướng mắc trong

3 Nông Viết Vĩ (2019), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr.43-44.

quá trình thực thi Tuy nhiên, để đảm bảo cho quyền và lợi ích của mình, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ hình thức HĐCNQSDĐ do luật định

3 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể của HĐCNQSDĐ là các bên tham gia trong quan hệ hợp đồng gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng 4

3.1 Bên chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người sử dụng đất, những người này được quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Có thể hiểu rằng khi trở thành người sử dụng đất mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đủ điều kiện trở thành bên chuyển nhượng của HĐCNQSDĐ Theo điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình

Khi bên chuyển nhượng là cá nhân thì cá nhân chuyển nhượng phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với HĐCNQSDĐ được xác lập

Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự, do vậy, họ được quyền xác lập, thực hiện HĐCNQSDĐ Những chủ thể này chỉ chịu đựng sự hạn chế chung của pháp luật như liên quan đến việc chuyển nhượng đất rừng, đất nông nghiệp…

Khác với cá nhân, pháp nhân là một tổ chức có tư cách pháp lý đọc lập,

có thể tham gia vào các hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội,… Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và BLDS 2015 thì pháp nhân là chủ thể được quyền tham gia vào quan hệ quyền sử dụng đất Khi pháp nhân được xác định

là người sử dụng đất thì pháp nhân được tham gia giao kết, thực hiện HĐCNQSDĐ với tư cách là bên chuyển nhượng

4 Nguyễn Thị Tố Trinh (2019), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Tranh chấp thường gặp và thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 32.

3.2 Bên nhận chuyển nhượng

Giống như bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải là người sử dụng đất phù hợp với Điều 5 Luật Đất đai 2013 là

cá nhân hoặc pháp nhân Không giống như bên bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quy định chi tiết về chủ thể tham gia giao dịch như cá nhân phân làm người người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, người Việt Nam định cư ở nươc ngoài và cấ nhân, pháp nhân của bên nhận chuyển nhượng được phân nhỏ thành các đối tượng như: Tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh,…

Ngoài ra, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì pháp luật có đặt ra điều kiện đối với bên chuyển nhượng Cụ thể là hạn mức, là giới hạn tối đa mà người sử dụng đất được sử dụng đất được phép sử dụng đối với đất nông nghiệp Nhằm đảm bảo tính công bằng trong việc chia đất, sử dụng đất nông nghiệp để phục vụ đời sống sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất của mọi người với nhau

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền của chủ thể nhưng để HĐCNQSDĐ có hiệu lực pháp luật thì các bên chủ thể tham gia vào giao dịch cần đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật, đảm bảo hợp đồng có hiệu lực và không xảy ra các tranh chấp không đáng có Quy định pháp luật về chủ thể tham gia hợp đồng là cơ sở để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dễ dàng quản

lý với tài sản đặc biệt này – quyền sử dụng đất

4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý

4.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Cũng giống như các hợp đồng khác, HĐCNQSDĐ bị vô hiệu khi không thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch nói chung Theo đó,5

HĐCNQSDĐ vô hiệu trong các trường hợp sau:

 Bên tham gia hợp đồng không có năng lựa pháp luật và năng lực dân

sự phù hợp với hợp đồng giao kết

 Chủ thể giao kết không có sự tự nguyện

5 Quy định chi tiết tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015

 Hợp đồng có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

 Vi phạm về thể thức

4.2 Hậu quả pháp lý

Khi tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không được pháp luật dân sự công nhận và bảo vệ Theo quy định tại Điều 137 BLDS 2015, HĐCNQSDĐ

vô hiệu thì hậu quả pháp lý được giải quyết như sau:

 HĐCNQSDĐ vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

 Khi HĐCNQSDĐ vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Trường hợp không trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả

 Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó

 Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường

II Giải quyết tình huống

1 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2006 Căn cứ theo tình huống, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2006 chỉ là giấy viết tay do ông C viết, không có xác nhận của chính quyền địa phương

Áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005, trong trường hợp này, pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch (Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật ) mà các bên không tuân theo6

thì theo yêu cầu của một bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu

6 Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005.

Đồng thời, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai 7

Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng, ông A bà B trồng trụ gỗ trên đất, chưa thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ thì ông A bị bệnh nặng nên bà B

và cháu Th phải vào thành phố Hồ Chí Minh chăm sóc

- Trường hợp các bên không có yêu cầu thực hiện quy định về hình thức

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2006 được coi là

có hiệu lực từ ngày cháu Th thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

- Trường hợp các bên có yêu cầu thực hiện quy định về hình thức

Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu

Nếu việc công chứng, chứng thực hợp đồng được thực hiện trong khoảng thời gian quy định thì hợp đồng có hiệu lực từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp

Trái lại, nếu các bên không thực hiện trong khoảng thời gian quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được coi là vô hiệu, hợp đồng ngày 16/8/2006 không có hiệu lực

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/9/2001 Khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai 1993 quy định không được chuyển quyền

sử dụng đất trong trường hợp đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp Theo tình huống đã cho, vợ chồng ông C bà D đã tự ý lấy lại đất cho con rể là P để

P làm giả giấy tờ chuyển nhượng đất, như vậy giấy tờ của P là giấy tờ bất hợp pháp

Đồng thời, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu P làm giả giấy8

tờ chuyển nhượng đất ngày 05/9/2001 với ông Nguyễn Văn T và được UBND huyện K cấp GCNQSDĐ số AG 357754 ngày 25/10/2006 Như vậy trong giao dịch này, P đã lừa dối ông T để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7 Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005.

8 Điều 142 Bộ luật Dân sự 1995

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/9/2001 là

vô hiệu, không có hiệu lực

2 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2006 Bên chuyển nhượng là ông C và bà D do hai người là chủ sở hữu thửa đất, có quyền chuyển nhượng Đồng thời, ông C và bà D có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được xác lập

Bên nhận chuyển nhượng là cháu Th do cháu Th là người ký tên trong giấy sang nhượng Đồng thời cháu Th đáp ứng được các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch nên được xác định là bên nhận chuyển nhượng hợp pháp

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/9/2001 Hợp đồng này được coi là vô hiệu do P không thoả mãn điều kiện chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự nhưng P không phải chủ sở hữu của lô đất

Bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn T do là bên giao dịch cùng với P và được UBND huyện K cấp GCNQSDĐ số AG 357754 ngày 25/10/2006

3 Văn bản pháp luật được áp dụng

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2006

 Bộ luật Dân sự 2005 (Khoản 2 Điều 689, Điều 692);

 Luật Đất đai 2003 (Điều 5)

 Nghị quyết số 02/2001/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;

 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình;

 Nghị định số 181/2014/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/9/2001

 Bộ luật Dân sự 1995 (Điều 139, Điều 142, Điều 146);

 Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 692);

 Luật Đất đai 1993 (Khoản 1 Điều 30);

 Luật Đất đai 2003 (Điều 5);

4 Hướng giải quyết tranh chấp

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2006 Theo quan điểm của em, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của vợ chồng ông A bà B Xác định Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất ngày 16/8/2006 là vô hiệu Chính vì vậy, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi (ông C và bà D) bồi thường thiệt hại do phần lỗi của mình gây ra:

Do HĐCNQSDĐ vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Chính vì thế, lô đất tại đường vào cảng

Y được xác định trở lại thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông C và bà D do các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu Đồng thời, buộc vợ chồng ông C và

bà D phải hoàn trả cho vợ chồng ông A, bà B số tiền 30.000.000 đồng đã nhận chuyển nhượng đất

Bên có lỗi phải bồi thường do lỗi mình gây ra nên ông C và bà D phải thực hiện bồi thường bằng tiền cho ông A, bà B và cháu Th do không thực hiện đúng các yêu cầu khi giao kết hợp đồng

Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm căn cứ theo Điều 27 Pháp lệnh án phí lệ phí toà án “Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Toà án chấp nhận Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được toà án chấp nhận.” Ngoài ra chi phí định giá, chi phí giám định cũng được xác định là thuộc nghĩa vụ của vợ chồng ông C bà D

ô Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/9/2001