Bài tập thực hành môn học Đầu tư và kinh doanh bất Động sản

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP... Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm , thời điểm nhất định theo ti

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH

-BÀI TẬP THỰC HÀNH MÔN HỌC: ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

GIẢNG VIÊN: NGUYỄN LÊ HỒNG VỸ

LỚP : DHTN17DTT

NHÓM : 8

Trần Ngọc Yến Linh

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2024

BÀI TẬP 1 6B

TT Hạng mục Đơn vị tí

nh

Thửa đấ

t cần thẩ

m định g iá

Thửa đấ

t so sánh 1

Thửa đấ

t so sánh 2

1 Diện tích đất m2 125 120 130

2 Giá trị giao dịch trên thị trường (trđ/m2) trđ 2,600 3,700

3 Đơn giá đất bình quân =(2)/(1) trđ/m2 21.67 28.46

4 Tình trạng pháp lý (GCNQSDĐ) Đã có Chưa có Đã có

5 Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm đị

nh giá

trđ/m2 12 12

6 Mức điều chỉnh trđ 1,440 0

7 Giá trị khu đất sau điều chỉnh = (2)+(6) trđ 4,040 3,700

8 Đơn giá đất sau điều chỉ

nh trđ/m2 33.67 28.46

9 Kết luận đơn giá đất sau điều chỉnh trđ/m2 28.46

10 Giá trị thửa đất cần định giá trđ 3,558

BÀI TẬP 1 7B

TT Hạng mục Đơn vị tí nh

Thửa đấ

t cần thẩ

m định g iá

Thửa đấ

t so sánh 1

Thửa đấ

t so sánh 2

1 Diện tích đất m2 120 110 140

2 Giá trị giao dịch trên thị

trường (trđ/m2) trđ 3,100 2,700

3 Đơn giá đất bình quân =

(2)/(1) trđ/m2 28.18 19.29

4 Tình trạng pháp lý (GCNQSDĐ) Đã có Đã có Chưa có

5 Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm đị

nh giá trđ/m2 10 10

6 Mức điều chỉnh trđ 0 1,400

7 Giá trị khu đất sau điều chỉnh = (2)+(6) trđ 3,100 4,100

8 Đơn giá đất sau điều chỉnh trđ/m2 28.18 29.29

9 Kết luận đơn giá đất sauđiều chỉnh trđ/m2 28.18

10 Giá trị thửa đất cần địnhgiá trđ 3,382

BÀI TẬP 1 11D

TT Hạng mục Đơn vị tí nh

Thửa đấ

t cần thẩ

m định g iá

Thửa đấ

t so sánh 1

Thửa đấ

t so sánh 2

Thửa đấ

t so sánh 3

1 Giá giao dịch (đất + n

hà) trđ 3200 3700 4500

2 xây mới) trên BĐSGiá trị công trình (nếu trđ 2,000 1,800 2,100 1900 3

Tỷ lệ hiện trạng còn l

ại của công trình trên

BĐS

% 84% 88% 82% 90%

4 Giá trị đất trđ 1616 1978 2790

5 Diện tích đất m2 121 115 147 127

6 Đơn giá đất bình quân trđ/m2 14.05 13.46 21.97

7 ố so sánhTỷ lệ điều chỉnh yếu t %

7.1 Hạ tầng % 1% 2% 2% 7.2 Giao thông % -2% 1% -2% 7.3 Cảnh quan % -1% 5% 4% 7.4 Lợi thế kinh doanh % -2% 2% -3%

8 nTổng điều chỉnh thuầ trđ -64.64 197.8 27.9

9 Tổng điều chỉnh gộp trđ 6.9 14.7 13.97

10 Số lần điều chỉnh Lần 4 4 4

11 Mức điều chỉnh đơn giá đất trđ/m2 -0.56 1.35 0.22

12 Đơn giá đất sau điều chỉnh trđ/m2 13.49 14.80 22.19

13 Kết luận đơn giá đất c

hỉ dẫn trđ/m2 13.49

14 Giá đất giao dịch ước tính trđ 1632.29

15 Giá BĐS ước tính trđ 3312.29

BÀI TẬP 1 16B Đề: Cần thẩm định giá BĐS đang cho thuê phòng trọ gồm 32 phòng của một

hộ gia đình, trong đó có:

-6 phòng 50 m2 , giá thuê 6 trđ/ tháng

-14 phòng 32 m2 , giá thuê 4,5 trđ/ tháng

-12 phòng 18 m2 , giá thuê 2,6 trđ/ tháng

- Chi phí điện, nước, điện thoại là 1,5 trđ/ tháng

- Chi phí bảo trì là 0,7 trđ/ tháng

- Chi phí khấu hao tài sản 2,8 trđ/ tháng

- Chi phí an ninh xã hội 0,5 trđ/ tháng

- Lương cho nhân viên nhà trọ 23 trđ/ tháng

- Các khoản thuế 18% trên tổng thu nhập

Biết tỷ suất vốn bình quân (R) hoạt động cho thuê nhà trọ của các doanh nghiệp dẫn đầu là DNA = 18%/ năm và DNB = 16,4%/ năm

Bài làm

Tổng doanh thu = (6 * 6 + 14 * 4.5 + 12 * 2.6) * 12= 1562.4

Tổng chi phí = (1.5 + 0.7 + 2.8 + 0.5 + 23) * 12 = 342

Lợi nhuận trước thuế = 1562.4 – 342 = 1220.4

Tiền thuế = 18% * 1220.4 = 219.672

Lợi nhuận sau thuế = 1220.4 – 219.672 = 1000.728

Giá trị phòng trọ = Thu nhập hằng năm / Tỷ suất vốn hóa

= 1000.728 / 17.2%

= 5818.2

BÀI TẬP 1 21B BẢNG 1

TT Hạng mục Đơn vị tí nh Thửa đất so sánh 1 t so sánh Thửa đấ

2

1 Diện tích BĐS m2 132 126

2 Đơn giá đất Trđ/m2 15 15

3 Giá trị đất = (1)*(2) Trđ 1,980 1,890

4 Giá trị xây dựng công trình mới tương tự Trđ 1,780 1,670

5 Tuổi đời hiệu quả Năm 17 18

6 Giá giao dịch của BĐS Trđ 3,500 3,100

7 Giá trị công trình còn lại tại thời điểm đị

nh giá =(6)-(3)

Trđ 1,520 1,210

8 Giá trị hao mòn lũy kế của công trình =

(4)-(7) Trđ 260.00 460.00

9 Tỷ lệ hao mòn lũy kế =(8)/(4) % 14.61% 27.54%

10 Tỷ lệ hao mòn hàng năm =(9)/(5) %/năm 0.86% 1.53%

11 Tỷ lệ hao mòn hàng năm bình quân %/năm 1.2%

BẢNG 2

TT Hạng mục Đơn vị tí

nh

BĐS định gi á

1 Diện tích BĐS m2 119

2 Đơn giá đất Trđ/m2 15

3 Giá trị đất = (1)*(2) Trđ 1,785

4 Giá trị xây dựng côn

g trình mới tương tự Trđ 1,800

5 Tuổi đời hiệu quả Năm 19

6 Tỷ lệ hao mòn hàng

năm %/năm 1.2%

7 Tỷ lệ hao mòn lũy k

ế =(5)*(6) % 23% 8

Giá trị hao mòn lũy

kế của công trình =

(4)*(7)

Trđ 410.40

9 Giá trị công trình còn lại tại thời điểm đị

nh giá =(4)-(8)

Trđ 1389.60

10 Giá trị ước tính của BĐS =(3)+(9) Trđ 3174.60

BÀI TẬP 2 1.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá Bất Động Sản

1.1.1 Khái niệm

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm , thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế

Giá trị ước tính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường và thẩm định cho từng BĐS, do doanh nghiệp thực hiện

1.1.2 Mục tiêu

Mục tiêu của việc thẩm định giá bất động sản là xác định giá trị thực sự của nó dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng, thị trường hiện tại và các yếu tố khác Kết quả thẩm định sẽ được dùng làm căn cứ cho các giao dịch, quyết định liên quan đến bất động sản

1.1.3 Các phương pháp thẩm định bất động sản

Có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

1.1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS

Bước 1: xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2 : Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3 : Khảo sát hiện trường , thu thập thông tin

Bước 4 : phân tích thông tin

Bước 5 : Xác định giá trị tài sản vần thẩm định giá

Bước 6 : lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá

1.2 Thẩm định giá căn nhà

Thông tin bất động sản cần thẩm định giá

- Địa chỉ : ấp Xóm Lớn, xã Mỹ Hương, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng

- Diện tích đất: 1000m2

- Nhà ở : Cấp 4

- Phòng : 1 phòng khách , 4 phòng ngủ, 1 bếp, 2 wc

- Có nhà xe, sân vườn

- Trước nhà có nhiều cây cảnh và vườn hoa mai

- Nằm mặt tiền ,cách trường THPT 2km, cách chợ 0.5 km, cách Ủy ban xã 500m

- Nhà nằm ở hướng Tây Bắc

2.1 Thẩm định giá bất động sản

Bất động sản cần thẩm định có diện tích là 1000m2, chi phí xây dựng mới tương tự ước tính 2.000 triệu đồng , tuổi đời hiệu quả 8 năm

Thu thập được dữ liệu của 3 bất động sản so sánh có mức khấu hao tương tự như Bất động sản cần thẩm định giá như sau :

- Diện tích BĐS SS1 có diện tích 114m2 , chi phí xây dựng mới tương tự ước tính

là 450 triệu đồng , tuổi đời hiệu quả 16 năm, giá bán 550 triệu đồng

- Diện tích BĐS SS2 có diện tích 126m2, chi phí xây dựng mới tương tự ước tính

là 780 triệu đồng , tuổi đời hiệu quả 17 năm, giá bán 880 triệu đồng

- Diện tích BĐS SS3 có diện tích 134m2, chi phí xây dựng mới tương tự ước tính

là 950 triệu đồng, tuổi đời hiệu quả 19 năm , giá bán 1050 triệu đồng

*Giá đất nhà nước tại khu vực này là 2.000.000 đồng/m2

Bảng 1 (tự cho số liệu từ mục 2-5 sao cho hợp lý nhất và tính toán các mục còn lại)

TT Hạng mục ĐVT BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3

1 Diện tích BĐS m2 114 126 134

2 Đơn giá đất trđ/m2 2 2 2

3 Giá giao dịch BĐ

S Trđ 550 950 1070

4 Giá trị công trình

mới tương tự Trđ 450 780 950

5 Tuổi đời hiệu quả Năm 20 26 22

6 Giá trị đất Trđ 228 252 268

7 Giá trị công trình còn lại tại thời điể

m định giá Trđ 322 698 802 8

Giá trị hao mòn lũ

y kế của công trìn

h trđ 128 82 148

9 Tỷ lệ hao mòn lũy

kế % 28.44% 10.51% 15.58%

10 Tỷ lệ hao mòn hàng năm % 1.42% 0.40% 0.71%

11 Tỷ lệ hao mòn hàng năm bình quân % 0.84%

12 Tuổi đời kinh tế = 100% / (10) Năm 70 247 141

13 Tuổi đời kinh tế còn lại = (12) – (5) Năm 50 221 119

Bảng 2 (tự cho số liệu từ mục 1-4 sao cho hợp lý nhất và tính toán các mục còn lại)

STT Hạng mục ĐVT BĐS thẩm định

1 Diện tích BĐS m2 180

2 Đơn giá đất trđ/m2 2

3 Giá trị công trình mới tương tự Trđ 420

4 Tuổi đời hiệu quả Năm 18

5 Tỷ lệ hao mòn hàng năm % 0.84%

6 Tỷ lệ hao mòn lũykế % 15%

7 Giá trị hao mòn lũy kế của công trìn

h

Trđ 63.504

8 Giá trị công trình còn lại tại thời điể

m định giá

Trđ 356.496

9 Giá trị đất Trđ 360

10

Giá trị ước tính c

ủa BĐS cần thẩ

m định Trđ 716

11 Tuổi đời kinh tế = 100% / (5) Năm 119

12 Tuổi đời kinh tế còn lại = (11) – (4) Năm 101

BÀI TẬP 3 18A STT Các chỉ tiêu ĐVT Số liệu

1 Diện tích đất m2 3,000

2 Diện tích đất vi phạm lộ giới m2 420

3 Diện tích đất phù hợp quy hoạch = (1)-(2) m2 2,580

4 Mật độ xây dựng = (5)/(3) % 60%

5 Diện tích xây dựng = (8)/(6) = (3)*(4) m2 1,548

6 Số tầng tầng 15

7 Hệ số sử dụng đất lần 9

8 Tổng diện tích sàn xây dựng = (3)*(7) m2 23,220

BÀI TẬP 3 18B STT Các chỉ tiêu ĐVT Số liệu

1 Diện tích đất m2 2,700

2 Diện tích đất vi phạm lộ giới m2 150

3 Diện tích đất phù hợp quy hoạch = (1)-(2) m2 2,550

4 Mật độ xây dựng = (5)/(3) % 51.43%

5 Diện tích xây dựng = (8)/(6) = (3)*(4) m2 1,311.43

6 Số tầng tầng 14

7 Hệ số sử dụng đất lần 7.2

8 Tổng diện tích sàn xây dựng = (3)*(7) m2 18,360

BÀI TẬP 3 22

Dự án BĐS X có thời gian hoạt động là 8 năm với tổng số vốn đầu tư là 15 tỷ

Biết lãi suất sinh lời của thị trường trong hoạt động đầu tư BĐS là 17%.Sau khi đã tính toán doanh thu và chi phí hàng năm, dòng tiền ròng của dự án qua các năm

như bảng bên dưới:

NCF -15000 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

PV 17%

PV 19%

a) Tính NPV và thời gian hoàn vốn của dự án?

b) Giả sử lãi suất sinh lời của thị trường là 19%, tính NPV và IRR của dự án (có

thể tính IRR bằng công thức nội suy hoặc giải phương trình NPV = 0)?

Bài làm

a) Tính NPV và thời gian hoàn vốn của dự án

Đơn vị: triệu đồng

NCF -1500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

PV 17%

-1500

0 854.70 1461.03 1873.11 2134.60 2280.56 2339.03 2332.37 2278.26 NPV: 553.65

Thời gian hoàn vốn = n+(số tiền còn phải hoàn/ngân lưu năm thứ n+1)

Thời gian hoàn vốn của dự án 7.757 (7 năm 9 tháng)

b) Giả sử lãi suất sinh lời của thị trường là 19%, tính NPV và IRR của dự án (có thể tính IRR bằng công thức nội suy hoặc giải phương trình NPV = 0)?

NCF -15000 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

PV 19% -15000 840.34 1412.33 1780.25 1994.68 2095.25 2112.85 2071.43 1989.36 NPV: -703.52

IRR bằng công thức nội suy: 17.88%

BÀI TẬP 3 23

Dự án BĐS Y có thời gian hoạt động là 10 năm với tổng vốn đầu tư 30 tỷ Số tiền đầu tư được chia đều theo tiến độ đầu tư 3 năm kể từ năm gốc Bắt đầu từ năm thứ 3, dự án có dòng tiền (đã tính toán thu chi) thu được là 6 tỷ , và dòng tiền ròng này tăng đều 10% qua mỗi năm sau đó Biết lãi suất sinh lời của thị trường trong hoạt động đầu tư BĐS là 15%

a) Tính tỷ số PI và NPV của dự án?

b) Tính thời gian hoàn vốn của dự án?

c) Giả sử lãi suất sinh lời của thị trường là 17%, tính NPV và IRR của dự án (có thể tính IRR bằng công thức nội suy hoặc giải phương trình NPV = 0)?