Nên để khiến hoạt động cho vay được giảm bớt rủi ro, ngân hàng thường sử dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay là cách thức đảm bảo về kinh tế và pháp lý giúp ngân hàng thu hồi được vốn ch
Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa lý luận về tài sản đảm bảo, bất động sản và định giá bất động sản là cần thiết để phục vụ cho hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại Việc hiểu rõ các khái niệm này giúp cải thiện quy trình cho vay, nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro và đảm bảo an toàn tài chính cho ngân hàng Định giá chính xác bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến quyết định cho vay mà còn quyết định khả năng thu hồi nợ trong trường hợp xảy ra rủi ro.
Phân tích thực trạng công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) là bất động sản hỗ trợ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam PGD Thành Công – Chi nhánh Thanh Xuân – Hà Nội cho thấy sự cần thiết phải nâng cao quy trình định giá, đảm bảo tính chính xác và minh bạch Việc đánh giá đúng giá trị bất động sản không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn Hơn nữa, cần cải thiện các phương pháp định giá và đào tạo nhân viên để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong lĩnh vực tài chính.
Đề xuất giải pháp hoàn thiện định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ công tác tín dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam PGD Thành Công – Chi nhánh Thanh Xuân – Hà Nội nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tài sản và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay Việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và chính xác sẽ giúp ngân hàng xác định đúng giá trị tài sản, từ đó cải thiện quy trình xét duyệt tín dụng và tăng cường sự tin cậy của khách hàng.
Câu hỏi nghiên cứu
- Thực trạng công tác định giá TSĐB là BĐS diễn ra như thế nào tại ngân hàng?
- Những vấn đề chung về định giá bất động sản của ngân hàng đã đầy đủ chưa?
- Các hạn chế và nguyên nhân của chúng trong công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản mà ngân hàng cần chú ý đến là gì?
- Giải pháp gì cần đưa ra để phát triển hoạt động định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay của ngân hàng?
Phương pháp nghiên cứu
Thông tin trong bài viết được thu thập từ các báo cáo bảo mật và tài liệu liên quan của PGD trong quá trình thực tập tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, cụ thể là PGD Thành Công – Chi nhánh Thanh Xuân – Hà Nội Bài luận áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau để phân tích và trình bày nội dung.
- Phương pháp thu thập thông tin: thu nhập các dữ liệu về tình hình kinh doanh, báo cáo định giá
- Phương pháp thống kê: thống kê mô tả căn cứ, quy trình, phương pháp định giá TSĐB là bất động sản của PGD
- Phương pháp tổng hợp: đưa ra các ưu điểm và điểm yếu trong thực trạng công tác định giá TSĐB là bất động sản tại PGD
- Phương pháp phân tích: nghiên cứu hoạt động kinh doanh của PGD, tình hình thực hiện công tác định giá TSĐB là bất động sản
Thực trạng vận dụng công việc định giá tài sản đất đai, đặc biệt là bất động sản phục vụ cho vay, hiện nay cho thấy nhiều thách thức Việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá là một cách tiếp cận phổ biến, giúp xác định giá trị thực tế của bất động sản dựa trên các giao dịch tương tự Ví dụ cụ thể về một căn hộ tại khu vực trung tâm thành phố cho thấy rằng giá trị định giá có thể được xác định thông qua việc so sánh với các căn hộ có đặc điểm tương đồng trong cùng khu vực Điều này không chỉ giúp tăng tính chính xác trong định giá mà còn hỗ trợ ngân hàng trong việc đưa ra quyết định cho vay hiệu quả hơn.
Tổng quan nghiên cứu
Ngành ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, và rủi ro tín dụng là một trong những thách thức lớn nhất mà các ngân hàng thương mại phải đối mặt Rủi ro này xảy ra khi ngân hàng không thu hồi được khoản vay do khách hàng không trả nợ đúng hạn Để giảm thiểu rủi ro tín dụng, các ngân hàng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, trong đó cầm cố tài sản, đặc biệt là bất động sản, là phương pháp phổ biến Việc cho vay dựa trên tài sản đảm bảo giúp ngân hàng an toàn hơn trong hoạt động cấp tín dụng và tạo điều kiện để yêu cầu khách hàng thực hiện cam kết trả nợ Bất động sản không chỉ là phương thức bảo đảm chính mà còn có ảnh hưởng lớn trong việc định giá tài sản và phát triển hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Nhiều nghiên cứu khoa học đã chỉ ra mối quan hệ chặt chẽ giữa tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, với hoạt động cho vay của ngân hàng Nghiên cứu của Winston T.H.Koh (2005) phân tích sự tăng giá và sụp đổ bất động sản ở châu Á trong những năm 1990, cho thấy việc định giá thấp quyền chọn bán trong các khoản vay thế chấp không truy đòi đã dẫn đến hành vi giá không ổn định Sự định giá thấp này xuất phát từ tâm lý lạc quan của người cho vay và phản ứng của họ với các ưu đãi thị trường Các quốc gia như Thái Lan, Malaysia và Indonesia đã phải đối mặt với sự sụp đổ thị trường nghiêm trọng hơn do thiếu kiểm soát, trong khi Hồng Kông và Singapore đã được bảo vệ nhờ can thiệp của chính phủ Nghiên cứu của Arun Gupta và cộng sự (2022) nhấn mạnh tầm quan trọng của kênh thế chấp trong tín dụng ngân hàng, cho thấy rằng mỗi 1% tăng giá trị tài sản thế chấp có thể dẫn đến tăng trưởng cho vay ngân hàng lên đến 12 điểm cơ bản Điều này cho thấy bất động sản có giá trị cao hơn không chỉ thúc đẩy chi tiêu vốn của công ty mà còn góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp và tăng trưởng việc làm, với ước tính rằng 37% tăng trưởng việc làm từ 2013 đến 2019 có thể được quy cho việc nới lỏng hạn chế vay mượn.
Một số nghiên cứu quan trọng về công tác định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản tại Việt Nam, đã được thực hiện Những nghiên cứu này không chỉ cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy trình định giá mà còn góp phần nâng cao chất lượng và độ chính xác trong việc xác định giá trị tài sản.
Bài viết "Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ công tác cho vay tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân đội" của Phạm Thị Thúy (2020) đã khảo sát sự hài lòng của khách hàng về chất lượng thẩm định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng Từ những ý kiến thu thập được, tác giả phân tích thực trạng và các điểm yếu trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp, từ đó đề xuất các giải pháp phát triển cho ngân hàng Cùng năm, tác giả Phạm Thùy Dương cũng nghiên cứu và đưa ra giải pháp cải thiện quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đông Á, nhấn mạnh tầm quan trọng của sự phối hợp giữa bộ phận định giá và tín dụng.
Nghiên cứu của Quản Thu Thảo (2021) đã xây dựng khung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Chi nhánh Hà Tây, nhấn mạnh vai trò của đội ngũ nhân lực và hệ thống thông tin thị trường Tác giả đã khảo sát và đưa ra biện pháp khắc phục các hạn chế trong hoạt động định giá Trong khi đó, luận văn thạc sĩ của Trần Hương Quỳnh (2022) về “Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân” đã phân tích thực trạng công tác thẩm định giá, đặc biệt là thời gian khấu hao công trình xây dựng và sự so sánh giữa đơn giá đất do Nhà nước và ngân hàng xác định, từ đó chỉ ra quy trình thẩm định giá còn thiếu linh hoạt và đề xuất giải pháp cải thiện.
Nghiên cứu về định giá bất động sản đã được thực hiện nhiều, nhưng kết quả phụ thuộc vào các yếu tố như thời điểm, đơn vị nghiên cứu và đặc thù từng quốc gia, dẫn đến sự khác biệt trong cơ chế và thực trạng áp dụng Bài luận này nhằm tìm hiểu thực trạng và kết quả đạt được trong công tác định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam PGD Thành Công – CN Thanh Xuân – Hà Nội, nơi còn thiếu nghiên cứu về đề tài này, từ đó đề xuất các biện pháp hoàn thiện quy trình định giá nhằm phục vụ tốt hơn cho hoạt động cho vay.
Kết cấu khóa luận
- Chương I: Cơ sở lý luận về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
Chương II: Đánh giá thực trạng công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho hoạt động cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam PGD Thành Công, với mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý và tối ưu hóa quy trình cho vay Việc định giá chính xác bất động sản không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch tài chính Nghiên cứu này sẽ phân tích các phương pháp định giá hiện tại, những thách thức gặp phải và đề xuất giải pháp cải thiện quy trình định giá tại ngân hàng.
Chương III trình bày các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam PGD Thành Công Các giải pháp này bao gồm việc nâng cao chất lượng định giá, tăng cường đào tạo nhân viên, áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình định giá và cải thiện các tiêu chuẩn định giá để đảm bảo tính chính xác và minh bạch Đồng thời, việc xây dựng một hệ thống thông tin về giá bất động sản cũng sẽ hỗ trợ cho công tác định giá, giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hiệu quả hơn.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Những vấn đề cơ bản về tài sản đảm bảo
1.1.1 Khái niệm tài sản đảm bảo
Theo Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ những trường hợp bị cấm theo Bộ luật Dân sự hoặc luật khác; tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu; tài sản vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ đối với biện pháp cầm giữ; và tài sản thuộc sở hữu toàn dân nếu có quy định của pháp luật liên quan.
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để cam kết thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm, thông qua các biện pháp như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký cược, ký quỹ và đặt cọc Bảo đảm tín dụng bằng tài sản là việc bên vay sử dụng tài sản của mình hoặc của bên thứ ba để đảm bảo khả năng hoàn trả nợ vay.
1.1.2 Các loại tài sản đảm bảo
Tài sản cầm cố là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát cho ngân hàng trong thời gian cam kết, thường là trong thời gian nhận tài trợ Điều này có nghĩa là ngân hàng sẽ quản lý và cất giữ tài sản cầm cố, đảm bảo rằng việc nắm giữ không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng Ngân hàng yêu cầu cầm cố khi nhận thấy việc khách hàng giữ tài sản bảo đảm không an toàn, thường là những tài sản dễ bán hoặc dễ chuyển nhượng.
Các tài sản có thể cầm cố bao gồm máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác Ngoài ra, trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu và các giấy tờ có giá trị bằng tiền cũng được chấp nhận Tuy nhiên, cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành không được cầm cố tại chính tổ chức đó Ngoại tệ bằng tiền mặt và số dư tài khoản gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ cũng có thể được cầm cố Quyền tài sản từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền nhận tiền bảo hiểm, và quyền tài sản khác từ hợp đồng cũng nằm trong danh sách này Tài sản hình thành trong tương lai, như hoa lợi và tài sản từ vốn vay, cũng có thể được cầm cố theo quy định pháp luật.
Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố được xem là một phần của tài sản cầm cố Nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định rằng tài sản cầm cố được bảo hiểm, thì khoản tiền bảo hiểm cũng sẽ thuộc về tài sản cầm cố.
Tài sản thế chấp là tài sản mà người vay sử dụng để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng Người vay sẽ cung cấp giấy tờ sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản cho ngân hàng trong thời gian cam kết Ngân hàng có quyền phát mại tài sản nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Nhiều tài sản của khách hàng được sử dụng làm đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng, nhưng vẫn cần tham gia vào hoạt động kinh doanh Các tài sản này không thể bị ngân hàng chiếm giữ, vì vậy thế chấp trở thành phương thức phổ biến, đặc biệt cho doanh nghiệp và người tiêu dùng Do giá trị lớn của tài sản, doanh nghiệp có thể vay số tiền lớn từ ngân hàng Tài sản thế chấp có thể bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, tàu biển và tàu bay theo các luật liên quan Tài sản hình thành trong tương lai cũng có thể được thế chấp, bao gồm hoa lợi và lợi tức từ tài sản Nếu thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, vật phụ cũng sẽ thuộc tài sản thế chấp, và trong trường hợp thế chấp một phần, vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản này nếu có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật, và nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay, có giá trị được tạo ra từ một phần hoặc toàn bộ khoản vay Đây là biện pháp cuối cùng giúp ngân hàng hạn chế việc người vay bán tài sản Loại tài sản này thường áp dụng cho khách hàng không có tài sản lớn để làm tài sản bảo đảm Tài sản này phải có quyền sở hữu rõ ràng và có thể giao dịch Nếu là bất động sản, cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định Đối với tài sản phải mua bảo hiểm, khách hàng phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời gian vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng.
Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba là giải pháp cho khách hàng không có tài sản cầm cố khi vay vốn tại ngân hàng Bên thứ ba có thể bảo lãnh bằng uy tín hoặc tài sản của mình, cam kết sử dụng tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ nếu khách hàng không thực hiện đúng hạn Ngân hàng coi bên bảo lãnh như con nợ, do đó tài sản bảo lãnh tương tự như tài sản cầm cố Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể bảo lãnh; bên bảo lãnh phải có năng lực pháp luật và khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, đồng thời tài sản phải đủ điều kiện tham gia bảo đảm tiền vay.
1.1.3 Vai trò của tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của NHTM
- Là công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của khách hàng với NHTM
Hoạt động cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy các ngân hàng và tổ chức tín dụng cần tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo an toàn Tài sản đảm bảo là biện pháp quan trọng nhằm gắn trách nhiệm vật chất của người vay, giúp hạn chế rủi ro đạo đức Khi sử dụng tài sản để đảm bảo khoản vay, khách hàng cần có ý thức sử dụng vốn đúng mục đích, hiệu quả và hoàn trả nợ đầy đủ, đúng hạn để được ngân hàng giải chấp tài sản.
- Giảm tổn thất cho NHTM
Cung cấp nguồn thanh toán thứ hai cho khoản vay giúp hạn chế rủi ro trong kinh doanh tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM) Điều này tạo điều kiện cho NHTM thu hồi vốn từ nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không khả thi Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản Ngân hàng có thể bán đấu giá hoặc xử lý tài sản theo thỏa thuận giữa các bên để thu hồi và giảm thiểu tổn thất tín dụng.
Ngăn ngừa hành vi gian lận của người vay là rất quan trọng, và tài sản đảm bảo (TSĐB) đóng vai trò then chốt trong việc đánh giá năng lực tài chính của khách hàng Nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) yêu cầu giá trị TSĐB phải cao hơn giá trị thực tế của khoản vay, điều này khiến những khách hàng có ý định gian lận phải lo ngại Chỉ những người có đủ tài sản đảm bảo mới có thể đáp ứng yêu cầu của NHTM, từ đó giảm thiểu rủi ro không lường trước.
- Phát triển quan hệ giữa khách hàng và NHTM
Để mở rộng tín dụng, ngân hàng cần bổ sung điều kiện vay vốn cho khách hàng Nếu khách hàng có năng lực tài chính vững mạnh và hoạt động kinh doanh hiệu quả, họ sẽ có cơ hội sử dụng thêm các dịch vụ khác của ngân hàng Các cán bộ ngân hàng sẽ dựa vào tình hình hoạt động và nhu cầu của khách hàng để cung cấp dịch vụ phù hợp Yêu cầu về tài sản đảm bảo (TSĐB) đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối khách hàng với ngân hàng.
Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay của
1.2.1 Khái quát chung về bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là khái niệm phổ biến trên toàn thế giới, được định nghĩa theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là đất đai và các công trình do con người tạo ra gắn liền với đất Tại Việt Nam, theo điều 107 của Bộ luật dân sự 2015, bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan; c) Tài sản khác gắn liền với đất, nhà và công trình; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật.
Theo tiêu chuẩn số 07 của hệ thống thẩm định giá Việt Nam, bất động sản (BĐS) được xác định là các tài sản không di dời được, có đặc điểm gắn cố định với một vị trí cụ thể BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng liên quan đến đất đai, cũng như các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình đó Ngoài ra, các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi là BĐS.
1.2.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định và không thể di dời, gắn liền với đất đai, do đó giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định qua tiêu chí địa lý mà còn qua khoảng cách đến các trung tâm dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Khi các yếu tố này thay đổi, giá trị của BĐS cũng sẽ thay đổi theo Ngoài ra, giá trị và lợi ích của BĐS còn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố vùng và khu vực như điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường Trong số này, một số yếu tố là cố định trong khi những yếu tố khác có thể thay đổi, làm ảnh hưởng đến BĐS.
Bất động sản (BĐS) là hàng hóa có tính lâu bền, gắn liền với sự trường tồn của đất đai - loại tài sản thiên nhiên không thể bị tiêu hủy, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất hay sạt lở Các công trình xây dựng và kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể lên đến hàng trăm năm, trong khi đó, các loại BĐS nông nghiệp như vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại dài Tuy nhiên, tính lâu bền của BĐS có sự khác biệt tùy thuộc vào từng loại cụ thể, điều này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đầu tư cũng như công tác quản lý và sử dụng BĐS.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) mang tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất có giới hạn, ảnh hưởng đến từng vùng và khu vực cụ thể BĐS là tài sản có quy mô đất đai hạn chế cho các hoạt động nhất định, không thể mở rộng theo không gian Đặc biệt, đất đai dành cho đầu tư phát triển công trình xây dựng còn khan hiếm hơn Yếu tố vị trí quyết định khả năng mở rộng của các công trình BĐS, dẫn đến sự mất cân đối giữa cung và cầu, với cầu luôn vượt cung Tình trạng này khuyến khích đầu cơ, khiến người đầu cơ thường có lợi do giá cả có xu hướng tăng Do đó, các chính sách điều tiết cần tập trung vào việc chống đầu cơ và hạn chế sở hữu BĐS, thay vì chỉ dựa vào công cụ giá cả để cân bằng cung cầu.
Bất động sản (BĐS) là tài sản độc nhất với những đặc điểm riêng biệt, không giống bất kỳ BĐS nào khác Sự khác biệt này chủ yếu đến từ vị trí địa lý, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh Trong đầu tư phát triển BĐS, việc khai thác những điểm khác biệt này là rất quan trọng để gia tăng giá trị tài sản và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng Khi xã hội phát triển, yêu cầu về tính khác biệt cũng gia tăng, do đó việc đánh giá BĐS cần xem xét những yếu tố độc đáo mà không thể so sánh một cách đồng nhất Quản lý không gian kiến trúc cần đảm bảo tính thống nhất và khắc phục những nhược điểm do tính dị biệt tạo ra, đây là trách nhiệm của các nhà quản lý vĩ mô.
Thị trường bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội của từng khu vực, quốc gia và dân tộc Nhu cầu về BĐS không chỉ phản ánh sở thích cá nhân mà còn bị chi phối bởi tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân tại địa phương Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành xu hướng và quyết định mua bán bất động sản.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với sự ra đời hoặc hoàn thiện của một loại BĐS tác động đến giá trị và giá trị sử dụng của các loại BĐS khác Sự tương tác này không chỉ ảnh hưởng đến các BĐS liền kề mà còn tác động đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan Do đó, khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, cần xem xét yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, và khi đánh giá BĐS, cần tính đến khả năng tác động từ sự xuất hiện của các công trình mới Chính vì lý do này, Nhà nước cần giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Bất động sản (BĐS) là một tài sản có giá trị lớn nhờ vào giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng lớn, mang lại khả năng sinh lợi cao và tạo ra vốn mới Đầu tư vào BĐS đòi hỏi vốn lớn và dài hạn, đồng thời cần khai thác đặc tính tạo vốn để tái đầu tư cho kinh doanh Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Bất động sản (BĐS) là tài sản quan trọng, ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế và xã hội Để phát triển bền vững, Nhà nước cần chú trọng đến BĐS và thị trường BĐS thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật và chính sách quản lý hiệu quả BĐS gắn liền với đất đai, vốn thuộc sở hữu toàn xã hội, do đó, sự chi phối của pháp luật và quản lý của Nhà nước đối với BĐS là rất cần thiết để duy trì ổn định và khai thác nguồn lực phát triển.
Giá trị và khả năng khai thác hàng hóa bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào năng lực quản lý, vì BĐS có giá trị lớn và đa dạng Việc quản lý BĐS phức tạp, đòi hỏi người quản lý có năng lực cao và chi phí quản lý thường cao hơn so với hàng hóa thông thường Đặc biệt, đầu tư xây dựng công trình và kinh doanh cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng cần nghiên cứu cụ thể và chi phí quản lý cũng rất tốn kém.
1.2.1.3 Phân loại bất động sản a Theo đặc tính vật chất, bất động sản gồm có:
- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng
Công trình kiến trúc bao gồm các tài sản gắn liền không thể di dời như nhà cửa và các công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan đến đất đai, chẳng hạn như hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga và cứu hỏa Ngoài ra, còn có các tài sản khác không thể tách rời như điều hòa, thang máy và hệ thống chống trộm tự động.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, và các công trình du lịch, vui chơi, thể thao Ngoài ra, bất động sản còn được phân loại theo mục đích sử dụng, bao gồm các công trình khai thác mỏ.
Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ và hạ tầng Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất, gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này không chỉ tác động mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, nhóm bất động sản này chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản trong nước cũng như quốc tế.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng.
Tổng quan về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam PGD Thành Công - CN Thanh Xuân - Hà Nội
2.1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam có tên tiếng Anh: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam, viết tắt là
BIDV, ngân hàng lâu đời nhất Việt Nam, được thành lập vào ngày 26/04/1957, đã có hơn 60 năm phát triển Đến năm 2019, BIDV là Ngân hàng TMCP lớn nhất và xếp thứ 10 trong danh sách 1000 doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp lớn nhất năm 2018 Ngân hàng hoạt động nổi bật trong nhiều lĩnh vực.
- Ngân hàng: NHTM lớn và cung cấp cho khách hàng nhiều sản phẩm cùng các dịch vụ của ngân hàng tiện lợi
- Bảo hiểm: đem lại các sản phẩm bảo hiểm nhân thọ và tài sản đáp ứng với gói sản phẩm hoàn chỉnh của BIDV
Chứng khoán tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với sự đa dạng trong các dịch vụ như đầu tư và tư vấn đầu tư Hệ thống này có tiềm năng lớn để mở rộng thành mạng lưới đại lý đặt lệnh trên toàn quốc.
Đầu tư tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho các dự án trọng điểm quốc gia, như Công ty Cho thuê Hàng không (VALC) và Công ty Phát triển Đường cao tốc (BEDC), nhằm phát triển Sân bay Quốc tế Rontan.
Ngân hàng có 190 chi nhánh và hơn 800 phòng kinh doanh trên toàn quốc, với gần 25.000 chuyên gia tư vấn tài chính được đào tạo chuyên môn và giàu kinh nghiệm Đội ngũ cán bộ lãnh đạo và nhân viên cam kết mang đến cho khách hàng những tiện ích và lợi thế, từ đó xây dựng lòng tin vững chắc.
2.1.2 Giới thiệu chung về BIDV PGD Thành Công - CN Thanh Xuân - Hà Nội
Ngân hàng BIDV chi nhánh Thanh Xuân, thành lập tháng 12/2008 tại số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Quận Thanh Xuân, Hà Nội, đã nhanh chóng trở thành một chi nhánh tiêu biểu với thành tích huy động vốn và lợi nhuận trước thuế cao Năm 2021, chi nhánh này đã đóng góp hơn 1.000 tỷ đồng lợi nhuận, thể hiện vai trò là cánh tay kinh doanh đầu tàu của BIDV, vượt trội so với nhiều ngân hàng nhỏ và tương đương với các ngân hàng quy mô vừa.
PGD Thành Công, tọa lạc tại 165 Phố Thái Hà, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội, là một phòng giao dịch thuộc Ngân hàng BIDV CN Thanh Xuân - Hà Nội Sau nhiều năm hoạt động, phòng giao dịch đã phục vụ hàng nghìn khách hàng và cung cấp đa dạng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng, bao gồm huy động vốn, cho vay và đầu tư, dưới sự lãnh đạo của BIDV.
- Huy động nguồn vốn dưới nhiều hình thức từ mọi chủ thể trong nền kinh tế bằng cả đồng Việt Nam lẫn đồng tiền nước ngoài
- Tiến hành cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng đồng Việt Nam cũng như đồng nước ngoài
Cơ quan chịu trách nhiệm ủy thác cho vay và hỗ trợ phát triển của Chính phủ, cùng với sự hợp tác của các nước và nhiều tổ chức tài chính, tín dụng quốc tế, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các công ty kinh doanh tại Việt Nam.
- Qua mạng trong nước và mạng quốc tế SWIFT, cung cấp cho khách hàng các dịch vụ thanh toán, chuyển tiền trong nước và quốc tế
- Đem đến các dịch vụ thanh toán với các loại thẻ tín dụng quốc tế như thẻ Visa, Mastercard, JCB hay séc du lịch, ATM
- Hoạt động nhiều dịch vụ tài chính: thu đổi ngoại tệ, thu hộ chi phiếu, chi trả kiều hối, giao tiền mặt tận nhà
- Các giao dịch bằng đồng tiền quốc tế
- Thực hiện công tác bảo hành
- Cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn đầu tư
2.1.3 Cơ cấu tổ chức BIDV PGD Thành Công
Hình 2.1 Bộ máy BIDV PGD Thành Công
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Bộ máy BIDV PGD Thành Công gồm 3 phần chính: a Lãnh đạo phòng giao dịch: Gồm 1 Giám đốc và 2 Phó Giám đốc
- Chỉ đạo và chịu mọi trách nhiệm toàn diện quản lý về các nghiệp vụ và hoạt động được thực hiện ở phòng giao dịch
Báo cáo và xin chỉ đạo từ lãnh đạo cấp cao của ngân hàng khi gặp tình huống vượt quá khả năng quản lý là rất quan trọng Bộ phận quản lý khách hàng hiện có 2 nhân viên.
- Có nghĩa vụ tư vấn, xây dựng quản lý mối quan hệ với các khách hàng:
+ Đảm nhận trọng trách tư vấn cùng với đề xuất các phương pháp phát triển quan hệ khách hàng
+ Trực tiếp giao tiếp giới thiệu sản phẩm: sản phẩm bán buôn, tài trợ thương mại, dịch vụ
+ Duy trì, xây dựng và đẩy mạnh mối quan hệ với các KH hiện tại và cũng như khách hàng tiềm năng trong các thị trường mục tiêu
- Về công tác tín dụng:
Dựa trên việc thu thập thông tin và phân tích dự án cũng như tài sản bảo đảm, chúng tôi đánh giá tình hình cho vay để đề xuất hạn mức tín dụng phù hợp.
Bộ phận giao dịch Bộ phận quản lý khách hàng
Quản lý hoạt động tài chính bao gồm việc kiểm tra và giám sát quá trình sử dụng vốn vay, đảm bảo an toàn cho tiền vay của khách hàng Đồng thời, cần theo dõi và nhắc nhở khách hàng về việc thanh toán gốc và lãi suất đúng hạn Cung cấp ưu đãi và cơ cấu lại các yêu cầu khấu hao, theo dõi việc thu hồi toàn bộ lãi gốc và hoa hồng cho đến khi hợp đồng kết thúc.
+ Phát hiện kịp thời, phân tích và lập báo cáo để đề xuất hành động phòng ngừa, khắc phục mối nguy
+ Quản lý hạn mức sử dụng của khách hàng
Chúng tôi cam kết chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính minh bạch và độ tin cậy của thông tin mà khách hàng cung cấp Chúng tôi đảm bảo báo cáo chính xác, cung cấp tín dụng hợp lý và bảo mật mọi thông tin của khách hàng.
Hợp tác chặt chẽ với ban lãnh đạo và bộ phận giao dịch là yếu tố quan trọng để hoàn thành các chức năng chính của phòng giao dịch Bộ phận giao dịch hiện có 3 giao dịch viên, đảm bảo hoạt động hiệu quả và đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
- Có nghĩa vụ giao dịch trực tiếp với khách hàng, lưu trữ và phân phối tiền và thanh toán dựa trên các thỏa thuận tín dụng
- Tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình, hướng dẫn của cấp trên ngân hàng
- Là cơ quan chức năng ghi chép các loại tiền, quỹ thu theo quy trình hướng dẫn và được tổ kiểm tra, phát hiện làm giả thông qua
- Chịu trách nhiệm phối hợp với bộ phận khách hàng để chuyển vốn từ các quỹ về chi nhánh
2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh tại BIDV PGD Thành Công
Bảng 2.1 Tình hình huy động vốn và sử dụng vốn tại PGD
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Phòng giao dịch (PGD) là đơn vị phục vụ khách hàng lớn, với nhiều cơ hội huy động vốn và cung cấp dịch vụ cho cả tổ chức và cá nhân Tuy nhiên, có sự mất cân đối lớn giữa số tiền huy động và doanh số cho vay của PGD Cụ thể, năm 2020, PGD huy động được 12.700 tỷ đồng nhưng chỉ cho vay 106,7 tỷ đồng Năm 2021, số tiền huy động tăng lên 16.221 tỷ đồng, nhưng doanh số cho vay vẫn không tương xứng Đến năm 2022, vốn huy động là 16.407 tỷ đồng, trong khi doanh số cho vay chỉ đạt 157,7 tỷ đồng, cho thấy sự tăng trưởng nhưng vẫn chưa đủ Điều này chỉ ra rằng hiệu quả sử dụng vốn của PGD chưa cao, với phần lớn lãi suất trả cho vốn huy động mà không tương xứng với hoạt động cho vay Sự chênh lệch lớn giữa hai nghiệp vụ chính và hiệu quả sử dụng vốn kém có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình kinh doanh, do đó PGD cần có các chính sách và biện pháp cải thiện.
Bảng 2.2 Dư nợ tín dụng của BIDV PGD Thành Công
Tổng dư nợ tín dụng
Dư nợ cho vay có TSĐB
Dư nợ cho vay không có
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Hình 2.2 Dư nợ cho vay của BIDV PGD Thành Công
Bảng số liệu cho thấy phần lớn dư nợ của BIDV Thành Công là cho vay cá nhân đảm bảo bằng tài sản, với dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt 173 tỷ đồng trong năm 2020, chiếm hơn 50% tổng dư nợ Năm 2021, dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tăng lên 266 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 93 tỷ so với năm trước, trong khi dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo là 51 tỷ đồng Đến năm 2022, dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt 320 tỷ đồng, chiếm 78,04% tổng dư nợ, trong khi dư nợ không có tài sản đảm bảo là 90 tỷ đồng BIDV Thành Công hiện đang nỗ lực đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng, không chỉ tập trung vào một mô hình kinh doanh cụ thể nào Tuy nhiên, việc cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó ngân hàng cần đánh giá đúng chuẩn để tránh rủi ro Các khoản cho vay tín chấp chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp lớn có quan hệ mật thiết với chi nhánh, trong khi doanh nghiệp nhỏ cũng thực hiện bảo đảm tiền vay tốt nhưng có thể ảnh hưởng lớn đến hoạt động của chi nhánh Sự phá sản của một tập đoàn lớn có thể gây ra mất cân bằng trong hệ thống ngân hàng, mặc dù mục tiêu thu hồi vốn nhanh chóng vẫn được đặt lên hàng đầu.
Tổng dư nợ tín dụng bao gồm dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo và không có tài sản đảm bảo, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho vay của ngân hàng, bất kể đối tượng khách hàng là lớn hay có độ tin cậy cao Dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ đến đời sống xã hội và thu nhập của khách hàng, vì vậy phòng giao dịch cần tập trung vào quản lý khách hàng, hỗ trợ các đối tượng bị ảnh hưởng, đồng thời phát triển khách hàng mới và tăng trưởng dư nợ tín dụng để đạt được kế hoạch kinh doanh.
Thực trạng công tác định giá TSĐB là BĐS phục vụ cho vay tại BIDV
2.2.1 Tổ chức thực hiện công tác định giá TSĐB là BĐS tại BIDV PGD Thành Công
Thành phần định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) là bất động sản tại Ngân hàng BIDV PGD Thành Công bao gồm các cán bộ nhân viên thuộc Bộ phận Quản lý Khách hàng Nguyên tắc xác định thành phần tham gia định giá yêu cầu cá nhân định giá và cá nhân phê duyệt báo cáo định giá không được đồng thời là cán bộ thẩm định khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản đó Nếu Bộ phận Quản lý Khách hàng tại PGD/Phòng Khách hàng Doanh nghiệp không đủ cán bộ để bố trí thành phần định giá theo nguyên tắc này, việc định giá TSĐB sẽ được thực hiện qua Tổ định giá hoặc thuê định giá độc lập.
Tổ định giá được thành lập theo quyết định của PTGĐ Trưởng Khối phụ trách Ban KHDN/TTDA hoặc PTGĐ/Trưởng Khối phụ trách Ban KHDNNN hoặc Giám đốc Chi nhánh, bao gồm các thành viên và Tổ trưởng Quyết định này cũng quy định rõ cá nhân phê duyệt Báo cáo định giá giá trị TSBĐ là BĐS Các thành viên trong Tổ định giá có thể được chỉ định theo vị trí chức danh hoặc cho từng tình huống cụ thể Cấp phê duyệt Báo cáo định giá phải được xác định rõ, với thứ tự ưu tiên tại CN là Phó Giám đốc QLKH, Phó Giám đốc QLRR và Giám đốc CN Trong mỗi lần định giá, các Bộ phận liên quan cần cử cán bộ tham gia và ghi rõ tên thành viên Tổ định giá trong Báo cáo, đồng thời các cấp phê duyệt cũng phải thực hiện khảo sát thực tế tài sản.
Khi thuê định giá độc lập, Bộ phận QLKH cần báo cáo và xin phê duyệt từ Giám đốc Ban KHDNTIDA/KHDNNN hoặc Giám đốc Chi nhánh về các nội dung như thỏa thuận với bên bảo đảm để xác định bên thuê định giá, lựa chọn tổ chức định giá độc lập (nếu BIDV là bên thuê) Bên thuê định giá có thể chọn một hoặc nhiều Công ty thẩm định giá độc lập, ưu tiên các công ty trong danh sách được BIDV thông báo định kỳ Ngoài ra, cần có thỏa thuận về chi phí thuê định giá bên ngoài, và nếu BIDV là bên thanh toán, sẽ thực hiện theo quy chế tài chính hiện hành của BIDV.
2.2.2 Căn cứ định giá TSĐB là BĐS tại BIDV PGD Thành Công
Ngân hàng BIDV PGD Thành Công tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý về biện pháp bảo đảm và định giá bất động sản theo hướng dẫn của Nhà nước và BIDV Điều này tạo nền tảng vững chắc cho việc định giá tài sản đảm bảo là bất động sản của PGD Thành Công.
- Luật đất đai năm 2013 cùng các nghị định liên quan do Chính phủ ban hành về việc thi hành Luật Đất đai
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 29/12/2006, quy định về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn cụ thể một số điều của Bộ luật dân sự liên quan đến công tác xử lý tài sản đảm bảo (TSĐB).
- Thông tư số 28/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 12/04/2017 về việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định
Theo Quy định số 3939/QyĐ-BIDV ngày 26/07/2021 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam, việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng là một yêu cầu quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro và bảo vệ quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng.
- Theo Công văn số 1360/BIDV.TX-QLRR ngày 26/10/2021 của BIDV Thanh Xuân V/v Hướng dẫn thực hiện biện pháp bảo đảm tại Chi nhánh
Theo Quy định số 4499/QyĐ-BIDV ngày 06/08/2020 và Quy định số 5692/QyĐ-BIDV ngày 11/10/2021 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, các quy trình, thủ tục và thẩm quyền thực hiện biện pháp bảo đảm đã được quy định rõ ràng Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tại ngân hàng.
- Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND TP Hà Nội v/v ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội năm 2020-2024
- Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/03/2017 của UBND thành phố
Hà Nội đã ban hành giá xây dựng mới cho nhà ở và nhà tạm vật kiến trúc, làm cơ sở để xác định giá trị bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.
Các căn cứ pháp luật sẽ được điều chỉnh và cập nhật theo từng giai đoạn Những loại bất động sản thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại BIDV bao gồm:
- Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bên bảo lãnh theo quy định của Luật đất đai và phải thế chấp theo pháp luật quy định
- Nhà ở, TS gắn liền với đất có giá trị phải cao hơn tổng số nợ được bảo hiểm
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đai được xác nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng với các tài liệu liên quan theo quy định của pháp luật.
Đất hình thành trong tương lai có thể được mua từ các công ty kinh doanh bất động sản, chuyên đầu tư vào các loại hình như biệt thự, căn hộ và nhà liền kề.
- Ngoài ra chi tiết cụ thể về các loại BĐS được liệt kê và nêu rõ trong Phụ lục
1 về danh mục tài sản của Ngân hàng BIDV
2.2.3 Quy trình định giá TSĐB là BĐS tại BIDV PGD Thành Công
Quy trình định giá TSĐB là BĐS tại BIDV PGD Thành Công có 5 bước cụ chi tiết như sau:
Hình 2.3 Quy trình định giá TSĐB là BĐS tại PGD
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Bước 1: Nhận hồ sơ TSĐB là BĐS
Khi BIDV đáp ứng đủ điều kiện để xử lý tài sản ưu tiên thanh toán theo quy định pháp luật, phòng giao dịch mới có quyền tiếp nhận hồ sơ và tài sản Nếu tài sản đảm bảo là bất động sản có liên kết với tổ chức bảo lãnh khác, Giám đốc phòng giao dịch cần báo cáo lên Tổng Giám đốc chi nhánh để được phê duyệt và chấp thuận, với điều kiện phải thỏa mãn các yêu cầu cụ thể.
Giá trị tài sản đảm bảo (TSĐB) là bất động sản (BĐS) có khả năng đáp ứng đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý đối với Ngân hàng BIDV và các tổ chức tín dụng bên thứ ba khác.
- Nghĩa vụ đảm bảo đối với bên thứ ba khác là các tổ chức tín dụng rõ ràng và có giá trị cụ thể.
- TSĐB là BĐS không chịu bất kỳ hạn chế nào do các hiện thân của tín dụng bên thứ ba khác áp đặt.
Cán bộ QLKH hướng dẫn và giải thích rõ ràng về nhiệm vụ và nghĩa vụ của bên bảo đảm trong các giao dịch cầm cố, thế chấp bất động sản Họ làm việc chặt chẽ với bên bảo đảm để thu thập thông tin cần thiết cho quá trình này.
Nhận hồ sơ BĐS Phân công định giá BĐS Kiểm tra hồ sơ pháp lý của BĐS
Kiểm tra thực trạng và định giá bất động sản là bước quan trọng trong quá trình lập báo cáo và biên bản định giá tài sản Đồng thời, cần hướng dẫn khách hàng về quy trình thế chấp, cầm cố tài sản và cung cấp các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu.
Bước 2: Phân công định giá BĐS
Thực trạng vận dụng công tác định giá TSĐB là BĐS phục vụ cho vay tại
Để minh họa cho việc ứng dụng định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hỗ trợ cho vay tại BIDV PGD Thành Công, dưới đây là một ví dụ thực tiễn.
Ông Nguyễn Văn A đã xin cấp tín dụng tại BIDV PGD Thành Công, với khoản vay được đảm bảo bằng tài sản là một thửa đất mà ông sở hữu Thửa đất có địa chỉ tại số 62 ngõ 39 phố Hào Nam, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội Mọi thông tin của khách hàng đều được ngân hàng giữ bảo mật.
- Mô tả tài sản: Mô tả theo Giấy chứng nhận được cấp:
Bảng 2.3 Thông tin BĐS định giá
Tờ bản đồ số 48 Địa chỉ Số 62 ngõ 39 phố Hào Nam, phường Ô Chợ
Dừa, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội
Hình thức sử dụng Sử dụng riêng
Mục đích sử dụng Đất ở tại đô thị
Thời gian sử dụng Lâu dài
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Số 010911562300101 do UBND quận Đống Đa cấp ngày 4/5/2007
Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DG 705740, được cấp bởi Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội vào ngày 28/06/2022, xác nhận quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn A, với số vào sổ cấp GCN là CS ĐĐ 18767.
Nhà đất tọa lạc tại số 62 - ngõ 39 - phố Hào Nam, quận Đống Đa, Hà Nội, theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số DG 705740, cấp ngày 28/06/2022 cho ông Nguyễn Văn A Căn nhà 5 tầng được xây dựng và sửa chữa toàn diện trên diện tích 29.5m2, mặt tiền 8.5m, thiết kế hiện đại với 3 mặt thoáng Tầng 1 chia thành 2 phòng, bao gồm phòng để xe và phòng làm việc; tầng 2 là phòng bếp và nhà vệ sinh; tầng 3 và 4 mỗi tầng có 1 phòng ngủ và nhà vệ sinh; tầng 5 là phòng thờ và sân phơi Ban công tầng 2 rộng rãi, nội thất cơ bản đã được bàn giao, bao gồm hệ thống bàn, tủ và bếp gắn liền Giá bán hiện tại hợp lý với thị trường.
Căn nhà số 62, ngõ 39, phố Hào Nam, P Ô Chợ Dừa, Q Đống Đa, Hà Nội, cách mặt đường chính Hào Nam chỉ 40m, ô tô có thể vào trong ngõ Nằm gần nút giao La Thành và Hoàng Cầu, vị trí này thuận tiện cho việc di chuyển, chỉ cách Ga La Thành đường sắt Cát Linh 250m và trường tiểu học Thịnh Hào 450m Khu vực có giao thông thuận lợi và an ninh được đảm bảo.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại
Bảng 2.4 Tiêu chí đánh giá BĐS định giá
Tiêu chí xác định Lợi thế của tài sản
Vị trí, giao thông Thuận tiện, vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện
Cơ sở hạ tầng Hạ tầng xung quanh tốt
Lợi thế thương mại Có lợi thế cho thuê để ở
Khả năng phát mại Dễ Ước tính thời gian có thể phát mại tài sản
Với giá trị phát mại tương đương với giá trị định giá tài sản bảo đảm trong điều kiện giao dịch bình thường, thời gian dự kiến để phát mại tài sản là khoảng 12 tháng.
- Khái quát về thị trường bất động sản:
Trong năm 2022, do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 từ những năm 2020,
Năm 2021, nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là các lĩnh vực hàng không, du lịch và nhà hàng khách sạn Lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng bị tác động do tâm lý và thu nhập của người mua nhà giảm Tuy nhiên, giá giao dịch trên thị trường BĐS hiện tại có xu hướng ổn định, nhờ vào nguồn cung mới hạn chế từ các dự án BĐS triển khai ít.
Trong thời gian tới, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng lớn từ tình hình dịch bệnh Khả năng kiểm soát dịch của Việt Nam cùng với các chính sách và giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ sẽ đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế và thị trường BĐS.
Cơ sở xác định giá trị tài sản đất đai (TSĐB) dựa vào việc tham khảo những thửa đất có vị trí và đặc điểm tương tự với bất động sản cần định giá Thông tin về giá bán 1m² quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận được thu thập từ các nguồn rao vặt trên báo mạng, giúp đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy trong quá trình định giá.
Bảng 2.5 Các BĐS so sánh
TT Địa chỉ Giá rao bán
1 Bán nhà riêng tại phố Hào Nam
Diện tích 125m 2 x 5 tầng, đối diện Nhạc viện Hà Nội, mặt tiền 7m, 7 phòng ngủ
2 Bán nhà riêng tại phố Hào Nam
Diện tích 35m 2 x 5 tầng, ở ngõ rộng, thoáng đãng 3 phòng ngủ
3 Bán nhà riêng tại phố Hào Nam
Diện tích 42m 2 x 5 tầng, cách phố Hào Nam 30m, nhà lô góc, 3 mặt thoáng, 3 phòng ngủ
4 Bán nhà riêng tại phố Hào Nam
Diện tích 17m 2 x 5 tầng, 3 phòng ngủ, nhà gần phố cách ô tô 7m, thông với phố Vũ Thạnh, La Thành
Hiện nay, giá rao bán các tài sản nhà đất trong khu vực dao động từ 85.7 đến 152.9 triệu đồng cho mỗi mét vuông diện tích sàn căn hộ, với mức trung bình là 125.4 triệu đồng/m² Giá cả này phụ thuộc vào vị trí và mức độ hoàn thiện của căn nhà.
Phân tích thông tin tham khảo về giá và nhận định giá giao dịch tại thời điểm định giá là bước quan trọng Việc kết hợp các phương pháp khác nhau giúp đưa ra mức giá cuối cùng chính xác hơn.
Tài sản đã được hoàn thiện với nội thất hiện đại và tiện nghi Dựa trên các đề nghị của khách hàng về việc xác định lại giá trị tài sản, tình hình thị trường cho thấy giá tài sản trong khu vực hiện ổn định và có xu hướng tăng.
Tổ định giá đã đề xuất mức giá 74.500.000 đồng/m² cho căn hộ, tương đương 59.41% giá trung bình tham khảo, nhằm đảm bảo an toàn và chính xác trong việc định giá.
Tài sản bảo đảm bao gồm Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở, cùng với các tài sản khác gắn liền với đất, mang số DG 705740 và số cấp GCN CS ĐĐ 18767 Giấy chứng nhận này được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội cấp cho ông Nguyễn Văn A vào ngày 28/06/2022.
+ Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp
+ Giá trị định giá TSBĐ: là BĐS được xác định với giá cơ sở: 74.500.000 đồng/ m2 tương ứng với giá trị định giá tài sản bảo đảm là:
(bằng chữ: Hai tỷ một trăm chín mươi bảy triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng)
+ Hệ số giá trị TS bảo đảm: 0,8
+ Giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 1.758.200.000 đồng
Kết quả công tác định giá TSĐB là BĐS tại BIDV PGD Thành Công
2.4.1 Kết quả bảo đảm tiền vay bằng BĐS
Bảng 2.6 Kết quả bảo đảm tiền vay bằng BĐS của PGD
Dư nợ cho vay có
Dư nợ cho vay có
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Dựa trên bảng kết quả, chúng ta sẽ vẽ biểu đồ để phân tích chi tiết tình hình bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại BIDV PGD Thành Công.
Hình 2.4 Kết quả bảo đảm tiền vay bằng BĐS của PGD
Dữ liệu và biểu đồ cho thấy rõ ràng rằng dư nợ tín dụng có tài sản đảm bảo của Ngân hàng BIDV PGD Thành Công đã tăng trưởng ổn định trong những năm qua.
Từ năm 2020 đến 2022, dư nợ cho vay có bất động sản làm tài sản đảm bảo tại PGD chiếm tỷ lệ lớn trong tổng dư nợ có tài sản đảm bảo Cụ thể, năm 2020, dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản đạt 111 tỷ đồng, chiếm khoảng 64% Con số này tăng lên 169 tỷ đồng vào năm 2021 và 218 tỷ đồng vào năm 2022, nâng tỷ lệ lên 68% Mặc dù có sự sụt giảm nhẹ xuống 63% vào năm 2021, nhưng bất động sản vẫn giữ vai trò chủ yếu trong đảm bảo tiền vay của PGD Hiện trạng này cho thấy công tác định giá bất động sản ngày càng được cải thiện và đóng vai trò thiết yếu trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Trong giai đoạn 2020 – 2022, nợ xấu của Ngân hàng BIDV PGD Thành Công duy trì ở mức cho phép Năm 2020, nợ xấu đạt 2.5 tỷ đồng, tăng nhẹ lên 2.73 tỷ đồng vào năm 2021 nhưng vẫn được kiểm soát an toàn, chỉ chiếm 0.9% tổng dư nợ Đến năm 2022, nợ xấu giảm nhanh xuống còn 1.7 tỷ đồng, tương đương 0.41% tổng dư nợ.
Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo (TSĐB) liên quan đến bất động sản (BĐS) và nợ xấu Điều này chứng tỏ rằng PGD đã thực hiện hiệu quả chức năng thu hồi nợ đến hạn trong tháng, cũng như thu hồi nợ quá hạn, nhằm giảm thiểu nợ xấu và ngăn chặn sự phát sinh của các khoản nợ xấu mới.
Phòng giao dịch chủ yếu tập trung vào việc cho vay vốn cho khách hàng tại các dự án địa phương, đặc biệt là những khách hàng có nhu cầu thực tế Đồng thời, phòng cũng tiếp cận các sàn bất động sản thổ cư và các khoản vay mua nhà ở nội thành, nhằm tránh ảnh hưởng từ sự tăng giá nóng tại các vùng ven, nơi giá đã tăng từ 70 - 100% trong 2 năm qua Công tác thẩm định tài sản được thực hiện theo chỉ đạo của Hội sở chính và Chi nhánh, đảm bảo việc đánh giá bất động sản làm biện pháp bảo đảm tiền vay, giữ vững tỷ lệ cho vay an toàn Đối với các địa phương có giá đất tăng nóng, phòng giao dịch thực hiện xác định giá trị tài sản dựa trên mức giá mặt bằng chung trong 3 năm gần nhất, nhằm giảm thiểu tác động từ sự tăng giá đất, đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
2.4.2 Số lượng hồ sơ định giá TSĐB là BĐS
Bảng 2.7 Số lượng hồ sơ BĐS định giá của PGD
TSĐB định giá của PGD
BĐS định giá tại PGD
BĐS định giá trung bình tháng của PGD
BĐS định giá bởi PGD
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Dựa vào bảng số liệu về số lượng hồ sơ bất động sản định giá của BIDV PGD Thành Công, chúng tôi đã tiến hành vẽ biểu đồ nhằm đánh giá cụ thể các dữ liệu liên quan.
Hình 2.5 Số lượng hồ sơ BĐS định giá của PGD
Trong giai đoạn 2020 đến 2022, mặc dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh Covid-19, số lượng hồ sơ tài sản đảm bảo (TSĐB) tại PGD vẫn tăng do nhu cầu vay vốn của các chủ thể kinh tế Đặc biệt, bất động sản (BĐS) chiếm gần ⅔ trong tổng số cho vay có TSĐB, nhờ vào tính khan hiếm và khả năng thanh khoản tốt hơn so với các loại TSĐB khác Hoạt động định giá bất động sản trở thành phần quan trọng trong việc đảm bảo tiền vay, với trung bình 9 - 13 BĐS được khách hàng sử dụng làm tài sản đảm bảo tại PGD, tạo ra khối lượng công việc đáng kể cho các cán bộ quản lý khách hàng.
Trong kết quả, có một phần hồ sơ bất động sản không được định giá bởi PGD Cụ thể, năm 2020, chỉ có 87/105 hồ sơ được định giá, tương đương với hơn 17% tài sản không được định giá Đến năm 2021, PGD đã định giá 116 hồ sơ bất động sản, chiếm 84% tổng số hồ sơ của PGD.
Số lượng hồ sơ BĐS định giá bởi PGD
Số lượng hồ sơ BĐS định giá trung bình tháng của PGD
Số lượng hồ sơ bất động sản (BĐS) được định giá tại PGD trong năm 2022 đã tăng gần 89%, cho thấy xu hướng tăng nhẹ trong hoạt động định giá Tuy nhiên, vẫn còn một tỷ lệ không nhỏ BĐS chưa được định giá tại PGD, phản ánh những hạn chế trong thực trạng định giá tại phòng giao dịch này Nguyên nhân của tình trạng này có thể đến từ nhiều yếu tố khác nhau.
Các trường hợp bất động sản không được định giá tại phòng giao dịch (PGD) thường xảy ra khi giá trị bất động sản quá lớn, khiến PGD không đủ nhân lực và nguồn lực để thực hiện việc định giá Do đó, những tài sản này cần được chuyển lên cấp cao hơn để được định giá chính xác.
Định giá tài sản tại các PGD thường gặp khó khăn do thiếu hụt nguồn nhân lực có chuyên môn cao, dẫn đến việc một phần bất động sản không được định giá đầy đủ Trong trường hợp ngân hàng không đủ khả năng tự định giá, họ cần hỗ trợ từ các công ty định giá chuyên nghiệp Ngoài ra, sai sót trong quy trình định giá cũng có thể xảy ra khi khối lượng công việc quá lớn Nhân viên quản lý khách hàng tại PGD thường không có đào tạo chuyên sâu về định giá, ảnh hưởng đến chất lượng định giá tài sản Quy mô nhỏ hơn của PGD so với CN và Hội sở chính cũng khiến cho việc thực hiện định giá theo quy định chung gặp nhiều hạn chế, tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động của ngân hàng.
PGD đã có những nỗ lực đáng kể trong việc cải thiện nghiệp vụ định giá bất động sản (BĐS) Sự tăng trưởng phần trăm lượng BĐS được định giá bởi PGD qua các năm cho thấy PGD đang thực hiện đúng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) cho ngân hàng Những cố gắng này không chỉ nâng cao chất lượng hoạt động định giá mà còn phục vụ tốt hơn cho nhu cầu cho vay tại ngân hàng.
2.4.3 Thời gian thực hiện định giá TSĐB là BĐS
Bảng 2.8 Thời gian thực hiện định giá BĐS của PGD
Số lượng hồ sơ được định giá theo thời gian trong cho vay
Thời gian bình quân xử lý
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Thời gian thực hiện định giá bất động sản bắt đầu từ khi cán bộ định giá nhận hồ sơ liên quan đến tài sản cho đến khi gửi kết quả cho khách hàng, tối đa là 5 ngày Phần lớn các báo cáo định giá của PGD Thành Công được thực hiện đúng hạn, với hơn một nửa trong số đó hoàn thành trong 3 đến 5 ngày Tuy nhiên, vẫn có một số hồ sơ bị trễ hạn do tính phức tạp của tài liệu hoặc các thủ tục pháp lý rườm rà Việc định giá có thể cần thêm thời gian để xác thực thông tin và so sánh với thực tế thị trường, nhằm đảm bảo kết quả phù hợp nhất cho ngân hàng và khách hàng.
Thời gian bình quân xử lý bất động sản thu hồi nợ tại PGD đã có những biến động rõ rệt trong những năm gần đây, cụ thể là 18.1 tháng vào năm 2020, tăng lên 19.4 tháng vào năm 2021, nhưng giảm xuống còn 16.9 tháng vào năm 2022 Sự gia tăng trong năm 2021 và sự giảm nhanh trong năm 2022 cho thấy công tác quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản tại PGD đã được cải thiện đáng kể, phản ánh nỗ lực nâng cao hiệu quả phục vụ hoạt động tín dụng của ngân hàng.
2.4.4 Số lần tái thẩm định TSĐB là BĐS đối với 1 khoản vay
Bảng 2.9 Số lần tái thẩm định BĐS đối với 1 khoản vay của PGD
Số lần tái thẩm định
(Nguồn: BIDV PGD Thành Công)
Đánh giá thực trạng công tác định giá TSĐB là BĐS phục vụ cho vay tại
Quá trình nghiên cứu cho thấy công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) bất động sản tại BIDV PGD Thành Công đã đạt được nhiều kết quả tích cực Hoạt động định giá luôn tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và hướng dẫn của BIDV, đồng thời nhanh chóng cập nhật và cải tiến quy trình định giá để đảm bảo tính hợp pháp và phù hợp với thực tế kinh tế trong từng giai đoạn.
Việc định giá tài sản đảm bảo bất động sản được thực hiện một cách hệ thống và nhanh chóng bởi PGD, nhằm hoàn tất quy trình cho vay hiệu quả nhất Trong suốt quá trình này, Ngân hàng và PGD luôn phối hợp chặt chẽ để đảm bảo việc cho vay diễn ra suôn sẻ, minh bạch và hợp lý, đáp ứng tốt nhu cầu tín dụng và làm hài lòng cả khách hàng lẫn Ngân hàng.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, tỷ lệ dư nợ có tài sản đảm bảo (TSĐB) vẫn tăng, trong khi tỷ lệ nợ xấu được điều chỉnh theo kế hoạch Nhiều khoản vay và chất lượng nợ có dấu hiệu tích cực Đặc biệt, sự gắn kết chặt chẽ giữa Phòng Giao dịch (PGD) và Chi nhánh trong việc định giá TSĐB, đặc biệt là bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra các quyết định cho vay an toàn và phù hợp với tín dụng ngân hàng.
Quy trình và phương pháp định giá bất động sản cùng với nguồn dữ liệu thông tin tài sản của Ngân hàng đang được chú trọng nâng cấp thường xuyên Việc này nhằm đảm bảo tính phù hợp với thực tế thị trường và nền kinh tế, từ đó tạo ra kết quả tốt nhất, tăng cường uy tín và giữ vững niềm tin của khách hàng.
Mặc dù đội ngũ nhân lực còn trẻ và số lượng chuyên viên định giá còn hạn chế, nhưng họ luôn thể hiện tinh thần trách nhiệm cao trong việc học hỏi và nghiên cứu Sự hợp tác chặt chẽ giữa các nhân viên và phòng ban, cùng với việc trao đổi tích cực với khách hàng, đã giúp công tác định giá đạt được nhiều kết quả tích cực.
Mặc dù hoạt động định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ tín dụng tại BIDV PGD Thành Công mang lại nhiều ưu điểm, nhưng cũng không tránh khỏi những thiếu sót và điểm yếu.
Việc định giá tài sản đất đai (TSĐB) hiện nay đang gặp phải sự thiếu đa dạng trong phương pháp lựa chọn, khi mà cán bộ định giá thường ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi còn nhiều phương pháp khác như thặng dư và thu nhập chưa được áp dụng nhiều Phương pháp so sánh cũng bộc lộ một số hạn chế, khi thông tin về các BĐS so sánh chưa được phân tích chi tiết, chỉ tập trung vào những đặc điểm như diện tích và vị trí mà chưa xem xét đầy đủ các dữ liệu liên quan Hơn nữa, tiêu chí và tỷ lệ điều chỉnh trong phương pháp định giá của BIDV cũng thiếu sự rõ ràng và chi tiết, dẫn đến việc đánh giá không chính xác.
Quy trình định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) của PGD, mặc dù tuân thủ các văn bản và quy định pháp luật của Nhà nước, Chính phủ và Ngân hàng BIDV, vẫn chưa được cụ thể hóa cho từng tình huống và loại bất động sản (BĐS) khác nhau Điều này dẫn đến việc quy trình thiếu chi tiết, trong khi số lượng BĐS cần định giá là khá lớn.
Công việc tái thẩm định bất động sản thường chỉ diễn ra trung bình một lần mỗi năm cho mỗi khoản vay, dẫn đến hạn chế trong việc định giá tài sản đảm bảo của ngân hàng Việc không thường xuyên định giá lại tài sản có thể khiến ngân hàng không kiểm tra, quản lý và đánh giá tình trạng, bảo quản cũng như sử dụng bất động sản một cách sát sao, từ đó không kịp thời đưa ra các biện pháp xử lý và khắc phục cần thiết.
Trong tổ chức, sự chồng chéo chức năng và kiêm nhiệm trách nhiệm của cán bộ quản lý khách hàng làm giảm năng suất trong công tác định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản Cán bộ vừa thực hiện định giá vừa phải hoàn thành các nhiệm vụ khác, ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng và hiệu quả công việc Hơn nữa, số lượng cán bộ định giá tại PGD còn hạn chế, khiến khối lượng công việc trở nên nặng nề Nguồn nhân lực thiếu kinh nghiệm phong phú trong định giá, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của thế hệ trước, trong khi cá nhân định giá hiện tại chưa được đào tạo nền tảng kiến thức sâu về ngành, chỉ có chuyên môn về tài chính – ngân hàng.
Các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến định giá tài sản đảm bảo và bảo đảm tiền vay bất động sản từ Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan chức năng vẫn thiếu rõ ràng và nhất quán Điều này tạo ra khó khăn trong công tác định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là đối với Ngân hàng BIDV và các phòng giao dịch của ngân hàng này.
Quy trình xử lý thông tin và số liệu đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan hữu quan, như việc công chứng hợp đồng đảm bảo của Nhà nước Tuy nhiên, sự phối hợp và quy trình thực hiện của các cơ quan này thường chậm chạp, rườm rà và phức tạp, dẫn đến việc kéo dài thời gian vay vốn cho khách hàng và ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Các quy định về quy trình và chuẩn mực định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản, hiện còn nhiều thiếu sót và thiếu sự phân loại rõ ràng cho từng trường hợp thực tế Điều này đã tạo ra trở ngại cho nhiều định giá viên trong việc nắm bắt và thực hiện quy trình Các văn bản hướng dẫn cho từng loại tài sản hiện tại vẫn mang tính liệt kê, thiếu chi tiết và rõ ràng Hơn nữa, chưa có chế tài hoặc quy định xử phạt cho các trường hợp định giá không chính xác hoặc có sai sót về pháp lý trong quá trình định giá.
Việc định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) trong ngân hàng gặp nhiều thách thức do sự đa dạng và phức tạp của bất động sản (BĐS) mà khách hàng sử dụng Nhiều khách hàng chưa cập nhật thông tin đầy đủ về quy trình định giá, dẫn đến hiểu lầm và tranh chấp không cần thiết Hơn nữa, một số khách hàng thiếu trung thực, giả mạo giấy tờ và hiện trạng tài sản để phục vụ lợi ích cá nhân, gây khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản và tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan, có thể dẫn đến tổn thất nghiêm trọng cho ngân hàng.
Ngân hàng BIDV PGD Thành Công hiện chưa có bộ phận định giá chuyên biệt, dẫn đến việc nhiều thương vụ định giá bất động sản lớn phải thuê các công ty định giá độc lập hoặc chuyên viên nước ngoài Số lượng hồ sơ bất động sản cần định giá vẫn chưa được thực hiện hoàn toàn bởi PGD, cho thấy năng suất hoàn thành định giá tại đây chưa cao Việc thiếu bộ phận định giá riêng đã gây ra nhiều thiếu sót, hạn chế trong công tác định giá, làm tăng thời gian và chi phí cho ngân hàng.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM PGD THÀNH CÔNG
Định hướng phát triển của BIDV PGD Thành Công
3.1.1 Định hướng phát triển chung
Tiếp tục đẩy mạnh marketing đối với khách hàng tổ chức và cá nhân tại phòng, đồng thời tăng cường chăm sóc và quan tâm đến khách hàng hiện tại để duy trì nguồn tiền ổn định Ngoài ra, cần tìm kiếm và thu hút thêm khách hàng mới để mở rộng cơ hội kinh doanh.
Phòng tiếp tục khai thác tối đa tiềm năng từ nền khách hàng truyền thống, đảm bảo chăm sóc và duy trì mối quan hệ hiệu quả để tối ưu hóa lợi ích mà khách hàng mang lại.
Năm 2023, chúng tôi sẽ tăng cường tiếp cận khách hàng vay vốn và mở rộng kết nối với các sàn bất động sản cũng như các dự án tại Hà Nội Đồng thời, chúng tôi sẽ đẩy mạnh công tác xử lý hồ sơ vay, theo dõi tình hình trả nợ của khách hàng và tích cực thu hồi nợ quá hạn, nợ xấu nhằm đảm bảo tiêu chí chất lượng tín dụng được giao.
Rà soát các khoản tiền gửi USD tại phòng và tiếp cận nguồn tiền gửi USD của khách hàng từ các TCTD khác Chào mức vay cầm cố sổ USD với lãi suất cạnh tranh nhằm tăng dư nợ cho vay trong các tháng cuối năm, đồng thời tạo nguồn huy động cho các tháng tiếp theo.
Ngân hàng cần tích cực quảng bá các sản phẩm và dịch vụ mới, đồng thời thực hiện bán chéo để đảm bảo rằng mỗi khách hàng đều sử dụng nhiều hơn một sản phẩm hoặc dịch vụ Điều này không chỉ giúp gia tăng doanh thu mà còn tạo ra sự gắn bó và nâng cao trải nghiệm của khách hàng với ngân hàng.
- Không ngừng nâng cao trình độ của cán bộ cũng như phong cách và không gian giao dịch để phục vụ khách hàng ngày càng chuyên nghiệp
- Theo dõi các món tiền gửi của các khách hàng tại phòng, phối hợp với Phòng QHKH2, KHTH để trả lãi, gốc đúng hạn
Ngân hàng đang tích cực phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ và tín dụng, nhằm hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao Đồng thời, ngân hàng cũng phối hợp cho vay các dự án mà Chi nhánh hiện đang tài trợ vốn.
3.1.2 Định hướng phát triển công tác định giá TSĐB là BĐS
Mục tiêu của PGD Thành Công trong năm 2023 là tăng cường dư nợ có tài sản đảm bảo, nhằm đảm bảo an toàn và sinh lời cho ngân hàng Đồng thời, ngân hàng sẽ triển khai các chính sách cho vay linh hoạt hơn để giảm thiểu rủi ro nợ xấu.
Tiếp tục cải tiến quy trình cho vay và nâng cao hiệu quả định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu vay vốn của khách hàng Tăng cường kiểm tra, giám sát và thực hiện tái thẩm định giá tài sản đảm bảo định kỳ theo quy định hiện hành.
Để nâng cao trình độ của đội ngũ nhân viên thẩm định giá, cần cử cán bộ tham gia các lớp học bổ sung về thẩm định tài sản và phân tích tài chính.
Bước đầu tiên trong việc xây dựng và nâng cao cơ sở ngân hàng số cho dữ liệu tài sản đảm bảo là bất động sản, đồng thời ứng dụng các phần mềm công nghệ hiện đại để hỗ trợ quy trình tín dụng.
- Đẩy mạnh hợp tác chặt chẽ với các cơ quan liên quan khác phục vụ phát triển hoạt động định giá của phòng giao dịch.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá TSĐB là BĐS tại
3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá TSĐB là BĐS
Cán bộ định giá tại BIDV cần tuân thủ nghiêm ngặt quy trình định giá đã được quy định, tránh tự ý can thiệp vào các giai đoạn đánh giá Việc thu thập thông tin về bất động sản phải dựa trên dữ liệu cụ thể, không chỉ dựa vào tài liệu từ khách hàng Để nâng cao độ chính xác và tin cậy, cán bộ cần xác minh tính hợp lệ của thông tin và tránh sử dụng dữ liệu không minh bạch hoặc bị ảnh hưởng bởi ý kiến khách hàng Thông tin cần được kiểm tra kỹ lưỡng và phân tích cẩn thận để đưa ra mức giá phù hợp, phản ánh đúng giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường.
Để đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản, ngân hàng cần thực hiện định kỳ đánh giá lại tài sản này do những sai lầm khó tránh khỏi trong quá trình định giá Các chuyên gia thường chỉ tập trung vào những thông tin đã có về bất động sản, thị trường và giá cả, mà đôi khi bỏ qua giá trị khấu hao của tài sản vô hình Do đó, ngân hàng nên tổ chức các chiến dịch tái thẩm định bất động sản thường xuyên theo tháng hoặc quý Việc định giá lại cần có sự tham gia của ban lãnh đạo, các chuyên viên có kinh nghiệm và cán bộ định giá đã thực hiện đánh giá trước đó Sau khi thống nhất kết luận, các định giá viên sẽ ghi vào phiếu đánh giá lại, nêu rõ những điểm tương đồng và khác biệt so với kết quả trước đó, đồng thời chỉ ra lý do dẫn đến sai lệch Nếu có sai lệch do nguyên nhân chủ quan, ngân hàng cần xây dựng phương hướng chấn chỉnh và khắc phục kịp thời.
Hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá tài sản bất động sản (TSĐB) phổ biến nhất trong quá trình giám định Tuy nhiên, việc định giá này gặp hạn chế do giá trị TS thay đổi theo nhiều yếu tố như cách sử dụng, độ hiếm, chức năng và vị trí, cùng với lượng thông tin so sánh có sẵn Phương pháp chi phí khi hoàn thành cũng có thể dẫn đến giá trị thẩm định không chính xác do biến động thị trường và giá không phù hợp Đối với những bất động sản tạo ra thu nhập như nhà hàng và khách sạn, phương pháp thu nhập là lựa chọn hợp lý hơn Do đó, trong quá trình định giá, cán bộ quản lý cần linh hoạt áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để đưa ra kết luận chính xác và hiệu quả.
Để nâng cao hiệu quả đánh giá tài sản bảo đảm, ngân hàng nên trang bị thêm máy móc và thiết bị cho bộ phận tín dụng, bao gồm dụng cụ đo lường bất động sản và máy ảnh chụp ảnh thực trạng BĐS Việc này sẽ hỗ trợ tích cực cho công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản.
3.2.2 Nâng cao hiệu quả công thu thập thông tin Độ chính xác và độ tin cậy của kết quả đánh giá phụ thuộc vào chất lượng và số lượng thông tin được sử dụng Hiện nay, ngành ngân hàng chủ yếu vận dụng công nghệ dữ liệu để tạo thuận lợi, chú trọng ứng dụng khoa học kĩ thuật ở tất cả khâu, nhất là khi thu thập thông tin tín dụng và bảo lãnh khoản vay Bên cạnh công nghệ ngân hàng, công tác quản trị nội bộ, kiểm tra, kiểm soát bảo mật thông tin mọi mặt về khách hàng cũng nên được nâng cao.
Ban lãnh đạo cần xây dựng kế hoạch thu thập và phân tích thông tin thị trường để nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu ngân hàng Người định giá nên xác định thông tin cần tìm, phân biệt giữa dữ liệu chính và phụ để tối ưu hóa hiệu quả Việc xác nhận tính xác thực của nguồn thông tin là rất quan trọng, và thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn như khách hàng, khảo sát, Internet và các tổ chức liên quan Tuy nhiên, những biến động khó lường có thể gây cản trở trong việc thu thập thông tin chính xác, ảnh hưởng đến kết quả định giá Do đó, cần thiết lập một hệ thống cơ sở dữ liệu vững chắc về tài sản và danh mục thông tin cần thiết cho công tác đánh giá.
Công việc phân tích thông tin cần được thực hiện một cách khoa học và đúng chuẩn, đặc biệt trong việc định giá tài sản bất động sản Điều quan trọng là xác định các đặc điểm và tiêu chí chính ảnh hưởng đến giá trị tài sản, đồng thời loại bỏ dữ liệu phụ không cần thiết để tập trung vào những vấn đề cơ bản của việc định giá Khi so sánh, cần chú ý đến nguồn gốc và bản chất của bằng chứng thị trường, đảm bảo có minh chứng rõ ràng để đánh giá chất lượng thông tin Trong một số trường hợp, việc thuê chuyên gia uy tín để định giá tài sản có thể mang lại kết luận tốt hơn Bên cho vay cần xem xét tác động của thị trường đến giá trị tài sản để đưa ra kết luận phù hợp, trong khi các ngân hàng thương mại nên áp dụng phần mềm để tối ưu hóa quá trình phân tích Cuối cùng, việc nâng cao năng lực nhân viên là yếu tố then chốt để đảm bảo hiệu quả trong việc phân tích và đánh giá thông tin.
Việc xây dựng một cơ sở lưu trữ thông tin hiệu quả giúp người cho vay có cái nhìn chính xác về thị trường và giảm thiểu thời gian tìm kiếm Để tạo dựng một hệ thống nghiên cứu uy tín, các tổ chức cần cải thiện hệ thống thông tin và đầu tư vào công nghệ lưu trữ hiện đại Ban lãnh đạo nên chú trọng đến việc nâng cấp cơ sở hạ tầng vật chất và bổ sung máy tính chuyên dụng cho từng bộ phận quan hệ khách hàng, giúp cán bộ tín dụng truy cập thông tin kịp thời Ngoài ra, việc phát triển một trang web bảo mật cung cấp thông tin về thị trường nhà ở, giá cả và tình hình thị trường bất động sản là rất cần thiết Thông tin về tình hình tài chính của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, cũng như trạng thái khoản vay thương mại, đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá an toàn tín dụng Cuối cùng, việc lưu trữ thông tin về khách hàng và doanh nghiệp đã đăng ký vay vốn ngân hàng là cần thiết để thuận tiện cho công tác kiểm soát, giám sát và đánh giá.
Để xây dựng và phát triển một hệ thống hiệu quả, cần có đội ngũ nhân sự chuyên trách để lưu trữ và cập nhật thông tin về tài sản đảm bảo (TSĐB) và thị trường từ nhiều kênh khác nhau Ngân hàng cần chọn lọc, chẩn đoán và điều chỉnh thông tin để đảm bảo tính xác thực và chất lượng Hợp tác với các công ty định giá hàng đầu và sử dụng cơ sở dữ liệu của họ sẽ giúp phong phú hóa nguồn tư liệu Đồng thời, ngân hàng cũng nên hợp tác với các công ty phần mềm uy tín để tổ chức, quản lý và phát triển hệ thống, từ đó nâng cao chất lượng hoạt động định giá một cách toàn diện, nhanh chóng và thuận tiện hơn.
3.2.3 Phát triển chất lượng đội ngũ cán bộ định giá
Hoạt động định giá chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố chủ quan của người định giá, do đó, để nâng cao chất lượng định giá, cần chú trọng vào việc cải thiện trình độ chuyên môn của họ Bên cạnh việc đào tạo và phát triển, việc xác định rõ ràng quyền hạn và trách nhiệm của người định giá cũng là điều cần thiết.
Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp là điều kiện tiên quyết để đánh giá viên thực hiện công việc một cách hiệu quả Định giá viên cần duy trì sự khách quan, thận trọng và tuân thủ các tiêu chuẩn pháp luật trong quá trình định giá Việc không ngừng nâng cao kiến thức, tích lũy kinh nghiệm và tham khảo ý kiến từ những chuyên gia là rất quan trọng Đồng thời, việc bảo mật thông tin khách hàng và dữ liệu thu thập được là điều bắt buộc Cán bộ trong nghề cần giữ vững tinh thần trách nhiệm, tránh xa những cám dỗ liên quan đến tín dụng đen và gian lận, nhằm bảo vệ lợi ích cá nhân và ngân hàng Ngân hàng cũng cần thiết lập quy tắc xử phạt rõ ràng để giảm thiểu rủi ro nợ xấu và khuyến khích nhân viên bằng các khoản khen thưởng cho những ai hoàn thành tốt nhiệm vụ.
Cán bộ tín dụng cần thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật do khối lượng lớn và sự thay đổi liên tục Tài liệu cần được phân tích theo từng tình huống cụ thể để vận dụng linh hoạt Qua đó, cán bộ định giá có thể rút ra bài học từ thành công và thất bại của bản thân cũng như các thế hệ trước, đồng thời tích lũy kinh nghiệm Ngân hàng nên tạo điều kiện cho nhân viên được đào tạo pháp luật thường xuyên để tiếp thu kiến thức một cách có hệ thống.
Các ngân hàng nên tạo điều kiện cho các định giá viên được đào tạo chuyên sâu về định giá tài sản thông qua các khóa bồi dưỡng và mời các học giả đến chia sẻ kinh nghiệm Việc tổ chức các buổi giao lưu giữa cán bộ Ngân hàng BIDV sẽ giúp chia sẻ những thực tế mà cán bộ tín dụng gặp phải trong quá trình xét duyệt cho vay Từ đó, cán bộ có thể tích lũy kinh nghiệm và tránh lặp lại sai lầm của các thế hệ trước.
3.2.4 Đẩy mạnh mối quan hệ hợp tác với các bên liên quan
Trong bối cảnh kinh tế thị trường ngày càng phát triển và hội nhập quốc tế, công tác định giá trở nên thiết yếu hơn bao giờ hết Tuy nhiên, nhiều ngân hàng thiếu nguồn lực và chuyên môn để hoạt động như một tổ chức định giá chuyên nghiệp Do đó, các ngân hàng, đặc biệt là các phòng giao dịch, cần củng cố mối quan hệ với các công ty và tổ chức thẩm định uy tín để thu thập thông tin thị trường chính xác, nâng cao chất lượng định giá Họ cũng nên hợp tác với các trung tâm đào tạo chuyên gia định giá để tổ chức khóa học nâng cao kỹ năng Thêm vào đó, việc thiết lập quan hệ với các công ty công nghệ thông tin hiện đại sẽ hỗ trợ trong việc phát triển hoạt động định giá Các ngân hàng cũng nên tổ chức các cuộc họp, sự kiện thường niên để tăng cường mối quan hệ hợp tác và mở rộng kết nối giữa các nhân viên.
3.2.5 Tiến tới thành lập bộ phận định giá chuyên biệt
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đang lên kế hoạch phát triển bộ phận định giá riêng nhằm cải thiện hoạt động định giá bất động sản và nâng cao hiệu quả tín dụng Việc thành lập bộ phận định giá chuyên biệt sẽ giúp nhanh chóng hoàn thiện quy trình định giá và tăng cường hiệu suất hoạt động của ngân hàng Thẩm định giá viên cần được đào tạo chuyên sâu và có kiến thức nghiệp vụ vững vàng, đồng thời tuân thủ chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp Tách biệt các bộ phận sẽ giúp nhân viên tập trung vào chuyên môn, từ đó nâng cao năng suất và tính chuyên nghiệp Đây là mô hình mà BIDV và PGD Thành Công nên triển khai trong tương lai.