LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Á Châu ACB – P
Sự cần thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển và cạnh tranh gay gắt, các cá nhân và hộ kinh doanh đang đối mặt với nhiều thách thức trong hoạt động kinh doanh Sau đại dịch Covid-19, nền kinh tế đang phục hồi và ngân hàng đóng vai trò ngày càng quan trọng, được xem là tổ chức kinh doanh tiền tệ với hoạt động phức tạp và nhạy cảm Tín dụng là lĩnh vực chủ yếu, đóng vai trò "xương sống" và là nguồn thu lợi nhuận chính của ngân hàng, tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi kèm với rủi ro lớn Nợ xấu và nợ quá hạn là những vấn đề nghiêm trọng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và gia tăng rủi ro cho ngân hàng, hiện chưa có giải pháp triệt để mà chỉ có biện pháp hạn chế rủi ro, trong đó việc đảm bảo khoản vay chặt chẽ là một trong những giải pháp quan trọng.
Trong những năm gần đây, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều Nghị định và Thông tư nhằm đảm bảo khoản vay bằng tài sản đảm bảo (TSĐB), tạo sự đồng nhất trong công tác thẩm định tại Việt Nam Các ngân hàng thương mại (NHTM) có thể dựa vào những quy định này để phát triển các chính sách phù hợp, từ đó giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề trong công tác thẩm định giá TSĐB cần được giải quyết.
Với sự quan trọng của vấn đề, tôi đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám” làm nội dung nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống cơ sở pháp lý về thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân
- Làm rõ sự khác nhau giữa thẩm định giá trong lý luận và thực tiễn tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
Đánh giá công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) - Phòng giao dịch Hoàng Hoa Thám cho thấy những điểm mạnh trong quy trình thẩm định, nhưng cũng chỉ ra một số vấn đề còn tồn tại cần khắc phục Việc cải thiện quy trình thẩm định sẽ góp phần nâng cao hiệu quả và độ tin cậy trong hoạt động của ngân hàng.
Để hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) – PGD Hoàng Hoa Thám, cần đưa ra những kiến nghị và giải pháp cụ thể Trước hết, ngân hàng cần nâng cao năng lực đội ngũ thẩm định viên thông qua việc tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu Thứ hai, cải tiến quy trình thẩm định giá tài sản bằng cách áp dụng công nghệ thông tin hiện đại để tăng tính chính xác và hiệu quả Cuối cùng, cần xây dựng hệ thống tiêu chí rõ ràng để đánh giá giá trị tài sản, từ đó đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình cho vay.
Câu hỏi nghiên cứu
Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại cổ phần (NH TMCP) bao gồm các nội dung cơ bản như xác định giá trị tài sản, đánh giá tính hợp pháp và khả năng chuyển nhượng, phân tích rủi ro liên quan đến tài sản, và đảm bảo rằng tài sản đáp ứng các tiêu chí của ngân hàng Việc thực hiện quy trình thẩm định chính xác không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tài chính mà còn bảo vệ quyền lợi của khách hàng, đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong giao dịch.
Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) - PGD Hoàng Hoa Thám hiện đang có những điểm mạnh như quy trình thẩm định chuyên nghiệp và đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế như thiếu tính minh bạch trong một số trường hợp và thời gian thẩm định có thể kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân Việc cải thiện những vấn đề này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo.
- PGD cần phải làm gì để hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân?
Phương pháp nghiên cứu
Bài khóa luận sử dụng tổng hợp những phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thâp thông tin, tổng hợp và phân tích số liệu từ báo cáo
- Phương pháp so sánh đối chiếu các số liệu đã thu thập được.
Tổng quan nghiên cứu
Tổng quan nghiên cứu nước ngoài
Hiện nay có rất nhiều công trình nghiên cứu nước ngoài liên quan đến mảng định giá tài sản đảm bảo với nhiều mục đích khác nhau
Nghiên cứu của Manuel Adelino, Antoinette Schoar và Felipe Severino (2016) về
Nghiên cứu "Định giá tài sản thế chấp và ràng buộc tài chính của người đi vay: Bằng chứng từ thị trường bất động sản nhà ở" chỉ ra rằng giá trị tài sản đảm bảo có mối liên hệ chặt chẽ với khả năng tài chính của người vay và tính thanh khoản của tài sản trong thị trường bất động sản nhà ở Hoa Kỳ Hiện nay, các công cụ định giá chủ yếu sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính và kỹ thuật hồi quy cây tập trung vào phân tích ngắn hạn.
Nghiên cứu "Định giá bất động sản và danh mục cho vay: Khảo sát thực tiễn chung ở châu Âu" của Greg G Frauenhofer và Christopher M James (2016) phân tích công tác định giá tài sản đảm bảo trong các ngân hàng châu Âu Nghiên cứu đề xuất các khuyến nghị cho các tổ chức tài chính trong việc đánh giá tài sản, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau và thường xuyên cập nhật thông tin về tài sản để đảm bảo tính chính xác trong đánh giá.
Phương pháp tiếp cận thu nhập để định giá tài sản, do Andrew Baum và Nick Nunnington phát triển vào năm 1999, tập trung vào việc thẩm định giá trị tài sản dựa trên thông tin thu nhập của chúng Nghiên cứu này cung cấp lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm hỗ trợ cho phương pháp định giá này, nhấn mạnh tầm quan trọng của dữ liệu thu nhập trong việc xác định giá trị tài sản.
Nghiên cứu về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) tại Việt Nam đã có nhiều đóng góp quan trọng, trong đó nổi bật là nghiên cứu của Phan Thị Tuyết Mai (2012) với tiêu đề “Nghiên cứu đánh giá một số phương pháp định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.” Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá và so sánh các phương pháp định giá TSĐB được áp dụng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Qua phân tích tài liệu và thông tin thống kê, nghiên cứu chỉ ra rằng các tổ chức tín dụng thường sử dụng phương pháp định giá theo giá thị trường và phương pháp định giá dựa trên thu nhập, nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin đầy đủ và chất lượng.
4 lượng thông tin không đảm bảo và thiếu tính khách quan trong việc đánh giá giá trị của tài sản đảm bảo
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Bích Thu (2013) về "Phương pháp định giá tài sản đảm bảo trong cho vay của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam" tập trung vào phân tích và đánh giá các phương pháp định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) trong hoạt động cho vay Kết quả cho thấy phương pháp định giá dựa trên giá trị thay thế là phổ biến nhất trong các tổ chức tín dụng Tác giả cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả định giá TSĐB trong cho vay.
Nghiên cứu "Thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay của các tổ chức tín dụng" của Đặng Thị Hồng Vân và Đỗ Văn Tiến (2018) phân tích quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) trong hoạt động cho vay tại Việt Nam, nhấn mạnh các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình này Kết quả cho thấy quy trình thẩm định giá TSĐB của các tổ chức tín dụng có sự khác biệt trong việc áp dụng các phương pháp định giá, với phương pháp phân tích so sánh và phương pháp dựa trên lợi nhuận được sử dụng phổ biến hơn Nghiên cứu cũng chỉ ra những thách thức mà các tổ chức tín dụng đang đối mặt, bao gồm thiếu nguồn lực và kỹ năng nhân viên, sự không đồng nhất trong phương pháp định giá, và chênh lệch giữa giá trị thực tế và giá trị định giá của tài sản đảm bảo.
Dựa trên các nghiên cứu hiện có, tác giả đã sử dụng chúng làm tài liệu tham khảo để tổng hợp và khái quát về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu - Phòng Giao dịch Hoàng Hoa Thám.
Tính mới của đề tài
Đề tài đã hệ thống hóa một cách khoa học nội dung thẩm định giá Tài sản đảm bảo (TSĐB), từ đó tạo nền tảng vững chắc cho nghiên cứu thực tiễn về công tác thẩm định giá TSĐB khi cho vay đối với khách hàng cá nhân tại đơn vị nghiên cứu.
Tác giả chỉ ra những lỗ hổng trong quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám và đề xuất các giải pháp cụ thể phù hợp với thực tế hoạt động của đơn vị.
Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP
Tổng quan về hoạt động cho vay của NH TMCP
Căn cứ quy định tại Khoản 2, 3 Điều 2 Thông tư 40/2011/TT-NHNN, ngân hàng được hiểu như sau:
Ngân hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) là hình thức ngân hàng hoạt động dưới dạng công ty cổ phần, thực hiện đầy đủ các dịch vụ ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật, với mục tiêu chính là tạo ra lợi nhuận.
Các hoạt động chính của ngân hàng TMCP: Huy động, tín dụng, cung cấp các dịch vụ tài chính và các hoạt động khác liên quan
1.1.2 Đặc điểm cho vay của NH TMCP
Hoạt động cho vay của ngân hàng được thể hiện dưới hình thức tiền tệ, bao gồm tiền mặt và bút tệ, phản ánh các đặc điểm riêng biệt trong lĩnh vực kinh doanh ngân hàng.
Ngân hàng Thương mại Cổ phần (NH TMCP) sẽ huy động một lượng vốn lớn từ nhiều nguồn khác nhau và phân bổ số vốn này đến các đối tượng có nhu cầu NH TMCP sử dụng vốn dưới hình thức tiền tệ để hỗ trợ cho các hoạt động kinh doanh của mình.
Ngân hàng thương mại cổ phần (NH TMCP) giữ vai trò trung tâm trong quan hệ cho vay, vừa là chủ thể đi vay trong quá trình huy động vốn, vừa là chủ thể cho vay trong khâu phân phối tín dụng.
1.1.3 Các hình thức cho vay đối với KHCN của NH TMCP
1.1.3.1 Phân loại theo thời gian (Thời hạn cho vay)
Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn không vượt quá 12 tháng, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, chi tiêu ngắn hạn của chính phủ và nhu cầu tiêu dùng cá nhân.
Cho vay trung hạn là hình thức cho vay với thời gian từ trên 1 năm đến 5 năm Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư vào việc đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ, hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh.
Cho vay dài hạn là hình thức vay có thời gian trên 5 năm, thường được sử dụng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nghiệp, xây dựng cơ bản, bất động sản, và đáp ứng nhu cầu tiêu dùng cá nhân như nhà ở và phương tiện vận tải.
1.1.3.2 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn
Cho vay tiêu dùng là hình thức cho vay mà người vay phải sử dụng tiền để tiêu dùng hoặc mua sắm tài sản cố định phục vụ lợi ích cá nhân Khi cấp tín dụng, cán bộ ngân hàng cần xem xét khả năng trả nợ dựa trên thu nhập cá nhân của người vay.
Cho vay sản xuất kinh doanh là một hình thức hỗ trợ tài chính mà ngân hàng thiết lập các điều kiện cho vay linh hoạt dựa trên đặc điểm của từng ngành Các phương thức cho vay và cách thức trả nợ được điều chỉnh theo doanh thu của doanh nghiệp Hình thức cho vay này có thể được phân loại thành cho vay doanh nghiệp sản xuất và cho vay thương mại, hoặc chia theo các ngành kinh tế như công nghiệp, nông nghiệp và các ngành dịch vụ khác.
1.1.3.3 Phân loại theo tài sản đảm bảo
Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay yêu cầu khách hàng cung cấp tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh từ bên thứ ba để đảm bảo cho khoản vay.
Cho vay không có tài sản đảm bảo là hình thức tín dụng thường dành cho khách hàng có uy tín, thường là những người có thu nhập ổn định và tình hình tài chính tốt Loại hình cho vay này giúp giảm thiểu tối đa tình trạng chậm trả và nợ xấu, mang lại sự an toàn cho cả bên cho vay và bên vay.
Tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN của NH TMCP
1.2.1 Đảm bảo khoản vay bằng tài sản
Theo nghị định số 21/2021/NĐ-CP ban hành ngày 19 tháng 03 năm 2021, việc bảo đảm tiền vay được quy định nhằm phòng ngừa rủi ro cho tổ chức tín dụng Nghị định này bổ sung vào Bộ luật dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ hiệu quả hơn.
Bên bảo đảm trong các giao dịch tài chính bao gồm nhiều loại hình như bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, và bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu Đồng thời, bên nhận bảo đảm cũng đa dạng với các bên như bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, và tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp Các bên này có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo nghĩa vụ và quyền lợi trong các hợp đồng song vụ liên quan đến biện pháp cầm giữ.
1.2.2 Các hình thức đảm bảo khoản vay
1.2.2.1 Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng tài sản
- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
- Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
- Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
1.2.2.2 Biện pháp đảm bảo tiền vay trong trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo
- Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có tài sản đảm bảo
- Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay không có đảm bảo bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ
- Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội
1.2.3 Vai trò của việc đảm bảo khoản vay
Bảo đảm tiền vay không chỉ là nguồn thu nợ mà còn ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ, giúp ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu tính toán Ngân hàng thương mại cổ phần thường cho vay với giá trị nhỏ hơn giá trị tài sản cầm cố, buộc người vay phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi vay, từ đó nâng cao hiệu quả đầu tư Việc sử dụng vốn vay cần tuân thủ các cam kết trong hợp đồng, tránh vi phạm để không bị ngân hàng phát mãi tài sản.
Khi cho vay số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm, người vay có thể cảm thấy không trả nợ sẽ mang lại lợi ích hơn, dẫn đến rủi ro không thể tránh khỏi cho ngân hàng.
1.2.4 Các loại tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản Cụ thể:
- Tài sản đảm bảo là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa
Tài sản đảm bảo bao gồm các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các giấy tờ khác có thể quy đổi thành tiền.
Tài sản đảm bảo bao gồm các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên và các quyền tài sản khác.
* Những tài sản được thế chấp ngân hàng
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
- Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp
Các cơ sở sản xuất kinh doanh bao gồm nhà máy, khách sạn, cửa hàng và nhà kho, cùng với các công cụ, máy móc và thiết bị liên quan đến hoạt động sản xuất Ngoài ra, tàu biển và máy bay cũng là những yếu tố quan trọng trong chuỗi cung ứng và logistics.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm bất động sản được hình thành sau khi ký hợp đồng thế chấp, sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng Những tài sản này có thể là lợi tức, tài sản phát sinh từ vốn vay, công trình xây dựng, và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Tài sản khác nếu pháp luật có quy định
* Điều kiện của các tài sản vay thế chấp ngân hàng
Tài sản đảm bảo cho khoản vay phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay Cụ thể, đất đai phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng theo quy định của pháp luật về đất đai.
10 đai Tài sản của doanh nghiệp nhà nước phải là tài sản do nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng
- Tài sản được phép giao dịch: là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh
- Tài sản không tranh chấp: là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm và khách hàng đã mua bảo hiểm trong thời hạn đảm bảo tiền vay
* Những tài sản không thể thế chấp ngân hàng
- Các tài sản mà nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng
- Tài sản đang còn tranh chấp
- Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của người thế chấp, cầm cố, bảo lãnh
- Tài sản đi thuê, đi mượn
- Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp
- Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khác
- Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định, đánh giá.
Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN
1.3.1 Khái niệm và mục đích công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP
Thẩm định giá, theo Điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, được định nghĩa là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định, tuân thủ tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Mục đích của công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay là nhằm giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng (TCTD) TCTD sẽ áp dụng các hình thức đảm bảo phù hợp cho từng khách hàng và thực hiện các biện pháp xử lý tài sản đảm bảo nhằm hạn chế tổn thất khi xảy ra rủi ro tín dụng.
1.3.2 Tổ chức bộ máy quản lý công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP
- Mô hình tập trung: Công tác thẩm định TSĐB có thể do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, tức là cán bộ tín dụng kiêm thẩm định TSĐB
- Mô hình chuyên môn hóa:
+ Công tác thẩm định TSĐB được thực hiện bởi đơn vị thẩm định TSĐB trực thuộc ngân hàng
+ Công tác thẩm định TSĐB được thực hiện bởi đơn vị thẩm định TSĐB là các tổ chức thẩm định chuyên nghiệp bên ngoài do ngân hàng thuê
1.3.3 Nội dung công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP
1.3.3.1 Thiết kế chính sách thẩm định giá trong cho vay
* Nội dung thẩm định TSĐB lần đầu
Khi lập hồ sơ cho vay, NH TMCP thường xem xét thẩm định TSĐB theo các khía cạnh sau:
- Tính vững chắc về pháp lý
- Thẩm định giá và xác định tỷ lệ cho vay tối đa
- Khả năng chuyển nhượng/ Khả năng rủi ro của tài sản/ Khả năng quản lý tài sản của Ngân hàng
- Những vướng mắc có khả năng xảy ra nếu xử lý tài sản và biện pháp phòng ngừa
* Nội dung tái thẩm định TSĐB Định kỳ hàng quý, 6 tháng hoặc đột xuất, cán bộ thẩm định thực hiện tái thẩm định TSĐB nhằm mục đích:
- Kiểm tra thực trạng của TSĐB so với các thời điểm thẩm định trước đó
- Thẩm định lại giá trị tài sản tại thời điểm đó
- Đánh giá việc tuân thủ các quy định trong bảo quản, sử dụng TSĐB để kịp thời đề xuất thay đổi biện pháp quản lý TSĐB khi cần thiết
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai, thực hiện giám sát kiểm tra quá trình hình thành TSĐB
* Xác định giá trị TSĐB
TSĐB tiền vay được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, và giá trị này chỉ dùng để xác định mức cho vay của ngân hàng thương mại cổ phần, không áp dụng trong việc xử lý TSĐB để thu hồi nợ Việc xác định giá trị TSĐB tiền vay cần được lập thành văn bản theo mẫu quy định.
Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do ngân hàng thương mại cổ phần xác định dựa trên thỏa thuận giữa các bên, với khung giá quy định của Nhà nước và tham khảo giá thị trường tại thời điểm xác định Đối với tài sản cầm cố, thế chấp (ngoại trừ giấy tờ có giá), mức cho vay tối đa là 75% giá trị tài sản đảm bảo, nhưng không vượt quá hạn mức cho vay theo từng chương trình tín dụng Mỗi ngân hàng thương mại cổ phần sẽ áp dụng cơ chế riêng về tỷ lệ cho vay tối đa trên tài sản đảm bảo, thường dựa vào các yếu tố cụ thể.
- Loại TSĐB: khả năng và mức độ biến động giá trên thị trường của loại TSĐB đó
- Khả năng chuyển nhượng của TSĐB
- Khả năng rủi ro của tài sản
- Khả năng quản lý tài sản của ngân hàng
- Rủi ro của TSĐB khi bị xử lý
Khi cầm cố bằng giấy tờ có giá, mức cho vay tối đa sẽ được xác định bằng tổng số tiền gốc và lãi của giấy tờ đó, sau khi trừ đi số lãi phải trả cho ngân hàng trong thời gian vay Tuy nhiên, số tiền vay không được vượt quá mức cho vay tối đa theo quy định của từng chương trình tín dụng.
1.3.3.2 Quy trình thực hiện thẩm định giá TSĐB
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5, quy trình thẩm định giá tài sản vô hình tại Việt Nam được quy định bởi Thông tư số 28/2015/TT-BTC, bao gồm 6 bước cơ bản.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Để định giá tài sản một cách chính xác, cần xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản tại thời điểm thẩm định Nếu gặp khó khăn trong việc xác định các đặc điểm này, cán bộ thẩm định phải ghi rõ những hạn chế trong báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá.
Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá bao gồm khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba, nếu có, theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá:
Mục đích và thời điểm thẩm định giá được xác định dựa trên văn bản yêu cầu của cơ quan nhà nước, văn bản đề nghị từ khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định giá Cả mục đích và thời điểm này cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định và chứng thư thẩm định giá.
Thẩm định viên cần giao tiếp rõ ràng với khách hàng để xác định mục đích và thời điểm thẩm định giá, nhằm đảm bảo phù hợp với việc sử dụng chứng thư thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá:
Dựa trên mục đích thẩm định giá, các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và thị trường của tài sản, thẩm định viên sẽ xác định cơ sở giá trị cho việc thẩm định, bao gồm giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản.
Trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên cần phân tích thông tin và dữ liệu liên quan đến các căn cứ đã nêu, dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường Việc này giúp xác định rõ ràng cơ sở giá trị của tài sản thẩm định, liệu đó là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt:
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết khi gặp thông tin hạn chế, không rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định Những hạn chế này có thể liên quan đến hồ sơ pháp lý, đặc điểm của tài sản hoặc các thông tin khác cần thiết cho việc ước tính giá trị tài sản.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá là bước quan trọng để xác định phạm vi và nội dung công việc, đồng thời thiết lập tiến độ thực hiện cho từng phần và toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh
Để đảm bảo quá trình thẩm định giá diễn ra chính xác, việc xác định và phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy là rất quan trọng Cần tiến hành nghiên cứu hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, đảm bảo rằng tất cả thông tin đều được kiểm chứng và xác thực.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với
Khái quát hoạt động kinh doanh của NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NH TMCP Á Châu ACB
Ngân hàng TMCP Á Châu có tên Tiếng Việt là Ngân hàng Á Châu Tên đầy đủ bằng Tiếng Anh: Asia Commercial Joint Stock Bank, viết tắt là ACB
Trụ sở chính đặt tại 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) được thành lập theo giấy phép số 0032/NH-GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp vào ngày 24 tháng 4 năm 1993 và Giấy phép số 553/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp ngày 13 tháng 5 năm 1993 Doanh nghiệp đã đăng ký lần đầu với Giấy chứng nhận số 0301452948 vào ngày 19 tháng 5 năm 1993 và đã trải qua nhiều lần điều chỉnh, lần gần nhất vào ngày 4 tháng 7 năm 2022 Theo Báo cáo thường niên năm 2022, vốn điều lệ của ACB đạt 33.774.350.940.000 đồng.
Sau hơn 29 năm hoạt động ACB hiện có hơn 10.120 cán bộ nhân viên phục vụ hơn
4 triệu khách hàng tại 350 CN/PGD, không gian giao dịch hiện đại: 11.000 máy ATM và 850 đại lý Western Union trên toàn quốc
Các giai đoạn phát triển
Giai đoạn Tốc độ phát triển
Vào ngày 24 tháng 4 năm 1993, công ty được thành lập với vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng theo Giấy phép số 0032/NH-GP của Ngân hàng Nhà nước Đến ngày 31 tháng 10 năm 2006, công ty chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và bắt đầu giao dịch tại đây từ ngày 21 tháng 11 năm 2006.
2007 Công ty cho thuê tài chính ACB được thành lập
2011 Trung tâm dữ liệu dạng mô-dun theo tiêu chuẩn quốc tế đầu tiên tại Việt Nam được thành lập
2014 Hệ thống nghiệp vụ ngân hàng được nâng cấp từ TCBS sang
20/11/2020 Niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí
02/12/2020 Hủy niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội
09/12/2020 Giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ
Các biểu đồ tăng trưởng
Biểu đồ 2 1: Tổng tài sản của NH TMCP Á Châu ACB
Tổng tài sản (Đơn vị: Tỷ đồng)
Biểu đồ 2 2: Doanh số tiền gửi khách hàng của NH TMCP Á Châu ACB
Biểu đồ 2 3: Doanh số cho vay của NH TMCP Á Châu ACB
Tiền gửi khách hàng (Đơn vị: Tỷ đồng)
Cho vay (Đơn vị: Tỷ đồng)
Biểu đồ 2 4: Tổng lợi nhuận trước thuế của NH TMCP Á Châu ACB
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của PGD Hoàng Hoa Thám
Phòng giao dịch Hoàng Hoa Thám, tọa lạc tại số 671 đường Hoàng Hoa Thám, Phường Vĩnh Phúc, Quận Ba Đình, Hà Nội, chính thức khai trương vào ngày 12/12/2006 PGD Hoàng Hoa Thám hoạt động với đầy đủ chức năng tương tự như các chi nhánh và phòng giao dịch khác trong hệ thống.
PGD Hoàng Hoa Thám tập trung vào việc thực hiện hiệu quả các nhiệm vụ chính, bao gồm huy động tiền gửi, cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh và tiêu dùng Ngoài ra, PGD còn cung cấp dịch vụ nhận ủy quyền, thanh toán quốc tế, kinh doanh ngoại tệ, chiết khấu chứng từ có giá, dịch vụ thẻ nội địa và quốc tế, cùng với ngân hàng điện tử Bên cạnh đó, PGD Hoàng Hoa Thám cũng mang đến cho khách hàng nhiều dịch vụ tài chính đa dạng khác.
Ngân hàng Á Châu ACB hiện nay cung cấp đa dạng sản phẩm và dịch vụ tài chính ngân hàng, phục vụ cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.
Tổng lợi nhuận trước thuế (Đơn vị: Tỷ đồng)
* Các sản phẩm thẻ ngân hàng ACB
Thẻ tín dụng: ACB Express, ACB World, MasterCard, ACB Visa Platinum, ACB
Visa Gold, ACB JCB, ACB Mastercard, ACB Visa Business, ACB Visa Signature
Thẻ ghi nợ: JCB Debit, MasterCard Debit, Visa Debit, ACB Green, ACB 2Go,
Thẻ trả trước: Visa Prepaid, MasterCard Dynamic, JCB Prepaid, Visa Platinum
* Các sản phẩm cho vay ngân hàng ACB
Sản phẩm vay kinh doanh: Vay đầu tư sản xuất kinh doanh, Vay đầu tư tài sản cố định, Vay bổ sung vốn lưu động
Sản phẩm vay mua nhà: Vay mua nhà đất, Vay xây dựng sửa chữa nhà, Vay mua căn hộ
Sản phẩm vay tiêu dùng bao gồm nhiều lựa chọn linh hoạt như vay tiêu dùng tín chấp, vay phục vụ nhu cầu đời sống có tài sản đảm bảo, vay cầm số sổ tiết kiệm, vay mua xe và vay du học Những sản phẩm này đáp ứng đa dạng nhu cầu tài chính của người tiêu dùng, giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn cần thiết cho cuộc sống hàng ngày và các mục tiêu lớn hơn.
* Các sản phẩm tiền gửi tiết kiệm ngân hàng ACB: Tài khoản thanh toán, Tiền gửi online, Tiền gửi tiết kiệm
2.1.3 Cơ cấu tổ chức cán bộ, phòng ban của PGD Hoàng Hoa Thám
Cơ cấu tổ chức của ACB bao gồm 7 khối chính: Khách hàng cá nhân, Khách hàng doanh nghiệp, Ngân quỹ, Phát triển kinh doanh, Giám sát điều hành, Quản trị nguồn lực và Công nghệ thông tin.
Tổ chức của PGD Hoàng Hoa Thám:
Ban giám đốc: Gồm một giám đốc có chức năng điều hành mọi hoạt động kinh doanh của ngân hàng
Phòng tín dụng chịu trách nhiệm tìm kiếm khách hàng có nhu cầu vay vốn và lập hồ sơ vay Trong khi đó, phòng giao dịch thực hiện các hoạt động giao dịch với khách hàng, bao gồm gửi tiền tiết kiệm, giải ngân và chuyển tiền.
Phòng dịch vụ khách hàng: Tiếp nhận và giải đáp thông tin từ phía khách hàng, tư vấn khách hàng mở thẻ,
2.1.4 Hoạt động kinh doanh của PGD Hoàng Hoa Thám
2.1.4.1 Hoạt động huy động vốn và phân tích kết quả hoạt động huy động vốn tại Ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám
Bảng 2 1: Kết quả hoạt động huy động vốn theo thời gian huy động tại Ngân hàng
TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám (2020-2022) Đơn vị: Tỷ đồng
Nguồn: ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
Biểu đồ 2 5: Kết quả hoạt động huy động vốn theo thời gian huy động (2020-2022) Đơn vị: Tỷ đồng
Phân tích kết quả hoạt động huy động vốn
Theo biểu đồ và bảng số 2.1, tỷ trọng TG CKH dưới 12 tháng chiếm ưu thế nhất, tiếp theo là TG CKH trên 12 tháng và TG KKH Nguồn vốn huy động của ACB – PGD Hoàng Hoa Thám năm 2022 đạt 1,875.3 tỷ đồng, tăng 125.12 tỷ đồng so với năm trước.
2021 (1750.18 tỷ đồng), năm 2021 tăng mạnh, tăng 187,3 tỷ đồng so với năm 2020 (1562.88 tỷ đồng)
Trong năm 2020, tổng tiền gửi khách hàng (TG CKH) trên 12 tháng đạt 782.5 tỷ đồng, chiếm 50.08% tổng tiền gửi, trong khi TG CKH dưới 12 tháng đạt 675.25 tỷ đồng, tương ứng với 43.2% Ngoài ra, TG kỳ hạn không kỳ hạn (TG KKH) đạt 105.13 tỷ đồng, chiếm 6.72% Nhận thức được tầm quan trọng của việc huy động TG CKH trên 12 tháng để cân đối kỳ hạn trả nợ, PGD đã không ngừng đổi mới sản phẩm nhằm thu hút nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân.
Năm 2021, lượng huy động được qua TG CKH dưới 12 tháng tăng đạt 1025.18 tỷ đồng tương ứng với 58.57% (tăng so với năm 2020 là 349.93 tỷ đồng ứng với 15.07%,
Tiền gửi không kỳ hạn Tiền gửi có kỳ hạn < 12 tháng Tiền gửi có kỳ hạn > 12 tháng
Ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám ghi nhận tăng trưởng 31 với tổng giá trị kinh doanh đạt 162.5 tỷ đồng, tương ứng với 9.29%, tăng 2.57% so với năm 2020 Trong khi đó, tổng giá trị kinh doanh trên 12 tháng giảm 17.29%, đạt 562.5 tỷ đồng Sự gia tăng lượng tiền huy động qua tiền gửi không kỳ hạn là tín hiệu tích cực cho ngân hàng, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đã làm thay đổi hành vi tiêu dùng của khách hàng, với xu hướng chuyển sang thanh toán online Ngân hàng đã phát triển ứng dụng thanh toán tiên tiến và áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như miễn phí chuyển tiền online, miễn phí rút tiền tại ATM, và hoàn tiền lên đến 2% cho giao dịch thẻ tại siêu thị và cửa hàng tiện lợi, từ đó thu hút lượng khách hàng lớn và gia tăng số dư CASA.
Năm 2022, tổng nguồn vốn đạt 1875.3 tỷ đồng, tăng so với 125.12 tỷ đồng của năm 2021 Số tiền gửi không kỳ hạn (KKH) năm 2022 là 275 tỷ đồng, chiếm 14.67%, cao hơn 112.5 tỷ đồng (5.38%) năm trước Trong khi đó, tổng tiền gửi có kỳ hạn (CKH) dưới 12 tháng đạt 1475.3 tỷ đồng (78.66%), tăng so với 450.12 tỷ đồng (20.09%) năm 2021 Đặc biệt, tiền gửi có kỳ hạn trên 12 tháng giảm mạnh từ 560.5 tỷ đồng xuống còn 125 tỷ đồng, giảm 437.5 tỷ đồng so với năm trước.
Năm 2021, tỷ lệ tăng trưởng của tiền gửi kỳ hạn dưới 12 tháng đạt 25,47%, chủ yếu nhờ vào các ưu đãi lãi suất hấp dẫn từ Ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám Ngân hàng này đã nâng cao lãi suất gửi tiết kiệm online qua ứng dụng ACB One và triển khai các chương trình tri ân dành cho khách hàng gửi tiết kiệm.
2.1.4.2 Hoạt động cấp tín dụng và phân tích hoạt động cấp tín dụng tại Ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám
Ngân hàng TMCP Á Châu - PGD Hoàng Hoa Thám có hoạt động sử dụng vốn rất đa dạng, nhưng chủ yếu tập trung vào việc cấp tín dụng Sự gia tăng dư nợ hàng năm cho thấy ngân hàng chủ yếu sử dụng vốn cho hoạt động cho vay, từ đó tạo ra nguồn thu nhập chính cho ngân hàng.
Bảng 2 2: Kết quả dư nợ theo thời gian (2020-2022) Đơn vị : Tỷ đồng
Nguồn: ACB – PGD Hoàng Hoa Thám Biểu đồ 2 6: Kết quả dư nợ theo thời gian (2020-2022) Đơn vị: Tỷ đồng
Dư nợ ngắn hạn Dư nợ trung hạn Dư nợ dài hạn
Phân tích kết quả dư nợ cho vay theo thời gian
Tổng dư nợ của Ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám đã có sự tăng trưởng rõ rệt qua các năm, với mức 1208.52 tỷ đồng vào năm 2021, tăng 186 tỷ đồng so với năm 2020 Đến năm 2022, tổng dư nợ đạt 1308.84 tỷ đồng, tăng thêm 100.32 tỷ đồng so với năm 2021.
Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với
2.2.1 Cơ sở pháp lý tiến hành công tác thẩm định giá tại sản trong cho vay đối với KHCN tại PGD Hoàng Hoa Thám Đảm bảo khoản vay là một yếu tố quan trọng và không thể thiếu trong hoạt động tín dụng của các NH TMCP nói chung và NH TMCP Á Châu (ACB) nói riêng Hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều nghị định và văn bản liên quan đến hoạt động đảm bảo khoản vay và thẩm định giá TSĐB, vì đây là một vấn đề nhạy cảm có tác động quan trọng đến sự phát triển ổn định và an toàn của hệ thống tài chính ngân hàng Dưới đây là một số văn bản pháp luật mà NH TMCP Á Châu áp dụng trong quá trình thẩm định giá TSĐB:
- “Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015
- Luật nhà ở nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014
- Luật công chứng nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam số 53/2014/QH13 ban hành ngày 20/06/2014
- Luật NHNN Việt Nam số 47/2010/QH12 và Luật của các tổ chức tín dụng ngày 07/07/2010
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định luật giá về thẩm định giá
- Luật giá số 11/2012/QH13 ban hành ngày 20/06/2012
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá (Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành 27/10/2014)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành 27/10/2014)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành 27/10/2014)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá (Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành 27/10/2014)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá (Thông tư 28/2015/TT-BTC Ban hành 06/03/2015)
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 quy định về báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá, được ban hành theo Thông tư 28/2015/TT-BTC vào ngày 06 tháng 03 năm 2015 Tiêu chuẩn này nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong quá trình thẩm định giá tài sản tại Việt Nam, cung cấp hướng dẫn rõ ràng cho các tổ chức và cá nhân thực hiện thẩm định giá.
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản trong thẩm định giá (Thông tư 28/2015/TT-BTC Ban hành 06/03/2015)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường (Thông tư 126/2015/TT-BTC Ban hành 20/08/2015)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí (Thông tư 126/2015/TT-BTC Ban hành 20/08/2015)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập (Thông tư 126/2015/TT-BTC Ban hành 20/08/2015)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 - Thẩm định giá Bất động sản (Thông tư 145/2016/TT-BTC Ban hành 06/10/2016)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 - Tiêu chuẩn Thẩm định giá Doanh nghiệp (Thông tư 122/2017/TT-BTC Ban hành 15/11/2017)
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 - Thẩm định giá Tài sản Vô hình (Thông tư 06/2014/TT-BTC Ban hành 07/01/2014).”
Các công văn do NH TMCP Á Châu ban hành liên quan đến công tác thẩm định giá TSĐB, nhận thế chấp TSĐB:
Căn cứ Quyết định số 3393/TCQĐ-TĐG.22 ngày 23 tháng 08 năm 2022, quy định về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Hội đồng thẩm định tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu đã được sửa đổi và bổ sung.
- Căn cứ Quyết định số 893/TCQĐ-TĐG.22 ngày 11 tháng 03 năm 2022 về nhân sự Hội đồng thẩm định tài sản NH TMCP Á Châu
- Căn cứ phê duyệt của Hội đồng thẩm định tài sản số 149/BBH-HĐTĐTS.22 ngày
Quyết định số 208/NVQĐ-TĐTS.22 quy định về việc phê duyệt tiếp nhận và kết quả thẩm định tài sản, áp dụng cho các trường hợp thuộc thẩm quyền của Hội đồng thẩm định tài sản Quy định này nhằm đảm bảo quy trình thẩm định tài sản được thực hiện một cách minh bạch và hiệu quả, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho các quyết định liên quan đến tài sản.
- Căn cứ vào Quyết định số D07/NVCV-TĐTS.22 của Hội đồng thẩm định tài sản
NH TMCP Á Châu ban hành ngày 05 tháng 01 năm 2022
- Căn cứ vào Quyết định WI-07/TĐTS Hướng dẫn công việc xây dựng giá trị thị trường ngày 27 tháng 08 năm 2020
- Căn cứ vào Quyết định v/v ban hành chính sách liên quan đến TSĐB
- Căn cứ theo Quy định về chức danh, phương pháp thực hiện nhiệm vụ thẩm định TSĐB
- Căn cứ Quyết định số 52/NVQĐ-TĐTS.23 Quy định chính sách nhận tài sản đảm bảo tại NH TMCP Á Châu ban hành ngày 06 tháng 03 năm 2023.”
2.2.2 Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo cho vay đối với KHCN tại PGD Hoàng Hoa Thám
2.2.2.1 Nguyên tắc thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại PGD Hoàng Hoa Thám
Danh mục tài sản đảm bảo thế chấp nhận đảm bảo tiền vay tại ACB
ACB nhận thế chấp các loại tài sản theo quy định tại “Quyết định về việc ban hành chính sách liên quan đến tài sản đảm bảo” và “Quy định về chức danh, phương pháp thực hiện nhiệm vụ thẩm định tài sản đảm bảo” Tất cả các tài sản này được xem xét và đánh giá nhằm đảm bảo tính hợp pháp và giá trị của tài sản đảm bảo.
- “Ngoại tệ/ngoại tệ mặt trong giao dịch liên ngân hàng và trong giao dịch khách hàng thông thường
- Vàng/vàng miếng vật chất
- Số dư tiền gửi trong giao dịch liên ngân hàng
- Thẻ tiết kiệm, số dư tiền gửi trong giao dịch khách hàng thông thường
Trái phiếu ngân hàng, tín phiếu kho bạc và trái phiếu doanh nghiệp niêm yết đều có thông tin giao dịch rõ ràng trên thị trường tại thời điểm thẩm định.
- Cổ phiếu (niêm yết hoặc chưa niêm yết)/phần vốn góp và quyền phát sinh đi kèm
Trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết và trái phiếu doanh nghiệp đã niêm yết nhưng không có thông tin giao dịch trên thị trường tại thời điểm thẩm định, cũng như trái phiếu đô thị và các loại trái phiếu công trình chứng khoán khác, đều thuộc nhóm giấy tờ có giá khác.
- Hàng hóa, nguyên vật liệu
- Máy móc thiết bị (MMTB), phương tiện vận tải (PTVT), xe/máy chuyên dùng
- Khoản phải thu, quyền đòi nợ
- Quyền sở hữu trí tuệ
Bảng 2 7: Trường hợp TSĐB là BĐS
STT Trường hợp Mức độ rủi ro Trường hợp kiểm soát nhận thế chấp về pháp lý theo quy định của ACB
Tài sản thẩm định đã được mua bán một phần và phần diện tích còn lại đã được cập nhật trên Giấy chứng nhận Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có bản vẽ tách thửa để thể hiện rõ phần diện tích còn lại.
Chỉ áp dụng cho các trường hợp tài sản nằm trong cùng Tỉnh/Thành phố với Đơn vị đề nghị thẩm định Đơn vị sẽ cùng thực hiện thẩm định và ký chung biên bản thẩm định hiện trạng.
Để định giá hợp khối 2 bất động sản trở lên thuộc sở hữu của cá nhân A và hộ gia đình của cá nhân A, cần có sự xác nhận đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình về việc thế chấp và giải chấp cùng với bất động sản của cá nhân A Ngoài ra, cần có văn bản xác nhận từ người liên quan để chứng minh rằng ACB có thể xử lý cả 2 bất động sản này cùng lúc, đồng thời đảm bảo các điều kiện về thế chấp và giải chấp cho tất cả bất động sản.
Định giá hợp khối cho hai bất động sản trở lên có chứng từ chứng minh các bất động sản liền thửa nhưng không cùng chủ sở hữu là cần thiết trong trường hợp khách hàng vay là người mua tất cả các bất động sản Điều này cũng yêu cầu các bất động sản phải thỏa mãn điều kiện thế chấp và giải chấp cùng lúc.
Định giá hợp khối từ 2 bất động sản trở lên yêu cầu có chứng từ chứng minh các bất động sản liền thửa và có công trình xây dựng hợp khối trên đất Điều này áp dụng cho trường hợp các bất động sản không cùng chủ sở hữu, nhưng mối quan hệ giữa các chủ sở hữu phải là vợ chồng, tứ thân phụ mẫu, anh chị em ruột, hoặc công ty và thành viên công ty Ngoài ra, các bất động sản này cần thỏa mãn điều kiện về thế chấp và giải chấp đồng thời.
5 Đất nông nghiệp không thỏa điều kiện thuộc nhóm Nhận thế chấp bình thường theo quy định tại “Phụ lục 1 của Quyết định v/v ban
42 hành chính sách liên quan đến tài sản đảm bảo” và không thuộc nhóm tài sản ACB không nhận thế chấp
Trường hợp kiểm soát nhận thế chấp về giá
6 Đất nông nghiệp đang canh tác có nơi thờ cúng, đèn chùa thỏa đồng thời các điều kiện:
- Diện tích được sử dụng làm nơi thờ cúng, đền chùa chiếm tối đa
- Nơi thờ cúng, đền chùa nằm ở rìa và không nằm ở mặt tiền của mảnh đất
Chung cư thuộc trường hợp không đủ điều kiện nhận thế chấp theo quy định tại WI-14/TĐTS
Tăng tỷ lệ định giá trong thẩm định BĐS được quy định tại WI-
14/TĐTS (không áp dụng cho các trường hợp tỷ lệ hiện hành tối đa là 90%)
Bất động sản đề xuất sử dụng dịch vụ định giá từ công ty thẩm định giá độc lập, không nằm trong các trường hợp bắt buộc theo quy định tại QP-7.215.
Bảng 2 8: Trường hợp TSĐB là MMTB, PTVT, xe/máy chuyên dùng
STT Trường hợp Mức độ rủi ro Trường hợp kiểm soát nhận thế chấp về pháp lý theo quy định của Pháp luật
MMTB mua mới 100% chưa hoàn tất các thủ tục mua bán nhưng đã phát sinh HĐMB, tài sản đã hiện hữu hoặc chưa hiện hữu
MMTB mua đã qua sử dụng có hợp đồng mua bán phát sinh nhưng chưa hoàn tất thủ tục, tài sản đã hiện hữu và có khả năng vận hành tại thời điểm thẩm định.
PTVT đường bộ mua mới 100% chưa có giấy đăng ký, đăng kiểm nhưng đã phát sinh HĐMB
STT Trường hợp Mức độ rủi ro
PTVT đường bộ đã qua sử dụng không có giấy đăng ký và đăng kiểm nhưng đã phát sinh hợp đồng mua bán Tài sản này phải hiện hữu và có khả năng vận hành tại thời điểm thẩm định.
Đánh giá công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
2.3.1 Các mặt đã đạt được
ACB – PGD Hoàng Hoa Thám luôn cập nhật đầy đủ các văn bản luật pháp mới nhất liên quan đến thẩm định giá, cùng với các công văn nội bộ của NH ACB Việc này giúp đơn vị thực hiện thẩm định giá đúng quy trình, tuân thủ pháp luật và đảm bảo kết quả đáng tin cậy.
Các quy định về tài sản đảm bảo
Các quy định và phân loại tài sản đảm bảo nhận thế chấp luôn được thực hiện một cách minh bạch và chặt chẽ, dựa trên các quy định pháp luật và quy định riêng biệt.
Trong lĩnh vực cho vay khách hàng cá nhân, các phương pháp định giá Tài sản Đảm bảo (TSĐB) phổ biến bao gồm phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Những phương pháp này được quy định cụ thể và chi tiết nhằm đảm bảo tính nhất quán giữa các cán bộ thẩm định, đồng thời tăng cường sự thống nhất trong toàn hệ thống.
Quy trình thẩm định giá được thiết lập theo các bước của “Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 5” do Bộ Tài chính ban hành, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của ACB PGD Hoàng Hoa Thám.
Giảm thiểu những rủi ro trong hoạt động tín dụng và hoạt động thẩm định
ACB đã cải tiến quy trình tín dụng bằng cách thành lập một cơ quan thẩm định giá riêng, giúp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo Điều này giúp giảm thiểu hiện tượng định giá tài sản đảm bảo không phù hợp hoặc chênh lệch lớn so với giá trị thực.
Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, hoạt động thẩm định giá tại đơn vị vẫn còn nhiều sự hạn chế:
Hạn chế từ cơ sở pháp lý
Cần nâng cao việc kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ từ nguồn tiếp nhận nhằm đảm bảo độ chính xác và giảm thiểu nguy cơ giả mạo Điều này yêu cầu cải tiến quy trình thẩm định để giải quyết vấn đề một cách toàn diện và hiệu quả.
Hạn chế về phương pháp định giá
Phần lớn tài sản được định giá thông qua hai phương pháp chính: so sánh trực tiếp từ thị trường và phương pháp chi phí Tuy nhiên, khi áp dụng các phương pháp này, cần lưu ý rằng các cán bộ thẩm định thường dựa vào giá giao bán trên thị trường thay vì giá giao dịch thực tế, điều này có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả định giá.
Hạn chế từ quy trình thẩm định
Nhiều khách hàng có tài sản để thế chấp nhưng thường gặp khó khăn trong việc vay vốn do giá trị thị trường của tài sản bị định giá thấp hơn thực tế Điều này dẫn đến việc không đáp ứng được nhu cầu vốn của họ, gây ra sự giảm sút trong sự hài lòng và lòng tin của khách hàng theo thời gian.
Hạn chế về nguồn thông tin
Nhân viên thẩm định thường tốn nhiều thời gian để tìm kiếm và thu thập thông tin về tài sản đảm bảo (TSĐB), dẫn đến kéo dài quá trình thẩm định Thông tin chủ yếu là chưa được xác minh, làm giảm độ tin cậy và gây khó khăn trong việc xác định giá trị thực của TSĐB.
Hạn chế về nguồn lực
PGD đang gặp vấn đề thiếu nhân lực có kiến thức vững về thẩm định giá TSĐB
Sự thiếu hụt về nguồn lực ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của PGD Hoàng Hoa Thám Bên cạnh đó, kiến thức về thẩm định giá của cán bộ tại đây không đáp ứng được yêu cầu thực tế và thiếu tính linh hoạt để thích ứng với những biến động liên tục của thị trường.
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại
Phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo của ACB hiện tại chủ yếu dựa vào so sánh trực tiếp, nhưng trong nhiều trường hợp, việc tìm kiếm tài sản để so sánh gặp khó khăn do thiếu dữ liệu hoặc chỉ có ít tài sản tương tự Điều này làm giảm hiệu quả của phương pháp thẩm định Để tối ưu hóa quy trình, cán bộ thẩm định cần đảm bảo tính chính xác cao của nguồn thông tin đầu vào Tuy nhiên, sự biến động liên tục của thị trường bất động sản đã tạo ra nhiều thách thức cho công tác thẩm định giá.
Quy định về TSĐB hiện tại không phù hợp với tình hình thực tế của khách hàng
Hiện tại, ACB chủ yếu cung cấp dịch vụ vay thế chấp bằng tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản Để nâng cao sự linh hoạt cho khách hàng, ngân hàng cần mở rộng các hình thức tài sản cầm cố và đảm bảo, giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn trong việc đáp ứng yêu cầu vay vốn.
Khả năng cập nhật thông tin về khách hàng và quản lý tài sản đảm bảo (TSĐB) vẫn chưa được chú trọng đúng mức, dẫn đến những rủi ro do sự bất cân đối trong quản lý thông tin.
65 xứng thông tin Thông tin về bất động sản thường do khách hàng cung cấp, nhưng có thể thẩm định thiếu sự chủ động trong công việc này
Thiếu nguồn nhân sự tại ACB đang gây khó khăn trong quá trình định giá tài sản bảo đảm, khi số lượng cán bộ thẩm định còn hạn chế Điều này dẫn đến tình trạng hồ sơ thẩm định bị chồng chất và không được xử lý kịp thời, làm chậm tiến độ thẩm định Đặc biệt, trong các trường hợp thiếu nhân sự, nhân viên tín dụng phải kiêm nhiệm cả công việc cho vay và thẩm định, gây ra nhiều vấn đề phức tạp.
Năng lực và thái độ của chuyên viên định giá hiện nay còn hạn chế do phần lớn cán bộ thẩm định được đào tạo trong các lĩnh vực kinh tế và luật, dẫn đến trình độ chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu Nhiều nhân viên thẩm định cũng là nhân viên tín dụng kiêm nhiệm công việc thẩm định, trong khi những nhân viên mới được tuyển dụng và đào tạo còn thiếu kinh nghiệm Kết quả là việc điều chỉnh giá trị tài sản bảo đảm không rõ ràng, và ý kiến của cán bộ thẩm định chủ yếu dựa vào quan điểm cá nhân và kinh nghiệm riêng Kiến thức chưa vững về thẩm định giá khiến cán bộ gặp khó khăn trong việc kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động thẩm định.
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
Định hướng hoạt động kinh doanh của NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng
ACB, đặc biệt là PGD Hoàng Hoa Thám, luôn chú trọng công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) trong hoạt động cho vay khách hàng cá nhân (KHCN) để giảm thiểu rủi ro tín dụng Ngân hàng không chấp nhận hình thức cho vay tín chấp, do đó, nguồn dư nợ hoàn toàn đến từ cho vay có tài sản thế chấp Vì vậy, việc thẩm định giá TSĐB trở nên vô cùng quan trọng Để nâng cao hiệu quả thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay kinh doanh, bộ phận thẩm định cần xác định rõ mục tiêu và định hướng cụ thể.
- Xây dựng quy trình thẩm định rõ ràng, minh bạch Phân chia nguồn lực và nhiệm vụ hợp lý để công tác thẩm định suôn sẻ và nhanh chóng
- Nghiêm túc chấp hành những quy định đã được ban hành, chuyên nghiệp hóa công tác thẩm định để có độ chính xác cao
- Đặt mục tiêu rõ ràng trong công tác định giá cũng đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
Tăng cường sự hợp tác giữa các phòng ban trong ngân hàng, đặc biệt là giữa phòng kinh doanh và phòng thẩm định, sẽ giúp tạo ra một cơ chế vận hành hiệu quả hơn.
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
3.1 Định hướng hoạt động kinh doanh của NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
ACB, đặc biệt là PGD Hoàng Hoa Thám, luôn chú trọng đến công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) trong hoạt động cho vay khách hàng cá nhân (KHCN) nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng Ngân hàng không chấp nhận cho vay tín chấp, do đó, toàn bộ nguồn dư nợ của ACB đều xuất phát từ cho vay có tài sản thế chấp Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của thẩm định giá TSĐB Để nâng cao hiệu quả thẩm định giá trong cho vay kinh doanh, bộ phận thẩm định cần xác định rõ mục tiêu và định hướng cụ thể.
- Xây dựng quy trình thẩm định rõ ràng, minh bạch Phân chia nguồn lực và nhiệm vụ hợp lý để công tác thẩm định suôn sẻ và nhanh chóng
- Nghiêm túc chấp hành những quy định đã được ban hành, chuyên nghiệp hóa công tác thẩm định để có độ chính xác cao
- Đặt mục tiêu rõ ràng trong công tác định giá cũng đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
Tăng cường sự hợp tác giữa các phòng ban trong ngân hàng, đặc biệt giữa phòng kinh doanh và phòng thẩm định, là yếu tố then chốt để xây dựng một cơ chế vận hành hiệu quả Sự phối hợp mượt mà này không chỉ nâng cao hiệu suất làm việc mà còn đảm bảo quy trình thẩm định diễn ra suôn sẻ, từ đó tối ưu hóa kết quả kinh doanh của ngân hàng.
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
Cho vay có tài sản đảm bảo (TSĐB) là nghiệp vụ chủ chốt của ngân hàng, do đó, công tác thẩm định giá TSĐB đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh Để nâng cao chất lượng dịch vụ và hiệu quả kinh doanh, cần hoàn thiện quy trình thẩm định giá TSĐB Việc này không chỉ giúp ACB phát triển mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh với các ngân hàng thương mại khác.
Dựa trên những hạn chế và nguyên nhân đã được phân tích ở chương 2, tác giả đề xuất một số giải pháp, trong đó bao gồm việc ứng dụng thêm các phương pháp thẩm định.
Ngân hàng ACB sử dụng nhiều phương pháp để định giá tài sản đảm bảo, trong đó hai phương pháp phổ biến nhất là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều tình huống mà hai phương pháp này không thể được áp dụng.
Để nâng cao chất lượng và độ chính xác trong công tác thẩm định giá tài sản đặc biệt (TSĐB), cán bộ thẩm định cần xem xét và áp dụng thêm các phương pháp khác.
- Tích lũy các thông tin và dữ liệu từ thị trường
- Các dữ liệu mang tính lịch sử, khó tìm được các tài sản đang giao dịch mà có tính tương đồng với tài sản cần định giá
- Chi phí không phải lúc nào cũng phản ánh đúng giá trị, giá trị của toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại
ACB cần phát triển các giải pháp để khắc phục những hạn chế hiện tại và tối ưu hóa quy trình định giá, đảm bảo phù hợp với từng phương pháp áp dụng, đồng thời khai thác tối đa các lợi ích mà các phương pháp này mang lại.
Khi áp dụng phương pháp so sánh, ACB cần thu thập thông tin chính xác và đáng tin cậy về tài sản so sánh và các giao dịch liên quan Đồng thời, ngân hàng cũng cần thực hiện các điều chỉnh hợp lý giữa tài sản so sánh và tài sản đang được thẩm định để đảm bảo tính chính xác trong quá trình đánh giá.
Khi áp dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá, cần có kiến thức chuyên môn cao để tránh sự chủ quan Hiện tại, việc xác định giá trị thường dựa vào tỷ lệ khấu hao theo thời gian mà chưa xem xét đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Do đó, việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp là rất quan trọng, giúp nâng cao độ chính xác và tính thuyết phục trong thẩm định ACB cũng có thể kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư theo Tiêu chuẩn thẩm định giá để cải thiện quy trình thẩm định.
Mở rộng hình thức đảm bảo, đa dạng hóa tài sản đảm bảo
ACB có khả năng mở rộng các hình thức đảm bảo và đa dạng hóa tài sản đảm bảo Ngân hàng có thể nghiên cứu và xem xét việc tiếp nhận thêm các loại tài sản đảm bảo khác, chẳng hạn như tài sản hình thành từ vốn vay.
Trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, ACB cần áp dụng các chính sách mở rộng tín dụng, đặc biệt là cho vay cầm cố tài sản Ngân hàng nên đánh giá uy tín khách hàng dựa trên khả năng trả nợ để thực hiện cho vay cầm cố tài sản động Chiến lược này không chỉ giúp ACB cạnh tranh hiệu quả với các ngân hàng khác mà còn mở rộng quy mô hoạt động của mình.
Xây dựng hệ thống thông tin về TSĐB tại ngân hàng
Ngân hàng ACB áp dụng hai phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Việc này nhấn mạnh tầm quan trọng của thông tin về các tài sản đảm bảo đang được giao dịch trên thị trường trong quá trình thẩm định Những thông tin này, bao gồm các giao dịch hiện tại, không chỉ hỗ trợ quy trình thẩm định tại ngân hàng mà còn giúp thống kê và đồng bộ hóa số liệu, từ đó dự báo biến động giá trị tài sản đảm bảo theo từng giai đoạn thời gian.
Thẩm định viên cần theo dõi sát sao và nắm bắt kịp thời các biến động của thị trường, đồng thời thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau Việc phối hợp chặt chẽ với thị trường, đội ngũ thẩm định viên và nhân viên kinh doanh ở các lĩnh vực khác sẽ giúp tạo ra một hệ thống thông tin chính xác cao Điều này không chỉ nâng cao chuyên môn của các thẩm định viên theo thời gian mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thẩm định của tài sản đảm bảo.
Hiện nay, Phòng thẩm định tài sản đang thực hiện việc tổng hợp và xây dựng bảng giá cho các loại tài sản đảm bảo, dựa trên tình hình thị trường, đặc biệt chú trọng vào nội thành và các khu vực có hoạt động cho vay sôi động Do đó, cần có kế hoạch chi tiết để đáp ứng nhu cầu này.
Cập nhật liên tục dữ liệu thực tế giúp đảm bảo rằng thẩm định viên luôn linh hoạt và sẵn sàng ứng phó với những biến đổi của thị trường.
Nâng cao chất lượng nghiệp vụ và chuyên môn của các cán bộ thẩm định