Nghiên cứu Ảnh hưởng của quản trị vốn lưu Động Đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất Động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố hồ chí minh

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH --- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUẢN TRỊ VỐN LƯU ĐỘNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ G

Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh suy thoái của kinh tế toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam cũng đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ xu thế này Những sự bất ổn của nền kinh tế đã khiến cho các doanh nghiệp chú ý hơn đến chính sách quản trị vốn lưu động của mình Quản trị vốn vốn lưu động là một trong những chính sách quan trọng nhất quyết định đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp bởi nó thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản và lợi nhuận của doanh nghiệp Mục tiêu chung của mỗi doanh nghiệp chính là mang lợi lợi nhuận cho chủ sở hữu và tối ưu hóa giá trị doanh nghiệp Vì thế, có thể nói rằng, một chính sách quản trị vốn lưu động phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp đạt được mục tiêu của mình trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh

Ngành bất động sản là một trong những ngành kinh tế quan trọng và chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng sản phẩm quốc nội của một quốc gia Hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tiền tệ, thị trường lao động Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, dự báo đến năm 2030, tỷ trọng bất động sản trên tổng tài sản toàn nền kinh tế Việt Nam là khoảng 22% Có thể thấy, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn do những biến động của nền kinh tế nhưng tiềm năng và cơ hội phát triển trong thời gian tới là rất lớn

Quản trị vốn lưu động trong các doanh nghiệp bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng khi mà hàng tồn kho, khoản phải thu khách hàng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của các doanh nghiệp này Đặc biệt trong giai đoạn kinh tế có dấu hiệu suy thoái, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với rất nhiều thách thức từ việc cân bằng vốn lưu động trong việc quản lý sự đánh đổi giữa tiền, chi phí và kinh doanh Chính vì lý do đó, em lựa chọn đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh ” làm đề tài khóa luận.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của bài khóa luận là nghiên nghiên cứu ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp ngành bất động sản (thể hiện qua chỉ số lợi nhuận ròng trên tổng tài sản - ROA và chỉ số lợi nhuận ròng trên doanh thu thuần - ROS) bằng phương pháp phân tích định lượng Từ đó đề xuất một số khuyến nghị trong quản lý vốn lưu động để tối ưu hóa lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản.

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Ý nghĩa lý luận: Bài khóa luận sẽ hệ thống hóa các cơ sở lý luận trước đó về vốn lưu động, quản trị vốn lưu động, khả năng sinh lời và ảnh hưởng của vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Ý nghĩa thực tiễn: Thông qua phân tích ảnh hưởng của các yếu tố của vốn lưu động, bài khóa luận đưa ra một số khuyến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn lưu động trong các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Kết cấu của khóa luận

Bài khóa luận được chia làm 4 chương:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về quản trị vốn lưu động, khả năng sinh lời và ảnh hưởng của vốn lưu động đến khả năng sinh lời

Chương 2: Phương pháp và mô hình nghiên cứu

Chương 3: Kết quả nghiên cứu

Chương 4: Bình luận kết quả nghiên cứu và khuyến nghị

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ẢNH HƯỞNG CỦA QUẢN TRỊ VỐN LƯU ĐỘNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA DOANH NGHIỆP

Vốn lưu động trong doanh nghiệp

1.1.1 Khái niệm vốn lưu động trong doanh nghiệp

Vốn lưu động là một thước đo về hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp và sức khỏe tài chính ngắn hạn của công ty Nói cách khác, vốn lưu động là số tiền mà doanh nghiệp cần để thanh toán các nghĩa vụ nợ ngắn hạn như hóa đơn, chi phí hoạt động, chi phí lương cho nhân viên, Trong nghiên cứu của mình, Brigham và Houston

(2007) định nghĩa vốn lưu động là tổng tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp, bao gồm tiền mặt, các khoản tương đương đương tiền, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn, các khoản phải thu ngắn hạn, hàng tồn kho, các tài sản ngắn hạn khác được sử dụng để tài trợ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh hàng ngày của doanh nghiệp Theo Vương Đức Hoàng Quân (2016), vốn lưu động đề cập đến tài sản lưu động dùng trong hoạt động của doanh nghiệp, đó là nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp vào tài sản lưu động Tài sản lưu động là những tài sản ngắn hạn thường xuyên luân chuyển trong quá trình kinh doanh Như vậy, vốn lưu động là nguồn vốn sẵn có của một doanh nghiệp để trang trải chi phí hoạt động hàng ngày và hỗ trợ các hoạt động kinh doanh đang diễn ra của doanh nghiệp Nó thể hiện sự khác biệt giữa tài sản ngắn hạn và nợ ngắn hạn của daonh nghiệp

Vốn lưu động ròng (Net Working Capital -NWC) được xác định là sự khác biệt giữa tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp (tiền, khoản phải thu khách hàng, hàng tồn kho, ) và nghĩa vụ nợ ngắn hạn của doanh nghiệp (phải trả người bán, ) Trong cuốn “Corporate Finance”, Firer, Ross, Westerfiel và Jordan (2008) cũng cũng đưa ra quan điểm tương tự khi định nghĩa NWC là tài sản ngắn hạn trừ đi nợ ngắn hạn Nếu một công ty có NWC dương, điều đó cho thấy doanh nghiệp có đủ nguồn lực để đáp ứng nhu cầu mở rộng và phát triển Ngược lại, nếu NWC của doanh nghiệp âm (nghĩa vụ nợ ngắn hạn vượt quá tài sản ngắn hạn), doanh nghiệp đó có thể sẽ gặp phải vấn đề về thanh khoản khi mà không đủ nguồn lực ngắn hạn để chi trả cho các nghĩa vụ ngắn hạn

1.1.2 Đặc điểm của vốn lưu động

Vốn lưu động hoàn thành một vòng tuần hoàn sau một chu kỳ sản xuất Trong quá trình kinh doanh, vốn lưu động chuyển hoàn toàn, một lần giá trị thành giá trị vật chất, khi chấm dứt quá trình sản xuất, giá trị cuối cùng được thu hồi và vốn lưu động được hoàn trả

Trong quá trình sản xuất, vốn lưu động được luân chuyển dưới nhiều dạng khác nhau ở mỗi giai đoạn Các giai đoạn của vòng tuần hoàn kinh tế thường đan xen với nhau mà không tách bạch riêng biệt Vì vậy trong quá trình sản xuất kinh doanh, quản lý vốn lưu động có một vai trò quan trọng Việc quản lý vốn lưu động đòi hỏi phải luôn theo sát tình hình lưu thông tiền tệ, kịp thời khắc phục những ách tắc sản xuất, đảm bảo đồng vốn luôn luôn luân chuyển thông suốt và nhịp nhàng

Sự luân chuyển của vốn lưu động được gắn chặt với lợi ích của doanh nghiệp và người lao động Vòng quay của vốn càng được quay nhanh thì doanh thu càng cao sẽ dễ dàng thu hồi được vốn, cắt giảm chi phí sử dụng vốn một cách hợp lí làm tăng thu nhập của doanh nghiệp, doanh nghiệp có điều kiện huy động vốn đầu tư đẩy mạnh sản xuất, không ngừng cải thiện đời sống của công nhân viên chức của doanh nghiệp

1.1.3 Phân loại vốn lưu động

Tùy theo hình thức của doanh nghiệp, đặc điểm kinh doanh, phương pháp kinh doanh, mà vốn lưu động được chia thành nhiều loại khác nhau Vốn lưu lưu động có thể được phân loại dựa trên những tiêu chí sau:

 Căn cứ theo quá trình luân chuyển và tuần hoàn của vốn

Vốn lưu động trong quá trình dự trữ sản xuất: vật liệu chính, vật liệu phụ, phụ tùng thay thế, bao bì đóng gói và công cụ dụng cụ nhỏ

Vốn lưu động trong quá trình sản xuất: giá trị sản phẩm dở dang chế tạo, bán thành phẩm, chi phí chờ phân bổ

Vốn lưu động trong quá trình lưu thông: giá trị thành phẩm, vốn trong thanh toán và vốn bằng tiền

 Căn cứ vào nguồn hình thành vốn lưu động

Vốn chủ sở hữu: là vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp Nhà nước vốn chủ sở hữu bao gồm: Vốn ngân sách Nhà nước cấp: là vốn mà khi mới thành lập doanh nghiệp Nhà nước cấp để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh; Vốn tự bổ sung từ lợi nhuận của doanh nghiệp

Vốn lưu động coi như tự có: là vốn lưu động không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp, có thể được sử dụng hợp lý vào quá trình sản xuất kinh doanh của minh như: tiền lương, tiền bảo hiểm chưa đến kỳ trả, các khoản chi phí tính trước…

Vốn lưu động đi vay (vốn tín dụng) là một bộ phận của lưu động của doanh nghiệp được hình thành từ các nguồn vốn vay tín dụng của ngân hàng, tập thể cá nhân và các tổ chức khác

Vốn lưu động được hình thành từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu của doanh nghiệp

 Căn cứ theo hình thái biểu hiện

Vốn vật tư hàng hóa: Là các khoản vốn lưu động có hình thái biểu hiện bằng hiện vật vụ thể như nguyên vật liệu, sản phẩm dở dang, bán thành phẩm

Vốn bằng tiền: Bao gồm các khoản vốn bằng tiền mặt, đầu tư công ty…

1.1.4 Chu trình luân chuyển vốn lưu động (Vòng quay vốn lưu động)

Vòng quay vốn lưu động là thời gian cần để doanh nghiệp chuyển đổi các nguồn lực của mình như hàng tồn kho, khoản phải thu khách hàng thành tiền, nói cách khác, nó đo lường thời gian từ khi doanh nghiệp chi trả tiền cho những nguồn lực đến khi thu lại tiền từ việc bán hàng cho khách hàng Vòng quay vốn lưu động thể hiện hiệu quả sử dụng vốn lưu động trong việc tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp

Vòng quay vốn lưu động cho các loại hình doanh nghiệp khác nhau sẽ có những sự khác biệt nhất định nhưng nhìn chung sẽ có những bước như sau:

Mua nguyên vật liệu, hàng hóa: Đầu tiên, nguyên vật liệu sẽ được doanh nghiệp mua từ người bán (mua mà chưa cần trả tiền ngay lập tức) Quá trình này đảm bảo doanh nghiệp luôn có đủ nguồn nguyên vật liệu đầu vào phục vụ cho sản xuất không bị gián đoạn

Quản trị vốn lưu động

1.2.1 Khái niệm quản trị vốn lưu động

Quản trị vốn lưu động là quá trình quản trị các tài sản ngắn hạn và nợ ngắn hạn Nói cách khác, quảm trị vốn lưu động là quá trình quản trị hiệu quả các tài sản ngắn hạn để đảm bảo khả năng chi trả các nghĩa vụ nợ ngắn hạn của doanh nghiệp

Nó bao gồm các chiến lược nhằm tối ưu hóa sự cân bằng giữa tài sản ngắn hạn và nợ ngắn hạn để hỗ trợ hoạt động kinh doanh và tối ưu hóa lợi nhuận của doanh nghiệp Trong đó, tài sản ngắn hạn bao gồm tiền và các khoản tương đương tiền, hàng tồn kho, các khoản phải thu còn quản trị nợ ngắn hạn bao gồm việc quản lý các khoản phải trả người bán (Ogundipe và công sự, 2012) Quản trị vốn lưu động là một chính sách quan trọng đối với doanh nghiệp vì nó phản ánh khả năng thanh khoản và khả năng sinh lời của doanh nghiệp Một doanh nghiệp có lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh của mình nhưng vẫn sẽ phải đối mặt với khả năng phá sản nếu không có một chiến lược quản trị vốn lưu động hợp lý

Theo Hutchison, Farri II và Ander (2007), hiệu quả của quản trị vốn lưu động được đo lường bằng chu kỳ luân chuyển tiền, kỳ luân chuyển này càng được rút ngắn thì càng gia tăng khả năng sinh lời của doanh nghiệp

1.2.2 Nội dung quản trị vốn lưu động

Quản trị vốn lưu động thường liên quan đến việc quản lý những tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp, bao gồm: Quản trị vốn bằng tiền, quản trị khoản phải thu, quản trị hàng tồn kho, quản trị khoản phải trả

 Quản trị vốn bằng tiền

Tiền trong doanh nghiệp bao gồm tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và tiền đang chuyển Đây là loại tài sản có mức độ thanh khoản cao nhất trong các loại tài sản, tuy nhiên, tiền lại không có khả năng sinh lời Chính vì vậy, mục đích của việc quản trị tiền mặt là tối thiểu lượng tiền mặt hiện có và vẫn duy trì được sự cân đối giữa việc nhập cũng như xuất quỹ được hoạt động bình thường Khi quyết định chính sách quản trị tiền mặt, doanh nghiệp cần phải xác định được mức độ phù hợp của các tài sản dùng để chi trả cho các hoạt động sản xuất kinh doanh hằng ngày như: trả lương cho nhân viên, thanh toán thuế, cổ tức,

Quản trị vốn vốn bằng tiền có thể chia thành quản lý dòng tiền vào và quản lý dòng tiền ra: Đối với quản lý dòng tiền vào:

● Xác định mức dự trữ vốn bằng tiền hợp lý, duy trì vừa đủ khoản tiền mặt trong hoạt động sản xuất kinh doanh Dự trữ thừa hay thiếu hoặc không dự trữ tiền mặt sẽ làm doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí rủi ro lớn (Dự trữ nhiều: rủi ro lãi suất, chi phí biến đổi, rủi ro lạm phát, ) Xác định mức dự trữ vốn bằng tiền một cách hợp lý sẽ giúp doanh nghiệp tránh được những rủi ro và tận dụng tốt các cơ hội kinh doanh, tăng cơ hội thu lời

● Tăng tốc thu hồi tiền mặt nhanh (tăng tốc độ luân chuyển các khoản phải thu), sử dụng chính sách bán hàng hấp dẫn như áp dụng chiết khấu, tặng hàng khuyến mại khi khách hàng trả tiền sớm Quản lý chặt chẽ dòng tiền vào doanh nghiệp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ, thu từ hoạt động kinh doanh Đối với quản lý dòng tiền ra:

● Quản lý chặt chẽ các khoản chi bằng tiền trong doanh nghiệp thông qua việc xây dựng quy chế, nội dung về quản lý các khoản chi tiền mặt để tránh nhầm lẫn, thất thoát hay những hành vi trục lợi cá nhân Quản lý chặt chẽ các khoản tạm ứng tiền mặt cho nhân viên, nhà cung cấp,

● Việc xuất quỹ hàng ngày đều phải do thủ quỹ tiến hành trên cơ sở các phiếu thu chi tiền mặt hợp thức và hợp pháp Ngoài ra, cần kịp tời áp dụng biện pháp giảm tốc độ chi tiêu nếu xét thấy cần thiết để giúp tăng thời gian chiếm dụng vốn

● Chủ động lập kế hoạch vốn bằng tiền (kế hoạch luân chuyển vốn bằng tiền) để xác định dòng tiền vào, dòng tiền ra cho từng thời kỳ, từng giai đoạn (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn)

 Quản trị khoản phải thu

 Phân tích uy tín tài chính của khách hàng: Việc phân tích uy tín tài chính của khách hàng nhằm đánh giá về khả năng trả nợ của khách hàng Đối với doanh nghiệp, việc phân tích uy tín tài chính của khách hàng giúp doanh nghiệp tránh được những tổn thất do những khoản nợ không có khả năng thu hồi Đây là việc làm không thể không thực hiện trước khi quyết định có nên bán chịu cho khách hàng hay không Khi phân tích, doanh nghiệp có thể dựa vào các nguồn thông tin từ báo cáo tài chính của khách hàng, kết quả xếp hạng tín nhiệm, lịch sử thanh toán của khách hàng với doanh nghiệp, với các doanh nghiệp khác, với ngân hàng và các tổ chức khác Với các thông tin thu thập được, doanh nghiệp sẽ đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng và có thể đưa ra các quyết định về việc nới lỏng, thắt chặt hay từ chối bán chịu đối với khách hàng

 Xác định chính sách tín dụng với khách hàng: Quyết định chính sách bán chịu gắn liền với việc đánh đổi giữa chi phí liên quan đến khoản phải thu và doanh thu tăng thêm do bán chịu hàng hóa Để quyết định chính sách bán chịu, doanh nghiệp cần xem xét 4 yếu tố: tiêu chuẩn bán chịu, thời hạn bán chịu, chiết khấu thanh toán và rủi ro bán chịu Thực tế, doanh thu bán chịu phụ thuộc vào khối lượng hàng hóa, dịch vụ bán chịu cho khách hàng, giá bán chịu và thời hạn bán chịu Các yếu tố này tùy thuộc vào chính sách bán chịu của mỗi doanh nghiệp Do vậy, tùy theo điều kiện thực tế và tình hình kinh doanh, tình hình tài chính của từng doanh nghiệp để có chính sách bán chịu khác nhau nên nợ phải thu của từng doanh nghiệp là khác nhau

 Theo dõi, thu hồi nợ phải thu: Bán chịu hàng hóa góp phần gia tăng doanh thu và lợi nhuận cho doanh nghiệp Tuy nhiên, bán chịu có thể làm gia tăng nợ quá hạn, gia tăng tổn thất, khiến cho vốn kinh doanh của doanh nghiệp bị thất thoát

Vì vậy, nhà quản trị cần phải thực hiện các biện pháp thu hồi nợ và kiểm soát tỷ lệ nợ xấu DN có thể lập sổ kế toán theo dõi chi tiết đối với từng khách hàng, từng tháng để kịp thời thu hồi những khoản nợ đến hạn Đồng thời, ghi lại thông tin về việc thực hiện trả nợ của từng khách hàng để tạo điều kiện cho việc phân tích, đánh giá khách hàng Doanh nghiệp cũng cần có các biện pháp cụ thể đối với các khoản nợ quá hạn như như gia hạn nợ, thoả ước, xử lý nợ, yêu cầu can thiệp của luật pháp, bán nợ,…

 Quản trị hàng tồn kho

 Hàng tồn kho được xem là những giá trị tài sản cất trữ để bán trong cùng kỳ sản xuất, đang kinh doanh như nguyên vật liệu, các công cụ để sử dụng trong hoạt động sản xuất, Hàng tồn kho là những thành phẩm tồn kho hay các sản phẩm đang sản xuất dở dang, chưa được hoàn thiện, công cụ,

Khả năng sinh lời của doanh nghiệp

1.3.1 Khái niệm khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Khả năng sinh lời đề cập đến khả năng doanh nghiệp có thể tạo ra lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh của nó Chỉ tiêu này đo lường mức độ hiệu quả trong việc tận dụng các nguồn vốn để tạo ra thu nhập so với chi phí

Khả năng sinh lời cũng có thể được xác định dựa trên lợi nhuận được tạo ra từ các khoản đầu tư Quan điểm này nhấn mạnh khả năng công ty tạo ra lợi nhuận cho các bên liên quan, chẳng hạn như các cổ đông hoặc nhà đầu tư cổ phần Các thước đo như lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) thuộc định nghĩa này

Khả năng sinh lời từ góc độ kinh tế xem xét chi phí cơ hội của vốn và rủi ro liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận Nó xem xét lợi nhuận vượt mức mà một công ty kiếm được so với lợi nhuận yêu cầu trên vốn

1.3.2 Các chỉ tiêu đo lường khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS) là một chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng sinh lời của một doanh nghiệp trong một kỳ kinh doanh Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS) là thước đo hữu ích để đánh giá khả năng sinh lời và hiệu quả của công ty trong việc chuyển đổi doanh thu thành lợi nhuận Nó cung cấp cái nhìn sâu sắc về chiến lược định giá, quản lý chi phí và hiệu suất hoạt động tổng thể của công ty So sánh ROS giữa các công ty khác nhau hoặc điểm chuẩn của ngành có thể giúp đánh giá khả năng sinh lời tương đối và xác định các lĩnh vực cần cải thiện

ROS = Lợi nhuận sau thuế

Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) là tỷ lệ sinh lời được sử dụng để đánh giá khả năng tạo ra lợi nhuận của công ty so với tổng tài sản Nó đo lường hiệu quả và hiệu quả của một công ty trong việc sử dụng tài sản của mình để tạo ra thu nhập ROA cho biết khả năng sinh lời của các tài sản hoặc tần suất khai thác các tài sản mà doanh nghiệp thực hiện, đo lường quy mô lợi nhuận sau thuế được tạo ra từ mỗi đồng được đầu tư vào tổng tài sản của doanh nghiệp ROA là một chỉ số quan trọng để đánh giá hiệu quả quản lý tài sản của doanh nghiệp Nếu ROA của doanh nghiệp tăng cao, điều đó cho thấy doanh nghiệp đang tận dụng tài sản một cách hiệu quả và có khả năng sinh lời tốt Tuy nhiên, nếu ROA của doanh nghiệp giảm thấp, điều đó có thể chỉ ra rằng doanh nghiệp đang không quản lý tài sản một cách hiệu quả hoặc không khai thác tài sản đúng cách

ROA = Lợi nhuận sau thuế

Tổng tài sản bình quân* 100%

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) là tỷ lệ sinh lời được sử dụng để đánh giá khả năng tạo ra lợi nhuận của công ty so với vốn chủ sở hữu hoặc khoản đầu tư của cổ đông Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) là thước đo thường được sử dụng để đánh giá khả năng sinh lời của công ty và lợi nhuận thu được từ khoản đầu tư của cổ đông Nó cung cấp cái nhìn sâu sắc về khả năng tạo ra lợi nhuận của công ty so với vốn chủ sở hữu do các cổ đông cung cấp ROE cao hơn cho thấy mức độ sinh lời và hiệu quả cao hơn trong việc sử dụng vốn chủ sở hữu của cổ đông, trong khi ROE thấp hơn cho thấy khả năng sinh lời thấp hơn hoặc sử dụng vốn cổ phần kém hiệu quả hơn ROE có thể được so sánh giữa các công ty khác nhau hoặc các điểm chuẩn của ngành để đánh giá hiệu quả hoạt động tương đối và xác định các công ty tạo ra lợi nhuận cao hơn cho cổ đông Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xem xét các tiêu chuẩn ngành, các yếu tố đặc thù của công ty và cơ cấu vốn khi giải thích ROE, vì các ngành và chiến lược tài chính khác nhau có thể có những kỳ vọng khác nhau về ROE

ROE = Lợi nhuận sau thuế

Vốn chủ sở hữu bình quân* 100%

Ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

1.4.1 Ảnh hưởng của chu kỳ luân chuyển tiền đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Kỳ luân chuyển tiền có ảnh hưởng lớn đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Một chính sách quản trị vốn bằng tiền hiệu quả sẽ giúp rút ngắn kỳ luân chuyển tiền, từ đó cải thiện tính thanh khoản, giảm thiểu chi phí tài chính, tăng cơ hội kinh doanh, tối ưu vốn lưu động, giảm chi phí cơ hội, doanh nghiệp có thể gia tăng vị thế tài chính, cải thiện hiệu quả hoạt động và cuối cùng ảnh hưởng tích cực đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Điều này đã được chứng minh thông qua rất nhiều nghiên cứu trước đây Tryfonidis và Lazaridis (2006) khi nghiên cứu về mối quan hệ giữa vốn lưu động và khả năng sinh lời của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Athens đã kết luận rằng chu kỳ luân chuyển tiền và các thành phần của nó đều có mối quan hệ ngược chiều với chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động ròng (GOP) Tương tự, Asif và Wang (2015) đã nghiên cứu 85 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Karachi giai đoạn

2008 - 2013, kết quả cũng cho thấy các doanh nghiệp đã cải thiện hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh khi rút ngắn kỳ luân chuyển tiền Điều này có nghĩa là, chu kỳ luân chuyển tiền và hiệu quả hoạt động có mối tương quan ngược chiều với nhau Tại Việt Nam, nghiên cứu mối liên hệ giữa vốn lưu động và khả năng sinh lời của các doanh nghiệp trong giai đoạn 2006 - 2008 cũng cho thấy chu kỳ luân chuyển tiền kéo dài sẽ làm giảm hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp

1.4.2 Ảnh hưởng của số ngày thu tiền bình quân đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Quản trị khoản phải thu có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của công ty Quản trị hiệu quả các khoản phải thu có thể góp phần cải thiện hiệu quả tài chính, trong khi quản trị khoản phải thu kém có thể ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận

Số ngày thu tiền bình quân là một chỉ số đo lường hiệu quả của hoạt động quản trị khoản phải thu Khi bán hàng cho khách hàng, các doanh nghiệp thường có chính sách bán chịu hay nới lỏng chính sách tín dụng, cho phép khách hàng có thể trả chậm, tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến việc gia tăng các khoản nợ khó đòi và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp Nghiên cứu của Abuzayed (2011) đã kiểm định ảnh hưởng của vốn lưu động đến tỷ suất lợi nhuận hoạt động ròng của các doanh nghiệp tại Jordan Kết quả cho thấy số ngày thu tiền bình quân có ảnh hưởng đồng thuận đến hiệu quả hoạt động Tương tự với kết quả của Abuzayed, Ashraf (2012) cũng tìm ra rằng giữa chu kỳ hàng tồn kho, chu kỳ thu tiền và hiệu quả hoạt động có mối tương quan không đồng thuận với nhau Một khi chu kỳ hàng tồn kho và chu kỳ thu tiền giảm sẽ làm cho kỳ luân chuyển tiền giảm, dẫn đến hiệu quả hoạt động tăng

1.4.3 Ảnh hưởng của số ngày hàng tồn kho bình quân đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Quản lý hàng tồn kho hiệu quả ảnh hưởng tích cực đến lợi nhuận bằng cách kiểm soát chi phí, cải thiện dòng tiền, đáp ứng nhu cầu của khách hàng, tối ưu hóa giá vốn hàng bán, nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng và giảm nguy cơ lỗi thời hoặc lãng phí Từ đó, các doanh nghiệp có thể cải thiện hiệu quả tài chính, tăng lợi nhuận và duy trì lợi thế cạnh tranh trên thị trường

Một trong những chỉ số đánh giá hiệu quả của việc quản trị hàng tồn kho chính là số ngày hàng tồn kho bình quân Chỉ số này có mối quan hệ ngược chiều với hiệu quả hoạt động, điều này cho thấy trong trường hợp doanh thu sụt giảm, quản lý hàng tồn kho không hiệu quả sẽ dẫn đến lượng vốn dư thừa không tạo ra lợi ích, do đó làm giảm khả năng sinh lời của doanh nghiệp (Garcia-Ternuel và Martinez-Solano, 2006)

Số ngày tồn kho càng dài cho thấy doanh nghiệp có chu kỳ luân chuyển hàng tồn kho chậm, điều này dẫn đến hàng tồn kho bị hỏng, lỗi thời hay giảm giá trị, ảnh hưởng tới doanh thu, đặc biệt là trong thời kỳ suy thoái kinh tế Nghiên cứu của Dong và Su

(2010) với các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2006

- 2008 cho kết quả rằng doanh nghiệp có thể gia tăng lợi nhuận bằng cách giảm số ngày tồn kho

1.4.4 Ảnh hưởng của số ngày trả tiền bình quân đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Các khoản phải trả được xem là các khoản tín dụng thương mại từ nhà cung cấp cho doanh nghiệp Các khoản này giúp doanh nghiệp tận dụng nguồn vốn để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh Chính vì vậy, các khoản phải trả được xem là một nguồn vốn tài trợ ngắn hạn tốt đối với các doanh nghiệp bị thiếu hụt vốn Khi doanh nghiệp kéo dài việc trả tiền cho nhà cung cấp, số ngày trả tiền bình quân sẽ tăng, chu kỳ luân chuyển tiền giảm, cho thấy hiệu quả trị vốn lưu động càng cao, làm gia tăng hiệu suất hoạt động và do đó tỷ suất lợi nhuận cũng tăng theo tương ứng Điều này được chứng minh trong nghiên cứu của Usama (2012)

Tuy nhiên, việc kéo dài số ngày trả tiền cho nhà cung cấp trên cơ sở trì hoãn việc trả tiền cho nhà cung cấp có thể làm tổn hại đến uy tín của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động Ảnh hưởng này cũng được Vương Đức Hoàng Quân và cộng sự (2016) chỉ ra khi thực hiện nghiên cứu 29 doanh nghiệp trên sàn Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2010 - 2014 Kết quả cho thấy khả năng tạo lợi nhuận của các doanh nghiệp có quan hệ ngược chiều với số ngày trả tiền bình quân, kỳ trả trả tiền bình quân càng dài thì lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ giảm.

Tổng quan nghiên cứu

1.5.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngoài

Liên quan đến đề tài ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp, trên thế giới đã có rất nhiều nghiên cứu khác nhau về chủ đề này Các tác giả đã nghiên cứu ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động thông qua việc quản trị luân chuyển tiền và các thành phần của nó bao gồm số ngày phải thu bình quân, số ngày phải trả bình quân và số ngày hàng tồn kho bình quân

Nghiên cứu của Lazaridis và Tryfonidis (2007) về “The relationship between working capital management and profitability of listed companies in the Athens Stock Exchange” đã chỉ ra ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp được thể hiện qua chỉ số lợi nhuận thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh (GOP - Gross Operating Profit) Bài nghiên cứu sử dụng dữ liệu từ 131 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Athens trong giai đoạn từ 2001 đến 2004 Kết quả cho thấy các thành phần của chu kỳ luân chuyển tiền, bao gồm số ngày thu tiền bình quân, số ngày tồn kho bình quân và số ngày trả tiền bình quân có mối liên hệ ngược chiều với lợi nhuận thuần của các doanh nghiệp Ngoài ra, trong điều kiện doanh thu bán hàng giảm đột ngột cùng với sự quản lý hàng tồn kho không hiệu quả sẽ khiến cho vốn bị tồn đọng nhiều ở hàng tồn kho và làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp Từ kết quả nghiên cứu, Lazaridis và Tryfonidis khuyến nghị các doanh nghiệp có chính sách quản trị phù hợp để giữ các thành phần khác nhau của chu kỳ chuyển đổi tiền mặt ở một mức độ nhất định, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận của doanh nghiệp

David M Mathuva (2010) cũng đã nghiên cứu về các nhân tố của vốn lưu động ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong bài viết “The Influence of working capital management components on corporate profitability: A survey from Kenyan listed firms” Để đo lường ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động , tác giả đã thu thập dữ liệu từ năm 1993 đến năm 2008 của 30 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Nairobi Bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) và mô hình FEM, nghiên cứu chỉ ra rằng việc giảm số ngày thu tiền bình quân và chu kỳ luân chuyển tiền mặt có ảnh hưởng tích cực đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp và cụ thể trong nghiên cứu này là chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động ròng (NOP - Net Operating Profit) David cho rằng khi số ngày thu tiền bình quân giảm, doanh nghiệp sẽ thu được tiền nhanh hơn để đầu tư vào hàng tồn kho Nói cách khác, các nhà quản trị có thể cải thiện lợi nhuận bằng cách giảm thời hạn trả chậm đối với khách hàng Ngược lại, số ngày tồn kho bình quân và số ngày phải trả bình quân có mối tương quan cùng chiều với lợi nhuận hoạt động ròng Mức độ tồn kho cao sẽ giúp làm giảm khả năng bị đứt đoạn trong quá trình sản xuất kinh doanh, do đó làm giảm chi phí cung cấp sản phẩm và bảo vệ doanh nghiệp khỏi sự biến động về giá xảy ra do yếu tố môi trường vĩ mô Tương tự, kéo dài số ngày trả tiền cho nhà cung cấp sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh, tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp

Tại Phần Lan, Enqvist và cộng sự (2014) đã phân tích và làm rõ ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động tới tỷ số lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi nhuận gộp (GOI) trong bài “The Impact of working capital management on firm’s profitability in different business cycles: Evidence from Finland” Bài nghiên cứu sử dụng dữ liệu thu thập được từ các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Helsinki trong 18 năm (1990 - 2008) Kết quả nghiên cứu của Enqvist và cộng sự cho thấy chu kỳ chuyển đổi tiền, số ngày thu tiền, số ngày trả tiền và số ngày tồn kho bình quân có mối tương quan ngược chiều với khả năng sinh lời của doanh nghiệp Kết quả này hoàn toàn trùng khớp với nghiên cứu trước đó của Lazaridis và Tryfonidis (2007) Bên cạnh nghiên cứu về ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến lợi nhuận, các tác giả còn nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của những nhân tố này trong các điều kiện kinh tế khác nhau Mức độ ảnh hưởng của chính sách quản trị khoản phải trả không có sự khác biệt trong các điều kiện kinh tế khác nhau Mức độ ảnh hưởng của chính sách quản trị khoản phải thu, hàng tồn kho có tác động lớn hơn tới khả năng sinh lời trong điều kiện kinh tế suy thoái

1.5.2 Tổng quan nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam cũng có nhiều nghiên cứu về ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Dong và Su (2010) trong nghiên cứu “Mối quan hệ giữa quản trị vốn lưu động và khả năng sinh lời của doanh nghiệp” đã chỉ ra sự tương quan giữa hai yếu tố này

Sử dụng dữ liệu của 130 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2006 - 2008, bằng phương pháp OLS, các tác giả đã chứng minh mối quan hệ ngược chiều giữa lợi nhuận thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh (GOP) với việc quản trị các thành phần của chu kỳ luân chuyển tiền (bao gồm số ngày thu tiền và số ngày tồn kho bình quân) Kết quả nghiên cứu này cũng đồng nhất với kết quả nghiên cứu của Lazaridis và Tryfonidis (2007), Enqvist và cộng sự (2014) Bên cạnh đó, Dong và Su cũng tìm ra rằng các doanh nghiệp có khả năng sinh lời tốt thường kéo dài số ngày trả tiền cho nhà cung cấp

Vương Đức Hoàng Quân và Dương Kiều Diễm (2016) đã nghiên cứu “Tác động của quản lý vốn lưu động đến lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn

Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh” Bằng phương pháp phân tích hồi quy dữ liệu của 29 doanh nghiệp thuộc 4 ngành dược phẩm, thép, thực phẩm, thủy sản trong 5 năm (2010 - 2014), các tác giả chỉ ra rằng, ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp thuộc các ngành khác nhau sẽ có sự khác biệt Chỉ số chu kỳ luân chuyển tiền (CCC), ngày thu tiền bình quân (ACP), kỳ thanh toán nợ phải trả (DPO) và kỳ luân chuyển hàng tồn kho (DIH) không có ảnh hưởng đến tỷ số lợi nhuận trên tài sản (ROA) đối với ngành dược và ngành thép Đối với ngành thực phẩm, chỉ số CCC, ACP và DIH không có ý nghĩa thống kê và chưa chứng minh được sự ảnh hưởng đến ROA Chỉ số DPO có mối quan hệ ngược chiều với ROA, kỳ luân chuyển hàng tồn kho càng dài thì lợi nhuận của doanh nghiệp càng giảm và ngược lại Đối với ngành thủy sản, nghiên cứu cho thấy chỉ số CCC và DPO không tác động đến ROA của doanh nghiệp Trong khí đó, chỉ số ACP và DIH thể hiện mối quan hệ ngược chiều đến ROA, hàm ý số ngày thu tiền bình quân và số ngày luân chuyển hàng tồn kho càng được rút ngắn thì lợi nhuận doanh nghiệp càng tăng

Dương Thị Hồng Vân và Trần Phương Nga (2018) cũng có nghiên cứu về

“Ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động tới khả năng sinh lời của doanh nghiệp: Bằng chứng từ các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng tại Việt Nam” Dữ liệu được các tác giả thu thập từ 42 doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng trong giai đoạn

2012 - 2016 Trong bài nghiên cứu, các tác giả đã sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS), FEM và REM để xem xét tác động của kỳ luân chuyển tiền, kỳ luân chuyển hàng tồn kho và kỳ thanh toán bình quân đến ROA của các doanh nghiệp Kết quả ước lượng mô hình cho thấy kỳ luân chuyển tiền và kỳ luân chuyển hàng tồn kho không có ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp, trong khi đó, kỳ thanh toán bình quân lại có mối quan hệ cùng chiều với ROA Nói cách khác, vấn đề quản lý các khoản phải thu và phải trả của các doanh nghiệp ngành sản xuất vật liệu xây dựng có ảnh hưởng đáng kể đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Bảng 1.1: Bảng tổng hợp các kết quả nghiên cứu

Tác giả Dữ liệu nghiên nghiên cứu Biến phụ

Tác động/Ảnh hưởng thuộc

131 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Athens

30 doanh nghiệp niêm yết trên sàn NSE (1993-2008)

Các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Helsinki (1990-2008)

Dong và Su 130 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam (2006-2008)

29 doanh nghiệp thuộc 4 ngành khác nhau (2010-

ROA CCC Không tác động

2014) ACP (-) đối với ngành Thủy sản

DPO (-) đối với ngành thực phẩm

DIH (-) đối với ngành thủy sản

42 doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng (2012-2016)

ROA CCC Không tác động

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Các nghiên cứu trên quốc tế nói chung và tại Việt Nam nói riêng đã phân tích khá đầy đủ và rõ ràng về ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp dựa trên các quan điểm tiếp cận khác nhau và tại các khung thời gian khác nhau Tuy nhiên, tại Việt Nam, chưa có nhiều nghiên cứu về vấn đề này đối với ngành bất động sản trong giai đoạn 2019 - 2023 Vì vậy, em lựa chọn nghiên cứu ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời lời của doanh nghiệp trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến năm 2023

Thông qua chương 1, bài luận đã nêu lên những lý thuyết chung về quản trị vốn lưu động, khả năng sinh lời của các doanh nghiệp Đồng thời, chương 1 cũng đưa ra những ảnh hưởng của các thành phần vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Ngoài ra, trong chương này, tác giả thực hiện khái quát các nghiên cứu trước đó về đề tài này ở trong nước và nước ngoài, từ đó chỉ ra khoảng trống nghiên cứu cũng như hướng nghiên cứu của bài luận Khung nghiên cứu của bài luận sẽ phân tích dựa trên tác động của các thành phần vốn lưu động AR, INV, AP và các biến kiểm soát LEV, SIZE, GDP đến tỷ suất sinh lời trên tổng tổng tài sản ROA và tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần ROS.

PHƯƠNG PHÁP VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Dữ liệu nghiên cứu

Trong bài nghiên cứu, tác giả thực hiện tìm kiếm và thu thập dữ liệu thứ cấp thông qua trang Vietstock, Investing.com và Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp từ năm 2019 đến năm 2023

Các doanh nghiệp được lựa chọn đáp ứng những tiêu chí sau:

- Là doanh nghiệp thuộc ngành Bất động sản

- Là các doanh nghiệp không bị thiếu dữ liệu trong suốt khoảng thời gian nghiên cứu (từ năm 2019 đến 2023)

- Là các doanh nghiệp được niêm yết trên sàn HOSE trước năm

Dữ liệu nghiên cứu thu được gồm 30 doanh nghiệp bất động sản Các doanh nghiệp được lựa chọn dựa trên cơ sở có đầy đủ thông tin trên báo cáo tài chính trong giai đoạn 2019 – 2023, quy mô thị trường lớn và mang đặc điểm đại diện cho ngành Mẫu nghiên cứu có 150 quan sát Ngoài ra, tác giả còn thu thập các dữ liệu về tốc độ tăng trưởng GDP, được lấy trên trang worldbank.org để xác định chu kỳ kinh tế của Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu

Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng Dữ liệu dùng để nghiên cứu là dữ liệu bảng nên tác giả sử dụng các phương pháp hồi quy Pool OLS, FEM (Fixed Effect Model) và REM (Random Effect Model) để xem xét mô hình nào là phù hợp nhất Tiếp đó, sử dụng phương pháp FGLS để khắc phục các lỗi có trong mô hình, từ đó tìm ra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE.

Khung nghiên cứu

Khung nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam, tác giả xây dựng khung nghiên cứu bao gồm các biến phụ thuộc và biến độc lập như sau:

Biến phụ thuộc là khả năng sinh lời của doanh nghiệp, tác giả lựa chọn hai chỉ tiêu bao gồm tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần (ROS)

Các biến độc lập thể hiện chính sách quản trị vốn lưu động của doanh nghiệp, chính sách này thường được đánh giá thông qua mức độ đầu tư vào các tài sản lưu động của doanh nghiệp Đã có rất nhiều nghiên cứu tại nhiều quốc gia khác nhau nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Trong đó, các nghiên cứu sử dụng các biến bao gồm kỳ thu tiền bình quân, số ngày tồn kho bình quân và kỳ trả tiền bình quân đại diện cho chính sách quản trị vốn lưu động Do đó, kế thừa các nghiên cứu trước đó, bài khóa luận sử dụng các biến kỳ thu tiền bình quân (AR), số ngày tồn kho bình quân (INV) và kỳ trả tiền bình quân (AP) là biến độc lập cho mô hình nghiên cứu

Ngoài ra, tác giả đưa vào mô hình các biến kiểm soát bao gồm: quy mô doanh nghiệp (SIZE), Tỷ số nợ trên tổng tài sản (LEV), Tổng sản phẩm quốc nội (GDP)

Nguồn: Khóa luận tốt nghiệp

Mô tả các biến

Để nghiên cứu ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp ngành bất động sản, tác giả sử dụng biến phụ thuộc thể hiện khả năng sinh lời của doanh nghiệp, các biến độc lập là các thành phần của quản trị vốn lưu động và các biến kiểm soát Ngoài ra, để có thể nghiên cứu ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động động trong thời kỳ suy thoái kinh tế, tác giả lựa chọn sử dụng thêm biến giả

ROA (Return On Asset): Tỷ suất lợi nhuận ròng trên tổng tài sản

Chỉ số ROA là một chỉ số tài chính chỉ ra bao nhiêu lợi nhuận được sinh ra từ tổng tài sản của công ty Các nhà quản lý, nhà đầu tư, nhà phân tích có thể sử dụng ROA để xác định hiệu hiệu quả sử dụng tài sản của một công ty Chỉ số ROA cao cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng tài sản một cách hiệu quả và tạo ra được nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp Trong khi đó, ROA thấp thể hiện doanh nghiệp tạo ra ít lợi nhuận từ tài sản của mình, nói cách khác, doanh nghiệp đang quản lý tài sản một cách không hiệu quả, lãng phí tài sản của doanh nghiệp

ROA = Lợi nhuận sau thuế

Tổng tài sản bình quân* 100%

ROS (Return On Sales): Tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần

ROS là một chỉ số quan trọng để các nhà quản trị, nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Chỉ số này đánh giá lợi nhuận trên doanh thu thuần

Nó giúp đánh giá hiệu quả trong việc quản lý chi phí, chiến lược giá, Tỷ số ROS cao cho thấy doanh nghiệp tạo ra được nhiều lợi nhuận hơn từ doanh thu thuần của mình Các nhà quản trị thường so sánh ROS của doanh nghiệp với trung bình ngành hoặc ROS trong quá khứ của chính doanh nghiệp đó để đánh giá khả năng sinh lời

ROS = Lợi nhuận sau thuế

Kỳ thu tiền bình quân (AR) là một chỉ tiêu đánh giá hiệu quả quản trị vốn lưu động của doanh nghiệp Tỷ lệ này cho biết doanh nghiệp mất trung bình bao nhiêu ngày để thu tiền từ các khoản phải thu khách hàng Việc quản lý kỳ thu tiền bình quân của doanh nghiệp là một việc cần thiết để đảm bảo tính thanh khoản và tình liên tục của hoạt động sản xuất kinh doanh Thông thường, một doanh nghiệp có chu kỳ thu tiền bình quân ngắn thể hiện doanh nghiệp đang quản lý tốt các khoản phải thu của mình, còn nếu chu kỳ này kéo dài lại thể hiện doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thu hồi tiền từ khách hàng Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, vì muốn thúc đẩy doanh thu và gia tăng cạnh tranh trong ngành nên các doanh nghiệp thực hiện các chính sách nới lỏng tín dụng cho khách hàng, điều này đồng nghĩa kỳ thu tiền trung bình của doanh nghiệp sẽ bị kéo dài

AR = Khoản phải thu bình quân

Số ngày tồn kho trung bình (INV) đo lường tốc độ luân chuyển hàng tồn kho trong kỳ của doanh nghiệp, từ đó các doanh nghiệp có thể xác định mức độ dự trữ hàng tồn kho hợp lý, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh Số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp xác định số ngày cần thiết để doanh nghiệp bán hết số hàng hóa tồn kho Vì vậy, tỷ lệ này càng thấp chứng tỏ doanh nghiệp đang quản lý hàng tồn kho hiệu quả Số ngày tồn kho bình quân cao sẽ gây ứ đọng vốn ở hàng tồn kho, gia tăng chi phí lưu kho và dẫn đến hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp thấp Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp giữ tỷ lệ này ở mức quá thấp sẽ dẫn đến rủi ro thiếu hụt hàng tồn kho do không dự trữ đủ lượng hàng tồn kho kho cần thiết cho sản xuất kinh doanh

Do đó, doanh nghiệp cần xác định tỷ lệ tồn kho nhất định để đảm bảo việc sản xuất kinh doanh không bị gián đoạn

INV = Bình quân hàng tồn kho

Kỳ trả tiền bình quân (AP) là khoảng thời gian mà doanh nghiệp cần để thanh toán các khoản nợ với nhà cung cấp Các doanh nghiệp thường có xu hướng kéo dài thời gian trả tiền cho người bán để sử dụng nguồn vốn đó cho hoạt động khác của doanh nghiệp Kỳ trả tiền bình quân cao cho thấy doanh nghiệp có khả năng chiếm dụng vốn từ nhà cung cấp Tuy nhiên, nếu kỳ trả tiền bình quân quá dài sẽ gây ảnh hưởng xấu đến uy tín của doanh, nhà đầu tư hoặc nhà cung cấp có thể cho rằng doanh nghiệp không có đủ nguồn lực để chi trả các khoản phải trả, do đó ảnh hưởng đến kết quả hoạt động chung của doanh nghiệp

AP = Khoản phải trả bình quân

Chỉ số đòn bẩy tài chính (LEV) cho phép xác định được tổng số nợ trên tổng tài sản của doanh nghiệp Tỷ lệ tổng nợ trên tổng tài sản cao cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng nhiều nợ để tài trợ cho tài sản, vì vậy chứa đựng rủi ro về thanh toán các khoản nợ, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của doanh nghiệp

Tổng tài sản Quy mô doanh nghiệp (SIZE)

SIZE = Log (Doanh thu thuần)

Trong các nghiên cứu của Eqvist và cộng sự (2014), Asif và Wang (2015), Bùi Ngọc Toản (2016), đều cho thấy quy mô doanh nghiệp có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các doanh nghiệp Các doanh nghiệp có quy mô lớn thường có lợi thế về cạnh tranh và đầu tư, khả năng tiếp cận những thị trường lớn, vì vậy ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động

Tốc độ tăng trưởng GDP (GDP) được đo lường bằng GDP của năm nay trừ đi GDP của năm trước chia cho GDP của năm trước Việc thêm biến kiểm soát tốc độ tăng trưởng GDP nhằm giúp nghiên cứu phù hợp hơn với thực tiễn nền kinh tế của Việt Nam

Bảng 2.1: Mô tả các biến trong mô hình

Tên biến Công thức Dấu kỳ vọng

Assets: Tỷ số lợi nhuận trên tổng tài sản

ROA = Lợi nhuận sau thuế/

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần

ROS = Lợi nhuận sau thuế/

AR: Kỳ thu tiền bình quân

AR = Khoản phải thu bình quân/ Doanh thu thuần *365

INV: kỳ luân chuyển hàng tồn kho

INV = Hàng tồn kho bình quân/

AP: Kỳ trả tiền bình quân

AP = Khoản phải trả bình quân/

SIZE: quy mô doanh nghiệp (được tính bằng

SIZE = log (Doanh thu thuần) (+)

LEV: đòn bẩy tài chính LEV = (Nợ ngắn hạn + Nợ dài hạn)/ Tổng tài sản

GDP: tốc độ tăng trưởng GDP

Tốc độ tăng trưởng GDP (GDP năm nay - GDP năm trước)/GDP năm trước

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Mô hình và các giả thuyết nghiên cứu

Khi nghiên cứu ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Để xem xét tác động của các thành phần quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp, tác giả để xuất các mô hình sau:

(1) ROA = α + β1AR + β2INV + β3AP + β4LEV + β5SIZE + β6GDP + u

(2) ROS = α + β1AR + β2INV + β3AP + β4LEV + β5SIZE + β6GDP + u Trong đó:

ROA: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (%)

ROS: Tỷ suất lợi nhuận trên doanh doanh thu (%)

AR: Kỳ thu tiền bình quân (ngày)

INV: Số ngày tồn kho bình quân (ngày)

AP: Kỳ trả tiền bình quân (ngày)

LEV: Đòn bẩy tài chính

SIZE: Quy mô doanh nghiệp

GDP: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam 2019-2023 α: Hệ số tự do β1 β2, : Hệ số hồi hồi quy

Giả thuyết 1: Kỳ thu tiền bình quân có tác động ngược chiều với khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản

Giả thuyết 2: Số ngày tồn kho bình quân có tác động ngược chiều với khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản

Giả thuyết 3: Kỳ trả tiền bình quân có tác động cùng chiều với khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản

Giả thuyết 4: Đòn bẩy tài chính (LEV) có tác động tiêu cực đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản

Giả thuyết 5: Quy mô doanh nghiệp (SIZE) có tác động tích cực tới khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản

Giả thuyết 6: Tốc độ tăng trưởng GDP (GDP) có tác động tích cực đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản.

Quy trình nghiên cứu

Thu thập dữ liệu của 30 doanh nghiệp ngành bất động sản, bao gồm: Doanh thu thuần, Giá vốn hàng bán, Lợi nhuận sau thuế TNDN, Khoản phải thu khách hàng ngắn hạn Hàng tồn kho, Khoản phải trả người bán ngắn hạn, Tổng nợ, Tổng tài sản

Từ đó, tác giả tính toán các giá trị của biến phụ thuộc (ROA), biến độc lập (AR, INV, AP) và các biến kiểm soát (LEV, SIZE) Ngoài ra, tác giả thực hiện thu thập số liệu về tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong giai đoạn 2019-2023 trên trang web của World Bank

2.6.2 Thống kê mô tả và kiểm định

Dựa trên dữ liệu bảng đã được xử lý, tác giả sử dụng phần mềm STATA 17 để thực hiện thống kê mô tả với biến phụ thuộc, các biến độc lập và các biến kiểm soát Kết quả thu được với thống kê mô tả bao gồm giá trị trung bình, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất, độ lệch chuẩn của biến ROA, các biến độc lập AR, INV, AP và các biến kiểm soát LEV, SIZE và GDP

Tiếp theo, tác giả thực hiện kiểm định ban đầu về hiện tượng tự tương quan và đa cộng tuyến giữa các biến trong mô hình hồi quy

2.6.3 Lựa chọn mô hình nghiên cứu

Vì dữ liệu nghiên cứu là dữ liệu bảng nên tác giả lựa chọn 3 mô hình, bao gồm OLS, FEM, REM để thực hiện hồi quy

Yit : Biến phụ thuộc của doanh nghiệp thứ i tại năm t

X1it …Xkit: Biến độ lập của doanh nghiệp thứ i tại năm t β1… βk: Hệ số hồi quy αi: Hệ số tự do εi: Sai số ngẫu nhiên

Phương pháp OLS cho rằng không có điểm khác biệt của các đối tượng, giả định rằng các hệ số ước lượng không thay đổi theo thời gian Tuy nhiên, dữ liệu bảng được nghiên cứu là dữ liệu theo chuỗi thời gian với các doanh nghiệp khác nhau nên sẽ tồn tại các khác biệt nhất định

2.6.3.2 Mô hình ảnh hưởng cố định (FEM - Fixed Effect Model)

Yit : Biến phụ thuộc của doanh nghiệp thứ i tại năm t

X1it …Xkit: Biến độ lập của doanh nghiệp thứ i tại năm t β1… βk: Hệ số hồi quy αi: Hệ số chặn uit: sai số của mô hình

Mô hình FEM giả định các đối tượng khác nhau có những đặc điểm riêng biệt nhưng không thay đổi theo thời gian và những đặc điểm đó không tương quan với biến phụ thuộc

2.6.3.3 Mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM - Random Effect Model)

Yit : Biến phụ thuộc của doanh nghiệp thứ i tại năm t

X1it …Xkit: Biến độ lập của doanh nghiệp thứ i tại năm t β1… βk: Hệ số hồi quy αi: Hệ số chặn wit = εi + uit: sai số của mô hình

Mô hình REM dựa vào sự khác biệt trong phần sai số ngẫu nhiên không liên quan đến biến phụ thuộc, nói cách khác, sự biến động giữa các đơn vị được giả sử là ngẫu nhiên và không tương quan đến biến phụ thuộc Vì vậy, nếu sự khác biệt giữa các đơn vị có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc thì mô hình REM sẽ phù hợp hơn so với mô hình FEM

2.6.3.4 Kiểm định lựa chọn mô hình Để xem xét mô hình nghiên cứu nào là mô hình phù hợp nhất, tác giả sử dụng kiểm định F-test để lựa chọn giữa phương pháp Pool OLS và FEM Nếu kết quả kiểm định cho thấy phương pháp FEM là phù hợp hơn, tác giả tiếp tục sử dụng kiểm định Hausman để lựa chọn giữa phương pháp FEM và REM Sau khi đã lựa chọn được phương pháp nghiên cứu phù hợp nhất, tác giả tiếp tục thực hiện kiểm định xem xét mô hình nghiên cứu có tồn tại hiện tượng tự tương quan, phương sai sai số thay đổi hay không bằng cách sử dụng các câu lệnh trong STATA Nếu mô hình nghiên cứu tồn tại các khuyết tật, tác giả sẽ sử dụng phương pháp FGLS để khắc phục những lỗi đang tồn tại trong mô hình FEM/REM

2.6.4 Phân tích kết quả nghiên cứu

Dựa vào kết quả hồi quy mô hình lựa chọn được, tác giả thực hiện phân tích mối tương quan giữa các biến độc lập, biến kiểm soát với biến phụ thuộc ROA, ROS Mối tương quan giữa các biến thể hiện qua hệ số Coefficient hồi quy được thông qua phần mềm STATA

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Để tìm ra tác động của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của các các doanh nghiệp bất động sản, tác giả sử dụng dữ liệu bảng thu thập từ 30 doanh nghiệp bất động sản trên sàn HOSE sử dụng các phương pháp hồi quy OLS, FEM, REM, FGLS Các biến phụ thuộc bao gồm tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản ROA, tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần ROS, các biến độc lập bao gồm kỳ thu tiền bình quân AR, số ngày tồn kho bình quân INV, kỳ trả tiền bình quân AP và các biến kiểm soát bao gồm đòn bẩy tài chính LEV, quy mô doanh nghiệp SIZE, tăng trưởng GDP của Việt Nam trong giai đoạn 2019 - 2023.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Tổng quan ngành bất động sản tại Việt Nam và thực trạng quản trị vốn lưu động, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản

3.1.1 Tổng quan ngành bất động sản tại Việt Nam

Hình 3.1: Các giai đoạn phát triển của ngành bất động sản Việt Nam

Bất động sản là ngành đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, đây là lĩnh vực thu hút nguồn vốn FDI mạnh mẽ Ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua một thời gian phát triển cùng những giai đoạn thăng trầm khác nhau Xu hướng của thị trường bất động động sản Việt Nam gắn liền với những biến động của thị trường bất động sản trên thế giới Giai đoạn 2019 - 2023 là giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản sau khoảng thời gian “sốt đất” trước đó vào năm 2017 đến năm 2020 Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những sự phát triển tích cực, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước và khẳng định vai trò của mình trong nền kinh tế chung

Biểu đồ 3.1 Tỷ trọng ngành bất động sản trong GDP

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm trung bình khoảng 4,13% tổng GDP của Việt Nam trong giai đoạn từ 2013 đến 2022 Tỷ trọng của hoạt động này có xu hướng giảm dần qua từng năm Mặc dù chiếm tỷ trọng không quá lớn trong tổng GDP của Việt Nam nhưng bởi ngành bất động sản có tác động mật thiết đến đầu ra của những ngành khác trong chuỗi giá trị như ngành xây dựng hay tài chính ngân hàng

Vì vậy, trên thực tế, ngành bất động sản vẫn đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế do tính chất liên kết đến các ngành của nó Ngoài ra, ngành bất động cũng đã và đang có đóng góp tích cực vào sự phát triển của nền kinh tế Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 7% GDP mỗi năm Bất động sản cũng là một lĩnh vực thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài khi nằm trong top 3 ngành thu hút vốn đăng ký đầu tư nước ngoài FDI lớn nhất tại Việt Nam

Biểu đồ 3.2 Doanh thu và tăng trưởng doanh thu ngành bất động sản

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Doanh thu ngành bất động sản tăng trưởng đều qua các năm từ 2013 đến năm

2022 Về tốc độ tăng trưởng doanh thu, do ảnh hưởng của Covid-19 nên tốc độ tăng trưởng của hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2020 và 2021 bị chậm lại và do đó ảnh hưởng đến doanh thu của toàn ngành Trong năm 2024, ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi Trong thời gian gần đây, nhiều chính sách đã được Chính phủ đưa ra nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản Các cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông như dự án đường cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, Vành đai 3,

Vành đai 4, sân bay Long Thành, đang được đầu tư đồng bộ, góp phần giúp các dự án bất động sản phân bố đồng đều hơn và tạo ra nhiều cơ hội cho các dự án có quỹ đất lớn như Vinhomes, Green Dragon City, Do đó, doanh thu và lợi nhuận của ngành bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong trong thời gian tới

Biểu đồ 3.3 Vốn hóa của các doanh nghiệp bất động sản

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Theo thống kê, đến hết quý I/2024, top 10 doanh nghiệp có vốn hóa lớn nhất trong nhóm ngành bất động sản bao gồm: VHM, VIC, BCM, VRE, NVL, KDH, SSH, KBC, PDR, DIG Trong đó, VHM - Công ty Cổ phần Vinhomes là doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất với 187.020 tỷ đồng, gồm nhiều dự án trải dài từ Bắc vào Nam như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, Vinhomes Ocean Park

Biểu đồ 3.4 Cơ cấu nguồn cung theo phân khúc

Nguồn: VARS, Shinhan Securities Vietnam

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm

2023, tổng lượng cung nhà ở đạt khoảng 55.329 sản phẩm Tuy nhiên tỷ trọng nguồn cung các sản phẩm ở các phân khúc đang dần mất cân đối khi các chủ đầu tư đang chú ý đến các phân khúc cao cấp, dẫn đến thiếu hụt các sản phẩm nhà ở bình dân Tỷ trọng của phân khúc này đến năm 2023 chỉ còn 2% Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng 25%, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm khoảng 16% Đây là thực trạng chung của lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, dư thừa nguồn cung tại phân lúc trung và cao cấp nhưng lại thiếu hụt ở phân khúc với nhu cầu thực cao nhất là phân khúc bình dân Thị trường bất động sản năm 2023 nói chung và thị trường bất động sản nhà ở nói riêng đang phải đối mặt với nhiều thách thức Trong năm 2023, ngành bất động sản phải đối mặt với áp lực lớn đến từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, dòng tiền phải trả của ngành bất động sản cao ở mức 48 nghìn tỷ VND, chiếm 43,6% trong tổng dòng tiền phải trả của toàn thị trường Điều này đã mang đến cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều áp lực tài chính trong ngắn hạn Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều văn bản pháp lý Theo khảo sát của Hiệp Hội kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh, 70% các doanh nghiệp cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay của họ chính là vấn đề pháp lý Vướng mắc pháp lý khiến cho các chủ đầu tư phải kéo dài thời gian thực hiện dự án, làm tăng chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản, cuối cùng khiến cho giá nhà cũng tăng theo Các doanh nghiệp bất động sản luôn có nhu cầu vay vốn lớn Theo ước tính đến cuối năm 2023 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản là khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, tương đương 20,4% tổng dư nợ nợ tín dụng

3.1.2 Thực trạng quản trị vốn lưu động và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

3.1.2.1 Thực trạng quản trị vốn lưu động của các doanh nghiệp bất động sản

❖ Thực trạng quản trị khoản phải thu của các doanh nghiệp bất động sản

Biểu đồ 3.5 Tỷ trọng khoản phải thu trên tổng tài sản của các doanh nghiệp

Bất động sản Việt Nam giai đoạn 2019 – 2023

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Khoản phải thu của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn từ 2019 -

2023 giao động trong khoảng 8,48% đến 9,44% Trong giai đoạn “trầm lắng” của ngành bất động sản, nhiều doanh nghiệp đã thực hiện chính sách giảm giá bán, tăng chiết khấu nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc bán hàng Đây là một trong những lý do khiến cho các khoản phải thu trong giai đoạn này có xu hướng giảm Trong năm

2022, tỷ trọng khoản phải thu tăng lên khoảng 0,5% so với năm 2021, nguyên nhân là do các doanh nghiệp thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng để khuyến khích thúc đẩy doanh thu

❖ Thực trạng quản trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản

Biểu đồ 3.6 Tỷ trọng hàng tồn kho trên tổng tài sản của các doanh nghiệp Bất động sản Việt Nam giai đoạn 2019 - 2023

Nguồn: Tác giả tổng hợp Đối với các doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản bao gồm cả bất động sản xây dựng để bán dở dang và đã hoàn thành Mặc dù tỷ trọng của hàng tồn kho có xu hướng giảm dần trong tổng tài sản, tuy nhiên, theo thống kê Tuổi trẻ Online của 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, đến cuối năm 2023, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp này là khoảng 348.000 tỷ đồng, tăng xấp xỉ 3% so với năm

2022 và khoảng 30% so với năm 2021 Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao và tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở và đất nền Đối với các doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho có thể cho thấy tiềm năng phát triển dự án, doanh thu trong tương lai Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, hàng tồn kho của các doanh nghiệp bị tồn đọng chủ yếu do những vướng mắc về pháp lý, khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng, huy động trái phiếu doanh nghiệp để hoàn thành dự án Vì vậy, việc tồn kho quá nhiều như hiện tại khiến cho các doanh nghiệp gia tăng các chi phí và do đó đẩy giá bán tăng cao

Do những khó khăn trong việc luân chuyển hàng tồn kho liên quan đến những vấn đề pháp lý, vốn, đã khiến cho vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp tăng lên mức rất cao trong những năm gần đây Theo dữ liệu Tuổi Trẻ Online, nếu như năm 2018, vòng quay hàng tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ngày thì năm 2022 đỉnh điểm lên 1.562 ngày, sang 2023 là 1.283 ngày

Do đó, việc quản trị hàng tồn kho đối với các doanh nghiệp bất động sản là rất quan trọng, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay

❖ Thực trạng quản trị khoản phải trả của các doanh nghiệp bất động sản

Biểu đồ 3.7 Tỷ trọng khoản phải trả trên tổng tài sản của các doanh nghiệp

Bất động sản Việt Nam giai đoạn 2019 - 2023

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Trong giai đoạn 2019 - 2023, tỷ trọng các khoản phải trả trên tổng tài sản có xu hướng giảm từ 6,89% năm 2019 xuống còn 5,13% trong năm 2023 Mặc dù các khoản phải trả ngắn hạn không chiếm nhiều tỷ trọng trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp nhưng quản trị khoản phải trả tốt cũng có thể trở thành một giải pháp tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản

3.1.2.2 Thực trạng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản

Biểu đồ 3.8 Lợi nhuận sau thuế, ROA của các doanh nghiệp bất động sản

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Thông qua biểu đồ về tỷ suất sinh lời ROA, có thể thấy khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản đang giảm dần trong giai đoạn từ 2019 đến nay Năm

2023, ước tính ROA trung bình của các doanh nghiệp bất động sản chỉ là khoảng 2,22%, thấp hơn rất nhiều so với con số 5,66% của năm 2019 Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, thị trường trường bất động sản trở nên trầm lắng, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng dẫn đến sự sụt giảm mạnh của tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản Ngoài ra, những khó khăn trong cơ chế chính sách, thủ tục pháp lý khiến cho hàng tồn kho, chi phí của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên, ảnh hưởng đến giá bán và tác động trực tiếp đến doanh thu, lợi nhuận

Kết quả nghiên cứu

Bảng 3.1 Kết quả thống kê mô tả các biến trong mô hình

Variable Obs Mean Std.dev Min Max

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Stata

Bảng 3.1 trình bày thống kê mô tả cho 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2023 với tổng số quan sát là

150 quan sát Kết quả thống kê chỉ ra giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất của các biến được nghiên cứu trong mô hình, bao gồm 2 biến phụ thuộc thể hiện khả năng sinh lời của doanh nghiệp (ROA, ROS), 3 biến độc lập (AR, INV, AP) và 3 biến kiểm soát (LEV, SIZE, GDP)

Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) có giá trị trung bình là 3,87% với độ lệch chuẩn là 5,05% Sự biến động giữa tỷ suất sinh lời nhỏ nhất là lớn nhất khá lớn, từ -22,08% đến 20.34% Điều này chứng tỏ có sự phân hóa về khả năng sinh lời trong các doanh nghiệp bất động sản khi có những những doanh nghiệp hoạt động hiệu quả và khả năng sinh lời tốt nhưng cũng có những doanh nghiệp hoạt động chưa hiệu quả, dẫn đến những khó khăn nhất định trong quá trình phát triển của doanh nghiệp

Tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần (ROS) có giá trị nhỏ nhất là -682,92% và giá trị lớn nhất là 110,52% Chênh lệch giữa giá trị nhỏ nhất và giá trị lớn nhất của biến phụ thuộc ROS thể hiện sự khác biệt lớn trong hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản Giá trị trung bình của ROS của 30 doanh nghiệp bất động sản là 140,69% với độ lệch chuẩn 61.51%

Biến độc lập, kỳ thu tiền bình quân AR có giá trị trung bình là 234,54 Giá trị này chỉ ra rằng, trung bình các doanh nghiệp cần khoảng 235 ngày để thu tiền từ khách hàng của mình Trong đó, doanh nghiệp mất nhiều nhất 5857 ngày để thu hồi các khoản phải thu khách hàng Kỳ thu tiền bình quân có sự biến động rất lớn do sự khác nhau trong chính sách bán hàng của từng doanh nghiệp Tùy thuộc vào chính sách nới lỏng hay thắt chặt tín dụng mà kỳ thu tiền bình quân ở các thời điểm khác nhau sẽ khác nhau

Số ngày tồn kho bình quân INV của các doanh nghiệp bất động sản thường rất lớn do đặc thù và tính chất của ngành Trung bình, một doanh nghiệp bất động sản sẽ mất khoảng 2452 ngày để luân chuyển hết hàng tồn kho Thời gian ngắn nhất để doanh nghiệp bán hết hàng tồn kho là 14 ngày, trong khi đó, có những doanh nghiệp phải mất tới 62130 ngày để hoàn thành một vòng quay hàng tồn kho Con số này tăng cao đặc biệt trong những năm gần đây do những khó khăn đến từ môi trường kinh doanh

Kỳ trả tiền bình quân AP của các doanh nghiệp bất động sản có giá trị trung bình là 331 ngày Kỳ trả tiền bình quân của các doanh nghiệp dao động từ 7 ngày đến

21032 ngày Thời gian trả tiền bình quân kéo dài giúp doanh nghiệp có thể chiếm dụng vốn từ bên thứ ba

Chỉ số tổng nợ trên tổng tài sản LEV của các doanh nghiệp bất động sản dao động từ 2,45% đến 86,35% Trung bình của 30 doanh nghiệp, đòn bẩy tài chính mang giá trị bình quân 58,81% Điều này phù hợp với đặc điểm của các doanh nghiệp bất động sản, đó là sử dụng khá nhiều vốn vay từ bên ngoài

Quy mô doanh nghiệp SIZE được tính toán bằng logarithm của doanh thu thuần có giá trị phân bố từ 3,32 lần đến 8,21 lần Giá trị trung bình tìm được là 5,99 lần

GDP của Việt Nam trong giai đoạn 2019 - 2023 biến động trong khoảng từ 2,56% đến 8,02% GDP trung bình trong khoảng thời gian nghiên cứu là 5,17% Năm

2021, do ảnh hưởng từ dịch bệnh và suy thoái toàn cầu, GDP của Việt Nam giảm xuống còn 2,56%, thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây

3.2.2 Kiểm định hiện tượng tự tương quan và đa cộng tuyến

(1) ROA = α + β1AR + β2INV + β3AP + β4LEV + β5SIZE + β6GDP + u

(2) ROS = α + β1AR + β2INV + β3AP + β4LEV + β5SIZE + β6GDP + u

Bảng 3.2 Ma trận tương quan giữa các biến trong mô hình

ROA ROS AR INV AP LEV SIZE GDP ROA 1.0000

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ STATA

Bảng 3.2 thể hiện mối tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc ROA, ROS Biến phụ thuộc ROA có mối tương quan ngược chiều với biến AR, INV,

AP , LEV và GDP và có mối tương quan cùng chiều với quy mô doanh nghiệp SIZE Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần ROS có mối quan hệ tương quan cùng chiều với biến INV, AP, GDP, ngược chiều với biến AR, LEV SIZE

Các biến trong mô hình hầu hết có mức tương quan nhỏ hơn 0,8, trừ tương quan giữa biến AR và AP có thể ảnh hưởng đến mô hình hồi quy Vì vậy, để kiểm định một cách chắc chắn hơn về khuyết tật của mô hình, tác giá thực hiện kiểm định hệ số phóng đại phương sai VIF để kiểm định tính đa cộng tuyến giữa các biến trong mô hình nghiên cứu Nếu hệ số VIF lớn hơn 10 thì các biến có mức độ đa cộng tuyến nghiêm trọng

Bảng 3.3 Kiểm định đa cộng tuyến

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ STATA

Bảng 3.3 thể hiện mức độ đa cộng tuyến giữa các biến giải thích Kết quả cho thấy tất cả các biến đều có hệ số VIF < 10, vì vậy có thể kết luận mô hình hồi quy không có hiện tượng đa cộng tuyến

3.2.3 Kết quả ước lượng mô hình

3.2.3.1 Kết quả hồi quy mô hình

Bảng 3.4 Kết quả hồi quy biến phụ thuộc ROA với mô hình OLS, FEM REM

*, **, *** tương ứng mức ý nghĩa 10%, 5% và 1%

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ STATA

Kết quả hồi quy cả 3 mô hình OLS, FEM, REM đều cho thấy biến AR có mối quan hệ ngược chiều với biến ROA ở mức ý nghĩa 1% Trong khi đó, biến độc lập kỳ trả tiền bình quân AP có mối quan hệ cùng chiều với ROA với mức ý nghĩa 1% Biên kiểm soát LEV cho thấy ảnh hưởng ngược chiều với khả năng sinh lời lời của doanh nghiệp Các biến INV, GDP chưa cho thấy ý nghĩa thống kê trong ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp Giá trị R-square cho biết các biến độc lập trong mô hình giải thích được bao nhiêu phần trăm biến phụ thuộc Như vậy, trong mô hình OLS, biến độc lập giải thích được 22,54% biến phụ thuộc ROA Biến độc lập giải thích được 24,72% và 20,26% biến phụ thuộc trong mô hình FEM và REM

Bảng 3.5 Kết quả hồi quy biến phụ thuộc ROS với mô hình OLS, FEM REM

*, **, *** tương ứng mức ý nghĩa 10%, 5% và 1%

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ STATA

Thông qua kết quả hồi quy 3 mô hình OLS, FEM, REM, biến AR và LEV có mối quan hệ ngược chiều với biến ROS Biến độc lập INV và biến kiểm soát SIZE có mối quan hệ cùng chiều với tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần

Thảo luận kết quả nghiên cứu

Ảnh hưởng của các biến độc lập (AR, INV, AP) và các biến kiểm soát (LEV, SIZE GDP) đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản (ROA, ROS) được tổng hợp trong bảng dưới đây:

Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả nghiên cứu

Biến độc lập Dấu kỳ vọng Mô hình

Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROA

Mô hình hồi quy với biến phụ thuộc ROS

GDP (+) Không tác động Không tác động

(-): mối quan hệ ngược chiều

(+): mối quan hệ cùng chiều

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Kỳ thu tiền bình quân AR có mối quan hệ ngược chiều với khả năng sinh lời của doanh nghiệp ở cả 2 mô hình nghiên cứu Điều này có nghĩa là, nếu số ngày thu tiền bình quân của doanh nghiệp bất động sản tăng lên thì lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ bị giảm đi, nói cách khác, nếu doanh nghiệp thu tiền sớm từ khách hàng thì sẽ làm gia tăng khả năng sinh lời Nếu doanh nghiệp có số ngày trung bình để thu tiền từ khách hàng cao, có thể cho rằng doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thu hồi tiền Điều này có thể dẫn đến các vấn đề về tính thanh khoản, dòng tiền, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng đầu tư vào các dự án mới của doanh nghiệp Kỳ thu tiền bình quân bị kéo dài đồng nghĩa các rủi ro về nợ xấu, nợ không thể thu hồi tăng lên và làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp bằng cách giảm doanh thu và tăng chi phí cho doanh nghiệp Kết quả trên cũng được tìm thấy trong nghiên cứu Deloof (2003), Aif và Wang (2015), Padachi K (2016),

Số ngày tồn kho bình quân INV thể hiện mối tương quan dương với tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần ROS nhưng không thể hiện tác động với tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản ROA Đối với với các doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho chủ yếu bao gồm giá trị quỹ đất, dự án xây xây dựng dở dang, bất động sản đã hoàn thành

Số ngày tồn kho bình quân tăng lên chỉ ra doanh nghiệp có đủ hàng tồn kho đáp ứng nếu lượng cầu tăng lên nhanh chóng Mặt khác, việc tích trữ hàng tồn kho, đối với doanh nghiệp bất động sản là một lợi thế nếu giá bất động sản tiếp tục có xu hướng tăng dần lên, hàng tồn kho với giá vốn thấp và giá bán cao sẽ giúp doanh nghiệp hưởng lợi, góp phần cải thiện doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp Số ngày tồn kho bình quân tỷ lệ thuận với khả năng sinh lời của doanh nghiệp cũng được phát hiện trong các nghiên cứu của Muhammad và cộng sự (2011), David M (2010), Alvarez và cộng sự (2020),

Kỳ trả tiền bình quân (AP) có mối quan hệ cùng chiều với ROA và không cho thấy tác động đối với biến phụ thuộc ROS Số ngày trả tiền bình quân dài hơn giúp các doanh nghiệp có nhiều thời gian giữ tiền trước khi thanh toán cho nhà cung cấp Doanh nghiệp có thể sử dụng nguồn vốn này cho những mục đích khác như đầu tư vào tài sản, đầu tư các dự án, Khi sử dụng nguồn vốn chiếm dụng từ nhà cung cấp, các doanh nghiệp có thể giảm nhu cầu vay vốn từ bên ngoài, tối ưu hóa nguồn vốn và từ đó làm tăng ROA của doanh nghiệp Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp ngành bất động sản, nhu cầu vay vốn từ bên ngoài rất lớn, việc kéo dài kỳ trả tiền bình quân sẽ giúp doanh nghiệp giảm các chi phí tài chính khi đi vay, cải thiện khả năng sinh lời của doanh nghiệp Kết quả này cũng đồng nhất với kết quả nghiên cứu của Makori và Jagomo (2013), Vân D T H và Nga T P (2018), … Đòn bẩy tài chính LEV có tác động ngược chiều đến biến phụ thuộc ROA, ROS Các Các doanh nghiệp bất động sản sử dụng nhiều vốn vay từ bên ngoài nên áp lực chi trả chi phí tài chính với các doanh nghiệp này là rất lớn Những chi phí này làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp, từ đó làm giảm ROA và ROS Tỷ lệ nợ tăng lên cũng kéo theo sự tăng lên của chi phí tài chính Khi lợi nhuận tạo ra từ hoạt động sản xuất kinh doanh không đủ để chi trả cho các chi phí hay sự sụt giảm trong kết quả hoạt động thì lợi nhuận sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng Đặc biệt trong giai đoạn suy giảm của nền kinh tế chung, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm sút mạnh và chịu áp lực từ các khoản trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trả, điều này cũng đã ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận của các doanh nghiệp Nghiên cứu của Bùi Ngọc Toản (2016), Alvarez và cộng sự (2020), cũng cho thấy kết quả tương tự

Quy mô doanh nghiệp SIZE được chứng minh có mối tương quan cùng chiều với khả năng sinh lời của doanh nghiệp Quy mô doanh nghiệp càng lớn thì khả năng sinh lời của doanh nghiệp càng cao Các doanh nghiệp có quy mô lớn cho phép doanh nghiệp phân bổ các chi phí cố định của nó cho nhiều sản phẩm, giúp giảm giá thành của sản phẩm Điều này dẫn tới sự tăng trưởng trong doanh thu và cải thiện lợi nhuận Ngoài ra, các doanh nghiệp lớn có sức mạnh thị trường khi có thể sử dụng quy mô, danh tiếng của doanh nghiệp để đàm phán với nhà cung cấp hay áp đặt giá cao hơn đối với sản phẩm của mình Vì vậy, các chỉ số lợi nhuận doanh thu của doanh nghiệp cũng sẽ tăng cùng với sự tăng trưởng của quy mô doanh nghiệp Asif và Wang (2015), Anton và Anca (2021), cũng cho thấy ảnh hưởng tương tự giữa quy mô và khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Bài nghiên cứu đưa thêm biến tốc độ tăng trưởng GDP để phù hợp hơn với hoàn cảnh nghiên cứu tại Việt Nam Tuy nhiên, thông qua ước lượng mô hình hồi quy với hai biến phụ thuộc ROA, ROS cho thấy biến GDP không có tác động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bước vào thời kỳ trầm lắng trong những năm gần đây Các khoản tồn kho đang trở thành vấn đề lớn của các doanh nghiệp bất động sản khi số ngày tồn kho trung bình đang tăng lên nhanh chóng Nguyên nhân chủ yếu là do sự chênh lệch cung - cầu ở các phân khúc khác nhau và vấn đề vướng mắc pháp lý Lợi nhuận của các doanh nghiệp ngành này đã giảm mạnh trong năm 2022, có sự phục hồi nhẹ trong năm 2023, tuy nhiên vẫn giảm mạnh so với năm 2020, 2021

Kết quả nghiên cứu mô hình hồi quy sử dụng OLS, FEM, REM và hiệu chỉnh bằng phương pháp FGLS cho thấy kỳ thu tiền bình quân và hệ số đòn bẩy tài chính có tác động ngược chiều đến ROA, ROS Trong khi đó, các biến số ngày tồn kho bình quân, số ngày trả tiền bình quân và quy mô doanh nghiệp được tìm thấy có mối quan hệ cùng chiều với khả năng sinh lời của doanh nghiệp.

BÌNH LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KHUYẾN NGHỊ 52 4.1 Bình luận kết quả nghiên cứu

Khuyến nghị

Kết quả của nghiên cứu cho thấy rằng các doanh nghiệp có thể xem xét chính sách quản trị vốn lưu động để tối ưu hóa hiệu quả hoạt động của mình Dựa trên các thành phần của quản trị vốn lưu động, bằng cách giảm số ngày thu tiền bình quân, tăng số ngày hàng tồn kho bình quân và số ngày trong kỳ trả tiền bình quân, các doanh nghiệp có thể cải thiện dòng tiền, tính thanh khoản, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động và khả năng sinh lời của doanh nghiệp

4.2.1 Nâng cao hiệu quả quản trị khoản phải thu

Khi bán hàng, các doanh nghiệp thường có chính sách cho phép khách hàng của mình mua sản phẩm và trả tiền sau, tạo nên các khoản phải thu khách hàng của doanh nghiệp Chính sách này giúp các doanh nghiệp tăng sức cạnh tranh và mở rộng trên thị trường, thu hút và xây dựng mối quan hệ với khách hàng Bên cạnh đó, chính sách cho phép người mua trả chậm còn giúp doanh nghiệp gia tăng doanh thu bởi khách hàng thường ưu tiên mua những sản phẩm có thời hạn trả tiền linh hoạt hơn là trả tiền ngay lập tức, đặc biệt với các sản phẩm đặc thù như nhà ở, đất, Tuy nhiên việc kéo dài thời hạn thu tiền của khách hàng, thông qua kết quả nghiên cứu tại chương 3, lại khiến giảm hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản Vì vậy, doanh nghiệp cần có những chính sách để đảm bảo thời gian thu tiền bình quân từ khách hàng duy trì ở mức hợp lý

Thứ nhất, doanh nghiệp cần có chính sách tín dụng rõ ràng Chính sách này cần xác định rõ ràng hạn mức tín dụng, các điều khoản trả tiền và thực hiện đánh giá đối với những khách hàng mới Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tránh được rủi ro các khoản phải thu trở thành khoản nợ xấu, nợ không thể thu hồi Để đánh giá khách hàng mới, các doanh nghiệp cần xem xét các yếu tố quan trọng như báo cáo tài chính, xếp hạng tín dụng của khách hàng

Thứ hai, các doanh nghiệp nên có quy trình thanh toán và thu hồi tiền từ khách hàng hiệu quả để giảm thiểu tình trạng chậm trễ và sai sót trong thanh toán Các doanh nghiệp có thể ứng dụng công nghệ trong quản lý hóa đơn, đồng thời xem xét các hình thức thanh toán điện tử để tạo sự thuận tiện trong thanh toán Ứng dụng công nghệ trong quy trình thanh toán và thu hồi tiền sẽ giúp doanh nghiệp quản lý hiệu quả và chính xác các khoản phải thu, tránh sự nhầm lẫn và tạo uy tín với khách hàng

Thứ ba, để tránh các khoản nợ trở thành các khoản nợ xấu, các doanh nghiệp cần tập trung chủ động thu hồi công nợ khách hàng kết hợp theo dõi tuổi nợ, lập dự phòng với các khoản phải thu, xây dựng cơ chế báo cáo rủi ro công nợ khách hàng

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần thường xuyên xem xét và đánh giá quy trình quản lý các khoản phải thu dựa trên phản hồi và phân tích hiệu quả của quy trình hiện tại, tận dụng các giải pháp công nghệ số để nâng cao hiệu quả quản lý của mình

4.2.2 Nâng cao hiệu quả quản lý hàng tồn kho Đối với các doanh nghiệp bất động sản, lượng hàng tồn kho đang tiếp tục tăng cao trong những năm trở lại đây Theo báo cáo, có những doanh nghiệp bất động sản, lượng hàng tồn kho chiếm tới 50 - 60% tổng tài sản, hàng tồn kho của bất động sản bao gồm tồn kho thành phẩm và bán thành phẩm Đối với các sản phẩm tồn kho dưới dạng xây dựng dở dang, các doanh nghiệp cần tập trung nhân lực, vật lực để đẩy nhanh tốc độ tiến hành dự án, đảm bảo các dự án không bị kéo dài, đẩy chi phí lên cao

Các doanh nghiệp cần xác định nhu cầu tiêu dùng, liên kết xây dựng dự báo nhu cầu hàng tồn kho của khách hàng trong tương lai Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang có hiện trạng “lệch pha” cung cầu Nhu cầu nhà ở, chung cư ở phân khúc bình dân lớn nhưng khan hiếm nguồn cung, trong khi đó, nguồn cung lại dư thừa ở phân khúc bất động sản cao cấp Vì vậy, các doanh nghiệp cần xác định mức cung cầu ở từng phân khúc để đáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng, tránh tình trạng

“vừa thừa vừa thiếu” như hiện nay

4.2.3 Nâng cao năng lực quản lý khoản phải trả

Quản lý khoản phải trả là một trong những chính sách vốn lưu động quan trọng để duy trì dòng tiền, xây dựng mối quan hệ với nhà cung cấp và tối ưu hóa vốn lưu động

Doanh nghiệp nên có hệ thống theo dõi thời hạn trả tiền với nhà cung cấp Việc chiếm dụng vốn từ nhà cung cấp giúp doanh nghiệp có thêm thời gian và vốn để sử dụng cho đầu tư, tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa các doanh nghiệp chậm trả các khoản công nợ với nhà cung cấp vì nó sẽ ảnh hưởng xấu tới uy tín và xếp hạng tín dụng của doanh nghiệp Việc theo dõi các khoản phải trả thường xuyên giúp đảm bảo doanh nghiệp không có khoản phải trả nào bị quá hạn thanh toán cũng như những rủi ro liên quan đến sự sai sót, nhầm lẫn trong quá trình trả tiền cho nhà cung cấp

Thực hiện dự báo dòng tiền phải trả trong tương lai Điều này giúp các doanh nghiệp có khả năng chi trả đúng thời hạn trong hợp đồng, tránh hình thành các khoản phạt quá hạn thanh toán và giúp phân bổ dòng tiền một cách hợp lý

Xây dựng và duy trì mối quan hệ với nhà cung cấp Chính sách này giúp các doanh nghiệp có thể dễ dàng hơn trong việc đàm phán về các điều khoản trả chậm hay chiết khấu thanh toán với nhà cung cấp.

Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo

4.3.1 Hạn chế của nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện trên 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE, vì vậy, số quan sát chưa bao quát được hết tất cả các doanh nghiệp trong ngành bất động sản

Bên cạnh đó, bài nghiên cứu còn gặp hạn chế khi chưa xem xét tác động đến các chỉ tiêu khả năng sinh lời khác như ROE, ROI, EPS, và một số các biến kiểm soát khác có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp như tỷ lệ thất nghiệp, tỷ lệ lạm phát,

4.3.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo

Các nghiên cứu tiếp theo có thể nghiên cứu với phạm vi rộng hơn, sử dụng dữ liệu của tất cả các doanh nghiệp bất động sản được niêm yết trên sàn HOSE, HNX và UpCOM để tăng tính đại diện cho toàn ngành,

Bên cạnh đó, các nghiên cứu có thể đưa thêm vào mô hình nghiên cứu các biến phụ thuộc khác như ROE, ROI, EPS, hay biến kiểm soát như tỷ lệ thất nghiệp, lạm phát, để giúp phản ánh đầy đủ hơn mối quan hệ này

Các tác giả cũng có thể mở rộng phạm vi nghiên cứu để so sánh mức độ tác động của quản trị vốn lưu động đến lợi nhuận của doanh nghiệp trước và trong thời kỳ suy thoái kinh tế

Từ kết quả nghiên cứu tác động tại chương 3, tác giả đưa ra một số khuyến nghị với các doanh nghiệp bất động sản để nâng cao hoạt động quản trị vốn lưu động của mình và cụ thể là quản trị các khoản phải thu, hàng tồn kho và khoản phải trả Các khuyến nghị nhằm giúp doanh nghiệp giảm thời gian trung bình để thu hồi tiền từ khách hàng, duy trì hàng tồn kho ở mức độ hợp lý và tăng thời gian trả tiền bình quân để giúp doanh nghiệp nâng hiệu quả hoạt động và lợi nhuận Bên cạnh đó, tác giả cũng chỉ ra những hạn chế của bài nghiên cứu đồng thời đưa ra một số hướng nghiên cứu cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện và phát triển đề tài tác động của quản trị vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp

TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu nước ngoài

1 Abuzayed, B (2011), Working Capital Management and Firms Performance in Emerging Market: the case of Jordan, International Journal of Managerial

2 Alvarez, T., Luca, S & Maria, V (2020), Working Capital Management and Profitability: Evidence from an Emergent Economy, International Journal of Advances in Management and Economics, Vol.11, pp.33-39

3 Anton, S G & Anca, E A N (2020), The Impact of Working Capital Management on Firm Profitability: Empirical Evidence from the Polish Listed Firms, Journal of Risk and Financial Management 2021, Vol 14

4 Ashraf, C K (2012), The relationship between Working Capital Efficiency and Profitability, Department of Business and Financial Studies, University of

5 Asif, L & Wang, Z (2015), Working Capital Management and Profitability Evidence from firms Listed on Karachi, International Journal of Business and

6 David, M M (2010), The Influence of Working Capital Management Components on Corporate Profitability: A Survey on Keynan Listed Firms,

Research Journal of Business Management,Vol.4 (1), pp.1-11

7 Deloof, M (2003), Does working capital management affect profitability of Belgian firms?, Journal of Business Finance & Accounting, Vol.30 (4), pp.876-899

8 Dong, P H & Su, J (2010), The relationship between Working Capital Management and Profitability: A Vietnam Case, International Research Journal of Finance and Economic, Vol.49, pp.59-67

9 Enqvist, J., Graham, M & Nillinen, J (2012), The Impact of Working Capital Management on Firms Profitability in Different Business Cycles: Evidence from Finland, Social Science Research Network, Vol.32, pp.36-49

10 Fernando, F (2023), Working Capital: Formular, Components, and Limitations, Investopedia, accessed on 30th March, 2024, from

11 Garcia-Teruel, P J & Martinez-Solano, P (2006), Effect of Working Capital on SMEs Profitability, International Journal of Management Finance, Vol.3

12 Hutchison, P D., Farri II, M T & Ander, S B (2007), Cash-to-cash analysis and Management, The CPA Journal, Vol.77 (8), pp.12-17

13 Makori, D M & A Jagomo (2013), Working Capital Management and Firm Profitability: Empirical Evidence from Manufacturing and Construction Firms Listed on Nairobi Securities Exchange, Kenya, International Journal of Accounting and Taxation

14 Ogundipe, S E., Idowu, A & Ogundipe, L O (2012), Working Capital Management, Firms’ Performance and Market Valuation in Nigeria,

Engineering and Technology, Vol.61 pp.1196-1200

15 Padachi, K (2006), Trends in Working Capital Management and its Impact on Firms’ Performance: An Analysis of Mauritian Small Manufacturing Firms, International Review of Business Research Papers, Vol.2 (2), pp.45-58

16 Ross, S A., Westerfield, R W., Jaffe, J & Jordan, B D (2008), Corporate Finance, South Africa: McGraw Hill Education

17 Tryfonidis, D & Lazaridis, I (2006), The Relationship between Working Capital Management and Profitability of Listed Companies in the ASE, Social

18 Usama, M (2012), Working Capital Management and its effect on firms profitability and liquidity: In other sectors of Karachi Stock Exchange, Arabian of Business and Management Review, Vol.1 (12), pp.62-73

1 Quân, V H Đ & Kiều, D D (2016), Tác động của quản trị vốn lưu động đến lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, Van Hien University Journal of Science, Số 4 (3), trang 56-64

2 Toản, B N (2016), Tác động của chính sách vốn lưu động đến khả năng sinh lợi trên tổng tài sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản Việt Nam, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ, Phần D: Khoa học Chính trị, Kinh tế và Pháp luật, Số 44, trang 18-27

3 Vân, D T H & Nga, T P (2018), Ảnh hưởng của quản trị vốn lưu động tới khả năng sinh lời của doanh nghiệp: Bằng chứng từ các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng tại Việt Nam, Tạp chí Khoa học & Ngân hàng, Số 195, trang 39-47

4 Báo cáo ngành Bất động sản 2024, Shinhan Securities, Truy cập ngày 2 tháng

4 năm 2024, từ https://shinhansec.com.vn/uploads/report/Investment_Outlook_2024_Real_E state_Industry_VN2.pdf

5 Thanh Xuân (2024), Phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 6% trong năm 2023,

VnEconomy, truy cập ngày 2 tháng 4 năm 2024, từ https://vneconomy.vn/phan-khuc-nha-o-binh-dan-chi-chiem-6-trong-nam- 2023.htm

6 Phan Linh (2023), Chất lượng tài chính của doanh nghiệp bất động sản hiện nay như thế nào?, VnEconomy, truy cập ngày 5 tháng 4 năm 2024, từ https://vneconomy.vn/chat-luong-tai-chinh-cua-doanh-nghiep-bat-dong- san-hien-nay-nhu-the-nao.htm

7 Thanh Xuân (2024), Hàng tồn khi bất động sản tiếp tục tăng cao, VnEconomy, truy cập ngày 5 tháng 4 năm 2024, từ https://vneconomy.vn/hang-ton-kho-bat- dong-san-tiep-tuc-tang-cao.htm

8 Tổng sản phẩm trong nước theo giá thực tế phân theo loại hình kinh tế và phân theo ngành kinh tế, Tổng cục thống kê

9 Thực trạng và xu hướng phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam

(2023), Công ty Cổ phần Chứng khoán BIDV, truy cập ngày 2 tháng 4 năm

2023, từ https://www.bsc.com.vn/tin-tuc/tin-chi-tiet/1047159-thuc-trang-va- xu-huong-phat-trien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam

PHỤ LỤC Phụ lục 1: Quy mô mẫu của mô hình nghiên cứu

STT Doanh nghiệp Mã CK

1 CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia AGG

2 CTCP Xây dựng và Giao thông Bình Dương BCE

5 CTCP Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang CKG

6 CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 D2D

7 Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng DIG

9 CTCP Tập đoàn Đất Xanh DXG

10 CTCP Tập đoàn EverLand EVG

11 CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu HDC

12 CTCP Tập đoàn Hà Đô HDG

13 CTCP Đầu tư Hải Phát HPX

14 CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân HQC

15 CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD1 HU1

16 CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật IJC

17 CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà ITC

18 CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền KDH

19 CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy NBB

20 CTCP Đầu tư Nam Long NLG

21 CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm NTL

22 CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va NVL

23 CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt PDR

24 CTCP Quốc Cường Gia Lai QCG

25 CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín SCR

26 CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương TDC

28 Tập đoàn VINGROUP - CTCP VIC

29 CTCP Vạn Phát Hưng VPH

30 CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST VPI

Phụ lục 2: Thống kê mô tả

Phụ lục 3: Tương quan giữa các biến

Phụ lục 4: Kiểm định đa cộng tuyến

Phụ lục 5: Mô hình hồi quy OLS

 Mô hình hồi quy biến phụ thuộc ROA

* Mô hình hồi quy biến phụ thuộc ROS

Phụ lục 6: Mô hình ước lượng FEM

 Mô hình biến phụ thuộc ROA

 Mô hình biến phụ thuộc ROS

Phụ lục 7: Mô hình ước lượng REM

 Mô hình hồi quy biến phụ thuộc ROA

 Mô hình hồi quy biến phụ thuộc ROS

Phụ lục 8: Kiểm định Hausman

Phụ lục 9: Kiểm định hiện tượng tự tương quan của mô hình FEM

Phụ lục 10: Kiểm định phương sai sai số thay đổi

Phụ lục 11: Mô hình ước lượng FGLS

 Mô hình hồi quy biến phụ thuộc ROA

 Mô hình hồi quy biến phụ thuộc ROS