Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng Đất của hộ gia Đình, cá nhân và thực tiễn Áp dụng

Bên cạnh việc đảmbảo được các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành theo đúng quyđịnh của pháp luật đất đai, các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthự

Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

* Định nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hiện nay, dưới sự phát triển ngày càng nhanh của nền kinh tế thị trường cũng như sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai ngày càng cao Điều này dẫn đến các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là của hộ gia đình, cá nhân xuất hiện nhu một nhu cầu tất yếu và ngày càng trở nên sôi động

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền cụ thể của người sử dụng đất, là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993 Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền này của người sử dụng đất tiếp tục được thừa nhận Quyền này được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Quốc hội, 2013) Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật dân sự khi quy định QSDĐ là một loại quyền tài sản và được phép giao dịch

Theo từ điển tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học: “chuyển nhượng là chuyển quyền sở hữu”, từ đó, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển giao QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác Tương tự, tại từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lý: “Chuyển nhượng QSDĐ: (người sử dụng đất) chuyển giao đất và QSDĐ đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) sử dụng Bên giao đất và QSDĐ được nhận số tiền tương đương với giá trị QSDĐ theo sự thỏa thuận các bên” (Viện nghiên cứu khoa học pháp lý, 2006)

Như vậy, từ những phân tích trên, có thể định nghĩa: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể được hiểu là giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các bên mà một bên chủ thể là hộ gia đình, cá nhân (bên chuyển nhượng) có QSDĐ hợp pháp sang chủ thể khác (bên nhận chuyển nhượng) theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận giữa các bên Bên cạnh đó, các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như các khoản thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật”

* Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Bên cạnh các đặc điểm chung của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất; CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân còn có các đặc điểm riêng chủ yếu sau:

Một là, đặc điểm về chủ thể Một bên trong quan hệ CNQSDĐ là hộ gia đình, cá nhân; có phạm vi chủ thể hẹp hơn CNQSDĐ nói chung (gồm tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài có quyền CNQSDĐ) Các bên tham gia giao dịch CNQSDĐ phải đáp ứng các điều kiện nhất định do pháp luật quy định Đối với bên CNQSDĐ phải đáp ứng những điều kiện chung được quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng Bên cạnh việc đảm bảo điều kiện của bên chuyển nhượng thì bên nhận CNQSDĐ cũng phải đảm bảo rằng họ thuộc trường hợp không bị cấm nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Hai là, bên cạnh các điều kiện về các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng cũng như loại đất cụ thể, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và pháp luật quy định rằng bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước nhằm quản lý đất đai, điều hòa thu nhập, đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa lợi ích của người sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế thu nhập khi thực hiện giao dịch CNQSDĐ và các khoản lệ phí khác theo quy định của pháp luật

Ba là, đối tượng của giao dịch CNQSDĐ là QSDĐ chứ không phải là bản thân đất đai Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các chủ thể sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và được thực hiện các quyền năng đối với QSDĐ Như vậy, giao dịch chuyển nhượng này có đối tượng là QSDĐ, chứ không phải đất đai

1.1.2 Ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có ý nghĩa sau đây:

Thứ nhất, CNQSDĐ tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế Việc chuyển nhượng cho phép các hộ gia đình, cá nhân tận dụng tài sản của mình để tạo ra nguồn thu nhập từ việc mua bán, cho thuê hoặc sử dụng đất theo các mục đích khác nhau Điều này thúc đẩy hoạt động kinh tế, đóng góp vào sự phát triển của địa phương và quốc gia

Thứ hai, CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân là cách thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng Bởi lẽ, khi không còn nhu cầu sử dụng thì có quyền chuyển nhượng cho chủ thể khác nhằm thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hiệu quả và bền vững Các giao dịch chuyển nhượng có thể giúp tái cơ cấu diện tích đất và tối ưu hóa sử dụng tài nguyên đất, từ đó đóng góp vào việc bảo vệ môi trường và phát triển bền vững

Thứ ba, CNQSDĐ tạo cơ hội đầu tư và phát triển tài sản Việc sở hữu và CNQSDĐ có thể được xem là một phương tiện đầu tư an toàn và tiềm năng cho cá nhân và hộ gia đình Họ có thể tận dụng cơ hội để tăng giá trị tài sản thông qua việc mua bán đất, đầu tư vào dự án bất động sản hoặc phát triển các dự án xây dựng

Thứ tư, CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Bởi lẽ, thông qua các giao dịch chuyển nhượng, chủ thể CNQSDĐ phải nộp các khoản thuế, các khoản lệ phí, …

Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự chung, do Nhà nước ban hành thể hiện ý chí của Nhà nước và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội Bất kể một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào xảy ra trong đời sống xã hội cũng cần đến sự điều chỉnh của pháp luật để đảm bảo các quan hệ xã hội đó phát sinh theo một trật tự chung, theo ý chí của Nhà nước Tại lĩnh vực đất đai nói chung và tại quan hệ CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng cũng vậy, cũng cần phải được điều chỉnh bởi một khung pháp lý cụ thể, đầy đủ nhằm đảm bảo quyền, lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng cũng như quyền và lợi ích của Nhà nước

Như vậy, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.2 Cơ cấu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Các nội dung cơ bản của cơ cấu pháp luật điều chỉnh CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

* Nhóm quy phạm pháp luật về nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Nhằm định hướng cho các hộ gia đình, cá nhân khi tham gia các giao dịch về QSDĐ nói chung và CNQSDĐ nói riêng cần phải thực hiện, tuân thủ những quy định mang tính chất chung nhất đối với một chủ thể Đồng thời, đặt ra các yêu cầu cụ thể buộc hộ gia đình, cá nhân phải tuân theo, phải đáp ứng theo các chuẩn mực pháp lý đã đặt ra khi thực hiện giao dịch CNQSDĐ Sự tuân thủ này nhằm đảm bảo tăng cường và nâng cao tính pháp chế trong CNQSDĐ Thông qua đó cũng chính là nhằm hướng tới sự bảo đảm an toàn và hiệu quả cho các bên chủ thể khi tham gia giao dịch, được thừa nhận bởi

9 pháp luật và trên thực tế thì được bảo đảm thực thi Nếu quá trình CNQSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân bỏ qua các nguyên tắc đã được luật định thì cũng đồng nghĩa với việc hộ gia đình, cá nhân đó vi phạm pháp luật về đất đai và bị xử lý theo quy định của pháp luật

Về bản chất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, vì vậy việc thực hiện giao dịch này cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi giao kết và thực hiện hợp đồng Các nguyên tắc này bao gồm: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; tự nguyện và bình đẳng trong giao kết hợp đồng Đồng thời, để đảm bảo phù hợp với đặc điểm của từng loại giao dịch CNQSDĐ, như chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức, chủ thể trong nước hoặc có yếu tố nước ngoài, sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp, trong khu kinh tế hay khu chế xuất, khu công nghệ cao…Với vai trò là Luật chuyên ngành, Luật Đất đai sẽ quy định cả các nguyên tắc cơ bản chung và nguyên tắc đặc thù cho từng loại giao dịch để đảm bảo tính phù hợp Bên cạnh đó, CNQSDĐ còn liên quan đến việc chuyển đổi các tài sản như nhà ở, kiến trúc và các công trình khác trên mặt đất Do đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đề ra các nguyên tắc bắt buộc cho các bên khi tiến hành giao dịch QSDĐ liên quan đến nhà ở và các công trình xây dựng trên mặt đất Đặc biệt, đối với các giao dịch về nhà ở được hình thành trong tương lai, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản cũng được quy định

* Nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chủ thể của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân và bên nhận chuyển nhượng Đối với bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân phải có QSDĐ hợp pháp và được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai và có mong muốn chuyển nhượng lại QSDĐ hợp pháp của mình cho một chủ thể khác Đặc biệt, việc hộ gia đình, cá nhân được coi là có QSDĐ hợp pháp thì đáp ứng các điều kiện luật định Đối với chủ thể là bên nhận chuyển nhượng, là chủ thể mà được bên chuyển nhượng hướng đến để chuyển giao QSDĐ và họ phải đáp ứng đủ điều kiện để được xác lập QSDĐ tại Việt Nam Như

10 vậy, chỉ những chủ thể thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định mới được phép thực hiện giao dịch CNQSDĐ chứ không phải tổ chức, cá nhân nào cũng được phép CNQSDĐ

* Nhóm quy phạm về đối tượng chuyển nhượng trong CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Xuất phát từ yêu cầu điều chỉnh của pháp luật thì QSDĐ là đối tượng được các bên hướng tới trong quan hệ CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân Bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ trả tiền cho bên chuyển nhượng

Việc QSDĐ có trở thành đối tượng trong các giao dịch chuyển nhượng hay không phụ thuộc vào nguồn gốc và cơ sở pháp lý của QSDĐ đó, và chúng luôn gắn liền với mỗi chủ thể sử dụng đất nhất định QSDĐ cũng phải đảm bảo tính pháp lý hợp pháp, không tranh chấp và không nằm trong diện kê biên của Nhà nước để thực hiện các nghĩa vụ dân sự khác

* Nhóm quy phạm pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hình thức và hiệu lực của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều được thực hiện trên cơ sở pháp luật quy định và sự thỏa thuận của các bên trên tinh thần pháp luật cho phép Hình thức giao dịch để thể hiện cụ thể những cam kết, những thỏa thuận của các bên khi xác lập và thực hiện giao dịch, công việc, hành vi mà các bên bắt buộc phải thực hiện, phải tiến hành được ghi nhận cụ thể và đầy đủ và biểu đạt dựa trên tài liệu pháp lý mà pháp luật quy định – đó chính là hợp đồng bằng văn bản Hiệu lực của giao dịch chính là cơ sở xác định thời điểm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt giao dịch đó nhằm xác định cụ thể quyền lợi, nghĩa vụ của các bên ở từng giai đoạn, từng thời điểm cụ thể Hiệu lực của giao dịch CNQSDĐ cũng là cơ sở để Nhà nước giải quyết mối quan hệ giữa các bên khi có tranh chấp, mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên khi thực hiện giao dịch CNQSDĐ

* Nhóm quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Trình tự, thủ tục là phương thức, cách thức mà các chủ thể phải tuân theo khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại CQNN có thẩm quyền (Nguyễn Xuân Hà, 2017) Mục tiêu của các quy trình này là xây dựng một trật tự hành chính ổn định, giúp Nhà nước kiểm soát chính xác các giao dịch và biến động trong các quan hệ đất đai trên thị trường

Dựa vào các thủ tục hành chính, CQNN có thẩm quyền có thể thu thuế và kiểm tra các nghĩa vụ tài chính của các chủ thể trong quá trình thực hiện giao dịch, đóng góp vào ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, trình tự và thủ tục này cũng giúp CQNN có thẩm quyền cập nhật, điều chỉnh thông tin và xây dựng, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, từ đó giúp Nhà nước quản lý tình hình đất đai một cách nghiêm ngặt

* Nhóm quy phạm pháp luật về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì các bên tham gia vào giao dịch này, cụ thể ở đây bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân và bên nhận chuyển nhượng, ngoài việc phải thực hiện các nghĩa vụ với nhau như bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán một khoản tiền tương ứng thì các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Cụ thể, đối với hộ gia đình, cá nhân là bên CNQSDĐ thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân; còn đối với bên chuyển nhượng thì phải nộp lệ phí trước bạ; ngoài ra còn có nghĩa vụ nộp phí công chứng tùy theo thỏa thuận bên nào phải nộp giữa các bên

1.2.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân chịu sự chi phối và tác động của những yếu tố như: đường lối, chính sách của Đảng; điều kiện kinh tế và xã hội; văn hóa và phong tục; môi trường và một số yếu tố khác

Thứ nhất, Đường lối, chính sách của Đảng

Các đường lối, chính sách của Đảng là một trong những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Trong giai

Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

2.1.1 Thực trạng pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, điều kiện của bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân

Theo khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này… Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) (Quốc hội, 2013).” Theo đó, người sử dụng đất được xác định là chủ thể trong quan hệ CNQSDĐ, bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Trong quan hệ CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, một bên chủ thể chuyển nhượng luôn là hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp Đối với trường hợp bên chuyển nhượng là cá nhân

Một là, các bên chủ thể tham gia vào giao dịch CNQSDĐ đối với chủ thể là cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện về năng lực chủ thể, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi được quy định tại khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015 Bởi lẽ, về bản chất, giao dịch CNQSDĐ là một giao dịch dân sự Vì vậy, các chủ thể tham gia giao dịch này cần đáp ứng các điều kiện chung khi thực hiện giao dịch dân sự do Bộ luật Dân sự quy định

Hai là, cá nhân tham gia giao dịch này đều dựa trên sự tự nguyện Khi cam kết, thỏa thuận, các bên hoàn toàn tự nguyện, không ai được dùng bất cứ thủ đoạn nào nhằm buộc một bên cam kết, thỏa thuận trái với ý chí của bên đó Đối với trường hợp bên chuyển nhượng là hộ gia đình

Hộ gia đình được xác định là chủ thể trong hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).” Theo đó, để được xác định tư cách thành viên của hộ gia đình cần thỏa mãn các điều kiện sau: (i) thành viên trong hộ là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân gia đình; (ii) thành viên trong hộ đang sống chung; (iii) thành viên trong hộ có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Tại Điều 54, 55, 56 LĐĐ năm 2013 cũng ghi nhận hộ gia đình là chủ thể được Nhà nước giao đất theo một trong ba hình thức là không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Qua các quy định cụ thể này có thể thấy, Luật Đất đai năm

2013 thừa nhận hộ gia đình là chủ thể trong các quan hệ sử dụng đất đai Với tư cách là chủ thể sử dụng đất đai thì hộ gia đình được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 LĐĐ năm 2013) Như vậy, dựa vào các căn cứ pháp lý được quy định trong LĐĐ năm

2013 thì hộ gia đình được thừa nhận là chủ thể CNQSDĐ, có thể tham gia vào giao dịch CNQSDĐ Tuy nhiên, tại BLDS năm 2015 thì chỉ có cá nhân, pháp nhân tham gia vào quan hệ dân sự, hộ gia đình không được pháp luật thừa nhận là chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự mà phải thỏa thuận cử đại diện theo ủy quyền là cá nhân để thực hiện giao dịch dân sự Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Đối với chủ thể là hộ gia đình thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình có QSDĐ hoặc các thành viên có thể thỏa thuận cử cá nhân thỏa mãn những điều kiện theo quy định của pháp luật để tiến hành giao dịch chuyển nhượng Tuy nhiên,việc xác định đầy đủ các thành viên có QSDĐ trong hộ gia đình gặp nhiều khó khăn

Nhận thấy sự mâu thuẫn của các quy định pháp luật giữa các văn bản luật với nhau và những hạn chế, bất cập trên thực tiễn khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Điều 4 LĐĐ năm 2024 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này… cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân)(Quốc hội, 2024).” Theo đó, các chủ thể có QSDĐ theo quy định tại LĐĐ năm 2024 không còn có hộ gia đình

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện nhất định khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Muốn trở thành chủ thể CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó phải có QSDĐ được phép chuyển nhượng QSDĐ được chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân phát sinh là do được giao đất có thu tiền sử dụng đất, được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được công nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế Hộ gia đình, cá nhân để được CNQSDĐ thì phải có QSDĐ do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Cụ thể:

“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức để thực hiện: trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế

Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê(Quốc hội, 2013).”

Quy định này trong pháp luật đã cụ thể hóa và liệt kê chi tiết các loại đất theo mục đích sử dụng và nguồn gốc, giúp cho hộ gia đình, cá nhân trong nước dễ dàng xác định địa vị pháp lý của mình trong các giao dịch CNQSDĐ Điều này là minh chứng cho sự

19 tiến bộ của LĐĐ năm 2013 so với các quy định trước đó, đồng thời làm rõ và tăng tính minh bạch và tính chắc chắn trong quản lý và sử dụng đất đai

Tại Điều 192 LĐĐ năm 2013 quy định các trường hợp hộ gia đình, cá nhân CNQSDĐ có điều kiện là:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đô thị chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

2.2.1 Những kết quả đạt được

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng là giao dịch diễn ra phổ biến, chiếm phần lớn trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Theo Báo cáo số 85/BC-BTNMT về việc Đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai của BộTài nguyên và Môi trường, tính đến thời điểm năm 2022, các giao dịch về chuyển nhượngQSDĐ chiếm 26,28 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2022) Theo báo cáo của 63 tỉnh,thành phố, từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến năm 2022, cả nước có 3.177.936

28 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 23.292,46 nghìn ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2022)

Cụ thể, ta có thống kê số lượng giải quyết thủ tục hành chính đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên một số tỉnh, thành phố trên cả nước như sau:

Bảng 1.1 Số lượng hồ sơ đăng ký CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại VPĐKĐĐ Hà Nội (từ năm 2018 – năm 2023)

Hồ sơ đăng ký chuyển nhượng

Hồ sơ đăng ký CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Từ số liệu thống kê trên đây cho thấy số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình ngày càng gia tăng và chiếm tỉ lệ chủ yếu trong tổng số CNQSDĐ Số lượng hồ sơ tăng đều qua các năm: năm 2023 số lượng hồ sơ đăng ký CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân là 38.472 hồ sơ, tăng 9.899 hồ sơ so với năm 2018. Tình hình CNQSDĐ diễn ra tập trung, sôi động ở các khu đô thị với dân số đông, mật độ cao, nền kinh tế phát triển

Bên cạnh đó, theoTạp chí Khoa học và Công nghệ lâm nghiệp, số 1/2024 về “Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuật, tỉnh Đắk Lắk” thì “tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột giai đoạn 2018-2022 diễn ra khá sôi động, trong đó chiếm số lượng nhiều nhất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong giai đoạn 2018 – 2022, năm có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất sôi động nhất là năm 2022 với tổng cộng 12.654 hồ sơ đăng ký, và năm ít nhất là năm 2021 với tổng cộng 3637 hồ sơ đăng ký, kém 2,50 lần tổng số

29 hồ sơ năm 2022; có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, song nguyên nhân chủ yếu tác động nhiều nhất làm cho năm 2021 có số hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất ít là do tác động của dịch Covid-19 Đến cuối năm 2021, dịch Covid-19 được kiểm soát, khi nền kinh tế ổn định, thành phố Buôn Ma Thuột thu hút được nhiều dự án đầu tư và nhờ đó hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động hơn vào năm 2022” (Nguyễn Văn Bình, Trần Trọng Tấn, Lê Tấn Thành, & Nguyễn Thành Nam, 2024)

Có thể thấy rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động, thường xuyên, tập trung ở các vùng có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội cao, các khu đô thị và dịch vụ

Trong thời gian qua, hoạt động CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam đã đạt được một số kết quả tích cực, tác động trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Cụ thể:

Thứ nhất, phần lớn các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục, điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, với sự đơn giản hóa các thủ tục hành chính, thực hiện chuyển đổi số theo hướng thúc đẩy việc giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính trực tuyến, nới lỏng các điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất,… và hoạt động của các đơn vị trung gian như: VPĐKĐĐ, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng công chứng, các tổ chức, cá nhân tư vấn, bên môi giới và định giá tài sản cùng với hoạt động tích cực của các cơ quan chức năng khác được tăng cường và đẩy mạnh Đặc biệt, trong thời gian qua, thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường triển khai thí điểm kết nối, tích hợp, cung cấp dịch vụ công trực tuyến sử dụng xác thực, chia sẻ dữ liệu từ

Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư Theo đó, thực hiện thí điểm ứng dụng Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, hệ thống định danh và xác thực điện tử, thẻ Căn cước công dân gắn chip điện tử Điều này đã mang lại kết quả đáng ghi nhận trong thực tiễn thi hành pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân Theo đó, các giao dịch CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phi chính quy, giấy tờ trao tay đã dần nhường chỗ cho các giao dịch hợp pháp, với đầy đủ các quy trình, thủ tục và rủi ro trong giao dịch cũng giảm đáng kể Số

30 lượng các giao dịch CNQSDĐ cũng tăng nhanh chóng, góp phần vào sự phát triển mạnh của thị trường BĐS

Thứ ba, công tác xử lý các sai phạm và giải quyết các tranh chấp liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quan tâm, chú trọng

Giao dịch CNQSDĐ nói chung và CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng diễn ra vô cùng sôi động trên thị trường, kéo theo nhiều sai phạm và phức tạp trên thực tế, nhiều tranh chấp, khiếu kiện về các hợp đồng CNQSDĐ phát sinh Các hành vi vi phạm chủ yếu là bên giao QSDĐ đã vi phạm hợp đồng, không giao giấy tờ đúng hạn…; bên nhận QSDĐ không thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn; các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng không được phép nhận chuyển nhượng hay không thỏa mãn các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quy định. Các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ phổ biến là GCNQSDĐ bị làm giả; giấy tờ không đầy đủ; CNQSDĐ của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu; giao dịch bằng tay không có công chứng; hợp đồng CNQSDĐ không tiến hành giao đất theo thỏa thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng lên

Nhận thấy rõ những tác động và ảnh hưởng tiêu cực của các sai phạm và tranh chấp đó tới môi trường đầu tư, tới trật tự an ninh xã hội nên chính quyền các cấp đã có sự chỉ đạo sát sao và kịp thời tới các cơ quan chức năng quan tâm, chú trọng tới công tác thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ Một cách khách quan có thể nhận định rằng, công tác xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nhìn chung đều được giải quyết kịp thời, đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật và đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể và Nhà nước

2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân

Những hạn chế, vướng mắc:

Ngoài những kết quả đạt được, thực tiễn pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân còn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc như sau:

Thứ nhất, thực hiện CNQSDĐ khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, điển hình là thực hiện chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ.Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có QSDĐ có thể dẫn đến các tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu hoặc QSDĐ trong tương lai Bên cạnh đó, trong một số trường hợp, các bên thứ ba như các tổ chức tín dụng hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể không công nhận giao dịch khi không có QSDĐ Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng QSDĐ để vay vốn hoặc thực hiện các giao dịch khác

Thứ hai, tình trạng trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất diễn ra phổ biến như: hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng để trốn thuế thu nhập; thực hiện việc CNQSDĐ bắc cầu thông qua đối tượng được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ;… Điển hình gần đây là “Vụ bán đất 21 tỉ, khai 460 triệu: Làm rõ vai trò của bên mua và công chứng” theo Báo Pháp Luật TP Hồ Chí Minh “Theo điều tra, năm 2019, Lê Văn Thành đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất rộng 4.500m 2 ở thôn Duy Hà, xã Bình Dương, huyện Thăng Bình cho cặp vợ chồng ở thành phố Hồ Chí Minh Hợp đồng mua bán thửa đất này thể hiện giá trị chuyển nhượng 460 triệu đồng Tuy nhiên, quá trình điều tra, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an huyện Thăng Bình đã chứng minh số tiền giao dịch thực tế lên đến 21 tỉ đồng Công an xác định việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế rất nhiều lần của Thành với mục đích là làm giảm thuế thu nhập cá nhân đáng lẽ phải đóng (hơn 410 triệu đồng), lệ phí trước bạ phải nộp (hơn 100 triệu đồng) Từ đó, gây thất thoát ngân sách Nhà nước hơn 510 triệu đồng” (Thanh Nhật, 2023) Có thể thấy, thay vì thông báo chính xác giá trị và chi trả số thuế tương ứng, các bên khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng đã thông báo giá trị giao dịch thấp hơn thực tế Trong trường hợp này, các chủ thể thực hiện giao dịch không chỉ vi phạm pháp luật về thuế mà còn gây ra thiệt hại cho ngân sách Nhà nước Các bên phải chịu trách nhiệm pháp lý với hành vi vi phạm pháp luật của mình

Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cần dựa trên quan điểm, đường lối chính sách của Đảng

Dựa trên quan điểm và đường lối của Đảng về quản lý nguồn lực đất đai và phát triển thị trường QSDĐ nói chung, Nhà nước đã ban hành các chính sách và pháp luật liên quan đến đất đai và CNQSDĐ, đặc biệt là trong việc điều chỉnh hành vi của tổ chức và cá nhân trong việc giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Điều này thể hiện sự định hướng chính trị của Đảng đối với quản lý xã hội và thực thi pháp luật của Nhà nước, trong đó có pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng nhu cầu của thực tiễn hoạt động CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Hiện nay, pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân đã được xây dựng và phát triển, tạo nên một khung pháp lý cho các hoạt động CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân, đồng thời đóng góp vào sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói chung

Tuy nhiên, quan hệ xã hội liên quan đến việc CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân không ngừng biến đổi, đặc biệt là dưới tác động mạnh mẽ của các quy luật hàng hóa, thị trường và cung cầu, cũng như qua quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam Hơn nữa, trong quá trình thực tiễn, việc áp dụng các quy định pháp luật về CNQSDĐ đã tiếp tục nhận ra nhiều hạn chế, mâu thuẫn và khoảng trống pháp lý, đòi hỏi sự điều chỉnh và hoàn thiện kịp thời để phù hợp với các quan hệ CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân trong thực tế

Vì vậy, các quyết định của tòa án, các quyết định của cơ quan hành chính, các nghiên cứu của các chuyên gia cùng với ý kiến của cộng đồng và xã hội về các hoạt động CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân là những hướng dẫn quan trọng giúp cho các nhà lập pháp có cơ sở để cải tiến hệ thống pháp luật hiện hành về CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân cần đảm bảo tính thống nhất, tương thích với những quy định khác của pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam

Pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân không chỉ đứng độc lập mà còn chặt chẽ liên kết với nhiều quy định khác của pháp luật đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, pháp luật về thuế, phí và nhiều quy định khác của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương Do đó, việc đảm bảo sự thống nhất, liên thông và đồng bộ trong toàn bộ hệ thống là cực kỳ cần thiết

Hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân cần được đặt trong bối cảnh tổng thể về việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng Từ việc quy định về điều kiện, nguyên tắc, chủ thể tham gia, đối tượng là quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, hình thức pháp lý và hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ, đến trình tự, thủ tục CNQSDĐ và các quy định pháp luật khác liên quan phải được điều chỉnh phù hợp với các quy định của pháp luật dân sự Đồng thời, cần duy trì mối quan hệ đồng bộ và thống nhất giữa các cơ quan Nhà nước ở cấp dưới với các cơ quan Nhà nước ở cấp trên, giữa các văn bản của địa phương với văn bản của Trung ương liên quan đến giao dịch CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng yêu cầu củaquá trình đổi mới toàn diện đất nước và ảnh hưởng của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư Áp dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số trong quá trình CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân là một biện pháp quan trọng để phát triển thị trường QSDĐ, tối ưu hóa sử dụng nguồn lực đất đai và tạo ra một môi trường thông tin thị trường QSDĐ mở và minh bạch Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần công khai thông tin thị trường

38 quyền sử dụng đất, đồng thời đảm bảo sự cân đối lợi ích giữa Nhà nước và người dân trong việc sử dụng nguồn lực đất đai thông qua các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Để xây dựng cơ sở pháp lý cho quản lý đất đai và kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trong bối cảnh của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, cần phải bổ sung và cập nhật các quy định về số hóa thông tin và dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này bao gồm việc chuyển đổi từ cách thức quản lý truyền thống, lưu trữ thông tin đất đai bằng giấy sang hình thức số hóa Cơ sở dữ liệu về đất đai cần được lưu trữ và bảo mật bằng các phương tiện mã hóa, và phải dễ dàng tiếp cận và tra cứu đối với các bên liên quan.