Công nghệ Công nghệ 4.0 hiện nay đã thay đổi diện mạo và cách thức vận hành của nhiều doanh nghiệp trong từng lĩnh vực, bất động sản không phải là một ngoại lệ.. Điều này
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN NGÂN HÀNG - TÀI CHÍNH
_ _
BÀI TẬP NHÓM Môn: Phân tích tài chính
Trang 2Mục lục
I PHÂN TÍCH VĨ MÔ 3
1 Chính trị, pháp luật 3
2 Kinh tế 3
3 Xã hội 3
4 Công nghệ 3
5 Môi trường 4
II PHÂN TÍCH VI MÔ 4
1 Tình trạng và triển vọng phát triển của ngành BĐS 4
2 Các rủi ro đặc thù 4
3 Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter 5
3.1 Đối thủ cạnh tranh trong ngành 5
3.2 Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn 5
3.3 Nhà cung ứng 6
3.5 Sản phẩm thay thế 6
III PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP 6
1 Tổng quan về doanh nghiệp 6
2 Phân tích tỷ trọng báo cáo tài chính 6
2.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 6
2.2 Bảng cân đối kế toán 9
2.3 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ 12
IV PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÀI CHÍNH VÀ VỊ THẾ TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP 17
1 Phân tích tài chính: 17
1.1 Phân tích khả năng thanh toán 17
1.2 Phân tích khả năng hoạt động 18
1.3 Phân tích khả năng sinh lời 20
1.4 Phân tích khả năng cân đối vốn 21
2 Đánh giá thực trạng và vị thế tài chính 24
Công trình được trích dẫn 25
Trang 3I PHÂN TÍCH VĨ MÔ
1 Chính trị, pháp luật
Về mặt pháp luật, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong quá trình quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, hình thức kém hiệu quả, chưa đáp ứng những yêu cầu của thực tế
Bên cạch đó, các chính sách, quyết định của Chính phủ tác động trực tiếp đến từng khu vực cũng có ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói chung Cụ thể khi ban hành một chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây dựng một công trình công cộng nào đó, cũng
là sự đầu tư cho khu vực nói chung và đầu tư cho thị trường bất động sản nói riêng Các chính sách có tác động gián tiếp đến sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng cầu về BĐS qua đó có thể tăng giá BĐS
3 Xã hội
Theo dự đoán, giai đoạn dân số vàng của Viêt Nam có thể kéo dài đến khoảng năm
2038, đây là cơ hội tốt cho ngành BĐS và mang lại tiềm năng dồi dào trong thời gian tới Ngoài ra, các nhân tố khác trong khu vực như: giáo dục, trình độ dân trí, nhu cầu lao động, việc làm, chất lượng dịch vụ y tế, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có tác động đến giá trị của bất động sản
4 Công nghệ
Công nghệ 4.0 hiện nay đã thay đổi diện mạo và cách thức vận hành của nhiều doanh nghiệp trong từng lĩnh vực, bất động sản không phải là một ngoại lệ Theo báo cáo của nghiên cứu thị trường, TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, là hai trong những thành phố có lượng dân số trẻ hiểu biết về công nghệ lớn nhất Vì vậy, thay đổi cách thức bán bất động sản nhờ công nghệ cũng là xu hướng tất yếu Bằng các kinh doanh BĐS trên cơ sở áp dụng công nghệ, doanh nghiệp sẽ dễ dàng cung cấp thông tin dự án trực quan, kết nối người mua và người bán, đồng thời tăng minh bạch thông tin thị trường Tất cả các thông tin của chủ đầu
Trang 4tư đều được công khai, giúp khách hàng dễ dàng kiểm chứng và so sánh Nhờ vậy, khách hàng tin tưởng lựa chọn bất động sản mà không cần có sự can thiệp của con người
5 Môi trường
Biến đổi khí hậu đang tác động mạnh mẽ đến tiến trình xây dựng các dự án nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng Các công ty bất động sản buộc phải áp dụng các công nghệ tiên tiến để đảm bảo luật bảo vệ môi trường
Trong COP26, Việt Nam quyết tâm đạt mức phát thải ròng bằng “0” vào năm 2050 Tuy nhiên, số lượng những công trình xanh trong lĩnh vực bất động sản hiện nay vẫn còn thấp so với tiềm năng và yêu cầu về sử dụng năng lượng, tài nguyên tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường Điều này thúc đẩy các chủ đầu tư cần chú trọng yếu tố xanh, hướng đến giá trị bền vững trong quá trình hoạch định và triển khai dự án để duy trì và nâng cao tính cạnh tranh của các dự án BDS
II PHÂN TÍCH VI MÔ
1 Tình trạng và triển vọng phát triển của ngành BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò thiết yếu trong quá trình phát triển nền kinh tế - xã hội của quốc gia Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, thị trường này liên tục đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi do tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu; đại dịch Covid-
19 gây gián đoạn chuỗi cung ứng; khó khăn nội tại trong nước như hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính rườm rà đã khiến thị trường BĐS Việt Nam là bức tranh
ảm đạm, nhiều doanh nghiệp địa ốc lâm vào tình trạng thiếu hụt nguồn vốn, thanh khoản thấp và các thủ tục pháp lý Từ cuối năm 2022, những dấu hiệu khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện và lan rộng Bước sang năm 2023, bức tranh ảm đạm bao trùm toàn thị trường BĐS Nổi bật là tình trạng nhà đầu tư ồ ạt rao bán cắt lỗ, giảm giá sản phẩm Nhiều chủ đầu tư dự án phải chiết khấu lên đến 40% giá bán, thể hiện mức độ nghiêm trọng của thị trường này
Về triển vọng phát triển, ngoài sự hỗ trợ của Chính phủ, thị trường BĐS Việt Nam còn sở hữu nhiều tiềm năng phát triển như sau:
- Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BDS tăng
- Nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn đến tiềm năng tăng giá trong tương lai
- Sự xuất hiện của những tập đoàn lớn về sản xuất thúc đẩy nhu cầu về nhà ở
- Quá trình đô thị hóa tăng nhanh
2 Các rủi ro đặc thù
2.1 Rủi ro pháp lý
Trang 5Rủi ro pháp lý trên thị trường BĐS có thể kể đến như: khó khăn trong việc tiếp cận nguồn đất phù hợp do quy định pháp lý phức tạp, thủ tục hành chính rườm rà; nguy cơ tranh chấp quyền sở hữu đất đai do thiếu minh bạch trong thông tin, thủ tục đăng ký quyền
sử dụng đất; và các rủi ro pháp luật hợp đồng mua bán chuyển nhượng BĐS
2.2 Rủi ro thanh khoản
Thị trường BĐS gặp tình trạng thiếu thanh khoản, tức là các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản vì sản phẩm chưa bán được ra thị trường, khiến việc thu hồi vốn của doanh nghiệp và nhà đầu tư bị chậm trễ Điều này khiến ngân hàng kiểm soát chặt hơn nguồn vốn cho vay BĐS, dẫn đến hạn chế nguồn cung cho dự án mới
2.3 Rủi ro thị trường bất động sản
Rủi ro trong thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với chu kỳ cung – cầu Các nhà đầu tư có thể dựa vào tỷ lệ xây dựng dở dang, tỷ lệ lấp đầy và các chỉ số khác để xác định vị trí của thị trường trong chu kỳ này
2.4 Rủi ro địa lý
Để đầu tư BĐS thành công tại một khu vực cụ thể, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố như: thống kê đô thị (Tốc độ tăng trưởng dân số, mức độ di cư, tình trạng việc làm), độ tuổi trung bình của người lao động (nhu cầu nhà ở với các nhóm tuổi khác nhau), tình hình kinh tế tại khu vực (ngành kinh tế chính, tỷ lệ thất nghiệp),…
3 Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter
3.1 Đối thủ cạnh tranh trong ngành
Hiện tại, Novaland và Vinhomes (Vingroup) được xem là hai “hai ông lớn” dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam Cả hai đều là những doanh nghiệp BĐS có giá trị vốn hóa hơn 1 tỷ USD trên sàn chứng khoán và sở hữu quỹ đất lớn Tuy nhiên, Vinhomes áp đảo về quy mô và lợi nhuận so với Novaland
Mặt khác, đối với những phân khúc cao cấp tầm trung và cao cấp trên thị trường, bên cạnh Novaland và Vinhomes còn có các tập đoàn lớn như Phú Mỹ Hưng, Him Lam Land… ngày càng tăng trưởng mạnh mẽ Như vậy, Novaland cần có những chính sách kịp thời để thay đổi và bắt kịp với tốc độ phát triển của Vinhomes cũng như sự bứt phá của các đối thủ khác trong ngành
3.2 Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn
Sự xuất hiện của đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn là nguy cơ làm mất đi do đối thủ mới mang đến lợi thế cạnh tranh mới Do đó, khi đối thủ cạnh tranh, cạnh tranh trong ngành
Trang 6tăng cao hơn Để có thể thâm nhập thị trường, các đối thủ tiềm ẩn cần vượt qua các rào gia nhập mà thị trường bất động sản tạo ra nói chung và Novaland nói riêng
3.3 Nhà cung ứng
Áp lực cạnh tranh và lợi thế đàm phán của nhà cung ứng đối với doanh nghiệp, ngành bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như số lượng và quy mô nhà cung cấp, khả năng thay thế và sản phẩm của nhà cung cấp Bên cạnh đó, yếu tố thông tin hay sự uy tín của nhà cung cấp cũng quyết định tới việc lựa chọn nhà cung ứng đầu vào cho doanh nghiệp
3.5 Sản phẩm thay thế
So với thời gian trước kia, vài năm gần đây, xu hướng mua bất động sản căn hộ đã tăng đáng kể, giá bán cũng tăng lên nhưng nhìn chung, một bộ phận lớn người dân vẫn ưa thích
đất nền hơn vì giá trị và lợi nhuận bền vững hơn
III PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP
1 Tổng quan về doanh nghiệp
Tên doanh nghiệp: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va
Thành lập: 18/9/1992, Novaland được thành lập với tên gọi Công ty TNHH Thương
mại Thành Nhơn Vào năm 2007, Công ty TNHH Thương mại Thành Nhơn được tái cấu trúc thành hai đơn vị là Công ty cổ phần Anova và Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Địa
ốc No Va (Novaland)
Ngành nghề: Bất động sản (gồm bất động sản đô thị, bất động sản du lịch, bất động
sản công nghiệp) Ngoài ra, Novaland còn tham gia vào các lĩnh vực khác như đầu tư và phát triển hạ tầng, đầu tư và phát triển dịch vụ, đầu tư và phát triển nông nghiệp
2 Phân tích tỷ trọng báo cáo tài chính
2.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Trang 7Từ năm 2018-2022, doanh thu của Novaland có sự biến động mạnh Trong đó, từ năm 2018-2020, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm mạnh từ hơn 15 nghìn tỷ xuống đến 5 nghìn tỷ (giảm 67.13% so với năm 2018) Ngược lại, trong giai đoạn này, doanh thu từ hoạt động tài chính tăng mạnh, năm 2020 tăng 378,8% so với năm 2018, đóng góp đáng kể vào tổng doanh thu của Novaland Bên cạnh đó, thu nhập khác của Novaland tăng đột biến vào năm 2019, từ 71 tỷ đồng lên tới 3847 tỷ đồng, tăng hơn 5318,31% so với năm 2018 Sự biến động mạnh mẽ trong cơ cấu doanh thu của Novaland từ 2018-2020 chứng tỏ sự chuyển dịch mô hình và hoạt động kinh doanh của Novaland, cũng như các tác động bên ngoài như là dịch Covid-19 và sự sôi động trên thị trường chứng khoán vào giai đoạn này
Giai đoạn 2021-2022, tổng doanh thu tăng trở lại, lên đến gần 21 nghìn tỷ đồng vào năm 2021, điều này có được là nhờ các khoản mục trong cơ cấu doanh thu đều tăng mạnh Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng lên gần 15 nghìn tỷ đồng vào năm
2021 và giảm nhẹ xuống 11 nghìn tỷ vào năm 2022 Doanh thu từ hoạt động tài chính góp phần không nhỏ vào tổng doanh thu khi tăng đến 285,89% so với năm 2018 vào năm 2022 Điểm sáng không thể không kể đến là thu nhập khác của Novaland tiếp tục đạt đến con số nghìn tỷ, tăng hơn hàng nghìn phần trăm so với năm 2018, góp phần làm ổn định tổng doanh thu của tập đoàn
2.1.2 Chi phí:
Bảng 7: Phân tích tỷ trọng chi phí của Novaland giai đoạn 2018 – 2022 (%)
Giá vốn hàng bán 100.00 (23.22) (68.49) (13.47) (32.07) Chi phí tài chính 100.00 8.03 (20.36) 99.59 114.97 Chi phí lãi vay 100.00 (17.02) (59.02) (62.78) (38.88) Chi phí bán hàng 100.00 (30.42) (61.32) 204.48 126.42 Chi phí quản lý doanh
Chi phí khác 100.00 125.68 879.73 720.27 308.11 Tổng chi phí 100.00 (13.73) (49.10) 11.39 (0.07)
Nguồn: Novaland Group và Tác giả tự tổng hợp
Tương tự như doanh thu, trong giai đoạn 2018-2022, tổng chí phí của Novaland có biến động mạnh, giảm 13.73% vào năm 2019 và 49.1% vào năm 2020, tuy nhiên lại tăng 11.39% vào năm 2021 và tổng chi phí của năm 2022 xấp xỉ bằng tổng chi phí năm 2018 Trong đó, năm 2020, giá vốn hàng bán giảm đến 68.49% Chi phí tài chính tăng nhẹ vào năm 2018 (8.03%) nhưng giảm mạnh vào năm 2020 (20.36%), nhưng năm 2021-2022 quay trở lại tăng mạnh, tăng gần 115% so với 2018 Một phần lí do chi phí tài chính giảm
Trang 8mạnh vào năm 2020 là do chi phí lãi vay giảm khá sâu so với năm 2018 (59.02%) Ngược lại, vào năm 2021-2022, chi phí tài chính tăng nhanh nhưng chi phí lãi vay lại giảm sâu, giảm 62.78% vào năm 2021 Sự trái ngược này xảy ra có thể bởi doanh nghiệp chuyển dịch cơ cấu vốn, tăng vốn chủ sở hữu và giảm nợ Chi phí bán hàng biến động khá mạnh, giảm đến 61.32% vào năm 2020 nhưng lại tăng 204.48% vào năm 2021, điều này cũng là do ảnh hưởng của doanh thu
Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng khá đều trong giai đoạn này, từ 744 tỷ đồng năm
2018 tăng lên 1536 tỷ đồng ào năm 2022, điều này chứng tỏ quy mô doanh nghiệp đang tăng, cần nhiều chi phí hơn cho quản lý Chi phí khác cũng tăng so với năm 2018, tăng mạnh nhất vào năm 2020 với 879.73%
Lợi nhuận thuần từ
hoạt động kinh doanh 100.00 (87.35) 7.91 (29.22) (44.11) Lợi nhuận khác 100.00 122,766.67 (3,233.33) 59,266.67 45,666.67
Tổng lợi nhuận kế
toán trước thuế 100.00 (8.62) (0.56) 8.79 (14.82)
Nguồn: Novaland Group và Tác giả tự tổng hợp
Nhìn chung, tổng lợi nhuận kế toán trước thuế của Novaland khá ổn định trong giai đoạn 2018-2022 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm mạnh vào năm
2019 và 2020, khiến cho lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland năm 2019 giảm tới 87.35% Tuy nhiên, chỉ tiêu lợi nhuận khác lại tăng mạnh, lên tới 122 nghìn phần trăm so với năm 2018, đã bù đắp cho sự sụt giảm về lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh, khiến cho lợi nhuận trước thuế năm 2019 chỉ giảm 8.62%
Ngược lại với năm 2019, năm 2020, do doanh thu hoạt động từ hoạt động tài chính tăng quá mạnh mẽ (378.8% so với 1018) nên mặc dù lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm mạnh (64.46%), nhưng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn tăng 7.91% so với năm 2018 Tuy nhiên, chỉ tiêu lợi nhuận khác lại lỗ đến 400 tỷ đồng, nên tổng lợi nhuận kế toán trước thuế của Novaland vẫn giảm 0.56% so với năm 2018
Năm 2021, tổng lợi nhuận trước thuế đã tăng trở lại (8.79%), điều này có được là
do sự tăng trưởng trở lại mạnh mẽ của doanh thu (25.65% so với 2018), nhưng chi phí tài
Trang 9chính và chi phí bán hàng của ăn 2021 tăng quá cao dẫn đến lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh giảm 29.22% so với năm 2018, nhưng Novaland đã có bước ngoặt trong chỉ tiêu lợi nhuận khác khi lãi tới 1775 tỷ đồng, giúp cho lợi nhuận trước thuế tăng 8.79%
Năm 2022, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ vẫn giảm so với 2018 (17.58%), chi phí tài chính và chi phí bán hàng vẫn đang cao, khiến cho lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm 44.11% so với năm 2018 Mặc dù chỉ tiêu lợi nhuận khác vẫn
là rất cao (1367 tỷ đồng), nhưng không thể bù đắp cho sự giảm sút trong lợi nhuận thuần, khiến cho tổng lợi nhuận kế toán trước thuế sụt giảm 14.82% so với năm 2018
2.2 Bảng cân đối kế toán
2.2.1 Tình hình tài sản
2.2.1.1 Tài sản ngắn hạn
Bảng 11: Phân tích tỷ trọng tài sản ngắn hạn của Novaland
trong 5 năm giai đoạn 2018 - 2022 (%)
Nguồn: Novaland Group và Tác giả tự tổng hợp
Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng của tài sản ngắn hạn từ BCĐKT
giai đoạn năm 2018 – 2022 (%)
Trang 102.2.1.2 Tài sản dài hạn
Bảng 12: Phân tích tỷ trọng tài sản dài hạn của Novaland
trong 5 năm từ 2018-2022 (đơn vị: %)
Tài sản dài hạn 100.00 (1.40) 59.22 140.33 212.95
Tài sản cố định 100.00 6.73 54.76 83.23 400.25 Bất động sản đầu tư 100.00 24.24 (7.62) (9.91) 2.75 Các khoản đầu tư tài
chính dài hạn 100.00 (23.98) (74.97) (78.51) (78.61)
Nguồn: Novaland Group và Tác giả tự tổng hợp
Hình 8: Biểu đồ tỷ trọng của tài sản dài hạn từ BCĐKT
giai đoạn năm 2018 – 2022 (%)
Trong giai đoạn 2018-2022, ta có thể thấy tổng tài sản có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ, cụ thể là tăng 30%/năm trong giai đoạn 2018-2020 và 23%/năm trong giai đoạn 2020-2022 Nguyên nhân là do trong giai đoạn này Novaland tập trung mở rộng hoạt động
Trang 11kinh doanh, đầu tư vào các dự án mới đồng thời ta cũng có thể thấy rằng doanh thu và lợi nhuận của tập đoàn tăng trưởng khá đều Về cơ cấu, tài sản ngắn hạn chiếm tỉ trọng cao trong tổng tài sản, khoảng từ 73%-77% Trong đó, hàng tồn kho chiếm tỉ trọng lớn nhất và
có xu hướng tăng trưởng mạnh do Novaland tích trữ nguyên vật liệu và sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường Các khoản phải thu ngắn hạn tăng trưởng do hoạt động bán hàng trả chậm Còn tiền và các khoản tương đương tiền tuy có sự biến động mạnh nhưng vẫn phải duy trì ở mức cao để đảm bảo thanh khoản Tài sản dài hạn chiếm tỉ trọng khá nhỏ, khoảng 23%-27%, có sự sụt giảm trong giai đoạn 2018-2019 tuy nhiên đã nhanh chóng lấy lại phong độ và có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn 2019-2022
2.2.2 Tình hình nguồn vốn
2.2.2.1 Nợ phải trả
Bảng 13: Phân tích tỷ trọng nợ phải trả của Novaland trong 5 năm giai đoạn 2018 – 2022 (đơn vị: %) Chỉ tiêu (đơn vị:
Nợ dài hạn 100.00 117.42 277.87 418.76 527.21
Nguồn: Novaland Group và Tác giả tự tổng hợp
Hình 9: Biểu đồ tỷ trọng của nợ phải trả từ BCĐKT
giai đoạn năm 2018 – 2022 (%)
Trang 122.2.2.2 Nguồn vốn chủ sở hữu
Bảng 14: Phân tích tỷ trọng nguồn vốn sở hữu của Novaland
trong 5 năm giai đoạn 2018 – 2022 (đơn vị: %)
Lợi ích của cổ đông
Nguồn: Novaland và Tác giả tự tổng hợp
Hình 10: Biểu đồ tỷ trọng của nguồn vốn sở hữu từ BCĐKT
giai đoạn năm 2018 – 2022 (%)
Dựa vào bảng trên ta có thể thấy, vốn chủ sở hữu tăng trưởng liên tục từ 2018 đến
2022, từ 20.460 tỷ đồng lên 44.818 tỷ đồng Vốn chủ sở hữu chiếm tỉ trọng nhỏ hơn trong nguồn vốn của NovaLand, dao động từ 37% đến 47% Nợ phải trả chiếm tỉ trọng cao hơn trong cơ cấu nguồn vốn của NovaLand, dao động từ 53% đến 63% Sở dĩ nợ phải trả chiếm tỉ trọng cao hơn và có sự tăng trưởng là do mô hình kinh doanh của NovaLand (tập trung vào phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn, đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và phải thường sử dụng vốn vay để tài trợ cho các dự án) dẫn đến tỷ trọng nợ phải trả cao Ngoài
ra, còn do chiến lược huy động vốn của tập đoàn NovaLand thường xuyên phát hành trái phiếu để huy động vốn
2.3 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ