Phân tích, Đánh giá thực trạng Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất, quyền sở hữu nhà Ở và tài sản khác gắn liền với Đất giai Đoạn 2015 2020 trên Địa bàn quận Đống Đa, thành phố hà nội

Phân tích, Đánh giá thực trạng Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất, quyền sở hữu nhà Ở và tài sản khác gắn liền với Đất giai Đoạn 2015 2020 trên Địa bàn quận Đống Đa, thành phố hà nội

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN ANH THƯƠNG

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT GIAI ĐOẠN 2015-2020 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2022

2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN ANH THƯƠNG

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT GIAI ĐOẠN 2015-2020 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2022

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015-2020 trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội” là

công trình nghiên cứu khoa học nghiêm túc của tác giả, với sự giúp đỡ của người hướng dẫn Các nội dung nghiên cứu và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung

thực và chưa từng được công bố

Tác giả luận văn

Nguyễn Anh Thương

ii

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin phép được gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành Luận văn

Đồng thời, em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Địa lý, trường đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình truyền đạt kiến thức cho em trong suốt 2 năm học vừa qua

Em xin chân thành cảm ơn đến Chi nhánh khu vực Ba Đình - Hoàn Kiếm - Đống Đa đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để

em có thể hoàn thành luận văn của mình

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Học viên

Nguyễn Anh Thương

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU VI

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 6

1.1.1 Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai 6

1.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai 7

1.1.3 Khái niệm và vai trò của cấp Giấy chứng nhận 10

1.2 Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2.1 Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan 14

1.2.2 Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan 15

1.3 Nội dung một số quy trình đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất ở cho hộ gia đình, cá nhân 16

1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân 16

1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động 18

1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân 25

1.4.1 Đối với công chức địa chính và UBND cấp xã 25

1.4.2 Đối với Văn phòng Đăng ký đất đai 26

1.4.3 Cơ quan Tài nguyên và Môi trường 27

1.4.4 UBND cấp huyện 28

1.5 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địa chính 28

1.5.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính ở một số nước trên thế giới 28

1.5.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013 35

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2015-2020 38 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa thành phố Hà Nội 38

iv

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 41

2.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, TP Hà Nội 44

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 quận Đống Đa 44

2.2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa 46

2.3 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2015-2020 52

2.3.1 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu của hộ gia đình cá nhân giai đoạn 2015-2020 52

2.3.2 Công tác đăng ký biến động đất đai trong giai đoạn năm 2015 - 2020 55

2.4 Kết quả thu được qua tổng hợp phiếu điều tra tại địa bàn nghiên cứu 60

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYẾN SỬ DỤNG ĐẤT QUYẾN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐÂT 71

3.1.Phương hướng thực hiện quản lý đất đai quận Đống Đa trong giai đoạn 2020-2025 71

3.1.1 Phương hướng nhiệm vụ Quản lý đất đai 71

3.1.2 Phương hướng nhiệm vụ VPĐKĐĐ khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa: 72 3.2.Một số giải pháp tăng cường thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận giai đoạn 2020-2025 73

3.2.1 Giải pháp về hệ thống chính sách, pháp luật 73

3.2.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật 74

3.2.3 Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên môn 74

3.2.4 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 75

3.2.5 Giải pháp về tài chính 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

PHỤ LỤC 81

v

DANH MỤC HÌNH

Hình 1 1 Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT) 13 Hình 1 2 Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình,

cá nhân 17

Hình 2 1 Bản đồ Hành chính quận Đống Đa năm 2022 39 Hình 2 2 Tỉ lệ các công việc của người dân khi đến bộ phận một cửa 63 Hình 2 3 Tỉ lệ hiểu biết về các thủ tục của người dân khi đến bộ phận một cửa 63 Hình 2 4 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ 64

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2 1 Hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa đến 31/12/2020 45 Bảng 2 2 Kết quả cấp GCNQSDĐ ở cho Hộ gia đình cá nhân giai đoạn 2015-2020 quận Đống Đa 53 Bảng 2 3 Tình hình cấp giấy CNQSDĐ ở giai đoạn 2015-2020 theo đơn vị hành chính 54 Bảng 2 4 Tình hình đăng ký biến động từ năm 2015 đến năm 2020 quận Đống Đa 56 Bảng 2 5 Bảng đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2015 - 2020 theo đơn vị hành chính 58 Bảng 2 6 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận 60

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế -

xã hội của mỗi một quốc gia, là một trong 4 yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ), là nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân Do đó, mối quan hệ đất đai ngày càng được quan tâm

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu trong mọi quá trình phát triển Xã hội càng phát triển thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng lớn, quan hệ đất đai càng phức tạp

và luôn biến động đã đặt ra yêu cầu phải sử dụng và quản lý đất đai một cách hợp

lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn

Đặc biệt, nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước và sau khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới WTO thì vai trò, vị trí đất đai càng được nâng lên, những mối quan hệ đất đai ngày càng phức tạp Vì vậy, cần có

sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân Và một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai đó là công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Mặt khác nó cũng giúp hạn chế được các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai

Đống Đa là một quận trung tâm của thành phố Hà Nội Trên địa bàn quận có

21 phường với mật độ dân số rất cao, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn, nhu cầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận có

xu hướng ngày càng tăng Tuy nhiên vẫn còn tình trạng giao dịch ngầm, tranh chấp khiếu nại, không khai báo với cơ quan có thẩm quyền

2

Xuất phát từ thực trạng trên, học viên thực hiện đề tài nghiên cứu: “Phân

tích đánh giá thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2020 ”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2020

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn về đăng ký cấp Giấy chứng nhận, chính sách, quy định pháp lý; các tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài luận văn; thu thập tài liệu, số liệu về việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2015-2020

- Điều tra, khảo sát ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Tổng hợp kết quả thực hiện trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2020

- Đánh giá kết quả thực hiện trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2020

- Đề xuất một số giải pháp góp phần tăng cường thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá

nhân chia làm hai mảng là cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn quận

Đống Đa – thành phố Hà Nội

3

Phạm vi thời gian nghiên cứu: từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2020

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Phòng Kinh tế - quận Đống Đa

+ Thu thập số liệu về cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại phòng Tài nguyên và Môi trường - quận Đống Đa; kết quả thực hiện đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa

5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Lựa chọn các phường đại diện cho các khu vực trên địa bàn quận để điều tra về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Căn

cứ vào điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và tình hình thực hiện các quyền quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân quận Đống Đa chia làm 03 khu vực để nghiên cứu như sau:

- Khu vực 1: Đây là khu vực có diện tích rộng, có nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua, có cơ sở hạ tầng phát triển và trình độ dân trí cao nên khu vực này đất đai có giá trị cao và thị trường quyền sử dụng đất rất sôi động

- Khu vực 2: Đây là khu vực các phường nằm trong nhóm có điều kiện kinh

tế xã hội mức trung bình so với mặt bằng chung của quận, các giao dịch về quyền

sử dụng đất ở mức trung bình

- Khu vực 3: Đây là khu vực có diện tích bé và ít biến động về đất đai so với mặt bằng chung của quận

5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp sử dụng phiếu điều tra có sẵn để thu thập về tình thực hiện của các hộ gia đình, cá nhân Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện đăng ký biến động; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục, thời gian hoàn thành thủ tục; thái độ của cán bộ tiếp nhận; phí và lệ phí khi thực hiện thủ tục

4

5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

- Thống kê, tổng hợp tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, trên địa bàn quận theo từng năm và theo từng đơn vị hành chính của quận Đống Đa

- Sau khi thu thập được các số liệu, sử dụng phần mềm Excel tiến hành thống kê để phân loại các thông tin theo các nội dung nghiên cứu

- Sau khi thống kê, phân loại số liệu liên quan đến các nội dung của đề tài, tiến hành tổng hợp số liệu và trình bày cụ thể dưới các dạng bảng biểu

- Thủ tục thực hiện;

- Thời gian hoàn thành các thủ tục hành chính;

- Các văn bản hướng dẫn thực hiện cấp Giấy chứng nhận;

- Khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất;

6 Cấu trúc luận văn

5

Ngoài phần mở đầu và Kết luận, luận văn gồm 3 chương chính:

Chương 1 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giai đoạn 2015-2020

Chương 3 Đề xuất giải pháp tăng cường thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất quyến sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

6

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.1.1 Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai

1.1.1.1 Khái niệm

Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của loài người Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học [6]

Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tòa nhà [1]

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” [7]

Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại khác nhau Dựa vào mục đích sử dụng đất, người ta phân đất đai thành: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con người Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do hộ gia

7

đình, cá nhân đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [8]

1.1.1.2 Vai trò của đất ở

Đất ở là địa bàn phân bố dân cư, là không gian và môi trường sống Cùng với các yếu tố khác như nước, không khí đất đai là điều kiện phát sinh, tồn tại của con người và động thực vật [11] Con người ngoài những nhu cầu đi lại, học hành, lao động… còn có nhu cầu về nơi ở Đối với nước ta, người dân có tâm lý “an cư, lập nghiệp”, do đó dù ở đô thị hay nông thôn, người ta luôn nghĩ đến một ngôi nhà, một nơi ở Nhu cầu về nơi ở ngày càng tăng lên, do dân số ngày càng gia tăng Trước đây, người Việt Nam thường sống chung nhiều thế hệ trong một ngôi nhà, nhưng hiện nay xu hướng này đang dần bị thay thế bởi nhu cầu ở độc lập của từng gia đình nhỏ, hoặc nhu cầu có nhà ở cho cả những cá nhân còn độc thân Nếu như trước đây, nhu cầu đất ở chỉ để là xây dựng nơi ở, thì hiện nay nơi ở cần phải thuận tiện về giao thông, các dịch vụ công cộng, và có môi trường trong lành…

1.1.2 Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho người

sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Như vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của người sử dụng đất, các hồ sơ có liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa chính… Ở nước ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý [8]

Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký biến động đất đai

- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê

8

đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong phạm vi cả nước

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký

- Đăng ký biến động đất đai được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng

cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ

sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng

sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của

hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở

9

hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp

để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.2.2 Vai trò của đăng ký đất đai

- Đối với nhà nước:

Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa

vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết

và đầy đủ về người sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể được giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai

+ Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đất đai

Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nước nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ Việc đăng ký đất đai giúp nhà nước quản lý được diện tích đất đai của từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cư để dự báo nhu cầu sử dụng đất ở cho tương lai, làm cơ sở xác định nhu cầu sử dụng đất ở cho các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân

+ Đăng ký đất đai để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Công tác đăng ký đất ở nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nước thiết lập một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất [9]

- Đối với người sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở:

+ Đăng ký đất đai là sự ghi nhận pháp lý về quyền của người sử dụng đất, là

cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất cũng như bảo vệ đất như xây dựng nhà ở và các công trình trên đất ở

+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,…

- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:

Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,…

1.1.3 Khái niệm và vai trò của cấp Giấy chứng nhận

1.1.3.1 Khái niệm, mục đích cấp giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng

11

đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Bản lưu/ bản sao Giấy chứng nhận còn là tài liệu quản lý thường xuyên trong

hồ sơ địa chính, trong cơ sở dữ liệu địa chính của Nhà nước

1.1.3.2 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước theo quy định định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Các mẫu giấy chứng nhận cũ:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành theo Quyết định 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất được sử dụng để cấp cho tất cả các thửa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở thuộc nông thôn, đất chuyên dùng các loại; các thửa đất có công trình nhưng không phải là nhà ở, thửa đất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm thuộc nội thành phố, nội , thị trấn

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất [2]

Mẫu giấy chứng nhận hiện hành:

12

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đặc điểm mẫu Giấy chứng nhận hiện nay:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục

“I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”

13

như trang 4 của Giấy chứng nhận;

+ Nội dung của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

- Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường [1]

Hình 1 1 Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT)

1.2 Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trước khi luật đất đai ra đời, cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đã được quan tâm, thể hiện rõ nhất là việc Thủ tướng Chính Phủ ban hành chỉ thị 299/TTG ngày 10/11/1980 với nội dung phân hạng, đo đạc đất và đăng

ký thống kê đất đai trong cả nước

Sau đó, Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Hiến pháp năm 1992 ra đời là cơ sở pháp lý quan trọng cho Luật đất đai 1993

và hàng loạt các văn bản về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân ra đời Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ quan

14

trọng của công tác quản lý của Nhà nước đối với đất đai lúc bấy giờ như: Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành 01/07/2004 có quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Nghị định 181 ban hành ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai

Hiến pháp năm 2013 ra đời tiếp tục khẳng định Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo pháp luật Trên cơ

sở đó, Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014, và Nghị 43/NĐ-CP-

2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 đã nâng tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai lên Điều 95, luật đất đai 2013 có quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Đăng ký trên giấy và đăng ký điện tử đều có giá trị pháp lý như nhau

Có thể thấy rằng, tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai luôn được Nhà nước coi trọng và ngày càng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội Nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà thế giới đang bước vào kỳ nguyên của công nghệ 4.0, thì việc xây dựng hệ thông thông tin đất đai theo hướng tin học hóa

và điện tử hóa là một trong những nhiệm vụ cấp thiết

Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN giai đoạn từ sau Luật đất đai 2013 ra đời gồm:

1.2.1 Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan

- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực ngày 01/07/2014)

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

16

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;

* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương

xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, trong đó quy định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ chức cấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN

1.3 Nội dung một số quy trình đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân

1.3.1.1 Nội dung, hồ sơ của đăng ký đất đai lần đầu

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Đăng ký quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

Hình 1 2 Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình,

cá nhân

18

Đến ngày 01/7/2016, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số

11/2016/QĐ-UBND “Về việc ban hành Quy chế phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký

đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai”, nội dung quyết định này đã qui định cụ thể và chi tiết các bước

thực hiện và phối hợp của các cơ quan trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho người sử dụng đất Cụ thể trình tự thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu

* Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp Giấy chứng

nhận nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã

Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Hồ sơ sau khi tiếp nhận được chuyển đến CNVPĐKĐĐ (nếu nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện) hoặc được chuyển đến công chức địa chính cấp xã (nếu nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã)

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK (kèm theo các mẫu số 04b/ĐK, 04c/ĐK, 04d/ĐK nếu có)

Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bản sao một trong các giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính)

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ về quyền sở hữu cây lâu năm nêu trên đây thì phải được Văn phòng Đăng ký quyền sử

Bước 2: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại cấp xã:

a Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp

xã thực hiện:

- Trong thời gian không quá 16 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ, không quá 26 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đồng loạt, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, xét duyệt hồ sơ và niêm yết công khai hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai, xác nhận vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gửi

hồ sơ đến CNVPĐKĐĐ

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc việc sử dụng đất có biến động so với bản đồ địa chính hoặc hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xác định lại thông tin thửa đất hoặc UBND cấp xã không đồng ý với thông tin thửa đất trên bản đồ địa chính thì trước khi xét duyệt, công khai hồ sơ, UBND cấp xã phải thông báo cho CNVPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do hộ gia đình, cá nhân nộp (nếu có)

- Trường hợp hồ sơ có khó khăn, vướng mắc, UBND cấp xã có văn bản đề nghị thực hiện lồng ghép trong quá trình xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận với Phòng Tài nguyên và Môi trường, CNVPĐKĐĐ

Bước 3: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại CNVPĐKĐĐ

20

CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc sau:

- Trường hợp tiếp nhận hồ sơ tại CNVPĐKĐĐ, trong thời gian không quá 02 ngày làm việc CNVPĐKĐĐ chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện các nội dung công việc quy định tại Điểm a, Khoản này

- Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ, không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đồng loạt kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ từ UBND cấp xã chuyển đến, CNVPĐKĐĐ thực hiện các nội dung công việc theo quy định tại Khoản 3, Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận

- Trường hợp phải thực hiện lồng ghép việc xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ

sơ, có văn bản đề nghị của:

+ UBND cấp xã, CNVPĐKĐĐ cử cán bộ, cùng với cán bộ của Phòng Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn UBND cấp xã xét duyệt, thực hiện thẩm định hồ

sơ ngay trong quá trình xét duyệt của UBND cấp xã

+ Cơ quan Quản lý xây dựng, cơ quan Nông nghiệp cấp huyện: Trong thời gian

không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến của CNVPĐKĐĐ kèm theo hồ sơ liên quan tới tài sản, cơ quan Quản lý xây dựng, cơ quan Nông nghiệp cấp huyện có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cụ thể các nội dung lấy ý kiến theo quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; gửi ý kiến trả lời tới CNVPĐKĐĐ

Bước 4: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường:

Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

- Trong thời gian không quá 02 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ, không quá 05 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đồng loạt kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ do CNVPĐKĐĐ chuyển đến, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ, Giấy chứng nhận đã ký cho CNVPĐKĐĐ

21

- Trường hợp phải thực hiện lồng ghép việc xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ

sơ, có văn bản đề nghị của UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường cử cán

bộ, cùng với cán bộ của CNVPĐKĐĐ hướng dẫn UBND cấp xã xét duyệt, thực hiện kiểm tra hồ sơ ngay trong quá trình xét duyệt của UBND cấp xã

Bước 5: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính:

Trách nhiệm phối hợp của Chi cục Thuế :

Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai do CNVPĐKĐĐ chuyển đến, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định và ban hành thông báo các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, thông báo cho người sử dụng đất đồng thời gửi 01 bản cho CNVPĐKĐĐ để theo dõi

Bước 6: Trả kết quả cho người sử dụng đất

CNVPĐKĐĐ chuyển kết quả thực hiện cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (ở cấp huyện hoặc ở cấp xã) để trao cho người nộp hồ sơ sau khi hoàn thành thực hiện nghĩa vụ tài chính Không quá 02 ngày làm việc người sử dụng đất nhận được kết quả Người được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận Giấy chứng nhận

1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai (01)

bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

+ Kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

22

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất ở để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận

để quản lý

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ

để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

1.3.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

23

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, , thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người [8]

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu

sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có [3]

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

1.3.4 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 105/LĐĐ – Điều 37/NĐ 43)

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN:

- Địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (1 cấp) thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng

- Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:

+ UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

25

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở;

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp đối tượng còn lại

1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

1.4.1 Đối với công chức địa chính và UBND cấp xã

- Công chức địa chính cấp xã:

+ Đối với công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân

Công chức địa chính cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký, xác minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, xác nhận tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

+ Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở

Tham gia cùng các cơ quan liên quan trong việc xác minh hiện trạng sử dụng đất

"không trực tiếp SXNN." (căn cứ khoản 30 điều 3 LĐĐ) để xác định công nhận QSD đất hay cho thuê đất Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

26

+ Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở

1.4.2 Đối với Văn phòng Đăng ký đất đai

- Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh

Thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động đất đai do chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất và cấp đổi, cấp lại Thực hiện theo thừa ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng phải đóng dấu của Sở Tài Nguyên và Môi Trường

- Đối với Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện:

+ Đối với trường hợp đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,

cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai [5];

và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

+ Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; Cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

1.4.3 Cơ quan Tài nguyên và Môi trường

- Sở Tài nguyên và Môi trường

Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận trong trường hợp được UBND

tỉnh ủy quyền

- Phòng Tài nguyên và Môi trường

+ Đối với công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân

Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ về các nội dung tính thống nhất, tính đầy đủ, tính chính xác của hồ sơ, trình UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

vi mô và vĩ mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho Nhà nước [11]

Trong hệ thống đất đai được đăng ký, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio”

Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liên quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp giấy chứng nhận

Hệ thống pháp luật đất đai ở Thụy Điển gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như: Quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai Bên cạnh Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật khác như: Luật hình thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản

1971 quy định về đo đạc địa chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1974, Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạt động của hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, Luật thuế trước bạ của cơ quan đăng ký đất đai năm 1984 Ngoài ra còn có các đạo luật khác như: đạo luật về trưng thu đất, cho thuê đất, quản lý nhà ở Quy hoạch được điều chỉnh bởi luật quy hoạch và xây dựng năm 1987

 Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận:

Đăng ký quyền sở hữu: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng (và 2 bản sao) để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp sẽ đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu lại tòa án, bản gốc được trả cho người mua Trước khi

30

tiến hành đăng ký Tòa án phải đối chiếu với sổ đăng ký đất để xem bên bán có phải

là chủ sở hữu đã đăng ký thửa đất đem bán hay không

Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán, việc đối chiếu này được hỗ trợ bởi hệ thống vi tính Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Người mua đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sao khi mua Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ 3 nào đó Quan trọng hơn quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển có nhiều điểm giống với hệ thống Torrens nhưng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn so với văn bản xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu

Ở Thụy Điển cũng như nhiều nước khác, việc thiết lập và đăng ký bất động sản, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau

Các địa phương có thẩm quyền thực hiện việc thiết lập và đăng ký bất động sản nhưng trên thực tế chỉ các địa phương trong khu vực lớn đô thị mới thực hiện thẩm quyền về lĩnh vực này Ở địa phương, các cơ quan địa chính gánh chịu sự quản lý về mặt hành chính của các Ủy ban Quy hoạch, là cơ quan chịu trách nhiệm giám sát chung về các hoạt động quy hoạch và xây dựng

 Cơ quan đăng ký đất: Sổ đăng ký đất đai được quản lý bởi 93 cơ quan đăng ký đất đai Cơ quan này trực thuộc các tòa án cấp huyện và được giám sát về mặt hành chính bởi các tòa án quốc gia về hành chính Một trong những thẩm phán của Tòa án cấp quận là người đứng đầu cơ quan đăng ký đất đai (bán chuyên trách)

Cơ quan đăng ký đất đai chịu trách nhiệm về các hoạt động đăng ký đất đai Mỗi cơ quan đăng ký đất đai độc lập trong việc ra quyết định

 Tòa án quốc gia về hành chính và hệ thống tòa án trực thuộc Bộ Tư pháp,

Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia (NLS) trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường

 Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng ký tài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và quyền khác đối với đất đai Các

31

mục đích quan trọng khác là tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng đất đai, các hoạt động liên quan đến đất đai Sổ đăng ký tài sản, sổ đăng ký đất đai và quá trình đăng ký đất đai là những công cụ quan trọng để đạt được những mục tiêu này Nội dung của các sổ đăng ký được Chính phủ đảm bảo, trong đó các quy định

về bồi thường trong trường hợp bị mất do một số nguyên nhân nhất định

 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai: Đăng ký quyền sở hữu được

áp dụng từ năm 1875, việc đăng ký tài sản làm cho cơ sở đăng ký đất đai và bắt đầu thực hiện vào thế kỷ 20 Hệ thống đăng ký của Thụy Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch Về cơ bản hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển cũng giống hệt như hệ thống Torrens nhưng cơ quan đăng ký không cấp các giấy tờ về quyền

ký vào sổ đăng ký tài sản vào thời điểm đánh mã số Tất cả các trường hợp chuyển nhượng bất động sản đều được đăng ký vào sổ đăng ký trong vòng 3 tháng sau khi thực hiện chuyển nhượng

 Thủ tục cập nhật số liệu: Các sổ đăng ký cập nhật khi có dịch chuyển liên quan đến đất đai, sổ đăng ký tài sản chỉ thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục hành chính Việc đăng ký có thể coi là một quyết định được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Các thay đổi về phân chia bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan địa chính khu vực hoặc địa phương Các thay đổi đăng ký phụ thuộc gần như toàn bộ vào các hoạt động trực tiếp của chủ sở hữu tài sản Việc đăng ký tạo ra sự bảo vệ cho chủ sở hữu và chỉ những chủ sở hữu có mới đăng ký mới được quyền cấp Việc cập các thay đổi này được thực hiện trên máy tính bằng việc áp dụng cho công nghệ số

 Sổ đăng ký bất động sản: Là sổ đăng ký cơ quan về bất động sản Nó hình thành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tín dụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, đăng ký dân số, quy hoạch

32

đô thị và quy hoạch khu vực Sổ đăng ký được lập, cập nhật, lưu trữ bởi các cơ quan địa chính, đồng thời cũng là nhiệm vụ của một số cơ quan có thẩm quyền của chính phủ, của địa phương

Sổ đăng ký bất động sản bao gồm những thông tin về diện tích và thiết kế của bất động sản, thông tin về quyền thông hành địa dịch, các quy định về phân vùng, quản lý đất đai, điểm tọa độ cho từng thửa đất có sẵn, địa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu khác

 Mối quan hệ của đăng ký bản đồ: Sổ đăng ký bất động sản có cả trích lục

cả bản đồ địa chính Trích lục bản đồ địa chính khu vực nông thôn dựa trên bản đồ kinh tế sử dụng đất; bản đồ này được in ở tỉ lệ 1/20000, nhưng bản đồ gốc có tỉ lệ 1/5000 hoặc 1/10000 và dựa trên sơ đồ ảnh trực giao Trích lục bản đồ địa chính khu vực đô thị được làm dựa trên bản đồ nền của địa phương có tỉ lệ lớn với hệ thống tham chiếu quốc gia hoặc hệ thống tham chiếu địa phương nối với lưới chiếu quốc gia; trích lục bản đồ địa chính này được làm ở tỉ lệ 1/1000 và 1/2000

 Sổ đăng ký đất: Mục đích của đăng ký đất là tạo được thông tin về đất đai phục vụ cho các mục đích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi các quyền về bất động sản Sổ đăng ký bao gồm có thông tin về tên của chủ sử dụng đất hợp pháp Địa chỉ và sổ đăng ký công dân, thông tin về thế chấp và trách nhiệm pháp lý khác

Ở Thụy Điển đã xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (bất động sản) từ năm 1995 và hiện nay đang vận hành hệ thống thông tin đất đai hiện đại có hiệu quả, trợ giúp đắc lực cho quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký bất động sản nói riêng [10]

1.5.1.3 Hà Lan

Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster,

đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line được đánh giá là một trong những hệ thống cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng Winner of the e-Europe Awards for e-Government 2005 Thông tin được cung cấp qua cổng Internet với 22 triệu lượt truy cập mỗi năm Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lòng với Kadaster vì [11]: