Phân tích các nhân tố Ảnh hưởng Đến khả năng sinh lời của các công ty bất Động sản trên thị trường chứng khoán việt nam

Bài viết đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng, phân tích mô hình hồi quy với dữ liệu dạng bảng Panel data; với mô hình tác động có định FEM, mô hình tác động ngẫu nhiên REM và p

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TỒN ĐỨC THẮNG

KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG

BAO CAO CUOI KY

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TRONG TÀI CHÍNH

Đề tài

PHAN TICH CAC NHAN TO ANH HUONG DEN KHA

NANG SINH LOI CUA CAC CONG TY BAT DONG SAN TREN THI TRUONG CHUNG KHOAN VIET NAM

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Van Tién — B2000418

Trinh Tai Nang — B2000376 Tran Hoang Minh Anh - B2000372 Giảng viên hướng dẫn: T.S Luong Kim Long Nhom lop mon hoc: Nhom 02

Thanh phé H6 Chi Minh, ngay 23 thang 04 nam 2023

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

PHAN CONG CONG MUC DO STT| HỌ VÀ TÊN MSSV -

VIỆC ĐÓNG GÓP

Việt code, thu thập dữ liệu, Trịnh Tài Năng B200037 | Viết phần kết quả nghiên 100%

1 ; 6

(Nhóm trưởng) 6 cứu, Mô tả các biên nghiên

cứu, Kết luận

Thu thập dữ liệu, hỗ trợ viết

- „ B200041 s4 A es pen

2 | Nguyén Van Tién code , Việt phân giới thiệu, 100%

Tông hợp nội dung, sửa lôi

Thu thập dữ liệu, Hồ trợ việt

3 Tran Hoang Minh | B200037 | code Viét phân Tổng quan ly 100%

Anh 2 thuyết và phát trên giả

thuyết nghiên cứu

I Tóm tắt

Bài báo cáo của nhóm nghiên cứu về sự ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của

các công ty bat động sản nêm yết tai 3 san HOSE, HNX va UPCOM tai Viét Nam voi

200 quan sát trong vòng 5 năm từ 2017-2021 Bài viết đã sử dụng phương pháp

nghiên cứu định lượng, phân tích mô hình hồi quy với dữ liệu dạng bảng (Panel data); với mô hình tác động có định (FEM), mô hình tác động ngẫu nhiên (REM) và phương pháp hồi quy GLS (Generalized Least Squares) cùng với đữ liệu nghiên cứu được thu thập từ báo cáo tải chính đã kiểm toán của 40 công ty cổ phần niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 5 năm từ năm 2017 đến năm 2021, với tổng số 200 quan sát được lấy từ website cafef.vn và vietstock.vn Các phương pháp kiểm định được sử dụng trong nghiên cửu này là mô hình Pearson, mô hình Hausman, đặc biệt là mối quan hệ giữa FEM và REM và cuối cùng là kiêm định đa cộng tuyến dựa trên hệ số VIF Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng đòn bẩy tài chính (D/E) và cơ cầu tài sản (FATA) có tác động ngược chiều đến khả năng sinh lợi trên tong tai san (ROA) Ngoài ra, nhóm chưa tìm thấy tác động của quy mô doanh nghiệp (SIZE), vốn

chủ sở hữu (CAP), tuổi đời doanh nghiệp(AGE) và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế (GDP) đến khả năng sinh lợi trên tong tai san

L Giới thiệu

Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ phục hồi của nền kinh tế khá

ấn tượng Với sự phục hồi của nền kinh tế, bất động sản là một trong những ngành

được hưởng lợi khá lớn Điều này đã mở ra rất nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp bất

động sản Việt Nam có thê mở rộng thị trường Khả năng sinh lời thường được phản

ánh trong lợi tức đầu tư (ROA) Bằng cách đánh giá hiệu quả tài chính, nhà đầu tư có thê đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và nhận được hướng dẫn hợp lý dé thực hiện các hành động điều chỉnh vốn phù hợp

Tính đến năm 2019, có 15.000 công ty bất động sản đang hoạt động, chiếm 4,51% GDP của Việt Nam và 0,6% tổng số việc làm (GSO, 2019) (Phượng, 2021) Dữ liệu phản ánh sự phát triên bất động sản ở Việt Nam có tác động trực tiếp đến phát

triển kinh tế đất nước và 6n định xã hội Bên cạnh đó, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thể giới (WTO), điều kiện kinh tế thay đổi rất tích cực, mở ra nhiều

cơ hội đầu tư, tăng thu nhập nên nhu cầu về nhà ở của người dân đặc biệt tăng cao (Nhựt, 2014)

H Mô tả dữ liệu và các biến nghiên cứu:

Dữ liệu nghiên cứu

Đề kiểm tra giả thuyết đặt ra trong bài nghiên cứu, nhóm nghiên cứu sử dụng Panel data (dữ liệu dạng bảng) được thu thập từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp phi tài chính tại trang web cafef va vietstock trong 5 nam 2017 — 2021 gồm

200 quan sát cho 40 công ty được niên yết trên 3 sản HOSE, HNX và UPCOM Đây

là kết quả sau khi chúng em tiến hành lọc sơ bộ, loại bỏ đi những biên không đủ điều

kiện đáp ứng yêu cầu nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

Bài nghiên cứu sử dụng các mô hình hồi quy như: Pooled Regression (POLS), Fixed effects model (FEM), Random effects model (REM) Đồng thời, nhóm nghiên

cứu còn sử dụng kiểm định VIF để kiểm tra sự đa cộng tuyến của các biến độc lập và

dùng kiêm định Hausman để chọn ra mô hình hồi quy phù hợp với dữ liệu của bài Các biến nghiên cứu

Bài nghiên cứu sử dụng biến ROA đại diện cho tỷ suất sinh lời trên tổng tải sản

và để xác định sự ảnh hưởng của các biến độc lập khác Có nhiều nghiên cứu về tỷ

suất sinh lời trên tài sản (ROA) ảnh hưởng đến lợi nhuận công ty, như các nghiên cứu cia Hang & Linh (2020), Long (2020), Nhựt (2014)

Các biến độc lập phục vụ nghiên cứu bao gồm:

1 Quy mồ công ty (SLZF)

Quy mô công ty là một trong những yêu tố quyết định quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư, nhà cung cấp và đối tác Có những nghiên cứu chứng minh môi quan

hệ giữa quy mô cua céng ty va loi nhuan Ha (2017), Almajali va các cộng sự (2012),

Amalendu (2010) các nghiên cứu đã tìm thấy mối quan hệ cùng chiều và có ý nghĩa thống kê giữa quy mô và hiệu quả hoạt động của công ty Ngược lại, 7i (2018), Trang & Phương (2020), Shepherd (1972) đã tìm thấy mỗi quan hệ ngược chiều giữa quy mô công ty và khả năng sinh lời

2 Age Corporation (AGE)

Age corporation là thời gian hoạt động của một công ty được định nghĩa là số năm mà các công ty đã thành lập /2echow và Dichec (2002), Adekunie và Kqjola,

(2010) đã nghiên cứu về mối quan hệ giữa AGE và khả năng sinh lời của công ty Kết

quả cho thấy mối quan hệ có tác động thuận chiều, nghĩa là các công ty lâu đời có khả năng đạt được lợi nhuận tối ưu so với các công ty còn non nớt vừa mới thành lập hay

được thành lập gần đây

3 Don bay tài chính (D/E)

Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm tạo một lá chắn thuê và đáp ứng nhu cầu vốn khi mà vốn tự có không đủ Khanh và ?rang (2017) đã có một nghiên cứu

về ảnh hưởng của cau trúc vốn đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Kết quả của

mô hình hồi quy cho thay tồn tại mối quan hệ liên kết và mỗi quan hệ tiêu cực đáng kể

giữa tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu với hiệu quản hoạt động khi đo lường bằng chỉ tiêu ROE

4 Tăng trưởng (GDP)

GDP được coi là một trong những chỉ số quan trọng nhất đề xác định tông giá trị gia tăng của tat cả các đơn vị kinh doanh tại một quốc gia nhat dinh Nghia va Van (2015) đã nghiên cứu về xây dựng mô hình dự báo lợi nhuận của công ty bất động sản Kết quả cho thấy yếu tô vĩ mỗ như GDP ảnh hưởng đến lợi nhận của các công ty lĩnh vực bất động sản từ đó giúp nhà đâu tư và doanh nghiệp đưa ra được mức giá hợp lý

mà thị trường chấp nhuận và mang lại lợi nhuận đáng ké cho công ty Để kiểm định

mức độ ảnh hưởng của tăng trưởng GDP đến khả năng sinh lời của các công ty niêm

yết

5 Tài san cé dinh trén tong tai san (FATA)

Tỷ lệ tài sản có định trên tổng tài sản cảng thấp thì độ an toàn càng cao Theo nghiên cứu của Aboody, Barth & Kasznik (1999) cho chúng tôi thấy rằng việc định giá tài sản cô định của các công ty có liên quan tích cực đáng kê đến những thay đổi về hiệu quả hoạt động trong tương lai ảnh hưởng đến khả năng sinh lời Để kiểm định mức độ ảnh hưởng của tài sản cô định trên tổng tài sản lên khả năng sinh lời của các công ty niêm yết

6 No ngan han (SDR)

Nợ ngắn hạn trên tổng tài sản (SDR) cho thấy khả năng một công ty có khả năng thanh toán các khoản nợ mà không được thanh toán trong thời gian ngắn Theo Abor (2005), tồn tại một mối quan hệ tích cực liên quan đến SDR và công ty khả năng sinh lời Để xác định ảnh hưởng của SDR đến lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết

7 LDR

Tỷ lệ nợ dài hạn cho thay tình hình tài chính dài hạn của một công ty, đặc biệt là khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đôi với các khoán nợ chưa thanh toán cũng được bao gồm Tỷ lệ nợ dài hạn ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của công ty Đề

kiểm tra mức độ quan trọng của ty lệ nợ dài hạn đối với hiệu quả hoạt động của công

ty

8 Von chu sé hiru (CAP)

CAP ty 16 ng trén tong tai sản cũng là một trong những yếu tô có liên quan nghịch với tính thanh khoản của doanh nghiệp tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp bán lẻ, các khoản nợ này được các doanh nghiệp sử dụng để thanh toán các chỉ phí khác một cách nhanh chóng và tác động tích cực đến thanh khoản

Mô hình nghiên cứu

Đề tiễn hành ước lượng các nhân tô ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của các doanh nghiệp Bất động sản, nhóm đã thảo luận và thống nhất quyết định thực hiện mô hình hồi quy đa biến với mẫu dữ liệu bảng (Panel Data), số liệu được sử dụng trong

mô hình hồi quy được thu thập từ Báo cáo tài chính M từ năm 2017 đến năm 2021

gom 200 quan sát cho 40 công ty được niêm yét trén san HOSE, HNX va UPCOM được lấy từ 2 trang web là CafeF và Vietstock, đây là 2 trang web cung cấp các chỉ số

vĩ mô của nên kinh tế Việt Nam Bên cạnh đó, kết hợp 2 mô hình ước lượng là mô

hình ảnh hưởng cố định và mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên

Phương trình của mô hình nghiên cứu dự kiến như sau:

*Mô hình l* = + + + + + ++

*Mô hình2* = + + + + + + +

II Kết quả nghiên cứu

1 Mô tả thống kê của các biến

Bảng 2 thông kê mô tả của các biến độc lập, kết quả cho thấy rằng giá trị của các biến đều có kết quả phù hợp với đặc tính của từng biến Các giá trị trung bình của các biến độc lập và phụ thuộc đều dương, tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) bình quân của các doanh nghiệp BĐS trong 5 năm qua là 0.0533237 Tỉ suất ROA nhìn chung tương đối thấp đối với các doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn này do thị trường

bất động sản trong năm 2017- 20201 gần như đóng băng, thị trường chỉ mới bắt đầu

phục hồi từ khoảng đầu năm 2021 Về các nhân tố như quy mô doanh nghiệp (SIZE),

số liệu thông kê cho thấy, chênh lệch về quy mô tổng tài sản giữa các doanh nghiệp trong mẫu nghiên cứu là khá thấp, đa phần có quy mô tương đối đồng đều Thời gian hoạt động trung bình của các doanh nghiệp là khoảng 23,525 năm Tỷ lệ vốn chủ sở hữu trong tông tài sản trung bình khoảng 45,43% Tỉ lệ nợ trên vốn bình quân lên tới 1,801 Quy mô trung bình của các doanh nghiệp ngành bất động sản là 12.8

2 Hệ số tương quan

Bảng 3, Bảng 4 trình bày kết quả kiểm định sự tương quan giữa các biến độc lập của nhóm nghiên cứu thì kết quả cho thấy rằng không xảy ra hiện tượng tương quan nghiên trọng giữa các biến độc lập.Đồng thời, nhóm nghiên cứu đã dùng hệ số

phóng đại phương sai (VIF) để kiểm tra, kết quả cho thấy thì giá trị VIF tất cả các biến độc lập đều nhỏ hơn 10, dao động trong khoảng từ 1.02 đến 1.51 tire là trong mô hình hoàn toàn không xảy ra vấn đề đa cộng tuyến nghiêm trọng giữa các biến độc

lập

3 Các kiểm định mô hình và phương pháp nghiên cứu

Tiếp theo, nghiên cứu áp dụng các phương pháp hồi quy trên dữ liệu bảng, bao gom: Pooled Regression (OLS), Fixed effects model (FEM), Random effects model (REM) va Generalized Least Squares(GLS) Vay, két qua cac mô hình nghiên cứu như sau:

Kiểm định Hausman được sử dụng để lựa chọn mô hình phù hợp hơn, giữa mô

hình FEM và REM với biến phụ thuộc là ROA

Hai giả thuyết của kiểm định Hausman:

H0: Lựa chọn mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM)

HI: Lựa chọn mô hình ảnh hưởng cô định (FEM)

Kết quả kiểm dinh Hausman khuyến nghị sử dụng mô hình tác động có định

(REM) đối với mô hình số 1 bởi vì cho ra kết quá là Prob> Chi2= 03924va khuyến nghị sử dụng mô hình FEM đối với mô hình số 2 bởi vì cho ra kết quả là Prob> Chi2=

0.0408

Với kiểm định Wald cho ra kết quả mô hình REM và FEM có hiện tượng tự

tương quan, chúng tôi tiếp tục sử dụng phương pháp GLS (Generalized Least Squares) để khắc phục sự khác biệt trong phương sai giữa các đơn vị quan sát Kết

quả cho các mô hình được thể hiện ở bảng 5, bảng 6

Kết quả hồi quy cho biến phụ thuộc ROA như sau:

*Mô hình 1* =0.207 -0.00994 -0.0112 + 0.000237 + -0.0438 -0.0291 + 0.0155

*M6 hinh 2* = 0.229 -0.00862 -0.0124 + 0.00161 — 0.0502 -0.0489 + 0.00826

Đồn bây tài chính (DE): Kết quả nghiên cứu cho thấy, hàm ý rằng “Đòn bẩy tài chính” có tác động ngược chiều đến khả năng sinh lời (ú số ROE) của 40 doanh nghiệp ngành BĐS

Quy mô doanh nghiệp (SIZE) có tác động tiêu cực đến khả năng sinh lời ROA của các CTCP ngành BĐS trong phạm vị nghiên cứu

Thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE) có tác động cùng chiều đến khả năng sinh lời, cụ thê là AGE tác động trực tiếp lên khả năng sinh lời ROA Kết quả của nhóm tác giả hoàn toàn đồng nhất với nghiên cứu của Liargovas & Skandalis (2008) khi cho rằng các công ty có thời gian hoạt động lâu dài sẽ có kinh nghiệm và mạng lưới kinh doanh cũng như khả năng đánh giá các cơ hội kinh doanh tốt hơn, do

đó khả năng sinh lời sẽ cao hơn so với các doanh nghiệp mới hoạt động

Cấu trúc tài sản (EA1⁄4) có tác động ngược chiều đến khá năng sinh lời (ROE)

của 27 CTCP ngành BĐS niêm yết trên HOSE Có thể thấy, trong giai đoạn 2017-

2021, ngành BĐS chịu nhiều tác động nền kinh tế suy thoái cũng như thị trường BĐS gần như đóng băng nên tình hình kinh doanh gặp nhiều khó khăn, việc sử dụng tài sản

cô định vào hoạt động sản xuất kinh doanh chưa thực sự đạt hiệu quả tốt là một phan nguyên nhân dẫn đến lợi nhuận giảm mạnh và tác động xấu đến ROE Kết luận này

tương đồng với nghiên cứu của Gill & các cộng sự (2010)

Hệ số nợ ngắn han (SDR) có tác động cùng chiều đến biến phụ thuộc của ROA

ở mô hình thứ nhất Tác động này không phù hợp với mối quan hệ kỳ vọng ban đầu của nhóm kỳ vọng Do đó, hiệu quả tài chính giảm sút là do tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng tài sản tăng lên Các công ty nên giảm việc sử dụng các khoản nợ ngắn hạn trong

hoạt động tài chính để cải thiện hiệu quả tài chính của mình

Tốc độ tăng trưởng (GP) không có sự đồng thuận từ biến động tốc độ tăng

trưởng GDP tới khả năng sinh lời (ROE) của 40 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên

HOSE Tuy nhiên lí do được đưa ra có thể do số lượng công ty và khoảng thời gian chưa đủ lớn dẫn đến kết quả chưa hợp lí Khi tốc độ tăng trưởng GDP cao chứng tỏ đời sống người dân được nâng cao, cải thiện cũng như các doanh nghiệp hay tô chức kinh tế phát triển mạnh; do đó nhu cầu mua sắm hay xây dựng nhà cửa, các công trình

BĐS được tăng lên, kéo theo đó các doanh nghiệp ngành BĐS cũng sẽ kinh doanh

thuận lợi, phát triệu mạnh, khả năng sinh lời được tăng lên

Tỷ lệ No dai han (LDR) có tác động tiêu cực đến Tỷ suất sinh lời trên tong tai sản (ROA) Điều này phù hợp với kỳ vọng ban đầu của nhóm nghiên cứu Tỷ lệ phần trăm cao hơn có nghĩa là công ty có nhiều đòn bây hơn và sở hữu ít tài sản hơn trên bảng cân đối kế toán Các công ty nên sử dụng các khoản dài hạn trong hoạt động tài chính đề cải thiện hiệu quả tài chính của công ty

IV Kếtluận

Bài nghiên cứu được thực hiện dựa trên 40 công ty chứng khoán phi tài chính tại Việt Nam ở hai sàn HOSE, HNX và UPCOM trong giai đoạn 2017 - 2021, nhằm

mục đích kiểm tra tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản được niêm yết trên sản chứng khoán tại Việt Nam Nghiên cứu này sử dụng bảng cân đối kế toán và bảng kết quả hoạt động kinh doanh hằng năm

của các doanh nghiệp dé thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy khả năng sinh lợi trên tổng tải sản (ROA) bị tác động ngược chiều bởi Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu(DE), Quy mô công ty( SIZE), Tỷ

lệ nợ dài hạn trên tổng tài sản( LDR) Ngoài ra, tác giả cũng tìm thấy tác động của tỷ

lệ đòn bây (DE), cấu trúc tải sản (FATA) đến khả năng sinh lợi trên tổng tài sản (ROA) Két qua nay ham ý rằng, các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản có thê gia tăng khả năng sinh lợi của doanh nghiệp mình, tạo ra giá tri gia tăng cho nhà đầu

tư thông qua một chính sách vốn lưu động hợp lý Kết quả nghiên cứu là cơ sở để góp

phan giup cac doanh nghiép nganh bat động sản nhận định một cách rõ hơn về sự tác

động của chính sách vốn lưu động đến khả năng sinh lợi trên tông tài sản (ROA) Kết quả này là bằng chứng thực nghiệm của ngành bất động sản ở Việt Nam, do đó mang lại giá trị thiết thực đối với các doanh nghiệp trong ngành hơn là việc phân tích một cách chung chung với dữ liệu của tất cả các ngành nghè, đây cũng chính là điểm mới của bài viết so với các nghiên cứu trước đây Tuy nhiên, bài nghiên cứu còn gặp hạn chế là chưa xét đến một số chỉ tiêu cũng phản ánh về khả năng sinh lợi của doanh