Pháp luật về hợp Đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự Án nhà Ở thương mại liên hệ thực tiễn

Tài liệu là kết quả nghiên cứu các lý luận liên quan đế hợp đồng mua bán căn hộ cung cư tại các dự án nhà ở thương mại hiện nay. từ đó phân tích pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật của hợp đồng mua bán căn hộ cung cư tại các dự án nhà ở thương mại và đề xuất giải pháp, nâng cao hiệu quả thực hiện

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

-o0o -ĐÈ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI – LIÊN HỆ THỰC TIỄN

THỪA THIÊN HUẾ, ngày 27 tháng 8 năm 2024

1 Cao Thị Huyền (Nhóm trưởng)

2 Nguyễn Hoài Linh

3 Võ Văn Chế

4 Hồ Thị Thu Ngọc

5 Trần Thanh Nhàn

6 Trần Thị Quỳnh Như

7 Nguyễn Thị Uyển Nhi

8 Lê Thị Diệu Thúy

9 Lê Đặng Khánh Linh

10 Nguyễn Thị Như Quỳnh

DANH MỤC VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG 2 MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN 2 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 2

1.1 Khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại 2

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong

các dự án phát triển nhà ở thương mại 2

1.1.2 Đặc điểm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong

các dự án phát triển nhà ở thương mại 3

1.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại 4

1.2.1 Về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại 4

1.2.2 Điều kiện tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

trong các dự án phát triển nhà ở thương mại 5

1.2.3 Hình thức và nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại 10

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN 11

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRONG 11 CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 11

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại 11

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam 14

2.2.1 Tình hình thực hiện pháp luật về về hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại

tại Việt Nam 142.2.2 Kết quả đạt được về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam 14

2.2.3 Bất cập trong thực tiễn thực hiện pháp luật 17

2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam 19

2.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 19

2.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật 20

KẾT LUẬN 22

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 23

MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây thị trường bất động sản tại Việt Nam đã chứng kiến

sự bùng nổ mạnh mẽ đặc biệt là loại hình căn hộ chung cư Sự gia tăng nhu cầu vềnhà ở cùng với sự phát triển của các dự án nhà ở thương mại đã tạo ra một môitrường giao dịch sôi động Tuy nhiên, đi kèm với sự phát triển này là những tháchthức pháp lý không nhỏ đặc biệt là trong việc xây dựng và thực hiện hợp đồng muabán căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ đơn thuần là một thoảthuận giữa bên bán và bên mua mà còn là một công cụ pháp lý quan trọng bảo vệquyền lợi của các bên trong giao dịch Sự phức tạp của các quy định pháp luật cùngvới thực tiễn áp dụng còn nhiều bất cập đã đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc nghiêncứu và hoàn thiện khung pháp lý liên quan Đề tài “Pháp luật về hợp đồng mua báncăn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại – Liên hệ thực tiễn” sẽtập trung vào việc phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư, thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay cũng như những giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này Qua đó, nhóm mong muốnđóng góp một cái nhìn sâu sắc về vai trò của pháp luật trong việc bảo vệ quyền lợicủa người tiêu dùng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sảntại Việt Nam

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG

MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại

Khái niệm nhà chung cư có thể được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhaunhư góc độ kinh tế, xã hội và góc độ pháp luật Ở góc độ pháp luật, nhà chung cư sẽđược tiếp cận với tư cách là đối tượng của một giao dịch dân sự, cụ thể là giao dịchmua bán CHCC

Hiện nay, khái niệm nhà chung cư được đề cập trong khoản 3 Điều 2 Luật Nhà

ở năm 2023 Theo đó khái niệm nhà chung cư được hiểu như sau: “Nhà chung cư

là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần

sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp”

Khái niệm về căn hộ và CHCC được quy định tại Thông tư số

21/2019/TT-BXD về ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư như sau: “Căn hộ

là không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể…”1; Căn hộ chung cư là “Căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung

cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đinh, cá nhân hay tập thể”2 Nhưvậy, có 2 yếu tố đặc thù của CHCC là: Thứ nhất, CHCC nằm trong nhà chung cư.Thứ hai, CHCC là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư3

1 Mục 1.4.5 Thông tư số 21/2019/TT-BXD về ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

2 Mục 1.4.6 Thông tư số 21/2019/TT-BXD về ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

3 Hà Hải (2023), Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.24.

Theo quy định Điều 105, 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 CHCC được xem làmột loại tài sản thuộc đối tượng là bất động sản có thể đưa vào các giao dịch muabán theo quy định của pháp luật Đồng thời, tại Điều 430 Bộ Luật Dân sự năm 2015

thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán” theo đó

HĐMBCHCC là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nên nó phản ánh bản chấtcủa hợp đồng mua bán tài sản là sự tự nguyện, tự do ý chí, sự thoả thuận của cácbên để xác lập các quyền và nghĩa vụ Ta có thể đưa ra khái niệm về “hợp đồng muabán căn hộ chung cư” như sau: HĐMBCHCC là sự thoả thuận giữa các bên, theo đóbên bán có nghĩa vụ giao CHCC và chuyển quyền sở hữu CHCC cho bên mua cònbên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thoả thuận hoặc theo quy định củapháp luật.4

1.1.2 Đặc điểm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại

HĐMBCHCC có bản chất là hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bánnhà ở nên HĐMBCHCC mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tàisản và hợp đồng mua bán nhà ở đó là: loại hợp đồng song vụ, ưng thuận, mang tínhchất của hợp đồng có đền bù Theo đó, tính chất song vụ của HĐMBCHCC thể hiện

ở việc quyền và nghĩa vụ của các bên song song với nhau, quyền của bên bán tươngứng với nghĩa vụ của bên mua và ngược lại; tính ưng thuận thể hiện ở việc các bêntrong hợp đồng có quyền tự do thoả thuận trên cơ sở tuân thủ pháp luật; tính đền bùcủa HĐMBCHCC được xác lập trên cơ sở nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giaodịch dân sự, khoản tiền mà bên mua trả cho bên bán là khoản bù về giá trị của cănhộ

Ngoài ra, HĐMBCHCC còn có những đặc trưng riêng như:

Thứ nhất, đối tượng của HĐMBCHCC là tài sản – hàng hoá đặc biệt đó là

CHCC Chính đặc điểm này làm nên sự khác biệt của HĐMBCHCC với các hợp

4 Hà Hải (2023), Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.35.

đồng khác Đối tượng của HĐMBCHCC có thể là là tài sản hình thành trong tươnglai (CHCC dự án) hoặc đối tượng là căn hộ đã có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Do đó, HĐMBCHCC và việc mua bán được thựchiện đơn giản và giống như mua bán nhà ở thông thường khác Do việc mua CHCC(đối với trường hợp Nhà chung cư xây dựng trên đất được giao hay thuê có thờihạn) không gắn liền với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nênGCNQSHNO chỉ gắn liền với quyền sử dụng đất dưới dạng sử dụng chung và trongGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ ghi đất thuê củaNhà nước hoặc được giao đất có thời hạn

Thứ hai, chủ thể của HĐMBCHCC (đối với CHCC nằm trong dự án), bên bán

là các tổ chức, cá nhân KDBĐS Các chủ thể này phải thành lập doanh nghiệp hoặchợp tác xã và đăng ký KDBĐS theo quy định pháp luật.5

Thứ ba, hình thức mua bán CHCC có tính chất đặc thù đó là mua nhà thông

qua hình thức góp vốn trong trường hợp CHCC là tài sản hình thành trong tươnglai6 Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu

tư xây dựng nhà ở Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được phân chia sản phẩm làCHCC hình thành trong tương lai trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thoả thuận Như vậy,bằng hợp đồng góp vốn, người góp vốn sẽ được hiểu là người mua nhà chung cư dự

án Về bản chất thì hợp đồng góp vốn này chính là HĐMBCHCC trong dự án pháttriển nhà ở thương mại

1.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các

dự án phát triển nhà ở thương mại

1.2.1 Về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại

Với tính chất là một dạng hợp đồng song vụ, HĐMBCHCC gồm 2 bên là bênbán và bên mua Bên bán và bên mua có thể là cá nhân, tổ chức có quyền và nghĩa

vụ pháp lý giao kết và thực hiện HĐMBCHCC Xuất phát từ tầm quan trọng, giá trị

5 Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

6 Hà Hải (2023), Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.35.

của CHCC được coi là bất động sản có giá trị cao, quy định về chủ thể củaHĐMBCHCC có sự chặt chẽ hơn so với các loại hợp đồng mua bán tài sản thôngthường khác Theo đó, các quy định về chủ thể của HĐMBCHCC thể hiện một sốnội dung sau: Chủ thể của HĐMBCHCC phải đáp ứng các điều kiện về năng lựcpháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự Đối với cá nhân thì người từ đủ 18 tuổitrở lên là người thành niên và người thành niên là người có đầy đủ năng lực hành vidân sự đầy đủ thì đủ điều kiện để xác lập giao dịch dân sự (trừ trường hợp cáctrường hợp pháp luật quy định không đủ điều kiện tham gia) Đối với pháp nhân,năng lực pháp luật và năng lực hành vi của pháp nhân là đương nhiên khi pháp nhân

đó được thành lập.7

1.2.2 Điều kiện tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự

án phát triển nhà ở thương mại

Thứ nhất, điều kiện của các bên khi giao kết HĐMBCHCC trong dự án phát

triển nhà ở thương mại với tư cách là bên bán và bên mua:

Đối với bên mua CHCC dự án thì do CHCC là bất động sản và là một loại tài

sản đặc thù nên các chủ thể trong quan hệ HĐMBCHCC phải đáp ứng các điều kiệnchung của pháp luật dân sự về năng lực hành vi, năng lực pháp luật và phải đáp ứngquy định của pháp luật nhà ở và pháp luật KDBĐS Theo quy định tại Điều 8 vàĐiều 17 của Luật Nhà ở năm 2023, bên mua để trở thành chủ thể trongHĐMBCHCC phải là đối tượng được sở hữu nhà ở, trong đó bao gồm cả cá nhân,

tổ chức ở Việt Nam và cá nhân, tổ chức nước ngoài Cụ thể như sau:

Một là, đối với cá nhân, tổ chức Việt Nam thì “Tổ chức, cá nhân trong nước

được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặngcho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cưtheo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật”8

Hai là, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì “Người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn

7 Khoản 2 Điều 20 Bộ luật Dân sự năm 2015.

8 Điểm a khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023.

với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai”9 Điều kiện được sởhữu CHCC là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vàoViệt Nam.

Ba là, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự ántại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liênquan;

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện củadoanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nướcngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.10

Ngoài ra, luật cũng quy định thêm để giới hạn số lượng nhà ở mà tổ chức, cánhân nước ngoài được quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở năm 2023:

- Trường hợp là những đối tượng được quy định tại Điểm b, c Khoản 1 Điều

17 Luật Nhà ở 2023:

+ Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư

+ Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá

250 căn nhà Trường hợp là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thìtrên 01 khu vực có quy mô về dân số tương đương 01 phường

- Trường hợp trong 01 khu vực có số dân tương đương 01 phường mà cónhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cánhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu khôngquá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ như đã nêu trên

9 Điểm a khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023.

10 Khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023.

Bên cạnh đó, tại đây còn nêu rõ, Chính phủ quy định yêu cầu về khu vực cầnbảo đảm quốc phòng, an ninh, tiêu chí quy đổi quy mô về dân số tương đương 01phường, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu, việc gia hạnthời hạn sở hữu nhà ở và việc quản lý, sở hữu nhà ở của người nước ngoài.

Đối với bên bán CHCC thì trong HĐMBCHCC chủ thể của hợp đồng là bên

bán có thể là cá nhân hoặc tổ chức đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật.Tuy nhiên, do đặc thù của việc phát triển chung cư, tổ chức phải tuân thủ các điềukiện của pháp luật mới được công nhận chủ đầu tư bán các CHCC Điều này cónghĩa là muốn trở thành chủ đầu tư dự án chung cư là bên bán trong HĐMBCHCCthì phải đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 và 2 Điều 9 Luật Kinh doanhbất động sản năm 2023 đó là phải thành lập doanh nghiệp, được thành lập và hoạtđộng hợp pháp, không trong thời gian bị cấm hoạt động KDBĐS, bảo đảm tỷ lệ dư

nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu, điều kiện về vốn chủ sở hữu

Thứ hai, đối với đối tượng hợp đồng là căn hộ có sẵn thì căn hộ đó phải đáp

ứng các điều kiện đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh Bấtđộng sản năm 2023 như:

Đối với căn hộ chung cư có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiệnsau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấthoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ởhoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trừ nhà ở trong công trình xây dựngtrong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 14;

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn vớinhà ở, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đưa vào kinh doanh đang được cơ quan cóthẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ

quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lựcpháp luật;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giaodịch theo quy định của pháp luật;

- Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBĐS2023

Đối với căn hộ chung cư trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vàokinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và ekhoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;

- Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vàokhai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sửdụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đốivới Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xâydựng đưa vào kinh doanh;

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấtđai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng

Thứ ba, đối với đối tượng hợp đồng là căn hộ hình thành trong tương lai thì

căn hộ đó phải đáp ứng các điều kiện đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 LuậtKinh doanh Bất động sản năm 2023 như:

- Căn hộ chung cư đó đã được khởi công xây dựng theo quy định của phápluật về xây dựng

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất;

+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có các loại giấy tờ sau đây:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấyphép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định củapháp luật về xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kếxây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phépxây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuậttheo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp

là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã đượcnghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xâydựng

+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự

án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất độngsản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất

động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinhdoanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, chothuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

- Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nộidung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xâydựng để bán, cho thuê mua

- Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm ckhoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023

- Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vàokinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023

Khi có đủ các điều kiện nêu trên thì các bên mới có quyền ký kết hợp đồng,đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng khi tham gia giao kết, từ đó hình thành nênquyền và nghĩa vụ giữa các bên