Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí vận hành và bảo trì các chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Qua thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát vànhờ phương pháp phân tích nhân tố chính PCA với phép xoay Varimax tác giả đãxác định được 32 yếu tố và chia thành 9 nhóm có khả năng ảnh hưởng

Trang 1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCMTRƯƠNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Trang 2

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOAĐẠI HỌC QUÓC GIA TP HÒ CHÍ MINH

(Ghi rõ họ, tên, hoc ham, học vi và chữ ký)

Cán bộ châm nhận xét Ì: .:. ::c: 2222222222 22s cs2

Cán bộ châm nhận xét 2: :-.:.- 2222222212 22222 s22 srr.

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, DHQGTp HCM ngày

Thành phan Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học ham, học vi của Hội đông châm bảo vệ luận văn thạc sĩ)

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý

chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nêu có).

CHỦ TỊCH HỘI DONG TRƯỞNG KHOA

Trang 3

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRUONG ĐẠI HỌC BACH KHOA Độc lập - Tự do - Hanh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨHọ tên học viên: NGUYÊN VĨNH KHIÊM MSHV: 10080285

Ngày, tháng, năm sinh: 25/06/1984 Nơi sinh: Gia Lai

Chuyên ngành: Công nghệ và Quản lý xây dựng Mã số : 60 58 90

I TEN DE TÀI:CAC YEU TO ANH HUONG DEN CHI PHI VAN HANH VA BAO TRÌ CÁC

CHUNG CU TAI THÀNH PHO HO CHÍ MINHIl NHIEM VU VA NOI DUNG:

1 Giới thiệu.

2 Tổng quan

3 Phương pháp nguyên cứu.

4 Thu thập và xử lý số liệu.5 Kết luận và kiến nghi

II NGÀY GIAO NHIEM VU : 20/01/2014IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VU: 20/06/2014V CAN BỘ HƯỚNG DAN : TS ĐINH CÔNG TỊNH

Tp HCM, ngày 20 thang 06 năm 2014.

CHỦ NHIỆMBỘ MÔN ĐÀO TẠOCÁN BỘ HƯỚNG DÂN TRƯỞNG KHOA

TS ĐINH CÔNG TỊNH TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Trang 4

Trong quá trình hoàn thành Luận văn, tôi đã nhận rất nhiều sự độngviên, khuyến khích, giúp đỡ của quý bạn bè, quý đồng nghiệp, gia đình vàcủa quý thây cô.

Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thây, quý Cô trong Bộ môn Công nghệvà Quản lý Xây dung, Trường đại học Bách khoa Thanh phố Hỗ Chí Minh đãtruyền đạt những kiến thức, những chia sẽ, những kinh nghiệm quý báu trongsuốt quá trình học chương trình cao học

Tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy TS Đinh CôngTịnh Không chi là người thay tận tinh chi bao, đưa ra hướng nghiên cứu vàđóng góp những ý kiến quý báu trong nghiên cứu mà thây còn chia sẻ nhữngkinh nghiệm nghé nghiệp

Tôi xin chân thành cám ơn anh Nguyễn Hữu Đông — Ban quản lý chungcư Lakai —S6 05 Nguyễn Tri Phuong, Phường 7, Quận 5, Thanh phố Hỗ ChiMinh và anh Nguyễn Kim Long- Phó Giám Đốc Nam Long ADC đã tận tìnhgiúp đỡ tôi trong qua trình thu thập dữ liệu cũng như đóng góp ý kiến quý

báu trong nghiên cứu.

Một lần nữa, tôi xin trân trọng và biết ơn tất cả những người đã giúp đỡ

Xin chân thành cam ơn!

Tp HCM, ngày 20 tháng 06 năm 2014

Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 5

Luận văn Thạc Sĩ GVHD: TS Dinh Công Tinh

ABSTRACTThe recent years have seen substantial increase in condominium development inour country, hence the solutions to control and reduce the operation andmaintenance (O&M) costs of condominiums are important and urgently needed inorder to improve to the economic efficiency of projects for the investors.

The research has found 38 factors affecting the O&M costs of condominiums inHo Chi Minh City.Through obtaming and analyzing survey data using the PrincipalComponent Analysis (PCA) technique with Varimax rotation, the researcher hasdiscovered 32 key factors and classified them into nine groups of factors that aremost likely to impact the O&M costs of condominiums in Ho Chi Minh City suchas: (1) factors relating to the characteristics of the project; (2) factors relating to themaintenance of condominiums; (3) factors relating to the selection of materials andequipment used for construction; (4) factors relating to the quality of the designdocuments; (5) factors relating to the operation of condominiums; (6) factorsrelating to the quality of works of the construction company; (7) factors related tothe financial capacity, management capacity of investors; (8) factors relating to theinflation; and (9) factors relating to the issuance of legal regulations fromgovernment, and the level of to all O&M-related legal requirements by investors.From the 9 established groups of factors, the researcher has suggested potentialways to control and reduce the O&M costs of condominiums in Ho Chi Minh City.

As a whole, the thesis aims to provide the investors and management teams ofthe condominiums with an overall look of all the important factors affecting theO&M costs; and then helps them to work out the optimal solutions to mitigate andcontrol O&M costs of condominiums in Ho Chi Minh City.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm MSHV: 10080285

Trang 6

TOM TATVới tốc độ phát triển nhanh chóng của nha chung cư ở nước ta trong nhữngnăm gan đây, việc giảm thiểu các chi phí vận hành và bảo trì (O&M) của chung cưlà việc hết sức can thiết góp phan mang lại hiệu quả kinh tế của dự án cho các Chủđầu tư

Nghiên cứu đã nhận dang được 38 yếu tố ảnh hưởng đến chi phí O&M cácchung cư tại Thanh phố Hồ Chi Minh Qua thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát vànhờ phương pháp phân tích nhân tố chính (PCA) với phép xoay Varimax tác giả đãxác định được 32 yếu tố và chia thành 9 nhóm có khả năng ảnh hưởng đến chi phíO&M các chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đó là: (1) liên quan đến đặc điểmcủa dự án; (2) liên quan đến công tác bảo trì chung cư; (3) liên quan đến công táclựa chọn vật tư, thiết bi sử dụng cho công trình; (4) liên quan đến chất lượng hỗ sơthiết kế: (5) liên quan đến công tac vận hành chung cư; (6) liên quan đến chất lượngcông trình đối với đơn vị thi công: (7) liên quan đến năng lực tài chính, năng lựcquản lý của chủ dau tư; (8) liên quan đến lạm phat và (9) liên quan đến ban hànhcác văn bản pháp luật, sự tuân thủ pháp lý của chủ dau tư liên quan công tác O&Mchung cư Từ 9 nhóm nhân tố đó tác giả đã đưa ra các dé xuất nhăm mục đích kiểmsoát và giảm thiểu các chi phí O&M các chung cư tại Thành phố H6 Chí Minh

Tom lại, với những gi đã đạt được trong nghiên cứu, Luận van đã đưa ra một

góc nhìn tổng quát cho Chủ đầu tư, các đơn vị quản lý vận hành chung cư chuyênnghiệp xác định được các yếu tô quan trọng ảnh hưởng đến chi phí O&M các chungcư và từ đó giúp họ dé ra những giải pháp tối ưu, giảm thiểu và kiểm soát được chiphí O&M các chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trang 7

MUC LUC

CHUONG 1: DAT VAN DE wn ececcsceseeseesseseessesseseeecseesessee cesses tesieeiestsensnesensieenesiess |

1.1 Giới thiệu chung - - c c1 2111110101110 10111111 v vn nh ng HH HH nh |1.2 Các mục tiêu nghién CỨU - cc c2 2220222102111 10 3111111 10 35883 11 8s 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu và đối tượng khảo sát - S2 ST 3v SE 3

1.4 Đóng góp của nghiÊn CỨU - c2 2222110211110 1 111112 11 31H ch nhe 3

1.5 Sơ đồ tổng quát của Luận văn - + s3 E 111151 E1E11111E1E1 1111111211111 ce 4CHƯƠNG 2: TONG QUAN c1 121121111 5211111 111111151111 151 1 8515 KHE H in 52.1 Một khái niệm liên quan đến O&M chung cư ¿5c s2 E‡EcE£zErreree 62.2 Tổng quan các nguyên cứu đã công bố - 2 S22 E231 EEEEEEEEEEEEEEESEtkre 92.2.1 So lược một số các nghiên cứu trong NUGC ee ee ccceeccesceesceceescesesestseseeeeeeseen 92.2.2 Sơ lược một số các nghiên cứu nước ng0ài cece eseseseeseseeceeeveeeeeen 122.23 Một số quy định hiện hành liên quan đến O&M chung CU - 172.3 Kết luận chương ¿5c t1 E111 121111112111 81110111111 111151111 ra 19CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU -2¿-52222x2zccxsrrrxree 203.1 Quy trình nghiên cứu bang bảng câu hỏi - :- + 2+ SE EEEEEEESEEErkErsrke 213.2 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi - E2 E S31 131115 2151112151111 1E tEĐ 22

3.3 Nội dung bảng câu hỏiI - cc c1 2110211110211 111 11v v ng nh nh se 23cv (0 Ẽ ằằ= 23

3.3.2 Thanh phan bảng câu hỏi và mã hóa dữ liệu bảng câu hỏi - 23

3.3.3 Xây dựng bảng câu hỏi chính thứỨc c c5 2 22-2 c2 cc S2 s+ssssssss+ 263.4 Thu thập dữ lIỆu - L c1 0 1110111111010 111v v vn ng TY HH HH rau 273.4.1 Xác định kích thước mẫu : 521221 St2E12E2E12E2212 212.1 Errrre 27

Trang 8

3.4.2 Lựa chọn kỹ thuật lay mẫu 5.1 1E E111 111115121 182118111 1kg 28

3.4.3 Cách thức thu thập đữ liệu 1 1S 1S SềEEEEE HH ng 303.5 Các phương pháp và công cụ nghiÊn CỨU - < 5-2255 sssssxs++ 313.5.1 Đánh giá thang ỞO cece 1 021111011010 1110 1v vn HH nh nh gen 31

3.5.2 Kiểm định khác biệt trung bình tổng thể - + 2 + ee ceseseseseeeeseeeeen 323.5.3 Lý thuyết về phân tích nhân t6 chính 2-2-2 2 £E*E+E£Ezxrzzrxc 333.6 Kết luận chương : cs tt 11k 151151111 111111111111 111101111 gu 40CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU - ¿5c 1S 1S22E1EEEzEerrred 414.1 Xếp hạng các yếu tô ảnh hưởng đến chi phí O&M chung cư 42

4.1.1 Khảo sát thử nghiỆm: - - c c2 2222222122 2121118111111 5111111111111 424.1.2 Thu thập, phân tích qua cuộc khảo sát chính thức -.- - 454.1.2.1 Chọn lọc đữ liỆu ec ccccccecccucccecccascccaveceeeeeseraeceseeaecerevenaeeeeesenaes 45

4.1.2.2 Đặc điểm người trả lÒi + c1 c1E1 SE 1111115111111 8101 E 1101118 re 474.1.3 Kiểm định thang ổO: 5-22 S S1 E111 1115 5211115111111 1E1 1E E11 8g 524.1.4 Đánh giá độc lập mức độ ảnh hưởng của các yếu tỐ + 2c z sec sec 574.2 Phân tích nhân tố chính - 22+ SE E E1 1 1511151111511 1811x111 rg 624.2.1 Quá trình thực hiện phân tích nhân t6 chính: + x+s+EEzx+E£xz££ree 624.2.2 Kết quả phân tích nhân t6 khi xoay nhân tỐ - ¿2+ SE E2E£EzE£EzEEEree 654.2.3 Kết quả đặt tên nhân tỐ - : S1 1131151 5E11115111111 1811811111118 E111 reg 754.2.4 Thảo luận kết quả và các kiến nghị từ 9 nhân tố chính - - -ss 764.3 Kết luận chương - 5 11c E111 1211111111 811101111112 11 0151111 HH ta 90CHƯƠNG 5: KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ 6-55 SE E211 91“‹ an cccccccccccseccecscsceceseecevscscececeussvevsvevecevsesivavavevseesesvisevevevevessieeceteneeees 91

Trang 9

5.2 K@t ar occcccccccccccccccccccccccscscescosscsseasecscetscessestestvsssaseceteasersssssatvsssvatessestevsseseees 945.3 Han chế va hướng phat triển của dé tai oo e ec cccececeseeceveseseseeeseseesesereeteeees 94TAI LIEU THAM KHẢO TT ST 1011151511551 51 155151151111 rện 97

Trang 10

Luận vănThạc Sĩ GVHD: TS Dinh Công Tinh

Hinh 1.1:Hinh 2.1:Hinh 2.2:Hinh 2.3:

DANH MUC HINH ANHSo đồ tổng quát của Luận văn ¿+ +s Sẻ kềEEEE E151 E111 tr 4Sơ đồ tóm tắt Chương 2 1s s11 E3E 111151 11E111111EE81111111111 111111 ce 5Mô hình quan lý chung cu dé xuất tại Việt Nam oo cece 12Xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng đến chi phi bảo trì công trình trong giaiđoạn thiẾt KỂ - 55: 2 222212212212112212112112112112111121121 ca 14Hình 2.4: Những yếu tô ảnh hưởng đến chi phí bảo trì nhà ở - - 5c 52 15

Hình 2.5: Mô hình ANN cho dự đoán chi phí O&M các chung cư tại Taiwan trong

giai đoạn lập kế hoạch dự án ST 1S n TT E13 S51 He nyếg 16Hình 2.6: Mô hình héi quy đa bội cho dự đoán chi phi O&M các chung cư tai

Taiwan trong giai đoạn lập kế hoạch dự án +22 SS Sen ssss2 16Hình 3.1: Lược đồ tom tat chương 3 cece ccecsceseceseecevecececestsesvsceveseveseetevesenen 20Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu bang bảng câu hỏi - 5 eee eeceeeeeeeeeeeees 21Hình 3.3: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi - - - 5c E1 2121211111511 1ete 22Hình 4.1: Lược đồ tóm tắt chương 4 - + sSscS S111 11111 EE1EEEE1121111 111161 41

Hình 4.2: Phân loại người trả lời theo vai trò trong dự án cee +2 47Hình 4.3: Phân loại người trả lời theo kinh nghiệm làm việc - 48Hình 4.4: Phân loại người trả lời theo loại hình dự án - - -: 49

Hình 4.5: Phân loại người trả lời theo quy mô nguồn vốn ¿-¿ cs sec xe 50

Hình 4.6: Phân loại người trả lời theo phân hang chung cư - - 51Hình 4.7: Phân loại người trả lời theo loại hình quan ly chung cư 52Hình 4.8: Đánh giá độc lập mức độ ảnh hưởng cece 57

Hình 4.9: Biểu đồ Scree Plof - c1 T1 121 1115121218111 181 1 1g HH HH 74Hình 4.10: Các tiêu chí lựa chọn vật tư và thiết bị cho tòa nhà - 2-2 s2s 2z s22 S1

Trang 11

Hình 4.11: Vong đời của dự an xây dựng oo ccccccccccecceceeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeenes 87

Hình 4.12: Ty lệ lam phat Việt Nam trong 3 nam 2011, 2012 va 2013 88

DANH MUC CAC BANG BIEU VA PHU LUCBang 3.1: Bang tong hop các yếu tố anh hưởng đến chi phi O&M chung cu 24

Bang 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm của hệ số Cronbach anpha 42

Bang 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm giá tri mean khả năng ảnh hưởng 42

Bang 4.3: Bang tong hợp người trả lời theo vai trò trong dự án 47

Bang 4.4: Bảng tong hợp người trả lời theo kinh nghiệm làm việc 48

Bang 4.5: Bảng tổng hợp người trả lời theo loại hình dự án -. ¿ 49

Bang 4.6: Bảng tong hợp người trả lời theo quy mô nguồn vốn 50

Bang 4.7: Bang tổng hop người trả lời theo phân hang chung cư 51

Bang 4.8: Bang tong hop người trả lời theo loại hình quản ly chung cư 52

Bảng 4.9: Bảng tính hệ số Cronbach Alpha + 22s Szk x23 EEEEEEESEEErErkrsree 53Bang 4.10: Kết qua khảo sát chính thức giá tri mean khả nang ảnh hưởng đến chi0189.209015 2 53

Bang 4.11: Bang tính hệ số Cronbach Alpha khi loại biến A1.04 -¿ 54

Bảng 4.12: Bang tính hệ số tương quan bién tỐng 5 St 1E 2E 56Bảng 4.13: Trung bình và xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng chi phí O&MCOLL oak 111 ằ 58

Bang 4.14: So sánh kết quả kiểm định One — way ANOVA va Kruskal Wallis 60Bảng 4.15: Kết quả kiểm định KMO va Bartlett lần l 5-55 Sex sxsee: 62Bảng 4.16: Kết quả kiểm tra giá trị Communalities - 5 + + czcxzxzxsee: 63Bảng 4.17: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần ¿+ 2+2 E‡ESESEzEEerrsree 65Bảng 4.18: Kết quả ma trận xoay nhân t6 lần 2 ¿+ 2k tt ESEEEEEEEeErree 67

Trang 12

Bảng 4.19: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 3 cece cecccccesecesescseecestsessseeveeeeeeen 68Bảng 4.20: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 4 cece ccccccceseceseseseeeeseseseseeveeeeeen 70Bảng 4.21: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 5 ¿+ 2+ ctxEEEEEEEzEEeErsret 7]Bảng 4.22: Kết quả tổng phương sai giải thích 5i 2 SE vs Eesrrree 72Bảng 4.23: Kết quả đặt tên 9 nhân tố chính - + + E2 2E +E2EEEEEEEEEEEErkEkrkree 75

Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát sơ ĐỘ - -c c2 2222222221111 1 1811118 x1 101

Phụ lục 3: Thông tin nhóm chuyên gia thứ nhất - ¿+ SE S2EE£E£EeErzxzeei 105

Phụ lục 3: Thông tin nhóm chuyên gia thứ haI - 2 22 2 2+‡+++++++++++s+sssa 105Phụ lục 4: Nội dung bang câu hỏi khảo sat thử nghiệm - 5-2 106Phụ lục 5: Nội dung bảng câu hỏi khảo sát chính thức - - -+++++5: 114

Trang 13

CHUONG 1: DAT VAN DE

1.1 Giới thiệu chung

Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) với vị trí địa lý, kinh tế - xã hội đang và sẽgiữ vai trò đầu tàu thúc day sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vacủa cả nước Hơn nữa, Tp.HCM còn có một vi trí địa ly, kinh tế đặc biệt quan trọngnhư hệ thống mạng lưới cơ sở hạ tang kinh tế kỹ thuật và xã hội đồng bộ: là nơi kếtnối giao thông thuận lợi về đường bộ, đường sông, đường biển và hang không giữa2 miền Đông và Tây Nam bộ với khu vực Đông Nam Á, liên thông vào mạng lướichung về giao thông với Châu Á và thế giới; có các điều kiện thuận lợi để phát triểnkinh tế, văn hoá, trong đó Tp.HCM có tốc độ phát triển kinh tế hàng hoá, dịch vụnhanh nhất và ôn định nhất

Do đó Tp.HCM là một trong những thành phố đông dân nhất cả nước Theo sốliệu điều tra của Tổng cục thống kê năm 2011, dân số ở Tp.HCM: là 7.521.100người, và mật độ dân số là 3.589 người/km” (Theo Tổng cục thống kê (2011)) Vìvậy giải pháp căn cơ, dai lâu và bền vững cho vấn dé nhà ở là một van dé rat capthiết để đáp ứng nhu câu tăng dân số do tình trạng nhập cư từ các địa phương khácvà các quốc gia khác vào Tp.HCM

Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm2025 (Quyết định số 2127/QĐ-TTg (2011)) đã dé ra:

- Mục tiêu đến năm 2015 là: Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển

nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Tp.HCM) đạt trên 80%, đô thị từ

loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà

ở xây dựng mới.

- Mục tiêu đến năm 2020 là: Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển

nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Tp.HCM) đạt trên 90%, đô thị từ

loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà

ở xây dựng mới.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm Trang 1 MSHV: 10080285

Trang 14

Về nội tại với tốc độ đô thi hóa ngày càng tang, nhu cau về nhà ở tại Tp.HCMcũng tăng cao Hàng loạt các dự án chung cư được triển khai xây dựng, đáp ứng nhucầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Các dự án mới, hiện đại với lối sống đôthị thay thé dan các khu nha 6 chuột, nhà ở tam bo, tạo điện mạo mới cho thànhphố; góp phan xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại Vì vậy Tp.HCM thu hútđược sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trườngtrọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong nước và quốc tế

1.2 Ly do hình thành dé tài nghiên cứuDé đáp ứng nhu cau thị trường, các chủ đầu tư xây dựng các chung cư tạiTp.HCM luôn tìm cách đáp ứng được nhu cau nhà ở ngày cảng cao của người dândé dem lại lợi nhuận của dự án một cách tốt nhất Trong đó việc chú trọng xây dựngmột cơ chế, chính sách O&M hiệu quả các chung cư của các chủ dau tư là can thiếtnham mang lai uy tín, thương hiệu va sự hài lòng của khách hàng Ngoài ra, tác giảtìm hiểu chưa có nghiên cứu nào ở Việt Nam liên quan đến các yếu tô ảnh hưởngđến chi phí O&M các chung cư

Do đó, với việc chọn dé tài nghiên cứu : “Các yếu t6 ảnh hưởng đến chi phiO&M các chung cư tại Tp HCM” tac giả mong muốn đưa ra một góc nhìn tongquát giúp các Chủ dau tư xác định được các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chiphí O&M và đưa ra các dé xuất kién nghị cho Chủ dau tư và các đơn vị quản lý vậnhành chung cư chuyên nghiệp tối ưu, giảm thiểu và kiểm soát được chi phí O&M

các chung cư tại Tp.HCM.1.3 Các mục tiéu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn này bao gồm các mục tiêu chính sau:> Mục tiêu thứ 1: Xác định, phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chi

phí O&M các chung cư tại Tp.HCM.

> Mục tiêu thứ 2: Đưa ra các dé xuất kiến nghị cho Chủ dau tư dé giảm thiểuvà kiểm soát được chi phí O&M các chung cư tại Tp.HCM

Trang 15

1.4 Pham vi nghiên cứu và đối tượng khảo sát

> Phạm vi nghiên cứu thực hiện tại Tp HCM.> Dự án nghiên cứu là các chung cư trên địa bàn Tp.HCM đã đưa vào hoạt

động và được quản lý bởi: Chủ dau tư, đơn vị Quản lý vận hành chung cư

chuyên nghiệp, và Ban quản trị.

> Quan điểm phân tích: dưới góc nhìn của Chủ đầu tư.> Đối tượng khảo sát : Là các chuyên gia có kinh nghiệm với các dự án dân

dụng làm việc trong các đơn vị: Chủ dau tư, tư van thiết kế và quan lý chung

cư chuyên nghiệp (hoặc ban quản lý).1.5 Đóng øóp của nghiên cứu

> Về mặt học thuậtĐề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán dé xác định, phân loại, đánhgiá, xếp hạng, qua đó phân tích các nhân tố chính ảnh hưởng đến chỉ phí O&M các

chung cư tại Tp HCM.

> Về mặt thực tiễn+ Nghiên cứu này giúp các đơn vị: Chủ dau tư, tư vấn thiết kế, quản lý vậnhành chung cư chuyên nghiệp nhận thấy được các yếu tố quan trọng nhất ảnhhưởng đến chi phí O&M các chung cư tại Tp HCM

+ Nghiên cứu nay đưa ra các dé xuất cho chủ dau tư tối ưu, giảm thiểu vàkiểm soát được chi phí O&M các chung cư tại Tp HCM

Trang 16

Luận văn Thạc SĩGVHD: TS Đinh Công Tịnh

1.6 Sơ đồ tổng quát của Luận văn

Chương 2:

Tổng quan

e Các khái niệm» Các nehiên cứu trước đây

Chương 1:

Đặt vấn đề

e Các mục tiêu nghiên

cứue Phạm vi nghiên cứue Dong góp nghiên cứu =Na.

'

—

Chương 4:Thu thập và xử

lý số liệue Thông kê mô tảe Các kiểm định

e Phương phápPCA

e Quy trình nghiên cứuPhương pháp nghiên cứu

Hình 1.1: Sơ đồ tong quát của Luận văn

Trang 17

CHUONG 2: TONG QUANNội dung cua Chương 2 sé trình bày hai vấn dé chính do là làm rõ các khdiniệm quan trọng được sử dụng trong Luận văn và tong hop các nghiên cứu trước vềphương pháp cũng như các van dé áp dụng Nội dung này sẽ cung cấp một cơ sở lýthuyết vững vàng và trình bày sơ lược các nghiên cứu trước đã công bố trong vàngoài nước Từ đó nêu ra các điểm khác biệt với các Luận văn và các nguyên cứutrước để hình thành hướng nguyên cứu sau này Tóm tat nội dung Chương 2 được

CHƯƠNG 2:TONG QUAT

Tông quan các nghiên Các nghiên cứu của nước ngoài

cứu đã công bô

Các quy định hiện hành liênquan dén vận hành và bao trì

Các nghiên cứu của trong nước |

— `" c—*¬ c"¬

Kết luận chương

Hình 2.2: Sơ đồ tom tắt Chương 2

Trang 18

2.1 Một số khái niệm liên quan đến O&M chung cưVận hành (operation) là sự tập hợp cua tất cả các hoạt động kỹ thuật và hoạtđộng quan lý nhằm mục đích thực hiện một số chức nang, phối hợp can thiết dé đápứng với sự thay đổi của các yêu cầu dịch vụ và điều kiện môi trường (British

Standard 3811, (1993)).

Bao tri (maintenance) là sự tập hợp cua tất cả các hoạt động kỹ thuật và hoạtđộng quan ly bao gồm các hoạt động giám sát nhằm mục đích duy tri, bảo đưỡng déthực hiện các chức năng cần thiết (British Standard 3811 (1993))

Báo trì công trình là tập hợp các công việc nhằm đảm bảo và duy trì sự làm việcbình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong suốt quá trìnhkhai thác sử dụng Nội dung công việc bảo trì công trình có thé gồm một, một sốhoặc toàn bộ các công việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảodưỡng và sửa chữa công trình (Theo khoản 1 Điều 2 của Nghị định số

114/2010/NĐ-CP,(2010)).Bao trì nhà chung cu bao gôm các công việc duy tu bao dưỡng, sửa chữa nhỏ,sửa chữa vừa, sửa chữa lớn nhà chung cư nhăm duy trì chât lượng của nhà chung cư

(Theo khoản 1 điều 6 của Quyết định số 08/2008/QD-BXD (2008)).Nhà chung cw được định nghĩa là nhà ở có từ hai tang trở lên, có cau thang, lốiđi, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhàchung cư có phan diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, củachủ dau tư và phan diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư(Theo khoản 1 điều 70 của Luật nhà ở 56/2005/QH11 (2005))

Chỉ phí quản lý vận hành phan sở hữu chung nhà chung cw (Theo khoản 1điều 17 của Quyết định 08/2008/QD-BXD (2008)), được xác định cụ thé như sau:

- Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động củahệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung

cư; các chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, vật liệu, duy tu bảo dưỡng

thường xuyên và các chi phí khác dé đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết

Trang 19

bị (như thang may, máy bom, máy móc va các thiết bị khác) thuộc phan sở

hữu chung trong nhà chung cư.

- Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị chung cư, các

chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị chung cư.

Phi trông giữ ôtô, xe máy, xe đạp, được hạch toán riêng va được bù đắp vào

chi phí quản lý vận hành nha chung cư.

Chỉ phí bảo trì phan sở hữu chung của nhà chung cw có nhiễu chủ sở hitu(Theo điều 51 của Nghị định số 71/2010/NĐ-BXD (2010)) được xác định cụ thể :

- Trong trường hop chủ dau tư ký hợp đồng ban căn hộ kề từ ngày Luật Nhà ởcó hiệu lực thi hành thì chủ dau tư có trách nhiệm phải nộp các khoản kinh

phí sau :

+ Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán và khoản tiền này sẽđược tính vào tiền bán căn hộ hoặc điện tích khác mà người mua phải trảvà được quy định rõ trong hợp đông mua bán

+ Đối với diện tích nhà mà chủ dau tư giữ lại, không bán (không tinh phanđiện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp2% giá trị của phần diện tích đó; phân giá trị này sẽ được tính theo giá

ban căn hộ có giá cao nhât của nhà chung cu đó.

- Khoản kinh phí quy định trên được trích trước thuế dé nộp (Nhà nước khôngthu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mạido Ban quản tri nhà chung cư quản ly dé phục vụ cho công tác bảo tri phan sởhữu chung của chung cư theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.- Truong hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có

hiệu lực thi hành mà chủ dau tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu cănhộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu

chung Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì vàđược xác định đôi với từng công việc bảo trì cụ thê.

Trang 20

- Trường hop kinh phí bao trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 51này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhàchung cư phải có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phân

điện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu Trường hợp nhà chung cư

phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng vào mụcđích để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ

bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.

Phân hạng nhà chung cư (Theo mục IL.2.1 của của Thông tu số BXD (2008)) được xác định cụ thê:

14/2008/TT-Nhà chung cw hạng 1 (còn gọi là 14/2008/TT-Nhà chung cw cao cấp) là hạng có chấtlượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, về kiến trúc, hạtầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và cácđiều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chat lượng sử dụng cao; dam bảo yêu cầuvề quy hoạch, về kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tang kỹ thuật, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt

mức độ tương đôi hoàn hảo.

Nhà chung cu hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; dam bảo yêucầu về quy hoạch, về kiến trúc, hạ tang xã hội, ha tang kỹ thuật, chất lượnghoàn thiện, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng

đạt mức độ kha.

Nhà chung cw hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, về kiến trúc; hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chấtlượng hoàn thiện, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sửdụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện đề đưa vào khai thác sử dụng

Chu dau tw là người sở hữu von hoặc được giao quản lý sử dung von đê thực

hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp

Trang 21

bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua (Theo khoản 7 điều 4 của Quyết

định 08/2008/QD-BXD, 2008)).Doanh nghiệp quan ly vận hành nhà chung cw là đơn vi có năng lực chuyên

môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập, hoạt động theo quy định củapháp luật về doanh nghiệp (Theo khoản 8 điều 4 Quyết định 08/2008/QD-BXD

(2008)).

Ban quản trị nhà chung cw là người đại điện dé bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp

của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư

(Theo khoản 1 điều theo điều 51 của Luật nhà ở số 56/2005/QH (2005)).2.2 Tống quan các nguyên cứu đã công bố

2.2.1 Sơ lược một số các nghiên cứu trong nước> Theo nghiên cứu của tác giả Trần Ching (2007), đã dé cập các van dé liên

quan đến bảo trì công trình xây dựng ở Việt Nam, cụ thể các nội dung chính

Sau:

- Công tác bao trì phòng ngừa: Chién lược bảo trì phòng ngừa can phải đưa racác tiêu chí cơ bản, chính xác và dễ hiểu để quyết định lựa chọn biện phápphòng ngừa nao là kha thi về kỹ thuật trong các hoàn cảnh cụ thé, có can

thực hiện biện pháp đó thường xuyên hay không và ai là người thực hiện.- Lợi ích của công tác bao tri:

+ Bảo đảm sự vận hành an toàn do việc phát hiện sớm được các dấu hiệu củasự cố do sự hư hỏng của một chi tiết nào đó Qua các đợt đánh giá hiệntrạng chúng ta có cơ hội nhìn nhận lại toàn bộ hệ thống trong môi trườnglàm việc thực dé từ đó có thể bổ sung những chỉ tiết có độ tin cậy cao hơn.+ Tăng cường hiệu quả vận hành vì các tham số liên quan tới vận

hành thường xuyên được tham chiếu và phân tích ảnh hưởng đông thời cóbiện pháp khắc phục, loại bỏ các chi tiết nhờ đó loại bỏ được các sự cố

không đáng có.

Trang 22

+ Hiệu quả bảo trì cao hơn do chọn được các dich vụ bao trì tốt hơn với độingũ chuyên gia có nghề nghiệp đồng thời tạo được sự năng động của mỗingười chủ của tài sản Thực hiện công tác bảo trì là đã góp phần quan trọngthực hiện chiến lược bảo tôn bat động sản đồng thời tạo ra loại hình dịch vụ

mới có tính chuyên nghiệp cao, tính chuyên môn hoa cao.

- Vong đời của công trình và vấn dé bảo trì: Khi bàn về bao trì công trìnhchúng ta cần nghiên cứu sâu một số đặc trưng cơ ban của công trình có liênquan trực tiếp tới công tác bảo trì đó là tuổi thọ công trình, sự lão hoá tự

nhiên, hao mòn vô hình và hữu hình của công trình Đây là những nội dung

học thuật quyết định việc hình thành cơ chế vé bảo trì nhằm phát huy

công năng của từng công trình.

- Tuoi thọ công trinh: Thời gian ton tại và phục vụ của một công trình phù hợpcác yêu cầu đã được đặt ra trong những điều kiện được dự định trước Tuổi thọthé hiện bang tong số năm va ở mỗi loại công trình có tuổi thọ khác nhau.Theo thời gian, tính chat cơ, ly, hoá của vật liệu tổ hợp lên công trình thườngthay đối, những đặc tính riêng của công trình, của môi trường đặt nó và nhữngmối liên hệ phức tạp của quá trình cũng tôn tại làm cho giá trị của công trình

suy giam theo thời gian.

Vi vậy van dé đặt ra trong quan lý chat lượng công trình xây dựng can phảiyêu cau trách nhiệm của người thiết kế phải đưa ra những yêu câu cho cácđối tượng công trình cần thiết phải bảo trì Chủ quản lý sử dụng, chủ sở hữucông trình có nghĩa vụ và trách nhiệm bảo vệ cho công trình không bị xuốngcấp nhanh, đáp ứng nhu cau sử dung trong suốt tuổi thọ yêu cầu

> Liên quan đến quản lý nhà chung cư, theo nghiên cứu của tác giả Phạm NgọcHải (2013) đã xác định được 37 yếu t6 gây tranh chấp và phân thành 10 nhómcó khả năng xảy ra tranh chấp cao nhất trong quản lý và sử dụng nhà chung cư

đó là:

Trang 23

- Thứ nhát Liên quan đến van bản pháp luật và hop đồng trong quan ly và sử

dụng nhà chung cư.- The hai: Liên quan đên việc Chủ đâu tư trì hoãn việc ban giao công việc

quản lý nhà chung cư cho các bên liên quan và chậm thực hiện thủ tục câp

chủ quyên nhà.- Thứ ba: Liên quan đến chat lượng thiết kế và xây dựng nhà chung cư.- Thứ tw: Liên quan đến Chủ dau tư không công khai tài chính và áp đặt trong

thu chi các khoản phí dịch vu, bảo tri va chậm tra lãi do giao nhà chậm.

- Thứ năm: Liên quan đến chất lượng phục vụ của đơn vị quản lý nhà chung

cu.

- Thứ sáu: Liên quan đến ý thức của cư dân.- Thứ bảy: Liên quan đến bảo trì nhà chung cư.- Thứ tám: Liên quan đến việc khó khăn trong thu phi quản lý và bảo trì.- 7h chín: Liên quan đến sở hữu diện tích chung riêng nhà chung cư- Thứ mười: Liên quan đến Phòng cháy chữa cháy nhà chung cư.Ngoài ra, tác giả Phạm Ngọc Hải (2013), đã tìm hiéu một số mô hình quản lýchưng cư ở một số nước như Malaysia, Singapore, Thái Lan và Pháp

> Theo nghiên cứu của tác gia Doan Duong Hải (2013), đã nêu ra 3 loại mô hình

quản lý nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lựa chọn đó là:

- Các chu sở hitu nhà chung cư trực tiép quan ly nhà chung cư và các tài sảnchung;

- Công ty quản lý nhà chung cư kỷ hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư;

- Các chủ sở hữu và các hộ dan thành lập Công ty trách nhiệm hữu han va

công ty này kỷ hợp đồng thuê Công ty quản lý nhà

Trong 3 mô hình nêu trên, mô hình thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn

(TNHH) của các chủ sở hữu chung cư là ít rủi ro và thuận lợi nhất trong quản lý.HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm Trang 11 MSHV: 10080285

Trang 24

—

Hình 2.2: M6 hình quản ly chung cư tại Việt Nam(Nguôn Đoàn Dương Hải (2013))

2.2.2 Sơ lược một số các nghiên cứu nước ngoài

Dưới đây trình bày một sô nghiên cứu của một sô tác giả đã công bô trên các tạp

chí quốc tế, tạp chí chuyên ngành.> Theo nghiên cứu của Peter Rydell (1970), tác giả đã đưa ra 8 giả thuyết về

nguyên nhân thay đổi chi phi O&M các dự án nhà công cộng đó là:

- Gia cả lạm phái.- Hiệu quả của dự án

- Các tiêu chuẩn về dịch vụ

- Sự hu hỏng.

- Quy mô của nên kinh tế

- Sự hao mon do người dan/ người thuê.

Trang 25

- Thiết kế của dự an

- Vi trí của dự an.> Nghiên cứu của Alner & Fellows (1990), tác giả đã nêu ra mục tiêu cua công

- Dé thực hiện công việc can thiết để duy trì chất lượng công trình.> Nghiên cứu của Arditi & Nawakorawit (1999), đã chỉ rõ được mức độ kiến

thức của người thiết kế liên quan đến công tác bảo trì trong quá trình thiết kế,từ đó người thiết kế hiểu được các khó khăn trong công tác bảo trì như là côngtác vệ sinh, kiểm tra, sửa chữa, thay thế thiết bị, và tìm ra các yếu tố liênquan đến bảo trì trong giai đoạn thiết kế

Ngoài ra, nghiên cứu còn đưa ra xếp hạng 22 yếu tố quan trọng trong giai đoạnthiết kế ảnh hưởng đến công tác bảo trì công trình được trình bày ở Hình 2.3

Trang 26

Rất quan trọng 4.00

3,50

25025 2.90 218 eo +eọ

72.65 264

5 5 @ j8 *®9 x ASS Ks 8 ge EB > HB ts we Fe &@=} bem ` = pA = ‘i 4 = <D ca ==} = cá x2 a=]

= C)

”—

“G—

.

Hình 2.3: Xếp hang các yếu tô ảnh hưởng đến chỉ phí bảo trì công trình trong giai

đoạn thiết kế (Nguôn Arditi & Nawakorawit (1999))> Nghiên cứu của Haram & Horner (2002), đã đề cập đến việc giảm các chỉ phí

vận hành và bảo trì, giảm tối thiểu số lượng công việc bảo trì và quản lý bảo trìnhà ở là một công việc hết sức cần thiết Một trong những chiến lược để giảmthiểu chỉ phí bảo trì là phải kiểm soát được các yếu tô ảnh hưởng đến chi phíđó Nghiên cứu đã tìm ra được 19 yếu tố ảnh hưởng đến chi phí bảo trì nhà ởxã hội ở Scotland và được chia làm 5 nhóm thể hiện như Hình 2.4

Ngoài ra nghiên cứu đã tìm ra quy trình O&M và đưa ra các chiến lược ứngphó với những yếu tô ảnh hưởng đến chỉ phí đó

Trang 27

Các yếu té lên quan

den cư dan’ người thuê:- Kỳvong

- Quyên sử dụng tải san- Phá hoại

- Châm trễ va sư thiêu

hiệu biêt trong báo cáocác hư hông

*ã an toan

Tudi thoSô tângDiện tích san xâv dựnghoặc quy mô

Loại két cau sử dụng

Những dịch vụ tòa nha

Các yếu tổ liên quan bão trì:

- Céngnhan khong lanh nghề

- Phu tine va vat liệu thay thé

Các yeu té khac:

- Phá hoại ban thir?- Thiêu đảo tao hoặc

đảo tạo không đây đủ

Hình 2.4: Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phi bảo trì nhà ở (Nguồn Haram &

- Các lỗi hw hỏng do thực hiện công tác bảo trì không đúng định kỳ

> Theo nghiên cứu của Tu & Huang (2013), tác giả đã tìm ra mô hình dự đoán

chi phí O&M (O&M) chung cư tai Taiwan trong giai đoạn lập kế hoạch vàđược phát triển bởi mô hình dự đoán ANN (mạng neuron nhân tạo) và mô

Trang 28

hình hỏi quy đa bội So sánh với chi phi O&M thực tế thi kết quả nghiên cứucho thay dự đoán chi phí O&M các chung cư trong giai đoạn lập dự án bởi môhình ANN có kết quả đáng tin cậy và chính xác hơn mô hình hỏi quy đa bội.Mô hình ANN và phương trình hỏi quy đa bội được trình bảy lần lượt ở Hình

2.5 và Hình 2.6.Đâu vào: Các thuộc tính thiệt kê Đầu ra: Chi phíO&M

Tuổi thọ công trìnhSố căn hộ/ 1 tầng

Số tâng Chi phí O&M

trung bình

Gia bán trung bình /m2 hàng thángDiện tích sở hữu chung

Tông điện tích sàn

Lớp dau vào Lớp ân Lớp đâu ra(6 neurons) (5 neurons) (1 neuron)Hình 2.5: M6 hình ANN cho du đoán chỉ phi O&M các chung cư tai Taiwan trong

giai đoạn lập kế hoạch dự án (Nguôn Tu & Huang (2013)).Dữ liệu đầu vào (inputs) của mô hình ANN gồm 6 yếu tố liên quan đến thuộctính của thiết kế đó là: Tudi thọ chung cư, số căn hộ trên tang, số tang, gid bantrung bình, diện tích sỡ hữu chung và tổng diện tích sàn

Dữ liệu đầu ra ( Output) của mô hình ANN là chi phí O&M các chung cư hàng

tháng.

Y =0.0121xX; + 0.0012xX; + 0.0102xX;+ 0.0015xX¿+ 0.5233xXs5 + 8.1690

Hình 2.6: M6 hình hồi quy da bội cho dự dodn chi phí O&M các chung cư taiTaiwan trong giai đoạn lập kế hoạch dự án (Nguôn Tu & Huang (2013)).Trong đó: X, là biến “Zudi tho chung cư [nam] ”

Trang 29

X; là biến “Số căn hộ trên tang [can] ”

X: là biến “Số tang [tâng]”

X¿ là biến “Giá bán trung bình [thousand NDT] ”

X; là biến “Diện tích sỡ hữu chung [ping] ”> Nghiên cứu của Au-Yong et al (2013), tác giả đã tìm ra ảnh hưởng trực tiếp về

chi phí giữa đặc tính của việc bao trì định ky và chi phí thực hiện bảo trì tòa

nha và đưa ra 5 yếu tố liên quan đến đặc tính của việc bảo trì định ky anhhưởng đến chỉ phí vận hành đó là:

- Kiến thức và kỹ năng của nhân viên về bảo trì;- Mức độ thay thé phụ tùng và vật liệu;

- Chat lượng của phụ tùng và vật liệu thay thé;

- Khoảng thời gian bảo trì dự định trước;

- Số tiên cho bảo trì và thời gian ngừng hoạt động.Ngoài ra tác giả xây dựng mô hình chi phí bang phương trình hồi quy đa biếnvới 5 yếu tố trên là 5 biến độc lập và biến phụ thuộc đó là chỉ phí bảo trì toa

nhà.

2.2.3 Một số quy định hiện hành liên quan đến O&M chung cưHệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý O&M các chung cư của nướcta ngày càng hoan thiện hơn vi vậy tạo cơ sở khung pháp lý cho các đơn vị Chủ đầutư, Ban quản trị, đơn vị quản lý O&M chung cư, cư dân thực hiện quyền và nghĩavu theo đúng pháp luật quy định góp phan tạo nên đời sống sinh hoạt 6n định, vănminh ở các khu chung cư cao tầng hiện nay Cụ thể bao gồm các văn bản chủ yếu

như sau:

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc Hội ngày 29/11/2005

Trang 30

- Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ Xây dựng về việc“Hướng dan công tác bảo trì công trình xây dung”

- Quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/05/ 2008 của Bộ Xây dựng về việc“Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư”

- Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng về việc“Hướng dan phân hạng nhà chung cw”

- Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng về việc“Hướng dan phương pháp xác định và quản lý gid dịch vu nhà chung cư”.- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về “uy định

chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”.- Thông tư số 16/2010/TT-BXD về “Quy định cụ thể và hướng dân thực hiện

một số nội dung cua Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 cuaChính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”

- Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 của Chính phủ “Vé bảo tri

- Thông tư số 11/2012/TT-BXD ngày 25/12/2012 của Bộ Xây dựng về“Hướng dân lập và quan lý chi phí bảo trì công trình xây dựng ”

- Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng về “Sửađổi, bồ sung diéu 21 cua Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm2010 cua Bộ Xây dựng quy định cu thể và hướng dân thục hiện một số nội

Trang 31

dung của Nghj định số 71/2010/ND-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 củaChính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”

2.3 Kết luận chươngChương 2 đã trình bày tóm lược một số định nghĩa quan trọng được sử dụngtrong Luận văn Ngoài ra, liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí O&Mchung cư, tác giả đã tìm hiểu một số nguyên cứu trong và nước ngoài đã được côngbó Từ những nghiên cứu đó, chính là cơ sở hình thành định hướng để tìm ra cácyếu tô ảnh hưởng đến chi phi O&M các chung cư tại Tp Hồ Chi Minh

Trong Chương 3 tiếp theo, sẽ trình bày cụ thé các phương pháp nghiên cứu liênquan được dùng trong Luận văn, đặc biệt là phương pháp phân tích nhân tổ chính

(PCA).

HVTH: Nguyén Vinh Khiém Trang 19 MSHV: 10080285

Trang 32

CHUONG 3: PHUONG PHAP NGHIEN CUUNội dung chương 3 sẽ trình bày về quy trình nghiên cứu, quy trình thiếtkế bảng câu hỏi, nội dung bảng câu hỏi, thu thập dữ liệu, các phương pháp

và công cụ nghiên cứu.

Tóm tắt nội dung chương 3 được trình bày ở Hình 3.1

Quy trình nghiên cứu |

"| Quy trình thiết kế bảng câu hỏi

>| Nội dung bảng câu hỏi |

œE®

Z.Z.

ons

= E N Đánh giá thang đo |Sm

©⁄Z

= °

= Các phương pháp và công cụ Kiểm định khác biệt= nghiên cứu trung bình tổng thé

Lý thuyết về phươngpháp PCA

a Kết luận chương

Hình 3.1: /ược đồ tom tắt chương 3

Trang 33

3.1 Quy trình nghiên cứu bang bảng câu hỏiKhi thực hiện một nghiên cứu phải lập một quy trình gồm các bước thựchiện cụ thể và các bước này được thiết lập theo từng giai đoạn của cuộc

nghiên cứu với các mục tiêu tương ứng Quy trình nghiên cứu được trình bàyở Hình 3.2.

Tham khảo các tạp chí, Xác định van dé nghiên cứu

bài báo, các nghiên cứutrước đây, ý kiên những

người có kinh nghiệm, —cac quy dinh hién hanh Xác định sơ bộ các yêu tô anh dén

về O&M chung cư chi phí O&M chung cư tại Tp.HCM [ ï

` y i

Nhóm chuyên gia thứ 1: :(gdm 5 chuyên gia) Thiết kế sơ bộ bang câu hỏi (BCH) 3

lII

Hình 3.2: Ouy trinh nghiên cứu bằng bảng câu hỏi

Trang 34

3.2 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi

Hướng nghiên Tham khảo các nghiên cứu trước, tài

cứu đã xác định liêu tap chí chuyên ngành

„ Ỳ

Thiết lập thành phân và nội dung

bảng câu hỏiỲKhao sát nhóm chuyên gia thứ 1

7

Thống nhấtquan điêmThảo luận,

bô sung

Các yêu tố ảnh hưởng chi phí

vận hành & bảo trì chung cư

Trang 35

3.3 Nội dung bang câu hoi3.3.1 Thang do:

Trong nghiên cứu tác gia su dung thang do Likert 5 mức độ được xem

xét dé thu thập di liệu và ưu điểm của thang do này chính là sự đơn giản vadé tra lời Người trả lời được hỏi về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnhhưởng đến chi phí O&M các chung cư tại Tp HCM trong bảng câu hỏi

Các mức độ ảnh hưởng được quy ước theo mức độ tăng dân như sau:

(1): Không ảnh hưởng.

(2): Ảnh hưởng ít.(3): Ảnh hưởng trung bình.(4): Ảnh hưởng lớn

(5): Ảnh hưởng rất lớn.3.3.2 Thành phần bảng câu hỏi và mã hóa dữ liệu bảng câu hỏi

Bảng câu hỏi được chia gồm 2 phan:a Phần 1: Đánh giá mức độ ảnh hưởng

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí O&M cácchung cư tại Tp HCM Kết quả một bảng tổng hợp bao gồm 38 yếu tố ảnh hưởngđến chi phí O&M các chung cư tại Tp.HCM và được chia thành 8 nhóm đã đượcxác định để xây dựng bảng câu hỏi thử nghiệm và để thuận tiện trong quá trình nhậpdữ liệu va phân tích dữ liệu cần phải được mã hóa 38 yếu tổ trên được trình bày ở

Bang 3.1.

Trang 36

Bảng 3.1: Bang tong hợp các yếu tô ảnh hưởng đến chỉ phi O&M chung cư

ST | MÃ COVERT TẾ tot®

T | HÓA CAC YEU TO THAM KHAO

Nhóm yếu tố liên quan đặc điểm dự án1 | AI.01 | Tuổi của chung cư Tu& Huang (2013)2 | AI.02 | Tổng diện tích sàn xây dựng Tu& Huang (2013)3 | AI.03 | Số tang của chung cư Tu& Huang (2013)4 | A1.04 | Số căn hộ trên 1 sàn Tu& Huang (2013)

5 | AT.05 | Diện tích sở hữu chung nhà chung cư Tu& Huang (2013)

6 | Al.06 | Số lượng tang ham trong chung cư Phụ lục 2**

Hinh thức chung cư (chung cư chỉ dé ở,

7 | Al.07 | chung cư phức hợp: kêt hợp văn phòng, | Phụ lục 2**

dịch vụ thương mại, )8 | A108 Dia ban xay dung (vi tri; ha tang; cay Phu lục 2**

xanh, khi hau, )

Nhóm yếu tổ liên quan đến chủ đầu tư9 | A2.01 | Năng lực tài chính của chủ đâu tư Phụ lục 2**

10 |A202 Năng lực quản lý trong giai đoạn phát Phụ lục 2**

triên dự án của chủ đâu tư11 |A203 Năng lực quan ly trong giai đoạn xây Phụ lục 2**

dựng dự án của chủ đâu tưNhóm yếu tố liên quan đến tư van thiết kế

12 | A3.01 | Năng lực chuyên môn của tư vấn thiết ké | Phụ lục 2**

Thiết kế không lập hoặc lập không đây "13 | A3.02 | đủ chỉ dẫn kỹ thuật thi công Phụ lục 2

Thiết kê không lập hoặc lập không đây

14 | A3.03 đủ qui trình O&M Trauger (2010)

hợp (1999)

17 | A3.06 | Lua chọn vật tư sử dụng không phù hợp | Arditi &Nawakorawit

(1999)

Trang 37

18 | A3.07 | Lựa chọn thiết bị không phù hợp Ardit &Nawakorawit

(1999)

Lap dat thiét bi khong dung theo thiét ké,

21 | A4.03 | không đúng theo yêu câu cua nha san | Trauger (2010)

xuat

A Ô i Ô ê *&

22 | A404 Chat lượng công trình không đạt theo yêu | Phụ lục 2

câu hô sơ thiệt kêNhóm yếu tố liên quan đến vận hành chung cư

23 |A50I Năng lực của tô chức hoặc của cá nhân Phụ lục 2**

vận hành

24 |A502 Bộ phận quản lý vận hành không đúng Phụ lục 2**

theo quy trình25 | A5.03 | Tay nghê của nhân viên vận hành Phụ lục 2**

Nhân viên vận hành không được đào tạo see

26 | A5.04 hoặc dao tạo không đây đủ Phụ lục 2Nhóm yếu tô liên quan đến bảo trì chung cư

27 | A601 Nang dực của tô chức hoặc của cá nhân Horner et al (1997)

Nhân viên bảo trì không được đào tạo ses

30 | A6.04 hoặc dao tạo không đây đủ Phụ lục 2

Thiéu thông tin liên lạc giữa bộ phận

31 | 46.05 quản ly bao tri và nhà thầu bảo dưỡng Adenuga et al (2007)32 | A6.06 | Lựa chọn thiệt bị, phụ tùng thay thê kém | Hraram & Horner (2002)chât lượng

Chât lượng dịch vụ tiện ích của chung cư Tu & Huang, 2013

33 | A6.07 | (vệ sinh tòa nhà, bao ve, cap nước sach,

bãi đậu xe, internet, truyền hình cáp, ) | Phụ lục 2**Nhóm yếu tố liên quan đến cơ sở pháp lý

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm Trang 25MSHV: 10080285

Trang 38

Cac van ban phap ly vệ quy định O&M34 | A7.01 | các chung cư chưa đây đủ, chưa cu thê, | Haram & Horner (2002)

chưa hoàn hảoChủ đâu tư không tuân thủ đúng các văn

35 | A7.02 | _, Lar TEA Phu luc 2**

ban pháp lý liên quanNhóm yếu tô liên quan đến lạm phát

36 |A§0I Thiêu hồ trợ tài chính cho công tác vận Haram & Horner (2002)

hành và bảo trì37 | A8.02 | Lương nhân viên bộ phận O&M cat giảm | Rydel (1970)

Biên đôi giá (nhiên liệu, vật liệu, phụ

36 |A8.03 tùng thay thé, ) Rydel (1970)

Ghi chú:

(7): Các tác giả trong mục THAM KHAO được trích dan từ tạp chí, bài báo nghiên

cứu đã công bô trên thê giới

(**): Nhân tô được bồ sung thêm từ các chuyên gia thứ 1b Phan 2: Thông tin chung

Phan thông tin chung được chia lam 6 mục hỏi bao gồm:

- Vai trò hiện tại của người được khảo sát.- _ Kinh nghiệm của người được khảo sát.

- _ Nguồn vốn của dự án người được khảo sát đang tham gia.- Quy mô vốn lớn nhất của dự án người được khảo sát đã từng tham gia.- _ Xếp hạng lớn nhất của chung cư của người được khảo sát đã từng

tham gia.- _ Loại hình quản ly chung cư của người được khảo sat đang tham gia.3.3.3 Xây dựng bảng câu hỏi chính thức

Bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ (Phụ lục 1) được gởi đến một nhóm chuyên gia thứ1 (Phụ lục 2) Nhóm chuyên gia này kiểm tra xem bảng câu hỏi về nội dung có phùhop, có rõ rang, dé trả lời hay không, ngoài ra còn bồ sung thêm mét số yếu tố ápdụng cho điều kiện tại Tp HCM trước khi xây dựng bảng câu hỏi khảo sát thửnghiệm Các yếu tố b6 sung đều được 5 chuyên gia nay thống nhất quan điểm

Trang 39

Qua trình thực hiện khảo sát thử nghiệm được tiến hành bởi nhóm chuyên giathứ 2 (Phụ lục 3) Nhóm này bao gồm 15 chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệmtrong lĩnh vực xây dựng từng công tác tại các don vị: chủ dau tư, ban quản lý du áncủa chủ đầu tư, tư van thiết kế, đơn vị quản lý vận hành chung cư Trong đó, 10người có trình độ đại học, 5 người có trình độ thạc sĩ Thông tin cu thể của nhómchuyên gia thứ 2 được thể hiện trong Phụ lục 3

Bảng câu hỏi thử nghiệm (Phụ lục 4) được gửi đến các chuyên gia này băngcách: gửi trực tiếp và gửi qua email sau đó chọn thời gian phù hợp gọi điện thoạitrực tiếp, tùy thuộc vào điều kiện của từng người Cụ thể, họ được hướng dẫn thực

hiện 2 nhiệm vụ như sau:

- _ Trả lời day đủ bang câu hỏi được gửi.- _ Nhận xét, đánh giá, b6 sung bảng câu hỏi về các khía cạnh như cấu trúc,

ngôn từ sử dung, mức độ dễ hiéu, rõ rang Thời gian dành cho các chuyên gia khoảng 3 tuần Sau đó, các bảng câu hỏi

được thu thập trở lại và ghi nhận góp ý đánh giá nhận xét của từng người.Các gop ý,

nhận xét của các chuyên gia cũng được xem xét can thận và chi tiết để điều chỉnhcho bảng câu hỏi hợp lý hơn Quá trình khảo sát thử nghiệm được kết thúc Bảngcâu hỏi chính thức được chuẩn bị sẵn sang cho công tác khảo sát dai trà (Phu lục 5)

3.4 Thu thập dữ liệu

3.4.1 Xác định kích thước mẫu:Theo Fellows & Liu (2008) trên lý thuyết, có thể tính toán số lượng mẫu cần

thiệt dựa vào công thức toán hoc sau:

2 2Z XS

nN ==>

(u-x)y

Trang 40

Trong đó: s là độ lệch chuẩn của mẫu; z là giá tri đại diện cho độ tin cậy yêucau, với độ tin cậy 95% hay 99% thì giá trị tương ứng của z là 1.96 hay 2.58; (x-t)là một nữa bé rộng của độ tin cậy yêu câu

Trong điều kiện nghiên cứu của Luận văn này thì không thể xác định được giátrị của độ lệch chuẩn s khi mà chưa tiến hành thu thập đữ liệu

Một phương pháp khác thường được dùng để xác định kích thước mẫu là sửdụng thông tin từ các nghiên cứu trước đây hoặc dùng kinh nghiệm để phỏng đoán:

- Theo Bollen (1989) thì tý lệ số mẫu tối thiểu cho một tham số cần ướclượng là 5 mẫu (tỷ lệ 5:1)

- Theo H.Trọng và C.N.M Ngọc (2008), số lượng mẫu sơ bộ có thể đượctính toán băng từ 4-5 lần số lượng biến được sử dụng trong các phân tíchcủa nghiên cứu, đặc biệt là phân tích nhân tó

- Theo Fellows & Liu (2008) thì số lượng phản hồi tối thiểu cho nghiêncứu áp dụng phân tích nhân tố là 100 bảng câu hỏi

Với tính chất và mục tiêu nghiên cứu đã nêu trên, Luận văn dé xuất số mẫubang 4 lần số lượng nhân tố, tức là cần khoảng 152 bảng câu hỏi hợp lệ

3.4.2 Lựa chon kỹ thuật lay mẫu:Có 2 kỹ thuật lẫy mẫu đó là kỹ thuật lay mẫu xác suất và kỹ thuật lây mẫu phixác suất (Theo H.Trọng và C.N.M Ngọc (2011))

a Kỹ thuật lay mẫu xác suất, có các phương pháp sau:- Lay mẫu ngẫu nhiên đơn giản: Là phương pháp chon mẫu trong đó mỗi

đơn vi của tông thê được chọn với sự ngẫu nhiên như nhau.- Lay mẫu hệ thông: Là phương pháp chỉ can chọn ra một con số ngẫu

nhiên là có thể xác định được tất cả các đơn vị mẫu cân lây ra từ danhsách chọn mâu.

Tiêu đề	Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí vận hành và bảo trì các chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh
Tác giả	Nguyen Vinh Khiem
Người hướng dẫn	TS. Dinh Cong Tinh
Trường học	Trường Đại học Bách Khoa, Đại học Quốc gia TP. HCM
Chuyên ngành	Công nghệ và Quản lý Xây dựng
Thể loại	Luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2014
Thành phố	Thành phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	132
Dung lượng	16,32 MB