Nó được hiểu theo rất nhiều cách khác nhau, nhưng tóm lược lại có thể hiểu Marketing chính là hoạt động gắn liền với quá trình trao đổi và lưu thông hàng hóa trong thị trường, khi cung h
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ LUẬN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản a) Khái niệm bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 107 bộ Luật dân sự 2015 quy định: Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật
(Nguồn: Bộ luật dân sự 2015) b) Đặc điểm hàng hóa bất động sản
- Bất động sản là hàng hóa có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là cố định về mặt vị trí và giới hạn về mặt diện tích và không gian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó, vị trí của bất động sản như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên tạo hóa ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động sản Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản kia Ví dụ; việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theo trục đường đó
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai Do đó, nhìn chung bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước
Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho việc quản lý cũng rất cao c) Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
* Khái niệm kinh doanh bất động sản
Theo Khoản 1, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi
(Nguồn: Luật kinh doanh bất động sản 2014)
* Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu
CĂN CỨ PHÁP LÝ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 - Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16 tháng 07 năm 2018 sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ xây dựng
Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt hành chính về hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà và công sở.
- Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 về việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
- Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24 tháng 04 năm 2018 quy định chi tiết một số điều của nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; Khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; Quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; Kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở
- Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng 09 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng
- Văn bản hợp nhất thông tư số 04/VBHN-BXD ngày 20 tháng 12 năm 2016 quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Thông tư số 27/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 quy định một số điều của nghị định số 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
- Thông tư số 23/2016/TT-BXD ngày 01 tháng 07 năm 2016 bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có về điều kiện đầu tư kinh doanh do bộ xây dựng ban hành
- Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của bộ xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của bộ trưởng bộ xây dựng
- Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư
- Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 06 năm 2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng
- Công văn số 30/BXD-QLN ngày 16 tháng 02 năm 2017 hướng dẫn thực hiện điều 56 luật kinh doanh bất động sản do bộ xây dựng ban hành
- Quyết định số 20/2013/QĐ-TTg ngày 18 tháng 04 năm 2013 quy định mức giá trị của giao dịch có giá trị lớn phải báo cáo
- Nghị quyết số 55/NQ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2010 v/v đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ xây dựng
- Báo cáo số 69/BC_BXD ngày 28 tháng 09 năm 2009 v/v ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản
Theo Quyết định số 378_QĐ-BXD ngày 14 tháng 03 năm 2008 của Bộ Xây dựng, công nhận các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI, MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.3.1 Một số nước trên thế giới Để có một cái nhìn toàn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của hoạt động môi giới, Marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cần khái quát một vài khía cạnh cơ bản về việc hình thành và phát triển của hoạt động môi giới, Marketing bất động sản tại một số nước trên thế giới Dưới đây là một vài nét tiêu biểu về hoạt động môi giới, Marketing bất động sản tại một số nước trên thế giới
Tại Mỹ, thông tin về bất động sản phải được đảm bảo giống nhau và rõ ràng, dù được chia sẻ bởi các đơn vị môi giới khác nhau Tại Mỹ, tất cả các thành phần tham gia vào một giao dịch bất động sản đều phải có giấy phép hoạt động Giấy phép hoạt động môi giới của mỗi tiểu bang có sự khác nhau về yêu cầu trình độ học thức, mức độ khó của các kỳ thi cấp phép, và các khóa đào tạo bắt buộc sau khi một đơn vị môi giới được cấp phép
Hệ thống cấp phép được thiết kế để đảm bảo các cá nhân hay tổ chức môi giới bất động sản có đủ điều kiện để hướng dẫn người mua tìm kiếm, đánh giá và đảm bảo đủ khả năng tài chính để giao dịch bất động sản
Năm 1984, Thụy Điển đã khởi xướng hệ thống đăng ký hành nghề môi giới bất động sản, nhằm bảo vệ lợi ích khách hàng thông qua dịch vụ chuyên nghiệp Mục tiêu khác của chính phủ Thụy Điển là thúc đẩy vòng quay của thị trường nhà ở, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết và hoạch định nguồn cung nhà ở.
Danh sách người môi giới phải được đăng kí với cơ quan quản lý kinh doanh- ở Úc là Ủy ban Tài phán thương mại Nếu không đăng ký mà vẫn mà thực hiện dịch vụ sẽ bị phạt 50 đơn vị phạt, bỏ tù 6 tháng hoặc vừa bị phạt tiền vừa bị bỏ tù, ngoài ra không được lưởng hương hoa hồng từ các dịch vụ Người môi giới đủ tư cách phải có các bằng cấp do các tổ chức đào tạo của Hiệp hội ANTA cấp (Mai Vân, 2018)
Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 5 - 6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn Bên cạnh những yếu tố tích cực trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản ở nước ta cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng ngại khi mà "khả năng trả nợ" của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm
Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà hiện đang trên 80% thu nhập của một hộ trung lưu là một mức dễ gây ra khủng hoảng nợ
Một trong những yếu tố quan trọng nhất nhằm hạn chế tới mức tốt nhất những rủi ro này là khả năng tiếp cận thông tin hay tính minh bạch của thông tin trên thị trường Tuy nhiên có thể thấy việc tiếp cận thông tin để xúc tiến đầu tư của nhà đầu tư nhằm hình thành một dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng là một tồn tại lớ iệ nay Dẫu rằng rất nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình đã được xây dự g và rất nhiều dự án đã hoàn thành, đang triển khai và sẽ triển khai nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng
Vì chưa có chỉ số tối thiểu tại Việt Nam để đo lường thị trường bất động sản, nên có thể tham khảo các chỉ số khác trên thế giới như HPI (chỉ số giá nhà), RPI (chỉ số giá bất động sản), REMI (chỉ số thị trường bất động sản).
- Bất động sản tại Việt Nam khá phát triển so với khu vực - Nền kinh tế đang trong giai đoạn phát triển nên nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam ngày càng tăng cao như: Nhà ở, văn phòng cho thuê, chung cư v.v… với các tòa nhà có địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn, có đầy đủ chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất Đặc biệt quan trọng nhất là với giá cả vừa phải vẫn được ưa chuộng, phát triển tốt trong những năm qua và trong những năm sắp tới
- Các kênh đầu tư khác trong giai đoạn hiện nay đối với nhà đầu tư không thực sự hấp dẫn và an toàn hơn so với kênh đầu tư bất động sản
- Giá bất động sản được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế
- Nhu cầu đối với thị trường mua bán nhà đất giảm do Nhà nước điều chỉnh giá đất, tiêu cực trong đất đai, giá vàng biến động mạnh…
- Chất lượng của các công trình chưa đảm bảo chất lượng và đáp ứng với yêu cầu của khách hàng
- Thiếu những “không gian hạng sang”, đặc biệt là các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại cho thuê
- Marketing bất động sản tại Việt Nam đang bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu cơ bất động sản
- Quan hệ cung cầu về bất động sản hiện nay không cân bằng, cung ít hơn cầu nên Marketing cho bất động sản chưa được quan tâm nhiều được thể hiện qua:
+ Các chủ bất động sản thường mắc phải sai lầm là họ quá tin tưởng vào những quyết định dựa trên suy đoán cảm tính của mình mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc Marketing trong việc làm gia tăng giá trị các bất động sản của mình
+ Các chủ bất động sản hiện nay bị hạn chế về nguồn vốn, kinh nghiệm, có xu thế môi giới nhiều hơn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp
+ Nhân sự hoạt động trong lĩnh vực Marketing bất động sản trong nước dần dần chuyển sang các công ty bất động sản nước ngoài ngày càng tăng dẫn đến thiếu hụt trầm trọng Chính vì vậy trong nước mặc dù có nhiều công ty tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản nhưng các dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý, tư vấn, môi giới bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam
Cách thức triển khai tiếp thị dự án của các doanh nghiệp trong nước thường không thường xuyên điều tra thực tế thị trường, nhu cầu và phân khúc của các khách hàng một cách cụ thể mà chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo trên mạng Internet.
VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được thực hiện tại Công ty The Invest có địa chỉ tại Tầng 3, Số nhà 41 Block 6 Đường 23, KĐT thành phố giao lưu, 236 Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Thời gian thu thập tài liệu thứ cấp trong giai đoạn 2021-2023 - Thời gian thu thập số liệu sơ cấp: Năm 2024
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest tại thị trường bất động sản ở khu vực thành phố Hà Nội.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát chung về thị trường bất động sản tại khu vực thành phố Hà Nội - Giới thiệu chung về Công ty The Invest
- Thực trạng hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest
- Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Tính đến thời điểm hiện nay, Công ty The Invest đã tiến hành xây dựng được các kênh Marketing chủ yếu là các kênh online và offline Trên cơ sở đó đề tài đã tiến hành chọn một số dự án tiêu biểu của công ty đang phân phối Từ đó có thể tiến hành nghiên cứu hoạt động Marketing tại các công ty Từ đó, để thấy được những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện hoạt động Marketing Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện đánh giá hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty The Invest
3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu
3.5.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu về hoạt động Marketing bất động sản của các Công ty The Invest
Ngoài ra, đề tài còn tham khảo các tài liệu đã được đăng trên các tạp chí chuyên ngành và mạng internet
3.5.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Để có cái nhìn tổng quan về hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty The Invest, đề tài đã tiến hành điều tra, khảo sát thông qua mẫu phiếu điều tra đã được thiết kế cho các đối tượng là nhân viên trực tiếp làm việc tại công ty và một số những nhân viên đã từng tham gia vào hoạt động Marketing về bất động sản, nhằm hiểu rõ hơn đến hoạt động Marketing bất động sản của các công ty nghiên cứu Cụ thể đề tài đã điều tra khảo sát tổng 30 phiếu, trong đó toàn bộ nhân viên thuộc Công ty The Invest cùng với đó đề tài cũng đã tiến hành khảo sát thêm công ty SGO Miền Bắc 10 phiếu và 10 phiếu còn lại là những nhân viên đã từng tham gia vào hoạt động Marketing về bất động sản
3.5.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu
Từ các số liệu, tài liệu thu thập được đề tài tiến hành thống kê tổng hợp các số liệu đã thu thập được về hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty The Invest, mẫu phiếu điều tra, khảo sát từ các nhân viên trực tiếp làm việc tại các công ty những nhân viên đã từng tham gia vào hoạt động Marketing về bất động sản Từ đó tiến hành phân tích, đánh giá hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty The Invest
Thấy được những thuận lợi, khó khăn và hoạt động Marketing nhằm đưa ra một số giải pháp và kiến nghị giúp hoàn thiện hoạt động Marketing tại Công ty The Invest
3.5.4 Phương pháp chuyên gia Đề tài, tham khảo ý kiến của các chuyên viên môi giới trong lĩnh vực bất động sản của các công ty, văn phòng những nhân viên đã từng tham gia vào hoạt động Marketing về bất động sản, các nhà khoa học, giảng viên để có được những nhận định rõ hơn về hoạt động Marketing Bất động sản về những yêu cầu khi tham gia hoạt động Marketing Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện hoạt động hoạt động Marketing tại Công ty The Invest.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội tại thành phố Hà Nội
Hà Nội - Thủ đô ngàn năm tuổi của đất nước, có vị thế “rồng cuộn, hổ ngồi”, nằm ở trung tâm châu thổ sông Hồng, các mạch núi Tây Bắc và Đông Bắc đã hội tụ về đây và do đó các dòng sông cũng tụ Thủy về Hà Nội để rồi phân tỏa về phía Biển Đông Hà Nội Nội có diện tích tự nhiên 920,97 km2, kéo dài theo chiều Bắc - Nam 53 km và thay đổi theo chiều Đông Tây từ gần đến trên 30km Hà Nội có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên, tài nguyên cho phát triển kinh tế, xã hội và văn hóa Hà Nội có vị trí địa lý, chính trị quan trọng, là đầu não chính trị, hành chính Quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế; là đầu mối giao thương bằng đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường sông tỏa đi các vùng khác trong cả nước và đi quốc tế
Nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng sông Hồng, Hà Nội được xem là vùng đất “địa linh - nhân kiệt”, nơi hội tụ nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thành trung tâm văn hoá - kinh tế - chính trị của cả nước Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển của Thành phố Hà Nội ngày càng tăng nhanh, sự gia tăng dân số tập trung vào khu vực đô thị trung tâm tạo ra nhiều khó khăn về kiểm soát phát triển cư dân, các điều kiện hạ tầng xã hội và kỹ thuật, kiểm soát đất đai và môi trường đô thị
Thành Phố Hà Nội có tổng diện tích tự nhiên là 3.360 km² và dân số 8,33 triệu người Hà Nội cũng là thành phố trực thuộc trung ương có diện tích lớn nhất nước ta Đồng thời là thành phố đông dân thứ hai và có mật độ dân số cao thứ hai trong tổng số 63 tỉnh, thành trên cả nước Về cơ cấu dân số, cư dân ở Thủ đô chủ yếu là người Kinh, một số dân tộc như: Tày, Mường, Dao… chiếm tỉ lệ rất ít
Hà Nội hiện nay có vị trí từ 20°53′ đến 21°23′ vĩ độ Bắc và 105°44′ đến 106°02′ kinh độ Đông
Phía Bắc: tiếp giáp với tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên
Phía Nam: tiếp giáp với Hòa Bình, Hà Nam
Phía Đông: tiếp giáp với Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên
Phía Tây: tiếp giáp với Phú Thọ
Hình 4.1: Ranh giới hành chính thành phố Hà Nội
Địa hình Hà Nội nổi bật với sự đa dạng, bao gồm núi thấp, đồi và đồng bằng Diện tích lớn nhất của thành phố là đồng bằng, có độ cao giảm dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo dòng chảy của sông Hồng Đặc điểm địa hình này đóng vai trò quan trọng trong quá trình quy hoạch xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội.
Khu vực nội Thành và phụ cận là vùng trũng thấp trên nền đất yếu, mực nước sông Hồng về mùa lũ cao hơn mặt bằng Thành phố trung bình 4 - 5m Hà Nội có nhiều hồ, đầm thuận lợi cho phát triển Thủy sản và du lịch, nhưng do thấp trũng nên khó khăn trong việc tiêu thoát nước nhanh, gây úng ngập cục bộ thường xuyên vào mùa mưa Vùng đồi núi thấp và trung bình ở phía Bắc Hà Nội thuận lợi cho xây dựng, phát triển công nghiệp, lâm nghiệp và tổ chức nhiều loại hình du lịch
4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn a) Khí hậu
Vị trí địa lý Hà Nội nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, do đó đặc trưng nổi bật nhất của khí hậu Thủ đô là gió mùa ẩm, nóng và mưa nhiều về mùa hè, lạnh và ít mưa về mùa đông Trong một năm, thời tiết được chia làm 4 mùa rõ rệt:
Mùa xuân: bắt đầu từ tháng 2 và kéo dài đến hết tháng 4
Mùa hạ: bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 8
Mùa thu: bắt đầu từ tháng 8 đến tháng 10
Mùa đông: bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 1 năm sau
Ranh giới phân chia các mùa ở Hà Nội chỉ mang tính chất tương đối Vì Thủ đô có năm bắt đầu mùa rét từ rất sớm, có năm lại muộn Thành phố nhận được lượng bức xạ mặt trời quanh năm khá lớn Tổng lượng bức xạ trung bình hàng năm khoảng 120 kcal/cm², độ ẩm trung bình 80 – 82%, nhiệt độ trung bình năm 24,9°C, lượng mưa trung bình trên 1700mm/năm b) Thuỷ văn Được hình thành từ châu thổ sông Hồng, do đó nét đặc trưng của vị trí địa lý Hà Nội là “Thành phố trong sông” hay “Thành phố sông hồ” Hiện nay có 7 con sông lớn nhỏ chảy qua địa phận Thủ đô gồm: sông Đuống, sông Hồng, sông Nhuệ, sông Đà, sông Đáy, sông Cà Lồ và sông Cầu
Trong nội đô gồm có sông Kim Ngưu, sông Tô Lịch cùng nhiều hệ thống đầm hồ làm đường tiêu thoát nước thải của Thủ đô Hiện tại tại các quận, phường của Thủ đô vẫn còn hàng trăm đầm hồ lớn nhỏ Trong đó nổi tiếng nhất là các hồ: Hoàn Kiếm, hồ Tây, hồ Bảy Mẫu, Thiền Quang, Linh Đàm, Yên Sở, Thanh Nhàn…
Những đầm hồ này không chỉ là kho nước lớn mà còn là hệ thống điều hòa nhiệt độ tự nhiên giúp vùng đô thị nội thành giảm bớt sức nhiệt tỏa ra từ các trụ khối bê tông, sắt thép Ngoài ra, hồ đầm của Thủ đô còn là những danh lam thắng cảnh, làm nên nét đặc trưng văn hóa du lịch của mảnh đất ngàn năm văn hiến
Tài nguyên thiên nhiên là nguồn lực quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô a) Tài nguyên nước mặt
Hệ thống sông, hồ Hà Nội thuộc hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình, phân bố không đều giữa các vùng, có mật độ thay đổi trong phạm vi khá lớn 0,1 - 1,5 km/km2 (chỉ kể những sông tự nhiên có dòng chảy thường xuyên) và 0,67 - 1,6 km/km2 (kể cả kênh mương) Một trong những nét đặc trưng của địa hình Hà Nội là có nhiều hồ, đầm tự nhiên Tuy nhiên, do yêu cầu đô thị hóa và cũng do thiếu quy hoạch, quản lý kém nên nhiều ao hồ đã bị san lấp để lấy đất xây dựng Diện tích ao, hồ, đầm của Hà Nội hiện còn lại vào khoảng 3.600 ha Có thể nói, hiếm có một Thành phố nào trên thế giới có nhiều hồ, đầm như ở Hà Nội Hồ, đầm của Hà Nội đã tạo nên nhiều cảnh quan sinh thái đẹp cho Thành phố, điều hòa tiểu khí hậu khu vực, rất có giá trị đối với du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng
Hà Nội tuy không phải là vùng dồi dào nước mặt, nhưng lại có lượng nước khổng lồ chảy qua hệ thống sông Hồng, sông Cầu, sông Cà Lồ có thể khai thác sử dụng Điều này tạo nên tiềm năng dồi dào cho phát triển kinh tế và xã hội của Thủ đô.
Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 ha, trong đó, diện tích đất nông nghiệp chiếm 47,4%, diện tích đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất ở chiếm 19,26%
Xuất phát từ nhu cầu phát triển của Thủ đô Hà Nội, đất nông lâm nghiệp và đất xây dựng được coi là hai nhóm đất có ý nghĩa to lớn trong việc thúc đẩy kinh tế - xã hội Nhóm đất nông lâm nghiệp cung cấp nguồn tài nguyên sinh vật phục vụ cho các hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp và bảo vệ môi trường Trong khi đó, nhóm đất xây dựng hỗ trợ cho quá trình phát triển đô thị, cung cấp không gian cho các công trình hạ tầng, nhà ở và các nhu cầu khác của xã hội Cả hai nhóm đất này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân thủ đô.
Hà Nội có một số kiểu hệ sinh thái đặc trưng như hệ sinh thái vùng gò đồi ở Sóc Sơn và hệ sinh thái hồ, điển hình là hồ Tây, hệ sinh thái nông nghiệp, hệ sinh thái đô thị Trong đó, các kiểu hệ sinh thái rừng vùng gò đồi và hồ có tính đa dạng sinh học cao hơn cả
Khu hệ thực vật, động vật trong các hệ sinh thái đặc trưng của Hà Nội khá phong phú và đa dạng Cho đến nay, đã thống kê và xác định có 655 loài thực vật bậc cao, 569 loài nấm lớn (thực vật bậc thấp), 595 loài côn trùng, 61 loài động vật đất, 33 loài bò sát - ếch nhái, 103 loài chim, 40 loài thú, 476 loài thực vật nổi, 125 loài động vật KXS Thủy sinh, 118 loài cá, 48 loài cá cảnh nhập nội Trong số các loài sinh vật, nhiều loài có giá trị kinh tế, một số loài quý hiếm có tên trong Sách Đỏ Việt Nam
Hà Nội hiện có 48 công viên và 377 ha thảm cỏ, góp phần tạo nên không gian xanh cho thành phố Ngoài công viên, Hà Nội còn sở hữu hàng vạn cây bóng mát trên các tuyến phố, bao gồm 25 loài phổ biến như bằng lăng, sữa, phượng vĩ Những làng hoa và cây cảnh truyền thống như Nghi Tàm, Ngọc Hà, Quảng Bá đang được phát triển thêm ở các vùng ven đô như Vĩnh Tuy, Tây Tựu và nhiều xã thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn Sự đa dạng về nguồn gen thực vật đã góp phần làm phong phú tài nguyên sinh vật của Hà Nội.
4.1.1.4 Tình hình phát triển kinh tế tại thành phố Hà Nội
Tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội
a) Thị trường Bất Động Sản tại Hà Nội năm 2021
Trong năm 2021 không có dự án bất động sản mới nào về đô thị và nhà ở được phê duyệt Sản phẩm mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước
Tổng lượng sản phẩm căn hộ được chào bán trên toàn thị trường năm 2021 đạt 16.841 s/p Lượng giao căn hộ dịch đạt 7.477/16.841 s/p Trong đó, căn hộ được chào bán phần lớn là hàng tồn từ các năm trước, chiếm hơn 80% Phân khúc căn hộ chủ yếu được chào bán là phân khúc trung và cao cấp, phân khúc binh dân hiện chỉ còn chiếm tỉ trọng rất nhỏ (dưới 5%) và nằm ở các vùng ven của thủ đô
Tỉ lệ hấp thụ (bao gồm cả căn hộ và thấp tầng, đất nền) Quý I/2021 đạt 30.9% Điều cho thấy những dấu hiệu khởi sắc của thị trường Tuy nhiên, Quý II và III tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30% do tiếp tục chịu ảnh hưởng của dịch bệnh và giãn cách xã hội Quý IV, thị trường đã khởi sắc trở lại, nâng tỉ lệ hấp thụ đạt trên 40%
Thị trường Hà Nội còn xuất hiện nhiều bất động sản đất nền trong dân được đưa vào tham gia, tạo nguồn cung cho thị trường, ước đạt hàng ngàn sản phẩm
Những địa phương xuất hiện nhiều sản phẩm đất nền của dân đang chào bán, gồm:
Tây Sơn, Ba Vì, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Gia Lâm, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn và Thanh Trì
Tại khu vực đất đai tự phân lô bán nền của dân, hiện tượng giao bán nhiều, có thời điểm nóng nhưng giao dịch thực tế ít, chủ yếu là giữa các nhà đầu tư với nhau Ước lượng giao dịch thực chỉ đạt 10-15% lượng chào bán (Phòng Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS khu vực Hà Nội)
* Thị trường Bất Động Sản tại Hà Nội năm 2022 Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa của ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5% vào tăng trưởng GDP
* Về nguồn cung của thị trường bất động sản
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại đến cuối quý III/2022 chỉ có 17 dự án với 4.123 căn, bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021 Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực Do đó tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33% giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như tuyệt chủng hay nói cách khác các dự án về bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp hiện rất nhiều trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng
25% Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%
* Nguồn cầu của thị trường bất động sản
Một là, nhu cầu vẫn cao tuy nhiên những nhu cầu có khả năng thanh toán chững lại do giá cao và khả năng tiếp cận tài chính bị hạn chế Mặc dù những tháng từ quý III/2022, một số biểu hiện cho thấy đã có điều chỉnh giảm giá để tăng thanh khoản nhưng so với mặt bằng giá kỳ vọng vẫn ở mức cao nên cầu có khả năng thanh toán vẫn chưa như kỳ vọng
Hai là, chỉ có phân mảng bất động sản công nghiệp trong 5 phân mảng thị trường là có hoạt động tích cực do nhu cầu vẫn lớn Còn các phân mảng khác như nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều không thuận lợi
Ba là, không xuất hiện những lực cầu mới Trong năm 2022, các nhóm cầu chủ yếu vẫn là nhóm truyền thông, phổ thông, không có những lực cầu mới xuất hiện trên thị trường
* Giao dịch bất động sản
Giao dịch giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50% Nguyên nhân chính là dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiếu khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay
Hai là, mặt bằng giá tiếp tục lên cao mà không giảm do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được kênh đầu tư hiệu quả nên một trong số đó vẫn đến với thị trường bất động sản Tuy nhiên, chỉ một số rất nhỏ những sản phẩm vừa tiền mới có giao dịch
Ba là, đối với các sản phẩm bất động sản căn hộ chung cư, giao dịch đạt khoảng
10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường Phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn cung trên thị trường không nhiều nên giá bán duy trì ở ngưỡng cao Đối với sản phẩm nhà liền kề, biệt thự lượng giao dịch còn thấp hơn do giá bán cao
Thị trường Bất Động Sản tại Hà Nội năm 2023 vừa qua hiện nay chưa có số liệu báo cáo chính thức.
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY THE INVEST
Tên đầy đủ công ty: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản The Invest Thành lập: Tháng 12/2021
Hoạt động chính: Phân phối các phân khúc thấp tầng và biệt thự nghỉ dưỡng
Mã số thuế: 0109097279 Websites: www.theinvest.com
Trụ sở chính tại địa chỉ: Tầng 3, Số nhà 41, Block 6 đường Số 23, KĐT Thành phố Giao Lưu, 236 Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Đại diện: Nguyễn Tiến Trung Chức vụ: Tổng giám đốc
Hình 4.2: Trụ sở làm việc chính Công ty The Invest
4.2.2 Tầm nhìn sứ mệnh và giá trị cốt lõi a) Tầm nhìn
- Phấn đấu trở thành đơn vị tư vấn chuyên nghiệp tận tâm số 1 thị trường về dòng bất động sản đầu tư, đem đến những thương vụ thắng lợi cho mỗi khách hàng
- Kiến tạo giá trị sống hoàn hảo và chất lượng vượt trội trong từng sản phẩm
- Đào tạo và phát triển đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, trẻ trung, năng động và nhiệt huyết Với tinh thần đoàn kết, gắn bó tạo ra sức mạnh cho sự phát triển bền vững của Công ty The Invest b) Sứ mệnh
- Mang lại giá trị gia tăng cho khách hàng, nhà đầu tư
- Mang lại ngôi nhà mơ ước cho người dân Việt Nam với giá cả hợp lý
- Mang lại sự sung túc và hạnh phúc cho toàn bộ nhân viên
- Mang lại lợi ích và đóng góp cho xã hội phát triển c) Giá trị cốt lõi
The Invest hoạt động trên 6 giá trị cốt lõi đó là: Tín, Tâm, Trách Nhiệm, Phụng Sự, Nhiệt Huyết, Yêu Thương
- Đối với khách hàng: cung cấp những sản phẩm và dịch vụ về bất động sản uy tín, chất lượng, giúp khách hàng tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn đầu tư và hiệu quả tài chính
- Đối với đối tác và cổ đông: là một tổ chức kinh tế hoạt động bền vững và hiệu quả mang đến cho các đối tác cổ đông lợi ích cao, đều đặn và dài hạn
- Đối với cán bộ nhân viên: là ngôi nhà chung mang tới từng thành viên một cuộc sống sung túc, đầy đủ về kinh tế và tinh thần
- Đối với cộng đồng và xã hội: là tổ chức có trách nhiệm xã hội, tích cực, chủ động tham gia vào các hoạt động xã hội, góp phần làm hưng thịnh quốc gia d) Triết lý kinh doanh
- Khách hàng là trung tâm, luôn thấu hiểu, tạo niềm tin và gìn giữ uy tín với khách hàng, đối tác và cổ đông
- Nhân viên là khách hàng của công ty, liên tục đổi mới nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng
- Thông tin minh bạch kịp thời, chia sẻ cùng khách hàng, đối tác và cổ đông
- Tạo dựng giá trị cho xã hội
4.2.3 Chức năng và nhiệm vụ
- Chức năng: Công ty The Invest cung cấp các dịch vụ môi giới, mua bán, cho thuê, đồng thời hỗ trợ cung cấp các tiện ích cần thiết, cung cấp các dịch vụ quản lý bất động sản cho chủ sở hữu các bất động sản vừa và nhỏ Bên cạnh đó, công ty cũng nhận tư vấn, hỗ trợ khách hàng về mặt pháp lý và các chính sách hỗ trợ phù hợp nhất về giá cả để khách hàng có thể yên tâm lựa chọn bất động sản
- Nhiệm vụ: Với vai trò của một sàn giao dịch bất động sản, cung cấp các loại hình và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản, Công ty The Invest có nhiệm vụ:
+ Đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của môi giới
+ Thúc đẩy tiến trình thực hiện thượng vụ diễn ra nhanh hơn, góp phần tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả chuyên môn
+ Tư vấn về các vấn đề liên quan đến pháp lý, pháp luật hiện hành của Nhà nước về đất đai và bất động sản cho các bên có liên quan đến thương vụ môi giới bất động sản
Việc hợp thức hóa hoạt động mua bán bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm bắt thông tin, quản lý thị trường bất động sản một cách kịp thời và hiệu quả Quá trình hợp thức hóa này giúp Nhà nước kiểm soát được diễn biến của thị trường, đôn đốc các giao dịch được thực hiện theo quy định pháp luật, hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá cả, góp phần đảm bảo tính minh bạch và lành mạnh cho thị trường bất động sản.
+ Góp phần cùng nhà nước và các doanh nghiệp bất động sản khác xây dựng và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
Mặc dù là một đơn vị trẻ, mới đi vào hoạt động chưa lâu nhưng công ty đã đạt được tốc độ phát triển về mọi mặt rất nhanh và ổn định, nhân viên không ngừng phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng, đã xây dựng được các hệ thống tổ chức chính trị xã hội trong đơn vị, các phòng ban trong công ty cũng đã được thành lập và ngày càng chặt chẽ, đáp ứng yêu cầu hoàn thiện của công ty Hiện nay cả công ty có 3 phòng ban, đầy đủ các trang thiết bị Đồng thời trong năm qua công ty đã tìm kiếm được những đối tác chiến lược, những đơn vị đối tác có uy tín Tuy trước mắt công ty còn gặp nhiều khó khăn với tình hình chung nhưng với những bước đi vững chắc, được đánh giá cao của giới chuyên môn, công ty đang dần khẳng định được vị thế của mình trên thị trường bất động sản khu vực, là một đơn vị dịch vụ có uy tín, sản phẩm chất lượng tốt, giá cả hợp lí và hướng tới trở thành một sàn giao dịch bất động sản lớn mạnh tại khu vực Miền Bắc và trong tương lai sẽ phủ khắp 3 miền
Cơ cấu tổ chức bộ máy của công ty được xây dựng ngày càng hoàn thiện nhưng trên tinh thần tinh giản, linh hoạt và bao quát đầy đủ Các cán bộ lãnh đạo quản lý luôn được đạo tạo, nâng cao năng lực, trình độ, đồng thời bản thân cán bộ - nhân viên cũng không ngừng tự học tập, cải tiến phương pháp làm việc và phương pháp quản lý, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công việc
Sơ đồ 4.1: Bộ máy hành chính Công ty
(Nguồn: Phòng nhân sự Công ty The Invest)
Giám đốc: Là người có thẩm quyền cao nhất, điều hành hoạt động hằng ngày của công ty, chịu mọi trách nhiệm về mọi hoạt động kinh doanh của công ty, cùng với cấp dưới đề ra các chiến lược phát triển dài hạn cũng như chiến lược cho từng giai đoạn cụ thể Giúp việc trực tiếp cho giám đốc là các trưởng phòng Marketing, trưởng phòng kinh doanh, trưởng phòng kế toán
Phòng Kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc tìm kiếm đối tác, thiết lập mối quan hệ với khách hàng, đàm phán hợp đồng, thực hiện chiến lược kinh doanh và Marketing, theo dõi tình hình kinh doanh, lập và triển khai kế hoạch bán hàng, đốc thúc các bộ phận thực hiện tiến độ cam kết Phòng cũng chịu trách nhiệm cung cấp thông tin sản phẩm, khuyến mại, giá cả, tư vấn khách hàng về địa điểm, ngân sách, chất lượng, tiến độ sử dụng, theo dõi và thuyết phục khách hàng ký hợp đồng, duy trì mối quan hệ tốt đẹp, bền vững với khách hàng, chủ động tìm kiếm nguồn khách hàng mới.
Phòng Marketing: Có nhiệm vụ nghiên cứu dự báo thị trường, tổ chức triển khai chương trình phát triển sản phẩm mới, phân khúc thị trường, xác định mục tiêu, định vị thương hiệu, phát triển sản phẩm mới, xây dựng và thực hiện kế hoạch chiến lược Marketing, thiết lập mối quan hệ hiệu quả với giới truyền thông
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG
4.3.1 Chiến lược Marketing bất động sản của Công ty The Invest
Nắm bắt được xu thế tất yếu và yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian qua hoạt động Marketing bất động sản đã được Công ty The Invest đặc biệt quan tâm và chú trọng Phát triển các hoạt động truyền thông Marketing bất động sản được xem là mục tiêu chiến lược vô cùng quan trọng của công ty Hiện tại, trong tất cả các dự án mà Công ty The Invest đang tiếp thị và phân phối trực tiếp như: dự án Wyndham Thanh Thủy, dự án Rue De Charme, dự án Novaword Phan Thiết mỗi dự án đều được công ty lên kế hoạch và chuẩn bị nội dung các chương trình truyền thông Marketing một cách cẩn thận và tỉ mỉ ngay từ khi tiếp nhận phân phối dự án Đối với mỗi dự án khác nhau, việc xây dựng kế hoạch Marketing làm sao cho phù hợp với đối tượng sản phẩm, tạo được những hiệu ứng tích cực với khách hàng mục tiêu là điều không hề đơn giản Khi tiếp nhận phân phối bất kỳ dự án nào, trước tiên Công ty The Invest đều dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng và phân tích thị trường mục tiêu, lựa chọn các phân khúc mà công ty có khả năng thắng thế trước các đối thủ cạnh tranh và sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng tiềm năng Sau đó phòng Marketing sẽ lên kế hoạch cho các hoạt động truyền thông Marketing sao cho phù hợp với từng dự án, tối thiểu hóa chi phí và mang lại hiệu quả cao nhất Các hình thức truyền thông, quảng cáo mà Công ty The Invest sử dụng cho các kế hoạch Marketing bất động sản rất đa dạng và linh hoạt, có thể kể đến như: các hình thức quảng cáo sản phẩm dự án, đăng tin online trên mạng xã hội (Quảng cáo Internet) và các trang mua bán bất động sản; spam mail; gửi tin nhắn đến các khách hàng quen thuộc; sử dụng các hình thức khác như treo cờ phướn, phát tờ rơi, gửi thư mời; sử dụng mô hình, poster A3 và các hình ảnh minh họa để giới thiệu về dự án; tổ chức các buổi hội thảo khách hàng, các buổi event…
Tất cả các hình thức truyền thông và quảng cáo của Công ty The Invest đều nhằm mục đích thu hút khách hàng hay người tiêu dùng biết đến các sản phẩm dự án mà công ty đang triển khai phân phối, đồng thời tác động thay đổi suy nghĩ và quá trình ra quyết định của khách hàng Các công cụ tiếp thị tác động trực tiếp tạo ra nhu cầu mà công ty sử dụng cụ thể như sau:
- Quảng cáo trên phương tiện truyền thông đại chúng (Internet, radio, các trang mua bán bất động sản) đây là phương tiện truyền thông rất phổ biến mà tất cả mọi người có thể theo dõi hàng ngày vì vậy quảng cáo sản phẩm qua kênh này sẽ có hiệu ứng lan toả và tăng số lượng khách hàng quan tâm đến dự án mà công ty đang phân phối
- Tổ chức sự kiện (Event) vào ngày kí kết và ra mắt dự án với sự chứng kiến của ban lãnh đạo cao cấp, tung ra sản phẩm với sự xuất hiện của các vũ công biểu diễn nghệ thuật nỗi tiếng tại thành phố tham gia giới thiệu sản phẩm Qua các buổi hội thảo, hay sự kiện ngoài được giới thiệu về sản phẩm các khách mời còn được các phần quà hấp dẫn và thú vị từ công ty hay chủ đầu tư, chính sách chiết khấu và phần thưởng vào ngày mở bán Qua đó đã gây được ấn tượng cho khách hàng qua cách tổ chức các chương trình và sự kiện chuyên nghiệp của mình
Quan hệ công chúng là các hoạt động truyền thông xây dựng và bảo vệ danh tiếng cho công ty hay sản phẩm trước công chúng Công cụ chính của quan hệ công chúng bao gồm ấn phẩm, sự kiện, tài trợ, tin tức, bài phát biểu, hoạt động công ích và nhận dạng thương hiệu Mục tiêu của chiến lược quan hệ công chúng của Công ty Đầu tư là thu hút sự chú ý, tạo nhu cầu và kích thích mong muốn về dự án bất động sản, dẫn đến việc khách hàng tìm đến công ty để mua sản phẩm.
Truyền thông giao tiếp hai chiều được Công ty The Invest thực hiện thông qua việc lắng nghe phản hồi của khách hàng, phân tích phản ứng của khách hàng, và đo lường kết quả của các đợt truyền thông để có sự điều chỉnh cần thiết cho một phần hoặc toàn bộ chiến dịch Marketing bất động sản của công ty Và dựa trên những cơ sở đó mà công ty có thể đưa ra được các phương thức Marketing phù hợp để xây dựng và thực hiện các kế hoạch Marketing của mình một cách hiệu quả nhất a) Chiến lược sản phẩm
Từ những nhân viên phân tích thị trường bất động sản Công ty The Invest đã đưa ra chiến lược tập trung bán các sản phẩm bất động sản của phân khúc bất động sản biệt thử nghĩ dưỡng và các phân khúc thấp tầng
Hiểu rõ nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng, Công ty The Invest nghiên cứu thị trường bất động sản và phân tích đối thủ để lựa chọn sản phẩm dự án phù hợp Dòng sản phẩm đa dạng, từ đất nghỉ dưỡng ven biển đến các phân khúc trung tâm dự án view thành phố, đều đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng Đặc biệt, các sản phẩm được định giá cạnh tranh so với thị trường, mang đến cơ hội đầu tư hấp dẫn.
Trong thị trường mục tiêu, Công ty The Invest đều xác định các nhóm khách hàng cụ thể, sau đó tiến hành định vị sản phẩm để xác định một hoặc hai lợi ích chính do bất động sản đem lại, cuối cùng dựa trên mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp như doanh thu, lợi nhuận, số sản phẩm bán được…mà doanh nghiệp sẽ đưa ra các chương trình quảng cáo, bán hàng, định giá và phân phối cho phù hợp
Ngoài ra trong chiến lược sản phẩm của mình Công ty The Invest cũng có các sản phẩm nhà phố mà công ty xây dựng Qua mô hình 3D giúp cho khách hàng thấy được những bất động sản họ sẽ mua khi đó được hoàn thiện, những tiện ích mà bất động sản sẽ mang lại cho khách hàng trong tương lai, qua đó có thể tác động đến quá trình ra quyết định của khách hàng Các sản phẩm mẫu mà công ty đưa ra luôn đảm bảo đúng quy cách và tính chất như sản phẩm thật
Bảng 4.1: Một số dự án mà Công ty The Invest phân phối giai đoạn 2022-2023
Tên dự án Quy mô
Chủ đầu tư Tiện ích Giá
Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland)
Bãi biển Bikini Beach Golf Course 18 lỗ đang được xây dựng, do chính tay Greg Norman thiết kế đạt tiêu chuẩn quốc tế
Dự án cũng có sân vận động to rộng nằm kế bên trung tâm thể dục thẩm mỹ, có sức chứa lên tới hàng nghìn người
Khu vui chơi Colosseum dưới nước, vong quay mặt trời khổng lồ phục vụ du khách nhiều trò chơi cảm giác mạnh mạo hiểm
Công viên chủ đề có diện tích lên tới 16 hecta
Nhờ lợi thế bờ biển dài tới 7km nên có cả khu vui chơi dưới nước, bến du thuyền lướt sóng…
Hệ thống thác nước phun tự động, mê cung, chuỗi cà phê, câu lạc bộ bãi biển, quán rượu cao cấp
Vườn bách thú Petting Zoo là thế giới động vật thu nhỏ hứa hẹn là điểm đến thú vị cho các em nhỏ
Hệ thống spa làm đẹp cao cấp được thiết kế tại nơi yên tĩnh tầm view cao mang đến cho du khách cảm giác dễ chịu sau ngày dài mệt mỏi
Bất động sản có khoảng nóng 5* đầu tiên tại miền Bắc
Hệ thống hồ bơi ngoài trời, hồ bơi trong nhà rộng lớn, Sky Bar, Water Bar, nhà hàng sang trọng đáp ứng mọi nhu cầu ẩm thực Không gian vui chơi có thưởng hấp dẫn, khu khoáng trị liệu và dưỡng sinh giúp cải thiện sức khỏe Phòng tập đa năng, dịch vụ bếp tiện nghi, kho phim giải trí phong phú, bác sĩ tư vấn sức khỏe tận tình, cùng các dịch vụ chăm sóc sắc đẹp chuyên nghiệp.
Hình 4.3: Bảng phân lô khu Olympic NovaWorld Phan Thiết b) Chiến lược giá
Giá bán là một trong những yếu tố cực kỳ quan trọng trong thiết lập chiến lược Marketing của Công ty The Invest trước đối thủ cạnh tranh Chiến lược định giá thấp với chất lượng cao, nhắm vào mọi đối tượng khách hàng nhưng chủ yếu tập trung vào những người có thu nhập khá, các cặp vợ chồng trẻ, các nhà đầu tư…
Diện tích của các lô đất tương đối đa dạng và phong phú: 90m2- 350m2 với mức giá phù hợp cho từng vị trí của lô đất Điều này rất thích hợp cho các khách hàng mua để an cư và đầu tư
Bảng 4.2: Giá của các dự án của Công ty The Invest đã thực hiện
STT Tên dự án Giá
1 Biệt thự Olympic Novaworld Phan Thiết 8,5 - 20 tỷ/căn
2 Wyndham Thanh Thủy 6,9 - 7,7 tỷ/căn c) Chiến lược phân phối
Hình thức phân phối sản phẩm mà công ty đang sử dụng là kênh trực tiếp thông qua hệ thống Sàn giao dịch bất động sản Công ty The Invest
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY THE INVEST
Để hoạt động Marketing bất động sản đạt hiệu quả cao hơn, đòi hỏi quá trình phát triển và hoàn thiện liên tục Một số giải pháp thiết thực có thể được triển khai như:
4.4.1 Giải pháp về đa dạng hóa sản phẩm
Hiện tại sản phẩm phân phối chủ yếu của Công ty The Invest là những phân khúc thấp tầng và biệt thự nghỉ dưỡng Qua đó, có thể thấy Công ty The Invest vẫn còn chưa thực sự tập trung đầu tư vào các loại nhà ở, căn hộ ở mức trung và cao cấp cũng như bất động sản công nghiệp Nhu cầu thị trường về các sản phẩm bất động sản này hiện tại đang có xu thể tăng trưởng mạnh và chưa được khai thác nhiều Nếu biết tận dụng thời cơ và có những chiến lược đầu tư, quản lý hiệu quả trong những năm tới sẽ dễ dàng hơn trong việc chiếm lĩnh thị trường, tăng trưởng kết quả kinh doanh
Nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập mạnh mẽ, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đổ bộ vào Việt Nam mở lên các nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế xuất với quy mô lớn Với sản phẩm bất động sản công nghiệp công ty có thể dựa vào các mối quan hệ để cùng liên kết trực tiếp đầu tư xây dựng hoặc phân phối các chuỗi khu công nghiệp
Công ty The Invest hiện tập trung phân phối các dự án nhà ở, đất nền giá rẻ, chưa chú trọng đến phân khúc cao cấp và trung cấp Mặc dù nhu cầu sở hữu nhà cao cấp vẫn còn, công ty có thể mở rộng sang phân phối các dự án biệt thự, căn hộ cao cấp ở ngoại thành để đáp ứng nhu cầu này, tận dụng tiềm lực phát triển của công ty.
4.4.2 Nhận thức vai trò của hoạt động Marketing bất động sản
Nhờ các hoạt động Marketing bất động sản mà các quyết định trong đầu tư kinh doanh bất động sản có cơ sở vững chắc hơn, công ty sẽ có điều kiện và thông tin đầy đủ hơn để thỏa mãn mọi nhu cầu của khách hàng Marketing bất động sản xác định rõ nên đầu tư bất động sản gì, ở phân khúc nào, số lượng bao nhiêu, có đặc điểm như thế nào, cách thức tiếp cận khách hàng và phân phối thế nào là hiểu quả nhất Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, để tạo lập đòi hỏi việc huy động rất nhiều nguồn lực của doanh nghiệp, xã hội và cả người dân Vì vậy sẽ là một sự lãng phí rất lớn khi công ty tốn nhiều tiền của vào việc sản xuất ra các sản phẩm mà người tiêu dùng không muốn trong khi có rất nhiều sản phẩm khác mà khách hàng rất mong muốn và cần được sở hữu
4.4.3 Kế hoạch hóa hoạt động Marketing
Công ty The Invest cần nhận thức rõ về mục tiêu chiến lược của mình và cách thức đạt tới mục tiêu bằng cách nào Để đạt được điều này, Công ty The Invest cần phải sử dụng hai hệ thống: hệ thống lập kế hoạch chiến lược chi tiết cụ thể dài hạn và hệ thống lập kế hoạch Marketing Kế hoạch Marketing là một bộ phận của kế hoạch tổng thể của doanh nghiệp bất động sản Do vậy, để xây dựng một kế hoạch Marketing hiệu quả, trước hết những người đứng đầu quản lý, vận hành Công ty The Invest phải xây dựng kế hoạch chiến lược cho toàn bộ các nổ lực chung của công ty
Tiếp đến là xây dựng kế hoạch chiến lược cho các lĩnh vực chức năng khác nhau trong công ty trong đó có chức năng vận hành Marketing
4.4.4 Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp
Quy trình marketing bất động sản cần được The Invest xây dựng riêng biệt theo từng phân khúc dựa trên thế mạnh và nguồn lực của công ty Quy trình đóng vai trò hướng dẫn chi tiết cho các bộ phận liên quan, đảm bảo mọi hoạt động Marketing diễn ra theo trình tự thống nhất Quy trình marketing bất động sản tốt sẽ hỗ trợ tạo dựng tài liệu marketing hệ thống, giúp ban quản lý kiểm soát chặt chẽ hoạt động marketing, xây dựng và chuẩn hóa luồng thông tin dự án.
4.4.5 Chú trọng hơn nữa trong công tác đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing bất động sản chất lượng cao Đa số đội ngũ nhân viên công ty còn khá trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Khi vào làm việc tại công ty cần thời gian khá lâu để được bổ sung kiến thức và hòa nhập
Ngành nghề kinh doanh bất động sản có những đặc thù khác biệt so với các sản phẩm thông thường nên nhân viên kinh doanh trong lĩnh vực này thực sự cần có những kiến thức nhất định về nó, cũng như những kỹ năng kinh nghiệm cần thiết thì lúc đó mới thật sự thuyết phục được khách hàng của mình Để đào tạo được một nhân viên có đầy đủ những kỹ năng, kiến thức nêu trên thì việc xây dựng một chương trình đào tạo phát triển nguồn nhân lực là thực sự cần thiết đối với công ty Để có một lực lượng bán hàng thực sự hiệu quả và có năng lực, công ty cần cũng cố và phát triển lại phòng nhân sự Luôn có chế độ và chính sách chiêu mộ nhân tài một cách hiệu quả Tạo được niềm tin uy tín công ty trên thị trường Tạo một môi trường làm việc hiện đại, năng động, cơ hội thăng tiến cao
Nhiệm vụ cốt lõi của đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp là tạo ra doanh số và lợi nhuận, duy trì mạng lưới phân phối hiệu quả, kết nối các kênh phân phối và đóng góp vào việc xây dựng giá trị thương hiệu thông qua trưng bày sản phẩm Do đó, việc xây dựng đội ngũ bán hàng phải đúng người, đúng việc Điều này có nghĩa là không nhất thiết phải là người giỏi nhất mà là người phù hợp nhất, xét về văn hóa, trình độ và những yếu tố khác.
Vì thế việc xây dựng chương trình đào tạo và huấn luyện bài bản cho nhân viên bán hàng là một yếu tố rất quan trọng Chẳng hạn đội ngũ bán hàng bắt buộc phải có các kỹ năng cơ bản và kỹ năng mềm, tuỳ theo cấp quản lý của mỗi nhân viên Cụ thể, đối với cấp cao nhất, giám đốc bán hàng, phải có kỹ năng quản trị chiến lược và tài chính cao cấp
Ngoài ra, nếu muốn đội ngũ bán hàng gắn bó lâu dài và làm việc nhiệt tình cho công ty thì ngoài mức lương thưởng thông thường nên có những động viên bổ sung khác về tài chính cũng như phi tài chính
Theo đó, Công ty The Invest cần chú ý đến một chế độ lương thưởng tốt và hợp lý cho đội ngũ bán hàng bằng cách so sánh với chế độ lương thưởng của công ty khác Điều này sẽ có lợi cho cả công ty và lực lượng bán hàng Đối với công ty, thu hút được những nhân viên bán hàng giỏi gia nhập công ty, động viên được lực lượng bán hàng cho những kết quả ngày càng cao Còn đối với lực lượng bán hàng, họ sẽ an tâm hơn đối với nhu cầu của cuộc sống hằng ngày, họ cảm thấy mình được thưởng là xứng đáng với công sức đã bỏ ra Để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, đồng thời giữ chân họ gắn bó lâu dài và cống hiến cho công ty, Công ty The Invest cũng cần phải quan tâm tới những hình thức động viên bổ sung như về tài chính (thi đua bán hàng với mục tiêu rõ ràng, luật chơi đơn giản và ngắn hạn) và phi tài chính (các giải thưởng danh dự hàng tuần, hàng tháng và hàng năm hoặc tổ chức cho họ và gia đình ăn tối, giao lưu cùng anh chị em công ty, ) Qua đó, doanh nghiệp góp phần tôn vinh đội ngũ bán hàng cũng như động viên, chia sẻ, giúp đỡ họ để họ có thêm động lực để vượt qua những áp lực hàng ngày
Tuy nhiên, bất kỳ hình thức lương thưởng nào cũng phải có mục tiêu rõ ràng và phương thức đánh giá, chọn lọc phải được công khai ngay từ đầu, đảm bảo tính minh bạch
4.4.6 Hoàn thiện Marketing hỗn hợp (Marketing - Mix)
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của phân khúc cao cấp, Công ty The Invest đang đa dạng hóa danh mục sản phẩm với nhiều mẫu mã và diện tích đa dạng Trong tương lai, công ty dự định xây dựng chính sách rõ ràng cho các sản phẩm nhằm tối ưu hóa khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu.
