thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại thành phố hồ chí minh

LỜICẢMƠNĐể hoàn thiện được công trình nghiên cứu“Thực tiễn áp dụng pháp luậtvềkinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương laitạiThành phố Hồ Chí Minh”tác giả xin đ

TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤTĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNGLAITẠI THÀNHPHỐHỒCHÍMINHGIAIĐOẠN2019 -2023

Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bấtđộng sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ ChíMinh

Thị trường BĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh ghinhận không ít những trường hợp CĐT chậm bàn giao nhà ở cho bên mua, thậm chí cónhiềudựánphải“đắpchiếu”vìkhôngthể bàngiaochobênmuatheothỏathuận.

Theo Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công trong năm 2023 gửi BộKhoa học và Đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay Thànhphố Hồ Chí Minh có hàng trăm dự án đầu tư công chậm tiến độ Trong đó, có 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư đã ngưng thi công gồm:dự án Khu nhà ở cao tầng và khách sạn, thương mại, dịch vụ 1 Bis - 1 Kép NguyễnĐình Chiểu của Công ty TNHH Bến Thành -

Sao Thủy; 03 dự án tại Khu đô thị mớiThủThiêm,ThànhphốThủĐứccủaCôngtyCPĐầutưđịaốcĐạiQuangMinh;dựán Trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ số 76 đường Tôn Thất Thuyết, Quận 4 củaCông ty TNHH đầu tư Sabeco HP;

Khu phức hợp cao ốc văn phòng, thương mại,khách sạn và chung cư số 628-630 Võ Văn Kiệt, Quận 5 của Công ty CP đầu tư bấtđộngsảnSàiGònVina,… 1

Bên cạnh đó, Thành phố Hồ Chí Minh có 56 dự án nhà ở thương mại đã đượcchấp thuận đầu tư nhưng chưa thi công xây dựng gồm: dự án cao ốc thương mại, dịchvụkếthợpcănhộchungcưsố104NguyễnVănCừ,Quận1củaTổngCôngtyBến

1 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2023),Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công năm

Thành TNHH Một Thành Viên; dự án khu thương mại và nhà cao tầng Golden Gate,Quận7củaCôngtyCPThươngmạivàxâydựngThànhHiếu… 2

Hàng nghìn khách hàng mua nhà ở thương mại tại các dự án nêu trên đã phải gửiđơn kêu cứu đến Thanh tra Chính Phủ, Bộ xây dựng vì chủ đầu tư chậm bàn giao nhànhiều năm khiến gia đình họ gặp muôn vàn khó khăn khi hàng tháng vẫn phải có nghĩavụ thanh toán cả tiền gốc và tiền lãi cho ngân hàng và tiền thuê nhà do dự án chưa thểbàn giao Khách hàng mua nhà đã nhiều lần liên hệ làm việc với phía chủ đầu tư, yêucầu giải quyết vấn đề, nhưng chủ đầu tư có thái độ trốn tránh không chịu gặp để giảiquyết 3 Đối với những vi phạm nêu trên, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ranhiều quyếtđịnhxử phạt hàngloạtdoanh nghiệp bất động sản với cácv i p h ạ m n h ư bán nhà sai quy định, để dự án chậm tiến độ, không giao nhà đúng hẹn, không giao đủquỹbảotrìchocư dân.

Theo Báo cáo tổng kết của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023, SởXây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện kiểm tra 13.978 lượt về tình hình trậttự xây dựng (giảm 9% so với cùng kỳ năm 2022),p h á t h i ệ n 9 1 t r ư ờ n g h ợ p v i p h ạ m trật tự xây dựng (giảm34,1% so với cùngkỳ năm 2022)v à đ ã b a n h à n h 1 0 4 q u y ế t định xử phạt vi phạm hành chính Các trường hợp sai phép chiếm 47,3% tổng số viphạm (43/91 trường hợp), giảm 36,8% so với cùng kỳ Vi phạm không phép chiếm23,1% tổng số vi phạm (21/91), giảm 46,2% so với cùng kỳ năm 2022 Vi phạm khácchiếm 29,7% tổng số vi phạm (27/91 trường hợp), giảm 12,9% so với cùng kỳ năm2022,chủyếulàcáccôngtrìnhkhôngchechắn,rơivãi vậtliệuxâydựng 4

Minh chứng tạiBản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhândânQuận1,ThànhphốHồChíMinhvềtranhchấpHĐMB căn hộ.

Theo bản án, ông Trần D ký với ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T 07 HĐMBcăn hộ dựáncao ốcCăn hộHạnhPhúc-HappyPlaza1tại xãTK, huyệnB

2 Ủybannhândân ThànhphốHồChíMinh(2023),Báocáo giámsát,đánhgiátổngthểđầutư côngnăm2023,ThànhphốHồChíMinh.

3 SởxâydựngThànhphố Hồ ChíMinh(2022),Báo cáotổngkếtnăm2022,Thànhphố HồChíMinh.

4 SởxâydựngThànhphốHồ ChíMinh(2023),Báocáotổngkếtnăm2023,ThànhphốHồChíMinh. và đã thanh toán cho ông Võ Thanh T đợt 1 là 90% giá trị của 07 hợp đồng với tổng sốtiềnlà7.631.681.112đồng.

Tuy nhiên, đến hạn ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T không bàngiaođượccáccănhộtheođúngthoảthuận.Quatìmhiểu,ôngTrầnDbiếtdựáncaoốcC ănhộHạnhPhúc-HappyPlaza 1hiệnđãngưngxâydựng.

Căn cứ các tình tiết, Tòa án nhân dân Quận 1 TPHCM đã đưa ra kết luận:“ÔngVõ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T đã vi phạm nghĩa vụ do không thực hiệnđúng thoả thuận tại các Hợp đồng, chậm bàn giao dự án Tòa tuyên bố

“chấm dứt 07(bảy) HĐMB căn hộ dự án giữa hai bên, buộc ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tưnhân T hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ847.964.568đồng” 5

CĐT trong KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL được quy định tại Điều 54 Vănbản hợp nhất Luật kinh doanh Bất động sản năm 2020 (VBHN Luật KDBĐS năm2020).T he oq u y địnhn à y , C Đ T d ự á n B Đ S c ó q uyề n b á n , c h o t hu ê, ch ot huê m u a nhà, Công trình xây dựng hình thành trong tương lai (CTXD HTTTL) Đồng thời, việcbán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL được thực hiện theo quy định riêngbiệt đối với loại hình BĐS là nhà ở thương mại HTTTL và KDBĐS nói chung Do đó,trước hết trong các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL, cácCĐTđượcthựchiệnquyềncũngnhưphảituânthủcácnghĩavụtrongcáchoạtđộngđó của CĐT dự án BĐS như các quyền yêu cầu bên mua thực hiện các nghĩa vụ vớibênbán,nghĩavụ giaonhà,CTXD củabênbán, Cụthểnhư sau:

“Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở, CTXD HTTTL được quy định tại Điều32, 33 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 Trước hết về quyền của bên bán nhà ở, CTXDHTTTL bao gồm: Quyền được yêu cầu bên mua nhận BĐS theo đúng thời hạn mà cácbên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà và CTXD Quyền được yêu cầu bênmua thanh toán đủ tiền theo các thoả thuận mà hai bên đã ký kết, Quyền yêu cầu sựhợp tác trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý và giao nhận đủ tiền khi giaonhà;Yêucầubênmuathựchiệnviệcbồithườngthiệthạixảyratrongquátrìnhgiao

5 Bảnánsố161/2019/DS-STngày28/5/2019củaTòaánnhândânQuận1,ThànhphốHồChíMinhvềtranhchấp HĐMBcănhộ,Địachỉ:https://congbobanan.toaan.gov.vn,[truycậpngày20/4/2024] dịch nếu lỗi xuất phát từ bên mua Bên cạnh những quyền nêu trên, CĐT có nghĩa vụphải bảo quản nhà, CTXD khi chưa bàn giao, thực hiện giao nhà đúng thời gian, chấtlượng, thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà, CTXD và các nghĩa vụ tài chính theo quyđịnhcủaphápluật”. Đối với bên cho thuê mua nhà ở, CTXD HTTTL có quyền yêu cầu bên thuê muanhận nhà, thanh toán tiền thuế với thời hạn cách thức đã thoả thuận, yêu cầu bên thuêmua thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan, yêu cầu bên thuê mua bồi thường nếudo lỗi của bên thuê mua, được xác lập quyền sở hữu cho đến khi bên thuê mua thanhtoán đủ tiền thuê mua Bên cạnh những quyền đó, bên cho thuê mua có nghĩa vụ phảibảotrì,sửachữanhà,CTXD,giaonhàđúngtiếnđộ,bảohànhnhàtheoquyđịnh,

Tuy nhiên, trong hoạt động mua bán BĐS là nhà ở thương mại HTTTL còn phải tuânthủ quy định đặc thù đối với loại hình BĐS đặc biệt này tại Điều 58 VBHN LuậtKDBĐSnăm2020:

“Điều 58 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất độngsản hình thành trong tương lai:Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong muabán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có cácquyềnvànghĩavụsauđây:

1 Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấpthôngtinvềtiếnđộđầutưxâydựng,việcsửdụngtiềnứngtrướcvàkiểmtrathựctếtạic ôngtrình;

2 Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tưxây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểmtrathựctếtạicôngtrình”.

Quanhữngphântíchvàminhchứngthựctiễnnêutrên,mặcdùđượcnhànướchỗ trợ về mặt pháp lý cũng như chủ trương nhưng chủ đầu tưv ẫ n k h ô n g t h ự c h i ệ n đúng nghĩa vụ theo quy định Điều này tác động rất lớn đến quyền lợi của bên muacũngnhư thị trường BĐScủa Thành phốHồChíMinh.

Thực tiễn áp dụng về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mạihìnhthành trongtươnglaitạiThànhphốHồChíMinh

Với ưu thế là một trong những thành phố phát triển kinh tế thuộc top đầu của cảnước, Thành phố Hồ Chí Minh luôn chú trọng xây dựng các dự án nhà ở để phục vụnhucầucủangườidân,ngườilaođộngtrênđịabànthànhphố.

Phânkhúccănhộ caocấp (Giá trên 40 triệuđồng/m2)

Phânkhúccănhộtrung cấp (Giá từ 25 - 40 triệuđồng /m2)

Nguồn: Báocáothườngniên của Sởxây dựng ThànhphốHồ ChíMinh

Nguồn:Hiệphội Bất độngsảnThànhphốHồChí Minh(HoREA)

Theo HoREA, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM năm 2023 chỉ có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với 15.020 căn, trong đó 13.767 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà thấp tầng Phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 9.969 căn, nhà ở trung cấp có 5.051 căn, không có nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

“1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải cógiấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầngkỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợpcó mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoànthànhxongphầnmóngcủatòanhàđó;

6 Hiệphội BấtđộngsảnThànhphốHồChíMinh (HoREA)(2019-2023),Báocáogiaiđoạn2019-2023,Thànhphố HồChíMinh.

2.Tr ướ ckh i b á n , cho t h u ê m u a n h à ở h ì n h t h à n h tro ng t ư ơ n g l ai, ch ủ đ ầ u t ư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điềukiệnđượcbán,chothuêmua….”.

Như vậy, để bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đượcđưavàokinhdoanhthìchủđầutư bấtđộngsảnphảiđảmbảocácđiềukiện:

Một là, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cóGiấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹthuậttươngứngtheotiếnđộdựán.Ngoàira,đốivớinhàchungcư,tòanhàhỗnhợpcó mục đích để ở, bên cạnh việc phải có các giấy tờ trên cần phải có biên bản nghiệmthuđãhoànthànhxongphầnmóngcủatòanhàđó.

Theo quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải thông báo với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán Cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm trả lời trong vòng 15 ngày, nếu đủ điều kiện thì chủ đầu tư được bán, trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do Quy định này giúp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với chủ đầu tư, ngăn ngừa tình trạng huy động vốn trái phép và ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện Người mua cần tìm hiểu kỹ các điều kiện để xác định bất động sản có đủ điều kiện được phép kinh doanh hay chưa trước khi mua.

Trên thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư vội vàng bung dự án ra bán khi pháp lý của dự án còn chưa rõ ràng, đầy đủ Đã có thời điểm, hàng loạt dự án BĐS nói chungvà chung cư nói riêng chưa xây dựng xong phần móng, thậm chí mới là bãi đất trốngthì đã được chủ đầu tư đem ra mở bán rầm rộ Sau khi mở bán, các dự án này được ràochắnkiêncốbốnbênvớinhữngbảngquảngcáohoànhtráng,hìnhvẽvềcănhộ,tiện ích đẹp lung linh nhưng thực tế bên trong chỉ là bãi đất trống Có không ít chủ đầu tưđãc ô n g b ố m ở b á n , c á c c ă n h ộ h ầ u h ế t đ ã c ó c h ủ n h ư n g d ự á n l ạ i “ đ ắ p c h i ế u ” v à không biết khi nào hoạt động trở lại Hầu hết các chủ đầu tư đều cho khách hàng đặtcọc, hoặc ký hợp đồng góp vốn Có không ít trường hợp mặc dù chủ đầu tư chưa hoànthành thi công phần móng nhưng đã nhận cọc của khách trên 50% giá trị căn hộ,s a u đó ôm tiền bỏ dự án Điều này trái quy định của pháp luật tại Điều 19 Văn bản hợpnhất số 01/VBHN-BXD ngày 14/5/2021 của Bộ xây dựng quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định không được áp dụng hình thức huyđộng vốn để thực hiện phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, Dođó, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là viphạmphápluật.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay có không ít dự án được mở bán dù chưađược triển khai xây dựng phần móng Các dự án này đều có đặc điểm chung là đượcrào chắn bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình ảnh căn hộ, dự án đẹplung linh nhưng bên trong chỉ là bãi đất trống Nhiều dự án sau khi mở bán rầm rộ,CĐT công bố hầu hết số lượng căn hộ đã có chủ nhưng sau đó dự án lại nằm bất động.Để tránh gặp rủi ro, phần lớn các chủ đầu tư tránh dùng đến chữ mở bán thay vào đó làhình thức công bố dự án, ra mắt dự án sau đó cho khách hàng đặt cọc, hợp đồng gópvốn Tuy nhiên, một số CĐT lợi dụng hình thức này để “lách luật” vì có trường hợp dùchưa thi công phần móng nhưng đã nhận đặt cọc của khách hàng vượt quá 50% giá trịcănhộ.

Lý do dẫn đến tình trạng này xuất phát từ việc nguồn vay tín dụng để phát triểnBĐS còn gặp nhiều khó khăn, CĐT muốn có nguồn vốn để thực hiện dự án buộc phảimở bán khi chưa xây xong phầnmóng dù biết đó là trái luật Mặt khác, việcm ở b á n dự án nhanh hay chậm cũng là một yếu tố quyết định đến thành bại của dự án Thậmchí, có trường hợp CĐT mở bán dự án này nhưng với mục đích huy động vốn để thựchiện một dự án khác hoặc mục đích khác.T h ế n ê n , c ó t ì n h t r ạ n g t r ư ớ c l ú c m ở b á n CĐT đưa một số máy móc đến công trường thi công vài ngày nhưng sau đó thì dự ánnằm bất động Chiêu thức quảng cáo căn hộ bán hết, cháy hàng ngay trong buổi mởbánđầutiênđangđượcnhiềuchủđầutư ứ ng dụng.Chungtay vớiCĐT làmột lự c lượng không nhỏ giới đầu tư, những người này mua vài căn thậm chí là vài chục cănvới những ưu đãi về giá, chiết khấu từ CĐT Sau đó, họ tìm cách bán lại, hưởng chêchlệchtừ vàichụcđếnhàngtrămtriệuđồng/căn.

Minh chứng cụ thể tạiBản án số 551/2022/DS-PTngày 08/9/2022 của Tòa ánnhândânThànhphốHồChíMinhvềtranhchấphợpđồngđặtcọcmuabáncănhộ.

Tranhchấpxảy ragiữaôngĐinh NguyễnCaoN,sinh năm 1990,địachỉ:125/4/26 đường VK, Phường B, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Cổphần Đầu tư Địa ốc TP (tên thương mại: The PT, sau đây gọi tắt là Dự án PT) – CĐTDự án chung cư HHT, địa chỉ: số 201 HHT, Phường S, quận BT, TPHCM (gọi tắt làDự án PT), môi giới là Công ty Cổ phần Đầu tư VT (gọi tắt là Công ty VT) và Công tyTráchnhiệmhữuhạnbấtđộngsảnPL(gọitắtlà CôngtyPL).

Ngày 03/12/2018, ông Đinh Nguyễn Cao N và Công ty VT ký phiếu giữ chỗkhônghoànlại,đặtcọcsốtiền50.000.000đồng;

Ngày10/12/2018,ôngNvàCôngtyPLkýHợpđồngđặtcọcsố62/2018/HDDC-PXL.HHT đặt cọc số tiền 160.529.935 đồng đảm bảo việc ký kếtHĐMBcănhộ HTTTLthuộcDự ánPT;

Ngày25/12/2018,ôngNvàCôngtyTPkýHợpđồngđặtcọcsố16/2018/HĐĐC.PT ngày (Hợp đồng số 16) đặt cọc số tiền 312.459.774 đồng đảm bảoviệckýkếtHĐMBcănhộ HTTTLthuộcdự ánPT.

Tổng số tiền tại Hợp đồng số 16 là 522.989.709 đồng(bao gồm tiền giữ chỗ vàtiềnđặtcọcchoCôngtyVTvàCôngtyPL).

Hợp đồng số 16 quy định cụ thể:“Ngày ký kết HĐMB căn hộ dự kiến là ngày25/3/2019”, tuy nhiên tới thời điểm khởi kiện, ông N và Công ty TP vẫn chưa kýHĐMB căn hộ Qua tìm hiểu, ông N phát hiện Dự án PT chưa có giấy phép xây dựng.Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kết luận:“Công ty TP đã dùng các giấyphép xây dựng thuộc dự án khác để quảng bá hình ảnh Việc làm của Công ty TP đã viphạm các thỏa thuận trong Hợp đồng số 16 và vi phạm nghiêm trọng các quy định vềxây dựng Việc rao bán căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định của phápluật làviệclàmchiếmdụngvốncủakháchhàng,gâythiệthạichokháchhàng.Dođó,

Tòa tuyên Vô hiệu Hợp đồng đặt cọc số 16/2018/HĐĐC.PT ngày 25/12/2018; buộcCôngtyCổphầnĐầutưĐịaốcTPtrảchoôngĐinhNguyễnCaoNsốtiền522.989.709đồn g” 7

Theo quy định hiện hành, KDBĐS HTTTL chỉ được thực hiện khi BĐS đã đápứng đủ các điều kiện được đưa vào kinh doanh và có đủ các giấy tờ pháp lý kèm theonhư hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sửdụng đất,

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào kinhdoanh nhưng do CĐT“gấp gáp”muốn huy động vốn sớm nhất có thể nên họ đã lợidụng sự lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ của các quy định pháp luật để thực hiện các giao dịchmua bán thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn, quyền chọnmua, trong khi bản chất là mua bán căn hộ Về bản chất của các giao dịch này, đâygiống như là một“giao dịch giả tạo”để che dấu một giao dịch khác Điều này tiềm ẩnquánhiềurủirođặcbiệtđốivớibênmuaBĐS.

1.2.1 Thuậnlợi Điều kiện BĐS là nhà ở thương mại HTTTL được đưa vào kinh doanh được quyđịnh chặt chẽ về mặt loại hình, quy trình của CĐT thực hiện đối với BĐS đó cũng nhưnâng cao vai trò quản lý nhà nước trong việc cấp phép, giám sát loại hình kinh doanhnày của Sở xây dựng Các quy định mang tính khái quát tại Luật KDBĐS đồng thời vềloại hình nhà ở HTTTL được quy định chi tiết tạiL u ậ t n h à ở t ạ o n ê n s ự c h ặ t c h ẽ v ề mặt pháplýđểđiềuchỉnhhoạtđộngKDBĐSlànhàởthương mạiHTTTL.

- Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay chưa đề cập đến khái niệm pháp lý "công trình xây dựng" (CTXD) CTXD hình thành trong tương lai (HTTTL) là một trong những loại bất động sản HTTTL được đưa vào kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại HTTTL nhưng pháp luật chưa định nghĩa rõ ràng cũng như chưa liệt kê cụ thể được các CTXD HTTTL được đưa vào kinh doanh.

7 Bảnánsố551/2022/DS-PTngày08/9/2022củaTòaánnhândânThànhphốHồChíMinhvềtranhchấphợpđồngđặtcọc muabáncănhộ,Địa chỉ:https://congbobanan.toaan.gov.vn,[truycập ngày20/4/2024]. phápluậthiệnnaycònthiếuquyđịnhvềgiảiquyếthậu quảpháplý đốivớitrườnghợ p hợp đồng mở bán khi chưa đủ điều kiện khiến quá trình giải quyết gặp nhiều khókhănchocảkháchhàngvàCĐT.

Thực tiễn áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhà ởthương mạihìnhthành trongtươnglaitạiThànhphốHồChíMinh

Một số bất cập trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về bảo lãnh bán, cho thuê mua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL là việc thực hiện bảo lãnh mua bánnhà ở thương mại HTTTL làm phát sinh chi phí mà trên thực tế thì phần chi phí này sẽđược phản ánhtrong giá bán và bên mua phải có trách nhiệm chit r ả M ứ c p h í n à y được xem là gánh nặng về mặt tài chính đối với bên mua nhà (hiện nay mức phí bảolãnhdaođộngbìnhquântừ1,1-2,5%giátrịbảolãnh,khôngquá70%giáhợp đồng).

Thựctếđãxuấthiệnkhông íttrường hợpcácCĐTtự thỏathuậnvớibênmua nhà về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký HĐMB Theo Nguyễn ThịLành (2023),“chỉ khi các bên mua nhà tiến hành vay vốn để thanh toán tiền mua nhàthìngânhà ngc ho vay m ớ i yê ucầ uh ồsơ v a y vốn ph ải cóc hứ ng t h ư b ả o lã nh củ a Điều23.Chấmdứtnghĩa vụbảo lãnh

3 Việcbảolãnhđượchủybỏhoặcthaythếbằngbiệnphápbảođảmkháct h e o thỏathuậncủabênnhậnbảolãnh vàbênbảolãnh,cácbênliênquankhác(nếucó)

7 Nghĩa vụbảo lãnhchấmdứttrong các trường hợpkháctheoquyđịnhcủaphápluật.”

11 Lưu Quốc Thái (2023), “Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”.Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ ChíMinh,ThànhphốHồChíMinh,tr28. ngân hàng Trong trường hợp thanh toán bằng vốn tự có của bên mua thì hầu như việcphát hành bảo lãnh được các bên lách qua để giảm thiểu số tiền phải thanh toán Khimở bán dự án, đã có trường hợp CĐT chủ động ký kết với ngân hàng các văn bản camkết bảo lãnh (không phải là bảo lãnh ngân hàng) hoặc văn bản tài trợ vốn trong đó cónội dung về bảo lãnh, vô tình gây ra việc khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnhngân hàng” 12 Bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp này phải đúng hình thức củacam kết bảo lãnh ngân hàng, in trên ấn chỉ bảo lãnh của ngân hàng và phát hành riênglẻ cho từng bên mua nhà là bên nhận bảo lãnh (cá nhân hoặc tổ chức) với các thông tinphùhợpvớiHĐMBđãkýkết.NhiềuCĐTđãnétránhđiềunàybằngcáchìnhthức nêutrên,làm ảnhhưởngnghiêmtrọngtới quyềnlợicủabênmuanhà.

Phía ngân hàng trên cơ sở bảo đảm yếu tố rủi ro và tuân thủ đúng quy định củamình thường sẽ đưa vào các nội dung:“Ngân hàng chúng tôi bảo đảm về mặt nguyêntắc”hoặc“Quý công ty chỉ được sử dụng hạn mức bảo lãnh sau khi hoàn thiện đầy đủhồ sơ thủ tục tín dụng theo quy định của ngân hàng chúng tôi”khi được yêu cầu pháthành các văn bản nêut r ê n Đ â y r õ r à n g l à n h ữ n g n ộ i d u n g k h ô n g b ả o đ ả m q u y ề n l ợ i tốt nhất cho bên mua nhà Trên thị trường BĐS cũng có nhiều nhà đầu tư thứ cấp tạicác dự án Những người này với mục đích đầu tư kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng.Hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp này sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giaocăn hộ và vì thế, việc bảo lãnh đối với những nhà đầu tư thứ cấp không có nhiều ýnghĩa như đối với người mua nhà thực sự, những người quan tâm đến tiến độ thực hiệndự án Phía CĐT thì tỏ ra không mặn mà với nghĩa vụ của mình trong khi phải gánhchịu mộtkhoảnphíkhôngnhỏkhiphát hànhbảolãnhchonhữngnhàđầutưthứcấp. Điều kiện để CĐT được ngân hàng đồng ý cấp tín dụng trong thực tế rất khôngđơngiảnvà đòih ỏi CĐ T phảicó ti ềm lựct hự cs ự Nhiều d ự án mà CĐ Tn ăn g l ực kém, pháp lý chưa đầy đủ, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiệnnhưng không được công nhận về tư cách pháp lý nên do đó đơn vị phát triển dự án dùcómạnhnhưngcũngkhôngthểlàmđượcthủtục vớingânhàngvềcấpbảolãnh.

„Kinhdoanhbấtđộngsảnhìnhthànht r o n g tươnglaitheopháp luật hiện hành-ThựctiễntạiThànhPhốHồChíMinh‟,Luậnvănthạcsĩ,TrườngĐạiHọcNgânHàngThànhPhốHồChíMinh.

Theo quy định hiện nay tại khoản 1 Điều 128 Luật các tổ chức tín dụng 2010“ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có của ngân hàng chomột khách hàng và không vượt quá 25% cho nhóm khách hàng có liên quan” 13 Naykhi có thêm bảo lãnh cho mua bán nhà ở thương mại HTTTL thì buộc ngân hàng phảibổsungthêmgiớihạnmớiđểpháthànhbảolãnhchokháchhàng,hạnmứcmớinày sẽ ảnh hưởng đến giới hạn cấp tín dụng củangân hàngv à k h ả n ă n g c ó t h ể l à m g i ả m cáchạnmức tín dụng khác của kháchhàng,đặc biệt làvayvốn.

Thôngtưsố11/2022/TT- NHNNcũngquyđịnh:“Ngânhàngchỉ bảolãnhsaukhi doanh nghiệp và người mua đã ký HĐMB nhà Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng,việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàngbắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khókhăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án Có rất nhiều dự án triển khai muabánbấtđộngsảnhìnhthànhtrongtươnglainhưngkhôngcósựbảolãnhchínhthức từ phía ngân hàng” Hiện nay, quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đốivới bên mua nhà chưa được đi vào thực tiễn, tỷ lệ khách mua nhà được ngân hàng bảolãnhthấp,tìnhtrạngCĐT“nétránh”bảolãnhrấtnhiều.

Mặc dù đã được quy định, có cơ sở pháp lý song vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trongbán, cho thuê mua nhà ở thương mại HTTTL còn khó thực hiện và thực tế thực hiệncòn chưa đạt hiệu quả Không hiếm các dự án BĐS được ngân hàng cam kết bảo lãnhcó thể kể tới như sau: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngânhàng TMCP Đông Nam Á (SeA Bank) ký kết bảo lãnh tại các dự án do Công ty cổphần tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) triển khai; NHTM cổ phần đầu tư và phát triểnViệtNam(BIDV)vàNgânhàngTMCPcôngthươngViệtNam (VietinBank)đ ãkýkết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh; Ngân hàng TMCP Tiền Phong(TPBank)c ũ n g c a m k ế t b ả o l ã n h c h o b ê n m u a n h à t ạ i d ự á n c ủ a T ậ p đ o à n N a m Cường, Nhưng nếu so với danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thựchiệnbảolãnhnhàở hìnhthànhtrongtươnglai 14 thìsốdựánđượcngânhàngbả o

13 Quốchội(2010),Luậtcáctổchứctíndụng2010.Điềunàycũngđượcsửađổitạikhoản1Điều136Luậtcáctổ chức tíndụng2024, cóhiệulực từngày01/7/2024.

14 KhốingânhàngthươngmạicổphầnNhànướcđangkiểmsoátvốn,gồm:NôngnghiệpvàPháttriểnNôngth ôn(Agribank), CôngThươngViệtNam(VietinBank),NgoạithươngViệtNam(Vietcombank),Đầutư và Phát lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn, các ngân hàng gần như không thiết tha gì đối vớihoạt động này Phía bên mua cũng gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp nhận thông tincũng như được cung cấp hợp đồng bảo lãnh, thêm vào đó, vấn đề phát sinh phí bảolãnhcũnglàmộttrở ngại choquátrìnhthựchiện”.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự án điển hình về việc không có bảo lãnh ngânhàng nhưng vẫn bán nhà ở cho khách hàng có thể kể tới Dự án Kingsway Tower(Chung cư Nam An) do Công ty TNHH Siêu Thành là CĐT Theo HĐMB, Công tyTNHH Siêu Thành phải xây dựng hoàn thiện dự án, bàn giao nhà cho khách hàng vàoQuý I/2019 nhưng tới khi khởi kiện, dự án đã dừng thi công và mới chỉ hoàn thành đếngiai đoạn cất nóc.Công ty Siêu Thành đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án cho Ngânhàng ABBANK.

Ngân hàng ABBANK mới đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnhtrong bán, cho thuê mua nhà ở thương mại HTTTL chứ chưa cấp chứng thư bảo lãnhchotừngkháchhàng 15

Thanh tra xây dựngTPHCM đãy ê u c ầ u D ự á n K i n g s w a y T o w e r d ừ n g t h i c ô n g vàđãraquyếtđịnhxửphạtviphạmhànhchínhđốivớiCôngtySiêuThànhvềhà nhvi vi phạm: “Bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thươngmại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định.Cụ thể, Côngty Siêu Thành bán căn hộ thuộc dự án Kingsway Tower khi chưa được ngân hàngthương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định, mứcphạt là 275 triệu đồng.Ngày 29/01/2023, Tòa án nhân dân TPHCM đã mở phiên tòasơ thẩm xét xử vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty TNHH Siêu Thành (Dự án KingswayTower).ViệnkiểmsoátnhândântốicaođãtruytốVõThịP(sinhnăm1981 ,Giámđốc công ty Siêu Thành) và Trần Thị Thùy T (sinh năm 1974) về tội “Lừa đảo chiếmđoạttàisản” 16 triển Việt Nam (BIDV); Khối ngân hàng cổ phần tư nhân có Ngân hàng Sài Gòn-Hà Nội (SHB), Ngân hàng BưuđiệnLiênViệt (LienvietPostBank),NgânhàngÁ Châu(ACB)

15 Hải Duyên (2024) “Chủ đầu tư dự án Kingsway bị cáo buộc chiếm đoạt 465 tỷ đồng”, Vnexpress, Địa chỉ:https://vnexpress.net/chu-dau-tu-du-an-kingsway-bi-cao-buoc-chiem-doat-465-ty-dong-4706374.html, [truy cậpngày15/4/2024].

Vụ án liên quan đến giám đốc Công ty Siêu Thành bán cùng một căn hộ cho nhiều người đã được đưa ra xét xử Theo Công an Nhân dân (2024), vụ việc này là một trong những vụ án điển hình về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản Các bị cáo trong vụ án đã lợi dụng kẽ hở pháp lý và tâm lý muốn sở hữu nhà của người dân để thực hiện hành vi phạm tội.

Qua những phân tích nêu trên, có thể nhận thấy vấn đề bảo lãnh bán, cho thuêmua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL còn rất khó để thực hiện, chưa đạt được hiệuquả như mong đợi Số dự án được ngân hàng bảo lãnh còn quá ít do phía ngân hànghầu như không thiết tha gì đối với hoạt động này Phía bên mua cũng gặp nhiều trởngại trong việc tiếp nhận thông tin cũng như được cung cấp hợp đồng bảo lãnh, thêmvàođó,vấnđềphátsinh chiphíbảolãnhcũnglà mộttrởngạichoquátrìnhthựchiện.

Thứ nhất, quy định về vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ởthương mạiHTTTLchưađượcchặtchẽ.

Thứ hai, các đối tượng bảo lãnh và chủ thể bảo lãnh bán, cho thuê mua BĐS lànhà ở thương mại HTTTL còn bị bó hẹp Ví dụ: Khách hàng của loại bất động sản kếthợp giữa nhà ở và khách sạn (Codotel), hay nhà ở và văn phòng (Officetel) Mặc dùhoạt động bảo lãnh ngân hàng được trao cho nhiều chủ thể khác nhau, như: ngân hàngthương mại (bao gồm cả ngân hàng nước ngoài) và các tổ chức tín dụng khác Tuynhiên, bảo lãnh trong mua bán nhà ở thương mại HTTTL lại chỉ cho phép ngân hàngthương mại trong nước được phép bảo lãnh Quy định này làm giảm khả năng tiếp cậncác nguồn bảo lãnh, gây khó khăn trongmua bán nhà ởt h ư ơ n g m ạ i H T T T L n ó i chung, thậm chí dẫn đến việc vi phạm quy định này trong thực tiễn Mục đích của bảolãnhtrongmuabánnhàởthươngmạiHTTTLchỉnhằmmụcđíchbảovệquyềnlợ icho khách hàng khi có rủi ro xảy ra, mà không phải mục đích cấp tín dụng cho chủ đầutư Vì vậy, không thể không cho phép các tổ chức hoạt động kinh doanh bảo hiểm,ngân hàng thương mại nước ngoài được quyền bảo lãnh trong mua bán nhà ở thươngmại HTTTL.

Thứ ba,bất cập trong quy định về thời điểm bảo lãnh: Sau khi LKDBĐS năm2014 có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT- NHNNhướng dẫn Tuy nhiên giữa 2 văn bản lại có sự mâu thuẫn là: tại Điều 56 LKDBĐSnăm 2014 quy định “CĐT chỉ được phép bán nhà ở khi đã có bảo lãnh ngân hàng”,còn tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước lại yêu cầu“chỉcấp bảo lãnh khi đã có HĐMB giữa CĐT và khách hàng” Hai quy định này đã đưacâuchuyệnmuabánkèmbảolãnhvào“vòngluẩnquẩn”,ngânhàngthìđòi HĐMB trước còn khách hàng hỏi mua thì đòi bảo lãnh trước Tới thời điểm hiện tại, VBHNLuật KDBĐS năm 2020 và Thông tư 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực và đã quy địnhkhá chi tiết về vấn đề bảo lãnh nhà ở thương mại HTTTL nhưng quá trình áp dụng vẫnchưatháogỡđượcmâuthuẫn nêutrên.

- Chưa có quy định buộc bên nhận chuyển nhượng dự án phải bảo lãnh nghĩa vụtàichínhcủamìnhđốivớibênmua,bênthuê muanhàởthương mạiHTTTL;

Thựctiễnápdụngvềthanhtoántrongbán,chothuêmuabấtđộngsảnlànhàởthươ

Về nguyên tắc, các HĐMB nhà ở thương mại HTTTL trá hình sẽ bị tuyên vôhiệu, vì bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật Tuy nhiên, các quy định của phápluậthiệnhànhchưapháthuyhiệuquảtrongtrường hợpnày.Bởilẽ,khiđóCĐT làbên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài.Mặt khác, việc CĐT rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyênnhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ởthương mạiH T T T L k h ô n g thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết CĐTkhông còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên báncũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà khônglấylạiđượcsốtiềncủamìnhhoặcsốí ttrườnghợpkhácngườimuacóthểnhậnlạ i tiền nhưng đồng tiền mất giá Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhàmộtcáchthựcsự hợplý.

TạiBản án số 239/2020/DS-PTngày 06/5/2020 của Toà án nhând â n T P H C M vềviệctranhchấp HĐMB cănhộHTTTL 17

Bà Vòng Nhộc Z đã ký vớiCông ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Shợp đồng số385/

Hợp đồng số CIC8-HĐMBCH-COX ngày 29/11/2010 mua bán căn hộ A14-04 và hợp đồng số 390/CIC8-HDMBCH-COX ngày 08/12/2010 mua bán căn hộ B12-07 thuộc dự án Cao ốc X của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng S có thời hạn giao nhà chậm nhất là ngày 30/01/2012 Bà Vòng Nhộc Z đã thanh toán đủ tiền mua 02 căn hộ là 943.008.640 đồng theo đúng tiến độ hợp đồng nhưng đến thời điểm ra tòa, Công ty vẫn chưa bàn giao 02 căn hộ.

Trong vụ án này, CĐT cố tình viện các lý do khách quan về khó khăn trong việchuy động vốn, thủ tục pháp lý vướng mắc dẫn đến không tuân thủ theo hợp đồng Tòaán nhân dân TPHCM đã yêu cầu CĐT phải thực hiện đúng HĐMB và tiến hành bồithường thiệt hại theo quy định Nhưng xét cho cùng thì kết quả làbà Vòng Nhộc Zkhôngnhậnđượcbàngiao02cănhộnêutrêntheođúngtiếnđộ,màCĐTlàCôngtycổ phần Đầu tư và Xây dựng Scũngkhông còn khả năng hoàn trả lại tiền cho bà Z,đồng nghĩa với việc, bà Z phải xác định chờ không biết tới bao giờ mới được bàn giaocănhộhoặcnếucó đượcbồi thườngthìgiátrị củađồng tiềncũng đã mất giá.

Nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách“lách luật”để huy động vốn bằng hình thức kýcác hợp đồng“Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiềntương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một HĐMB nhà ởdù đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầutưtrongdựánbất độngsảntrongVBHN LuậtKDBĐSnăm2020vàLuậtNhàở2014.

Theo Nguyễn Thị Lành (2023), có hai dạng lách luật mà một số CĐT đang lợidụng thực hiện, đó là thỏa thuận“đặt cọc đăng ký chỗ”để bảo đảm thực hiện việc kýkếtHĐMBkhixâydựngdựánvàthỏathuận“hứabán”,thựcchấtlàmộtdạngđặt

17 Bảnánsố239/2020/DS-PTngày06/5/2020củaToàánnhândânTPHCMvềviệctranhchấphợpđồngmuabáncănhộhìnhthànhtrongtươnglai,https://congbobanan.toaan.gov.vn, [truycậpngày20/4/2024]. cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết“khi có đủ điều kiện”sẽ tiến hành kýHĐMBtheoĐiều125BLDSnăm2015:“Giaodịchdânsựcóđiềukiện”,bêncạnhđ ó có thể kèm theo hình thức“đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặtcọc.Ngoàira,cònmộtdạngkhácnữalàkýhợpđồnghuyđộngvốnpháttriểndựánvà đượcnhậnsản phẩm.Đốivớivấnđề này,cầnxác định thật rõ tráchn h i ệ m c ủ a CĐTvàcóchế tàixử lýnghiêmcáchoạtđộng giaodịchtráiphápluậtnày 18

Tình trạng CĐT chiếm dụng vốn của khách hàng tại TPHCM đang diễn ra mộtcách phổ biến, nhiều trường hợp CĐT chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực hiệnsai mục đích ban đầu như không tiếp tục tiến hành xây dựng dự án nhà ở thương mạiHTTTL mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc thậm chí là lừa đảonhằmchiếmdụngnguồnvốnhuyđộngtừ kháchhàng.

Theo Lưu Quốc Thái (2023), “nhiều khách hàng mua nhà ở thương mại

Vì mục đích kinh doanh, nên khi giá cả của nhà ở thương mại HTTTL ở thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm họ xác lập, họ sẵn sàng trao tay Nhiều khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng do không đủ khả năng tài chính đáp ứng, không tính toán được các nghĩa vụ thanh toán lâu dài hoặc cố tình chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán để nghe ngóng sự biến động giá cả của nhà ở thương mại HTTTL.

Ngoài ra, HĐMB BĐS là nhà ở thương mại HTTTL phải đăng ký hợp đồng mẫu.Dù quy định đã có nhưng thời gian qua, một số chủ dự án vẫn không thực hiện khiếnngười dân mua nhầm dự án không đủ điều kiện, dẫn đến dây dưa tranh chấp kéo dài.Mặt khác,việc xử phạtcác trườnghợp chủđầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọcg i ữ chỗ,k ý H Đ M B n h ư n g c h ậ m b à n g i a o c ă n h ộ , n h à h ì n h t h à n h t r o n g t ư ơ n g l a i c h o kháchhàngrấtkhóđể thựchiện.

18 Nguyễn Thị Lành (2023), „Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành-Thực tiễn tại Thành Phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ ChíMinh 19 Lưu Quốc Thái (2023), “Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”.Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ ChíMinh,ThànhphốHồChíMinh.

Cụthể,tạiđiểmakhoản2Điều19Nghịđịnhsố99/2015/NĐ-CPngày20/10/2015 của

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều củaLuật Nhà ởnêu rõ:“CĐT không được huy động vốn bằng hình thức ưu tiên đăng ký,đặt cọc, hưởng quyền mua căn hộ, nhà ở”và điều này cũng chưa được sửa đổi, bổsung tại Nghị định số30/2021/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi, bổ sungm ộ t s ố đ i ề u của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Do đó, hiện nay các CĐT vẫn ký hợpđồng đặt cọc với khách hàng theo Bộ luật Dân sự hiện hành để huy động vốn Điểmmâu thuẫn ở đây là: trong khi Luật Kinh doanh BĐS quy định mức thanh toán choHĐMB đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng và sau đó thanh toán theo tiến độ dự án,thì Bộ luật Dân sự hiện hành lại không khống chế mức tiền đặt cọc là bao nhiêu Dẫntới trường hợp nhiều dự án chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng lên đến 80% giátrị căn hộ, nhà ở Ngoài ra, Bộ luật Dân sự hiện hành quy định mục đích của đặt cọc lànhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng, do vậy,v i ệ c c á c c h ủ đ ầ u t ư n h ậ n c ọ c đ ế n h à n g trămtỷđồngcủakháchđểđầutư vàodự ánlàsai 20

Ngoài ra, việc xử lý sai phạm đối với hành vi nêu trên không đơn giản Thẩmquyền xử phạt là của Sở xây dựng, nhưng sở lại không có quyền kiểm tra tài chính đểbiết số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản củaCĐT hay đã dùng vào việc đầu tư dự án Bên cạnh đó, tình trạng CĐT bán một căn hộ,nhà đất dự án cho nhiều người, hoặc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án nhưng vẫnđem bán căn hộ cho khách hàng, diễn ra thường xuyên, khó có cơ sở để phát hiện.Nguyên nhân có thể do CĐT liên kết với văn phòng công chứng để công chứng cácHĐMB căn hộ, nhà ở dự án mà không lưu vào mục

“chuyển nhượng BĐS”, lại lưu vàomục “chuyển nhượng giấy tờ có giá”, do vậy hoạt động công chứng không tìm thấy dữliệu trong hệ thống BĐS nên không thể phát hiện được Việc này cần Sở tư pháp tiếnhành kiểm tra, xử lý các phòng công chứng vi phạm và thống nhất hướng dẫn các đơnvịcôngchứng,đểtránhtiếptaychoCĐTlừađốikháchhàng.

„Kinhdoanhbấtđộngsản hìnhthànhtrongtươnglaitheopháp luậthi ện hành-ThựctiễntạiThànhPhốHồChíMinh‟,Luậnvănthạcsĩ,TrườngĐạiHọcNgânHàngThànhPhốHồChíMinh.

Các quy định pháp luật về thanh toán trong hoạt động KDBĐS là nhà ở thươngmại HTTTL đã tạo thuận lợi cho bên mua nhưng vẫn đảm bảo quá trình huy động vốncủaCĐT,ràngbuộctráchnhiệmcủaCĐT.

Khi phía bên mua đã tuân thủ thực hiện tiến độ thanh toán thì CĐT cũng phảithựchiệntheođúngcamkếttronghợpđồng.Tuynhiên,saukhinhậntiềnthanhtoántừp híabênmuaBĐSlànhàởthươngmạiHTTTL, CĐTkhôngthựchiệnnghĩavụcủa mình. Điều này là do các quy định về thanh toán trong hoạt động KDBĐS là nhà ởthương mạiHTTTLvẫncònmột sốthiếu sót, quyđịnhkhôngrõràngnhưsau:

Thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở thương mạihìnhthànhtrongtương laitạiThànhphố HồChíMinh

2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản lànhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai

2.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền của chủ đầu tƣ kinhdoanhbấtđộngsảnlànhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai Đối với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mạiHTTTL trước hết cần quy định mở rộng đối tượng kinh doanh Cần ghi nhận quyềnKDBĐSđốivớiliênhiệphợptácxã.

“Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liênhiệp hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) Liên quan đến huy động và sửdụng vốn: kiến nghị quy định mức vốn pháp định không áp dụng chung cho tất cả cácnội dung hoạt động mà dựa trên từng hoạt động, cụ thể là hoạt động kinh doanh dự ánchung cư, một số hoạt động khác như môi giới thì không cần thiết;mức vốn pháp địnhphảiđượcchứngminhbằngnhiềucáchnhưthôngquakýquỹhoặcđảmbảocủacáctổ chức tín dụng; mức vốn pháp định này sẽ không cố định mà lớn hay nhỏ tùy thuộcvào quy mô, diện tích đất sử dụng, vốn đầu tư, và phải được duy trì một tỷ lệ phầntrăm nhất định tùy vào vốn pháp định suốt quá trình thực hiện dự án và kinh doanhmua bán căn hộ, có cơ chế giám sát.

Liên quan đến vấn đề giao dịch BĐS không cầnthiết quy định bắt buộc phải qua sàn BĐS, điều này hạn chế quyền của CĐT và nhữngngườicóliênquanđến giaodịch BĐSnóichungvàBĐSHTTTLnói riêng.”

Vấn đề mấu chốt ở đây là môi giới và sàn giao dịch BĐS chỉ là “cầu nối” kết nốibên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cungứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua Nếu quy định“bắt buộc giao dịch

BĐSqua sàn giao dịch”thì “sàn giao dịch” từ người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịchvụ”chobênbánvàbênmuanhàđấtsẽtrởthành“Ôngvua”củathịtrườngbấtđộng

NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANHBẤTĐỘNGSẢNLÀNHÀỞTHƯƠNGMẠIHÌNHTHÀNHTRONGTƯƠNGL AI

Mộtsốkiếnnghịhoànthiệnphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảnlànhàởt hươngmạihìnhthành trongtươnglai

2.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền của chủ đầu tƣ kinhdoanhbấtđộngsảnlànhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai Đối với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mạiHTTTL trước hết cần quy định mở rộng đối tượng kinh doanh Cần ghi nhận quyềnKDBĐSđốivớiliênhiệphợptácxã.

“Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liênhiệp hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) Liên quan đến huy động và sửdụng vốn: kiến nghị quy định mức vốn pháp định không áp dụng chung cho tất cả cácnội dung hoạt động mà dựa trên từng hoạt động, cụ thể là hoạt động kinh doanh dự ánchung cư, một số hoạt động khác như môi giới thì không cần thiết;mức vốn pháp địnhphảiđượcchứngminhbằngnhiềucáchnhưthôngquakýquỹhoặcđảmbảocủacáctổ chức tín dụng; mức vốn pháp định này sẽ không cố định mà lớn hay nhỏ tùy thuộcvào quy mô, diện tích đất sử dụng, vốn đầu tư, và phải được duy trì một tỷ lệ phầntrăm nhất định tùy vào vốn pháp định suốt quá trình thực hiện dự án và kinh doanhmua bán căn hộ, có cơ chế giám sát.

Liên quan đến vấn đề giao dịch BĐS không cầnthiết quy định bắt buộc phải qua sàn BĐS, điều này hạn chế quyền của CĐT và nhữngngườicóliênquanđến giaodịch BĐSnóichungvàBĐSHTTTLnói riêng.”

Vấn đề mấu chốt ở đây là môi giới và sàn giao dịch BĐS chỉ là “cầu nối” kết nốibên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cungứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua Nếu quy định“bắt buộc giao dịch

Theo quy định mới, sàn giao dịch bất động sản sẽ được trao nhiều quyền và lợi thế đặc quyền Trong đó, sàn giao dịch được giữ toàn bộ thông tin khách hàng, nắm giữ quyền lực trong việc chuyển tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư Điều này giúp sàn giao dịch trở thành "Ông vua" của thị trường bất động sản, có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng và thao túng thông tin khách hàng, gây bất lợi cho chủ đầu tư dự án.

2.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất độngsảnlànhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai

Thứ nhất,Luật KDBĐS cần bổ sung khái niệm pháp lý “CTXD” CTXD

HTTTLlàmộttrongnhữngloạiBĐSlànhàởthươngmạiHTTTLđượcđưavàokinhdoa nhvà các hình thức KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL Đây là khái niệm cần được bổsunglàmrõvàliệtkêcácloạihìnhthuộcCTXDHTTTL.

Liên quan đến quy định về điều kiện mở bán căn hộ, cần bổ sung điều khoản vềgiải quyết hậu quả pháp lý đối với trường hợp đối tượng hợp đồng mở bán khi chưa đủđiều kiện theo hướng, không tuyên bố vô hiệu mà cho phép quyền hủy hợp đồng chongười mua, trường hợp không thể tiếp tục do không đảm bảo cácđiều kiện vềm ặ t pháp lý, CĐT phải cónghĩa vụ trảlại tiền và bồi thường cho ngườim u a m ộ t k h o ả n tiềnbằngchínhsố tiềnđã đóngtínhđếnthờiđiểmpháthiệnviphạm.

Thứ hai,cần bổ sung điều khoản tại Chương 3 VBHN Luật KDBĐS năm 2020quy định về giải quyết mối quan hệ HĐMB nhà ở thương mại HTTTL khi xảy ratrường hợp vi phạm các quy định tại Điều 55, Điều 56 của VBHN Luật KDBĐS năm2020, khi chưa đủ điều kiện về đối tượng hàng hóa được phép giao dịch, thì giao dịchsẽbịvôhiệutheotinhthầnBộluậtdânsự.Nộidungnàynênquyđịnhrấtrõtrong LuậtKDBĐSvớitưcáchlàluậtchuyênngànhtronggiaodịchmua bántàisảnkháđặc biệt này nhằm tạo sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật trong trườnghợpnày.Theođó,LuậtKDBĐScầnquyđịnhnhư sau:

“Trường hợp giao kết HĐMB nhà ở thương mại HTTTL thiếu các nội dung,điềukiện quy định tại Điều 55, Điều 56 VBHN Luật KDBĐS năm 2020, hợp đồng sẽ đượcxử lý vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sựn ă m 2 0 1 5 T r ư ờ n g h ợ p C Đ T k h ắ c phục,bổsungcácyêucầu,điềukiệntheo quyđịnhtại thờiđiểmgiảiquyếttranhchấp, hợp đồng sẽ không bị tuyên vô hiệu Trường hợp công trình xây dựng, nhà ở thươngmại HTTTL có sai phạm dẫn đến đình chỉ thi công, hợp đồng bị xử lý vô hiệu, CĐTchịu trách nhiệm với Nhà nước và bồi thường thiệt hại cho người mua có tính lãi trênsố tiền đã thu theo mức lãi suất do các bên thỏa thuận hoặc mức lãi suất do nhà nướcquyđịnhtạithờiđiểmxảyratranhchấp”.

2.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanhbấtđộngsảnlànhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai

Thứ nhất, cần quy định chặt chẽ hơn về vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trong bán, chothuê mua nhà ở thương mại HTTTL: Cầnm i n h b ạ c h h ơ n t r o n g v i ệ c t h ự c h i ệ n b ả o lãnh, đặc biệt cần quy định nghiêm khắc mức phạt cho các ngân hàng khi đã tham giacamkếtbảolãnh màkhôngbảo lãnh,nhằmđảmbảoquyềnlợichongườidân.

Thứ hai, cần mở rộng các trường hợp bảo lãnh và chủ thể bảo lãnh bán, cho thuêmua BĐSlà nhà ở thương mại HTTTL: Cần chỉnh sửa, bổ sungq u y đ ị n h v ề c á c trường hợp được bảo lãnh theo hướng, tất cả người tiêu dùng cần được bảo lãnh khimua bán, thuê mua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL chứ không chỉ bó hẹp các đốitượngnhư hiệnnay.

Thứ ba,cần chỉnh sửa quy định về thời điểm bảo lãnh: Quy định của pháp luật vềthời điểm bảo lãnh tạo ra tình trạng không thể tuân thủ pháp luật khi áp dụng trên thựctế và không đảm bảo quyền lợi của bên mua nhà ở thương mại HTTTL, trừ trường hợpviệccácbênsửdụnghợpđồngtheomẫu.Đểkhắcphụctìnhtrạngnày,cầnsửaĐiều56VBHN Luật KDBĐS năm 2020 về thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh trong muabán, thuê mua nhà ở thương mạiHTTTL theo hướng thời điểm ký kết hợp đồng bảolãnh sau khi có HĐMB, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên bán làCĐT và khách hàng mua nhà ở thương mại HTTTL, trừ trường hợp bên bán sử dụnghợp đồng theo mẫu Trong trường hợp bên bán sử dụng hợp đồng theo mẫu, bên bảolãnh và bên nhận bảo lãnh có quyền ký cam kết bảo lãnh chung cho toàn bộ dự án.Trong trường hợp này, thời điểm ký kết bảo lãnh trước khi có HĐMB, thuê mua nhà ởthương mại HTTTL Khi ký kết hợp đồng này, các bên chỉ cần dẫn chiếu hoặc chi tiếthóacácquyđịnhcủacamkếtnày.

Ngoài ra, khi áp dụng quy định pháp luật về việc cho phép chuyển nhượng dự ánBĐS nói chung và dự án đầu tư nhà ở nói riêng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cóthể coi hoặc không coi việc chấm dứt bảo lãnh là vi phạm nguyên tắc chuyển nhượngdự án Điều này dẫn đến thực trạng khi áp dụng pháp luật về vấn đề này, có nơi chophéphoặckhôngchophépchuyểnnhượngdựánkhiviệcbảolãnhbị chấmdứt.

- Cần quy định buộc bên nhận chuyển nhượng dự án phải bảo lãnh nghĩa vụ tàichínhcủa mìnhđốivới bên mua, bênthuê mua nhàở thươngmạiHTTTL.

- Bổ sung quy định mức trần phí bảo lãnh Theo đó, cần có quy định về giới hạnmức trần phí bảo lãnh thay vì để ngân hàng và doanh nghiệp thoả thuận Việc quy địnhmứcphítrầnsẽkhiếnchocácNHTMphảicạnhtranhđể cókháchhàng vàcũn glà biện pháp chống liên kết độc quyền trong bảo lãnh giữa các ngân hàng NHTM có thểxem xét cấp tín dụng có bảo đảm một phần hoặc giảm tỷ lệ bảo đảm cấp tín dụng Vớiđặc thù của lĩnh vực phát triển dự án BĐS, phía chủ đầu tư dự án không sẵn có nguồntiền mặt để thực hiện ký quỹ phát hành bảo lãnh, trong lúc gần như hầu hết tài sản củaCĐT cũng đã được thế chấp, nên sẽ gặp khó trong vấn đề duy trì tỷ lệ tài sản bảo đảmđể thực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng Do đó, ngân hàng có thể xem xét trên tổngthểtìnhhìnhtriểnkhaidựán,nănglựcvàuytíncủachủđầutư,tiếnđộthựchiệndựánđể quyết định cấptín dụngvới tỷlệ tàisảnbảođảmphùhợphơncho kháchhàng.

- Nên ban hành quy định cho phép trường hợp người mua nhà ở thương mạiHTTTL không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng thì không bắt buộc bên bán phảithực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng Việc có bảo lãnh ngân hàng là để bảo vệquyền lợi người mua nhà, tuy nhiên có thể gây ra đội chi phí mà thông thường ngườimua sẽ là bên chịu Do đó, để khắc phục vấn đề này và đảm bảo phù hợp với nguyệnvọng của các bên, trường hợp giao dịch với các CĐT uy tín và được người mua tin cậythìcóthểchophépngười muađồngýđểbênbánkhôngpháthànhbảolãnh.

2.1.4 Hoàn thiện quy định pháp luật về thanh toán trong kinh doanh bấtđộngsảnlànhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai

“Pháp luậtvề KDBĐSthương mại HTTTL cần bổ sungq u y đ ị n h v ề v i ệ c c h o phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảmthực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầutư không thu quá 95% giá trị của HĐMB nhà ở Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về“đặt cọc” vào Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanhbấtđộngsản”.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luậtk i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g sảnlànhà ởthươngmạihìnhthànhtrong tươnglaitạiThànhphốHồChíMinh3 9 1 Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luậtv ề k i n h d o a n h

2.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanhbấtđộngsảnlànhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai

Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay là hệ thống các luật chuyên ngànhvà các quy phạm nằm rải rác ởcác văn bản chuyênm ô n L ĩ n h v ự c k i n h d o a n h b ấ t độngsảncóliênquanmậtthiếtđếnhoạtđộngquảnlýhànhchínhNhà nướcvềđ ấtđai,xâydựng,nhàở.Trongphạmviđiềuchỉnhcủamình,cácvănbảnphápluậtđôi

26 Chính phủ (2022).Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính tronghoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinhdoanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lýsửdụngnhàvàcôngsở, banhànhngày27/11/2017.

27 Chính phủ (2022).Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vựcxây dựng,banhànhngày28/01/2022. lúc còn chồng chéo, mâu thuẫn và phủ định lẫn nhau, thậm chí chưa thực sự bám sátthựctiễnđờisốngkinhtếxãhội.

Muốn đảm bảo thực hiện pháp luật, Nhà nước cần phải hoàn chỉnh hệ thống phápluật theo hướng đồng bộ, thống nhất, bám sát thực tiễn, thích ứng với các nguyên tắccủa thị trường, tôn trọng thị trường và tạo ra sự bình đẳng để các chủ thể tham gia vàohoạtđộngKDBÐS.

2.2.2 Xây dựng cơ chế thanh tra, kiểm tra và cơ chế xử lý nghiêm minhđối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai

Hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại hình thành từ hai đối tượng sở hữu quyền lợi và nghĩa vụ đối nghịch nhau Trong đó, chủ đầu tư thường là doanh nghiệp lớn, có tiềm lực kinh tế, bộ máy quản lý chuyên nghiệp, đặc biệt có đội ngũ pháp chế chuyên soạn thảo hợp đồng và kiểm soát việc thực thi pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cao nhất Ngược lại, bên mua hoặc thuê mua bất động sản thường là cá nhân, có kiến thức pháp luật hạn chế và vị thế yếu hơn so với chủ đầu tư.

Các cơ quan có thẩm quyền cần đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra đối tượng chủ đầu tư; điều kiện bất động sản trước khi giao dịch; hợp đồng mẫu trước khi chủ đầu tư ký kết với khách hàng Đặc biệt, kênh thông tin cho khách hàng cần được tăng cường trước và trong quá trình tham gia giao dịch.

2.2.3 Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản là nhà ởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglaitạiTòaán

Việcg i ả i q u y ế t t r a n h c h ấ p B Đ S l à n h à ở t h ư ơ n g m ạ i H T T T L t ạ i T ò a á n p h ả i được tiến hành song song và đồng bộ với hoạt động quản lý, giám sát của các cơ quanNhà nước trong lĩnh vực KDBĐS.

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án không chỉ bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh,màcònthểhiệnvaitròcủaTòaánvớivịtrílàcơquanthựchiệnquyềntưpháp,bảovện ềntư phápcủaĐấtnước.

Tranh chấp về BĐS là nhà ở thương mại HTTTL ngày càng trở nên phổ biến hơntrong những năm gần đây Tuy nhiên, vẫn tồn tại các quy định chưa thực sự phù hợpdẫn tới quá trình giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn Do đó, để thúc đẩy thịtrường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh hơn, cần nâng cao tính hiệu lực, hiệu quảcủaviệcgiảiquyếttranhchấpBĐSlànhà ởthương mạiHTTTL tạiTòaánnhưsau:

Thứ nhất, để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai trước tiên cần cải cách cơ chế giải quyết tranhchấp dân sự của Tòa án theo hướng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giảiquyết thông qua vai trò tích cực của Thẩm phán; mở rộng, tăng cường áp dụng giảiquyếttranhchấpdânsự theothủtụcrútgọn.

Thứ hai,phát huy hơn nữa vai trò của Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân trong việcgiải quyết tranh chấp về BĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Tòa án Việc nâng caohiệu quả trong giảiquyết tranh chấp bất động sản là nhà ở thương mạih ì n h t h à n h trong tương lai phải tương xứng và phù hợp với trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, vị trívà vai trò của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án Tòa án Nhân dân TPHCM phải tăngcường công tác giáodục, bồi dưỡng, đào tạo chuyênm ô n , n g h i ệ p v ụ c h o đ ộ i n g ũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án Trước hết công tác tuyển dụngphải được thực hiện mộtcách dân chủ, công khai, công bằng và mang tính cạnh tranh, cần tuyệt đối ngăn chặnvấn nạn chạy việc, chạy chức, chạy quyền trong nội bộ Tòa án Về phương pháp đàotạo, Tòa án có thể đồng thời tổ chức các phiên hội thảo trực tiếp và trực tuyến, kết hợpcửcánbộthamgiacáckhóađàotạongắnhạnvàdàihạndoTòaánNhândântốicaotổchức.

Thứ ba,Tòa án Nhân dân TPHCM cần liên tục thực hiện công tác tổng kết thựctiễn xét xử Thông qua hoạt động này, Tòa án đánh giá những kết quả đạt được, nhữngmặt còn hạn chế, tồn đọng trong công tác xét xử nói chung và trong việc giải quyếttranh chấp bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng Từđó, lãnh đạo Tòa án kịp thời có những chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ, thái độ côngviệcđếntoànthểcánbộTòaán.

Cuối cùng, các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các đươngsựcầntíchcực,chủđộngpháthuyvaitròcủachínhmìnhtrongquátrìnhthamgiatố tụng và giải quyết vụ án Các cơ quan, tổ chức lưu trữ chứng cứ khi nhận được yêu cầucung cấp của Tòa án phải nghiêm chỉnh chấp hành, không được gây cản trở, khó khănchoquá trình thu thập.

2.2.4 Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinhdoanhbấtđộngsảnnhàởthươngmạihìnhthànhtrongtươnglai

Thứ nhất, cần thành lập hệ thống cơ quan chuyên trách có nhiệm vụ giám sát các dự án bất động sản nhà ở thương mại hỗn hợp (HTTTL), nhằm giải quyết vấn đề chậm tiến độ và chất lượng không đảm bảo so với hợp đồng Cơ quan này phải tập hợp những chuyên gia có năng lực, hoạt động chuyên trách, khách quan, có cơ cấu tổ chức, nguyên tắc hoạt động do Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng quyết định Đối với các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, có thể thành lập cơ quan quy mô lớn trực thuộc Sở Xây dựng hoặc cấp tương đương sở trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà ở, công khai thông tin về các dự án đã cấp phép.

Thứ hai,cần công khai thông tin dự án BĐS là nhà ở thương mại HTTTL mộtcách chi tiết, rõ ràng Công khai những thông tin cơ bản về tên, diện tích, số vốn đầutư, thiếu các thông tin như phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch,thiết kế và nhất là tình trạng hiện thời của dự án nhà ở thương mại HTTTL đó Tráchnhiệm này thuộc về các phòng ban của Sở Xây dựng là nơi phê quyệt, cấp phép chotừngdự án.