pháp luật việt nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án du lịch thực tiễn tại tỉnh lâm đồng

1.1 Kháiquátvềviệcgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựándulịch...81.1.1 Kháiniệm vềgóp vốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựándu lịch...8 1.1.2 ĐặcđiểmcủaphápluậtViệtNamvềgópvốnbằngquyềnsửdụ

Lýdochọnđềtài

PHẦNMỞĐẦU Đấtđailàtàinguyên đặcbiệtcủaquốcgia,quyềnsửdụngđấtđượckhẳngđịnhlàmộtloạihànghóađặcbiệt,lànguồnlựcvàlà nguồnvốntolớn,rấtquýgiácủađấtnước,có ý nghĩa kinh tế chính trị sâu sắc Đất đai tại Việt Nam thuộc QSH của toàn dân vàNhà nước là đại diện CSH, quản lý một cách thống nhất Tuy nhiên, Nhà nước khôngsửdụngđấttrựctiếpmàphânquyềnthôngquaviệcgiaođất,chothuêđấtvàcôngnhậnQSDĐc hocácchủthểkhác.MặcdùNSDĐkhôngcóQSHđấtđai,họvẫncóquyềnsửdụng đất Quyền này có giá trị bằng tiền và có thể được chuyển nhượng trong các giaodịch NSDĐ cũng có một số quyền nhất định và xu hướng ngày càng mở rộng quyền,trongđócóquyềngópvốnbằngQSDĐđểhợptác,sảnxuấtkinhdoanh.

GópvốnbằngQSDĐđãđượcghinhậnkhásớmtừnăm1977trongĐiềulệđầutưnước ngoài tại Việt Nam Quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanhcũngđãđượcghinhậntạiBộluậtdânsựnăm2015(Điều500),Luậtdoanhnghiệpnăm2020(kho ản18Điều4vàĐiều34),Luậtđấtđainăm2013(khoản10Điều3),Luậtđất đai năm 2024 (khoản 12, khoản 22 và khoản 26 Điều 3), Luật đầu tư năm 2020 (Điều41), Luật Hợp tác xã năm 2012 (Điều 42), Luật Hợp tác xã năm 2023 (khoản 6, khoản12Điều4vàĐiều73).GópvốnbằngQSDĐlànhằmkhaithácvàsửdụngđấtđaihiệuquả,góp phầnthuhútđầutưnướcngoài,làmtiềnđềpháttriểncácngànhnôngnghiệp,dulịch,bấtđộngsản. Ngoàira,gópvốnvàoHợptácxãđểgópphầnpháttriểnkinhtế

- xã hội, xoá đói giảm nghèo cho nông dân một cách bền vững Góp vốn bằng QSDĐvàocácdựánđầutưgópphầnhạnchếcácxungđộtquyềnlợigiữachủđầutưvớingườibị thu hồi đất, hoặc nâng cao thu nhập của người sử dụng đất, tối ưu hóa lợi ích khaithác, sử dụng đất đai, gián tiếp tạo nguồn thu ngân sách từ đất đai cho cơ quan quản lýNhànước.

Tuy nhiên, trên thực tế, quyền năng này chưa được các chủ sử dụng đất khai thácmộtcáchthườngxuyênvàhiệuquả Vìthiếuvốn,nhiềudoanhnghiệptrongnướcchọncách GVBQSDĐ khi các NĐT nước ngoài vào Việt Nam (hình thức liên doanh và liênkết chiếm đa số) Đây là cách thu hút vốn thường diễn ra và quan trọng trong điều kiệnhạnchếvềvốntạiViệtNam.CácDADLchủyếudiễnratạithànhphốHồChíMinhvà

Hà Nội, như vụ chuyển nhượng vốn góp bằng QSDĐ của Fortuna Hotel, đã cho thấytồntạinhiềubấtcậpvềmặtpháplývàkinhtếcầngiảiquyết. Đặcbiệt,GVBQSDĐđểthựchiệnDADLcòncóbấtcập,chồngchéogiữacácquyđịnhcủaLuậtvàl iênquanđếncáckháiniệmvàbảnchấtvềvốn,gópvốn,TSGV,quyềntài sản, … Bên cạnh đó, quan hệ của các chủ thể tham gia góp vốn đang ở vị trí

Khi triển khai dự án, việc chủ thể góp vốn và sử dụng tài sản góp là quyền sử dụng đất thuộc quyền sử hữu cho thuê lại của bên thứ ba (chế độ sở hữu toàn dân về đất đai) gây ra nhiều vướng mắc trong thực tế triển khai kinh doanh Do đó, nếu không xem xét thấu đáo có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất đem đi góp vốn.

MặcdùLĐĐđãđượcsửađổivàbổsungnhiềulần,QSDĐvẫnchưatrởthànhmộthàng hóa tự do lưu thông Nhiều vấn đề vẫn cần được nghiên cứu như sự không thốngnhất giữa khái niệm góp vốn bằng QSDĐ trong Luật đất đai năm 2024 với khái niệmgóp vốn bằng giá trị QSDĐ trong Luật doanh nghiệp năm 2020; sự phân định các hìnhthứcgópvốnbằngQSDĐ chưarõdẫnđếnnhiềulúngtúngtrongthực tếáp dụng.

Nghị quyết số 11- NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban chấp hành Trung ương ĐảngCộng sản Việt Nam về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủnghĩa,cónộidung:Hoànthiệnphápluậtvềđấtđai,tàinguyênđểhuyđộng,phânbổvàsửdụnghiệ uquảđấtđai,tàinguyên, TạothuậnlợichoviệcchuyểnnhượnghoặcchothuêQSDĐ,gópvốnbằng giátrịQSDĐ;hỗtrợtíchtụ,tậptrungruộngđấtđểpháttriểncôngnghiệp,dịchvụởnôngthônvànôngng hiệphànghoáquymôlớn,côngnghệcao,gắnvớibảođảmviệclàmvàthunhậpbềnvữngcủanôngdâ n.

Về mặt thực tiễn, từ khi có doanh nghiệp được thành lập từ việc GVBQSDĐ đếnnay, vẫn chưa xây dựng được phương án xử lý phù hợp cho việc giải thể hoặc phá sản.Nhiều BĐS rộng lớn, có vị trí đắc địa bị bỏ ngỏ, trong khi nhu cầu sử dụng BĐS phụcvụsinhhoạtvàtạorathặngdưtrongkinhdoanhtăngngàycàngcao…

TừkếtquảthựctếhoạtđộnggópvốnbằngQSDĐvàodoanhnghiệp,vàohợptácxã,vàocácdựántrên cả nước cũng như tỉnh Lâm Đồng nói riêng diễn ra không nhiều, chiếm tỉ lệ khiêm tốnso với hoạt động thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ Doanh nghiệp không lựa chọn hìnhthức nhận góp vốn của người dân mà chọn hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặcbằnghìnhthứcgiaođất.Tìnhhìnhkhiếunạiliênquanđếnviệcthuhồiđấtcủangười dântrongcảnướcvàtỉnhLâmĐồngnóiriêngvẫncòngaygắt,phứctạp.Trongkhiđó,vớilợithếsởhữu tiềmnăngkhaithácdulịchlớn,cácdựándulịchtạiđâycònrấtnhiềudư địa để đầu tư và phát triển, vì vậy, vấn đề tận dụng lợi thế từ quyền sử dụng đất củangườidânđịaphương đểkhaithácdựándulịchcầnđượcquantâmvàlàmrõ.

NhậnthứcđượcvaitròquantrọngcủagópvốnbằngQSDĐđểthựchiệndựándulịch tại địa phương, cũng như xuất phát từ những thực tế nêu trên, tác giả chọn nghiêncứuvềđềtài“PhápluậtViệtNamvềgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndự án du lịch

- Thực tiễn tại tỉnh Lâm Đồng”làm đề án tốt nghiệp thạc sĩ Luật kinhtếcủamình.Thôngquaýnghĩacủaviệctìm hiểunhữngquyđịnhcủaPhápluậtvềgópvốn bằng QSDĐ, cũng như thực tiễn áp dụng các quy định này tại tỉnh Lâm Đồng đểthực hiện dự án du lịch, với hy vọng đóng góp một phần nhỏ công sức vào việc hoànthiệncácquyđịnhcủa phápluậtvềgópvốnbằngQSDĐvànângcao hiệuquảápdụngphápluậtvềgópvốnbằngQSDĐđểthựchiệndựándulịchtạiViệtNamnóichungvà tạitỉnhPhúYênnói riêng.

Tổngquantình hình nghiêncứu

Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án du lịch giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớntới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, hoạt động này đã được quan tâm,nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị…Trong đó,nổibậtnhấtlàhìnhthứcgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựán.Từgócđộpháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về GVBQSDĐ đểthựchiệndự án Cóthể kểtớimộtsốcôngtrìnhsauđây:

Trong luận án tiến sĩ luật học về "Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất", tác giả Sỹ Hồng Nam đã chỉ ra thực trạng pháp luật liên quan và kiến nghị hoàn thiện Tuy nhiên, nghiên cứu của tác giả mới dừng lại ở góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung, chưa đi sâu vào mục đích góp vốn cụ thể để thực hiện dự án đầu tư.

- LuậnvănthạcsĩngànhLuậtKinhtếnăm2012“Gópvốnthànhlậpdoanhnghiệpbằngquyềnsở hữutrítuệởViệtNam”củatácgiảĐoànThuHồng,KhoaLuật,Đạihọc

ViệnHànlâm Khoa họcxã hộiViệt Nam,Hà Nội

Quốc gia Hà Nội, đã đề cập đến việc thành lập doanh nghiệp với tài sản góp vốn làquyềnsởhữutrítuệ.

- LuậnvănthạcsĩngànhLuậtKinhtếnăm2019“Phápluậtvềgópvốnbằngquyềnsử dụng đất, qua thực tiễn thực hiện tại tỉnh Phú Yên” của tác giả Đoàn Ngọc Lâm,trường Đại học Luật, Đại học Huế, đã tìm hiểu những quy định của pháp luật về gópvốnbằngQSDĐ,cũngnhưthựctiễnápdụngcácquyđịnhnàytạitỉnh PhúYên.

- Luận văn thạc sĩ ngành Luật Kinh tế năm 2022 “Pháp luật về góp vốn thành lậpdoanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tại Bình Dương” của tác giảNguyễn Gia Lâm, Trường Đại học Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đã nói về việc gópvốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất với thực tế áp dụng tại riêng tỉnhBìnhDương.

Thựctrạngvàmộtsốkiếnnghịhoànthiện”của đồng tác giả thạc sĩ Huỳnh Minh Phương và thạc sĩ Trần Linh Huân, Khoa LuậtThươngmại,TrườngĐạihọcLuậtThànhphốHồChíMinh,đăngtrênTạpchíDânchủvà Pháp luật

Kỳ 1 (Số 402), tháng 4/2024; bài viết “Hoàn thiện pháp luật về góp vốnvào công ty bằng quyền sử dụng đất trong

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” của tác giảPhan Thị Quyên, Hoàng Văn Nhất, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Kỳ 1 (Số384),tháng7/2023.

Tómlại,chođếnthờiđiểmhiệntại,dườngnhưchưacómộtcôngtrìnhnàonghiêncứumộtcáchto àndiện,kháiquátvềhoạtđộnggópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựándulịchtạiViệtNam.Cá ccôngtrìnhnghiêncứutrêntậptrungvàohoạtđộnggóp vốn thành lập doanh nghiệp nói chung hoặc hoạt động góp vốn thành lập doanhnghiệpbằngcácquyềntàisảnkháctheoquyđịnhcủaphápluật.Dovậy,cáccôngtrìnhnghiên cứu nêu trên so với đề tài đề án này là không trùng lặp về mặt nội dung Đề ánđivàoviệcnghiêncứu,tổnghợpmộtsốvấnđềmớivớihyvọngđónggópmộtgócnhìnkhái quát hơn cho việc nghiên cứu, xây dựng và ban hành hệ thống pháp luật liên quanđếnhoạtđộnggóp vốn bằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựándu lịchởViệt Nam.

Mụctiêu,nhiệm vụ nghiêncứucủađềtài

Mụctiêunghiêncứucủađềtài

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích làm sáng tỏ thực trạng trong việc ápdụng quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL, trên cơ sở đó đềxuất,kiếnnghịvềnhữngphươnghướngvàgiảiphápnhằmtiếptụchoànthiệnphápluậtliênquanvấnđề gópvốnbằngQSDĐđểthựchiệnDADL,gópphầnnângcaohiệuquảquản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động GVBQSDĐ để thựchiệnDADL tạitỉnhLâmĐồng trongthờigian tới.

3.1.2 Mụctiêucụthể Đểđạtđượcmụctiêu nghiêncứutrên, mụctiêunghiêncứucụthểcủađềtàiđượcxácđịnhnhư sau:

- Đềxuấtcáckiếnnghị,giảiphápnhằmhoànthiệnphápluậtvềg ó p vốnbằngQSDĐvàodoanh nghiệpnóichungvàtrênđịabàn tỉnhLâmĐồng nóiriêng.

Nhiệmvụnghiêncứucủađềtài

- Quy định của pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiện DADL; nội dungvànhữngyếutốtácđộngđếnphápluậtGVBQSDĐ;phânbiệtgiữaGVBQSDĐđểthựchiệnDAD Lsovớicácdự áncósử dụngđấtđaithôngthườngkhác.

Thông qua thực tiễn thi hành pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất (GVBQSDĐ) để thực hiện dự án đầu tư xây dựng lưới điện (DADL) tại tỉnh Lâm Đồng, công trình nghiên cứu chỉ ra những điểm thuận lợi, vướng mắc, bất cập liên quan đến pháp luật về GVBQSDĐ Từ đó, nghiên cứu đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về GVBQSDĐ để phục vụ công tác thực hiện DADL trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng một cách hiệu quả hơn.

Đốitượng nghiên cứuvàphạmvinghiêncứu

Đốitượngnghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề án là quy định pháp luật Việt Nam liên quan đếnGVBQSDĐ để thực hiện DADL; thực tiễn thi hành pháp luật về GVBQSDĐ để thựchiệnDADL tạitỉnhLâmĐồng.

Phạm vinghiêncứu

- Vềmặtnộidung:ĐềánnhằmmụcđíchtìmhiểucácquyđịnhcủaphápluậtViệtNam hiện nay về GVBQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theo hìnhthức hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) nhằm chỉ ra nhữnghạnchế,bấtcậpchưađượcgiảiquyếtthỏađángtrongLĐĐnăm 2013,LĐĐnăm2024(có hiệu lực thi hành kể từ 01/8/2024) và các văn bản pháp luật có liên quan, từ đó tìmhiểu thực tiễn của việc thực hiện này nhằm đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện phápluật.

- Về mặt không gian và thời gian: Đề án nghiên cứu tại địa bàn tỉnh Lâm Đồngtronggiaiđoạntừ năm2021trởlạiđây(saukhoảngthờigianđạidịchCOVID-19).

Cơsở phươngphápluậnvàphươngphápnghiêncứucụthể

Phươngphápluậnnghiêncứu

Đềánsửdụngphươngphápnghiêncứuphântích,tổnghợp,sosánh.Trongđóvềphương pháp luận, đề án nghiên cứu dựa trên quan điểm của Đảng và Nhà nước ta vềvai trò chủ đạo của các tổ chức kinh tế đối với sự phát triển nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,địnhhướng phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa Đồng thời, các nguyên lý chung về GVBQSDĐ để thực hiện DADL cũng đượcvậndụngđểthựchiệncácnhiệmvụnghiêncứucủađềtài.

Phương phápnghiêncứucụthể

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này nhằm luận giải làm rõ hơnnhững vấn đề lý luận về quy định của pháp luật Việt Nam về GVBQSDĐ để thực hiệnDADL Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ nội dung Chương 1vàChương2củađềán.

Sử dụng phương pháp so sánh, nghiên cứu thống kê số liệu về các dự án du lịch, phân tích điểm giống và khác nhau khi triển khai các Quyết định chính sách luật pháp (QĐPL) và thực tiễn thực hiện về Giấy phép bảo vệ quyền sử dụng đất (GVBQSDĐ) nhằm thực hiện Đề án phát triển du lịch Lâm Đồng (DADL) Đối tượng so sánh mở rộng sang một số tỉnh miền núi giàu tài nguyên rừng và tiềm năng du lịch.

Ýnghĩanghiêncứu củađềtài

Ýnghĩavềmặtkhoahọc:Đềángópphầnbổ sung,hoànthiện nhữngvấnđềpháplý về góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theo hình thứchợp đồng BCC, thực tiễn áp dụng tại tỉnh Lâm Đồng, góp phần giúp các nhà lập pháp,cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các nhà nghiên cứu trong xây dựng và hoàn thiệnpháp luật về góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện DADL theohình thức hợp đồng BCC nói riêng và góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL nóichung. Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của đề án góp phần nâng cao ứng dụng quyđịnh pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL tại tỉnh Lâm Đồng, đồngthời có thể sử dụng làm tài liệu trong quá trình công tác thực tiễn của tác giả Ngoài ra,có thể làm tài liệu tham khảo cho các học viên,sinh viên ngành Luật Kinh tế trong quátrìnhhọctập,nghiêncứukhiquantâmđếnlĩnhvựccủađềán.

Kếtcấucủađềán

Nội dung của pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiệndựándulịch

Đểxácđịnhcấutrúc phápluậtvềgópvốnbằngQSDĐđểthựchiệndựándulịchphải xuất phát từ các quan hệ xã hội có thể phát sinh từ hành vi góp vốn bằng QSDĐ.Từ nhu cầu điều chỉnh của các quan hệ xã hội này sẽ định hình những nội dung phápluậtcầnphảicó.CácnhómquanhệxãhộiphátsinhtronglĩnhvựcgópvốnbằngQSDĐđượcpháplu ậtđiềuchỉnhbaogồm 9 :

9 SỹHồngNam(2016),“Phápluậtvềgópvốnbằngquyềnsửdụngđất”,LuậnánTiếnsĩLuậthọc,HọcviệnKhoahọ cxã hội-ViệnHànlâmKhoa học xãhộiViệt Nam,tr.47

(i) Xácđịnhtưcáchchủthể,đốitượngthamgiaGVBQSDĐtươngứngvớiquyềnvà nghĩa vụ phù hợp với từng loại chủ thể và QSDĐ Sở hữu năng lực pháp luật đượctrao, NSDĐ sẽ thực hiện hành vi GVBQSDĐ để thực hiện dự án với tư cách là chủ thểđộc lập Quy phạm pháp luật này gồm quy định về hình thức xác lập QSDĐ, quyền vànghĩa vụ của các chủ thể tương ứng với các hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụkhiGVBQSDĐ,điềukiệnđểQSDĐcóthể thamgiaquanhệgópvốn; (ii) Quan hệ xã hội giữa bên góp vốn và bên nhận GVBQSDĐ phát sinh từ việcgóp vốn thông qua hợp đồng Bên góp vốn, với tư cách là NSDĐ được pháp luật côngnhận và trao quyền GVBQSDĐ, sẽ thực hiện quyền của mình thông qua hợp đồng này.DođốitượnggópvốnlàQSDĐ,hợpđồngGVBQSDĐphảixácđịnhrõquyềnvànghĩavụ của các bên tham gia Pháp luật điều chỉnh hợp đồng GVBQSDĐ được xem là mộtphần quan trọng trong quy phạm pháp luật về GVBQSDĐ để thực hiện DAĐT du lịchDADL.MặcdùphápluậtnàythểhiệnquyềnvànghĩavụcủaNSDĐtrongquanhệgópvốn,nhưn gcótínhđộclậptươngđốisovớiphápluậtvềxácđịnhtưcáchchủthểvàđốitượng góp vốn Điều này do pháp luật về hợp đồng GVBQSDĐ chịu sự điều chỉnh củaphápluậthợpđồng,vớinhữngnguyêntắcchungcủagiaodịchnhưtôntrọngthỏathuậngiữa các bên, bình đẳng, tự nguyện và không ép buộc Ngoài ra, với đặc trưng pháp lýcủa QSDĐ, NSDĐ có thể chọn góp vốn để thành lập doanh nghiệp, góp vốn vào doanhnghiệp đã thành lập hoặc hợp tác kinh doanh Pháp luật về hợp đồng GVBQSDĐ đểthực hiện DADL phải ghi nhận và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợpđồng.Vìvậy,ngoàisựđiềuchỉnhcủaphápluậtdânsự,hợpđồnggópvốnnàycònchịusự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, LuậtDoanhnghiệp, LuậtThương mại,LuậtĐầutưvàLuật Du lịch.

(iii) QuanhệxãhộinảysinhgiữaCQQLnhànướccóthẩmquyềnvớibêngópvốnvà bên nhậnGVBQSDĐ Bên góp vốn và bên nhận góp vốn là các chủ thể của quan hệpháp luật dân sự nên khi tham gia quan hệ dân sự phải chịu sự giám sát của CQQL nhànước và các chủ thể khác Quan hệ phát sinh giữa CQQL nhà nước có thẩm quyền vớibên góp vốn và bên nhận GVBQSDĐ chủ yếu là quan hệ hành chính dựa trên nguyêntắc mệnh lệnh,một bên là CQNN có thẩm quyền với một bên là chủ thể bị quản lý.NhữngquyđịnhcủabộphậnphápluậtnàyxácđịnhquyềnhạncủaCQQLnhànướccóthẩm quyềntrongviệcquy định trình tự,thủ tụcđăngký,xóađăngkýGVBQSDĐ,xử lýQSDĐkhichấmdứtgópvốn;đăngkýkinhdoanhvàgiảiquyếttranhchấpGVBQSDĐ Quy định này bảo đảm việc GVBQSDĐ để thực hiện DADL được thựchiệntheođúngtrìnhtự,thủtục.

1.2.1 Hình thức góp vốn bằng quyền sử đụng đất để thực hiện dự ándulịch

Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất (GVBQSDĐ) được sử dụng để hợp tác kinh doanh thông qua hợp đồng hợp tác, nhưng không cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận góp vốn Sau khi kết thúc thời hạn góp vốn hoặc theo thỏa thuận chấm dứt, bên góp vốn được tiếp tục sử dụng QSDĐ trong thời gian còn lại Đặc điểm nổi bật là không hình thành pháp nhân, đối tượng góp vốn là QSDĐ hình thành từ đất thuê, đất giao hoặc đất công nhận GVBQSDĐ có điểm tương đồng với thuê đất ở chỗ đều không chuyển nhượng QSDĐ, song bên nhận góp vốn/thuê đất vẫn được thay đổi chủ thể sử dụng đất trong thời hạn hợp tác/thuê Tuy nhiên, mục đích của hai hình thức này khác nhau, góp vốn nhằm hợp tác kinh doanh còn cho thuê đất nhằm hưởng lợi ích từ việc cho thuê.

Theo quy định của Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng hợp tác là mộttrongnhữnghợpđồngthôngdụng:“Hợpđồnghợptáclàsựthỏathuậngiữacáccánhân,pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định,cùnghưởnglợivàcùngchịutráchnhiệm 10 Hầuhếtcácquốcgiađềuquyđịnhhợpđồnghợptáckinh doanhlàmộthìnhthứcđầutư.”

Về tính chất, hình thức GVBQSDĐ là một quan hệ đầu tư được thiết lập trên cơsở hợp đồng hợp tác kinh doanh mà không thành lập doanh nghiệp Các chủ thể thamgiachỉbịràngbuộcbởiquyềnvànghĩavụtronghợpđồng,khôngcósựràngbuộcpháp

10 Khoản 1Điều 504Bộluậtdânsự2015 lý về tổ chức như trong trường hợp góp vốn hình thành pháp nhân Pháp luật vềGVBQSDĐ có các quy định cụ thể để điều chỉnh quan hệ này dựa trên tiêu chí phânloại nói trên Quy định về các hình thức GVBQSDĐ giúp định dạng rõ ràng hoạt độnggóp vốn này Cùng với quan niệm về GVBQSDĐ, những quy định này giúp NSDĐ vàcáccơquanchứcnăngnhậnbiếtvàthựcthiphápluậtvềGVBQSDĐmộtcáchhiệuquảhơn.

Hai là, góp vốn để thành lập doanh nghiệp mới hoặc cùng kinh doanh với phápnhân đã được thành lập trước đòi hỏi pháp nhân phải nhận giấy chứng nhận QSDĐ saukhi hoàn tất thủ tục chuyển QSDĐ Góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp đã thànhlập hoặc để thành lập mới doanh nghiệp là quyền của các tổ chức, cá nhân có tài sản làQSDĐ QSDĐ là loại hình tài sản được giao dịch trên thị trường và có thể định giá giátrịbằngtiền,vìvậy,NSDĐcóthểgópvốnđểthànhlậpmớidoanhnghiệphoặcgópvốnvào doanh nghiệp đã thành lập từ trước Như đã đề cập trong phạm vi nghiên cứu củađềán,tácgiảkhông phântíchsâuvàohìnhthứcgópvốnnày.

1.2.2 Chủthể gópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđể thựchiện dựándu lịch

ChủthểthamgiaquanhệGVBQSDĐđểthựchiệnDADLlàcác bêntrongquan hệ góp vốn, bao gồm bên góp vốn và bên nhận góp vốn Quy định về chủ thể góp vốnbằngQSDĐlàcơsởpháplýgiúpcácbêncónhucầugópvốnbằngQSDĐ 11 Mặtkhác,quy định này còn là căn cứ để xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồngGVBQSDĐđểthựchiệnDADL.

Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận QSDĐ thông qua thuê hoặc thuê lại đất Tuy nhiên, không phải ai có QSDĐ cũng được giao dịch với QSDĐ (GVBQSDĐ) để thực hiện dự án đầu tư phát triển đất đai Khả năng GVBQSDĐ còn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước, đại diện cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai quyết định trao QSDĐ và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất Nhà nước xác lập các hình thức sử dụng đất như giao đất (không thu tiền, có thu tiền), cho thuê đất (trả tiền một lần, trả tiền hàng năm) tùy theo mục đích sử dụng đất.

11 Sỹ Hồng Nam (2016),“Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học việnKhoahọcxã hội-ViệnHànlâmKhoa học xãhộiViệtNam,tr.51

Theo các quy định pháp luật hiện hành, chủ thể sử dụng đất được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nếu đáp ứng điều kiện về hình thức sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Việc góp vốn bằng QSDĐ thực hiện theo nguyên tắc có trả tiền, có thời hạn và được chuyển nhượng.

- BênnhậngópvốnbằngQSDĐ,chủthểnhậnGVBQSDĐđểthựchiệnDADLlàtổ chức, là cá nhân có nhu cầu sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện để nhận góp vốnbằng QSDĐ Pháp luật quy định những đối tượng không được thành lập và quản lýdoanh nghiệp thì đương nhiên cũng không được nhận GVBQSDĐ Tùy từng hình thứcGVBQSDĐ mà pháp luật quy định bên nhận góp vốn phải có các điều kiện khác nhau.Trong mối quan hệ với bên góp vốn thì bên nhận góp vốn có vai trò chủ động Trườnghợp LĐĐ hiện hành quy định điều kiện cụ thể thì bên nhận góp vốn phải thỏa mãn cácđiều kiện đó Do đó, pháp luật về chủ thể nhận GVBQSDĐ để thực hiện DADL phảiđưaracáctiêuchíđểnhậndiệntừngloạichủthểcũngnhưcácđiềukiệnđểmộtchủthểnhậnGVB QSDĐ.

Xét từ phương diện pháp lý, góp vốn là hành vi chuyển giao tài sản hoặc đưa tàisảnvàosửdụngđểđổilấyquyềnlợiđốivớicôngty.Trongcáchìnhthứcgópvốn,gópvốnbằngtàisả nlàquantrọngnhấtbởikhôngcótàisảnthìcôngtykhôngthểhoạtđộng.Trên phương diện kinh tế, góp vốn tạo ra tài sản cho doanh nghiệp nhằm bảo đảm hoạtđộng kinh doanh Do đó, đối tượng góp vốn luôn là mối quan tâm đầu tiên của bên gópvốn và bên nhận góp vốn, và từ đối tượng góp vốn mà quyết định các hình thức gópvốn.

QSDĐ không phải loại hình nào cũng được góp vốn đầu tư Để trở thành đối tượng góp vốn, QSDĐ phải được Nhà nước cho phép với tư cách đại diện chủ sở hữu Chỉ QSDĐ hình thành từ việc Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển QSDĐ mà các nghĩa vụ tài chính không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mới được góp vốn.

Về hình thức, giống như những tài sản khác khi tham gia giao dịch, QSDĐ phảithỏamãnmộtsốđiềukiệnnhấtđịnh.QSDĐlàtàisảnđặcbiệtphátsinhtừQSHđấtđai nên điều kiện chặt chẽ hơn so với các tài sản khác Về cơ bản, để trở thành đối tượnggóp vốn, QSDĐ phải được cấp giấy chứng nhận, không tranh chấp, trong thời hạn sửdụng đất, và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Việc quy định điều kiện đối vớitài sản góp vốn nói chung và QSDĐ nói riêng là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi chobênnhậngópvốn,phòngtránhrủirodobêngópvốnsửdụngtàisảnkhôngthuộcQSHhoặcsử dụnghợpphápđểgópvốn. Điều kiện góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL đối với bên góp vốn là hộgia đình, cá nhân: Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 thìNSDĐGVBQSDĐphảithỏabốnđiềukiệnsau:

Thứ nhất, “có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều

THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LÂM ĐỒNG VÀ MỘT SỐKIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNGQUYỀNSỬDỤNGĐẤTNHẰM THỰCHIỆNDỰÁNDULỊCH

ThựctiễnthựchiệnphápluậtViệtNamvềgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựándulịc htạitỉnhLâmĐồng

- 1500msovớimựcnướcbiển,códiệntíchtự nhiên9.764km 2 LâmĐồngnằmtrênbacaonguyênvàlà khu vựcđầu nguồn củabảyhệthốngsông suốilớn.

LâmĐồngcó12đơnvịhànhchính:02thànhphố(ĐàLạt,BảoLộc)và10huyện.Thành phố Đà Lạt là trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị xã hội của tỉnh Các tuyếnquốc lộ 20, 27, 28, 55, các tỉnh lộ 721,722,723, 724 và 725, tuyến cao tốc Dầu Giây -Liên Khương, đường Đông Trường Sơn nối liền Lâm Đồng với vùng Đông Nam bộ,thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh thuộc vùng Tây Nguyên, các tỉnh Duyên hải NamTrung Bộ, tạo cho Lâm Đồng có mối quan hệ kinh tế - xã hội với các vùng kinh tế, cáctỉnhtrongkhuvực.

Dựa vào thế mạnh của tỉnh nhà là nơi dồi dào các nguồn tài nguyên rừng, khoảngsản, nước, đặc biệt là tài nguyên rừng, cùng với khí hậu ôn đới, không những vậy cònlà một vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời với sự góp mặt của trên 43cộng đồng nhiều dân tộc. Nơi đây còn lưu giữ nhiều dấu tích văn hoá, lịch sử của cácdântộc.

Những điều trên góp phần giúp cho Lâm Đồng có điều kiện để phát triển đa dạnghóacácloạihìnhdulịchnhư:dulịchsinhthái,nghỉdưỡng,thamquan,vuichơigiảitrí,vănhóa - thểthao,nghiêncứukhoahọc,dulịchgiáodục…

HạtầngdulịchĐàLạt(LâmĐồng)ngàycàngpháttriển,tínhđến01/5/2020,tỉnhLâmĐồngcó 749cơsởlưutrú,trongđócó202kháchsạntừ1-5sao(5.791phòng)baogồm 21 khách sạn cao cấp từ 3-5 sao quy mô 1.807 phòng Có 29 doanh nghiệp kinhdoanh lữ hành - vận chuyển du lịch (bảy doanh nghiệp kinh doanh lữ hành quốc tế).Hình thành ba mươi hai khu, điểm tham quan du lịch được đầu tư và khai thác kinhdoanhcùngvớihơnsáumươiđiểmthamquanmiễnphíkhác(cácdanhthắngtựnhiên, các công trình kiến trúc, các cơ sở tôn giáo, làng nghề, làng dân tộc bản địa, khảocổ…) 36

Các khu du lịch sinh thái hiện nay thường được đầu tư manh mún, nhỏ lẻ, khôngtuân thủ quy hoạch được duyệt, các NĐT bao gồm cả các NĐT cá nhân, do vậy, nhậnthức pháp luật còn hạn chế, tự tiện đầu tư các khu du lịch không tuân thủ quy định vềquyhoạchsử dụngđất, quyhoạchkiếntrúcxâydựng,xâytráiphép, chặtphárừng,lấnchiếmđấtrừngtráiphápluật,gâyônhiễmnguồnnước,pháhoạitàinguyênrừngthườngxu yênxẩyra,gâybứcxúclớntrongdư luận.

Một số doanh nghiệp đã lợi dụng chính sách ưu đãi của nhà nước nhằm thu hút đầu tư vào ngành du lịch, tiến hành đăng ký đầu tư nhưng lại triển khai các dự án rất chậm tiến độ, dẫn đến tình trạng kéo dài và gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Thứ hai,một số hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch còn manh mún, cạnh tranhchưalànhmạnh,lợidụngcôngnghệcaotrongviệcđặtphòng,bánđặcsảngâymấtlòngtinđốivớid ukhách.

Thứ ba,nạn lấn chiếm đất rừng, san gạt đất trái phép làm biến dạng địa hình gâymấtcảnhquanmôitrườngchưaquảnlýtriệtđể.

Thứ tư,việc phát triển nông nghiệp ứng dung công nghệ cao góp phần quan trọngphát triển kinh tế nông nghiệp đô thị; tuy nhiên phát triển nhanh nhà kính không theochuẩnvàđồngbộđãgâyảnhhưởngđếncảnhquanđôthịvàxuhướngpháttriểndulịchxanh 37

MộttrongnhữngnhucầucấpthiếtđểthúcđầyngànhdulịchtỉnhLâmĐồngpháttriển bền vững, đạt tiêu chuẩn xanh trong bảo vệ rừng chính là đang thiếu các DADLđược đầu tư bài bản, toàn diện, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng,bảođảmantoànphòngchốngcháyrừng,bảođảmantoànvệsinhmôitrường,tuânthủcácQĐ PLvềbảovệtàinguyênrừng,tàinguyênnguồnnước.

36 Tổng quan về Đà Lạt - Lâm Đồng (2020), Địa chỉ: https://lamdong.gov.vn/HOME/ABOUT/SitePages/tiem- nang-du-lich.aspx,[truycậpngày28/5/2024]

37 BáoLâmĐồng(2023),LâmĐồng:GiảipháppháttriểndulịchĐàLạtxanhvàbềnvững,Điachỉ:https://bvhttdl.gov.vn/lam-dong-giai- phap-phat-trien-du-lich-da-lat-xanh-va-ben-vung-20231124091739116.htm,[truycậpngày28/5/2024]

Tiếptụcquántriệtvàtriểnkhaiquyếtliệt,đồngbộNghịquyếtsố18-NQ/TUngày25/7/2022 của Tỉnh ủy Lâm Đồng về phát triển du lịch chất lượng cao đến năm 2025,định hướng đến năm 2030 trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng một cách đồng bộ, hiệu quả 38 ,ngày 28/02/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Văn bản số 1453/KH-UBND vềKếhoạchthựchiệnNghịquyếtsố18-NQ/TUngày25/7/2022,theođó,UBNDtỉnhbanhành kế hoạch triển khai thực hiện với một trong những mục tiêu là “Phát triển du lịchLâm Đồng theo hướng chất lượng cao; xây dựng thành phố Đà Lạt trở thành đô thị dulịch Thực hiện tốt cơ chế, chính sách về phát triển du lịch; nâng cao hiệu lực, hiệu quảquản lý nhà nước về du lịch; tạo môi trường đầu tư và kinh doanh thuận lợi cho pháttriển du lịch” và “Phát triển sản phẩm du lịch chất lượng cao, nâng cao khả năng cạnhtranh,chấtlượngdịchvụ,khuyếnkhíchxâydựngcáckhuvuichơi,giảitrílớn,hiệnđại,các khách sạn, nhà hàng cao cấp Phát triển kinh tế ban đêm và các ngành công nghiệpvăn hóa có lợi thế của địa phương gắn với phát triển du lịch” 39 Các chỉ tiêu cụ thể tạibảnKếhoạchnàyđếnnăm2025là:

Triển khai các dự án trọng điểm du lịch, hoàn thiện đầu tư và đưa vào khai thác toàn bộ các dự án đã được phê duyệt tại Khu du lịch quốc gia Hồ Tuyền Lâm Tập trung đầu tư và khai thác Khu du lịch Hồ Đại Ninh, thu hút vốn cho dự án Khu du lịch quốc gia Đankia - Suối Vàng Hoàn thiện quy hoạch, kêu gọi đầu tư và triển khai giai đoạn 1 các dự án trọng điểm Khu du lịch Hồ Prenn, Khu du lịch Núi Sa Pung và các Đề án phát triển khác thuộc danh mục thu hút đầu tư của tỉnh Đồng thời, quy hoạch các khu vực tiềm năng để thu hút đầu tư phát triển các Đề án phát triển du lịch chất lượng cao.

Tiếp tục phát triển mạnh mẽ cơ sở lưu trú du lịch đạt chuẩn 3 - 5 sao, phấn đấu đến năm 2025, số phòng đạt chuẩn cao cấp chiếm 25% tổng số phòng lưu trú du lịch và hơn 50% tổng số phòng đạt chuẩn 1 - 5 sao trên toàn tỉnh, tương ứng với khoảng 8.000 phòng.

- Hìnhthànhvànhânrộngcácmôhìnhkháchsạnthôngminh4.0đốivớihệthốngcáckhách sạn cao cấptừ 4-5saotrênđịabàntỉnh.

38 Nghị quyết số 18 - NQ/TU của Tỉnh ủy Lâm Đồng về phát triển du lịch chất lượng cao đến năm 2025, địnhhướng đếnnăm2030trênđịabàntỉnhLâmĐồng,banhànhngày25/7/2022

39 Vănbảnsố1453/KH-UBNDcủaUBNDtỉnhLâmĐồngvềKếhoạchthựchiệnNghịquyếtsố18-NQ/TUngày25/7/2022 của Tỉnh ủyLâm Đồng về phát triển du lịch chất lượng cao đến năm 2025, định hướng đến năm 2030trên địa bàntỉnhLâmĐồng,banhànhngày28/02/2023

- Ưu tiên phát triển 04 nhóm sản phẩm chủ lực: du lịch sinh thái gắn với thamquan,vănhóa;dulịchnghỉdưỡng,giảitrí;dulịchthểthaomạohiểm;dulịchcanhnông.Đadạnghó acácnhómsảnphẩmdulịchhỗtrợ:chămsócsứckhỏe,dulịchẩmthực,dulịchtâm linh.

- Hoàn thành đầu tư và đưa vào khai thác các công trình du lịch trọng điểm: KhudulịchquốcgiaĐankia-

Tiếp tục phát triển hệ thống cơ sở lưu trú du lịch đạt chuẩn 3 - 5 sao là mục tiêu hướng đến năm 2030 của địa phương Phấn đấu đạt khoảng 15.000 phòng cao cấp, chiếm hơn 35% tổng số phòng lưu trú du lịch và trên 50% tổng số phòng đạt chuẩn 1 - 5 sao trên địa bàn tỉnh.

+Nghiêncứu,xâydựngcơchếchínhsáchpháttriểnkinhtếbanđêmtrênđịabàntỉnh, thí điểm tại thành phố Đà Lạt; rà soát, quy hoạch và ưu tiên thu hút đầu tư cácDADL dịch vụ gắn với phát triển kinh tế ban đêm, tạo sản phẩm vui chơi, giải trí chodukháchvềđêm.

+ Tập trung thực hiện quy hoạch các khu vực có tiềm năng về du lịch; trong đó,chú trọng các khu vực đã được UBND tỉnh chấp thuận cho các địa phương, đơn vịnghiêncứulậpquyhoạchphânkhu,quyhoạchchitiết(từkinhphíngânsáchhoặckinhphí tài trợ) Xây dựng chính sách thu hút, khuyến khích các NĐT chiến lược có nănglực, thương hiệu, kinh nghiệm đầu tư, kinh doanh du lịch trong và ngoài nước đến đầutư, phát triển thương hiệu, khai thác kinh doanh du lịch tại Lâm Đồng Thu hút cácDADL lớn đầu tư vào các địa phương có điều kiện; phát triển khách sạn cao cấp, cáckhu,điểmvuichơi,giảitríởvùngven,giảmáplựcgiaothôngchotrungtâmthànhphốĐà Lạt Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong giải quyết các thủ tục về đầu tư,kinhdoanhdulịch.

+ Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án phục vụ du lịch trên địa bàn tỉnh; nhất làcác DADL trọng điểm, các có quy mô lớn trên địa bàn đã được chấp thuận chủ trươngđầu tư trong thời gian qua (các dự án thuộc Khu du lịch quốc gia hồ Tuyền Lâm;Khuđôthịthươngmại,dulịch,nghỉdưỡngsinhtháiĐạiNinh;cụmdựánKhudulịchThung lũng Tình yêu - Đồi Mộng mơ - Đồi Thống nhất; Khu du lịch rừng Madagui; Khu dulịch Đại Tùng Lâm Hoa Sen; cụm dự án Trường đua ngựa, nghỉ dưỡng và sân golf tạihuyệnĐạHuoai ).

Theo Quyết định số 184/QĐ-UBND ngày 27/01/2022 của UBND tỉnh Lâm Đồngban hành Quyết định về việc phê duyệt Danh mục Dự án kêu gọi đầu tư trên địa bàntỉnhLâmĐồnggiaiđoạn2021- 2025,danhsáchcácDADLkêugọiđầutưtrênđịabàntỉnhnhư sau:

TT Têndựán Địađiểm đầutư Mụctiêu

Hình thứcđầu tư(được xácđịnhcụt hểtại Quyếtđịnh chủtrương đầu tư)

HồPrenn(côngtrì nh trọng điểmtheo Nghị quyếtĐạihộiĐảngbộ tỉnhlầnthứ XI)

Khudulịchtha mq u a n , ngắmcảnh,kh u vui chơigiảitrítậptr ung, khu dulịchs i n h t h á i-vănhóa

Khu du lịch tạiphânkhuchức năngsố6-

Khu dulịchquốc gia hồTuyềnL âm,Đà Lạt

Khudulịchch ấtlượngcao 9 Đấu giáQSDĐ hoặcđấuthầul ựachọnNĐT

Khudulịchc hất lượng cao 150 Đấu giáQSDĐho ặc

ĐánhgiáthựctiễnthựchiệnphápluậtViệtNamvềgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểth ựchiệndự ándulịchtạitỉnhLâmĐồng

2.2.1 Ưuđiểm về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự ándulịch tạitỉnh LâmĐồng

Thứ nhất,góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện DADL đã tối ưu hóa việc sử dụngnguồn lực về đất đai của hộ gia đình, cá nhân vào các dự án du lịch, đặc biệt là các khuvực đất có tiềm năng du lịch nhưng chưa được khai thác hiệu quả, đồng thời, tạo thêmnguồnthunhậpchochủthểcóQSDĐ,tránhhoanghóavàlãngphíđấtđai.

Thứ hai, đẩy mạnh đa dạng hóa các hình thức đầu tư dự án, đa dạng hóa nguồnvốn đầu tư dự án, kết hợp giữa tài sản đất đai và vốn tiền mặt hoặc tài sản khác.Nhàđầutưvàngườisửdụngđấtcóthểlinhhoạttrongviệcthỏathuậncácđiềukiệnhợptác,thờihạngóp vốnvàphânchialợinhuận,tạođiềukiệnthuậnlợichoviệcpháttriểndự án,gópphầncảithiệnmôitrườngđầutưchomọithànhphầnkinhtếtạitỉnhLâmĐồng,tăngnguồnthung ânsách cho tỉnh.

Thứ ba, tăng cường niềm tin của nhà đầu tư bằng cách cải thiện hiệu quả một số chính sách khuyến khích, kêu gọi đầu tư của tỉnh Từ đó, hình thành nên một môi trường đầu tư lành mạnh, công bằng, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư Hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng được quy định và bảo vệ chặt chẽ theo các văn bản pháp luật.

LuậtĐấtđai,LuậtĐầutư,giúpđảmbảotínhminhbạchvàhợpphápcủagiaodịch.Trìnhtự,thủtụcđăng kýquyềnsửdụngđấttronghợpđồnggópvốnđượcquyđịnhrõràng,giúpcácbên thamgia nắmrõ quy trìnhvà thựchiện đúngquy định.

Tóm lại, GBBQSDĐ để thực hiện dự án du lịch mang lại nhiều ưu điểm nổi bật,baogồmtậndụngnguồnlựcđấtđai,tăngtínhlinhhoạtvàđadạnghóavốnđầutư,đảmbảotínhphá plývàminhbạch,tănggiátrịsửdụngđấtvàpháttriểnkinhtếđịaphương,thu hút đầu tư và phát triển bền vững, và giảm rủi ro tài chính Những ưu điểm nàykhông chỉ hỗ trợ cho các nhà đầu tư và chủ đất mà còn góp phần vào sự phát triển bềnvữngvàhiệuquảcủangànhdulịch tỉnhLâmĐồng.

2.2.2 Một số bất cập trong thực hiện đầu tư dự án du lịch tại tỉnh LâmĐồng

ThôngquaviệcnghiêncứucácquyđịnhphápluậtvềgópvốnbằngQSDĐđểthựchiện DADL kết hợp với đánh giá thực tiễn đầu tư dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng, tồntạimộtsốbấtcậpsauđây:

Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định QSDĐ để trở thành TSGV phải cógiấychứngnhậnQSDĐ,trừcáctrườnghợpsau:“Đốivớitrườnghợpchuyểnđổiquyềnsử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sửdụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấychứngnhậnquyềnsử dụngđất,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất”.

Thực tế, tại tỉnh Lâm Đồng, có nhiều thửa đất nông nghiệp có nguồn gốc sử dụnglàđấtkhaihoang,lấnchiếmrừngtừtrướcnăm1993(thờiđiểmLĐĐnăm1993rađời),các thửa đất này đến nay vẫn được sử dụng ổn định nhưng vì chưa xác định được rõnguồngốcsửdụngđấthoặcdokhôngcóhồsơđịachínhcònlưu,ranhgiớikhôngrõ ràng nên chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ Khi người sử dụng đất muốngóp vốn để thực hiện dự án liên quan đến hoạt động sinh thái, nghỉ dưỡng thì không đủđiều kiện tham gia góp vốn, dù họ đã sinh sống, canh tác hoặc khai thác đất ổn định từlâu.

Thứ hai,một số trường hợp đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyểngiaoquyềnchiếmhữu,sửdụngdẫntớitranhchấp.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc GVBQSDĐchấmdứttrongcáctrườnghợphếtthờihạnGVBQSDĐ;mộtbên hoặccácbênđềnghịtheothỏathuậntronghợpđồnggópvốn;bịthuhồiđấttheoquyđịnhcủaLĐĐ…

Trườnghợphợpđồnggópvốn cóquyđịnhcụthểvềviệcchấmdứthợpđồng trongtrườnghợpbên góp vốn không đồng ý bàn giao đất cho bên nhận góp vốn, thì phía bên nhận gópvốn hoàn toàn có thể lựa chọn giải pháp chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi hợpphápcủamình.

Thứ ba,vướng mắc trong trường hợp đã chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụngnhưngchưachuyểngiaoquyềnđịnhđoạt.

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bên góp vốn đã chuyển giao mặt bằng khuđất và bên nhận góp vốn đã khai thác, sử dụng, xây dựng nhà xưởng và vận hành nhàmáy nhiều năm nhưng bên góp vốn chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, không bàn giao hồsơđất.Điều47LuậtDoanhnghiệpnăm2020đãbổsungnộidungvềthờihạnthựchiệnthủtụchànhc hínhvềgópvốnsẽkhôngđượctínhvàothờihạngópvốn.

QĐPL hiện hành còn thiếu thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồngGVBQSDĐ với góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Điều 5LuậtCôngchứngnăm2014,vănbảncôngchứngcóhiệulựckểtừngàycôngchứngviênkýtên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng Trường hợp GVBQSDĐ cùng vớinhà trên đất, theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 (sẽ hết hiệu lực vào 01/01/2025) vàĐiều 164 Luật Nhà ở năm 2023 (sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025), thời điểm chuyểnQSH nhà là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.Tuynhiên, thời điểm chuyển QSDĐ theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và LĐĐ năm 2013 làthờiđiểm đượcđăngký.NếuGVBQSDĐcùngvớinhàtrênđấtchưađượcđăngký mà xảy tranh chấp thì áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 (sắp tới là Luật Nhà ở năm 2023) hayBộ luật Dân sự năm 2015, LĐĐ năm 2013 (sắp tới là LĐĐ năm 2024) để giải quyết,điều này chưa được quy định rõ ràng Nếu áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồngcóhiệulựcđốivớiphầnnhàcònđấtchưacóhiệulực;nếuápdụngBộluậtDânsựnăm2015 và LĐĐ năm 2013 thì hợp đồng góp vốn chưa có hiệu lực pháp luật vì chưa đượcđăngký.

Thứ năm,quy định về các vấn đề có thể xảy ra khi chấm dứt việc góp vốn bằngQSDĐđểthựchiệnDADLchưarõràng.

LĐĐ năm 2013 và LĐĐ năm 2024 (có hiệu lực kể từ 01/8/2024) không quy địnhvề thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CPsửađổiĐiều80Nghịđịnhsố43/2014/NĐ-CPlạicóquyđịnhcác trườnghợpchấmdứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như Luật Đất đai năm 2003, theo đó: “Trườnghợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thìbên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại Trườnghợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng kýhoặcxinphépchuyểnmụcđíchsửdụngđấtthìkhihếtthờihạngópvốn,quyềnvànghĩavụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận củacácbêntheoquyđịnhcủaphápluật,trườnghợpthờihạnsửdụngđấtđãhếtvàbêngópvốnbằngQS DĐkhôngcònnhucầutiếptụcsửdụngthìNhànướcthuhồiđất” 48 Ởgócđộ pháp luật dân sự, tại BLDS năm

2005 có quy định, bên góp vốn được nhận lại đấttheothỏathuậnhoặckhithờihạngópvốnđãhết,tuynhiên,đếnBLDSnăm2015đãbỏcácquyđịnhn ày.Điềuđócónghĩa,tùytừngtrườnghợp,tổchứckinhtếcóthểsẽđượcnhận lại QSDĐ của mình đã góp vốn trước đây nếu còn thời hạn sử dụng đất, nếu hếtthờihạnsửdụngđấtvàkhôngcònnhucầusửdụngthìNhànướcthuhồi.Nhưvậy,vấnđề đặt ra ở đây là, trong trường hợp hết thời hạn góp vốn, bên nhận góp vốn là các chủđầutưtrảlạiQSDĐchongườigópvốnnhưngnếutrongtrườnghợpQSDĐnàyđãđượcsửdụngđểthự chiệnxâydựngcácCTXDđểbántrongdựándulịchkếthợpnghỉdưỡngvà đã bán thì lúc này người mua các CTXD trên quỹ đất này sẽ như thế nào khi QSDĐnày được trả lại cho bên góp vốn khi hết thời hạn góp vốn, vấn đề này vẫn chưa đượcLuậtĐấtđailàmrõ.

48 Khoản52Điều2Nghịđịnhsố01/2017/NĐ-CP

2.2.2 MộtsốbấtcậptrongthựchiệnđầutưdựándulịchtạitỉnhLâmĐồng

MộtsốkiếnnghịnhằmhoànthiệnphápluậtViệtNamvànângcaohiệuquảvềgópvốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm thực hiện dự án du lịch tạitỉnhLâmĐồng

2.3.1 VềhoànthiệnphápluậtViệtNamđểgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtnhằmth ực hiện dựán du lịch

Một là, cần bổ sung quy định về hồ sơ góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là việc phảicó biên bản bàn giao đất và tài sản liên quan Điều này giúp ngăn chặn tình trạng bêngópvốnchưachuyểngiaoquyềnchiếmhữu,sửdụngđầyđủ.Việcnàylàbắtbuộc,đặcbiệtđốivới cáctổchức,cánhânkhôngkinhdoanh.

Hai là, cần điều chỉnh về thời điểm hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐđể làm rõ các thời điểm liên quan đến hợp đồng và phù hợp với Bộ luật Dân sự năm2015.

Cụ thể, quy định rõ thời gian có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyểnnhượng QSDĐ Nhất là đối với tài sản góp vốn bao gồm cả QSDĐ và tài sản gắn liềnvới đất là nhà ở, cần phải quy định rõ ràng và thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợpđồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vàosổđịachínhsaukhihoàntấtviệcđăngkýtạicơquanđăngkýđấtđai.Theođó,đểkhắcphục tình trạng chưa rõ ràng, thống nhất trong việc xác định thời điểm có hiệu lực đốivới hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì đòi hỏi cầnphải quy định rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này Theo đó, cần quyđịnhrõtheohướng,thờiđiểmcóhiệulựccủahợpđồnggópvốnbằngQSDĐcótàisảngắnliềnvới đấtlànhàởlàthờiđiểmđăngkývàosổđịachínhsaukhihoàntấtviệcđăngký tại cơ quan đăng ký đất đai Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theohướngthốngnhấtnhưđềxuấtlàcầnthiếtbởikhihoàntấtviệcđăngkývàosổđịachínhcũnglàthờiđi ểmcơquannhànướcđãghinhậnviệcchuyểnQSDĐtừchủthểgópvốnsangchủthểnhậngópvốn.Do đó,đâylàthờiđiểmhợplýđểxácđịnhtínhhiệulựccủaloạihợpđồnggópvốnnày.

Balà,cần tậptrungvàoviệccụthểhóamộtsốđiềukhoảnmớitrongLuậtĐấtđainăm 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024) để khắc phục nhược điểm của Luật Đất đai năm2013.Điềunàybaogồmviệcquyđịnhvề"quyềnbềmặt"mộtcáchrõràng,nhằmđảmbảotínhth ốngnhấtvàđồngbộtronghệthốngphápluật.Nếukhôngcóquyđịnhcụthể,kháiniệmnàysẽkhôngđư ợcápdụngvàothựctiễncuộcsốngmộtcáchhiệuquả.

Bốnlà,về chếđộsửdụngđấtkếthợpđamụcđích,LĐĐnăm2024đãđềxuấtcácquy định rõ ràng về chế độ này nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của những ngườisửdụngđất.Nhữngđiềuchỉnhmớinàysẽhỗtrợviệcsửdụngđấtnôngnghiệpmộtcáchhiệu quả hơn, từ đó giải quyết được vấn đề bỏ hoang đất hoặc sử dụng đất không đúngmục đích ban đầu, đồng thời cải thiện thu nhập cho cộng đồng dân cư Tuy nhiên, đểcác quy định này có hiệu lực, cần phải được thể chế hóa trong các văn bản hướng dẫnvànghịđịnh cụthểcủaChínhphủ.

Năm là, cần phải phân biệt rõ hai loại hợp đồng góp vốn, một là để hợp tác kinhdoanhvàmộtlàđểthànhlậpdoanhnghiệp,cảvềkháiniệm,phânloại,đặcđiểmvàthủtục.Điềun àylàcầnthiếtvì:

(1) Về nội dung và mục đích: Hai loại hợp đồng này có sự khác biệt cơ bản. Hợpđồngđểthànhlậpdoanhnghiệpchuyểnquyềnsửdụngđấttừcánhânhoặctổchứcsangphápnhân, trongkhihợpđồnghợptáckinhdoanhvẫngiữnguyênchủthểsửdụngđất.

(2) Về trình tự, thủ tục: Để tiện lợi cho việc phân biệt và xác định hồ sơ, trình tựvà thủ tục, cần sửa đổi, bổ sung các điều khoản liên quan đến giao dịch QSDĐ trongLuật Bất động sản và Luật Đất đai theo hướng tách biệt hai loại hợp đồng này.

Cụ thể,vớihợpđồngđểthànhlậpdoanhnghiệp,cầncóthêmcácthủtụcnhưcôngchứng,đăngký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trong khi với hợp đồng hợp tác, thủ tục sẽ đơn giảnhơn.

Sáulà,cần quyđịnhrõràngvàthốngnhấtthờiđiểmcóhiệulựccủahợpđồnggópvốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địachính sau khi hoàn tất việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Theo đó, để khắc phụctìnhtrạngchưarõràng,thốngnhấttrongviệcxácđịnhthờiđiểmcóhiệulựcđốivớihợpđồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì đòi hỏi cần phải quyđịnh rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này Theo đó, cần quy định rõtheohướng,thờiđiểmcóhiệulựccủahợpđồnggópvốnbằngQSDĐcótàisảngắnliềnvới đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký tạicơ quan đăng ký đất đai Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo hướngthống nhất như đề xuất là cần thiết bởi khi hoàn tất việc đăng ký vào sổ địa chính cũnglàthờiđiểmcơquannhànướcđãghinhậnviệcchuyểnQSDĐtừ chủthểgópvốnsangchủthểnhậngópvốn.Dođó,đâylàthờiđiểmhợplýđểxácđịnhtínhhiệulựccủa loạihợpđồnggópvốnnày.

Bảy là, cần quy định rõ khi góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tưxây dựng nhà ở thương mại để bán (nằm trong tổng thể dự án du lịch sinh thái,nghỉdưỡng)đượccoinhưđãchuyểngiaohoàntoànQSDĐchobênnhậngópvốn.Theođó,để khắc phục những vấn đề còn bất cập, chưa rõ ràng trong việc trả lại QSDĐ cho bêngópvốnkhihếtthờihạngópvốnnhưngQSDĐđóđãđượcdùngđểthựchiệncácdựánđầutưkinh doanhnhàởthươngmạiđểbánchongườitiêudùngthìngườitiêu dùng có phảitrảlạiQSDĐđóhaykhôngthìđòihỏiphápluậtđấtđaicầnphải quyđịnhrõràng,theo hướng, khi góp vốn bằng QSDĐ là xem như đã chuyển giao hoàn toàn QSDĐ chobên nhận góp vốn và bên góp vốn sẽ không được nhận lại QSDĐ đã dùng để góp vốnnày.Quyđịnhnhưvậylàcầnthiết,giúpgiảiquyếtđượcvấnđềbấtcậpkhitrảlạiQSDĐđã dùng để góp vốn khi hết thời hạn góp vốn như hiện nay Đồng thời, cách quy địnhnày cũng loại bỏ được tính thiếu tính khả thi khi trả lại QSDĐ do hết thời hạn góp vốnnhư quy định hiện hành, bởi khi QSDĐ được góp vốn và sau đó được sử dụng để thựchiệncácdựánđầutưxâydựngnhàởthươngmạiđểbánchokháchhàng,saukhikháchhàngmuanh àởkèmvớiQSDĐởthìsẽkhôngthểtrảlạiQSDĐchongườigópvốnkhihếthạngópvốn.

Để đảm bảo tính thống nhất và tránh hiểu lầm, các văn bản pháp luật cần sử dụng tên gọi thống nhất về góp vốn bằng QSDĐ Sự khác biệt trong cách sử dụng thuật ngữ "góp vốn bằng giá trị QSDĐ" (Luật Dân sự 2015, Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Đầu tư 2014) và "góp vốn bằng QSDĐ" (Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2023) hiện nay gây ra sự hiểu biết khác nhau về hình thức góp vốn này.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể được hiểu là góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã tồn tại, trong khi góp vốn bằng QSDĐ thường ám chỉ hình thức góp vốn thông qua hợp tác kinh doanh Sự khác biệt này không nằm ở giá trị của QSDĐ mà ở mục đích và mối quan hệ giữa các bên góp vốn và nhận vốn, cũng như cách thức xác định giá trị của QSDĐ.

Ngoàira,cầnphảithựchiệnsựthốngnhấttrongcácvănbảnphápluậtvềgópvốnbằngQSDĐ.D ođó,LuậtDânsự,LuậtDoanhnghiệp,vàLuậtĐầutưcầnđượcsửađổiđểđảmbảocùngmộtthuậtng ữ đượcsửdụng,vídụnhư"gópvốn bằngQSDĐ."

2.3.2 Vềnângcaohiệuquảthựchiệnphápluậtgópvốnbằngquyềnsửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh LâmĐồng

Mộtlà,xâydựngquyhoạchtổngthểpháttriểndulịchtỉnhLâmĐồngđồngbộvàdài hạn Chính quyền tỉnh cần xây dựng các quy hoạch phát triển du lịch đồng bộ,chitiếtvàdàihạn,phùhợpvớiquyhoạchchung,quyhoạchsửdụngđất,quyhoạchxây dựng tại địa phương, đảm bảo tính ổn định và bền vững của các dự án Quy hoạch nàycần kết hợp chặt chẽ với các quy hoạch sử dụng đất khác như nông nghiệp, đô thị vàcôngnghiệp.

Hailà,cầntăngcườngkiểmsoátviệcthựchiệnquyhoạchsửdụngđất,quyhoạchbảo vệ và phát triển rừng, đảm bảo rằng tài nguyên đất, tài nguyên rừng được sử dụngđúng mục đích và hiệu quả Việc giám sát cần được thực hiện thường xuyên và côngkhaiđểđảmbảotínhminhbạch.Xâydựngvàthựchiệncácquyđịnhbảovệmôitrườngnghiêmngặtt rongquátrìnhpháttriểncácdựándulịch.Yêucầucácdựánphảicóđánhgiá tác động môi trường chi tiết và cam kết thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường.Tăng cường giám sát và xử lý nghiêm các vi phạm liên quan đến bảo vệ môi trường.Việc giám sát cần có sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội để đảm bảo tínhkháchquan.

Ba là,xây dựng hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu về nhà, đất và công khai hóa cácthôngtinvềnhà,đấtđểngườidântiếpcậnthôngtin,giámsát.

Bốn là,cần cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hướng tới đơngiản hóa và rút ngắn thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến góp vốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựán.Việcnàycóthểthựchiệnthôngquaviệcápdụng công nghệ thông tin và các phần mềm quản lý điện tử Nâng cao sự công khai vàminhbạchcácquytrình,thủtụcvàchiphíliênquanđếnviệccấpphépđầutư,đăngkýbiến động quyền sử dụng đất và các thủ tục hành chính khác để giảm thiểu tình trạng"xin-cho" và chi phí không chính thức Cải thiện môi trường đầu tư, đảm bảo an ninh,an toàn và thuận lợi cho các nhà đầu tư. Thiết lập các kênh thông tin và hỗ trợ nhà đầutưđểgiảiquyếtnhanhchóngcácvướngmắc.

Nămlà,tuyểndụng,đàotạocôngchức,viênchứccótrìnhđộ,chuyênmôn,nghiệpvụ phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có đội ngũ công chứngviên,viênchứccủacáccơquanđăngkýQSDĐcáccấp.

Thứ sáu, chính quyền địa phương và các ban ngành liên quan cần thống nhất và ban hành hướng dẫn cụ thể, chi tiết về quy trình, quy định GVBQSDĐ để thực hiện DADL phù hợp với đặc điểm đất đai của tỉnh Lâm Đồng Kêu gọi, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân GVBQSDĐ đầu tư phát triển các DADL phù hợp với thế mạnh của địa phương Xây dựng các chính sách ưu đãi đầu tư rõ ràng, hấp dẫn, bao gồm miễn giảm thuế, hỗ trợ vay vốn và các ưu đãi khác để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

1 Hoàn thiện đúng và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật góp vốn bằng quyềnsử dụng đất để thực hiện dự án du lịch tại tỉnh Lâm Đồng nói riêng và ở Việt Nam nóichungtronggiaiđoạnhiệnnaylàyêucầutấtyếukháchquan,quađóloạibỏnhữngquyđịnhbấtcập,k hôngphùhợp.Mặtkhác,hoànthiệnphápluậtvềgópbằngquyềnsửdụngđất còn là yêu cầu của kinh tế thị trường phù hợp với quá trình hội nhập kinh tế, quốctế,đồngthờiphảixuấtpháttừđườnglối,chínhsáchcủaĐảngvềđấtđai,trongđópháttriển thị trường bất động sản du lịch trong giai đoạn hiện nay, phù hợp với chế độ sởhữutoàndânđốivớiđấtđai.

2 Hoànthiệnđúngvànângcaophápluậtvềgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtthựchiện dự án du lịch là một trong những biện pháp cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đốivới đất đai trong điều kiện đất đai được xác định là một hàng hóa đặc biệt, một nguồnvốnquantrọngđểpháttriểnkinhtếxãhội.Hoànthiệnphápluậtvềgópvốnbằngquyềnsửdụngđất phảiđảmbảotínhthốngnhất,côngkhai,minhbạch.NgoàiLuậtđấtđaicònnhiềuđạoluậtkhácđiềuchỉn hviệcgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtđểthựchiệndựándu lịch như Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư,

Luật Du lịch, Luật di sảnvănhóa,LuậtBảovệmôitrường…