pháp luật về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn tại thành phố thủ đức thành phố hồ chí minh

Nhận thức sâu sắc được những khó khăn, thách thức củacông tác bồi thường giải phòng mặt bằng, thu hồi đất nhất là công tác bố trí TĐCcho người dân có đất bị thu hồi; Ủy ban nhân dân thàn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

-PHAN THỊ MINH LOAN

PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚCTHU HỒI ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH

-PHAN THỊ MINH LOAN

PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚCTHU HỒI ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH

Kính thưa quý Thầy Cô giáo,Tôi tên Phan Thị Minh Loan, mã số sinh viên: 02070322017, là sinh viênkhoa Luật kinh tế, lớp CH3LKT, Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ ChíMinh, niên khóa 2022-2024.

Tôi cam đoan Đề án "Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtqua thực tiễn tại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh" là của tôi Đề

án là kết quả từ quá trình nghiên cứu và thực tập của bản thân được thực hiện tạiBan Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức và cơ quan chủ quảnỦy ban nhân dân thành phố Thủ Đức Mọi thông tin trích dẫn đều được dẫnchứng đầy đủ, rõ ràng theo đúng quy định của Nhà trường Tôi hoàn toàn chịutrách nhiệm với Nhà trường về sự cam đoan này

Đề án này được sự hướng dẫn của TS Nguyễn Kiên Bích Tuyền - Giảngviên khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Ngân Hàng Thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 8 năm 2024

Tác giả

Phan Thị Minh Loan

Với tất cả tấm lòng và sự kính trọng, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến BanGiám Hiệu nhà trường; TS Nguyễn Kiên Bích Tuyền - Giảng viên khoa LuậtKinh tế, Trường Đại học Ngân Hàng Thành phố Hồ Chí Minh; Lãnh đạo Ủy bannhân dân thành phố Thủ Đức, Lãnh đạo Ban Bồi thường giải phóng mặt bằngthành phố Thủ Đức đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trìnhhọc tập, nghiên cứu và thực nghiệm các công việc liên quan, giúp cho tôi hoànthành Đề án Tuy nhiên, do thời gian có giới hạn, trình độ lý luận nên Đề án nàykhông thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những ý kiến đónggóp quý báu của Quý Thầy, Cô để tôi tiếp tục hoàn thiện kiến thức của mình.

Tôi xin chân thành cảm ơn!Trân trọng!

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 8 năm

2024

Tác giả

Phan Thị Minh Loan

Đề án "Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễntại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh", được tác giả nghiên cứu với

trọng tâm là các quy định của pháp luật về đất đai (LĐĐ năm 2013; Văn bản hợp

nhất LĐĐ năm 2018, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014của Chính phủ; Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 9 tháng 8 năm 2018 củaUBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhànước thu hồi đất) và các văn bản hướng dẫn thi hành khác có liên quan.

Qua việc đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành và thựctiễn thực hiện các quy định của pháp luật về TĐC tại thành phố Thủ Đức; Đề ánsử dụng phương pháp phân tích, so sánh và đối chiếu để nêu lên những mặt tíchcực, ưu điểm, đồng thời chỉ ra những hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong việcthực hiện các quy định của pháp luật về vấn đề TĐC cho người dân có đất bị thuhồi Từ đó, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và thực thipháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thực hiện tại thành phốThủ Đức

Với kết quả nghiên cứu, tác giả mong rằng Đề án sẽ góp một phần nhỏ vàonguồn dữ liệu để các nhà làm luật có thể tham khảo trong quá trình hoàn thiện hệthống văn bản pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên cả nước nói chungvà tại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

Trân trọng!

LandThrough Practical Application in Thu Duc City, Ho Chi Minh City" focuses on

the legal regulations regarding land (Land Law of 2013; Consolidated Documentof the Land Law of 2018, Decree No 47/2014/ND-CP dated May 15, 2014, ofthe Government; Decision No 28/2018/QD-UBND dated August 9, 2018, of thePeople's Committee of Ho Chi Minh City on compensation, support, andresettlement when the State recovers land) and other related guiding documents

By evaluating the current legal regulations and the practicalimplementation of resettlement regulations in Thu Duc City, the project usesanalysis, comparison, and contrast methods to highlight the positive aspects andadvantages while pointing out the limitations, difficulties, and obstacles inimplementing the resettlement regulations for people whose land is recovered.Based on this evaluation, the project proposes several solutions to improve thelaw and the enforcement of resettlement regulations when the State recovers land,as observed in the practical implementation in Thu Duc City

With the research results, the author hopes that the project will make asmall contribution to the data resources for lawmakers to reference in the processof perfecting the legal system on resettlement when the State recovers landnationwide in general and in Thu Duc City, Ho Chi Minh City in particular

Sincerely!Yours faithfully,

DANH MỤC CÁC CHŨ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU I

DANH MỤC BẢNG BIỂU II

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ, BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ II

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề án 1

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Bố cục của đề án 4

CHƯƠNG 1 PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰCHIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤTTẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 5

1.1 Khái quát pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: 5

1.1.1 Khái niệm về tái định cư: 5

1.1.2 Đặc điểm pháp luật về tái định cư: 6

1.1.3 Cơ sở pháp luật quy định về tái định cư: 6

1.2 Thực hiện pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: 6

1.2.1 Đối tượng, điều kiện hưởng chính sách tái định cư: 6

1.2.2 Nguyên tắc bố trí tái định cư: 8

1.2.3 Trình tự, thủ tục thực hiện tái định cư: 9

1.3 Thực tiễn tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Thủ Đức:121.3.1 Tổng quan tình hình thực hiện các dự án: 12

1.3.2 Tình hình sử dụng, bố trí tái định cư: 12

1.3.3 Cách thức, trình tự bố trí tái định cư: 13

1.3.4 Xử lý phần chênh lệch giá trị giữa giá bồi thường với giá bán tái định cư:151.3.5 Hỗ trợ tự lo chỗ ở mới: 16

1.3.6 Ghi nợ tiền sử dụng đất: 18

1.3.7 Những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, thu hồi đất ảnhhưởng đến việc bố trí tái định cư: 20

CHƯƠNG 2: BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀTÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THỦ

ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27

2.1 Một số bất cập trong quy định của pháp luật về tái định cư: 27

2.1.1 Tái định cư đối với tổ chức và tình huống cụ thể: 27

2.1.2 Tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tình huống cụ thể:302.1.3 Về điều kiện “không còn thửa đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xãnơi có đất bị thu hồi”: 37

2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về tái định cư: 39

2.2.1 Tái định cư đối với tổ chức: 39

2.2.2 Tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 39

2.2.3 Về điều kiện “không còn thửa đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xãnơi có đất bị thu hồi”: 41

2.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Thủ Đức: 42

2.3.1 Về thực hiện pháp luật về tái định cư: 42

2.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 44

2.3.3 Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: 45

2.3.4 Năng lực của bộ máy quản lý đất đai: 47

2.3.5 Ổn định cuộc sống cho người dân diện giải tỏa thu hồi đất: 48

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề án

Đất đai là là sản phẩm của tự nhiên, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, dân tộcvà mỗi con người Đất đai giữ một vai trò quan trọng trong đời sống xã hội Với giá trịcốt lõi đó, Chính phủ đã ban hành Luật để cụ thể hóa các quy định về đất đai, cũng nhưthường xuyên được sửa đổi, bổ sung, thay thế, hoàn thiện nhằm điều chỉnh kịp thời vàhiệu quả các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực này Có thể thấy, Luật Đất đai (LĐĐ) -đạo luật quan trọng trong hệ thống pháp luật đã có những tác động mạnh mẽ đến mọimặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh…có mối quan hệ ảnh hưởng đếnnhiều các quy định khác của pháp luật Tuy nhiên, khi pháp luật

– công cụ quản lý cốt lõi thay đổi thì hoạt động quản lý của Nhà nước cũng cầnthay đổi nhằm đảm bảo tính tương thích Nhưng xét từ thực tiễn những năm quaở Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Thủ Đức nói riêngcho chúng ta thấy, trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt là chínhsách tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất cập, hạn chế cầnphải xem xét, điều chỉnh

Thành phố Thủ Đức được hình thành trên cơ sở sáp nhập 03 quận củaTPHCM đó là Quận 2, Quận 9, quận Thủ Đức theo Nghị quyết số 1111/NQ-UBTVQH14 ngày 09 tháng 12 năm 2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vềviệc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã và thành lập thành phố ThủĐức thuộc TPHCM Với lợi thế “Thành phố” trong “Thành phố”, thành phố ThủĐức đang gần trở thành trung tâm kinh tế, thương mại, dịch vụ lớn, năng độngcủa cả nước, là nơi có vị trí cửa ngõ phía Đông quan trọng của Thành phố Hồ ChíMinh, có tiềm lực về con người, về tài chính và đang trong quá trình công nghiệphóa, đô thị hóa mạnh mẽ Từ đó, hàng trăm dự án đã và đang được triển khai trênđịa thành phố Thủ Đức với kế hoạch dự kiến thu hồi hàng chục ngàn ha đất, nhàở, công trình, vật kiến trúc trên đất đã ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống củangười dân có đất bị thu hồi Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ,chuyển đổi nghề, bố trí công ăn việc làm đặc biệt là giải quyết chính sách TĐCđể người dân "an cư lập nghiệp" đang là những thách thức không nhỏ cho chínhquyền thành phố Thủ Đức

Thực tế, để giải quyết được vấn đề trên là công việc khó khăn, phức tạp, bởinó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người có đất bị thu hồi nên dễ phát sinh tranhchấp, khiếu nại, khiếu kiện từ đó cũng dễ hình thành những điểm nóng gây mất ổnđịnh về an ninh, chính trị Nhận thức sâu sắc được những khó khăn, thách thức củacông tác bồi thường giải phòng mặt bằng, thu hồi đất nhất là công tác bố trí TĐCcho người dân có đất bị thu hồi; Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức đã ban hànhnhiều chủ trương nhằm thực thi có hiệu quả của pháp luật về bồi thường, hồi trợ,TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của thànhphố dựa trên cơ sở quy định của pháp luật Tuy nhiên, trong quá trình thực thi phápluật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức vẫn còn bộclộ nhiều thiếu sót, khiểm khuyết cần được nghiên cứu để chỉ ra những nguyên nhânkhách quan, chủ quan Trên cơ sở đó, kiến nghị, đề xuất những giải pháp khắc phụcnhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án góp phần đẩy nhanh tiến độ giải quyếtchính sách TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành

chính của Nhà nước Với những lý do trên, tác giả lựa chọn đề án nghiên cứu "Phápluật về tái định cư khi nhà nước thu

hồi đất qua thực tiễn tại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh" để làm

luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế Với hy vọng đóng góp một phần nhỏý kiến của mình vào việc hoàn thiện các quy định về TĐC khi Nhà nước thu hồiđất tại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nóichung trong giai đoạn hiện nay

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Tính đến thời điểm hiện nay, chưa có công trình nào nghiên cứu một cáchtoàn diện về vấn đề TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở Thành phố Hồ Chí Minhnói cung cũng như thành phố Thủ Đức nói riêng Chính vì vậy, tác giả mạnh dạnchọn đề án này, với mong muốn thông qua việc nghiên cứu sẽ làm rõ hơn nhữngvấn đề lý luận cơ bản về việc áp dụng pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồiđất, tìm ra những bất cập của việc áp dụng, thực thi các quy định về TĐC trongthực tiễn Từ đó, đề xuất những giải pháp góp phần xây dựng, hoàn thiện chínhsách pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Đề án nghiên cứu có nội dung khá rộng, phức

tạp và giải quyết nhiều yêu cầu trên các khía cạnh chính trị, kinh tế, văn hóa, xãhội, tập quán, truyền thống vv Tuy nhiên, trong khuẩn khổ của đề án, tác giả chỉnghiên cứu việc áp dụng pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quathực tiễn thực hiện tại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

-Nội dung nghiên cứu: Đề án tập trung nghiên cứu các hệ thống pháp

luật thực định, các nguyên tắc pháp lý cũng như các quy định pháp luật Việt Namhiện hành trong lĩnh vực tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Không gian nghiên cứu: Công tác TĐC các dự án đã và đang thực hiện

trên địa bàn thành phố Thủ Đức

- Thời gian nghiên cứu: từ khi thành lập thành phố Thủ Đức (ngày

01/01/2021) đến tháng 3 năm 2024.

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đánh giá ảnh hưởng của pháp luật đến chính sách TĐC khi Nhà nướcthu hồi đất tại các dự án đang triển khai sau khi thành lập thành phố Thủ Đức, đềán sử dụng các phương pháp sau:

-Phương pháp phân tích: Áp dụng khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận

về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và pháp luật TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

- Phương pháp so sánh và đối chiếu: Sử dụng khi nghiên cứu pháp luật

về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và thực trạng áp dụng trên địa bàn thành phố

-Phương pháp bình luận và quy nạp: Được sử dụng khi nghiên cứu một

số giải pháp hoàn thiện pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất nhằm nângcao hiệu quả thực thi pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phốThủ Đức

5 Bố cục của đề án

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, đề án bao gồm 02 chương với kết cấu như sau:

Chương 1: Pháp luật về TĐC và thực tiễn thực hiện pháp luật về TĐC khi

nhà nước thu hồi đất tại thành phố Thủ Đức

Chương 2: Một số bất cập trong quy định của pháp luật về TĐC, kiến

nghị hoàn thiện pháp luật về TĐC và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thựchiện pháp luật về TĐC khi nhà nước thu hồi đất tại thành phố Thủ Đức

CHƯƠNG 1PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰCHIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC

THU HỒI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC

1.1 Khái quát pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:1.1.1 Khái niệm về tái định cư:

Luật Đất đai (LĐĐ) qua các thời kỳ từ LĐĐ năm 1993 sửa đổi bổ sungnăm 1998 và năm 2001, LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướngdẫn thi hành luật này cũng chưa có một quy định cụ thể như thế nào về “tái địnhcư” khi Nhà nước thu hồi đất (THĐ)

Theo Từ điển tiếng Việt: "tái" là lần thứ hai, lại một lần nữa, "định cư" là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn1

Căn cứ các quy định điều chỉnh về vấn đề tái định cư (TĐC) khi Nhà nước

THĐ, có thể hiểu: "Tái định cư khi Nhà nước THĐ được áp dụng khi hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở hợp pháp mà phải dichuyển chỗ ở và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất ở bịthu hồi thì được bố trí tái định cư bằng việc giao đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền".

Đến Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024 tại Khoản

39, Điều 3 có giải thích từ ngữ về tái định cư như sau: “Tái định cư là việc Nhà

nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặcđịa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhàở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định củaLuật này nhưng không còn chỗ ở nào khác”.

Chính sách TĐC của Nhà nước nhằm giúp ổn định cuộc sống, bồi thườngthiệt hại cho các chủ sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi theo quy định.Người có nhà, đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ bằng nhiều phương thức khácnhau như bằng tiền, bằng nhà TĐC (căn hộ chung cư), bằng nền đất với mục đích đểgiúp cho người dân có nơi an cư mới, nhanh chóng ổn định cuộc sống trở

1 Ngọc Lương (2011), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Thanh Niên, Hà Nội, tr.581,206.

lại sau khi di dời giải tỏa Về mặt pháp lý, nhà và đất TĐC cho người có nhà, đấtbị thu hồi có đầy đủ quyền sử dụng hợp pháp như mọi loại đất thông thường.

1.1.2 Đặc điểm pháp luật về tái định cư:

Tái định cư (TĐC) có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, đối tượng TĐC chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng

đất ở bị Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở

Thứ hai, mục đích của TĐC là nhằm giải quyết chỗ ở mới cho người bị

thu hồi đất và phải di chuyển chỗ ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống vàsinh hoạt

Thứ ba, Nhà nước chỉ thực hiện TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở và mục

đích của việc thu hồi là sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh, phát triểnkinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và người có đất bị thu hồi phải đủđiều kiện theo quy định của pháp luật

1.1.3 Cơ sở pháp luật quy định về tái định cư:

Các quy định pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựngdựa trên những cơ sở lý luận và thực tiễn chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa trên cơ sở

quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ Sự bảo hộ của phápluật về quyền sở hữu đối với tài sản của công dân được quy định cụ thể trong BộLuật Dân sự năm 2015 Nội dung này được quy định cụ thể tại Điều 186, Điều189 và Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015

Thứ hai, Thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất là hậu quả phát sinh

trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra

Thứ ba, Vấn đề TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng dựa trên

chế định sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

1.2 Thực hiện pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:1.2.1 Đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách tái định cư:

Theo LĐĐ năm 2013 quy định về đối tượng, điều kiện hưởng chính sáchtái định cư như sau:

"1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ởnước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam màcó đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 khiNhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường,thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trườnghợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồithường bằng tiền" 2

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị định để điều chỉnh về đốitượng, điều kiện được hưởng chính sách TĐC như sau:

"1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ởnước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khiNhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điềukiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồithường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thuhồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộgia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thịtrấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thuhồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộgia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cóđất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện vềquỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở" 3

Đồng thời, tại Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi

đất có nội dung xác định: "4 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhànước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ

2Điểm a Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai năm 2013.3Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nàokhác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nướcbán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất Giábán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nướcgiao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định".

Việc bố trí nhà ở, đất ở là nền đất hoặc căn hộ chung cư trong Khu TĐCcủa dự án; quy định này được cụ thể hóa trong từng Chính sách của mỗi dự án doHội đồng Bồi thường, hỗ trợ và TĐC dự án lập và được UBND quận, huyện phêduyệt theo quy định của pháp luật

1.2.2 Nguyên tắc bố trí tái định cư:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng bố trí TĐC thì được lựa chọn TĐC

bằng căn hộ chung cư "nhà ở" hoặc nền đất "đất ở" trong các Khu TĐC của dự án

theo tiêu chuẩn tái định cư nhà ở, đất ở mà họ được hưởng

Khu TĐC là khu vực quỹ đất do Nhà nước cấp để bồi thường TĐC chocác hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở, giúp họ có nơi an cư mới, nhanh chóngổn định cuộc sống

Diện tích nhà ở, đất ở để bố trí TĐC là diện tích theo quy hoạch nhà ở, đấtở tại Khu TĐC của dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt Hạn mức bố tríTĐC không vượt quá 200m2 đối với địa bàn Quận 2, Quận 9, quận Thủ Đức naylà thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh 4

Các trường hợp đặc biệt sẽ do Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ, TĐC của dự

án họp bàn, xem xét và giải quyết (Ví dụ: Trường hợp hộ dân có diện tích đất ở

đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi toàn bộ lớn hơn 200m2 vàtrường hợp quỹ nền TĐC có nền diện tích lớn hơn hạn mức; khi bố trí vượt hạnmức 200m2 sẽ do UBND quận, huyện và Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và TĐCcủa dự án xem xét, giải quyết) Nội dung này được quy định cụ thể trong từng

chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của từng dự án.Hình thức giải quyết tái định cư: bốc thăm hoặc bằng phiếu kín

4 Quyết định số 70/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2014 và Quyết định số UBND ngày 16 tháng 5 năm 2016 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về hạn mức đất ở tại TPHCM.

18/2016/QĐ-1.2.3 Trình tự, tục thực hiện tái định cư:

1.2.3.1 Lập, thẩm định, phê duyệt phương án tái định cư:

Tại LĐĐ năm 2013 quy định về việc lập và thực hiện dự án TĐC như sau:

"1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm

tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

2 Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảođảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quáncủa từng vùng, miền.

3 Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà

ởhoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

4 Chính phủ quy định chi tiết điều này"5

Theo nội dung quy định trên, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC dự ánthuộc UBND cấp huyện nơi có dự án triển khai tiến hành điều tra xã hội học,khảo sát, xác định nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân trong khu vực có đất thu hồiđể lập và thực hiện phương án TĐC

Bên cạnh đó, tại Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nướcthu hồi đất về lập và thực hiện dự án TĐC theo quy định tại Điều 85 của LĐĐnăm 2013 được thực hiện như sau:

"1 Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồithường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trướckhi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

2 Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quyđịnh tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai 2013.

3 Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trongkhu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

5Khoản 1, 2, 3, 4 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013.

4 Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự

án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sởhạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thànhphần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khutái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

5 Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quyđịnh tại Điều 32 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ".

1.2.3.2 Công khai phương án tái định cư:

LĐĐ năm 2013 quy định về việc công khai phương án TĐC như sau:

"3 Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Nhà nước quy định cụ thể như sau:

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệmphối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết địnhphê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dâncấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyếtđịnh bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghirõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian,địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư(nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng" 6

Như vậy, ngoài tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thìchính quyền địa phương cấp xã cũng phải công khai các nội dung liên quan đếncác dự án, công trình đầu tư trên địa bàn cấp xã theo quy định của Luật Thực hiệndân chủ ở cơ sở năm 2022 như: "3.Dự án, công trình đầu tư trên địa bàn cấp xã

và tiến độ thực hiện; kế hoạch thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thuhồi đất để thực hiện dự án, công trình đầu tư trên địa bàn cấp xã; kế hoạch quảnlý, sử dụng quỹ đất do cấp xã quản lý; kế hoạch cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích của cấp xã; quy hoạch xây dựng vùng

6 Điểm b Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013.

huyện, quy hoạch xây dựng xã và điểm dân cư nông thôn; quy hoạch chung đượclập cho thị trấn, đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được lập cho cáckhu vực thuộc phạm vi tthị trấn" 7

1.2.3.3 Chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư:

Việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và TĐC được Chính phủ quy định cụ thểnhư sau:

"2 Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đấtở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phầnchênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiềnnhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừtrường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15tháng 5 năm 2014 của Chính phủ" 8

Đồng thời, Chính phủ cũng ban hành Nghị định để quy định về việc hỗ trợTĐC đối với trường hợp Nhà nước THĐ ở của hộ gia đình, cá nhân, người ViệtNam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở theo quy định tại Điểm cKhoản 2 Điều 83 của LĐĐ năm 2013 như sau:

"1 Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đấtở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suấttái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15tháng 5 năm 2014 của Chính phủ thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trịsuất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi tthường về đất" 9

Ngoài ra, việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và TĐC được LĐĐ năm 2013quy định cụ thể như sau:

7Khoản 3 Điều 11 Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở năm 2022.

8Khoản 2 Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

9Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

"1 Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quannhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệmbồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

2 Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trảthì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồithường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩmquyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoảntiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên sốtiền chậm trả và thời gian chậm trả.

3 Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theophương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiềnbồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước" 10

1.3 Thực tiễn công tác tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thànhphố Thủ Đức:

1.3.1 Tổng quan tình hình thực hiện các dự án:

Theo số liệu thống kê của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức tháng 12năm 2024, thì hiện nay Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức đang thực hiện côngtác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 62 dự án11

Trong đó:- Dự án thực hiện trước LĐĐ năm 2013:- Dự án thực hiện theo LĐĐ năm 2013:- Dự án đang đề xuất chủ trương đầu tư:

09 dự án.47 dự án.06 dự án

1.3.2 Tình hình sử dụng, bố trí tái định cư:

Tổng quỹ căn hộ, nền đất phục vụ TĐC cho các dự án trọng điểm, côngích có nguồn vốn ngân sách Nhà nước trên địa bàn Thành phố Thủ Đức tính đếnthời điểm hiện nay là: 10.090 căn hộ và nền đất, trong đó Ủy ban nhân dân thànhphố Thủ Đức đã sử dụng 8.645 căn hộ và nền đất để thực hiện bố trí TĐC chocác dự án như:

10 Khoản 1, 2, 3 Điều 93 Luật Đất đai năm 2013.

11 Trích Báo cáo số 219/BC-BBT ngày 18/01/2024 của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằngthành phố Thủ Đức về công tác bồi thường, tái định cư các dự án đầu tư công năm 2023 và phương hướng thựchiện năm 2024, tr.2 – tr.3.

- Dự án Khu công nghệ cao;

- Khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm;

- Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường kết nối từ đường Phạm Văn Đồngđến nút giao Gò Dưa – Quốc lộ 1;

-Dự án nạo vét rạch Cầu Ngang; Dự án đầu tư xây dựng kênh Ba Bò; Dựán Đại học Quốc Gia;

- Dự án Khu TĐC Long Bửu, giai đoạn 2; Dự án chỉnh tranh phát triển đôthị tại phường Long Bình;

- Dự án đầu tư xây dựng Nhà máy nước thải Nhiêu Lộc – Thị Nghè tạiphường Thạnh Mỹ Lợi;

-Dự án đầu tư xây dựng đường Nguyễn Thị Thị tại phường Bình Trưng Tây và phường Cát Lái;

- Dự án đầu tư xây dựng nút giao Thông Mỹ Thủy, phường Thạnh Mỹ Lợi;

- Dự án đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây;

- Dự án đường Vành đai 3 đoạn qua thành phố Thủ Đức…

Hiện còn 1.445 căn hộ, nền đất (gồm 925 căn hộ và 520 nền đất) đang

được Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức tiếp tục đưa vào sử dụng để thực hiệnbố trí TĐC cho người dân có nhà, đất bị thu hồi thuộc 56 dự án đang thực hiệntrên địa bàn thành phố Thủ Đức theo sự phân bổ quỹ nhà, đất của UBND Thànhphố Hồ Chí Minh12

Riêng các dự án ngoài ngân sách (không thuộc nguồn vốn ngân sách củaNhà nước) thì việc bố trí TĐC (căn hộ chung cư hoặc nền đất) do đơn vị Chủ đầutư của dự án đó thực hiện giải quyết cho người dân có đất bị thu hồi (tức chủ thểthực hiện giải quyết tái định cư là Chủ đầu tư của dự án đó)

1.3.3 Cách thức, trình tự bố trí tái định cư:

Căn cứ vào Phương án TĐC đã được phê duyệt, Ban Bồi thường giải phóngmặt bằng thành phố Thủ Đức tham mưu Kế hoạch bố trí TĐC căn hộ/nền đất trìnhUBND thành phố Thủ Đức và Hội đồng Bồi thường dự án xem xét, duyệt chấp

12 Trích Báo cáo số 219/BC-BBT ngày 18/01/2024 của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằngthành phố Thủ Đức về công tác bồi thường, tái định cư các dự án đầu tư công năm 2023 và phương hướng thựchiện năm 2024, tr.5 – tr.7.

thuận Sau khi Kế hoạch bố trí TĐC được UBND thành phố Thủ Đức và Hộiđồng Bồi thường dự án phê duyệt, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thànhphố Thủ Đức tiến hành mời các hộ dân đủ điều kiện TĐC đến triển khai Kếhoạch và tổ chức tiếp xúc chọn, bốc thăm căn hộ/nền đất, xử lý chọn trùng cănhộ/nền đất (nếu có) theo quy định.

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chọn cùng một vị trí căn hộ hoặcnền đất thì việc xử lý chọn trùng được giải quyết theo thứ tự ưu tiên như sau:

-Ưu tiên 1: Chấp hành tốt chủ trương, chính sách của Nhà nước và bàn

giao mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án

- Ưu tiên 2: Có nhà ở, đất ở giải tỏa ở vị trí mặt tiền đường, có diện tích giải

tỏa lớn

- Ưu tiên 3: Hộ gia đình chính sách (có Giấy chứng nhận của Sở Lao động

và Thương binh xã hội) theo thứ tự: Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lựclượng vũ trang Nhân dân, Anh hùng lao động; Thương binh, gia đình liệt sỹ (cha,mẹ, vợ, chồng, con là Liệt sỹ), gia đình cán bộ lão thành trước tháng 8/1945; Giađình có công với cách mạng (theo quy định của pháp luật về Người có công) vàcác đối tượng hưởng hỗ trợ xã hội thường xuyên quy định tại Nghị định số20/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ 13

Khi hộ dân đã bốc thăm chọn căn hộ/nền đất, Ban Bồi thường giải phóngmặt bằng thành phố Thủ Đức tham mưu UBND thành phố Thủ Đức ban hànhQuyết định bố trí TĐC cho người dân có nhà ở, đất bị thu hồi trong đó thể hiệnđầy đủ nội dung: đối tượng được giải quyết TĐC, vị trí căn hộ/nền đất, diện tíchcăn hộ/nền đất, đơn giá bán, tổng số tiền hộ dân phải nộp để mua căn hộ/nền đất,cách thức thực hiện, thậm chí cả vấn đề khiếu nại hoặc khởi kiện trong trườnghợp người dân không đồng ý

Ngay sau khi UBND thành phố Thủ Đức ký Quyết định bố trí TĐC, Ban Bồithường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức tiến hành mời hộ dân đến nhậnQuyết định Sau khi nhận Quyết định, hộ dân có trách nhiệm nộp tiền mua cănhộ/nền đất theo Quyết định bố trí TĐC của UBND thành phố Thủ Đức đã ban

13Điều 5 Nghị định số 20/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chính sách trợ giúp xã hội đối với đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng được hưởng trợ cấp xã hội hàng tháng.

hành, liên hệ Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng hoặc đơn vị đượcgiao quản lý căn hộ/nền đất để nhận bàn giao căn hộ/nền đất, ký Hợp đồng bố trítái định cư.

Về phía Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng hoặc đơn vị đượcgiao quản lý căn hộ/nền đất có trách nhiệm thu tiền, ký và thanh lý Hợp đồng.Sau khi thanh lý Hợp đồng chuyển hồ sơ cho phòng Tài nguyên và Môi trườngthành phố Thủ Đức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Thủ Đức đểlàm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐở, QSHNở và tài sản khác gắn liền trênđất cho hộ dân cũng như thực hiện giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người dântheo quy định14

1.3.4 Xử lý phần chênh lệch giá trị giữa giá bồi thường với giá bán tái định cư:

Để giải quyết phần chênh lệch giá trị giữa giá bồi thường với giá bánTĐC, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 9 tháng 8 năm 2018 quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhànước THĐ trên địa bàn TPHCM như sau:

"2 Xử lý phần chênh lệch giá trị giữa giá bồi thường với giá tái định cư:Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở táiđịnh cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toánbằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở (theo

giá bán tái định cư) hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cưđược nhận phần chênh lệch;

b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở (theo

giá bán tái định cư) hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phảinộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này" 15

14 Quy trình (nội bộ) về bố trí tái định cư tại Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức tại Báo cáo số 1525/BC-BBT ngày 23/6/2022, tr.3.

15 Khoản 2 Điều 34 Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 9 tháng 8 năm 2018 quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ trên địa bàn TPHCM.

Trường hợp tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, đất ở hộ dân đượcnhận không đủ thanh toán giá trị đất ở trong khu TĐC, thì Hội đồng bồi thường,hỗ trợ và TĐC của dự án xem xét, giải quyết cho hộ dân được trả góp như sau:

- Số tiền nộp lần đầu: Hộ dân nộp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, đấtởđã nhận

-Phần giá trị chênh lệch giữa giá trị căn hộ, nền đất hộ dân được bố trí vớisố tiền hộ dân nộp lần đầu sẽ được trả góp với thời hạn tối đa là mười lăm (15)năm và được tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn của Ngân hàngthương mại trên số dư nợ 16

1.3.5 Suất tái định cư tối thiểu và hỗ trợ tự lo chỗ ở mới:

Về vấn đề suất TĐC tối thiểu được Chính phủ quy định cụ thể như sau:

"1 Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đấtđai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợpvới việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

2 Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ởthì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép táchthửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích cănhộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diệntích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định củapháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiềncho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tốithiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư" 17 .

Đồng thời, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định cụ thể vềviệc hỗ trợ suất TĐC tối thiểu và hỗ trợ tự lo chỗ ở mới theo Điều 27 Nghị địnhsố 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ như sau:

16 Quy trình (nội bộ) về bố trí tái định cư tại Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức tại Báo cáo số 1525/BC-BBT ngày 23/6/2022, tr.3.

17Khoản 1, 2 Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

"Hỗ trợ suất tái định cư tối thiểu và hỗ trợ tự lo chỗ ở mới được áp dụngcho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđủ điều kiện tái định cư theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 Quyết định số28/2018/QĐ-UBND ngày 9 tháng 8 năm 2018 của Ủy ban nhân dân Thành phốHồ Chí Minh và thực hiện như sau:

2 Trường hợp tự nguyện không nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà tự lo chỗ

ở mới thì được hỗ trợ tự lo chỗ ở mới bằng tiền với mức bằng 5% giá trị bồithường, hỗ trợ về đất; trường hợp số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất (không baogồm phần hỗ trợ tự lo chỗ ở mới) nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thìđược lựa chọn nhận khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và sốtiền bồi thường, hỗ trợ về đất hoặc nhận hỗ trợ tự lo chỗ ở mới" 18

Theo những nội dung quy định nêu trên, thì hộ gia đình, cá nhân, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở TĐC mà số tiền được bồithường về đất nhỏ hơn giá trị một suất TĐC tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênhlệch giữa giá trị suất TĐC tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất Trườnghợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thìngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ TĐC UBNDcấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình vàđiều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp

Như vậy, khi đủ điều kiện để Nhà nước hỗ trợ TĐC nhà ở, đất ở thì việchỗ trợ được thực hiện dựa trên dự án TĐC do UBND cấp tỉnh, cấp huyện lập vàthực hiện trước khi thu hồi đất Nếu số tiền bồi thường nhỏ hơn giá tiền của 01suất đất TĐC tối thiểu thì được hỗ trợ thêm phần còn thiếu Trường hợp tự lo chỗở thì được bồi thường về đất và nhận khoản tiền hỗ trợ TĐC, mức hỗ trợ doUBND cấp tỉnh quy định

Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A có nhà ở, đất ở bị giải tỏa trong dự án B được

nhận số tiền bồi thường về đất là 600.000.000 đồng

- Nếu trong dự án B, chỉ có quỹ nền đất để bố trí, thì lấy Đơn giá bán

TĐC bình quân trong dự án x Diện tích quy chuẩn tối thiểu quy định đối với nền

18 Khoản 2 Điều 28 Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 9 tháng 8 năm 2018 của UBNDThành phố Hồ Chí Minh về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TPHCM.

đất (Cụ thể: 25.600.000 đồng/m² “Giá bán TĐC bình quân trong dự án” x 45m²

“Diện tích nền đất tối thiểu tại Thành phố Hồ Chí Minh” = 1.152.000.000đồng) Theo đó, ông Nguyễn Văn A sẽ được Nhà nước hỗ trợ phần tiền:

552.000.000 đồng (1.152.000.000 đồng - 600.000.0000 đồng = 552.000.000đồng)

- Nếu trong dự án BB, chỉ có quỹ căn hộ để bố trí, thì lấy Đơn giá bán

TĐC bình quân trong dự án x Diện tích quy chuẩn tối thiểu quy định đối với căn

hộ (Cụ thể: 22.500.000 đồng/m² “Giá bán TĐC bình quân trong dự án” x 30m²

“Diện tích căn hộ tối thiểu tại Thành phố Hồ Chí Minh” = 675.000.000 đồng).

Theo đó, ông Nguyễn Văn A sẽ được Nhà nước hỗ trợ phần tiền: 75.000.000đồng (675.000.000 đồng - 600.000.0000 = 75.000.000 đồng)

Như vậy, do số tiền ông Nguyễn Văn A được nhận trong dự án B nhỏ hơn

với số tiền tính toán nêu trên nên; Nên:

+Nếu ông Nguyễn Văn A chọn Tái định cư, thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thêm

số tiền 552.000.000 đồng hoặc 75.000.000 để ông Nguyễn Văn A sử dụng sốtiền này mua suất TĐC tại Khu TĐC của dự án

+Nếu ông Nguyễn Văn A không chọn Tái định cư mà tự lo nơi ở mới, thì

ông Nguyễn Văn A sẽ được nhận thêm số tiền 552.000.000 đồng hoặc75.000.000 đồng

Đồng thời, liên quan đến vấn đề suất TĐC tối thiểu nêu trên cũng đã đượcLuật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024 quy định cụ thể tại Khoản 8Điều 111 như sau:

“Trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồithường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ởkhông đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗtrợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu”.

1.3.6 Ghi nợ tiền sử dụng đất:

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất được Chính phủ quy định cụ thể như sau:

"1 Hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộgia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩuthường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn,

địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trongtrường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định củapháp luật về đất đai.

Việc xác định người có công với cách mạng được thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về người có công.

Việc xác định hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu sốhoặc hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được côngnhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc cơ quan nhà nướccó thẩm quyền.

2 Mức tiền sử dụng đất ghi nợ đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tạikhoản 1 Điều này được xác định bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộpkhi hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư trừ (-) giá trị được bồi thườngvề đất, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

3 Hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này (sau đây gọi là hộ giađình, cá nhân) được trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định

giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiềnchậm nộp trong thời hạn 05 năm này.

Trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư củacơ quan nhà nước có thẩm quyền mà hộ gia đình, cá nhân chưa trả hết nợ tiền sửdụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thì hộ gia đình, cánhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiềncòn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từ thời điểm hết thời hạn05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ" 19

19 Điều 1 Nghị định số 79/2019/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2019 của Chính phủ về việc sửađổi Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụngđất.

Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất (TSDĐ)phải nộp đủ TSDĐ còn nợ, tiền chậm nộp (nếu có) trước khi chuyển nhượng, tặngcho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Đối với trườnghợp thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật mà chưa trả hết nợ TSDĐ thì ngườinhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ TSDĐ theo quy định.

1.3.7 Những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, thuhồi đất ảnh hưởng đến việc bố trí tái định cư:

Thứ nhất, Về nguồn tài chính (vốn bồi thường):

Công tác lập dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ, TĐC của dự án chưachính xác, dẫn đến một số dự án sau khi UBND địa phương đã xác lập xong hồsơ bồi thường, hỗ trợ, TĐC của từng trường hợp bị ảnh hưởng thì số thực tế chitrả cho người dân thấp hơn dự toán nên làm giảm tỷ lệ giải ngân Việc này là dotại thời điểm lập dự toán để làm cơ sở trình duyệt dự án đầu tư, UBND địaphương chưa đủ cơ sở dữ liệu để thực hiện việc kiểm kê hiện trạng nên chỉ có thểcăn cứ trên hồ sơ, tài liệu địa chính để lập dự toán Thông thường, UBND địaphương sẽ tạm tính toàn bộ đất thu hồi là hợp pháp, hợp lệ (đủ điều kiện bồithường), đối với các trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng hiện trạng cónhà thì tạm tính theo loại đất ở với diện tích không quá 01 lần hạn mức quy định;nhà, công trình, vật kiến trúc được tạm tính theo đủ điều kiện bồi thường 100%đơn giá Ngoài ra, khi lập dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ, TĐC còn có khoảngdự phòng phí 10%

Bên cạnh đó, cũng có những dự án tăng tổng mức đầu tư do tăng chi phíbồi thường, hỗ trợ và giải quyết TĐC Dẫn đến phải thực hiện điều chỉnh chủtrương đầu tư, trên cơ sở đó thì UBND Thành phố hoặc Sở chuyên ngành thựchiện điều chỉnh dự án mới đủ cơ sở pháp lý để triển khai công tác chi trả bồithường, hỗ trợ và TĐC, giải ngân vốn bồi thường được giao Đối với các dự ánphải tăng tổng mức đầu tư (thiếu vốn) thì ngoài nguyên nhân do điều tra, khảo sátban đầu chưa chính xác; còn do các dự án này chậm tiến độ thực hiện dẫn đến“trượt giá” theo thời gian

Thứ hai, Về yếu tố quy hoạch:

Chủ đầu tư, các Sở chuyên ngành khi lập, trình, phê duyệt dự án khôngcăn cứ vào quy hoạch được duyệt dẫn đến sau khi dự án được duyệt lại phải đithực hiện điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp mới có thể thực hiện công tác bồithường, hỗ trợ, TĐC Công tác điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp cũng chưađược thực hiện kịp thời dẫn đến không theo kịp tiến độ thực hiện công tác bồithường

Việc thực hiện thu hồi đất theo dự án xây lắp mà không theo quy hoạchđược duyệt (như một số dự án nâng cấp, mở rộng đường chỉ làm theo hiện trạng,không thu hồi đất theo đúng ranh lộ giới) hoặc không thực hiện đồng bộ (như dựán làm đường và dự án xây dựng nút giao liền ranh nhau nhưng chỉ thực hiệntrước 01 dự án) dẫn đến tình trạng hộ dân bị thu hồi đất nhiều lần, ở nhiều dự ánkhác nhau, gây bức xúc cho người dân, hộ dân cũng không ổn định được cuộc

sống (do nếu chỉ thu hồi một phần thì phần diện tích còn lại cũng bị quy hoạch,

chỉ có thể xây dựng, sửa chữa tạm để chờ thực hiện dự án tiếp theo), thiệt thòi

trong việc giải quyết chính sách TĐC nhà ở, đất ở nên khó vận động, thuyết phụchộ dân đồng thuận nhận tiền, bàn giao mặt bằng Đồng thời, dự án thực hiện sausẽ có khả năng đội vốn bồi thường vì khi thực hiện thì hiện trạng lộ giới đườngđã được mở rộng, nâng cấp làm tăng giá đất 20

Thứ ba, Về đơn giá bồi thường, hỗ trợ:

Đơn giá đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hànhvề cơ bản đã phản ánh đúng bản chất, giá trị Tuy nhiên, trên thực tế, đơn giá bồithường và giá đất trên thị trường vẫn đang có một khoảng cách, nguyên nhân dẫnđến tình trạng này là giá đất trên thị trường luôn luôn biến động Do đó, trong quátrình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC gặp không ít khó khăn Người dâncho rằng giá đất bồi thường chính là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏathuận với người sử dụng đất, trong khi Nhà nước bồi thường thì áp theo khung giá

ấn định (giá thị trường trong điều kiện bình thường có giao dịch, tức giao dịch thựctế phát sinh có công chứng chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thấp

hơn giá thị trường nên không thỏa đáng làm ảnh hưởng

20 Trích Báo cáo công tác quy hoạch của UBND thành phố Thủ Đức năm 2023, tr.7.

đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ dẫn đến chưa nhận được sự đồng thuận từphía người dân có đất bị thu hồi Đây là một trong những nội dung chủ yếu màngười dân không đồng ý khi tiếp xúc, hiệp thương và cũng là một trong nhữngnội dung bị khiếu nại, khởi kiện nhiều nhất tại các dự án đã và đang thực hiệntrên địa bàn thành phố Thủ Đức.

Ngoài ra, việc người sử dụng đất (NSDĐ) đưa ra yêu cầu về giá bồithường quá cao so với khả năng sinh lợi thực tế của đất và giá đất phổ biến trênthị trường khiến nhà đầu tư không thể thoả thuận được để triển khai dự án Dođó, cần phải quan tâm đến công tác xây dựng giá đất, giá tài sản gắn liền với đấtphù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, làm sao đảm bảo hài hòa được lợiích của Nhà nước và nhân dân21

Liên quan đến nội dung giá bồi thường, thì mới đây ngày 15/7/2024 Chínhphủ ban hành Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định việc bồi thường bằng đấtcó mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở khi Nhà nước thuhồi đất quy định tại Khoản 1 Điều 96, Khoản 1 Điều 98, Khoản 1 Điều 99 củaLuật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024 Theo đó quy định:

“Giá đất tính tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sửdụng khác với loại đất thu hồi cho hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Namđịnh cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyềnsử dụng đất tại Việt Nam là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểmphê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trường hợp bồi thườngbằng cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giáđất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnquyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bồi thường bằng đất cómục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi làgiá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểmphê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”22

21 Trích Báo cáo số 1526/BC-BBT ngày 23/6/2022 về khó khăn vướng mắc trong thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Thủ Đức năm 2022, tr.2.

22 Khoản 1, Điều 4 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định trên, thì vấn đề giá bồi thường đã phần nào tháo gỡ được nútthắt về vấn đề giá Tuy nhiên, điều khoản chuyển tiếp của Nghị định quy định việcán dụng chỉ giải quyết đối với các trường hợp đã ban hành quyết định thu hồi đất,chưa có quyết định phê duyệt phương án; còn các trường hợp đã ban hành quyếtđịnh thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án thì không áp dụng Cụ thể:

“1 Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định củapháp luật về đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưacó quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quannhà nước có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cưtheo quy định của Nghị định này.

2 Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đaitrước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện thì tiếp tụcthực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt; việc xử lý chitrả bồi thường chậm được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểmNhà nước ban hành quyết định thu hồi đất”23

Thứ tư, Về công tác bố trí tái định cư:

Hiện nay công tác bố trí, cân đối quỹ nhà đất phục vụ TĐC căn hộ/nền đấtcòn hạn chế Quỹ nhà đất phục vụ TĐC được bố trí rải rác, không tập trung, cótrường hợp phân bổ cho dự án chưa thật sự hợp lý vì xa nơi thu hồi đất (Dự án cóvị trí thu hồi ở quận 2 cũ nhưng bố trí TĐC ở quận 9 cũ hoặc ngược lại) Côngtác dự báo, dự kiến nhu cầu TĐC của cơ quan tham mưu chưa chính xác, khôngđầy đủ UBND Thành phố Hồ Chí Minh và các Sở ngành liên quan chậm giảiquyết kiến nghị của UBND địa phương liên quan đến bố trí quỹ nhà, đất phục vụ

TĐC (UBND TPHCM phải duyệt giá bán TĐC, phân bổ quỹ nhà đất thì UBND

thành phố Thủ Đức mới có căn cứ để giải quyết TĐC cho người dân) Các hạn

chế trên dẫn đến UBND địa phương không thực hiện được việc trình duyệt, phêduyệt hệ số điều chỉnh giá đất (vì chưa có quỹ TĐC), người dân không đồng

23 Khoản 1,2, Điều 31 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

thuận (vì bố trí TĐC nền đất, căn hộ chung cư không phù hợp), … làm chậm tiếnđộ giải ngân vốn bồi thường, chậm tiến độ giải quyết TĐC.

Bên cạnh đó, việc sửa chữa, hoàn thiện quỹ nhà đất TĐC trước khi bố trícho người dân còn chậm cũng ảnh hưởng đến việc giải ngân vốn bồi thường, ảnhhưởng tiến độ giải quyết TĐC theo sự phân bổ của UBND Thành phố Hồ ChíMinh Thực tế, trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã xây dựng rất nhiều khu TĐC,

khu chung cư (Khu TĐC nền đất 50ha tại phường Cát Lái tại phường Cát Lái,

Khu TĐC 12.500 căn tại phường Bình Khánh, Khu TĐC Long Bửu – Long ThạnhMỹ, thành phố Thủ Đức ) nhưng số ít người dân chọn các khu TĐC này hoặc

nếu chọn cũng bán lại không về đây sinh sống vì cho rằng mức bồi thường, nơi ở

mới thấp hơn cái mà người dân đang có khi chưa thực hiện dự án24

Thứ năm, Về nhân sự:

Nguồn nhân lực được giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợvà TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại địa phương nơi có đất bị thu hồi vẫn cònhạn chế, thiếu tính chuyên nghiệp Công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn chưasâu, chưa được quan tâm chú trọng dẫn đến khi thực hiện nhiệm vụ họ chủ yếudựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệp công tác Đây là một trong nhữngnguyên nhân dẫn đến sai sót trong công tác lập phương án bồi thường, hỗ trợ vàTĐC đối với từng hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi

Hiện, số lượng dự án đã và đang thực hiện trên địa bàn thành phố Thủ Đức làrất lớn (62 dự án25 lớn nhỏ) Nhân sự tham gia trực tiếp công tác bồi thường, hỗ trợvà TĐC trên địa bàn thành phố Thủ Đức (Ban Bồi thường giải phóng mặt bằngthành phố Thủ Đức) không ổn định, không đủ về số lượng, chưa đáp ứng về trình độchuyên môn, nghiệp vụ và năng lực công tác Khi UBND Thành phố Hồ Chí Minh

giao thực hiện các dự án lớn (dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 đoạn quaTPHCM trên địa bàn thành phố Thủ Đức với tổng diện tích thu hồi 99,814ha, sốlượng cá nhân tổ chức bị ảnh hưởng di dời 584 trường hợp và nguồn kinh phí dựkiến lên đến gần 9.000 tỷ đồng) hoặc cùng một lúc có nhiều

24 Trích Báo cáo thực hiện công tác bố trí tái định cư trên địa bàn Tp Thủ Đức năm 2023, tr.9

25 Trích Báo cáo số 219/BC-BBT ngày 18/01/2024 của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằngthành phố Thủ Đức về công tác bồi thường, tái định cư các dự án đầu tư công năm 2023 và phương hướng thựchiện năm 2024, tr.2, tr.3

dự án đồng loạt triển khai, mới tổ chức thi tuyển nhân sự vừa ra trường, chưa cókinh nghiệm nên hiệu quả công việc không cao, không đáp ứng được nhu cầu đặtra trên thực tế.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nội dung ở Chương 1, tập trung làm rõ các quy định của pháp luật vềTĐC đối với người dân có nhà đất bị thu hồi, cụ thể về đối tượng, điều kiện bố tríTĐC, nguyên tắc bố trí TĐC, chính sách hỗ trợ tự lo chỗ ở đói với trường hợp đủđiều kiện TĐC nhưng không đăng ký TĐC, việc xử lý phần chênh lệch giá trịgiữa giá bồi thường với giá bán TĐC, tình hình sử dụng, bố trí TĐC cũng nhưnhững hạn chế, bất cập trong công tác bồi thường, thu hồi đất ảnh hưởng đến việcbố trí TĐC trên địa bàn thành phố Thủ Đức, qua đó đánh giá về thực tiễn thi hànhcông tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất nói chung, cũng như công tác bố trí TĐCnói riêng

Trong thời gian qua, công tác bồi thường, TĐC trên địa bàn thành phố ThủĐức đã đạt được những kết quả đáng tích cực, bố trí được 8.645 căn hộ 26 và nềnđất kịp thời giải phóng mặt bằng thu hồi đất giao chủ đầu tư thực hiện dự án, gópphần thu hút vốn đầu tư, ổn định cuộc sống của nhân dân và phát triển kinh tế xãhội của thành phố, từ đó cuộc sống của người dân ngày càng được cải thiện

26 Trích Báo cáo số 219/BC-BBT ngày 18/01/2024 của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức về công tác bồi thường, tái định cư các dự án đầu tư công năm 2023 và phương hướng thực hiện năm 2024, tr.5 – tr.7.

CHƯƠNG 2

BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÁIĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ

THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.2.1 Một số bất cập trong quy định của pháp luật về tái định cư:

2.1.1 Tái định cư đối với tổ chức và tình huống cụ thể:

Pháp luật về đất đai qua các thời kỳ và pháp luật đất đai hiện hành khôngcó quy định về vấn đề TĐC (căn hộ chung cư hoặc nền đất) cho tổ chức (công ty)khi có đất bị thu hồi mà chỉ giải quyết bồi thường, hỗ trợ bằng tiền Trong khi sốlượng cơ quan, đơn vị, tổ chức bị ảnh hưởng trong các dự án trên địa bàn thànhphố Thủ Đức tương đối nhiều, đặc biệt là Công ty (chiếm tỷ lệ từ 2% đến 5% trêntổng hồ sơ di dời trong mỗi dự án)27

Việc chỉ xem xét, giải quyết bố trí TĐC đối với hộ gia đình, cá nhân bị thuhồi toàn bộ nhà ở - đất ở mà không giải quyết TĐC cho Công ty là tổ chức nếu cónhà, đất bị thu hồi đã dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình tiếpxúc, hiệp thương, vận động bàn giao mặt bằng cho Nhà nước thực hiện dự án.Bởi lẽ, khi không được giải quyết TĐC, tổ chức (công ty) không đồng ý và đãthực hiện quyền khiếu nại đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy địnhcủa Luật khiếu nại hoặc thực hiện quyền khởi kiện Quyết định hành chính, Hànhvi hành chính đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết

Khi sự việc được Tòa thụ lý, Tòa án xét sử và ra phán quyết buộc Nhànước giải quyết TĐC cho tổ chức (công ty) Việc buộc phải thực hiện này sẽ dẫnđến khó khăn cho cơ quan Nhà nước khi thực hiện TĐC cư vì Luật không có quyđịnh nhưng bản án có hiệu lực pháp luật buộc phải thi hành Từ đó, làm dắt dâycác trường hợp tương tự có đơn yêu cầu phải bố trí TĐC giống như trường hợpđã được Tòa án công nhận giải quyết TĐC

27 Số liệu được lấy từ Phương án - Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cụ thể của từng dự án đã và đang thực hiện trên địa bàn thành phố Thủ Đức.

Một trong những tình huống thực tế sau sẽ ảnh ánh lên phần nào nhữngkhó khăn, vướng mắc mà cơ quan Nhà nước đã và đang gặp phải khi giải quyếttái định cư đối với tổ chức (công ty).

TÌNH HUỐNG THỰC TẾ - Hồ sơ bồi thường, hỗ trợ của Công tyTNHH TM-XD-DV Võ Tiến Đạt, địa chỉ 647A Xa lộ Hà Nội, Khu phố 4,phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức thuộc dự án đầu tư xâydựng Đại lộ Đông - Tây) như sau:

Công ty TNHH TM-XD-DV Võ Tiến Đạt có trụ sở tại Khu phố 4, phườngAn Phú, Quận 2 nay là thành phố Thủ Đức Công ty được thành lập và hoạt độngtheo Giấy chứng nhận lần đầu ngày 18 tháng 01 năm 1999, do ông Võ Mậu QuốcDuy đại diện theo pháp luật – chức vụ là Giám đốc Sau này Công ty TNHH TM-XD-DV Võ Tiến Đạt đổi thành Công ty TNHH Võ Tiến Đạt do ông Võ MậuQuốc Triển đại diện theo pháp luật – chức vụ Giám đốc Tài sản bị thu hồi trongdự án đầu tư xây dựng Đại lộ Đông – Tây (nay đổi tên là đường Mai Chí Thọ vàđường Võ Văn Kiệt) là căn nhà số 647A Xa lộ Hà Nội, Khu phố 4, phường AnPhú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) Nguồn gốc nhà, đất có GCNQSDĐ ởvà quyền sử hữu nhà ở do UBDN Quận 2 cấp cho ông Lê Minh Phương – bàTrần Thị Thu Loan Ngày 20 tháng 11 năm 2003, ông Lê Minh Phương – bà TrầnThị Thu Loan chuyển nhượng cho Công ty TNHH Võ Tiến Đạt theo Hợp đồngmua bán số 305/HĐ-MBN ngày 20 tháng 11 năm 2003

Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 3, Điều 26, Điều 27 Luật Doanh nghiệpnăm 1999 (có hiệu lực ngày 01/01/2000) và Khoản 27 Điều 4, Khoản 1 Điều 46 vàĐiều 47 Luật Doanh nghiệp năm 2020 (có hiệu lực ngày 01-01-2021) quy định vềphần vốn góp, về Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và việc góp

vốn thành lập công ty cũng như quy định về cấp giấy chứng nhận phần vốn góp, thì

nhà đất mua bán, chuyển nhượng nêu trên là tài sản của Công ty TNHH Võ Tiến Đạtđược Công ty TNHH Võ Tiến Đạt góp vốn làm tài sản Do đó, khi thực hiện côngtác bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất trong dự án Đại lộ Đông – Tây, UBND quận 2(nay là UBND thành phố Thủ Đức) đã ban hành quyết định bồi thường, hỗ trợ choCông ty TNHH Võ Tiến Đạt đối với nhà, đất giải tỏa nêu trên

bằng tiền, không giải quyết TĐC Công ty TNHH Võ Tiến Đạt đã nhận tiền vàbàn giao mặt bằng cho Nhà nước thực hiện dự án.

Tuy nhiên, do không được giải quyết TĐC nền đất; Công ty TNHH VõTiến Đạt đã làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân TPHCM yêu cầu Tòa ánbuộc UBND thành phố Thủ Đức phải giải quyết TĐC nền đất cho Công ty

Tại Bản án sơ thẩm số 819/2022/HC-ST ngày 09-6-2022 của Tòa án nhândân Thành phố Hồ Chí Minh; Nhận định: Nhà, đất tại số 647A Xa lộ Hà Nội,Khu phố 4, phường An Phú, Quận 2 do Công ty Võ Tiến Đạt ký Hợp đồng mua

bán là tài sản của các thành viên trong cùng một gia đình nhận chuyển nhượng(tức tài sản cá nhân của ông Võ Mậu Quốc Duy và ông Võ Mậu Quốc Triển,

không phải tài sản của Công ty)

Tuyên xử: "Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của người khởi kiện Công ty

TNHH Võ Tiến Đạt Hủy các quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân quận 2nay là thành phố Thủ Đức Buộc Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức thực hiệnnghĩa vụ công vụ theo quy định (tức bố trí tái định cư cho Công ty TNHH VõTiến Đạt)" Không đồng ý, UBND thành phố Thủ Đức kháng cáo đến Tòa án

nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

Tại Bản án phúc thẩm số 89/2023/HC-PT ngày 23- 02-2023, Tòa án nhândân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh; Nhận định giống như quan điểm củaTòa cấp sơ thẩm Tòa án nhân dân TPHCM cho rằng nhà, đất 647A Xa lộ Hà Nội,Khu phố 4, phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) là do các thànhviên trong cùng một gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất, sau đó sử dụng để ở và làm trụ sở doanh nghiệp vào trước thờiđiểm có quyết định thu hồi

Tuyên xử: "Giữ nguyên án sơ thẩm; Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ngườikhởi kiện Công ty TNHH Võ Tiến Đạt Hủy các quyết định hành chính của UBNDquận 2 nay là thành phố Thủ Đức Buộc UBND thành phố Thủ Đức thực hiệnnghĩa vụ công vụ theo quy định (tức bố trí tái định cư cho Công ty TNHH VõTiến Đạt)".

UBND thành phố Thủ Đức nhận thấy, việc Hội đồng xét xử nhận định nhà,đất tại số 647A Xa lộ Hà Nội, Khu phố 4, phường An Phú, Quận 2 do Công ty Võ

Tiến Đạt ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng là tài sản của các thành viên trong cùngmột gia đình nhận chuyển nhượng (tức tài sản cá nhân của ông Võ Mậu Quốc Duy

và ông Võ Mậu Quốc Triển) nên buộc UBND thành phố Thủ Đức có trách nhiệmgiải quyết nền đất TĐC cho Công ty Võ Tiến Đạt là không đúng theo chính sách củadự án và quy định của pháp luật Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật việc giải quyếtTĐC chỉ xem xét giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở -đất ở, trong khi Công ty TNHH Võ Tiến Đạt là tổ chức (Công ty) nên chỉ được giảiquyết bồi thường, hỗ trợ bằng tiền, không giải quyết TĐC

Do đó, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức không thực hiện bản án màtiếp tục làm đơn khiếu nại yêu cầu Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Việntrưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao xem xét kháng nghị theo thủ tục Giám đốcthẩm đối với Bản án số 89/2023/HC-PT ngày 23-02- 2023 của Tòa án nhân dâncấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

Hiện Tòa án nhân dân tối cao đã có Văn bản xác nhận đã nhận được Đơnkhiếu nại của UBND thành phố Thủ Đức về việc yêu cầu Chánh án Tòa án nhândân tối cao xem xét kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với bản án trên

2.1.2 Tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tình huống cụ thể:

Số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà, đất bị ảnh hưởngtrong các dự án trên địa bàn thành phố Thủ Đức chiếm tỷ lệ khá cao (từ 5% đến7% trên tổng hồ sơ di dời trong mỗi dự án)28

Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày

15-5-2014 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài29 đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà

nước thu hồi đất ở mà có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai thì được giải quyết như sau:

28 Số liệu được lấy từ nguồn hồ sơ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cụ thể của từng dự án đã và đang thực hiện trên địa bàn thành phố Thủ Đức.

29 Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014)