Luận văn thạc sĩ Bản đổ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý: Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh - áp dụng trên địa bàn Thành phố Buôn Ma Thuộc tỉnh Đắc Lắc

TÊN ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH CẤP TỈNH – ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘC TỈNH ĐẮC LẮC NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Nghiên cứu các quy định và hiện trạ

GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

Đặt vấn đề

Đất nước đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, xu hướng hợp tác đầu tư ngày càng mở rộng, lực lượng vật chất đầu tư vào đất đai ngày một tăng cường nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc sử dụng đất Do đó, mối quan hệ giữa chủ thể sử dụng đất với đất đai ngày càng có nhiều biến đổi phức tạp Chính vấn đề này đã gây áp lực lớn đối với công tác quản lý, lưu trữ, cập nhật thông tin chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính

Hiện nay nhiều ngành, lĩnh vực đang áp dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý cũng nhƣ các hoạt động khác của ngành mình nhằm theo kịp với thời đại

“công nghệ hóa” như hiện nay Tuy nhiên, ở nước ta việc ứng dụng công nghệ trong quản lý thông tin đất đai chƣa thực sự đồng bộ, thống nhất và còn ở trình độ thấp

Một số địa phương còn quản lý hồ sơ sổ sách, bản đồ giấy cồng kềnh, khó khăn cho việc quản lý, lưu trữ, xử lý và truy cập thông tin Việc quản lý, lưu trữ, cung cấp và khai thác sử dụng thông tin tƣ liệu địa chính phục vụ cho công tác quản lý đất đai chƣa triệt để và đồng bộ, vẫn còn tản mạn, không hệ thống Vì vậy đòi hỏi cần thiết phải xây dựng một CSDL địa chính lưu trữ được đầy đủ và thống nhất nhằm thuận tiện cho việc quản lý cũng nhƣ khai thác sử dụng, cung cấp nhanh chóng với các dịch vụ về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, cung cấp thông tin đất đai và giao dịch về quyền sử dụng đất phục vụ người dân và các nhà đầu tư Nhu cầu này đang ngày càng trở nên cấp thiết tại các tỉnh, thành phố lớn, trong bối cảnh những giao dịch đất đai và bất động sản đóng vai trò quyết định đối với tăng trưởng của nền kinh tế nước ta

Xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại phục vụ trước hết là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật chỉnh lý biến động đất đai Tuy nhiên, hiện nay các tỉnh thành trong cả nước đều xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính ở những mức độ khác nhau, thậm chí các huyện trong cùng một tỉnh cũng có sự khác biệt Ở rất nhiều địa phương việc xây dựng CSDL địa chính mới chỉ dừng lại ở việc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính dạng số cho riêng từng xã ở một số địa bàn mà chƣa đƣợc kết nối, xây dựng thành một CSDL địa chính thống nhất và hoàn chỉnh[1], thậm chí có những địa phương còn đăng ký cấp giấy chứng nhận và cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính trên nền tài liệu đo đạc cũ (giấy hoặc số) chƣa phải là bản đồ địa chính chính quy nên chƣa đƣợc khai thác sử dụng hiệu quả và không cập nhật chỉnh lý biến động thường xuyên Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên là do nhận thức về

CSDL địa chính hiện nay chƣa đầy đủ, việc đầu tƣ xây dựng CSDL địa chính các địa phương chưa đồng bộ và đặc biệt chưa có một mô hình xây dựng CSDL địa chính với các bước thực hiện phù hợp Để làm sáng tỏ vấn đề xây dựng một CSDL hồ sơ địa chính nhƣ thế nào cho hiện đại và phù hợp với các văn bản quy định của nhà nước, luận văn “Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh áp dụng trên đại bàn thành phố Buôn Ma Thuộc tỉnh Đắc Lắc” đã đƣợc thực hiện.

Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật chỉnh lý biến động đất đai cấp tỉnh; Đề xuất giải pháp quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh trên địa bàn Thành Phố Buôn Ma Thuộc.

Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi thành phố Buôn Ma Thuột – tỉnh Đắc Lắc

Đối tƣợng nghiên cứu

Hệ thống CSDL về hồ sơ địa chính.

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Tổng quan về Hệ thống Quản lý Đất đai Việt Nam

Hiện nay trên thế giới tồn tại hai hệ thống Quản lý Nhà nước về đất đai phổ biến: quản lý bằng Hệ thống địa bạ và quản lý bằng Hệ thống bằng khoán Mỗi hệ thống quản lý đều có những thế mạnh riêng của mình, cụ thể nhƣ sau:

- Hệ thống địa bạ quản lý đất đai theo sổ sách, bao gồm: một hệ thống BĐĐC và một sổ địa bạ ghi nhận tất cả các thông tin chi tiết về chủ sở hữu, về thửa đất, cũng nhƣ ghi nhận quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu đó Hệ thống quản lý này không đặt nặng vấn đề cấp GCNQSDĐ, chủ sở hữu chỉ cần có tên trong sổ địa bạ (thường gọi là có số trong sổ địa bạ) thì được thực hiện tất cả các quyền đối với mảnh đất của mình nhƣ đƣợc cấp GCNQSDĐ

- Hệ thống bằng khoán quản lý đất đai theo nền tảng GCNQSDĐ, nếu không được cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật Đất đai về sử dụng đất [2]

Hiện nay, nước ta sử dụng kết hợp cả hai hệ thống bằng khoán và địa bạ Theo đó, Hệ thống QLĐĐ nước ta gồm có các thành phần sau: a Hệ thống Bản đồ địa chính

BĐĐC là thành phần của HSĐC phục vụ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, là bản đồ về các thửa đất, đƣợc thành lập để miêu tả các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến sử dụng đất b Hệ thống sổ bộ địa chính

Hệ thống sổ bộ địa chính được quản lý, lưu trữ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

Sổ địa chính đƣợc in từ CSDL địa chính theo đơn vị hành chính cấp xã, là sổ lưu trữ những thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất

Nội dung sổ địa chính bao gồm:

- Người sử dụng đất: tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ khẩu, hộ chiếu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

- Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng: mã thửa, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc, số GCNQSDĐ đã đƣợc cấp

- Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất: giá đất, tài sản gắn liền, nghĩa vụ tài chính chƣa thực hiện, tình trạng đo đạc - lập BĐĐC, những hạn chế về quyền sử dụng đất

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất; về người sử dụng đất; về chế độ sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

(2) Sổ mục kê đất đai

Sổ mục kê đất đai là sổ lưu trữ những thông tin về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhƣng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất

Sổ mục kê đất đai đƣợc lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai Sổ đƣợc lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn trong quá trình đo vẽ BĐĐC

Nội dung sổ mục kê đất đai gồm:

- Thửa đất: số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất

- Đối tƣợng có chiếm đất nhƣng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn như đường giao thông, hệ thống thủy lợi, khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tƣợng, diện tích trên bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập BĐĐC

(3) Sổ theo dõi biến động đất đai

Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ lưu trữ những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng

Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm: tên và địa chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng

Tổng quan về CSDL đất đai

Cơ sở dữ liệu đất đai: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai đƣợc sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử

CSDL quản lý đất đai gồm các cơ sở dữ liệu thành phần:

+ CSDL hiện trạng sử dụng đât;

+ CSDL thống kê kiểm kê đất đai;

Trong đó CSDL địa chính là thành phần cơ bản của CSDL đất đai, làm cơ sở để xây dựng các CSDL thành phần khác.[4]

Tổng quan về CSDL địa chính

CSDL địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính

Dữ liệu bản đồ địa chính đƣợc lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

- Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất;

- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

- Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

Các dữ liệu thuộc tính địa chính đƣợc lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

- Các đối tƣợng có chiếm đất nhƣng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tƣợng, diện tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất

- Tình trạng sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu, nghĩa vụ và hạn chế sở hữu tài sản gắn liền với đất

Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Quy định về Giấy chứng nhận ban hành kèm theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi tắt là Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT); bản lưu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là bản lưu Giấy chứng nhận) Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà không có bản lưu thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải sao Giấy chứng nhận đó (sao y bản chính) khi thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất; bản sao Giấy chứng nhận này được coi là bản lưu Giấy chứng nhận để sử dụng trong quản lý.[3]

Xây dựng CSDL địa chính

Trong quá trình xây dựng CSDL địa chính phải tiến hành kiểm kê, điều tra bổ sung, hệ thống hóa các dữ liệu đất đai (kế thừa tối đa các kết quả của các dự án trước đó)

Việc xây dựng CSDL địa chính phải gắn liền với tạo ra một cơ chế đảm bảo cho hoạt động của hệ thống Cơ chế bao gồm quy chế quản lý, cập nhật, khai thác và cung cấp thông tin dữ liệu và một hệ thống tổ chức thực hiện quy chế đó Cơ chế quản lý trao đổi thông tin là yếu tố đảm bảo sự sống còn đối với CSDL

Phạm vi dữ liệu của CSDL địa chính bao gồm dữ liệu không gian (Bản đồ địa chính) và dữ liệu hồ sơ (Dữ liệu đăng ký của các thửa đất trên bản đồ địa chính) bao trùm toàn bộ diện tích tự nhiên

CSDL địa chính phải đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu tức thời, chính xác, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tƣợng sử dụng từ UBND tỉnh, UBND huyện, Sở TNMT của tỉnh, phòng TNMT các huyện, các Sở, ngành trong tỉnh, đến các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác

Hệ thống phải đƣợc xây dựng theo công nghệ hiện đại, đảm bảo tính mở cũng nhƣ các yêu cầu về an toàn, bảo mật thông tin dữ liệu khi kết nối và phân phối thông tin trên mạng diện rộng

CSDL địa chính cấp tỉnh được quản lý dưới dạng dữ liệu không gian với định hướng sử dụng công nghệ hệ thống thông tin địa lý (GIS)

Dữ liệu không gian phải nằm trong một hệ toạ độ thống nhất (Hệ tọa độ quốc gia VN-2000, múi chiếu 3 độ, kinh tuyến trục theo từng tỉnh), đảm bảo cho việc thống nhất sử dụng

Dữ liệu đất đai đƣợc thu thập và quản lý theo chuẩn thống nhất phù hợp với các chuẩn do Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành.[5]

Phải tuân thủ đúng các yêu cầu về mô hình cấu trúc và nội dung thông tin về từng thửa đất theo đúng quy định tại phụ lục số I ban hành kèm theo Thông tƣ số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Nội dung thông tin trong CSDL địa chính phải đồng nhất với số liệu đo đạc, kết quả đăng ký, cấp giấy Giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất

Trường hợp có sự không thống nhất giữa các nguồn tài liệu trên đây thì nội dung thông tin trong CSDL địa chính được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp không thống nhất về số liệu đo đạc do đo vẽ lại bản đồ địa chính sau khi đã cấp Giấy chứng nhận mà không có thay đổi ranh giới thửa đất kể từ khi cấp Giấy chứng nhận thì lấy số liệu đo đạc đƣợc xác định theo bản đồ địa chính đo vẽ mới Đảm bảo thu nhận đầy đủ thông tin lịch sử (đối với các trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đã có biến động) và liên kết dữ liệu hiện có của các xã, thị trấn, để đáp ứng yêu cầu khai thác sử dụng và cập nhật biến động ở các cấp

Bảo đảm có thể tiếp tục thực hiện việc hoàn thiện CSDL địa chính thông qua việc đăng ký, cấp mới, cấp lại Giấy chứng nhận

Cho phép triển khai các công việc cập nhật biến động hàng ngày vào CSDL địa chính.[5]

2.4.3 Yêu cầu của phần mềm quản trị CSDL địa chính

- Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật đƣợc thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu địa chính;

- Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;

- Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;

- Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến động về sử dụng đất trong lịch sử;

- Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục BĐĐC đối với từng thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;

- Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị CSDL khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.[3]

Mô hình CSDL đất đai

Theo Công văn 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK (2011) của Cục đăng ký thống kê thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, CSDL đất đai đƣợc xây dựng theo mô hình tập trung ở cấp tỉnh và được lưu trữ, quản lý, vận hành thống nhất tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh Đối với các địa phương có điều kiện hạ tầng công nghệ thông tin chưa đáp ứng đƣợc các tiêu chí xây dựng, quản lý, vận hành CSDL theo mô hình tập trung thì xây dựng quản lý, vận hành CSDL độc lập cho từng quận/huyện theo mô hình phân tán

2.5.1 Mô hình CSDL đất đai tập trung

Theo mô hình này CSDL đất đai trong phạm vi mỗi tỉnh sẽ đƣợc tập trung tại cấp tỉnh (toàn bộ dữ liệu địa chính của tỉnh sẽ đƣợc tập trung trong một CSDL duy nhất)

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh truy cập vào CSDL địa chính thông qua mạng LAN hoặc mạng WAN tùy thuộc vào khoảng cách địa lý giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh với nơi đặt thiết bị vận hành

Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố thông qua hạ tầng mạng (WAN/Internet) sẽ truy cập vào CSDL này để tác nghiệp đối với dữ liệu thuộc thẩm quyền Các dịch vụ công, các thông tin chia sẻ với các ngành khác, phục vụ nhu cầu tra cứu thông tin của người dân và tổ chức được thực hiện thông qua cổng thông tin đất đai cấp tỉnh

UBND xã, phường và các cơ quan khác có liên quan truy cập vào CSDL địa chính cấp tỉnh để khai thác thông tin

Mô hình CSDL tập trung trong một CSDL duy nhất nhƣ sau:

Sơ đồ 2.1 Mô hình CSDL tập trung Đặc điểm của mô hình:

- Thống nhất quản lý toàn diện, trực tiếp, đảm bảo đúng quy chế giao nộp, lưu trữ, dễ dàng, cung cấp theo yêu cầu của người sử dụng

- Mô hình này không đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ chuyên môn và cơ sở kỹ thuật trải rộng; tất cả vận hành, quản trị đƣợc tập trung tại một điểm

- Việc quản lý dữ liệu tập trung thuận lợi cho việc áp dụng một hệ thống chuẩn, hệ thống tham chiếu thống nhất, có đầu mối tổng hợp để phục vụ các yêu cầu mang tính tổng hợp vĩ mô của quản lý nhà nước, đặc biệt là các yêu cầu ở cấp Chính phủ, liên bộ, ngành

- Mô hình này đòi hỏi phải có máy chủ, mạng đủ mạnh để đáp ứng đƣợc công tác truy suất, khai thác, cập nhật dữ liệu thường xuyên từ các đơn vị

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sẽ truy cập vào CSDL địa chính của tỉnh để tác nghiệp thông qua mạng cáp quang hoặc mạng truyền số liệu chuyên dụng Vì vậy giữa các đơn vị phải có hạ tầng truyền thông tốt, đáp ứng đƣợc yêu cầu

- Đòi hỏi phải có đội ngũ nhân lực vận hành hệ thống CSDL trung tâm lớn và có trình độ chuyên môn cao và sẵn sàng hỗ trợ VPĐKQSDĐ cấp huyện khi có sự cố Điều kiện xây dựng mô hình CSDL đất đai tập trung:

- Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật:

+ VPĐKQSDĐ hoặc Trung tâm thông tin tài nguyên và môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường phải được trang bị đầy đủ thiết bị cần thiết để lưu trữ, vận hành CSDL đất đai; có thiết bị kết nối mạng, đường truyền mạng đủ đáp ứng yêu cầu truy nhập dữ liệu trực tiếp từ các VPĐKQSDĐ cấp huyện

+ Các Phòng Tài nguyên và Môi trường và VPĐKQSDĐ các huyện có thiết bị kết nối mạng, đường truyền mạng có đủ đáp ứng yêu cầu truy nhập dữ liệu trực tiếp vào CSDL tập trung

- Điều kiện về nhân lực: Có kỹ sƣ công nghệ thông tin chuyên trách đáp ứng được yêu cầu việc duy trì quản lý, vận hành CSDL, đường truyền mạng thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.[6]

2.5.2 Mô hình CSDL đất đai phân tán

Mô hình CSDL đất đai phân tán được áp dụng đối với các địa phương chưa thể xây dựng mô hình CSDL tập trung, là giai đoạn chuyển tiếp để tiến tới mô hình tập trung Mô hình này có các đặc điểm sau:

- CSDL địa chính đƣợc xây dựng và quản lý tại cấp huyện và đƣợc đồng bộ định kỳ với CSDL địa chính cấp tỉnh;

- Tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và từng VPĐKQSDĐ cấp huyện sẽ cài đặt một hệ thống độc lập gồm thiết bị máy chủ, thiết bị lưu trữ, hệ quản trị CSDL, hệ thống thông tin đất đai để vận hành

Sơ đồ 2.2 Mô hình CSDL đất đai phân tán

Mô hình CSDL đất đai phân tán rất phù hợp với các địa phương chưa có hạ tầng công nghệ thông tin hoàn chỉnh cũng nhƣ đối với các thành phố lớn có mức độ truy cập dữ liệu cao và liên tục nhƣng hạ tầng công nghệ thông tin hiện tại chƣa đáp ứng yêu cầu Tuy nhiên, mô hình CSDL này không thể quản lý tập trung CSDL đất đai tại một mối nên đòi hỏi phải xây dựng bộ công cụ đồng bộ dữ liệu hiệu quả cũng như phải có một chế độ đồng bộ dữ liệu thường xuyên về Sở TN&MT theo định kỳ hoặc thời gian thông qua hệ thống mạng cáp quang hoặc mạng truyền số liệu chuyên dụng.[6]

Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước

Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý tài nguyên đặc biệt là tài nguyên đất đã được các nước phát triển triển khai từ những thập niên 80 của thế kỷ trước Hiện nay, công tác nghiên cứu nâng cao các hệ thống quản lý, cập nhật thông tin đất đai ngày càng hoàn thiện hơn Một số nước như Mỹ, Úc, Canada đã phát triển các hệ thống quản lý thông tin đất đai trên nền tảng công nghệ của ESRI, Mapinfo vv và đã đạt đƣợc những thành tựu nổi bật, đem lại những hiệu quả thiết thực trong công tác quản lý Nhà nước

Tại hàn Quốc, Ngay khi nguồn kinh phí đƣợc thông qua cho việc nghiên cứu về chuẩn địa chính và chuẩn vùng địa chỉ vào năm 2009, chính phủ Hàn Quốc đã liên tục tham gia và mở rộng dự an nghiên cứu và phát triển của họ về các chuẩn dữ liệu trên tất cả các lĩnh vực liên quan đến thông tin không gian Trong năm 2010, chính phủ đã đƣợc báo cáo về các các nghiên cứu: “Nghiên cứu về mô hình dữ liệu thông tin địa chính không gian và phát triển chuẩn siêu dữ liệu”, “Nghiên cứu việc phát triển chuẩn thông tin địa chính và thành lập hệ quy chiếu quốc gia” Trong đó, hai hạng mục là TTAK.KO - 10,0503(Mô hình dữ liệu thông tin địa chính) và TTAK.KO - 10,0504 (thiết kế kỹ thuật) đã đƣợc Hiệp hội công nghệ Viễn thông Hàn Quốc (TTA) thông qua vào năm 2011 Đến năm 2012, mô hình trên đã đƣợc thiết kế thành Hệ thống thông tin không gian địa chính dựa trên các tiêu chuẩn quốc tế thông qua việc nghiên cứu Cấu trúc hạ tầng thông tin không gian và Phát triển chính sách sử dụng thông tin không gian Bên cạnh đó là việc nghiên cứu phương thức trao đổi thông tin địa chính không gian và việc đƣa ra các tiêu chuẩn trong phân phối thông tin về dữ liệu địa chính không gian đã bắt đầu đƣợc thực hiện từ đầu năm 2013 Đặc biệt, Chuẩn mô hình dữ liệu đƣợc hoàn thành vào năm 2012 chính là chuẩn địa chính đầu tiên dựa trên ISO19152(LADM) Đây đƣợc coi là một thành quả lớn vì nó đã kết hợp đƣợc với các tiêu chẩu quốc tế Các nguồn dữ liệu địa chính của Hàn Quốc cũng tương tự nhƣ ở Việt Nam, khi tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, họ cũng khảo sát, sàng lọc và chuẩn hóa các nguồn dữ liệu sử dụng đƣợc theo các quy định kỹ thuật của mô hình chuẩn dữ liệu địa chính

Mô hình dữ liệu khái niệm của chuẩn địa chính liên kết với các chuẩn quốc tế này bao gồm 09 lớp: thửa đất, bản đồ, điểm tọa độ, thông tin chủ sở hữu, giá đất, thông tin địa chính, loại thông tin khép kín, loại thông tin đo đạc, loại số thửa đất

Hầu hết thông tin cần thiết là về thửa đất Các thuộc tính của thửa đất bao gồm số hiệu thửa, loại đất, loại thửa đất, địa chỉ thửa đất, tỷ lệ thửa đất, kích thước thửa đất, mục đích sử dụng đất.v.v [7]

Những năm qua, trên cả nước có rất nhiều nghiên cứu phục vụ cải cách lĩnh vực quản lý đất đai; trong đó, có nhiều nghiên cứu đã đƣợc đƣa vào ứng dụng thực tế tại các địa phương, làm căn cứ khoa học cho việc hoàn thiện các chính sách pháp luật đất đai cũng như phục vụ quá trình hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước của ngành Cụ thể nhƣ sau:

- Dự án nghiên cứu khả thi xây dựng hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam (1993 – 1994 ): nghiên cứu khả thi về các bước đi trong quá trình hiện đại hoá công tác quản lý đất đai ở Việt Nam

- Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính

(1997 – 2003): chuyển giao công nghệ và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực quản lý đất đai tại Việt Nam

- Chương trình hợp tác Việt Nam và Thụy Điển về tăng cường quản lý đất đai và môi trường 2004 – 2009 (SEMLA): đánh giá hệ thống pháp luật đất đai của Việt

- Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản (Đỗ Đức Đôi, 2005): nghiên cứu xây dựng mô hình cơ quan đăng ký bất động sản hiện đại đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.[8]

- Dự án hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt Nam, năm 2008 (Vietnam Land Administration Project – VLAP): triển khai xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phương thức hiện đại nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận và công khai hoá thông tin về đất đai Dự án đƣợc thực hiện trên cơ sở Hiệp định tài trợ của Ngân hàng Thế giới ký kết giữa Chính phủ Việt Nam và Hiệp hội Phát triển Quốc tế (IDA) ở cấp Trung ƣơng và 9 tỉnh gồm: Hƣng Yên, Hà Nội (10 huyện thị thuộc tỉnh Hà Tây cũ), Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hoà, Tiền Giang, Bến Tre và Vĩnh Long [9]

- Hệ thống đăng ký đất đai theo luật pháp đất đai Việt Nam và Thụy Điển (Đặng Anh Quân, 2011): lịch sử phát triển của hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam, đánh giá và tìm giải pháp cải tiến hệ thống đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống thông tin và cung cấp thông tin đất đai [10]

Các dự án, đề tài nghiên cứu nêu trên tuy chƣa đƣa ra đƣợc mô hình xây dựng CSDL đất đai hoàn chỉnh nhƣng đã phần nào đáp ứng việc xây dựng cơ cở lý luận của công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta, làm tiền đề cho các công trình nghiên cứu về xây dựng CSDL đất đai sau này

 Một số phần mềm đƣợc ứng dụng để xây dựng và khai thác CSDL đất đai Năm 2012, Bộ TN&MT đã ra thông báo 106/BTNMT-CNTT công bố danh sách các phần mềm đủ điều kiện ứng dụng trong công tác xây dựng và khai thác CSDL đất đai tại các địa phương, bao gồm:

 Phần mềm hệ thống thông tin đất đai và môi trường – ELIS Đây là phần mềm đƣợc Cục Công nghệ thông tin và Tổng cục Quản lý đất đai phối hợp phát triển trong khuôn khổ Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển về tăng cường năng lực Quản lý Đất đai và Môi trường (SEMLA) Sau khi chương trình SEMLA kết thúc, hệ thống phần mềm được bàn giao cho Cục Công nghệ thông tin tiếp tục hoàn thiện Phần mềm ELIS đã và đang đƣợc triển khai tại 8 tỉnh SEMLA tài trợ là Hà Giang, Nghệ An, Bình Định, Phú Yên, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai và 2 tỉnh mở rộng là Thanh Hóa, Bắc Ninh

 Phần mềm Hệ thống thông tin đất đai – ViLIS Đây là sản phẩm do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện, đƣợc Trung tâm Viễn thám quốc gia tiếp tục phát triển Sau đó, Tổng cục Quản lý đất đai nâng cấp, hoàn thiện và triển khai trong Dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống QLĐĐ Việt Nam (VLAP) ở 9 tỉnh/ thành phố, cũng như tại một số địa phương khác như:

TP.HCM, Bình Dương, An Giang, Trà Vinh, Quảng Trị, Đà Nẵng…[11]

 Phần mềm hệ thống thông tin đất đai – TMV.LIS Phần mềm TMV.LIS đƣợc phát triển bởi Tổng công ty Tài nguyên và Môi trường Việt Nam qua quá trình thi công, triển khai thu thập, quản lý CSDL đất đai trong thực tế của Tổng công ty Phần mềm TMV.LIS đã và đang đƣợc giới thiệu tại một số địa phương như: Huế, Quảng Nam, Vĩnh Phúc…

Căn cứ pháp lý cho vấn đề nghiên cứu

- Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tƣ 17/2010/TT-BTNMT, ngày 04/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính;

- Quyết định 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10/11/2008 ban hành quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000;

- Nghị định 102/2008/NĐ-CP ngày 15 tháng 08 năm 2008 về việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên môi trường;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tƣ 20/TT-BTNMT ngà y 22 tháng 10 năm 2010 quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tƣ 04/2013/TT-BTNMT ngày 24 tháng 04 năm 2013 Quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;

- Công văn 529/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 26/5/2011 Về việc sao và quét Giấy chứng nhận, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận để xây dựng CSDL địa chính;

- Quyết định số: 2112/QĐ-BTNMT ngày 29/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc phê duyệt dự án Xây dựng CSDL quốc gia về tài nguyên và môi trường;

- Công văn số 106/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 28/1/2011 của Tổng cục Quản lý đất đai về việc hỗ trợ kinh phí xây dựng hệ thống đăng ký đất đai một huyện hoàn chỉnh, hiện đại;

- Chỉ thị 03/CT-BTNMT ngày 25 tháng 12 năm 2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tăng cường áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn TCVN ISO 9001:2008 và ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý, điều hành của ngành tài nguyên và môi trường;

- Quyết định 221/QĐ-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành ngày 14/02/2007, cho phép sử dụng thống nhất phần mềm hệ thống thông tin đất đai

VILIS tại các văn phòng cấp tỉnh và cấp huyện phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương;

- Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thông báo kết quả thẩm định các phần mềm xây dựng khai thác CSDL đất đai;

THIẾT KẾ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH

Phân tích yêu cầu quản lý hồ sơ địa chính

3.1.1 Yêu cầu về quản lý dữ liệu hồ sơ địa chính

CSDL địa chính bao gồm 2 thành phần dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

Dữ liệu không gian đƣợc lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

- Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, diện tích của các thửa đất;

- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình

Các dữ liệu thuộc tính địa chính đƣợc lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính, sổ cấp giấy và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã thửa, số tờ, số thửa, diện tích, loại đất;

- Người sử dụng đất: tên chủ sử dụng đất, mã đối tượng sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất, ngày sinh, giới tính, số chứng minh nhân dân, địa chỉ ;

- Người quản lý đất: tên tổ chức được giao quản lý, tên mã đối tượng được giao quản lý đất;

- Hình thức sử dụng đất: dữ liệu về hình thức sử dụng chung, hình thức sử dụng riêng;

- Mục đích sử dụng đất: dữ liệu về mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, theo GCN, theo chỉ tiêu kiểm kê;

- Nguồn gốc sử dụng đất;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: dữ liệu về nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;

- GCN: dữ liệu số phát hành giấy, số vào sổ cấp giấy, mã vạch giấy

- Biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng: dữ liệu về thời điểm đăng ký biến động, nội dung biến động, chỉ số tra cứu biến động

Dựa quy định các nhóm dữ liệu thuộc tính địa chính trong quy định chuẩn dữ liệu địa chính đề tài chia ra thành các nhóm nhƣ sau: a) Người (chủ sử dụng đất)

Chủ sử dụng đất thuộc nhiều loại đối tƣợng khác nhau có thể là một tổ chức, hoặc là một hộ gia đình cá nhân

+ Trong hộ gia đình cá nhân có thể là 1 người đại diện, hoặc cả 2 vợ chồng, hoặc hộ gia đình;

+ Tổ chức có thể là các tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cƣ, tổ chức tín ngƣỡng tôn giáo, tổ chức quản lý;

Mỗi chủ sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân sẽ có 1 hoặc 2 quốc tịch cho mỗi người, và gắn liền với 1 dân tộc;

Mỗi chủ sử dụng xác định một thông tin là các giấy tờ pháp lý liên quan đến chủ sử dụng đó;

Mỗi chủ sử dụng có thể thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận một lần hoặc nhiều lần;

Mỗi chủ sử dụng đƣợc xác nhận pháp lý cho một giấy chứng nhận hoặc nhiều giấy chứng nhận; b) Thửa đất

Mỗi thửa đất có thể có một mục đích hoặc nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, các mục đích sử dụng đất này đƣợc quy định trong thông tƣ Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009;

Mỗi thửa đất sẽ có một nguồn gốc sử dụng đất khác nhau và một nguồn gốc sử dụng đất có thể gắn với nhiều thửa đất Các nguồn gốc sử dụng đất đƣợc quy định cụ thể trong Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Mỗi thửa đất sẽ gắn liền với một loại tài liệu đo đạc khác nhau Tài liệu đo đạc này sẽ bao gồm nhiều thông tin về thời gian và loại tài liệu bản đồ đã đƣợc đo đạc cho thửa đất đó;

Mỗi thửa đất thường có sơ đồ trích lục gắn liền để xác định hình thể và vị trí của thửa đất đó ngoài thực địa;

Khi thực hiện đăng ký thì một thửa đất chỉ đƣợc đăng ký một lần hay chỉ tồn tại một đơn đăng ký cho thửa đó Nhƣng một lần đăng ký có thể đăng ký một thửa hoặc nhiều thửa; c) Tái sản gắn liên với đất

Một căn nhà cần xác định một loại công năng sử dụng cho nó là nhà ở cho hộ gia đình cá nhân, hay nhà tập thể, cơ sở y tế, cơ sở sản xuất,…

Mỗi căn nhà sẽ có một cấp hạng nhà xác định cho nó, cấp hạng nhà này đƣợc quy định cụ thể theo tiêu chí của bộ xây dựng ban hành;

Mỗi căn nhà sẽ gắn liền với một loại kết cấu nhà đƣợc xác định theo giấy phép xây dựng, là một trong những giấy tờ cần thiết khi thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận;

Mỗi căn nhà đều gắn liền với bản vẽ trích lục nhà đất để xác định vị trí và hình thể của nhà đất; Đối với những căn nhà tập thể nhiều tầng nhiều chủ sử dụng đất ở chung với nhau cần xác định những hạng mục nhà riêng lẻ cho mỗi người sử dụng đất.; Đối với những căn hộ chung cƣ phải xác định thuộc một chung cƣ nào để tiện việc quản lý; Đối với những trường hợp có nhiều thửa đất được đăng ký thì cần xác định là nhà, chung cƣ đƣợc xây dựng trên thửa đất nào;

Khi thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận, mỗi căn nhà chỉ đăng ký đƣợc một lần hay chỉ tồn tại một đơn đăng ký cho căn nhà ấy Tuy nhiên với một lần đăng ký có thể đăng ký nhiều căn nhà khác nhau;

Thiết kế Cơ sở dữ liệu địa chính

Hiện nay có một số văn bản quy đinh về cấu trúc và kiểu dữ liệu địa chính nhƣ Thông tư 17/2010/TT-BTNMT, ngày 04/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Tuy nhiên, những quy định này chỉ mang tính chất chung chung, không cụ thể hóa quan hệ các đối tƣợng cần quản lý Trong thực tế cần phải điều chỉnh trên cơ sở khảo sát chi tiết hiện trạng, nhu cầu thực tế của địa phương, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu phù hợp với nhu cầu sử dụng, đặc biệt là khi vận hành theo mô hình trập trung một cấp

Vì thế cơ sở dữ liệu địa chính đƣợc thiết kế ngoài việc dựa trên cơ sở văn bản pháp lý thì còn dựa trên cơ sở phân tích nhu cầu trong mục 3.1

Hệ thống cấu trúc CSDL địa chính mà học viên phân tích dưới đây là một sản phẩm của một tập thể của Trung Tâm Ứng Dụng và Phát Triển Công nghệ Địa chinh trong đó học viên là một thành viên tham gia nghiên cứu Đƣợc sự đồng ý của Tập thể học viên sử dụng mô hình thiết kế CSDL để trình bày trong nghiên cứu của mình

CSDL địa chính đƣợc phân thành các CSDL thành phần biểu diễn mô hình cấu trúc của các nội dung dữ liệu về thửa đất, tài sản gắn liền với đất, tình trạng sử dụng đất, tình trạng sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, ôLeafằ

Hình 3.1 Mô hình cấu trúc dữ liệu địa chính

- CSDL Người biểu diễn cấu trúc của dữ liệu về người là người sử dụng, quản lý, sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người có liên quan trong các giao dịch đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất;

- CSDL Thửa Đất biểu diễn cấu trúc của dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa đất;

- CSDL Tài Sản gắn liền với đất biểu diễn cấu trúc của dữ liệu thuộc tính nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;

- CSDL Quyền sử dụng đất biểu diễn cấu trúc dữ liệu về quyền, nghĩa vụ, hạn chế về quyền sử dụng, quản lý đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền giao dịch đất đai

3.2.1 Thiết kế cơ sở dữ liệu thuộc tính 3.2.1.1 Xây dựng lƣợc đồ thực thể - quan hệ

Dựa trên yêu cầu CSDL địa chính đã phân tích ở trên trong phần này luận văn đƣa ra các mô hình thực thể kết hợp theo từng thành phần nhƣ sau: a) Lược đồ thực thể - quan hệ thành phần người sử dụng đất

Thực thể người sử dụng đất là nhóm đối tượng địa chính trừ tượng mô tả các đặc tính chung cho các kiểu đối tượng mô tả về người sử dụng, quản lý đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người có liên quan đến các giao dịch đăng ký đất đai

 Xác định các thực thể người sử dụng

Bảng 3.1 Mô tả thực thể người sử dụng đất

STT Thực thể Giải thích Mô tả

1 Nguoi Người Lưu các thông tin về chủ sử dụng đất gồm cả cá nhân và tổ chức

2 Nguoidondangky Người đơn đăng ký

Lưu các thông tin của một chủ sử dụng đã đƣợc đăng ký trong một đơn đăng ký nào đó

3 Nguoiduocuyquyen Người được ủy quyền

Lưu thông tin về người được ủy quyền đứng đơn

4 Quoctich Quốc tịch Lưu các thông tin về tất cả các quốc tịch của người sử dụng

5 Dantoc Dân tộc Lưu thông tin tên dân tộc của chủ sử dụng

6 Loaidoituong Loại đối tƣợng Quản lý các loại đối tƣợng sử dụng đất: hộ gia đình cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức quản lý,…

7 Thongtinbosung Thông tin bổ sung Quản lý thông tin pháp lý của cá nhân, tổ chức: chứng minh nhân dân, giấy phép kinh doanh,…

8 NguoiQuocTich Người quốc tịch Quản lý thông tin liên kết giữa người sử dụng đất và quốc tịch

9 NguoiDanToc Người dân tộc Quản lý thông tin liên kết giữa người sử dụng đất và dân tộc

 Xác định mối quan hệ các thực thể người sử dụng

Mối quan hệ giữa các thực thể người sử dụng được mô tả như sau:

- Quan hệ giƣ̃a thƣ̣c thể người vớ i người được ủy quyền là quan hệ là một – nhiều (1- n), có bậc liên kết là 2 Mô ̣t người sử dụng đất có thể có một hoặc nhiều người ủy quyền, tuy nhiên mỗi người ủy quyền chỉ được ủy quyền cho một người sử dụng đất

- Quan hệ giữa thực thể người với người đơn đăng ký là quan hệ một – nhiều

(1-n), có bậc liên kết là 2 Một người sử dụng có thể được đăng ký một hoặc nhiều lần và mỗi lần đăng ký chỉ đăng ký cho một chủ sử dụng

- Quan hệ giữa thực thể người với dân tộc là quan hệ nhiều – một (n – 1), có bậc liên kết là 2 Mô ̣t người sử dụng chỉ thuộc một dân tộc nào đó , tuy nhiên một dân tộc sẽ có một hoặc nhiều người sử dụng đất

- Quan hệ giữa thực thể người với thông tin bổ sung là quan hệ một – nhiều

(1- n), có bậc liên kết là 2 Một người sử dụng có một hoặc nhiều thông tin bổ sung và mỗi thông tin bổ sung chỉ thuộc về một người sử dụng đất

- Quan hệ giữa thực thể người với loại đối tượng là quan hệ nhiều – một (n –

1), có bậc liên kết là 2 Một người sử dụng chỉ thuộc một loại đối tượng nào đó , tuy nhiên một loại đối tượng gồm có một hoặc nhiều người sử dụng đất

- Quan hê ̣ giƣ̃a thƣ̣c thể người vớ i dân tộc là quan hệ nhiều – nhiều (n – n), có bâ ̣c liên kết là 3 Mô ̣t người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân có thể có một hoă ̣c nhiều dân tộc và mỗi dân tộc thì có rất nhiều người sử dụng Quan hệ này được tách thành hai quan hệ trung gian là một – nhiều (1- n) và đƣợc liên kết thông qua thực thể mới là người dân tộc

- Quan hê ̣ giƣ̃a thƣ̣c thể người vớ i quốc tịch là quan hệ nhiều – nhiều (n – n), có bậc liên kết là 3 Mô ̣t người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân có thể có một hoă ̣c nhiều quốc tịch và mỗi quốc tịch thì có rất nhiều người sử dụng Quan hệ này đƣợc tách thành hai quan hệ trung gian là một – nhiều (1- n) và đƣợc liên kết thông qua thực thể mới là người quốc tịch

 Mô tả thuộc tính các thực thể người sử dụng: (phụ lục 3)

 Lược đồ thực thể - quan hệ người sử dụng đăng ký ủy quyền

Sơ đồ 3.4 Lược đồ thực thể - quan hệ người sử dụng đất b) Lƣợc đồ thực thể - quan hệ thành phần thửa đất

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH

Xây dựng CSDL địa chính

Hiện nay, quy trình xây dựng CSDL địa chính theo quy định TT04/2013/TT- BTNMT rất chặt chẽ, tuy nhiên chỉ đáp ứng được cho những địa phương quản lý tốt về hồ sơ địa chính, khi mà hồ sơ địa chính được cập nhật thường xuyên và liên tục Đảm bảo hệ thống hồ sơ và bản đồ đƣợc cập nhật đồng nhất, hệ thống hồ sơ cũ và mới có liên kết lịch sử với nhau Nhưng thực tế rất ít địa phương thực hiện hoàn chỉnh công tác này Nguyên nhân do nhiều địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận trải qua nhiều thời kỳ khác nhau điều này dẫn đến hình thành nhiều hồ sơ địa chính qua nhiều thời kỳ cùng tồn tại và có giá trị pháp lý nhƣ nhau Tuy nhiên để xây dựng CSDL đối với những HSĐC cấp trên nền tài liệu cũ đòi hỏi phải thực hiện xác lập lại trên nền bản đồ địa chính chính quy theo đúng quy định xây dựng CSDL và lập hồ sơ địa chính Điều này tạo ra một khó khăn là những thửa đất cấp nền bản đồ cũ không thể xác định trên bản đồ mới và bắt buộc phải trích đo lại Tuy nhiên việc thực hiện trích đo rất nhiều hồ sơ tài liệu cũ thì không khả thi và làm cho việc xây dựng CSDL kéo dài ảnh hưởng đến thực hiện biến động ngày càng phát sinh nhiều hơn Vì vậy cần có một giải pháp thích hợp trong quá trình chuẩn hóa và xây dựng CSDL để giải quyết vấn đề này Quy trình xây dựng CSDL của Thông Tƣ

04/2013/TT-BTNMT đã đƣa ra tuy nhiên còn một số vấn đề chƣa gần với thực tế và chƣa làm rõ cách thức thực hiện cụ thể nhƣ sau:

Thứ nhất, Các bước trong quy trình vẫn chưa thể hiện cụ thể các loại thông tin cần thu thập, phương pháp xử lý dữ liệu Chưa phân tích được các thông tin về thuộc tính và không gian của dữ liệu địa chính cần đƣợc chuẩn hóa nhƣ thế nào để tuân thủ các quy định về chuẩn dữ liệu địa chính

Thứ hai, Quy trình theo quy định của Thông tƣ chƣa nói gì đến quá trình xử lý đồng bộ các khối dữ liệu với nhau Vì trong thực tế khi tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ phát sinh nhiều khối dữ liệu khác nhau cụ thể là khối dữ liệu hồ sơ lịch sử và hồ sơ đang cập nhật thường xuyên Tuy nhiên để đảm bảo CSDL thống nhất gồm dữ liệu hiện tại và quá khứ thì cần có quy trình đồng bộ CSDL để đáp ứng với thực tế xảy ra Đồng thời xác định các cách thức xử lý đồng bộ khác nhau cho phù hợp

Nhằm đảm bảo CSDL sau khi xây dựng phải là một khối duy nhất vừa có dữ liệu quá khứ và có dữ liệu hiện tại của cả hai đối tƣợng quản lý là cá nhân và tổ chức

Thứ ba, theo quy trình thông tƣ 04/2013/T-BTNMT việc thực hiện scan chụp dữ liệu là bước cuối cùng Tuy nhiên thực tế những hồ sơ gốc cấp giấy chứng nhận là một trong những nguồn dữ liệu đầu vào quan trọng nhất khi thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu vì thế bước 6 cần thực hiện ở phần thu thập dữ liệu và chỉ thực hiện sao chụp bổ sung đối với trường hợp phát sinh những hồ sơ biến động trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu

Căn cứ theo tình hình thực tế ở địa phương và quy định của thông tư 04/2013/TT-BTNMT ngày 24 tháng 04 năm 2013 về xây dựng CSDL đất đai Luận văn đưa ra quy trình và phương pháp thực hiện theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp đã thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai vừa phù hợp với hiện trạng của địa phương vừa đáp ứng quy định hiện hành

QUY TRÌNH XÂY DỰNG CSDL ĐỊA CHÍNH

K IỂ M T R A V À H O À N T H IỆ N Đ Ồ N G B Ộ C S D L X Â Y D Ự N G C S D L C H U Ẩ N H Ó A D Ữ LI Ệ U T H U T H Ậ P D Ữ LI Ệ U , T À I L IỆ U P H Â N L O Ạ I, Đ Á N H G IÁ T À I L IỆ U

PHÂN LOẠI RÀ SOÁT, ĐỐI

RÀ SOÁT, ĐỐI CHIẾU SỔ DÃ NGOẠI

HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH GỐC

BẢN ĐỒ BIẾN ĐỘNG KHÁC

BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH CHÍNH

CHUẨN HÓA DỮ LIỆU THUỘC

TÍNH ĐỐI CHIẾU, ĐỒNG NHẤT

CHUẨN HÓA DỮ LIỆU KHÔNG

CHUYỂN ĐỔI VÀO CSDL ĐÃ

CSDL ĐỊA CHÍNH QUÁ KHỨ

CSDL BIẾN ĐỘNG THƯỜNG XUYÊN VPĐK CẤP TỈNH, THÀNH PHỐ

RÀ SOÁT BIẾN ĐỘNG ĐỒNG BỘ CSDL

CSDL ĐỊA CHÍNH HOÀN CHỈNH

XỬ LÝ HỒ SƠ SỐ Có

Sơ đồ 4.1 Quy trình thực hiện xây dựng CSDL địa chính

4.1.1.1 Hiện trạng công tác quản lý đất đai và cấp GCNQSDĐ a) Cơ cấu diện tích các loại đất của các phường, xã của thành phố

Theo số liệu thống kê đất đai 2011 quỹ đất sử dụng của thành phố Buôn Ma

- Diện tích tự nhiên : 37.718,00 ha Trong đó:

- Đất nông nghiệp : 27.497,29 ha - Đất phi nông nghiệp : : 8.975,52ha

- Đất chƣa sử dụng : 1.245,19ha [12]

Cơ cấu diện tích các loại đất của các phường xã chi tiết (Phụ lục 1) b) Tình hình thực hiện việc giao đất, cấp GCNQSDĐ

 Tình hình giao đất, cho thuê đất

Thực hiện chủ trương chính sách của Chính phủ về giao đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp ổn định cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Đến nay hầu hết quỹ đất sản xuất nông nghiệp và quỹ đất đã đƣợc giao cho các đối tƣợng sử dụng

Tổng số giấy CNQSDĐ đã cấp là 73.003 giấy; Diện tích cấp GCNQSDĐđạt tỷ lệ 85,68 % so với diện tích cần cấp Trong đó:

+ Diện tích đất ở đã cấp đƣợc 2.014,08ha/2.049,90 ha đạt tỷ lệ 98,25%

+ Đất nông nghiệp cấp đƣợc 19.548,20ha/23.132,32 ha, đạt tỷ lệ 84,5%.[12]

Hiện trạng về đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tính đến 31/05/2012).( Phụ lục 2)

4.1.1.2 Hiện trạng tƣ liệu bản đồ a) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010, bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Thực hiện chương trình quốc gia về tổng kiểm kê đất đai năm 2010 trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột nói riêng và tỉnh Đắc lắc nói chung đã lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cho tất cả các phường xã và địa bàn thành phố theo đúng hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bản đồ quy hoạch giai đoạn 2010-2020 đến thời điểm này thì UBND tỉnh Đắc Lắc mới đƣợc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và đang cho triển khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và xã b) Bản đồ địa giới hành chính

Bản đồ địa giới hành chính 364/CP thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/50.000, 1/10.000 đã đƣợc lập bổ sung, điều chỉnh lại theo dự án “Lập mới, bổ sung, chỉnh lý hồ sơ địa giới hành chính tỉnh Đắc Lắc” thực hiện trong những năm 2005 - 2008 đã nghiệm thu bàn giao Tài liệu này là cơ sở để thực hiện đo đạc địa chính đúng địa giới hành chính theo quy định c) Bản đồ địa chính

Hệ thống bản đồ địa chính của thành phố Buôn Ma Thuột gồm 21 xã, phường trong đó có 13 xã, phường với tổng 848 tờ bản đồ được biên tập ở tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000 và 1/5000 đã đo đạc thành lập bản đồ địa chính và 8 xã đo mới.[13]

- Theo số liệu khảo sát, tính đến thời điểm lập dự án toàn bộ hệ thống bản đồ địa chính 13 phường của thành phố Buôn Ma Thuột đã được thành lập dưới dạng số, lưu trữ chủ yếu với khuôn dạng của MicroStation, Autocad

- Bản đồ địa chính của 13 phường của Thành phố được thành lập trong giai đoạn từ 1997,1998 Đến 2005 đã thực hiện chuyển đổi VN-2000, tuy nhiên mức độ cập nhật rất ít, nếu có thì cập nhật trên phần mềm autocad

Ngoài ra trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột còn tồn tại bản đồ giải thửa 299 Bản đồ 299 đƣợc đo vẽ theo hệ toạ độ giả định, độc lập từng xã, công nghệ đo vẽ thủ công, vẽ trên giấy chất lƣợng thấp, độ co dãn lớn và đƣợc thi công ồ ạt trong thời gian ngắn nên độ chính xác thấp Một số xã chƣa đo hết diện tích, hệ thống phân mảnh không thống nhất Mặt khác, thời gian đo vẽ đã lâu lại không đƣợc cập nhật chỉnh lý, đặc biệt do thực hiện qui hoạch đồng ruộng và chỉnh trang đô thị nên hầu hết các khu vực đều biến động trên 70% không còn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất Một số tờ chuyển vẽ sử dụng nhiều đã cũ nát, hƣ hỏng, không đáp ứng đƣợc yêu cầu về công tác quản lý đất đai trong giai đoạn mới Tuy nhiên, hiện nay số lƣợng GCNQSDĐ đƣợc cấp ra trên nền bản đồ cũ chƣa cấp đổi hết và vẫn còn tồn tại với số lƣợng đáng kể

4.1.1.3 Hiện trạng về quản lý, sử dụng hồ sơ địa chính

Tài liệu hồ sơ hình thành trong quá trình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố gồm:

Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai, Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Bộ số liệu thống kê, kiểm kê đất đai (hiện tại phòng TNMT có Sổ địa chính, sổ mục kê, bộ số liệu thống kê, kiểm kê đất đai và sổ cấp GCNQSDĐ); cụ thể nhƣ sau: a) Sổ theo dõi biến động đất đai

Sổ theo dõi biến động đất đai đƣợc lập theo hệ thống bản đồ giải thửa năm

1996-1997 đã bị thất lạc và nhàu lát nhiều một số còn trong kho không đƣợc cập nhật thường xuyên

Đánh giá quy trình xây dựng CSDL Địa chính

Quy trình đƣợc xây dựng dựa trên sự phân tích kết hợp giữa những quy trình đã được xây dựng ở một số địa phương cũng như những phân tích đánh giá vế sự chƣa phù hợp của quy trình theo quy định của Bộ TNMT đối với những dữ liệu thực tế tại địa phương Đề tài cũng đã xây dựng dữ liệu mẫu trên phường Thống nhất của Thành Phố Buôn Ma Thuộc, kết quả đƣợc đánh giá nhƣ sau:

- Quy trình đƣợc đƣa ra phù hợp với quy định hiện hành và tình hình thực tế của địa phương, việc đưa ra các giải pháp chuẩn hóa nguồn dữ liệu đầu vào, đã cụ thể các loại thông tin cần thu thập, phương pháp xử lý dữ liệu Phân tích được các thông tin về thuộc tính và không gian của dữ liệu địa chính cần đƣợc chuẩn hóa nhƣ thế nào để tuân thủ các quy định về chuẩn dữ liệu địa chính

- Theo quy trình trên thì việc scan chụp hồ sơ gốc cũng đã đƣợc đánh giá và điều chỉnh cho phù hợp với thực tế địa phương thay vì thực hiện xây dựng CSDL xong mới scan chụp thì đề tài đã đưa bước này vào phần đầu trong quá trình thu thập dữ liệu vì đây là một nguồn tài liệu chính và quan trọng trong công tác xây dựng CSDL địa chính

- Quy trình đã nghiên cứu đƣa ra giải pháp đồng bộ các nguồn dữ liệu phứt tạp thành một khối thống nhất sao cho đảm bảo CSDL sau khi xây dựng phải là một khối duy nhất vừa có dữ liệu quá khứ và có dữ liệu hiện tại của cả hai đối tƣợng quản lý là cá nhân và tổ chức, vừa đảm bảo tính lịch sử của dữ liệu.

VẬN HÀNH VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH 89 5.1 Vận hành và khai thác cơ sở dữ liệu đã xây dựng

Mô hình phạm vi vận hành cơ sở dữ liệu

Việc khai thác, vận hành và cập nhật dữ liệu hồ sơ địa chính đƣợc thực hiện trên cơ sở mô hình nhƣ sau:

Hình 5.1 Mô hình phạm vi sử dụng hệ thống CSDL

Theo mô hình này CSDL đất đai trong phạm vi mỗi tỉnh sẽ đƣợc tập trung tại cấp tỉnh (toàn bộ dữ liệu địa chính của tỉnh sẽ đƣợc tập trung trong một CSDL duy nhất) Theo mô hình này có 3 chủ thể tham dự và vai trò của các chủ thể này nhƣ sau: a Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh - Quản trị CSDL: Quản trị một CSDL tập trung cho toàn tỉnh

+ Quản lý kho số thửa bản đồ + Quản lý bản đồ tập trung + Quản trị người sử dụng + Quản lý biến động thường xuyên

- Xử lý hồ sơ theo quy trình: Xây dựng qui trình xử lý hồ sơ (cấp mới giấy chứng nhận, qui trình giao dịch bảo đảm….), xử lý tự động các nghiệp vụ trên hệ thống

- Cung cấp thông tin đất đai:

+ Cung cấp thông tin đất đai lên cổng thông tin điện tử

+ Cung cấp thông tin đất đai trực tiếp cho tổ chức ( phiếu cung cấp thông tin hoặc dịch vụ đọc mã vạch công cộng)

- Liên thông tự động với bộ phận một cửa để thông báo tình trạng xử lý hồ sơ cho người sử dụng đất

- Thống kê tổng hợp, báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận b Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Buôn Ma Thuột

- Kết nối vào CSDL đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

- Xử lý hồ sơ theo quy trình: Xây dựng qui trình xử lý hồ sơ (cấp mới giấy chứng nhận, qui trình giao dịch bảo đảm….), xử lý tự động các nghiệp vụ trên hệ thống

- Cung cấp thông tin đất đai cho hộ gia đình, cá nhân( phiếu cung cấp thông tin hoặc dịch vụ đọc mã vạch công cộng)

- Liên thông tự động với bộ phận một cửa để thông báo tình trạng xử lý hồ sơ cho người sử dụng đất

- Thống kê tổng hợp, báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận c Địa chính cấp xã, phường

- Truy cập vào CSDL đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực hiện việc:

+ Tiếp nhận hồ sơ đất nông nghiệp + Theo dõi biến động đất đai + Thống kê, tổng hợp

Mô hình tổng thể của hệ thống

Sơ đồ 5.2 Mô hình tổng thể hệ thống CSDL địa chính

Hệ thống thông tin đất đai đƣợc xây dựng theo kiến trúc client/server gồm 3 thành phần:

Thành phần thứ nhất là phần ứng dụng bao gồm phần mềm “đăng ký cấp GCN và cập nhật thông tin biến động đất đai” đƣợc cài đặt trên các máy trạm (client) Người sử dụng muốn sử dụng chương trình phải đăng nhập với một tài khoản do quản trị hệ thống cung cấp Tùy thuộc vào quyền mà tài khoản đƣợc cấp, người sử dụng chỉ được phép sử dụng các chức năng trong hệ thống theo phân quyền sử dụng; WebGis đất đai hỗ trợ cán bộ lãnh đạo các cấp, cán bộ địa chính xã, người dân tra cứu thông tin đất đai qua môi trường mạng Internet mà không cần cài đặt bất kỳ ứng dụng nào

Thành phần thứ hai là cổng giao tiếp chuẩn dữ liệu GIS Trong đó, ArcSDE là cổng nối dữ liệu GIS giữa phần mềm đăng ký cấp GCN và cập nhật thông tin biến động đất đai, trang thông tin điện tử thông tin đất đai và hệ quản trị CSDL quan hệ (RDBMS) Ngoài ra, ArcSDE là thành phần chính trong quản lý dữ liệu không gian và chia sẻ đa người dùng ArcSDE cho phép quản lý một geodatabase quy mô lớn, có khả năng hiển thị và cập nhật đồng thời bởi nhiều người, tốc độ truy cập và tìm kiếm cực cao

Thành phần thứ ba là hệ quản trị CSDL SQL SERVER với khả năng quản trị hàng trăm bảng ghi cùng các cơ chế bảo mật và toàn vẹn dữ liệu mạnh mẽ Hệ quản trị CSDL là nơi lưu trữ trực tiếp toàn bộ dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.[15]

Vận hành hệ thống CSDL địa chính

- Giao tiếp người dân: Tùy vào điều kiện của từng địa phương, đơn vị giao tiếp với dân có thể khác nhau nhưng thường ở cấp tỉnh là bộ phận thuộc VPĐK tỉnh, ở cấp huyện là bộ phận trực thuộc VPĐK cấp huyện Sau đây gọi tắt là các đơn vị giao tiếp với dân là bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả là bộ phận tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCN, đăng ký biến động đất đai, cũng đồng thời là nơi trả kết quả xử lý hồ sơ đăng ksy biến động về đất đai Tại đây đƣợc phân quyền sử dụng các nhóm chức năng tiếp nhận đăng ký biến động hỗ trợ nhân viên cập nhật các thông tin trong hồ sơ đăng ký biến động về đất đai, in biên nhận Sau đó hồ sơ này đƣợc luân chuyển cho bộ phận xử lý nghiệp vụ

Hình 5.2 Sơ đồ nghiệp vụ vận hành hệ thống CSDL địa chính

- Xử lý nghiệp vụ: các bộ phận này có chức năng tác nghiệp trên phần mềm đăng ký cấp GCN và cập nhật thông tin biến động đất đai chủ yếu là VPĐK cấp tỉnh và cấp huyện Các đơn vị khác chỉ đƣợc phép quản lý theo dõi kết quả, tra cứu thông tin phục vụ công tác chuyên môn Đơn vị xử lý nghiệp vụ đƣợc cấp quyền nhập đơn đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động, in các loại phiếu chuyển, xuất hồ sơ kỹ thuật thửa đất, in GCN, tạo các sổ bộ địa chính,…

- Lưu trữ thông tin: phần mềm đăng ký cấp GCN và cập nhật thông tin biến động đất đai hỗ trợ tác nghiệp theo quy trình hành chính xử lý hồ sơ đăng ký biến động về đất đai nên cách thức khai thác thông tin và lưu trữ thông tin đất đai cũng theo quy cách đặc biệt phù hợp với tác nghiệp đặc thù của công tác quản lý đất đai

Sau khi bộ phận xử lý nghiệp vụ hoàn thành xử lý hồ sơ thì các dữ liệu pháp lý về thửa đất, chủ sử dụng, quyền,… đƣợc chính thức cập nhật vào CSDL Cơ sở dữ liệu này sẽ tổ chức lưu trữ tại trung tâm tích hợp dữ liệu do trung tâm công nghệ thông tin trực thuộc sở quản lý và khai thác thông tin

Lãnh đạo Sở, các phòng chuyên môn liên quan và cán bộ địa chính xã có thể tra cứu thông tin về tình hình xử lý hố sơ đăng ký biến động về đất đai, thông tin pháp lý thửa đất, lịch sử thửa đất thông qua trang thông tin điện tử

Các bước cơ bản xử lý hồ sơ nghiệp vụ trên phần mềm “đăng ký cấp GCN và cập nhật thông tin biến động đất đai”

Sơ đồ 5.3 Sáu bước cơ bản xử lý nghiệp vụ CSDL địa chính

Đánh giá hiệu quả của mô hình vận hành CSDL địa chính

a) Quản lý đƣợc biến động đất đai và đồng bộ đƣợc biến động 3 cấp thời gian thực đây chính là hiệu quả lớn nhất của mô hình

Nếu so với công tác quản lý biến động trước đây khi chưa áp dụng mô hình quản lý CSDL tập trung thì tại mỗi cấp tỉnh, huyện, xã đều có bộ hồ sơ sơ địa chính gồm bản đồ địa chính và các hệ thống sổ bộ Khi một trong các cấp cập nhật chỉnh lý biến động thì đồng thời gửi bản hồ sơ giấy theo đường công văn đến những cấp còn lại để thông báo việc thực hiện cập nhật biến động Sau khi các cấp còn lại nhận bản giấy về thông báo cập nhật biến động phải thực hiện cập nhật trên bản đồ địa chính và bộ sổ địa chính của mình Thực tế, thì công tác cập nhật chỉnh lý biến động này nhiều khi không được thực hiện thường xuyên liên tục, thông thường cấp huyện sau khi cập nhật xong tổng hợp lại biến động và gửi cho cấp tỉnh và cấp xã 1 tuần hoặc 1 tháng sau đó Thời gian gửi công văn lại chậm, điều này ảnh hưởng đến việc cập nhật chỉnh lý biến động Thời gian gửi công văn kéo dài trong khi dữ liệu biến động nhanh với số lượng khá lớn, dẫn đến trường hợp các cấp còn lại không thể cập nhật kịp thời và không đủ nhân lực để thực hiện, đặc biệt là cấp xã chỉ có 1 cán bộ địa chính thực hiện Vì thế nhiều địa phương không cập nhật biến động thường xuyên Điều này dẫn đến việc hồ sơ địa chính giữa các cấp không đồng bộ, thống nhất với nhau Một vấn đề nữa là khi cấp huyện hoặc cấp tỉnh gửi bản sao cập nhật biến động phải chi kinh phí thực hiện cho các cấp còn lại Điều này lãng phí và tốn kém Việc thực hiện cập nhật biến đồng này có những bất cập sau:

- Thời gian cập nhật biến động kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết thủ tục hành chính cho người dân;

- Dữ liệu hồ sơ địa chính đƣợc cập nhật không đƣợc thống nhất và đồng bộ giữa các cấp;

- Tốn kém kinh phí thực hiện;

- Dễ xảy ra hiện tƣợng tranh chấp giữa các tổ chức và cá nhân;

- Không cập nhật biến động kịp thời;

- Lãng phí nhân sự để thực hiện công tác chỉnh lý biến động

Nếu vận hành theo mô hình CSDL phân tán tức là CSDL sẽ tập trung tại mỗi cấp và mỗi huyện sẽ vận hành riêng biệt theo từng database Sau mỗi ngày hoặc mỗi tuần cấp huyện gửi dữ liệu lên cấp tỉnh thực hiện đồng bộ thông tin (giải pháp đồng bộ dữ liệu đã nêu phần ở trên) Dữ liệu được gửi theo đường mạng hoặc đường bưu điện Sau đó cấp tỉnh thực hiện đồng bộ dữ liệu và gửi lại cho cấp huyện bản sao để tiếp tục thực hiện Vì vậy việc quản lý hồ sơ địa chính theo thời gian thực là không giải quyết đƣợc Việc thực hiện này có những vấn đề bất cập sau:

- Dữ liệu gửi cho các cấp theo đường mạng chỉ thực hiện khi dung lượng dữ liệu không quá lớn Vì thế việc gửi dữ liệu bằng phần cứng qua đường bưu điện là giải pháp tốt nhất Tuy nhiên nếu thực hiện theo cách gửi này thì sẽ tốn nhiều thời gian;

- Thời gian sao lưu, gửi và đồng bộ dữ liệu kéo dài Vì thế đến cuối mỗi tuần mới thực hiện đồng bộ một lần bởi vì không thể thực hiện đồng bộ mỗi ngày do ảnh hưởng đến giao dịch hồ sơ hàng ngày tại các cấp

Nếu vận hành theo mô hình tập trung sẽ giải quyết đƣợc các vấn đề trên:

- Dữ liệu đƣợc đồng bộ, thống nhất thông tin giữa các cấp;

- Dữ liệu đƣợc cập nhật theo thời gian thực;

- Giảm đƣợc chi phí và nhân sự cập nhật biến đồng;

- Quản lý các giao dịch, biến động đất đai phát sinh trên địa bàn tỉnh thông qua quy trình, tại một thời điểm bất kỳ có thể tổng hợp lƣợng hồ sơ giao dịch đất đai trên địa bàn từng huyện và tổng hợp báo cáo lƣợng giao dịch trên địa bàn toàn tỉnh b) Phục vụ cho báo cáo hồ sơ đƣợc nhanh chóng dễ dàng

Trước đây, khi muốn tổng hợp báo cáo về tình hình quản lý đất đai, các sở TNMT phải làm công văn yêu cầu các huyện hoặc các huyện làm công văn yêu cầu xã thực hiện báo cáo từ dưới lên để tổng hợp Vấn đề này vừa làm cho số liệu không chính xác mà vừa tốn rất nhiều thời gian để thực hiện[16] Trong khi nếu thực hiện mô hình vận hành CSDL một cấp sẽ giải quyết đƣợc vấn đề này chỉ cần thời gian rất ngắn, dữ liệu cập nhật nhanh chóng và chính xác trên phạm vi toàn tỉnh

Ngoài ra, khi cấp Trung ƣơng muốn yêu cầu tổng hợp báo cáo tình hình quản lý đất đai cả tỉnh thì công việc này sẽ thực hiện rất nhanh chóng không mất nhiều thời gian và nhân lực Đặc biệt là phục vụ cho công tác xây dựng CSDL cấp trung ƣơng thuận tiện hơn rất nhiều

Mặt khác, khi vận hành CSDL tập trung sẽ hổ trợ rất tích cực cho công tác quản lý đất đai khác nhƣ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thống kê kiểm kê, đền bù và giải phóng mặt bằng, định giá đất Điều này sẽ tiết kiệm rất nhiều kinh phí, thời gian và nhân lực thực hiện c) Phục vụ cho quá trình cấp phát và quản lý số thửa không bị trùng lặp

Trước khi vận hành mô hình CSDL tập trung việc cấp phát và quản lý số thửa, số tờ bản đồ không được chú trọng và quản lý chặt chẽ Thông thường theo quy định thì sở TNMT là đơn vị trực tiếp quản lý toàn bộ hệ thống bản đồ địa chính trên phạm vi toàn tỉnh, đồng thời đảm nhận việc cấp phát và quản lý số tờ, số thửa bản đồ địa chính, mục đích là đảm bảo không bị cấp trùng tờ thửa bản đồ Tuy nhiên, thực tế công tác này không được thực hiện thường xuyên và liên tục Nguyên nhân khi một đơn vị phòng TNMT, VPĐKQSDĐ cấp huyện hoặc VPĐKQSDĐ cấp tỉnh muốn thực hiện chỉnh lý biến động mà có phát sinh số thửa mới phải có công văn gửi cho sở TNMT Sau đó sở TNMT phải xem xét và cấp phát số thửa trong một dãy số nhất định và đảm bảo không trùng lặp giữa cấp tỉnh và cấp huyện Đƣợc sự chấp nhận của sở TNMT thì các huyện mới đƣợc sử dụng số thửa mới trong dãy số đã cho, khi sử dụng hết dãy số thửa đã cấp phát thì lại tiếp tục làm công văn xin cấp số thửa mới Trong khi đó biến động đất đai ngày càng nhiều Điều này tốn khá nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ xử lý hồ sơ cho người dân

Mặt khác, việc quản lý số thửa, số tờ bản đồ của sở TNMT ghi nhận trên file hoặc trên giấy do đó nếu xảy ra việc mất mát thì dẫn đến khó kiểm soát và quản lý

Hiện nay có một số địa phương do quá trình chỉnh lý biến động không được chú trọng và việc cập nhật biến động trên nhiều nền bản đồ, tài liệu khác nhau nên việc quản lý tờ thửa phát sinh rất khó khăn Vì thế nhiều sở TNMT đã không chú trọng đến việc cấp phát số thửa và giao lại việc quản lý và cấp phát cho cấp huyện Điều này dẫn đến vấn đề cấp trùng tờ, thửa giữa cấp tỉnh và cấp huyện là điều tất nhiên khi biến động đất đai diễn ra ngày càng lớn

Ngoài ra, trong quá trình biến động tách hợp thửa diễn ra thường xuyên liên tục sẽ không tránh khỏi vấn đề sử dụng không triệt để số tờ thửa bản đồ Và việc đánh số tờ thửa bản đồ không liên tục sẽ gặp nhiều

Trong khi đó nếu vận hành theo cơ chế tập trung thì việc quản lý và cấp phát tờ thửa bản đồ đƣợc thực hiện và phân quyền sử dụng rất rõ ràng Các VPĐK các cấp không phải lo lắng vấn đề xin cấp số tờ thửa bản đồ và sử dụng số tờ thửa không liên tục Vì khi đó sở TNMT sẽ theo dõi, quản lý và cấp phát số thửa thường xuyên và liên tục Đồng thời việc cấp phát sử dụng đƣợc phân quyền cụ thể cho từng cá nhân sử dụng bởi người quản trị hệ thống Điều này dẫn đến khi cấp tỉnh và cấp huyện cùng cập nhật biến động trong một CSDL chung sẽ không còn xảy ra trình trạng trùng tờ thửa bản đồ Nếu quản lý tốt việc cấp phát số tờ, số thửa bản đồ sẽ hạn chế đƣợc vấn đề tranh chấp đất đai và cấp nhiều giấy chứng nhận cho một tờ thửa bản đồ d) Hạn chế công tác chỉnh lý biến động bản đồ nhiều lần nhiều cấp

Nếu vận hành CSDL tập trung thì toàn bộ các cấp chỉ thao tác trên một nền bản đồ duy nhất vì hệ thống bản đồ địa chính không còn chia ra mỗi bản riêng biệt ở các cấp, các huyện nên tính đồng bộ và thống nhất dữ liệu bản đồ là rất lớn Đồng thời tiết kiệm rất nhiều kinh phí và nhân lực thực hiện biến động Đáng chú ý là CSDL bản đồ địa chính tập trung sẽ quản lý một bộ bản đồ địa chính duy nhất của tỉnh, cán bộ có trách nhiệm đo đạc chỉnh lý biến động đƣợc cấp quyền truy cập và có qui chế cập nhật phải đƣợc sự kiểm tra và cho phép của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh Và việc cập nhật bản đồ sẽ đƣợc thực hiện một lần duy nhất e) Quản lý cấp phát phôi giấy chứng nhận trên địa bàn toàn tỉnh

Hiện nay Bộ TNMT rất quan tâm tới vấn đề sử dụng phôi giấy chứng nhận Vì trước đây trình trạng giấy chứng nhận giả diễn ra rất nhiều làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân Vì thế vấn đề quản lý và cấp phát sử dụng phôi giấy chứng nhận là điều cần thiết Đồng thời Bộ TNMT cũng có chỉ đạo báo cáo tình hình sử dụng phôi giấy định kỳ tại các Sở TNMT và các Phòng TNMT

Một số ứng dụng vận hành mô hình CSDL địa chính trên địa bàn tỉnh Đắc Lắc101 1 Cập nhật biến động đất đai

5.3.1 Cập nhật biến động đất đai

Với việc vận hành theo mô hình tập trung một cấp thì dữ liệu sẽ đƣợc cập nhật thường xuyên và cập nhật 1 lần trên cùng 1 CSDL thống nhất Đồng thời việc quản lý và tra cứu, báo cáo thông tin giữa các cấp rất dễ dàng và thuận tiện

Nhƣ vậy, với việc khai thác vận hành CSDL địa chính bằng phần mềm ViLIS 2.0 theo mô hình tập trung một cấp đã giải quyết đƣợc những yêu cầu rất khó trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục trên địa bàn thành phố với những biến động tiêu biểu nhƣ: xác nhận Đăng ký thế chấp, Đăng ký xóa thế chấp; Đăng ký biến động chuyển quyền (chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế); Đăng ký biến động tách, gộp thửa đất; Đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng; Đăng ký biến động cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận; Đăng ký biến động chỉnh lý thông tin tài sản; Đăng ký biến động bổ sung thông tin tài sản; Quản lý và tra cứu thông tin lịch sử; Báo cáo tình hình biến động đất đai định kỳ;…điều này đã mang lại những lợi ích rất lớn vừa giúp cho nhà quản lý nắm bắt đƣợc tình hình biến động đất đai vừa đáp ứng đƣợc công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục tại địa phương

Hình 5.3 Tra cứu lịch sử biến động hồ sơ

5.3.2 Quản lý và luân chuyển hồ sơ đáp ứng các quy trình nghiệp vụ đất đai

Công tác tiếp nhận, xử lý, theo dõi và quản lý hồ sơ đăng ký giao dịch trước đây được thực hiện theo các phương pháp thủ công, mang tính cá nhân đối với mỗi cán bộ tác nghiệp nên không có sự thống nhất, không có tính kế thừa những thông tin của những hồ sơ đã đăng ký giao dịch trước đó cho những lần giao dịch sau, việc thống kê, báo cáo số lƣợng hồ sơ mất rất nhiều công sức cũng nhƣ thời gian mà độ chính xác lại không cao do phải thống kê trên các sổ ghi chép thủ công hay ghi chép ra các file số rời rạc Ngoài ra, mỗi khi cần theo dõi, đánh giá tiến độ xử lý hồ sơ cũng rất khó khăn và mất nhiều thời gian.[17]

Bằng việc khai thác vận hành trên CSDL địa chính thành phố Buôn Ma Thuộc, đến nay VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và phòng TN&MT, VPĐKQSDĐ thành phố đã quy trình hóa các nghiệp vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo chuẩn ISO Theo đó, tất cả các nghiệp vụ chuyên môn phục vụ công tác quản lý đất đai tại địa bàn thành phố đều đƣợc vận hành theo quy trình xử lý hồ sơ khép kín bao gồm con người (nhà quản lý, lãnh đạo, nhân viên, người dân…); hạ tầng trang thiết bị; cơ chế chính sách;…đều là một thành phần của hệ thống quy trình xử lý hồ sơ đất đai và đƣợc vận hành theo những thiết lập chặt chẽ và khép kín trong suốt quá trình từ tiếp nhận hồ sơ đầu vào tới các bước luân chuyển, theo dõi, quản lý đến trả kết quả hồ sơ đầu ra Đồng thời, chương trình cũng cung cấp đầy đủ các chức năng tác nghiệp theo đúng quy định của Bộ TN&MT giúp cán bộ thụ lý thao tác dễ dàng, nhanh chóng Từ đó nâng cao đƣợc trình độ chuyên môn cũng nhƣ kỹ năng về công nghệ thông tin cho đội ngũ cán bộ tác nghiệp, hỗ trợ nhà quản lý, người lãnh đạo luôn kiểm soát được về con người, tiến độ và cả hiệu quả công việc Điều này đã mang lại những kết quả rất tích cực nhƣ đẩy nhanh đƣợc tiến độ xử lý hồ sơ, tăng hiệu suất xử lý hồ sơ, giảm thiểu tối đa số lƣợng hồ sơ trễ hẹn Đồng thời việc vận hành CSDL địa chính thành phố Buôn Ma Thuột đã đƣợc liên thông với Ủy ban nhân dân 21 phường, xã thông qua đường truyền MegaWAN giúp cán bộ địa chính phường có thể dễ dàng tra cứu, cung cấp thông tin đất đai, cũng nhƣ phục vụ hiệu quả cho việc xác minh nguồn gốc nhà đất trên địa bàn

Hình 5.4 Quản lý quy trình xử lý hồ sơ 5.3.3 Tra cứu thông tin đất đai a Tra cứu thông tin thửa đất

CSDL địa chính còn hỗ trợ tra cứu thông tin thửa đất ngay trên bản đồ, đã thể hiện mối liên kết chặt chẽ giữa bản đồ địa chính với dữ liệu thuộc tính của thửa đất

Hình 5.5 Giao diện tra cứu thông tin thửa đất b Trích lục thửa đất

Trích lục hồ sơ thửa đất cũng đƣợc thực hiện rất nhanh chóng và chính xác

Hình 5.6 Giao diện trích lục thửa đất

5.3.4 Thống kê kiểm kê đất đai

Thống kê, kiểm kê đất đai là một trong những nhiệm vụ chuyên ngành rất quan trọng của ngành Trước đây công tác thống kê, kiểm kê đất đai thường được thực hiện bằng các phương thức thủ công rất mất thời gian và độ chính xác lại không cao Hiện nay với CSDL địa chính thành phố Buôn Ma Thuột thì công tác thống kê, kiểm kê đất đai trở nên dễ dàng, nhanh chóng và chính xác hơn Các bảng biểu thống kê theo quy định nhƣ: Biểu số 01 - TKĐĐ (biểu 01) thống kê, kiểm kê diện tích đất nông nghiệp; Biểu số 02 - TKĐĐ (biểu 02) thống kê, kiểm kê diện tích đất phi nông nghiệp; Biểu số 03 - TKĐĐ (biểu 03) thống kê, kiểm kê diện tích đất đai và Biểu số 07 - TKĐĐ (biểu 07) thống kê, kiểm kê diện tích đất theo đơn vị hành chính…đều được tính toán và xuất tự động qua chương trình ViLIS 2.0 từ CSDL địa chính thành phố sang file dưới định dạng Excel (*.xls) để dễ dàng biên tập và in ấn trong công tác báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ

Hình 5.7 Xuất biểu thống kê kiểm kê

Ngoài ra còn các chức năng nghiệp vụ khác nhƣ:

- Xây dựng và quản lý kho hồ sơ số - Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ đất đai - Cổng thông tin công bố thông tin đất đai, cung cấp dịch vụ liên quan đến đất đai cho các đối tƣợng

- Khai thác thông tin đất đai tại phường xã

Nhìn chung, kết quả CSDL địa chính vận hành theo mô hình tập trung đã đáp ứng nhu cầu cấp bách của địa phương trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nhƣ: đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, làm người sử dụng đất tin tưởng hơn đối với các hoạt động có liên quan đến sử dụng đất đai cũng nhƣ làm tăng thu cho ngân sách thông qua việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai Cũng nhƣ thực hiện việc công khai minh bạch thông tin địa chính trên phương tiện thông tin đại chúng.