Thị trường bất động sản là mộttrong những thị trường có vị trí quan trọng trong nên kinh tế quốc gia, có quan hệtrực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trườn
ĐẶT VAN DE
1.1.1 Sơ lược thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng trong nên kinh tế quốc gia, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động, Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút được các nguồn vốn dau tư trong và ngoài nước dé đóng góp vào quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Trong giai đoạn nên kinh tế tập trung trước đây, thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển Trong giai đoạn phát triển của nền kinh tế thị trường, ngành bất động sản nước ta đã từng bước hình thành, phát triển và đã có những đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Với những điều kiện hỗ trợ tương đối thuận lợi và những tín hiệu lạc quan, thị trường bất động sản quý 3 năm 2016 tại thành phố Hồ Chí Minh thực sự sôi động với việc chào bán của nhiều dự án như: Masteri (2025 căn hộ), Nassim Thảo Điền (238 căn hộ), City Garden (478 căn hộ), Vinhomes Central Park (9742 căn hộ), Gateway
Thảo Điền (439 căn hộ) — theo báo cáo quý 3 năm 2016 của CBRE Ngoài ra, nhiều dự án bất động sản tiềm năng tại những vị trí đắc địa cũng đang trong quá trình hình thành như: Sala Thủ Thiêm (Đại Quang Minh — 257 ha), Vinhomes Golden River
(Vingroup — 25,3 ha), Palm City (Kepple Land + Tran Thái + Tiến Phước — 30.2 ha), Saigon Peninsula (Vạn Thịnh Phát — 117,8 ha), Nam Cần Giờ (Vingroup — 1080 ha).
Phân khúc thị trường cao cấp, các sản phẩm là biệt thự và nhà liền kề liên tục có những nguồn cung mới, điển hình như: Palm Residence (quận 2 — 136 biệt thự/nhà phd), Senturia Vuon Lai (quận 12 — 194 biệt thự/nhà phd), Valora Fuji (quan 9 — 84 biét thu/nha phd), The Victoria (quan | — 63 biệt thự) Cac dự án khu đô thị với các tiện ích/tiện nghi đa dạng có tỉ lệ bán, tiêu biểu là: Mega Village (2015 — đã bán hết),
Melosa Garden (2015 — đã bán hon 250 căn), Lakeview City (2016 — đã bán hơn 500 căn), Palm Residence (2016 — đã ban 136 căn của giai đoạn 1), Cityland Park Hills
(2016 — đã bán hơn 150 căn) (theo báo cáo quý 3 năm 2016 cua CBRE).
Vẻ thị trường văn phòng tại thành phố Hỗ Chí Minh, dự báo nguén cung sẽ tăng mạnh trong tương lai với các tòa nhà đang xây dựng và sắp đưa vào sử dụng như:
Mapletree Business Centre (quận 7), Ha Do Building (quận Tân Bình), HQC Royal Tower (quan 7), Viettel Office (quận 10), Deutsches Haus (quan 1), Saigon Centre — giai doan 2 (quan 1), Etown Centre (quan 4).
1.1.2 Sơ lược công ty cỗ phan đầu tư Can Nhà Mơ Ước — Dreamhouse:
Công ty Cổ phần Dau tư Căn Nhà Mơ Ước (Dreamhouse - DRH), được thành lập vào tháng 3 năm 2006 Các ngành nghé hoạt động kinh doanh: đầu tư va phát triển các dự án bat động sản, dau tư tài chính, kinh doanh phân bón Tháng 3 năm 2010, sau 4 năm thành lập, Công ty được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước công nhận đủ điều kiện dé trở thành công ty đại chúng Tháng 07 năm 2010, Sở Giao dịch Chứng Khoán TP.HCM đã chấp thuận niêm yết chính thức toàn bộ 14.99 triệu cổ phiếu trên sàn HoSE Tháng 4 năm 2016, vốn điều lệ của DRH được nâng lên 490 tỷ đồng băng hình thức phát hành riêng lẻ cho 25 nhà đầu tư chiến lược.
Nhận thay bat động sản là thị trường nhiều tiềm năng, DRH đã xác định phát triển bat động sản là ngành nghề kinh doanh chủ yếu DRH đang triển khai nhiều dự án bất động sản trọng điểm, có ý nghĩa quan trọng như dự án D-Vela (Q.7), dự án 277 Bến Bình Đông (Q.8), dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc An (Bà Ria — Vũng Tàu), dự án Dreamhouse City (Nhơn Trạch, Đồng Nai), Khu phức hợp dân cư & vui chơi giải trí Suỗi Lớn (Kiên Giang), trường pho thông tu thục quốc tế Tiến Thịnh (Q.7).
Thị trường bất động sản trong vai năm trở lại đây phát triển ram rộ với dòng sản phẩm nhà ở trung và cao cấp phục vụ chủ yếu cho đối tượng có thu nhập cao và giới thượng lưu Trong khi đó, thị trường nhà ở giá rẻ phục vụ cho các đối tượng bình dân và đối tượng có thu nhập thấp đang thực sự can thiết và nhu cau này là rất lớn lại chưa được chú trọng đầu tư đúng mức Như vậy giữa phân khúc cao cấp với nhu cầu hạn chế và phân khúc bình dân với nhu cầu rất lớn có sự khác biệt gì vé hiệu qua đầu tư ? Phải chăng có một nghịch lý về quyết định dau tư của các nhà dau tư trong từng phân khúc thị trường 2
Theo số liệu từ báo cáo quý 3 năm 2016 của CBRE, số lượng công ty và dòng vốn đăng kí vào thị trường Bất động sản tăng mạnh Số công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đăng kí thành lập mới trong 9 tháng đầu năm 2016 là 81.451 công ty trong khi trong 9 tháng đầu năm 2015 là 68.347 công ty, tăng 19% Tổng lượng vốn đăng ký vao thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2016 là 629.1 nghìn tỉ đồng tăng 49.5% so với 9 tháng đầu năm 2015 (với 420.9 nghìn ti đồng) Như vậy, bất động sản có phải đang là kênh dau tư và hình thức kinh doanh mang lại hiệu qua hấp dẫn với nhà đầu tư ?
Việc phân tích hiệu quả kinh doanh giúp đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh, xác định được nguyên nhân, nguồn gốc của các vấn đề tiêu cực phát sinh nhăm kịp thời đưa ra biện pháp hạn chế, khắc phục Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh cũng giúp doanh nghiệp phát hiện ra các nguồn lực và thế mạnh tiềm năng nhằm khai thác hiệu quả giúp doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ hon.
Xuất phát từ ý nghĩa thiết thực trên, nghiên cứu này được tiễn hành dé phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh của DRH và so sánh với các công ty bất động sản được niêm yết trên sàn chứng khoán thành phố Hỗ Chí Minh Kết quả của nghiên cứu sẽ giúp ban quản trị nhìn nhận đúng dan vé vị thé của DRH trên thị trường chung và tình hình tài chính để điều chỉnh phương hướng phù hợp giúp công ty phát triển tốt hơn trong tương lai.
Ngoài ra, kết quả của nghiên cứu này có thé sẽ giải thích được sức hap dẫn của kinh doanh va dau tư bat động sản giai đoạn 2013 - 2015 Kết quả nghiên cứu có thé làm tài liệu hỗ trợ các doanh nghiệp hoạch định chiến lược và ra quyết định.
Nghiên cứu này được tiến hành nhằm các mục tiêu sau đây:
— Phân tích các nhân tổ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
— Đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn HoSE Từ đó dé xuất một số giải pháp nhăm cải thiện, nâng cao hiệu quả làm tăng kha năng cạnh tranh giữa các công ty cũng như sẽ làm tài liệu tham khảo cho các công ty khởi nghiệp.
— Phân tích tình hình tài chính để thấy rõ hiệu quả hoạt động kinh doanh của
DRH trong thời gian qua.
— Nêu ra nguyên nhân của sự khác nhau giữa các chỉ số tài chính của DRH và chỉ sô chung của ngành Từ đó, đề xuât một sô giải pháp cải thiện.
CƠ SỞ LÝ THUYÉT
Ở chương cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu về hiệu quả hoạt động kinh doanh, các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh và việc lựa chọn các phương pháp đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản sẽ được trình bày Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và tóm lược các nghiên cứu trước trong và ngoài nước cũng được trình bày ở phân tông quan nghiên cứu.
2.1 Cac khái niệm được sử dụng trong nghiên cứu:
Theo Chuan mực kế toán Việt Nam (VAS) số 24 — VAS 24 định nghĩa: Hoạt động kinh doanh là các hoạt động tạo ra doanh thu chủ yếu của doanh nghiệp và các hoạt động khác không phải là hoạt động đầu tư hay hoạt động tài chính.
2.1.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh:
Những quan điểm về hiệu quả kinh doanh:
— Nhà kinh tế học Adam Smith cho rang: Hiệu quả kinh doanh là kết quả thu được trong hoạt động kinh doanh, là doanh thu tiêu thụ hàng hóa.
— Hiệu quả kinh doanh là phan chênh lệch tuyệt đối giữa kết qua thu được và chi phí bỏ ra để có được kết quả đó (voer.edu.vn).
— Hiệu quả kinh doanh là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực trong hoạt động kinh doanh; trình độ tô chức, quản lý của doanh nghiệp để thực hiện ở mức độ cao nhất các mục tiêu kinh tế - xã hội với chi phí thấp nhất.
— Nhin chung, quan điểm về hiệu quả hoạt động kinh doanh là không giống nhau nếu xét từng khía cạnh khác nhau Quan điểm về hiệu quả hoạt động kinh doanh mà luận văn sử dụng để đánh giá các công ty bất động sản là quan điểm dựa trên tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả về kinh tế, thé hiện mối quan hệ giữa chi phí bỏ ra và thu về.
Có thể nói theo cách khác, hiệu quả hoạt động kinh doanh mà luận văn dé cap la kha năng biên các dau vào thành các dau ra cua các công ty bat động sản đang xét.
2.1.3 Kinh doanh bất động sản: Điều 3, luật Kinh Doanh Bat Động Sản số 66/2014/QH13:
— Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng dé bán, chuyển nhượng: cho thuê, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vẫn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2.2 Các yếu té tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh:
Hiệu quả là yếu tố quyết định sự sống còn và phát triển của doanh nghiệp nói chung, công ty Bất Động Sản nói riêng Vì vậy, nâng cao hiệu quả là tăng cường các nguôn lực về tat cả các mặt trong vòng đời doanh nghiệp nhằm góp phan củng cố và nâng cao uy tín, thương hiệu của công ty. Đề các công ty hoạt động có hiệu quả hơn thì đòi hỏi ban điều hành phải xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động công ty Từ đó, hạn chế các hoạt động, các quyết định mang tính rủi ro; đông thời phát huy các thế mạnh dé nâng cao lợi nhuận, uy tín thương hiệu từ các hoạt động kinh doanh của mình.
Các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể được chia làm 2 nhóm cơ bản: nhóm yêu tô khách quan và nhóm yêu tô chủ quan.
2.2.1 Nhóm yếu tố khách quan: a Yếu tô về kinh tế, chính tri, xã hội:
Tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và xu hướng phát triển chung có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cũng như đến sự thành công của một doanh nghiệp Sự ôn định về chính tri và trật tự an toàn xã hội là điều kiện cần thiết dé doanh nghiệp nói riêng va đất nước nói chung phát triển về kinh tế Từ do, sự phát triển chung của nên kinh tế trong và ngoài nước lại tác động ngược vào kinh tế của doanh nghiệp Khi kinh tế đất nước phát triển thì kinh tế doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội để mở rộng và phát triỀn: ngược lại, khi kinh tế đất nước suy thoái sẽ kéo theo sự trì trệ dẫn đến phá sản của nhiều doanh nghiệp đầu tư.
Quá trình hội nhập kinh tế đang diễn ra mạnh mẽ trong nước và trên thế giới dẫn đến sự tác động lẫn nhau về kinh tế giữa các nước một cách mạnh mẽ. Đặc biệt sự đầu tư quốc tế vào ngành xây dựng Việt Nam tạo ra nhiều cơ hội cho các công ty trong ngành có thể tranh thủ được nguồn vốn, công nghệ, kỹ thuật, kinh nghiệm quản lý điều hành từ các nước phát triển thông qua các công ty hợp tác đầu tư.
Tuy nhiên, đây cũng chính là thách thức với ngành bất động sản nước nhà trong quá trình hội nhập vì phải cạnh tranh với những tập đoàn đây tiềm lực (về kinh tế, công nghệ, năng lực quan lý, vận hanh, ) của các nước phát triển.
Bên cạnh sự hội nhập kinh tế toàn cầu hiện nay, sự biến động về kinh tế, chính trị, xã hội của các nước trên thế giới, nhất là các nước đối tác của Việt Nam, cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả hoạt động của các công ty tại Việt Nam. b Yếu tổ về pháp lý:
Yếu tổ về pháp lý bao gồm: tính đồng bộ, chặt chẽ va day đủ của hệ thông pháp luật, bao gồm cả các văn bản dưới luật, việc chấp hành luật và trình độ dân trí Hệ thông pháp luật không phù hợp với nhu cầu phát triển của nên kinh tế thì nó sẽ trở thành rào cản lớn cho sự phát triển kinh tế của đất nước.
Thực tế cho thấy, so với các nước kinh tế phát triển thì hệ thong luật của Việt Nam còn thiếu sót nhiều do chuyển sang kinh tế thị trường từ cơ chế kinh tế tập trung Do đó, hệ thống luật cũng là một sự trở ngại đối với hoạt động kinh doanh của ngành kinh tế nói chung, của ngành bất động sản nói riêng.
Từ ngày 01/07/2015 Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bat động sản(sửa đối) đã cho phép người nước ngoài sở hữu nha ở tại Việt Nam Điều này mở ra một thị trường lớn hơn cho ngành Bat động sản khi SỐ lượng người nước ngoài học tập, công tác và định cư tại Việt Nam đang ngày càng nhiều và dự báo còn tăng thêm nữa trong tương lai khi Việt Nam mở rộng hội nhập với thế giới Bên cạnh đó, sự trợ giúp từ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng của Chính phủ cũng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư triển khai dự án một cách thuận lợi hon, gop phan vào sự ấm dan lên của thị trường bat động san.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Quy trình nghiên cứu đo lường hiệu qua hoạt động kinh doanh:
Tham khảo và trích xuất | dữ liệu từ HoSE —ằ Thu thập dữ liệu, lựa chọn biến.
Kiêm tra di biệt, chuân hóa dữ liệu.
Phân tích tương quan các bién Ước lượng các độ đo hiệu quả băng mô hình DEA.
L Ước lượng hiệu quả kỹ thuật với điêu kiện VRS.
L Đọc và ghi kết quả phân tích.
Phân tích trường hợp công ty DRH.
Nhận xét và thảo luận.
Hình 3.1 Sơ dé quy trình nghiên cứu đo lường hiéu quả hoạt động kinh doanh.
3.2 Quy trình nghiên cứu đo lường các nhân té anh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh:
Dựa vào kết quả từ mô hình DEA đề chọn ra các nhân tô có tác động tới hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS.
Lựa chọn các biến: ; là nhân tô ảnh hưởng dén hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Phân tích tương quan xếp hạng các biên Ỳ
Phân tích hôi quy OLS, kiêm định tự tương quan
Durbin-Watson Ỳ Đọc và ghi kết quả phân tích. Ỳ
Nhận xét và thảo luận.
Hình 3.2 Sơ đồ quy trình nghiên cứu do lường các nhân tổ ảnh hưởng đến hiệu qua hoạt động kinh doanh.
3.3 Cac công cụ xử lý số liệu: Để tiến hành thực hiện nghiên cứu này, các công cụ sau đây sẽ được áp dụng để giải quyết, phân tích, đánh giá:
Bang 3.1 Các công cụ nghiên cứu.
Công việc thực hiện Công cụ nghiên cứu Thu thập dữ liệu Báo cáo tài chính
Trình bày dữ liệu Thống kê mô tả, Excel Lựa chọn biến Cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu trước Phân tích tương quan Phần mêm SPSS Ước lượng các độ đo hiệu quả Phân mêm DEAPPhân tích hoi quy và kiếm định Phan mém SPSSNhận xét và thao luận Từ các kết quả ở các bước trên.
LÝ THUYET VE PHƯƠNG PHÁP
4.1 Lich sw hình thành Data Envelopment Analysis (DEA):
Farrell, J.M (1957) đã thiết lập mô hình dé đo lường hiệu qua kỹ thuật của quá trình đơn giản chỉ có một đầu vào và một đầu ra trong bài báo của mình vào năm 1957 Bài báo được xem là tài liệu nền tảng cho phương pháp DEA Tuy nhiên, hầu hết các trường hợp trong thực tế đều liên quan đến xử lý nhiều dau vào và nhiều đầu ra nên mô hình của Farrell không áp dụng được Để khắc phục nhược điểm này, năm
1978, Charnes, Cooper va Rhodes đã đưa mô hình CCR, là mô hình được đặt theo ky tự viết tắt tên của 3 người sáng lập Mô hình CCR đã khái quát hóa mô hình của Farrell dé có thé phân tích được những van dé có nhiều đầu vào và nhiều dau ra Bài báo của Charnes, Cooper va Rhodes (1978) về mô hình CCR được xem như bài báo đầu tiên về dé tài DEA.
Sau khi mô hình CCR ra đời, nhiều mô hình và bài báo viết về DEA xuất hiện.
Theo nhận định cua Ali Emrouznejad, Barnett R.Parker, Gabriel Tavares (2008) thì việc DEA phát triển nhanh chóng và được chap nhận rộng khắp chứng tỏ thé mạnh và khả năng ứng dụng của phương pháp này là rất cao Sau mô hình CCR là mô hình BCC, mô hình cũng được đặt theo ký tự viết tắt tên của 3 người sáng lập là Banker,
Chares và Cooper Mô hình BCC, được Banker, Chares và Cooper xây dựng vào năm
1984, cũng là mô hình có khả năng làm việc với nhiều biến đầu vào và nhiều biến đầu ra Mô hình này đưa ra một biến mới có thể xác định một quy trình đang hoạt động ở trạng thái hiệu quả không đối theo quy mồ (CRS — Constant Returns to Scale), hiệu quả không tăng theo quy mô (NIRS — Non Increasing Returns to Scale) và hiệu quả biến đối theo quy mô (VRS — Variable Returns to Scale).
Bên cạnh đó, có hai mô hình khác được thiết lập là Aditive Models và Multipliticative Models Tuy nhiên hai mô hình này ít được biết đến và sử dụng rộng rãi như mô hình CCR va BCC.
4.2 Khai niệm về Data Envelopment Analysis (DEA):
DEA là một kỹ thuật quy hoạch tuyến tính phi tham số để đánh giá một đơn vi ra quyết định DMU (Decision Making Unit), mỗi DMU như một thực thé chịu trách nhiệm chuyển đối đầu vào thành đầu ra Kỹ thuật này tạo ra một tập hợp biên các
DMU hiệu quả và so sánh nó với các DMU còn lại Từ đó DEA cho phép xác định hiệu quả tương đối của các đơn vị hoạt động trong một hệ thống phức tạp DEA đưa ra một sự phân tích toàn diện hiệu quả tương đối của các DMU với nhiều đầu vào và nhiều dau ra bởi việc ước lượng từng DMU và đo lường hiệu quả tương đối đối với biên hiệu quả Theo DEA thì một đơn vị hoạt động tốt nhất sẽ có chỉ số hiệu quả là 1, còn chỉ số của các đơn vị phi hiệu quả được tính băng việc chiếu các đơn vị phi hiệu quả lên biên hiệu quả (Tran Tuan Kiệt và Lê Hoài Long, 2012).
DEA tạo ra các trọng số ảo để tính toán hiệu quả của một quy trình hay một phương thức bat kỳ nhằm chuyển đầu vào thành đầu ra DEA không yêu cầu dạng hàm sản xuất cụ thé của quy trình chuyển hóa đó mà DEA tối ưu hóa từng quan sát với mục tiêu là tính toán ra một đường biên rời rạc từ tập số liệu của các quan sát có được (Trần Tuan Kiệt, 2012).
DEA không đòi hỏi các ràng buộc về hình dáng của đường biên thực hiện tốt nhất, cũng như không đòi hỏi các ràng buộc về phân phối của các nhân t6 phi hiệu quả trong số liệu, ngoại trừ ràng buộc các chỉ số hiệu quả phải nam giữa 0 và 1 (Lưu Nguyễn Phi Tầng, 2010).
4.3 Các thuật ngữ trong phương pháp Data Envelopment Analysis (DEA):
— DMU: Decision Making Unit - don vị ra quyết định DMU còn được xem như các quan sát (observation) DMU là chủ thể của quy trình quan hệ đầu vào — đầu ra.
Xác định đầu vào và đầu ra của DMU là bước cơ bản để lập mô hình làm việc trong
— Efficiency: hiệu qua Hiệu quả của một đơn vi sản xuất là sự so sánh giữa giá trị quan sát và giá trị tối ưu của đầu vào va dau ra Sự so sánh này có thé ở dạng tỉ số giữa giá tri quan sát với giá tri có được tu điều kiện max (đầu ra) với các đầu vào cho trước; hoặc là tỉ số giữa giá tri quan sát với giá tri có được từ điều kiện min (đầu vào) để sản xuất đầu ra cho trước với giá tri quan sát được, hoặc có thể là cả hai dạng trên.
— Productivity: năng suất Năng suất của một đơn vị san xuất là tỉ số của đầu vào và dau ra Năng suất biến đổi tùy thuộc vào sự khác nhau về dạng công nghệ sản xuất, hiệu qua của quy trình sản xuất và môi trường sản xuất (Lovell — 1993)
— TE: Technical Efficiency — hiệu qua kỹ thuật Hiệu quả kỹ thuật của một don vi ra quyết định có thể định nghĩa là khả năng của mot don vi ra quyết định trong đó việc tối đa hóa đầu ra từ một tập đầu vào cho trước, hoặc là khả năng tối thiểu hóa đầu vào để cho ra một lượng đầu ra có định Một DMU được coi là không đạt hiệu quả kỹ thuật nếu nó sử dụng quá nhiều lượng đầu vào để cho ra một lượng đầu ra cho trước; hoặc sản xuất quá ít lượng đầu ra với cùng một đầu vào cho trước (Joseph Ramani — 2000 trích dẫn từ Weiss, 1991).
— ES: Envelopment Surfaces — mặt phang giới hạn Nhiệm vụ chính của DEA là xác định một tập hợp các DMU từ tập số liệu quan sát để hình thành nên một hàm sản xuất thực nghiệm hay còn gọi là mặt phăng giới hạn Các DMU trên mặt phang giới hạn này được xem là hoạt động có hiệu quả ES này còn được gọi là các mặt biên hiệu quả hay mặt phang giới hạn hiệu quả - efficiency frontier.
4.4 Các giả thuyết nghiên cứu và phương pháp luận:
4.4.1 Đường giới hạn sản xuất lý thuyết và thực nghiệm:
Hàm sản xuất xác định mối quan hệ giữa đầu vào và đầu ra, có nghĩa là giữa nguồn tài nguyên sử dụng và kết quả của quá trình sản xuất trong một DMU Hàm nay hình thành một đường biên thể hiện khả năng sản xuất tối đa và được gọi là đường giới hạn sản xuất lý thuyết Tuy nhiên, thông thường đường giới hạn sản xuất lý thuyết khó có thể xác định chính xác nên thường dựa vào dữ liệu quan sát từ kết quả đạt được của các DMU Từ tập dữ liệu quan sát này có thé lập ra một đường biên san xuất thực nghiệm, còn gọi là mặt giới han (ES — Envelopment Surfaces) dé có thé ước tính được hiệu quả của một DMU bat kỳ trong tập hợp các DMU quan sát. Đường biên lý thuyết
Hình 4.1 Duong biên sản xuất lý thuyết và thực nghiệm.
Xét một quan sát bất kỳ trên hình 2.1: Giả sử DMUI.
— Hiệu quả tuyết đối (AE — Absolute Efficiency) của DMUI có thé được định nghĩa là khoảng cách từ DMUI đến đường biên lý thuyết: al AE = al +a2+ a3
— Hiệu quả tương đối (RE — Relatively Efficiency) của DMUI có thé được định nghĩa là khoảng cách từ DMUI đến đường biên thực nghiệm: al RE = al+a2
PHAN TÍCH DU LIEU VÀ KET QUÁ NGHIÊN CỨU
Thực hiện phân tích dữ liệu để rút ra kết quả nghiên cứu việc đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn HoSE.
5.1 Do lường hiệu quả hoạt động kinh doanh:
Tiến hành phân tích toàn bộ dữ liệu đã thu thập và tổng hợp nhăm đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đang xét.
Dữ liệu sử dụng để đưa vào các mô hình ước lượng độ đo hiệu quả được thu thập từ “Bảng Cân Đối Kế Toán” và “Báo Cáo Kết Quả Kinh Doanh” trong các “Báo Cáo Tài Chính” của toàn bộ 51 công ty bat động sản trên san HoSE trong 3 năm 2013, 2014 và 2015 Chi tiết được thé hiện trong phụ lục II (I.A, II.B, I.C).
Phần lớn các nghiên cứu về phân tích, đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đều dựa vào báo cáo tài chính Trong đó, các phương pháp khác nhau được sử dụng tùy thuộc vào việc lựa chọn phân tích các hệ số nào trong báo cáo tài chính Các tỉ số tài chính được sử dụng khá phổ biến vì tính đơn giản, dễ đọc, dé hiểu, dễ thiết lập Tuy nhiên, tính chat đơn giản này của các hệ số tài chính lại gây ra những khó khăn nhất định cho nhà quản trị Khi đó, trong quá trình khái quát và nhận định của riêng mình, khó có thể đưa ra một cái nhìn tong hop về nhiều mặt của một van dé, đặc biệt là trong van dé kinh tế Bởi vì, mỗi tỉ số tài chính chỉ thể hiện mối quan hệ của hai biến số cụ thể đang xét mà không cho ra một kết quả mang tính tong quát, đa chiều nào về tình trạng chung của toàn công ty và của ngành Trong khi, để đưa ra quyết định về chiến lược và phương hướng kinh doanh nhất là đối với việc đầu tư vào ngành kinh tế khá phức tạp như bất động sản thì nhà quản trị cần phải xem xét đồng thời nhiều mặt của một van dé, đặc biệt là việc tong hop nhiéu phân tích từ các chỉ số để tránh nhằm lẫn trong việc ra quyết định.
Nhược điểm của việc phân tích theo phương pháp truyền thống được các nhà kinh tế khắc phục bang việc ứng dụng phương pháp Data Envelopment Analysis, nhăm tiếp cận hơn tình hình thực tiễn của ngành Phương pháp DEA nảy giúp đưa ra một cái nhìn tổng quát trong nhiều khía cạnh khác nhau của hoạt động kinh doanh của công ty Đồng thời, kết quả của phân tích định lượng DEA cũng giúp các nhà quản trị nhận ra được những nhân tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty dé từ đó điều chỉnh hoặc phát huy sao cho phù hợp với nhu cau phát triển đã đề ra.
Tuy nhiên, vẫn đề khá phức tạp, có tính chất quan trọng để có thể ứng dụng phương pháp phân tích bao dữ liệu - DEA là việc lựa chọn các biến (bao gồm biến đầu vào và biến đầu ra) Các biến được lựa chọn phải phản ánh được tốt nhất tình trạng kinh doanh của công ty Ý nghĩa của các biến phải phản ánh được tối đa tình hình kinh doanh so với tất cả các biến còn lại (những biến không được chọn) Vì vậy, việc lựa chon sao cho đúng dan là rất quan trọng và có ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình phân tích cũng như ý nghĩa của dé tài. Định hướng để lựa chọn các biến đưa vào phân tích của luận văn là dựa vào tiêu chí tối thiểu hóa chi phí và tối đa hóa lợi nhuận, đây là quan điểm lựa chọn thiên về việc đánh giá khả năng sinh lời của doanh nghiệp Cùng với việc tham khảo lựa chọn biến của các nghiên cứu phân tích băng phương pháp DEA trong lĩnh vực phân tích tài chính, phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp (thé hiện chi tiết ở phụ lục IIT) để thực hiện lựa chọn các biến đầu vào, đầu ra cho nghiên cứu này.
Việc lựa chọn các biến được thé hiện cụ thé ở bđng 5.1 Bảng tổng hợp số liệu day đủ của các bién được chon này thể hiện trong phụ lục IV.
Bảng 5.1 Các biến được lựa chọn.
Tên bien Định nghĩa biên Đơn vị XI Chi phí tài chính Triệu đông X2 Chi phí quản ly doanh nghiệp Triệu đông X3 Biên Chi phí tông cộng Triệu dong X4 đầu vào | Tài sản cô định Triệu đông X5 No ngăn han Trigu dong X6 Von chu sở hữu Triệu đông
Y ra Lợi nhuận thực tê (sau thuê) Triệu dong
Bang 5.2 Thông kê mô tả các biên (51 công ty).
Giá trinho nhat 0.000 35.216 308.481 3.916 212.103 965.658 | -2,547,914.892 Gia trilon nhat 3.491.052.587 | 3,922.773.154 | 33,449.652.557 | 23.319.696 291 | 64.848.780.982 | 37,576,843.213 7,149.288.121
Gia trị trung bình 109292671 104.296.792 |} 1.113,378.723 601.072617| 1,679,800.000} 1,790,763.640 150,039.637 Độ lệch chuẩn 435.281 §74 413.546 §8§0| 3.540.§5§653| 2.627,620.806] 5,951.877.662 | 3.843.356.666 712.550.010 Số lượng quan sát 153 153 153 153 153 153 153
5.1.3 Kiếm tra và chuẩn hóa dữ liệu: a Kiếm tra dị biệt:
- Các phân tử dị biệt (outliers) là những phan tử có giá trị khác xa so với phan còn lại của dữ liệu Các phần tử dị biệt này có thể làm sai lệch tính đúng đắn của tập dữ liệu Vì vậy, việc chuẩn hóa dé liệu là một trong những giả định quan trọng cho các kiểm định thống kê Vì thế, đữ liệu sẽ được kiểm tra và loại bỏ những phan tử dị biệt dé đưa tập dữ liệu về dạng chuẩn hóa Dùng Scatter chart trong phầm mềm excel cho việc thực hiện chuẩn hóa nay.
- Sau chuẩn hóa, nghiên cứu đang xét còn lại 40 công ty trong 3 năm, có nghĩa là số lượng quan sát còn lại là n = 120 Theo nguyên lý giới hạn trung tâm: các biến (đầu vào, đầu ra) được xem như có phân phối chuẩn.
- Bộ dữ liệu thu thập được là toàn bộ số tiền thu, chi của các doanh nghiệp bat động sản nên đơn vị tính là triệu đồng Vì vậy, xét cho đơn vi thì sự chênh lệch của các biến quan sát là rat lớn Dé dé liệu được tron tru hon, nhằm thuận tiện cho việc phân tích hồi quy, tiến hành lấy log cho toàn bộ số liệu các biến đầu vào, dau ra Và tiếp tục thực hiện lại bước kiểm tra dị biệt cho số liệu đã lay log.
Phụ lục V (V.A, V.B, V.C) trình bày chi tiết các biểu đỗ scatter của từng bước chuân hóa.
Phụ lục VI (VLA, VI.B) trình bày lại bộ dữ liệu sau cùng đang xét: Phu lục
VLA thể hiện bộ dữ liệu gồm 6 biến đầu vào, | biến đầu ra của 40 công ty trong 3 năm; Phụ lục VI.B thé hiện việc lay log tất cả 6 biến đầu vào, | biến đầu ra của 40 công ty trong 3 năm.
Bang 5.3 Thong kê mô tả các biến sau khi chuẩn hóa (40 công ty).
Giá trị nhỏ nhất 41.642 1.000 111.239 5.907.861 296.311 4959271| 12852649 Giá trị lớn nhất 1.098 653.506 421 591.747 181.831.942 | 7.597.100.531 | 2.5§7.505.291 | 6.520.855 396 | 9277.212.916
Giá trị trung bình | 109379362| 41506328| 37.557053| 96§.128353| 246.126.911 | 1.013.589.074 | 1.508.534.858 Độ lệch chuẩn 191510497| 68/025852| 38.154616| 1.086.785.084| 408.039.911 | 1.049.137.806 | 1.824.004.971 Số lượng quan sát 120 120 120 120 120 120 120
Bang 5.4 Thông kê mô tả các biên sau khi lay log.
Tên biến LogY LogXl1 LogX2 LogX3 LogX4 LogX5 LogX6
Giá trị nho nhất 1.620 0.000 2.046 3.771 2.472 3.695 4.109 Giá trị lớn nhât 6.041 5.625 5.260 6.881 6.413 6.814 6.967 Giá trị trung bình 4.563 4.003 320 5.727 4.933 5.724 5.917 Độ lệch chuẩn 0.779 1.036 0.579 0.561 0.751 0.607 0.516 Số lượng quan sát 120 120 120 120 120 120 120 b Kiếm tra tương quan:
- Phụ lục VI.B trình bày bộ dữ liệu gồm 120 quan sát (40 công ty bat động sản trong 3 năm 2013, 2014 và 2015) Dùng phần mém SPSS kiểm tra sự tương quan cho tat cả 7 biến (gồm 6 biến đầu ra và 1 biến đầu vào) của 120 quan sát.
Kết quả kiểm định tương quan Pearson được trình bày ở phục lục VII cho thấy rằng tất cả 7 biến thể hiện sự tương quan với nhau không mạnh, có hệ số tương quan |