thảo luận về thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang tại việt nam từ năm 2004 đến nay chính sách pháp luật thuận lợi khó khăn hiệu quả đầu tư và mức sẵn lòng chi trả

DAI HOC QUOC GIA THANH PHO HO CHi MINH TRƯỜNG ĐẠI HQC KINH TE - LUAT ---0--- Mén hoe: Kinh doanh bat déng san Thảo luận về thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang tại Việ

DAI HOC QUOC GIA THANH PHO HO CHi MINH TRƯỜNG ĐẠI HQC KINH TE - LUAT

-()0 -

Mén hoe: Kinh doanh bat déng san

Thảo luận về thị trường đầu tư xây dựng kinh

doanh nghĩa trang tại Việt Nam từ năm 2004 đến nay (chính sách pháp luật, thuận lợi, khó khăn,

hiệu quả đầu tư ) và mức sẵn lòng chỉ trả

Nhóm thực hiện: Nhóm 3

Mã lớp học phần: 232KD0202

TP.Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 03 năm 2024

BÌA LÓT TRÁNG ĐEN

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

ST | Họ và tên MSSV Lớp Ghi chú

T

1 Nguyễn Đăng Khoa K214010049|K21401 | Nhóm

C trưởng

2 Nguyễn Hoàng Phương Trúc | K214011438 | K21401

C

3 Võ Thị Thanh Hằng K214030220 | K21403

C

4 Nguyễn Phan Trà My K214030222 | K21403

C

BANG PHAN CÔNG CÔNG VIỆC

dong gop

1 | Nguyén Dang Trình bày nội dung, thuyết trình, soạn câu | 100%

2 Nguyễn Hoàng Thực hiện nội dung chương II- phần 5,6,7, | 100% Phương Trúc chương IH

3 Võ Thị Thanh Thực hiện nội dung chương I, chương II- | 100% Hãng phan 3, 4, chuong III, thiet ké slide, lam

word

4 Nguyễn Phan Trả | Thực hiện nội dung chương II- phần 1,2, 100%

My chuong III, thiet ké slide, stra word

LỜI CÁM ƠN

Lời đầu tiên, Nhóm 3 xin chân thành gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến cô Nguyễn Thị Tuyết Như - Giảng viên môn Kinh doanh bất động sản Trong suốt khoảng thời gian học tập và thực hiện tiêu luận, Nhóm 3 đã nhận được sự quan tâm, hỗ trợ và hướng dẫn tận tình, tâm huyết từ cô

Bộ môn Kinh doanh bất động sản là môn học vô cùng thú vị và bồ ích và có

tính thực tiễn cao Cô không chỉ cung cấp cho chúng em những kiến thức sách vở,

mà còn lồng ghép những ví dụ thực tế và kinh nghiệm gắn liền với nhu cầu thực tiễn của sinh viên để chúng em hình đung rõ hơn về từng điểm lý thuyết và rút ra cách ứng dụng cho riêng mình

Song với kiến thức của nhóm còn một số điểm hạn nên không thé tránh khỏi những thiếu sót, nhóm rất mong nhận được những sự góp ý từ Cô đề có thể rút kinh nghiệm và hoàn thiện hơn

Kết lời, Nhóm kính chúc Cô thật nhiều sức khoẻ, gặt hái nhiều thành công

trong sự nghiệp giảng dạy của mình

TM NHÓM 3 NHÓM TRƯỞNG

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

MỤC LỤC

Danh mục bảng biẾu 0n 2121111111511 112tr HH Hye I Danh mục các từ viết tate.c.ccccccccccccccscescscecececevscecscscsesesecevevevssecscsssssesevevevevssveveesees I

CHUONG I: TONG QUAN VE THI TRUONG DAU TƯ KINH DOANH NGHĨA TRANG 50: 2: 211 2212221271121121112112111211111212111122111 re 1

CHUONG II: THUC TRANG DAU TU KINH DOANH NGHIA TRANG

1 Qua trinh đầu tư xây đựng kinh đoanh nghĩa trang

từ năm 2004 đến nay S111 E111111121111711 2111121111011 112101 11tr 2

2 Chính sách pháp luật - 5 2 22212 222121201 11112111 1111211111211 1x2 2,3

3 Những tác động tích cực L2 1220112211121 1 1121115211181 11 10112812 Hà 3,4

co 4,5

5 Khó khăn - L2 22 221211211 221111151 2711111512 1151111211111 11111 111 1111 ng 5,6

7 Mức săn lòng chỉ trả để xây dựng nghĩa trang -5-52- c2 sea 6,7

CHUONG III: NHẬN XÉT VÀ GIẢI PHÁP ©2222222212251222122222 2222 8

Tat lidu tham khao iio .äa Ta 9

DANH MỤC BẢNG BIẾU

Bảng 1 Biểu đồ so sánh chu kỳ Bất động sản thông thường và bất động

sản nghĩa trang

DANH MUC CAC TU VIET TAT

| TP.HCM | Thành phố Hỗ Chí Minh

CHUONG I: TONG QUAN VE THI TRUONG DAU TU KINH DOANH NGHIA TRANG

Khi nói đến lĩnh vực đầu tư bat động sản, người ta thường nghĩ ngay đến những phân khúc phô biến, lợi nhuận tốt như dat nên, nhà phố, căn hộ chung cư, biệt thự nghỉ dưỡng Tuy nhiên, ít người biết rằng, đất nghĩa trang hiện cũng là một "ngách" cực kỳ tiềm năng Mở ra cơ hội sinh lợi đầy hứa hẹn cho những ai muốn tìm nơi đầu tư mới lạ, nhiều thế mạnh chưa được khai phá

Đất nghĩa trang được quy định trong Luật Đất đai năm 2018 đó là: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng thuộc Nhóm đất phí nông nghiệp theo quy định, loại đất này chỉ để dùng trong trường hợp làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng người chết Được biết, loại hình bắt động sản hoa viên nghĩa trang đã xuât hiện từ nhiêu năm trước, nhưng thời điêm đó hâu như không mấy nôi bật Bởi mô hình này chỉ hướng đến đối tượng khách hàng quan tâm là những cư dân ở các thành phố lớn, những người có điều kiện kinh tế khá giả còn với nhà đầu tư, họ chưa thực sự mặn mà cũng như đánh giả cao tiềm năng sinh lời của loại hình bất động sản này Tuy nhiên, khi thị trường bất động ngày ngày càng trở nên sôi động, nhiều xu hướng được hình thành và phat triển thì loại hình đất nghĩa trang trở nên được chú ý, kéo theo đó là quy trình quảng cáo, đầu tư chuyên nghiệp bài bản

Trong tín ngưỡng của người Việt, chôn cất, thờ cũng những người đã khuất luôn là một việc thiêng liêng, được coi trọng Khi một ai đó mất đi, gia đình săn sang chi nhiều tiền cho việc mai táng được toàn vẹn cũng như tìm được nơi an nghỉ tốt nhất cho người đã khuất Chính vì thế, nhu cầu về đất nghĩa trang là cực kỷ lớn

và còn tăng dân theo sự phát triển của xã hội, nhận thức của con người

Nhận thấy hướng thay đôi của thị trường, nhụ cầu của khách hàng, nhiều dự

án hoa viên nghĩa trang dần xuất hiện với sự đầu tư nghiêm túc về quy mô, ý tưởng, hoàn thiện về mặt vận hành, cùng với đó là những chương trình ưu đãi day hap dẫn Khi nhà đầu tư lựa chọn đất nghĩa trang cũng sẽ đựa trên các yêu tô cơ bản cụ thể: vị trí, các dịch vụ tiện ích đi kèm như nhà tang lễ, chùa, hồ cảnh quan,

Có thê thấy, nhu cầu về đất nghĩa trang đã tồn tại từ lâu nhưng chưa được rõ ràng Điều này dẫn tới trong suốt những năm qua, nguồn cung không theo kịp cầu, thêm vào đó là tâm ly dé dat của nhà dau tu, chưa dám "động" đên phân khúc mang tính tâm linh này Tuy nhiên, đây lại chính là cơ hội cho những nhà đầu tư khi tỷ lệ cạnh tranh không quá cao, ai sớm bước vào sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ KINH DOANH NGHĨA

TRANG

1 Quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang từ năm 2004 đến nay Năm 2004-2008: Trong thoi ky này, nghĩa trang va dich vụ liên quan chưa được phát triên mạnh mẽ Do những hạn chế về quy định và quyền sở hữu đất đai, việc đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang còn hạn chế Trong giai đoạn này, số lượng nghĩa trang thường còn ít và chủ yếu tập trung ở các khu vực đô thị lớn Năm 2009-2014: Trong giai đoạn này, quy định và quyền sở hữu đất đai đần được cải thiện, mở rộng cơ hội đầu tư xây dựng nghĩa trang Các công ty và cá nhân bắt đầu nhìn thấy tiềm năng kinh doanh trong lĩnh vực này và đầu tư vào việc xây dựng các nghĩa trang mới Sự phát triển kinh tế và tăng trưởng dân số cũng làm tăng nhu cầu về nghĩa trang

Năm 2015-2020: Đây là giai đoạn quan trọng trong quá trình đầu tư xây dựng kinh đoanh nghĩa trang Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số đây mạnh nhụ cầu về nghĩa trang Các công ty và cá nhân tiếp tục đầu tư vào xây dựng nghĩa trang mới và cải thiện cơ sở hạ tầng, dịch vụ và tiện ích trong các nghĩa trang hiện có Ngoài ra, việc áp dụng công nghệ và các tiến bộ trong quản lý nghĩa trang cũng được thực hiện đề nâng cao chất lượng dịch vụ và trải nghiệm của khách hàng

Từ năm 2021 đến nay: Trong giai đoạn hiện tại, quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang tiếp tục diễn ra với tốc độ nhanh chóng Điều này được thúc đây bởi sự phát triển của ngành công nghiệp dịch vụ và nhu cầu gia tăng về các địch

vụ tang lễ và chôn cất Các công ty và cá nhân đầu tư vào việc phát triển các khu đất mới đề xây dựng nghĩa trang và tạo ra các dịch vụ đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu

đa dạng của khách hàng

Tông quan, trong quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang từ năm

2004 đến nay, đã có sự phát triển đáng kẻ Việc cải thiện quy định và quyên sở hữu đất đai, tăng trưởng kinh tế và gia tăng dân số đã tạo ra cơ hội và nhu cầu cho việc xây dựng nghĩa trang mới và cải thiện dịch vụ

2 Chính sách pháp luật

Từ năm 2004 đến nay, Việt Nam đã áp dụng các chính sách pháp luật liên quan đên xây dựng nghĩa trang Dưới đây là một sô chính sách pháp luật quan trọng trong thời gian này:

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan: Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử dụng đất đai, bao gồm

cả đất đai dùng cho xây dựng nghĩa trang Các văn bản hướng dẫn, quyết định và thông tư liên quan đã được phát hành dé huong dẫn việc thực hiện luật này Quy định về quyền sở hữu và quản lý đất đai: Chính sách pháp luật quy định

về quyền sở hữu và quản lý đất đai dùng cho xây dựng nghĩa trang Các quy định này liên quan đến việc cấp phép sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nghĩa trang

Quy định về vị trí và kích thước nghĩa trang: Chính sách pháp luật quy định

về vị trí và kích thước của nghĩa trang Các quy định này đảm bảo răng nghĩa trang

được xây dựng ở các vị trí phủ hợp và đảm bảo an toàn cho môi trường và cộng đồng xung quanh

Quy định về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nghĩa trang: Chính sách pháp luật quy định về các quyên và trách nhiệm của chủ sở hữu nghĩa trang Điều này bao gồm việc quản lý và bảo vệ nghĩa trang, cung cấp dịch vụ và tiện ích cho khách hàng, và tuân thủ các quy định về môi trường và an toàn

Quy định về quyền ' và nghĩa vụ của người sử dụng nghĩa trang: Chính sách pháp luật cũng quy định về quyên và nghĩa vụ của người sử dụng nghĩa trang, bao gồm việc tuân thủ các quy tắc và quy định của nghĩa trang, trách nhiệm tài chính và bảo vệ môi trường

3 Những tác động tích cực

Tổng dân số Việt Nam đã trên 99 triệu dân, tỉ lệ tử ở mức 0,7%/năm thì mỗi

năm số người qua đời lên đến 693.000 Trong đó chỉ có 35% chọn hình thức mai táng hoả thiệu Số còn lại 65% chọn hình thức chôn cất Trung bình mỗi huyệt mộ cần khoảng 5m2 đất, thi hằng năm nhà nước cần bồ trí hơn 3,3 triệu m2 đất phục vụ

an táng Đây là con số quá lớn

Chỉ tính riêng 4 đô thị đóng góp GDP lớn nhất cả nước là TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Ba Ria — Vũng Tàu tông dân số là hơn 22 triệu dân Nhu cầu đất chôn cất lên đến hơn 100.000 chỗ chôn cất hằng năm

Một số nghĩa trang truyền thống hiện nay đang quá tải chuẩn bị đóng cửa và

di đời Trong số có nghĩa trang lớn nhất thành phố là nghĩa trang Bình Hưng Hòa với 79.000 mộ phần đang di dời, xây dựng sân bay Long Thành cần đi đời hơn 100.000 mộ phân nhưng chưa có chỗ ở mới

Đầu tư đất nghĩa trang hoàn toàn khác biệt so với thị trường căn hộ, nhà phố hay các Bắt động sản thông thường khác Nhu cầu đất chôn cất ngày càng tăng cao, nguồn cung ngày càng khan hiểm dẫn đến giá đất nghĩa trang chưa bao giờ giảm Điều này có nghĩa, đầu tư đất nghĩa trang sẽ không phụ thuộc tính chu kỳ của bất động sản

HƯỚNG ĐI MỚI CHO NHÀ ĐÀU TƯ ĐÓN ĐẦU XU HƯỚNG

ghia trang

ss hế hiện sir (NE

Đồ thị the Bs

Chu kỳ bắt động sản

*** Tỷ lệ tử tự nhiên hàng rám- 0 29396 nắn (Mam kháo số liệu 2014— Sourca: WrLpacla

Biểu đồ so sánh chu kỳ Bắt động sản thông thường và bất động sản nghĩa trang

Các nghĩa trang được quy hoạch xung quanh Tp.HCM hiện nay như: nghĩa trang Phúc An Viên — quận 9, nghĩa trang Sải Gòn Thiên Phúc — Long An, Hoa viên Bình Dương — Bình Dương, Nghĩa trang Đa Phước — Bình Chánh đang được người dân thành phố đón nhận rất tốt Các nghĩa trang này cung cấp cho thị trường khoảng 250.000 chỗ chôn cất và chỉ sau 3 năm hoạt động, các nghĩa trang này đã đây trên 70% Các dự án đang triển khai xây dựng mới như: Hoa viên Bình An - Đồng Nai, nghĩa trang Long Đức, Hoa viên sinh thái Sala Garden - Đồng Nai chỉ đáp ứng được khoảng 200.000 chỗ chôn cất Tông nguồn cung tại các nghĩa trang được quy hoạch này mới đáp ứng được khoảng 450.000 mộ phân Trong đó chỉ còn khoảng

270.000 chỗ trồng cho nhu cầu 100.000 chỗ chôn/năm

Như vậy, chỉ trong 3 đến 5 năm tất cả nghĩa trang kê trên sẽ đầy Khi đó giá đất nghĩa trang nhất định sẽ tăng cao

Trong bối cảnh lượng cung căn hộ quá lớn, các dự án chuẩn bị bàn giao Ö ạt dẫn đến bài toán cho thuê trở nên nan giải Tính đến nửa đầu năm 2020, có khoảng 60.000 căn hộ được bản giao Lượng cung quá lớn, dẫn đến tỉnh trạng giá cho thuê đang có xu hướng giảm trong thời gian gân đây Thêm vảo đó là hậu quả của việc phát triển lệch pha của căn hộ cao cấp thời điểm trước đang cần thời gian đi về quỹ đạo thị trường Đầu tư biệt thự biên cần vốn quá lớn tới 20 — 40 tỷ/căn, phải đối mặt với rủi ro về quản lý khai thác Nhẹ nhàng hơn có thê kế đến căn hộ nghỉ đưỡng Condotel (tir 2 — 5 ty), khách hàng vẫn đang nơm nớp thấp thỏm vì pháp lý chưa rõ ràng Trong khi đầu tư đất nền được nhiều người ưa thích vỉ vốn nhỏ, lợi nhuận có thé dat toi hang tram %/nam Tuy nhién, , đất nền nóng sốt chủ yếu do giới đầu cơ, nhu cầu thực chiếm tỉ lệ thấp, dẫn đến nỗi lo thanh khoản cho nhà đầu tư Tình trạng chôn vốn xảy ra tràn lan trên thị trường, đặc biệt các dự án quá “Nóng” thì rủi ro càng lớn

Đầu tư đất nghĩa trang là xu thé cua thoi dai Quy luật sinh tử là điều không thê tránh khỏi, khi đời sống người dân ngày cảng cao họ san sang chi trả một số tiền lớn đề tìm được nơi an nghỉ có phong thuỷ tốt cho người thân đã khuất Bên cạnh

đó, hầu hết người Việt Nam đều quan niệm rằng, mô yên mả đẹp thi con cháu sẽ được phù hộ, làm ăn thuận lợi Do đó, nhu câu tìm kiếm các khu đất đẹp đề chôn cắt người thân đã qua đời ngày càng tăng Trên thé giới, tại các nước phát triển như

My, Singapore, Dai Loan, việc đầu tư đất nghĩa trang rất phô biến, thậm chí còn sôi động hơn đất dân sinh thông thường Giá đất nghĩa trang tại các quốc gia này lên đến hàng trăm ngàn USD Thời gian thuê đất an nghỉ cũng chỉ 15 năm như tại Singapore, Hỗng Kông chỉ 6 năm

4 Thuận lợi

- Nhu cầu lớn: Sinh lão bệnh tử là quy luật không thê tránh khỏi, người đã khuất luôn cần nơi an nghỉ và người thân họ cũng luôn mong muốn tìm được nơi tốt nhất, yên bình nhất Theo đó, nhu cầu về dat nghĩa trang là luôn luôn tồn tai Nhu cầu này sẽ cảng tăng lên theo thời gian, khi kinh tế, mức sống của con người phát triển hơn, khách hàng không ngại chỉ ra khoản chỉ phí lớn dé lo cho người thân của mỉnh nơi nghỉ ngơi sau cùng