Thảo luận về phát triển đô thị nén ở việt nam discussions on compact city development in vietnam

Thảo luận phát triển đô thị ‘nén’ Việt Nam TS Nguyễn Ngọc Hiếu - Đại học Việt Đức Tóm tắt: Một số ý kiến gần cho việc xây dựng nhà cao tầng giúp xây dựng đô thị nén – xu hướng lành mạnh phát triển đô thị Tuy nhiên, xây nhà cao tầng khơng cách cịn phản tác dụng xây dựng đô thị nén nỗ lực tổng hợp nhằm quản lý tăng trưởng thông minh chống lại phát triển dàn trải lệ thuộc vào phương tiện cá nhân Bài viết thảo luận đô thị nén với mục tiêu vận dụng kinh nghiệm cách thức quản lý phát triển thông minh vào thực tiễn Việt Nam Từ khóa: phát triển dàn trải, thị nén, tăng trưởng thông minh, quản lý phát triển tích hợp giao thơng thị, nhà cao tầng A Đô thị nén Khái niệm đô thị nén hay ‘nhỏ gọn’ đời bối cảnh thành phố mở rộng dàn trải với bùng nổ xe Thế kỷ XX phương Tây đánh dấu giai đoạn phát triển bùng nổ xe cá nhân Thu nhập tăng nhanh tầng lớp trung lưu mở rộng cổ súy cho phong cách sống biệt lập thúc đẩy q trình thị hóa ngoại vi (suburbanization) Sự lan tỏa nhanh chóng dự án nhà mật độ thấp hỗ trợ lợi nhuận ngành bất động sản, xe hơi, quản lý quy hoạch Nhiều khu ngoại vi thành phố lớn trở thành thị trấn để ngủ (bed town) dịch vụ ngày xa nơi có việc làm Người dân phải di chuyển ngày xa để làm với lệ thuộc vào xe cá nhân biểu đô thị dàn trải (urban sprawl) Đơ thị hóa dàn trải chứng minh thiếu tính bền vững Khi kết nối lệ thuộc vào đường xe (hơi) cá nhân, ách tắc giao thông dồn tụ xe vào cửa ngõ trung tâm trục Mật độ thấp làm người dân phải di chuyển xa tăng phát thải khí nhà kính, khí thải nhiễm mơi trường, đặc biệt tăng chi phí xã hội thời gian lại, hiệu đầu tư hạ tầng, nhiên liệu, tài nguyên đất Chi phí dịch vụ cơng bảo trì hạ tầng đè nặng lên ngân sách địa phương biểu rõ khu vực ven thiếu hạ tầng nước, trường cơng, bệnh viện Ngoài ra, cách thức phát triển làm suy giảm tính gắn kết xã hội với mơ hình ngày biệt lập theo nhóm thu nhập [1-3] Đô thị nén không đơn xây dựng mật độ cao mà tăng trưởng thông minh Khái niệm thị ‘nén’ (compact) cịn hiểu tăng trưởng thông minh (smart growth) với mục tiêu xây dựng đô thị nhỏ gọn, hiệu bao gồm: khai thác hiệu đất đai cách tổng hợp, với hệ số sử dụng đất từ trung bình cao, thúc đẩy mơ hình sử dụng đất hỗn hợp, đảm bảo sử dụng đất liền khoảnh, nâng cao khả tiếp cận đến trung tâm công cộng, giảm cự ly di chuyển đến nơi làm việc học tập, giảm chi phí phục vụ hạ tầng hệ thống dịch vụ, giảm chi phí kinh doanh cho doanh nghiệp, giảm thiểu tác động thị hóa lên yếu tố mơi trường tài nguyên, giảm bất bình đẳng xã hội [4] Trên thực tế, khu vực ‘nén’ dọc hành lang giao thông công cộng đặc biệt quanh nhà ga để người dân gần Đồng thời, đô thị nén tăng cường dành không gian mở, không gian công cộng, cơng viên bố trí gần với hành lang giao thơng nói để tăng khả tiếp cận cho đa số người dân Chú ý sử dụng đất hỗn hợp cho phép bố trí đất để kinh doanh, sản xuất bố trí gần khu dân cư với tỉ lệ đáng kể đưa hội việc làm đến gần hội có chỗ phù hợp, đặc biệt giúp nhóm thu nhập khác gần hơni Cách thức quản lý tăng trưởng thông minh đòi hỏi nỗ lực nhiều bên thay đổi nhận thức phương pháp Thực thi tăng trưởng thơng minh địi hỏi thay đổi cách ‘xây’, cách ‘đi’ lại, cách đầu tư hạ tầng, đặc biệt tích hợp quy hoạch giao thơng đô thị đa cấp độ Những nội dung hội tụ sách phát triển định hướng vận tải cơng cộng (Transit Oriented Development – TOD) [6-8] Có thể hình dung thay đổi bắt đầu tư mục tiêu xây dựng đô thị phục vụ người thay chạy theo cách thức vận hành xe vốn cần nhiều bãi đỗ xe đường cao tốc [9] Nén lại giúp người dân di chuyển tiếp cận tốt đến lợi ích kinh tế phục vụ Thước đo giải pháp tăng khả tiếp cận (accessibility) thay tăng tốc độ di chuyển (mobility), xây dựng đô thị thân thiện cho người xe đạp (walkable & bikeable) [10, 11] Các diễn đàn chuyên gia quy hoạch đưa nhiều khuyến nghị cách thức để xây dựng đô thị tăng trưởng thông minh ‘nhỏ gọn’ với số nguyên tắc Dưới hai nhóm nguyên tắc nhắc tới nhiều diễn đàn tăng trưởng thông minh Hoa Kỳ Nhìn chung, vấn đề hướng tới quy hoạch giao thơng tích hợp, đất đai hỗn hợp, hợp tác phát triển, quy hoạch tham gia, định minh bạch, nhà đa dạng cho nhiều đối tượng: Bảng 1: Tham khảo số khuyến nghị nguyên tắc để tăng trưởng thông minh ‘nhỏ gọn’ KHUYẾN NGHỊ CỦA TỔ CHỨC TĂNG TRƯỞNG THÔNG MINH HOA KỲii KHUYẾN NGHỊ CỦA VIỆN NGHIÊN CỨU ĐẤT ĐAI CHO VÙNG VEN ĐÔ (HOA KỲ)iii Sử dụng đất hỗn hợp; Chia sẻ tầm nhìn tương lai kiên định theo; Thiết kế cơng trình hướng đến sử dụng đất Xác định gìn giữ hạ tầng ‘xanh’ (cây tối thiểu; xanh mặt nước); Tạo nhiều hội lựa chọn nhà ở; Tạo dựng tiểu khu ưu tiên cho người Bảo vệ hệ thống mơi trường gìn giữ tài bộ; ngun; Hỗ trợ xây dựng cộng đồng hấp dẫn, với Cung cấp hội cho nhiều loại nhà đa ấn tượng nơi chốn; dạng; Gìn giữ không gian mở, nông trại, cảnh quan Xây dựng trung tâm công cộng sử tự nhiên nơi có giá trị mơi dụng hỗn hợp; trường; Củng cố xây dựng dự án trực tiếp đem Kết nối nhiều chiều để tăng cường khả lại lợi ích cho cộng đồng hữu; lưu thơng; Tạo nhiều hội lại đa dạng; STT Thiết kế nơi sai thông minh; Tạo điều kiện cho nhiều loại hình giao thơng có tính bền vững; Tạo điều kiện cho việc định Bảo tồn sắc cộng đồng; dự án phát triển có tính dự báo, cơng bằng, hiệu chi phí; 10 Thúc đẩy tham gia cộng đồng hợp Tạo điều kiện cho việc định đắn tác định phát triển B Xây dựng đô thị cần nén Nếu xét riêng việc làm cho đô thị ‘nén’ hơn, cần vào vấn đề cụ thể Trước tiên để nén cần thực nhiều giải pháp cần làm rõ đo độ nén tính cách nào? Sau làm rõ mức độ nén khu vực khác nhau, yếu tố ảnh hưởng cơng cụ để giúp thực hóa Về số đo lường độ nén Việc sử dụng số cần phải sử dụng cho phù hợp có nhiều loại cơng cụ mật độ dân cư (người/ha), hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR Floor Space Index - FSI), mật độ đơn vị hộ đơn vị diện tích (Dwelling Unit/ha - DU) tính diện tích đất xây dựng nhà (net) tính tổng diện tích đất xây dựng thị bao gồm hạ tầng đô thị đất dịch vụ kinh doanh (gross) Mật độ dân cư thường sử dụng để tính tốn bố trí mật độ quy mơ thành phố; cịn tính tốn quy mơ nhỏ khu vực tiểu khu cần sử dụng kết hợp dân số số khác (FAR, DU) để lập quy hoạch quản lý Lý sử dụng số theo cấp độ quy hoạch chung chưa làm rõ mật độ dân cư theo khu vực chưa phân bổ mật độ cơng trình nhà Cịn cấp độ nhỏ cần phải làm rõ mật độ xây dựng cơng trình nhà để tối ưu hóa chi phí đầu tư hạ tầng dịch vụ cơng cộng Khi có thước đo, cần làm rõ mật độ coi nén? Để trì tính hiệu vận tải công cộng, nhà khoa học khuyến nghị mật độ dân cư tối thiểu 50 người/ha hay tương đương 5000 người/km2 phạm vi toàn thành phố, khu trung tâm cao Tham khảo mật độ bình quân thành phố giới thấy khu vực xây dựng có 100 người/ha số 15 thị có mức độ nén cao giới (Xem bảng dưới) Thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội (trước mở rộng) xếp vào hạng ‘nén’ cao giới Như để coi ‘nén’ Việt Nam khơng phải khó, nhu cầu nén cao quy mơ tồn thị thành phố lớn khơng cần thiết mà vấn đề không gian cần thiết cho sống thị cơng viên có chưa vị trí gần với ga trung chuyển khai thác tối ưu chưa Bảng 2: Xếp hạng mật độ dân số đô thị vùng giới Xếp hạng theo mật độ Thành phố/Vùng đô thị Dhaka Hong Kong Mumbai Saidpur Rajshahi Milano Casablanca Quốc gia Bangladesh China India Bangladesh Bangladesh Italy Morocco Dân số 9,196,964 5,179,089 16,161,758 233,478 599,525 17,335,085 3,004,505 Diện tích khu vực xây dựng tập trung 165.63 97.63 370.90 7.59 20.26 635.17 114.31 Mật độ dân cư/ha 555.30 530.50 435.70 307.40 295.90 273.80 262.80 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Cairo Baku Addis Ababa Seoul Ho Chi Minh City Singapore Mexico City Santiago Bangkok Kigali Beijing Paris Los Angeles Egypt Azerbaijan Ethiopia Korea, Republic of Vietnam Singapore Mexico Chile Thailand Rwanda China France United States 13,083,621 2,067,017 2,510,904 14,546,082 4,309,449 4,3097,97 17,224,096 5,337,512 9,761,697 354,273 11,866,211 9,519,527 13,218,754 569.17 90.15 118.65 706.14 210.33 245.24 1058.53 438.51 1025.93 45.02 1576.38 1482.08 3850.89 229.90 229.30 211.60 206.00 204.90 175.70 162.70 121.70 95.10 78.70 75.30 64.20 34.30 Nguồn: Viện Lincoln – trích lại từ [4] Chú ý: Đơ thị lớn nén cao trung tâm cần có vùng ngoại vi rộng để dự trữ nước, để làm nông nghiệp đô thị, không gian sinh thái rừng đất ngập nước đảm bảo cân sinh thái Nếu tính hai mức độ ‘nén’ khu vực xây dựng liên tục khu vực chức mở rộng khả nén có giới hạn Các khu vực khác cần nén nào? Cấu trúc thành phố gồm nhiều khu vực khu trung tâm thương mại, khu vực nhà ở, đầu mối giao thông kho bãi, nhà xưởng - khu công nghiệp, khu chức khác khu vực cần hướng tới số tối ưu mật độ xây dựng mật độ dân số Khu trung tâm (CBD) có nhu cầu nén cao so với bình qn để phục vụ kết nối kinh doanh, đất dành cho giao thơng thành phố có tính cạnh tranh cao Barcelona, New York, hay Brussels chiếm tới 35% diện tích cơng trình cơng cộng khác 15% [4] Ngược lại, công viên, không gian mở, không gian chức thể thao, trường học, bệnh viện cần đảm bảo để tiếp cận với khu khơng q xa Các thị đánh giá có chất lượng sống tốt (livable) có thời gian tiếp cận từ nơi đến khu vực xanh tập trung 15 phút tổng diện tích xanh chiếm từ 10% 30% diện tích đất thịiv Diện tích xanh bình qn đầu người theo khuyến nghị tổ chức y tế giới m2/người thực tế số thành Hồ Chí Minh Hà Nội m2/người Rõ ràng thành phố Việt Nam cần nén để tăng thêm xanh không gian mở để cải thiện chất lượng sống đô thị Tỉ lệ nén khu vực trung tâm có mật độ cao phụ thuộc vào lực hệ thống hạ tầng giao thông vận tải hành khách công cộng Về bản, khu vực CBD có nhu cầu nén cao trách nhiệm người quản lý tìm giới hạn phù hợp Tham khảo tỉ lệ khơng gian giao thơng thị có tính cạnh tranh cao cho thấy cần dành đủ không gian cho giao thông lên mức 30% - 35% Tuy nhiên, khối xây lại nén Về bản, vị trí xây dựng có hai ràng buộc yêu cầu thiết kế cảnh quan đô thị ràng buộc giới hạn khả phục vụ hạ tầng giao thông Ở New York, hệ số FAR lô dao động khoảng 10 (12 nhà xã hội) cá biệt theo vị trí lên tới 15v họ có cơng viên trung tâm hệ thống Metro Bên cạnh quy định kiểm sốt liên quan tới hình khối kiến trúc để đảm bảo cảnh quan (đặc biệt tầm nhìn tháp cao tầng) Trên thực tế, hệ số 10-12 áp dụng Hà Nội, có điều chưa có Metro tỉ lệ đất dành cho giao thông từ 7% - 10%, khu trung tâm 20%, có nghĩa nén nhiều so với ‘chuẩn’ quốc tế Việc tính tốn tỉ lệ ‘nén’ theo khả chất tải hạ tầng giao thông sử dụng công cụ đánh giá tác động giao thông (Traffic Impact Assessment - TIA) Công cụ giúp quy đổi nhu cầu lại xây dựng cơng trình từ ràng buộc cơng trình xây dựng giảm thiểu tác động tới giao thông khu vựcvi Công cụ phận hệ thống quản lý phát triển tích hợp quản lý xây dựng quản lý hạ tầng giao thông Mục tiêu hướng tới quản lý xây dựng phù hợp với lực phục vụ hạ tầng giao thông (gồm đường bộ, vận tải hành khách công cộng), đồng thời định hướng giảm thiểu tác động tiêu cực lên hạ tầng hữu (Xem hình dưới) [14] Khả đáp ứng hạ tầng giao thông vận tải theo khu vực/tuyến (LOS) •Thực tế khả phục vụ hạ tầng; •Thực tế tỉ trọng sử dụng xe giới (các loại), bộ, vận tải cơng cộng; •Xu hướng tăng trưởng nhu cầu lại; •=> Ttăng khả phục vụ hạ tầng giao thông & giảm sử dụng xe giới cá nhân Quyền xây dựng tối đa theo hệ số sử dụng đất (FAR) •Dự báo tăng trưởng theo khu vực; •quy đổi diện tích xây dựng mục đích khác nhau; •Quy đổi hệ số hoán đổi khác (đỗ xe, hành lang bộ, kết nối giao thơng cơng cộng); •=> Giảm thiểu tác động giao thơng cơng trình Hình 1: Sơ đồ minh họa tính tốn mức độ nén theo khả phục vụ hạ tầng giao thông Nguồn: Tác giả Chú ý: Việt nam chưa có sở pháp lý kỹ thuật để tính tốn mức độ chất tải theo lực hạ tầng giao thông tỉ lệ ‘nén’ cao Thực trạng phần giải thích cho vấn đề tắc nghẽn khu trung tâm thành phố lớn Mơ hình nhà có tác động lớn tới mức độ nén tổng thể đô thị Do không gian dành cho nhà chiếm tới 50% diện tích đất thị, cách thức xây dựng nhà có tác động lớn tới mật độ xây dựng Giữa cách xây nhà biệt thự nhà chung cư thấp tầng, diện tích thị thay đổi tới lần Một thành phố chứa triệu dân vịng bán kính km với cách xây dựng nhà chung cư thấp tầng Nếu xây theo mô hình nhà biệt thự bán kính thành phố gần 10 km, đồng thời diện tích thành phố lớn 15 lần so với lựa chọn ban đầu (Xem hình dưới) Các phân tích cho thấy nhà thấp tầng nén cao mà chưa cần xây nhà cao tầng Cần ý mơ hình nhà chung cư thấp tầng khuyến khích nhiều quốc gia, ví dụ CHLB Đức xây dựng nhà tầng (cao không 22 m) đạt mục tiêu nén tiết kiệm đất, tiết kiệm chi phí xây dựng, thuận tiện cho cứu hỏa tạo gắn kết cộng đồngvii Hình 2: So sánh nhu cầu đất đai thị với mơ hình nhà khác Nguồn: UN [4] Việc tăng mật độ cần ý vấn đề tổ chức sử dụng đất liền khoảnh Nếu ý đến tỉ lệ nén khu vực nhà hay văn phịng chưa đủ q trình mở rộng ln tạo nhiều khu đất bỏ trống ‘lạc’ điệu Nhìn chung dự án cho phép ‘vẽ’ 10, xây theo giai đoạn cịn Thực tế nhiều dự án công cộng, dự án kinh doanh đô thị bỏ trống đất chuyển đổi kéo dài hàng thập kỷ Đặc biệt, giá đất cho thuê thấp tốc độ tăng giá bất động sản nhanh lãi suất vay để đền bù tình trạng phổ biến Bên cạnh đó, dự án ngoại ô thường đầu tư theo hội nên diện tích đất khơng sử dụng để kết nối với hệ thống cũ đáng kể, nhiều lên đến 30% - 40% dạng đất xen kẹt Nhìn chung, khó giải vấn đề chưa áp dụng công cụ phát triển theo hướng điều chỉnh đất đai (Land Pooling Readjustment - LPR), tiếp cận đất đai cịn mang tính xin - cho quan hệ thân hữu, thiếu chế chống đầu bỏ trống đất đai hữu hiệu thuế bỏ trống nhà/đất thuế tài sản (property tax) C Một số suy nghĩ đô thị ‘nén’ Việt Nam Lợi ích việc xây dựng ‘nén’, ‘nhỏ gọn’, hay ‘tăng trưởng thông minh’ rõ nhiều thành phố Việt Nam áp dụng thực tế nhiều khía cạnh Tuy nhiên, có số vấn đề cần suy nghĩ vận dụng cách tiếp cận có hệ thống Sau số vấn đề cần cân nhắc ‘Nén’ đô thị đặc biệt Các đô thị đặc biệt Việt Nam có nhu cầu lớn để tăng trưởng thông minh với nhiều lý Những năm vừa qua, nhà cao tầng đường cao tốc, đường cao trở thành lựa chọn bật cho Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Nhà cao tầng xây dọc trục vành đai ngoại ô xa trung tâm, thiếu kết nối với hệ thống giao thơng cơng cộng Đặc biệt, gia đình có điều kiện làm trung tâm đưa học xe xe hơi, hệ số sử dụng đất cao khu đô thị không thỏa mãn điều kiện ‘nén’ tiếp cận gần đến dịch vụ việc làm hay giảm cự ly lại nói chung Mục tiêu để cư dân chuyển sang bỏ phương tiện cá nhân lại xa vời Minh chứng cho vấn đề phân tích chuyên gia Alain Bertaud (Ngân hàng Thế giới) quy hoạch Hà Nội Phân tích khơng gian rõ dự án xây dựng nhà cao tầng lệ thuộc vào kết nối đường - khuyến khích sử dụng xe cá nhân thiếu gắn kết với quy hoạch xây dựng mạng lưới MRT (Xem hình dưới) Hình 3: Phân tích tính kết nối dự án nhà phát triển mạng lưới vận tải công cộng sức chở lớn Hà Nội Nguồn: Bertaud [15] Nhìn rộng hơn, có nhiều vấn đề cần điều chỉnh tích hợp quy hoạch giao thơng thị Nhìn từ đường Khuất Duy Tiến Hà Nội đất cao tắc nhà cao tầng mọc lên dọc tuyến phát triển nhà cao tầng gần chủ yếu nhắm tới tiếp cận đường xe cá nhân Có thể biện minh nhà cao tầng xây chưa có tàu điện ngầm Nhưng có sao? Nếu đo thử phạm vi phục vụ ga mạng lưới MRT theo quy hoạch Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, thấy có 16% dự án nhà cao tầng tòa tháp hỗn hợp nằm phạm vi kết nối tới ga Điều dẫn tới tỉ lệ sử dụng MRT khơng cao dẫn tới giảm sút hiệu khai thác hệ thống MRT nói chung Nói cách khác, nhiều việc phải làm để làm để nén hiệu tịa nhà cao tầng cần xây kết nối với ga tốt Hình 4: Phân tích khả tiếp cận tới ga Metro tương lai từ vị trí dự án nhà cao tầng thành phố Hồ Chí Minh năm (số liệu 2014) Nguồn: [16] Ba thập kỷ tới, hội lớn để đô thị đặc biệt thay đổi đầu tư vào hệ thống Metro Hệ thống giúp cấu trúc lại không gian vùng đô thị theo dạng ‘nén’ với thực thi mơ hình TOD Có thể tham khảo cấu trúc nén thay đổi so sánh Jakarta London London có mạng lưới MRT kiểm soat phát triển chặt chẽ có mật độ dân cư cao khơng q cao phân bổ không gian lãnh thổ (Xem hình dưới) Vấn đề thành phố Hồ Chí Minh thay đổi với đường Metro sau ba thập kỷ từ mơ hình ‘nén’ cực giống Jakarta tại? Chúng ta kỳ vọng vào thay đổi theo hướng bền vững Hình 5: So sánh mật độ dân số Jakarta London Nguồn: Alain Bertaudviii Hình 6: Mật độ dân số thành phố Hồ Chí Minh phân bổ theo phường/xã (số liệu năm 2009) quy hoạch hệ thống Metro Nguồn: Tác giả Nếu coi Metro TOD xương sống thay đổi, cần thực nhiều giải pháp như:  Lập quy hoạch đặc thù cho khu vực quanh ga Metro để kiểm soát việc cải tạo chỉnh trang xây theo chế cạnh tranh Để vừa ‘nén’, vừa tạo không gian mở, sử dụng    đất hỗn hợp, khai thác không gian - đất đai hiệu quả, giảm cự ly lại chỗ tổng thể, quy hoạch khu vực cần tổ chức thi để lựa chọn định mức sách cải tạo tối ưu, tạo tính cạnh tranh, thu nạp ý kiến cộng đồng xã hội Từ lựa chọn giải pháp phát triển không nhà ga (station plaza) mà dự án kết nối tối ưu hóa sử dụng đất quanh khu vực dự án thành phần chủ đầu tư phù hợp nhất, có chiến lược ‘thông minh’ Các khu vực cần thực công cụ để thu lại giá trị gia tăng từ giá trị đất không gian khai thác hiệu (land value captureix) để giảm chi phí đầu tư [17] Đồng thời, quy hoạch giúp thành phố tạo lập trung tâm công cộng mới, giải tốn phát triển vùng thị đa cực, giảm tải cho trung tâm giảm cự ly di chuyển để tới nơi làm việc xe đạp Chỉ cho xây dựng cao ốc trung tâm cơng cộng, trung tâm hỗn hợp tích hợp với hành lang phục vụ giao thông công cộng Hạn chế xây dựng cao ốc không kết nối thuận tiện với hệ thống Metro để hỗ trợ cho việc nâng cao hiệu sử dụng hệ thống Các cao ốc xây thiết kế để kết nối thuận tiện với ga tương lai - đồng thời hạn chế tối đa xây dựng chỗ đỗ xe khu vực Các tòa nhà phục vụ đối tượng thu nhập cao cân nhắc cho xây dựng chỗ đỗ xe, thành phố thu phí xây dựng ‘bán’ đấu giá vị trí đỗ xe khu vực hạn chế xe với giá thị trường xứng đáng London hay Hong Kong, Singapore hạn chế chỗ đỗ xe theo khu vực đồng thời cấp quota đăng ký xe hàng năm Chúng ta thu phí xây dựng bãi đỗ xe gần tương đương với tiền sử dụng đất nhìn vào giá chỗ đỗ xe Hong Kong, London, hay New York lên tới gần triệu đô la Mỹx Phát triển công cụ hợp tác phát triển Để làm TOD cần giải pháp đồng quanh nhà ga nói theo mơ hình thu lại giá trị gia tăng Cần đẩy mạnh thí điểm hồn thiện cơng cụ hợp tác phát triển chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Development Rights - TDRxi) điều chỉnh đất đai (Land Pooling & rReadjustment - LPRxii) để cải tạo khu nhà thấp tầng xập xệ, giảm phân mảnh sử dụng đất hiệu Chú ý công cụ TDR hiệu để không nén mà cịn hỗ trợ xây dựng đường, cơng trình công cộng, công viên bảo tồn di sản Xây dựng đô thị nén dựa vào cộng đồng thông minh Trong nội hữu thật khó lấy đất làm cơng viên, thúc đẩy cộng đồng tham gia làm xanh không gian đô thị mái nhà tường (green roof & green wall) Ở khu vực ngoại vi cần ưu tiên bảo vệ không gian cách ly không gian tạo khơng gian thấm nước dựa vào cộng đồng xây hồ thấm giảm ngập phân tán Đặc biệt, dự án điều chỉnh đất đai (LPR) quy mơ nhỏ cấp độ cộng đồng giải vấn đề phân mảnh đất đai đất xen kẹt Đô thị nén đô thị loại I Các đô thị loại I (dân số nội thành từ 500000) cần sách phát triển nén gần giống đô thị đặc biệt Trừ đường sắt đô thị, giải pháp quy hoạch giao thông thị tích hợp, sử dụng đất hỗn hợp, hay phát triển trung tâm dịch vụ nhà cao tầng theo hành lang kết nối thuận lợi với giao thông công cộng (xe buýt, xe buýt nhanh) Các giải pháp giữ không gian xanh nén để kết nối gần với tự nhiên, giảm nhà biệt thự, tăng nhà chung cư thấp tầng nhà liên kế giải pháp cần xem xét Về lâu dài, đô thị loại I kết nối với loại đặc biệt và đô thị loại vùng để trở thành chùm thị (cluster) Mẫu hình dẫn tới đô thị loại định hướng phát triển theo mơ hình TOD dựa đường sắt Các khu vực trung tâm kết nối với ga cho nén cao hơn, trở thành trung tâm công cộng, nhà ở, việc làm chủ chốt Vùng ngoại vi có mật độ thấp có mẫu hình nhà phù hợp Đô thị nén đô thị nhỏ Nhu cầu ‘nén’ đô thị loại II (dân số nội thành từ 100’000 trở lên) thấp tiềm Vấn đề phát triển dàn trải có, xong chưa nhiều dừng đề xuất quy hoạch Về mật độ, không cần thiết nâng cao đô thị nhỏ thường mật độ trung bình thấp (đặc biệt loại III trở xuống) Các mẫu nhà phổ biến thấp tầng, quy mô nhà nội thành lớn, nhà vườn ven đô Đặc biệt, dường đồ án quy hoạch tham vọng thúc đẩy phát triển dàn trải Tham khảo nhiều thành phố loại II III giai đoạn vừa qua cho thấy chạy đua thăng hạng dường làm phát triển dàn trải mục tiêu tăng dân số có thêm đất để ‘bán So sánh trạng quy hoạch thành phố Sóc Trăng (Xem hình dưới) cho thấy thực tiễn phát triển ‘nén’, đề xuất quy hoạch dường lấy đất rộng so với trạng nén, mặt cho phép phát triển dàn trải Cũng dự án tầm nhìn dài hạn phạm vi đô thị mở rộng nhiều để ‘ôm’ hết dự án tiềm tạo điều kiện để thăng hạng đô thị Thực tế Luật Đầu tư công (2014), Luật Quản lý nợ cơng (2017), Luật Quy hoạch (2017) góp phần hạn chế việc lập quy hoạch dàn trải [26-29] Tuy nhiên, sở để thành phố dù nhỏ phát triển ‘thông minh hơn’ phải dựa vào công cụ kỹ thuật quy hoạch quản lý nói Hình 7: Quy hoạch chung thành phố Sóc Trăng 2010-2025 thực trạng phát triển (Google Earth 2016) tỉ lệ Cơ hội để phát triển nén thơng minh thị trung bình nhỏ tồn Tốc độ tăng trưởng trung bình chậm thành phố nhỏ lợi để lựa chọn có thời gian để cân nhắc Các thành phố đồng sông Cửu Long phát triển theo hướng thích ứng với nguồn nước, giao thơng thủy, tài ngun nơng nghiệp có đặc điểm lan tỏa dọc kênh lộ Dù nhược điểm khơng thiếu tập trung, xong với quy mơ cự ly di chuyển, chi phí di chuyển đường sơng thấp việc tối ưu hóa sử dụng khơng gian đô thị đô thị dựa vào giao thơng thủy có đặc điêm riêng mà khái niệm nhỏ gọn có khác Có thể tổng diện tích khu vực lớn phát triển theo hình tia khơng khép kín, diện tích thực bê tơng hóa thấp, đảm bảo tiếp cận chi phí thấp tới nơi việc làm, với dịch vụ cơng cộng thị ‘thơng minh’ bền vững D Thay cho kết luận Xây dựng đô thị ‘nén’ thực trình quản lý tăng trưởng ‘thông minh hơn’ bao gồm nhiều chủ đề không xây nhiều nhà cao tầng Để phát triển nén thành công cần thay đổi tư lẫn tổ chức thực lựa chọn thông minh mở rộng cải tạo, tổ chức sử dụng đất hỗn hợp bảo vệ tài nguyên, tích hợp quy hoạch giao thông đô thị, tổ chức không gian nơi nơi có việc làm để rút ngắn cự ly di chuyển, phát triển vận tải công cộng nhà cao tầng, quy hoạch cho người phi giới, bảo vệ hạ tầng ‘xanh’ chống bê tơng hóa bề mặt Xây nhà cao tầng đất hỗn hợp để làm dự án cao tầng kết hợp trung tâm thương mại dịch vụ cần đảm bảo điều kiện kèm Dù nhà cao tầng giúp ‘nén’ đô thị chiều đứng; nhiên, xây dựng nhà chung cư cao tầng thiếu gắn kết với Metro hay BRT Hà Nội nén tạo nhu cầu sử dụng xe cá nhân nhiều kết thấy rõ Bên cạnh đó, nhà cao tầng xây bóc lõi đơn thuần, xây quy mô vài khơng có hạ tầng xã hội trường học, cơng viên kèm, không hạn chế xe khu vực yêu cầu nén không đạt Các khu nhà cao tầng đô thị lớn phải thực dành nhiều không gian xanh không gian mở Nếu khơng tình trạng thành phố Hồ Chí Minh xây dựng nhà tăng tiếp cận đến công viên khu vực người dân ngày giảm Hơn nữa, không cần phải cao tầng mà cần tầng đủ độ ‘nén’ để khai thác vận tải hành khách cơng cộng, chi phí nhà thấp, an toàn, gắn kết xã hội Để nén cần xây dựng thể chế tạo tảng hợp tác, tự chủ, sáng tạo Các giải pháp hợp tác phát triển hay TOD đòi hỏi nâng cấp tảng thể chế, quy định quản lý, lực quản lý Nhìn chung, thị chịu trách nhiệm chi phí bảo trì hạ tầng, họ có thêm động lực để phát triển nhỏ gọn thơng minh Việc hợp tác sáng tạo địi hỏi trách nhiệm giải trình, minh bạch, khả tự chủ, tự chịu trách nhiệm để bố trí vốn, tạo nguồn thu từ trình phát triển Kinh nghiệm từ thành phố cạnh tranh giới cho thấy cần phải hỗ trợ sáng tạo từ địa phương, xây dựng tảng hợp tác, thúc đẩy xây dựng quyền thị tự chủ Phải tài nguyên đất, tài nguyên nước, nguồn tài vay dần cạn kiệt, nguồn tài nguyên người nguồn vốn xã hội phát huy đầy đủ để thành phố cộng đồng đô thị thông minh hơn? Tài liệu tham khảo 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 CASA, U., Unearthing the Roots of Urban Sprawl: A Critical Analysis of Form, Function and Methodology, in 47 2002: London, UK Dieleman, F.M and M Wegener, Compact city and urban sprawl Built Environment, 2004 30(4): p 308-323 Wiewel, W., J Persky, and M Sendzik, Private benefits and public costs: Policies to address suburban sprawl Policy Studies Journal, 1999 27(1): p 96 Vaggione, P and e al, Urban planning for city leaders, ed n edition 2013: UNHABITAT Cervero, R., Jobs-Housing Balancing and Regional Mobility Journal of the American Planning Association, 1989 55(2): p 136-150 Calthorpe, P and W Fulton, The Regional City Planning for the End of Sprawl 2001, Washington: Island Press JICA and HPC, TOD guideline 2015: Hanoi Kane, L and M.R Del, Changes in transport planning policy: Changes in transport planning methodology? Transportation, 2003 30(2): p 113 Hine, J., T Rye, and M Hulse, Using land-use planning to manage transport demand: A survey of Scottish experience Local Environment, 2000 5(1): p 33 Levine, J., et al., Accessibility-Based Evaluation of Transportation and Land-Use Planning: From Laboratory to Practice 2016, NEXTRANS Project No 135UMY2.1: US Cervero, R., Integration of urban transport and urban planning, in The Challenge of Urban Government, S.R Freire M., Editor 2001, World Bank Institute: Washington DC p 407427 Corrigan, M.B., et al., Ten Principles for Smart Growth on the Suburban Fringe 2004, Washington D.C USA: ULI Engineers, I.o.T., Transportation Impact Analyses for Site Development: An ITE Recommended Practice 2010: Institute of Transportation Engineers Caltrans, Guide for the traffic impact studies 2002: California, USA Bertaud, A., Hanoi urban structure: Spatial Development Issues and Potential, A Bertaud, Editor 2011: Hanoi Son, P.T and H.T.M Tri, Catchment area analysis for future metro system in Ho Chi Minh City: findings and propositions, in Modern Metro systems for Environmental Friendly Mega Cities 2015: VGU campus,Binh Duong, Vietnam Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose, Financing Transit-Oriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries Financing Transit-Oriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries 2015 Smolka, M., Implementing land value capture in Latin America - policies and tools for urban development Implementing land value capture in Latin America, ed M Smolka 2013, Cambridge, M.A., USA: Lincoln Land Institute Hong, G.K.I.Y.-H., Value capture and and policies 2012, Cambridge, MA: The Lincoln Land Institute Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian mo khong gian xanh o thi Quy hoach thi, 2011 03(1+2) Nelson, A.C., R Pruetz, and D Woodruff, The TDR handbook 1993: Island Press 22 23 24 25 26 27 28 29 Souza, F.F.D., T Ochi, and A Hosono, Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach 2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute 255 Mulnoz-Gielen, D., Urban governance, property rights, land readjustment and public value capturing European Urban and Regional Studies, 2014 21(1): p 60-78 Larsson, G., Land readjustment: a tool for urban development Habitat-International, 1997 1997 21/2, 141-152.: p 152 MOC, W Bank, and JICA Land pooling and land readjustment Conference in Land pooling and land readjustment Dự thảo Luật Quy hoạch (lần thứ 8) 2017: Vietnam National_Assembly, Planning Law 2017: Vietnam National_Assembly, Public Debt Law, in 20/2017/QH 14 2017, National Assembly: Vietnam National_Assembly, Public Investment Law, in 49/2014/QH 13 2014, National Assembly: Vietnam Việc phân khu chặt chẽ (zoning) dẫn tới phân tách khu theo thu nhập đẩy người nghèo xa nơi có việc làm mismatch Cervero, R., Jobs-Housing Balancing and Regional Mobility Journal of the American Planning Association, 1989 55(2): p 136-150 ii 10 nguyên tắc rút từ Mạng lưới tăng trưởng thông minh năm 1988 - tham khảo thêm trang web http://smartgrowth.org/smart-growth-principles/ iii 10 nguyên tắc cho vùng ven đô Viện nghiên cứu đất đai Hoa Kỳ http://uli.org/wpcontent/uploads/2012/07/TP_SuburbanFringe.ashx_.pdf principles 12 Corrigan, M.B., et al., Ten Principles for Smart Growth on the Suburban Fringe 2004, Washington D.C USA: ULI iv Tham khảo thêm thống kê diễn đàn văn hóa thành phố giới http://www.worldcitiescultureforum.com/data/of-public-green-space-parks-and-gardens v Tham khảo thêm trang web: https://jorgefontan.com/commercial-zoning-nyc/ vi Công cụ phổ biến thao khảo từ Viện Kỹ sư Giao thông Hoa Kỳ ITE 13 Engineers, I.o.T., Transportation Impact Analyses for Site Development: An ITE Recommended Practice 2010: Institute of Transportation Engineers.vi vii Tham khảo Điều 34 Bộ luật Xây dựng CHLB Đức https://germanlawarchive.iuscomp.org/?p=649#34 viii Xem thêm http://alainbertaud.com/ ix Đây công cụ quy hoạch thuế khóa giúp thu lại phần giá trị gia tăng từ đất đầu tư vào hạ tầng liền kề Tham khảo thêm 17 Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose, Financing TransitOriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries Financing TransitOriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries 2015, 18 Smolka, M., Implementing land value capture in Latin America - policies and tools for urban development Implementing land value capture in Latin America, ed M Smolka 2013, Cambridge, M.A., USA: Lincoln Land Institute, 19 Hong, G.K.I.Y.-H., Value capture and and policies 2012, Cambridge, MA: The Lincoln Land Institute x Tham khảo trang https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/quoc-te/mua-lai-mot-cho-do-xe-o-hong-kong-mat-765000-usd-3773997.html xi Công cụ cho phép tối ưu hóa sử dụng khơng gian khu vực thị bên có quyền xây dựng chưa sử dụng – kể Nhà nước để tạo vốn đầu tư hạ tầng cải thiện chất lượng khu vực Xem thêm TDR 20 Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian mo khong gian xanh o thi Quy hoach thi, 2011 03(1+2) 21 Nelson, A.C., R Pruetz, and D Woodruff, The TDR handbook 1993: Island Press xii Điều chỉnh đất đai công cụ gom đất điều chỉnh, xây dựng hạ tầng tối ưu hóa sử dụng đất từ thị dựa thỏa thuận đóng góp từ chủ sử dụng đất (chủ yếu) theo nguyên tắc đồng thuận Tham khảo thêm 22 Souza, F.F.D., T Ochi, and A Hosono, Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach 2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute 255 23 Mulnoz-Gielen, D., Urban governance, property rights, land readjustment and public value capturing European Urban and Regional Studies, 2014 21(1): p 60-78, 24 Larsson, G., Land readjustment: a tool for urban development Habitat-International, 1997 1997 21/2, 141-152.: p 152, 25 i MOC, W Bank, and JICA Land pooling and land readjustment Conference in Land pooling and land readjustment  ... xen kẹt Đô thị nén đô thị loại I Các đô thị loại I (dân số nội thành từ 500000) cần sách phát triển nén gần giống đô thị đặc biệt Trừ đường sắt đô thị, giải pháp quy hoạch giao thông thị tích... campus,Binh Duong, Vietnam Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose, Financing Transit-Oriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries Financing... Land pooling and land readjustment Conference in Land pooling and land readjustment Dự thảo Luật Quy hoạch (lần thứ 8) 2017: Vietnam National_Assembly, Planning Law 2017: Vietnam National_Assembly,