nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn chợ chu giai đoạn 2020 2022

Quản lý giá đất nhằm mục đích biến đổi nó thành công cụ hiệu quả trong chính sách tài chính liên quan đến đất đai, nhằm bảo đảm một nguồn doanh thu bền vững cho ngân sách nhà nước và góp

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn

là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn

Tác giả

Ma Duy Hưng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành dự án tốt nghiệp này, bên cạnh sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến những người đã hỗ trợ và động viên tôi, bao gồm các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân

Tôi muốn chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Trần Thị Mai Anh, giảng viên tại Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, người đã luôn hỗ trợ và tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn Cảm ơn đến tất

cả các thầy cô giáo đã tạo điều kiện thuận lợi cho công việc của tôi

Tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đặc biệt đến lãnh đạo UBND huyện Định Hóa, cán bộ của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất, cũng như tất cả bạn bè đã hỗ trợ để giúp tôi hoàn thành dự án này

Cuối cùng, tôi muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người đã luôn động viên và tạo điều kiện tốt nhất cả về mặt vật chất lẫn tinh thần trong suốt hành trình thực hiện dự án này

Một lần nữa, tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc!

Định Hóa, tháng 9 năm 2023

Tác giả

Ma Duy Hưng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ ix

THESIS ABSTRACT xi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất 4

1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 7

1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất 7

1.2.2 Các phương pháp định giá đất 8

1.3 Cơ sở thực tiễn 16

1.3.1 Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới 16

1.3.2 Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam 19

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Nội dung nghiên cứu 22

2.3 Phương pháp nghiên cứu 23

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 23

2.3.3 Phương pháp so sánh 24

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 24

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 Khái quát khu vực nghiên cứu 25

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 25

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 32

3.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn năm 2020 - 2022 38

3.2.1 Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung trong phạm vi cả nước 38

3.2.2 Biến động giá đất ở theo quy định nhà nước tại thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 - 2022 39

3.2.3 Biến động giá đất ở trên thị trường tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022 43

3.2.4 Biến động giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022 46

3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn 2020 -2022 52

3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Chợ Chu 52

3.3.2 Đánh giá mối quan hệ giữa một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Định Hóa 57

3.4.1 Giải pháp chính sách 60

3.4.2 Giải pháp quản lý 61

3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 62

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

1 Kết luận 64

2 Kiến nghị 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

VBQPPL : Văn bản quy phạm pháp luật

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chợ Chu năm 2022 33

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 35

Bảng 3.3: Tình hình sử dụng đất của thị trấn Chợ Chu qua các năm 37

Bảng 3.4: Khung giá đất ở tại đô thị 38

Bảng 3.5: Bảng phân bố các tuyến đường theo khu vực thị trấn Chợ Chu 40

Bảng 3.6: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2020-2022 41

Bảng 3.7: Giá đất ở trên các đường phố theo thị trường 2020, 2022 thị trấn Chợ Chu 44

Bảng 3.8: Tình hình biến động giữa giá quy định và giá thị trường năm 2020-2022 47

Bảng 3.9: Biến động giữa giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường năm 2020 48

Bảng 3.10: Biến động giữa giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường năm 2022 49

Bảng 3.11: Bảng giá đất ở trung bình một số tuyến đường theo vị trí tại thị trấn Chợ Chu 52

Bảng 3.12: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất 54

Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thị trấn Chợ Chu 58

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ

Hình 3 1: Sơ đồ hành chính thị trấn Chợ Chu 25 Hình 3 2: Cơ cấu 3 nhóm đất chính tại thị trấn Chợ Chu 34 Hình 3 3: Biểu đồ thể hiện giá đất quy định các tuyến đường thị trấn Chợ Chu 43 Hình 3 4: Biểu đồ thể hiện giá đất thị trường tuyến đường thị trấn Chợ Chu 45 Hình 3 5: So sánh giá đất theo quy định với giá đất trên thị trường năm 2020 tại KV.I thị trấn Chợ Chu 48 Hình 3 6: So sánh giá đất theo quy định với giá đất trên thị trường năm 2020 tại thị trấn Chợ Chu 49 Hình 3 7: So sánh giá đất theo quy định với giá đất trên thị trường năm 2022 tại thị trấn Chợ Chu 50

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ

1 Thông tin chung

1.1 Họ tên tác giả luận văn: Ma Duy Hưng

1.2 Tên luận văn: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở trên địa bàn thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 – 2022

1.3 Ngành khoa học của luận văn: Quản lý đất đai; Mã số:

8.85.01.03

1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Mai Anh

1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên

2 Mục đích nghiên cứu: Đánh giá tình hình giá đất trong khoảng thời

gian từ 2020 đến 2022 tại thị trấn Chợ Chu; Phân tích các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Chợ Chu trong giai đoạn 2020 - 2022; Đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện quản lý giá đất tại thị trấn

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu; Phương pháp so sánh; Phương pháp xử

lý thông tin, số liệu

Đề tài nghiên cứu chọn 3 tuyến đường ở thị trấn Chợ Chu, tỉnh Thái Nguyên để phân tích giá đất, lựa chọn dựa trên vị trí trung tâm và tính đại diện của chúng Các phương pháp thu thập dữ liệu bao gồm thu thập tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, và giá đất từ 2020 đến 2022, cũng như các văn bản pháp quy liên quan Ngoài ra, có thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua phỏng vấn người dân và cán bộ địa phương, với mục đích thu thập thông tin về sự chuyển nhượng và sử dụng đất Điều tra diễn ra ở 3 nhóm tuyến đường cụ thể và bao gồm 90 hộ gia đình Ngoài ra, nghiên cứu còn bao gồm việc so sánh giá đất qua các năm và giữa các khu vực khác nhau tại Chợ

Chu và các huyện lân cận Cuối cùng, thông tin thu thập được xử lý bằng phương pháp thống kê, sử dụng phần mềm Excel

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

Thị trấn Chợ Chu có điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội thuận lợi với tổng diện tích đất tự nhiên là 443,78 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 68,01% và đất phi nông nghiệp chiếm 31,97% Đất chưa sử dụng chỉ chiếm một phần nhỏ Sự phát triển mạnh mẽ của thị trấn dự kiến sẽ tạo áp lực lên đất đai và ảnh hưởng đến giá đất

Nghiên cứu cho thấy giá đất theo quy định từ 2020 - 2022 không biến động lớn, trong khi giá đất trên thị trường tăng 1,12 – 1,53 lần tùy theo tuyến đường Giá đất trên thị trường năm 2020 cao hơn 1,73 – 3,31 lần so với giá quy định

Nghiên cứu đã xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Chợ Chu, đặc biệt là đã quantifie mức độ tác động của 8 yếu tố khác nhau lên giá đất Cụ thể, độ ảnh hưởng của các yếu tố như vị trí, quy hoạch, chính sách, khả năng sinh lời, pháp lý, đặc điểm thửa đất, tâm lý, và xã hội đã được xác định Trong số đó, vị trí và quy hoạch được xác định là những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đối với giá đất tại thị trấn Chợ Chu

Cuối cùng, nghiên cứu đưa ra các giải pháp về chính sách và quản lý nhằm cải thiện hiệu suất quản lý và định giá đất, bao gồm đào tạo chuyên nghiệp, tăng cường giao đất thông qua đấu giá, và phát triển quy trình định giá đất hàng loạt

THESIS ABSTRACT

1 General information:

1.1 Author’s full name: Ma Duy Hung

1.2 Project title: The research examines various factors influencing land prices in the Chợ Chu town area during the period 2020 – 2022

1.3 Major: Land Management Code: 8.85.01.03

1.4 Scientific instrutor: Dr Tran Thi Mai Anh

1.5 Tranining facility: Nong Lam University

2 Research purposes

This study evaluates the land price situation in Chợ Chu town from

2020 to 2022; analyzes the factors affecting land prices in Chợ Chu town during the period 2020 - 2022; and proposes some solutions to improve land price management in the town

3 Research Methods

The research methodology includes: site selection for the study; methods for collecting documents and data; comparative methods; and information and data processing methods

The study selected three roads in Chợ Chu town, Thái Nguyên province for land price analysis, based on their central location and representativeness Data collection methods include gathering secondary data on natural conditions, socio-economic factors, and land prices from 2020 to 2022, as well as related legal documents Additionally, primary data was collected through interviews with local residents and officials to gather information on land transactions and usage The survey was conducted in three specific road groups and included 90 households Moreover, the study involves comparing land prices over the years and between different areas in Chợ Chu and

neighboring districts Finally, the collected information was processed using statistical methods, utilizing Excel software

4 Research results và conclude

Chợ Chu town has favorable natural and socio-economic conditions with a total natural land area of 443.78 hectares, of which agricultural land accounts for 68.01% and non-agricultural land 31.97% Unused land only constitutes a small portion The town's strong development is expected to put pressure on land and affect land prices

The study shows that the regulated land price from 2020 - 2022 did not fluctuate significantly, while market land prices increased by 1.12 – 1.53 times depending on the road Market land prices in 2020 were 1.73 – 3.31 times higher than the regulated price

The research identified several factors influencing land prices in Chợ Chu town, particularly quantifying the impact level of 8 different factors on land prices Specifically, the influence of factors such as location, planning, policy, profitability, legality, land characteristics, psychology, and society was determined Among these, location and planning were identified as the most significant factors affecting land prices in Chợ Chu town

Finally, the study proposes policy and management solutions to improve land management and valuation efficiency, including professional training, enhanced land allocation through auctions, and the development of mass land valuation procedures

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tài nguyên đất đai đóng vai trò quan trọng như một nguồn tư liệu sản xuất, có ảnh hưởng trực tiếp đến các khía cạnh kinh tế, chính trị, và xã hội, đồng thời góp phần quyết định sự ổn định và phát triển của đất nước Chính sách pháp luật về đất đai tại Việt Nam đặt ra quyền sử dụng đất như một dạng đặc biệt của hàng hóa Do đó, để tận dụng nguồn năng lực nội tại từ đất đai để phục vụ quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, chúng ta cần có các cơ chế và chính sách phù hợp Những biện pháp này không chỉ tạo ra nguồn thu cho ngân sách quốc gia mà còn cung cấp vốn cho đầu tư phát triển

và thúc đẩy sự hình thành cũng như sự phát triển bền vững của thị trường Bất động sản

Với sự phát triển không ngừng của xã hội và sự hoạt động năng động của thị trường, đất đai ngày càng trở thành tâm điểm của nhiều giao dịch như

thị trường đặc biệt - thị trường bất động sản Ở Việt Nam, lĩnh vực Bất động sản đã mở rộng với cả thị trường chính thống và thị trường không chính thống, thường được biết đến là giao dịch BĐS "ngầm" Sự phát triển của thị trường không chính thức đã trở thành một thách thức lớn cho cộng đồng và công tác điều hành của chính phủ

Giá đất nắm giữ một vị trí trọng yếu trong quản lý kinh tế vĩ mô của chính phủ, và nó được áp dụng như một phương tiện kinh tế trong việc điều tiết sử dụng đất Quản lý giá đất nhằm mục đích biến đổi nó thành công cụ hiệu quả trong chính sách tài chính liên quan đến đất đai, nhằm bảo đảm một nguồn doanh thu bền vững cho ngân sách nhà nước và góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Đồng thời, giá đất cũng giữ vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong quản lý và khai thác đất đai, đảm bảo việc sử dụng đất được tiết kiệm và hiệu quả hơn Vì vậy,

việc khai thác hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, đang trở thành một yêu cầu khẩn cấp Theo dõi và điều chỉnh giá đất một cách chặt chẽ là một trong những trách nhiệm chính của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương cho tới cấp địa phương

Định Hóa, một huyện nằm ở khu vực miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Thái Nguyên, nổi bật với địa hình đa dạng và phức tạp, chủ yếu là các khu vực núi cao với độ dốc đáng kể, cũng như địa hình khó khăn và phân mảnh nghiêm trọng Với tổng diện tích tự nhiên khoảng 520.75 km², Định Hóa đã trải qua những thay đổi lớn trong vài năm qua, phản ánh sự phát triển chung của cả tỉnh và huyện, đặc biệt là trong việc cải thiện cơ sở hạ tầng Trong những năm vừa qua tình hình giá bất động sản tại Định Hóa có nhiều biến động tăng do nhiều nguyên nhân và nhu cầu của người sử dụng Vì vậy, việc nghiên cứu sự biến động của giá đất và xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản, cụ thể là giá đất, trở nên quan trọng để làm rõ các mẫu biến động giá, hỗ trợ cho việc định giá đất và quản lý giá đất một cách có hiệu quả

và phù hợp với điều kiện thực tế

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên tôi tiến hành lựa chọn đề

tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị

trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 – 2022”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá tình hình giá đất trong khoảng thời gian từ 2020 đến 2022 tại thị trấn Chợ Chu;

Phân tích các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Chợ Chu trong giai đoạn 2020 - 2022;

Đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện quản lý giá đất tại thị trấn

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Áp dụng những kiến thức đã học vào bối cảnh thực tế nhằm tăng cường tính ứng dụng và sâu sắc hóa kiến thức chuyên ngành cho bản thân

- Tiến hành nghiên cứu về các vấn đề hiện vẫn tồn tại trong thực tế để

đề xuất những ý mới cho lý thuyết, từ đó có thể áp dụng ngược lại vào thực tế

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Hỗ trợ cơ sở hiểu rõ về giá đất thực tế, nhấn mạnh vai trò quan trọng của vị trí trong quá trình xác định giá đất, nhằm tạo ra hướng dẫn chặt chẽ cho quản lý đất đai và thiết lập một bảng giá đất hợp lý và có hiệu quả trong thực

tế

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Quy định về sở hữu đất đai được rõ ràng trong Điều 4 của Luật Đất đai năm 2013 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 đã làm rõ: Giá đất được xác định dựa trên giá trị của quyền sử dụng một đơn vị diện tích đất cụ thể; trong khi

đó, giá trị của quyền sử dụng đất được hiểu là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng một lô đất cụ thể trong một khoảng thời gian sử dụng đất đã được định

rõ (Quốc hội, 2013)

Quy trình xây dựng giá đất được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và ở mỗi địa phương khi ban hành bảng giá đất Đây là quá trình dựa trên kết quả của các cuộc điều tra và những

đề xuất từ các chuyên gia tư vấn được thuê Tuy nhiên, quá trình này phải đảm bảo rằng giá đất đề xuất nằm trong phạm vi giá đất do Chính phủ quy

định (Đinh Thị Thu Hằng, 2021)

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện tại của huyện Định Hóa, vấn đề về giá đất và định giá đất đang thu hút sự quan tâm và tập trung từ nhiều lĩnh vực Vì thế, việc xác định những yếu tố cơ bản tạo nên giá đất là bước quan trọng để định giá mảnh đất một cách chính xác và cụ thể Các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất bao gồm địa lý, lãi suất ngân hàng, và mối quan hệ cung

cầu (Nguyễn Thế Huấn, vs cộng sự, 2009)

Trong hệ thống tư bản chủ nghĩa, địa tô được phân loại thành nhiều dạng như địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Mặc dù địa

tô chênh lệch vẫn tồn tại, hiện nay nó thường nằm dưới quản lý của Nhà nước và có những đặc tính khác biệt so với địa tô chênh lệch trong mô hình

tư bản chủ nghĩa (Nguyễn Thế Huấn, vs cộng sự, 2009)

Địa tô chênh lệch được xác định dựa trên lợi nhuận thu được bởi chủ đất, phụ thuộc vào việc sở hữu ruộng đất ở những vị trí thuận lợi hơn về sản xuất, như là ruộng đất màu mỡ, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hoặc đã được đầu tư bởi tư bản với hiệu suất cao Nó thể hiện sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất ở cấp xã hội và giá cả sản xuất ở cấp cá nhân Điều này liên quan chặt chẽ đến độc quyền kinh doanh ruộng đất của tư bản chủ nghĩa

Địa tô chênh lệch, được xác định bởi lợi nhuận từ sở hữu ruộng đất ở những vị trí thuận lợi, vẫn tồn tại trong xã hội hiện đại Quá trình định giá đất đai dựa trên kết quả của cuộc điều tra và đề xuất từ chuyên gia tư vấn, tập

trung vào việc xác định giá chuyển nhượng và cho thuê (Nguyễn Thế Huấn,

vs cộng sự, 2009) Sự chênh lệch giữa giá đất đô thị và nông nghiệp phản ánh

mức địa tô, ảnh hưởng bởi vị trí, đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chất đất, điều kiện địa hình, và yếu tố như tưới tiêu và khí hậu Địa tô chênh lệch vẫn được phân

phối thông qua thu nhập từ hợp tác xã nông nghiệp và Nhà nước (Trịnh Hữu

Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng, 2013)

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng đóng một vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến giá đất, vì địa tô có sự biến động độc lập đối với giá đất, cho phép phân biệt ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với giá đất Rõ ràng, khi lãi suất ngân hàng cao, giá đất cần giảm xuống, vì việc đặt tiền vào ngân hàng trở nên hấp dẫn hơn so với việc mua đất với địa tô Ngược lại, khi lãi suất giảm, nhu cầu mua đất tăng lên do người mua sẵn lòng chi trả nhiều hơn, bởi người bán không muốn bán đất với giá thấp khi mà thu nhập thu được từ việc đầu

tư tiền bán đất vào ngân hàng không còn hấp dẫn do lãi suất thấp Trong tình huống này, giá đất sẽ phải tăng lên để người bán chấp nhận giao dịch

(Nguyễn Thế Huấn, vs cộng sự, 2009)

Do đó, những doanh nghiệp tư bản mong muốn sử dụng đất có chất lượng cao phải xác định giá đất Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, lãi suất thường giảm, dẫn đến sự tăng giá đất Người bán thường đặt giá đất dựa trên lãi suất ngân hàng, coi đây là chỉ số phổ thông, và tính toán trên cơ sở lãi suất trung bình trong một khoảng thời gian dài để loại bỏ những biến động do yếu tố riêng lẻ gây ra Trong phạm vi quốc gia, lãi suất ngân hàng thường không phụ thuộc vào nông thôn hay thành thị, chỉ ảnh hưởng đến giá đất đại chúng, không ảnh hưởng đến sự chênh lệch giá giữa đất đô thị và nông nghiệp (Trịnh Hải Nam, 2020)

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong một thị trường hoàn toàn tự do, giá của hàng hóa thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa cung và cầu Khi nhu cầu vượt trội so với nguồn cung, giá sẽ tăng lên; ngược lại, giá sẽ giảm khi nguồn cung lớn hơn nhu cầu Đây là nguyên tắc cơ bản của cân bằng cung cầu trong thị trường tự

do Tuy nhiên, khi áp dụng nguyên tắc cung cầu vào đất đai, khác biệt xuất phát từ đặc tính tự nhiên và nhân văn của đất Điều này làm cho nguyên tắc cung cầu không hoàn toàn áp dụng cho đất đai như đối với các hàng hóa thông thường Đất đai có những yếu tố đặc biệt và không thể được giải quyết đơn giản chỉ qua quan hệ cung cầu, điều này dẫn đến sự hình thành của nguyên tắc cung cầu riêng biệt trong trường hợp của đất đai (Huỳnh Mẫn, 2021)

Cung đất cơ bản là không thay đổi, tạo ra sự ổn định Giá đất trong một khu vực cụ thể chịu ảnh hưởng từ các yếu tố cầu như mật độ dân cư, tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập cộng đồng, hiệu suất giao thông, và lãi suất ngân hàng

Tổng lượng đất có sẵn là cố định, nhưng cung cấp cho từng loại đất cụ thể có thể thay đổi qua việc điều chỉnh cấu trúc sử dụng đất Sự chuyển đổi này, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất dân cư đô thị, làm tăng nguồn cung đất

đô thị và có thể làm giảm tốc độ tăng giá đất ở khu vực đó

Sự phát triển kinh tế và tăng trưởng liên tục tạo ra nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, đặt áp lực tăng giá đất đô thị do cung đất hạn chế mà nhu cầu không ngừng tăng, thúc đẩy xu hướng tăng giá đất đô thị theo thời gian (Hồ Thị Lam Trà, 2020)

Nghị định số 42/2009/NĐ-CP và các nghị định khác như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 104/2014/NĐ-

CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP đều quy định về các phương pháp xác định giá đất, khung giá đất, thu tiền sử dụng đất

và các vấn đề liên quan khác, làm cơ sở pháp lý cho việc định giá đất và quản

lý đất đai

Thông tư số 145/2007/TT-BTC và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện các nghị định về phương pháp xác định giá đất và cung cấp các tiêu chuẩn, phương pháp để định giá đất cụ thể

Nghị quyết số 06/2019/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Khóa XIII, thông qua bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, thiết lập giá đất cụ thể cho một khu vực nhất định, phản ánh giá trị đất đai tại thời điểm đó

Các văn bản này tạo nên một khung pháp lý toàn diện cho việc quản

lý, sử dụng và định giá đất đai ở Việt Nam, đặc biệt là quy định rõ ràng về cách thức xác định giá đất, bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong quản

lý đất đai

1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Tại Việt Nam, việc định giá đất được tiến hành thông qua các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp (Phương pháp Thị trường):

Đây là phương pháp phổ biến và dễ hiểu, dựa trên nguyên tắc so sánh giữa bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường Các yếu tố như vị trí, diện tích, quyền sử dụng đất, và tiện ích xung quanh được so sánh và điều chỉnh để phản ánh giá trị thực tế của đất (Hồ Thị Lam Trà, 2020)

- Phương pháp Chiết trừ (Phương pháp Giá trị còn lại):

Phương pháp này thường được sử dụng trong các dự án phát triển, nơi giá trị của đất được xác định bằng cách trừ tổng chi phí xây dựng và phát triển

từ tổng giá trị dự án hoàn thành Điều này cho phép xác định giá trị "còn lại" cho đất, phản ánh giá trị mà đất đóng góp cho tổng dự án

- Phương pháp Thu nhập:

Phương pháp này dựa trên khả năng sinh lời của bất động sản, tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập dự kiến từ bất động sản, chẳng hạn như thu nhập từ việc cho thuê Phương pháp này rất phù hợp với bất động sản đầu

tư như căn hộ cho thuê, cửa hàng, hoặc văn phòng (Nguyễn Thế Huấn, vs

cộng sự, 2009)

- Phương pháp Thặng dư:

Đây là phương pháp tính toán dựa trên sự chênh lệch giữa tổng giá trị

dự án sau khi hoàn thành và tổng chi phí xây dựng, phát triển cũng như các khoản chi khác Phương pháp thặng dư tập trung vào việc xác định giá trị thực của đất sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan (Hồ Thị Lam Trà, 2020)

- Phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất:

Phương pháp này dựa trên việc điều chỉnh giá đất cơ bản thông qua việc áp dụng các hệ số điều chỉnh dựa trên các yếu tố đặc biệt của bất động sản như vị trí, hình dạng, mục đích sử dụng, tiện ích và hạ tầng xung quanh Mỗi yếu tố được gán một hệ số điều chỉnh riêng, và giá đất được điều chỉnh

tương ứng để phản ánh giá trị thực của nó (Nguyễn Thế Huấn, vs cộng sự,

2009)

Mỗi phương pháp có những ưu và nhược điểm riêng và thường được chọn dựa trên loại đất, mục đích sử dụng, và thông tin thị trường có sẵn Sự lựa chọn phương pháp định giá phù hợp phụ thuộc vào mục tiêu cụ thể của việc định giá và dữ liệu khả dụng Các phương pháp này có thể được sử dụng độc lập hoặc kết hợp tùy thuộc vào tính chất và mục đích cụ thể của việc định giá đất Trong thực tế, việc lựa chọn phương pháp phù hợp sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại đất, mục đích sử dụng, thông tin thị trường và dữ liệu

sẵn có (Nguyễn Thế Huấn, vs cộng sự, 2009)

1.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp, còn được gọi là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp thông dụng nhất để định giá đất Dưới đây là quy trình chi tiết để tiến hành định giá đất theo phương pháp này:

1 Thu thập dữ liệu về các giao dịch đất tương tự:

Chọn mẫu so sánh: Lựa chọn các bất động sản đã được bán gần đây có đặc điểm tương tự như đất cần định giá về vị trí, mục đích sử dụng, diện tích, hình dạng, và các yếu tố khác như tiện ích gần kề và hạ tầng xung quanh

Thu thập thông tin: Thu thập dữ liệu chi tiết về các giao dịch, bao gồm giá bán, ngày giao dịch, vị trí, và các điều kiện giao dịch khác

sánh và bất động sản cần định giá (Nguyễn Thế Huấn, vs cộng sự, 2009)

Điều chỉnh khác: Điều chỉnh giá dựa trên các yếu tố khác như quyền sử dụng đất, hạn chế pháp lý, hoặc các điều kiện đặc biệt khác

3 Xác định giá đất:

Tính giá đất trung bình: Sau khi điều chỉnh, sử dụng giá của các bất động sản so sánh để tính toán giá trung bình Điều này cung cấp một cơ sở để ước lượng giá đất

Phân tích và so sánh: Phân tích sự tương đồng và khác biệt giữa các bất động sản so sánh và bất động sản cần định giá để đảm bảo tính chính xác và công bằng

Xác định giá cuối cùng: Dựa trên phân tích, xác định giá cuối cùng cho bất động sản cần định giá Điều này có thể yêu cầu cân nhắc tới mức độ tin cậy của dữ liệu và các yếu tố thị trường cụ thể

4 Lập báo cáo định giá:

Chi tiết phương pháp và kết quả: Lập báo cáo định giá mô tả chi tiết quy trình, phương pháp, dữ liệu sử dụng, các điều chỉnh đã thực hiện, và kết quả

định giá (Nguyễn Thế Huấn, vs cộng sự, 2009)

Cung cấp minh chứng và giải thích: Báo cáo nên cung cấp các minh chứng và giải thích cho các điều chỉnh và ước lượng để hỗ trợ tính minh bạch

và có thể được kiểm chứng

Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu sự hiểu biết sâu sắc về thị trường và kỹ năng phân tích để đảm bảo rằng giá trị đất được ước lượng một cách chính xác và công bằng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1 Xác định tổng giá trị dự án hoàn thiện:

Dự báo doanh thu: Ước lượng tổng doanh thu dự kiến từ việc bán hoặc cho thuê bất động sản sau khi dự án hoàn thành

Xem xét thị trường: Phân tích thị trường và so sánh với các dự án tương

tự để đảm bảo rằng ước lượng doanh thu là hợp lý

2 Ước lượng tổng chi phí phát triển:

Chi phí xây dựng: Tính toán tổng chi phí xây dựng, bao gồm vật liệu, nhân công, và các chi phí trực tiếp khác

Chi phí pháp lý và hành chính: Bao gồm chi phí cấp phép, phí tư vấn,

và các khoản phí khác liên quan đến dự án

Chi phí tài chính: Tính toán lãi vay và các chi phí tài chính khác nếu có

sử dụng vốn vay

Chi phí dự phòng: Dự trữ một khoản để phòng ngừa rủi ro và bất ngờ trong quá trình phát triển

3 Tính toán giá trị còn lại cho đất:

Trừ chi phí từ doanh thu: Lấy tổng doanh thu dự kiến trừ đi tổng chi phí phát triển để xác định giá trị còn lại

Giá trị còn lại: Số tiền còn lại sau khi trừ đi tất cả chi phí chính là giá trị ước lượng cho quyền sử dụng đất

4 Điều chỉnh giá trị còn lại:

Rủi ro và lợi nhuận dự kiến: Điều chỉnh giá trị còn lại để phản ánh mức

độ rủi ro của dự án và lợi nhuận mong đợi của nhà phát triển

Các yếu tố thị trường: Điều chỉnh dựa trên tình hình thị trường hiện tại

và dự báo thị trường tương lai

5 Lập báo cáo định giá:

Chi tiết phương pháp và kết quả: Soạn thảo báo cáo định giá mô tả chi tiết cách thức thực hiện, bao gồm cách xác định doanh thu, ước lượng chi phí,

và các điều chỉnh đã áp dụng

Giải thích và minh chứng: Cung cấp lý do, giải thích cho các ước lượng

và điều chỉnh, cùng với các bằng chứng và dữ liệu hỗ trợ

Phương pháp chiết trừ thích hợp cho việc định giá đất khi phát triển các

dự án mới và phức tạp, nơi mà giá trị của bất động sản phát triển được dự đoán sẽ cao hơn nhiều so với giá trị của đất như hiện tại Phương pháp này yêu cầu một hiểu biết sâu sắc về phát triển bất động sản và kỹ năng phân tích tài chính

1.2.2.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những cách tiếp cận phổ biến để định giá đất, đặc biệt là với những bất động sản có khả năng sinh lời, chẳng hạn như đất dành cho thuê hoặc kinh doanh Dưới đây là quy trình chi tiết để tiến hành định giá đất theo phương pháp thu nhập:

1 Xác định dòng tiền thu nhập dự kiến:

Thu nhập từ thuê: Ước lượng thu nhập hàng năm mà bất động sản có thể sinh ra từ việc cho thuê, dựa trên các hợp đồng hiện tại hoặc giá thị trường cho loại bất động sản tương tự

Tỷ lệ lấp đầy: Ước lượng tỷ lệ lấp đầy dự kiến dựa trên dữ liệu thị trường và kinh nghiệm từ các bất động sản tương tự

Thu nhập khác: Tính toán bất kỳ nguồn thu nhập phụ nào khác có thể phát sinh từ bất động sản

2 Ước lượng chi phí vận hành:

Chi phí cố định và biến đổi: Xác định tổng chi phí cần thiết để duy trì

và vận hành bất động sản, bao gồm thuế, bảo trì, quản lý, và các chi phí khác

Dự phòng cho bất ngờ: Xác định một khoản dự phòng cho các chi phí không lường trước được

3 Tính toán thu nhập ròng vận hành (NOI):

Thu nhập ròng vận hành: Tính NOI bằng cách trừ chi phí vận hành từ tổng thu nhập thu được

4 Xác định tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate):

Chọn tỷ lệ vốn hóa: Xác định tỷ lệ vốn hóa dựa trên tỷ lệ lợi nhuận mong đợi và mức độ rủi ro của bất động sản Tỷ lệ này thường được lấy từ dữ liệu thị trường của các bất động sản tương tự đã được bán

5 Ước lượng giá trị đất:

Áp dụng tỷ lệ vốn hóa: Chia NOI cho tỷ lệ vốn hóa để ước lượng giá trị bất động sản

Giá trị đất: Trong trường hợp này, giá trị được tính là giá trị của quyền

sử dụng đất, không bao gồm giá trị của các cải tiến xây dựng trên đất

6 Lập báo cáo định giá:

Chi tiết và giải thích: Soạn thảo báo cáo định giá mô tả cách thức ước lượng thu nhập, chi phí, và cách áp dụng tỷ lệ vốn hóa

Dữ liệu và minh chứng: Cung cấp dữ liệu thị trường, ví dụ về các giao dịch tương tự, và giải thích logic đằng sau các ước lượng và điều chỉnh

Phương pháp thu nhập đòi hỏi sự hiểu biết về thị trường thuê bất động sản và kỹ năng phân tích tài chính Nó phù hợp nhất với các bất động sản có thu nhập thuê ổn định và dự báo được

1.2.2.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư, còn được gọi là phương pháp giá trị thặng dư hoặc phương pháp giá trị dư, là một kỹ thuật định giá đất dựa trên giả định

rằng giá trị của một mảnh đất tương đương với giá trị thặng dư sau khi trừ đi chi phí xây dựng và phát triển cần thiết từ tổng giá trị của dự án hoàn chỉnh Dưới đây là quy trình chi tiết để tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư:

1 Xác định tổng giá trị dự án:

Giá trị dự án hoàn chỉnh: Ước lượng tổng giá trị của dự án sau khi hoàn thành, thường dựa trên giá bán thị trường hoặc giá thuê của bất động sản tương tự

Phân tích thị trường: Phân tích dữ liệu thị trường để xác định giá trị dự

án hoàn chỉnh một cách chính xác

2 Ước lượng tổng chi phí phát triển:

Chi phí xây dựng: Tính toán chi phí để xây dựng dự án, bao gồm vật liệu, nhân công và chi phí liên quan khác

Chi phí pháp lý và hành chính: Đây bao gồm chi phí cho giấy phép, thuế, và các loại phí pháp lý khác

Chi phí tài chính: Tính toán lãi suất vay và các chi phí tài chính liên quan

Chi phí dự phòng và rủi ro: Dự trữ một khoản để phòng ngừa các rủi ro

và bất ngờ

3 Tính toán giá trị thặng dư (Giá trị đất):

Trừ chi phí từ tổng giá trị dự án: Tính giá trị thặng dư bằng cách trừ tổng chi phí phát triển từ tổng giá trị dự án hoàn thiện

Giá trị đất: Số tiền còn lại sau khi trừ đi tất cả các chi phí chính là giá trị ước lượng của đất

4 Điều chỉnh giá trị thặng dư:

Điều chỉnh giá trị dựa trên rủi ro và thời gian: Cân nhắc các yếu tố như thời gian phát triển và rủi ro liên quan để điều chỉnh giá trị thặng dư cho phù hợp

Phản ánh thực tế thị trường: Đảm bảo rằng giá trị thặng dư phản ánh một cách chính xác giá trị thị trường hiện tại và kỳ vọng tương lai

5 Lập báo cáo định giá:

Chi tiết và giải thích: Chuẩn bị báo cáo định giá mô tả cách thức ước lượng tổng giá trị dự án, chi phí phát triển, và cách tính giá trị thặng dư

Cung cấp dữ liệu và minh chứng: Bao gồm thông tin về phân tích thị trường, các giả định, và các điều chỉnh đã thực hiện

Phương pháp thặng dư thích hợp cho các dự án phát triển bất động sản, nơi cần xác định giá trị của đất không bị ảnh hưởng bởi giá trị của các cải tiến xây dựng trên đất Phương pháp này đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về phát triển bất động sản và kỹ năng ước lượng chi phí và giá trị một cách chính xác (Nguyễn Thị Loan, 2010)

1.2.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, còn được gọi là phương pháp hệ

số k, là một kỹ thuật định giá đất dựa trên việc điều chỉnh giá đất cơ bản dựa trên một loạt các yếu tố đặc trưng của bất động sản Dưới đây là quy trình chi tiết để tiến hành định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

1 Xác định giá đất cơ bản:

Giá cơ bản: Xác định giá đất cơ bản dựa trên giá thị trường hiện tại cho các lô đất cơ bản trong khu vực hoặc dựa trên giá đất được niêm yết trong bảng giá đất chính thức của khu vực

Dữ liệu thị trường: Thu thập dữ liệu về giá đất từ các nguồn tin cậy và đại diện cho khu vực đất cần định giá

Yếu tố hạ tầng: Điều chỉnh giá dựa trên chất lượng và sẵn có của hạ tầng như đường sá, điện, nước

Yếu tố môi trường và khí hậu: Điều chỉnh giá dựa trên các yếu tố môi trường như lũ lụt, ô nhiễm, hoặc khí hậu

3 Áp dụng các hệ số điều chỉnh:

Tính toán giá điều chỉnh: Áp dụng các hệ số điều chỉnh đến giá đất cơ bản để tính toán giá đất đã được điều chỉnh Công thức tính giá thường là: Giá đất điều chỉnh = Giá cơ bản × Tổng các hệ số điều chỉnh

Tổng hợp hệ số: Cần lưu ý tổng hợp các hệ số một cách hợp lý để phản ánh đúng mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố

4 Xem xét và điều chỉnh lại (nếu cần):

Phân tích kỹ lưỡng: Đảm bảo rằng mọi điều chỉnh được áp dụng một cách chính xác và phản ánh đúng thực tế thị trường

Điều chỉnh dựa trên phản hồi và dữ liệu mới: Cần sẵn sàng điều chỉnh lại giá nếu có thêm thông tin hoặc phản hồi từ thị trường

5 Lập báo cáo định giá:

Chi tiết và giải thích: Soạn thảo báo cáo định giá mô tả cách thức xác định giá cơ bản, các hệ số điều chỉnh đã sử dụng, cách thức tính toán và kết quả cuối cùng

Minh chứng: Cung cấp các dữ liệu, phân tích, và minh chứng hỗ trợ cho việc áp dụng các hệ số điều chỉnh và kết quả định giá

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất yêu cầu sự hiểu biết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và khả năng phân tích và áp dụng các hệ số điều chỉnh một cách chính xác Đây là một phương pháp linh hoạt có thể thích ứng với nhiều tình huống định giá khác nhau

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới

Trong các quốc gia phát triển kinh tế tư bản, hệ thống sở hữu ruộng đất

tư nhân đã được củng cố mạnh mẽ Việc tích lũy đất đã đạt đến đỉnh điểm,

khiến thị trường đất đai trở thành yếu tố quyết định cơ sở kinh tế và chính trị, đặc biệt trong việc định hình hệ thống kinh tế chia rã Những quốc gia này thường áp dụng thuế cho giao dịch đất thay vì hạn chế hành chính trực tiếp

Trong kỳ bùng nổ bất động sản cuối những năm 1980, các công ty bất động sản ở Nhật Bản, Hoa Kỳ và Vương quốc Anh đã gặp phải tình trạng phá sản vào những năm 1990 Chính phủ Nhật phải can thiệp để kiểm soát tăng giá bất động sản tại Tokyo Tại Nhật Bản, giảm 40% vào năm 1992 dẫn đến ngân hàng Nhật mắc kẹt với số vốn lớn, lên đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp, cơn sốt tăng giá nhà đất từ 1989-1990 giảm 11,5% trong giao dịch nhà đất ở Paris Chính phủ Pháp áp dụng các biện pháp pháp luật giúp giảm thuế mua nhà mới tương đương 10%

Các nước đang phát triển rút kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển, thực hiện các biện pháp để hạn chế tốc độ và quy mô của việc tích tụ đất đai

Sở hữu tư nhân về đất đai được kiểm soát để đảm bảo nông dân có đất, nhưng một số quốc gia vẫn hạn chế quyền chuyển nhượng đất Ví dụ, ở Anbani, việc bán đất nông nghiệp bất hợp pháp và ở Rumani có các hạn chế về thời gian và việc bán đất, trong khi ở Bungari, doanh nghiệp không được phép chuyển nhượng đất từ sở hữu doanh nghiệp Nhà nước (Trịnh Hải Nam, 2020)

1.3.1.1 Định giá đất tại Úc

Ở Úc, quá trình định giá đất được thực hiện thông qua cả hai hệ thống, bao gồm cơ quan định giá đất của từng Bang và các tổ chức độc lập chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá đất Các tiểu bang thiết lập Văn phòng Định giá Đất với sự lãnh đạo của Tổng định giá, người được Thống đốc tiểu bang chỉ định theo đúng luật pháp Tổng định giá có nhiệm vụ điều hành việc quản

lý giá đất của nhà nước và công bố giá đất hàng năm, căn cứ vào dữ liệu từ thị trường bất động sản Bên cạnh hệ thống chính phủ, cũng tồn tại các tổ chức độc lập như Công ty Herron Todd White, hoạt động với 64 văn phòng khắp

Úc và có trên 700 chuyên gia định giá Những tổ chức này tham gia đấu thầu

tư vấn định giá đất đa dạng, cung cấp dịch vụ định giá cho thế chấp, bảo hiểm, giao dịch dân sự, tranh chấp pháp lý, và tư vấn đầu tư bất động sản

Quy trình định giá đất bao gồm cả định giá hàng loạt và định giá riêng

lẻ Trong quy trình định giá hàng loạt, các bước thực hiện bao gồm việc khảo sát và thu thập dữ liệu, phân tích các khu vực, thiết lập giá cho các lô đất mẫu

và sau đó áp dụng để định giá từng lô đất cụ thể Trong trường hợp định giá độc lập, các tổ chức định giá áp dụng giá thị trường dựa trên thông tin từ các nền tảng trực tuyến và thực hiện đánh giá trực tiếp tại hiện trường để xác định giá cuối cùng, dựa vào các điều kiện như tình trạng của đất, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Cả quá trình định giá phải tuân theo quy định của pháp luật và nguyên tắc thị trường, đồng thời cần công bố kết quả một cách công khai và minh bạch (Hồ Thị Lam Trà, 2020)

1.3.1.2 Định giá đất tại Malaysia

Tại Malaysia, cấu trúc tổ chức định giá bất động sản quốc gia được phân chia thành ba cấp độ: Liên bang, Bang và Quận Cấp Liên bang được đại diện bởi "Cục Dịch vụ Định giá Bất động sản" (JPPH), dưới sự giám sát của

Bộ Tài chính, với Giám đốc JPPH được bổ nhiệm và công nhận bởi Bộ trưởng Tài chính Tại mức độ Bang, có tổng cộng 13 chi nhánh JPPH phục vụ cho mỗi bang, dưới sự lãnh đạo của một Giám đốc chi nhánh, người này chịu trách nhiệm trực tiếp trước Tổng giám đốc JPPH Ở cấp Quận, JPPH triển khai các văn phòng hoặc khu vực định giá đảm nhận việc quản lý và cung cấp các dịch vụ định giá cho các khu vực cụ thể Cơ quan định giá của Nhà nước

ở Malaysia chịu trách nhiệm thực hiện các công việc như quản lý định giá bất động sản quốc gia và cung cấp dịch vụ tư vấn và quản lý liên quan đến các giao dịch bất động sản Cụ thể, các nhiệm vụ bao gồm định giá bất động sản

để thu thuế và lệ phí, định giá tư vấn cho nhiều mục đích khác nhau, đào tạo cán bộ định giá, và cung cấp dịch vụ thông tin về thị trường bất động sản

Cơ chế hoạt động của cơ quan định giá bất động sản tại Malaysia được thiết lập dưới hình thức cơ quan độc lập với tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến Người đứng đầu cơ quan định giá Trung ương được bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản (Trịnh Hữu Liên và cộng sự., 2013)

1.3.2 Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam

Hệ thống pháp lý quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là tương đối đầy đủ và tiên tiến, nhất là sau các cải cách từ Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, cùng với Luật Đầu tư năm

2005, Luật Nhà ở năm 2005, và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Tiếp theo việc ban hành Luật Đất đai, thị trường bất động sản đã chứng kiến một thời kỳ yên ắng kéo dài ba năm từ 2004 đến 2006, dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực chứng khoán

Năm 2007, sau sự chững lại của thị trường chứng khoán, sự chú ý của nhà đầu tư đã chuyển từ chứng khoán sang bất động sản, dẫn đến tăng giá đất Giai đoạn từ cuối năm 2007 đến nửa đầu năm 2008 được mô tả là thời kỳ sốt đất, với thị trường tăng giá không kiểm soát và mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư

Giữa năm 2008, với tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát và hạn chế nguồn vốn từ ngân hàng, thị trường bất động sản trải qua giai đoạn suy thoái Giá nhà đất duy trì ổn định, nhưng số lượng giao dịch giảm đáng kể, kéo dài đến cuối năm 2010

Vào năm 2011, do tác động của các biện pháp kiểm soát tăng trưởng lạm phát do Chính phủ triển khai, nguồn vốn dành cho các ngành ngoài sản xuất, bao gồm cả ngành bất động sản, bị thu hẹp Sự kiểm soát chặt chẽ hơn trong việc phân bổ tín dụng từ các ngân hàng, cùng với việc lãi suất tăng, đã tạo ra nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quá trình

khởi động và triển khai các dự án mới Điều này dẫn đến sự sụt giảm trong số lượng giao dịch thành công trên thị trường, và mức giá của nhà đất tại nhiều khu vực cũng giảm đáng kể

Kể từ năm 2003 cho đến nay, Nhà nước đã thành lập một hệ thống pháp lý khá đầy đủ và hợp lý, góp phần trực tiếp vào việc điều chỉnh các hoạt động trong thị trường bất động sản Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát các đợt sốt giá nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai Dưới sự quản lý của Chính phủ và sự giám sát của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang dần chuyển mình sang một giai đoạn ổn định và phát triển lành mạnh hơn

Tuy nhiên, vai trò điều tiết của Nhà nước vẫn chưa được phát huy một cách toàn diện Hiện tại, Nhà nước chủ yếu tập trung vào việc quản lý thị trường chứ không trực tiếp tham gia vào các dự án đầu tư xây dựng Điều này gây ra một số hạn chế trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng thị trường bị thừa các sản phẩm bất động sản cao cấp, trong khi các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp, những sản phẩm cần thiết cho số đông dân cư, lại không nhận được sự quan tâm và đầu tư đủ mức từ các nhà đầu tư

Đánh giá chung:

Phần trình bày trên cho thấy một cái nhìn tổng quan và sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cũng như cách thức mà các quốc gia khác nhau tiếp cận vấn đề định giá đất

Khái niệm về giá đất và các yếu tố cơ bản ảnh hưởng tới giá đất như địa

tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu được trình bày một cách rõ ràng, thể hiện sự phức tạp trong việc xác định giá đất Điểm mạnh của phần này là việc nhấn mạnh vào cơ sở khoa học, giúp hiểu rõ các yếu tố tác động lên giá đất Tuy nhiên, sự kết nối giữa lý thuyết và ứng dụng thực tiễn cần được làm

rõ hơn, đặc biệt là việc áp dụng các khái niệm này trong quy trình định giá đất

cụ thể

Cung cấp cái nhìn tổng quan về khung pháp lý đối với quản lý và định giá đất tại Việt Nam, bao gồm các luật đất đai và văn bản pháp luật liên quan Việc mô tả chi tiết các phương pháp định giá đất là điểm nổi bật, cho thấy sự

đa dạng trong cách tiếp cận và tính linh hoạt của pháp luật Mặc dù vậy, việc đánh giá về hiệu quả thực tế và những thách thức trong áp dụng các quy định pháp luật này vào thực tiễn quản lý và định giá đất còn thiếu

Cách thức quản lý và định giá đất ở cả Việt Nam và một số quốc gia khác, phản ánh sự khác biệt về tiếp cận giữa các quốc gia có nền kinh tế phát triển và đang phát triển Việc so sánh giữa Úc và Malaysia là một phần thú vị, cho thấy sự đa dạng trong cách tổ chức và quản lý định giá đất Tuy nhiên, việc phân tích sâu hơn về nguyên nhân và hậu quả của những cách tiếp cận này, cũng như bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, cần được mở rộng

Cung cấp cái nhìn tổng quan về cơ sở khoa học, pháp lý và thực tiễn trong việc định giá đất, với nhiều thông tin chi tiết và sâu sắc Sự kết hợp giữa

lý thuyết và thực tiễn là một điểm mạnh, giúp người đọc hiểu rõ cách thức định giá đất được thực hiện ở cả cấp độ quốc gia và quốc tế Tuy nhiên, để cung cấp một bức tranh đầy đủ và sâu sắc hơn, cần có sự đánh giá chi tiết hơn

về hiệu quả và thách thức của các phương pháp định giá đất, cũng như so sánh giữa lý thuyết và thực tiễn áp dụng Điều này không chỉ giúp nâng cao hiểu biết về định giá đất mà còn đóng góp vào việc cải thiện các quy trình và phương pháp định giá đất hiện tại

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá đất ở tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 - 2022

Người dân có chuyển nhượng đất ở hoặc biết thông tin về giá đất ở tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên

- Phạm vi thời gian: 3 năm (từ năm 2020 đến năm 2022)

2.2 Nội dung nghiên cứu

* Nội dung 1: Khái quát khu vực nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Tình hình sử dụng đất thị trấn Chợ Chu

* Nội dung 2: Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn năm 2020 - 2022

- Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung trong phạm vi cả nước

- Biến động giá đất ở theo quy định nhà nước tại thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 - 2022

- Biến động giá đất ở trên thị trường tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn 2020 – 2022

- Biến động giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022

* Nội dung 3: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa giai đoạn 2020 -2022

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Chợ Chu

- Đánh giá mối quan hệ giữa một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

+ Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Chợ Chu

- Tài liệu, số liệu về giá đất của thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 -

2022

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất thị

trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 - 2022

+ Thu thập Tài liệu, số liệu sơ cấp

Phương pháp điều tra, phỏng vấn người dân (Mẫu phiếu - phụ lục 01)

- Tiến hành phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn, các thông tin thu thập tập trung vào những hộ gia đình, cá nhân tham gia vào chuyển nhượng đất ở và có đất ở tại 3 nhóm tuyến đường phố điển hình trong trong tổng tuyến đường tại thị trấn Chợ Chu cụ thể như sau:

+ Nhóm 1: Đường Ngã tư trung tâm huyện đi phố Tân Thành và đoạn

từ ngã tư trung tâm huyện đến Đài tưởng niệm;

+ Nhóm 2: Đường từ ngã 5 phố Trung Kiên đến giáp Quốc lộ 3C (đi

hướng Bệnh viện đa khoa)

+ Nhóm 3: Từ Quốc lộ 3C rẽ vào Xóm Bãi Á 2; Đường bê tông xóm

Hồ Sen

- Điều tra ngẫu nhiên 90 hộ gia đình, cá nhân (mỗi nhóm đường phố tiến hành điều tra 30 phiếu điều tra)

- Đối tượng phỏng vấn là chủ hộ gia đình và các hộ có chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp 10 cán bộ làm việc tại địa bàn để thu thập một số thông tin về hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai và một số thông tin về quy hoạch v.v để xác định các nguyên nhân chính gây nên tình hình biến động giá đất và ảnh hưởng của nó đến tình hình quản lý đất đai ở địa phương

2.3.2 Phương pháp so sánh

- So sánh giá đất trên thị trường các khu, tuyến đường, phố tại thị trấn

Chợ Chu giai đoạn 2020 - 2022

- So sánh giá đất trên thị trường tại với thị trấn của các huyện giáp ranh

thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 – 2022

- So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại

thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 - 2022

- So sánh giá đất qua các năm (thị trấn Chợ Chu giai đoạn 2020 -

2022); So sánh qua các vị trí (khu, tuyến đường, phố)

2.3.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

Dữ liệu thu thập từ điều tra, tổng hợp trong quá trình nghiên cứu được

xử lý bằng phương pháp thống kê Để thực hiện việc xử lý, tổng hợp, phân tích và đánh giá số liệu, chúng tôi sử dụng phần mềm Excel

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát khu vực nghiên cứu

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thị trấn Chợ Chu có tổng diện tích 443,78ha chiếm 0,86% tổng diện tích tự nhiên của toàn huyện

Phía Bắc giáp xã Kim Sơn, Kim Phượng;

Phía Đông giáp xã Tân Dương, xã Phượng Tiến;

Phía Nam giáp xã Bảo Cương;

Phía Tây giáp xã Phúc Chu

Hình 3 1: Sơ đồ hành chính thị trấn Chợ Chu

Chợ Chu là thị trấn lỵ của huyện Định Hóa, đặt ở phía Bắc tỉnh Thái Nguyên Nằm cách thành phố Thái Nguyên khoảng 50 km về phía Tây Bắc, Chợ Chu có vị trí trên đường Hồ Chí Minh, trong khu vực mà đoạn Pác Bó -

Hòa Lạc sắp hoàn thành Phố cổ Chợ Chu được xây dựng vào cuối thế kỷ 19

và đầu thế kỷ 20 Thị trấn này có di tích lịch sử quốc gia là Căng Chợ Chu và nổi tiếng với thắng cảnh của Chùa Hang

Thị trấn Chợ Chu bao gồm 18 đơn vị dân cư, bao gồm các xóm Bãi Á 1, Bãi Á 2, Bãi Á 3, Dốc Châu, Hợp Thành, Hồ Sen, Nà Lài, Phúc Thành, Trung Việt, Vườn Rau, Trường Học, Nản Trên, Nản Dưới, Đồng Chùa, và các tổ dân phố Tân Thành, Tân Lập, Hợp Thành, Trung Thành, Trung Kiên, Thống Nhất, Hòa Bình, Đoàn Kết

Về khí hậu, tại thị trấn có khí hậu nhiệt đới, chia thành hai mùa Mùa nóng kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10 hàng năm, với tháng 8 là thời kỳ nóng nhất, khi nhiệt độ trung bình lên tới 28°C Mùa lạnh diễn ra từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, với tháng 1 là thời kỳ lạnh nhất, khi nhiệt độ trung bình giảm xuống 15°C Mùa nóng có những ngày nhiệt độ có thể vượt qua 41°C, trong khi mùa lạnh có thể đạt đến 10°C Độ ẩm ở mức khá cao, trừ tháng 1, các tháng khác đều có độ ẩm trên 80% Tháng 3, tháng 4 và tháng 8 thường

có độ ẩm cao nhất, với mưa phùn và mưa ngâu, độ ẩm thường vượt quá 85%

3.1.1.2 Điều kiện kinh tế

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế trên địa bàn thị trấn Chợ Chu:

* Thương mại dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp:

- Mặc dù do ảnh hưởng của dịch Covid-19, xong hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng phát triển

ổn định, đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng của xã hội và địa phương Trên địa bàn có sự khan hiếm về xăng, dầu do đó đã có sự ảnh hưởng, tác động một số hoạt động kinh tế của nhân dân, các hộ sản xuất kinh doanh ; các mặt hàng khác không có sự biến động lớn về giá

* Sản xuất nông, lâm nghiệp:

- Triển khai phương án sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản, nhìn chung tình hình thời tiết cơ bản thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hoạt

động sản xuất được quan tâm chỉ đạo, nhân dân gieo cấy đúng thời vụ, diện tích gieo trồng, vụ đông xuân, vụ mùa năm 2022, đều đạt so với kế hoạch Chỉ đạo kiểm tra các hệ thống hồ, đập, nạo vét kênh mương đảm bảo tích trữ đủ nước phục vụ cho gieo, cấy

- Thú y: Đã tăng cường hướng dẫn và quản lý công tác phòng chống dịch bệnh, tiêu độc và khử trùng môi trường chăn nuôi, đồng thời triển khai các biện pháp chống đói rét cho đàn vật nuôi Việc tiêm phòng cho gia súc và gia cầm trên địa bàn đã được tổ chức hiệu quả, đặc biệt trong đợt tiêm phòng gia súc và gia cầm đầu năm 2022 Các hộ gia đình cũng đã đăng ký và thực hiện cam kết nuôi chó theo quy định

- Quản lý và bảo vệ rừng: Các cấp quản lý đã hướng dẫn và phối hợp chặt chẽ để quản lý 61 ha rừng đặc dụng một cách hiệu quả Nỗ lực chủ động triển khai các biện pháp phòng cháy, chữa cháy rừng đã giúp ngăn chặn sự lan rộng của cháy rừng, không xảy ra sự cố cháy rừng trên địa bàn trong năm vừa qua

* Đầu tư xây dựng cơ bản; giải phóng mặt bằng

- Quyết toán vốn xây dựng cơ bản của địa phương làm chủ đầu tư là 1.763.949.161 đồng đầu tư cho 01 công trình và chỉ đạo các tổ dân phố triển khai phương án xây dựng nhà văn hóa trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Đăng ký với UBND huyện hỗ trợ xi măng xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, xây dựng, xửa chữa Nhà văn hóa của các tổ dân phố trên địa bàn

- Phối hợp với các cơ quan chuyên muôn thuộc huyện thực hiện công tác vận động nhân dân giải phóng mặt bằng xây dựng vỉa hè đô thị và các công trình trọng điểm trên địa bàn, đảm bảo tiến độ theo kế hoạch Xây dựng

Kế hoạch vận động toàn dân “Chung sức xây dựng thị trấn Chợ Chu đạt tiêu chí Đô thị loại IV” giai đoạn 2022 - 2025 đến các Tổ dân phố trên địa bàn

* Quản lý ngân sách