bài tập lớn đầu tư và tài chính bất động sản

Hơn thế dự án AnCruising Nha Trang còn nằm tại vị trí trọng tâm kếtnối thuận tiện đến các tiện ích trọng yếu trong khu vực như: Sân bay quốc tế CamRanh; Khu du lịch Vinpearl Land; Cảng d

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐH KINH TẾ QUỐC DÂN

-BÀI TẬP LỚN

Đầu tư và tài chính bất động sản

Lớp:

Nhóm :

Bất động sản 62A

1

STT Thành viên thực hiện Mã sinh viên

2 Trần Diệu Hương Trà 11207151

6 Nguyễn Thị Thùy Linh 11202231

Hà Nội, tháng 3 năm 2023

MỤC LỤC

2.1 Kết nối với các khu vực trung tâm, khu vực vui chơi của thành phố: 2

3 5 ưu điểm vượt trội của dự án khách sạn Ancruising Nha Trang 5

1 Thực trạng thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay 6

4 Thực trạng thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang 11

0

TÌM MẢNH ĐẤT TỐT ĐỂ ĐẦU TƯ

1 Giới thiệu chung:

1.1 Tên dự án: AN CRUISING NHA TRANG

1.2 Địa điểm xây dựng: Đường Trần Phú, Phố Vĩnh Nguyên, Thành Phố Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa

1.3 Hình thức đầu tư: Xây dựng mới

1.4 Hình thức quản lý dự án:

● Chủ đầu tư: Công ty TNHH Anh Nguyễn

● Đơn vi quản lý dự án: ĐVQL quốc tế

● Đơn vị phát triển: Công ty Cổ phần Bất động sản BHS

2 Mô tả sơ bộ dự án:

‒ Tổng diện tích xây dựng: 32.319m2

‒ Tổng quỹ đất: 4.825,7m2 (trong đó 3.252,2m2 là diện tích đất xây dựng)

‒ Quy mô xây dựng của dự án: bao gồm 10 tầng và 1 tầng hầm

● Chiều sâu phần ngầm: 4,65m

● Chiều cao công trình: 31,5m

● Diện tích bãi đỗ xe: 4.083,6m2

‒ Mật độ xây dựng của căn hộ: 67,4%

‒ Loại hình sản phẩm:

● Căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp;

‒ Tổng số căn hộ: 436 căn hộ, trong đó

● Mỗi căn hộ studio có diện tích khoảng 33 – 36m2

● Căn hộ có 1 phòng ngủ + 1 toilet có diện tích khoảng 32 m2

● Căn hộ 2 phòng ngủ + 1 toilet có diện tích khoảng 58 – 67m2

● Căn hộ 3 phòng ngủ + 2 toilet có diện tích khoảng 88 – 97m2

‒ Pháp lý: Sổ đỏ sở hữu lâu dài

2.1 Kết nối với các khu vực trung tâm, khu vực vui chơi của thành phố:

1

Nằm trong khu đô thị An Viên nên AnCruising Nha Trang dễ dàng di chuyển đến nhiều địa điểm quan trọng lân cận:

● Cách Vinpearl Cable Nha Trang, Vĩnh Trường, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 1km;

● Cách Bến Tàu Du Lịch Nha Trang, 388 Võ Thị Sáu, Vĩnh Trường, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 1,1km;

● Cách Bến Tàu Du Lịch Cầu Đá – Cau Da marina, Trần Phú, Cầu Đá, Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 1,2km;

● Cách Cảng Hòn Tằm MerPerle Resort, Vĩnh Trường, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 1,3km;

● Cách Bảo tàng Hải dương học (Museum of Oceanography), Số 1, Cầu Đá, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 1,5km;

● Cách Cảng cá Vĩnh Trường, Võ Thị Sáu, Vĩnh Trường, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 1,5km;

● Cách Cảng cầu đá, 14B Trần Phú, Vĩnh Hoà, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 1,7km;

● Cách Bệnh viện đa khoa Quốc tế Vinmec Nha Trang, 42A Trần Phú, Vĩnh Hoà, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 2,1km;

● Cách Bưu Điện Vĩnh Nguyên, 15 Trần Phú, Vĩnh Hoà, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam: 2,5km;

● Cách Học viện Hải quân, 30 Trần Phú, Vĩnh Nguyên, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa: 2,8km;

2

● Cách ga Nha Trang, 17 Thái Nguyên, Phước Tân, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa: khoảng 3km;

● Cách thành phố Nha Trang: 5km

● Cách Cảng hàng không Quốc tế Cam Ranh: khoảng 30km;

2.2 Vị trí giao thông thuận tiện:

Dự án AnCruising Nha Trang được đầu tư xây dựng tại vị trí đắc địa trên mặt tiền đường Trần Phú Đây là vị trí tọa sơn – nghinh hải – cận lộ giúp dự án này thu hút được sự quan tâm chú ý của nhiều khách hàng nhờ có tiềm năng phát triển cực lớn trong tương lai Hơn thế dự án AnCruising Nha Trang còn nằm tại vị trí trọng tâm kết nối thuận tiện đến các tiện ích trọng yếu trong khu vực như: Sân bay quốc tế Cam Ranh; Khu du lịch Vinpearl Land; Cảng du lịch quốc tế

● Vị trí kết nối giao thông thuận lợi, chỉ mất 5 phút để đi xe đến trung tâm thành phố Nha Trang

● Vị trí có lượng khách du lịch nghỉ dưỡng lớn ghé qua, lượng khách du lịch càng nhiều thì khả năng hấp dẫn khách sử dụng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng càng lớn

● Vị trí có phong cảnh, tầm nhìn đẹp, phóng ra vịnh biển Nha Trang Những vị trí

có tầm nhìn đẹp luôn có lượng khách đông hơn những vị trí kém về tầm nhìn, cảnh quan

● Vị trí dự án gần với hệ thống nghỉ dưỡng công cộng, có khả năng phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí cho du khách

● Cầu đường bộ nối liền khu vực từ dự án ra thiên đường giải trí - nghỉ dưỡng Hòn Tre

● Cầu đường bộ hải cảng sầm uất - Đảo Hòn Rớ Nha Trang

● Tỉnh đang xem xét mở rộng không gian cáp treo ngay trước dự án

3 Cơ sở pháp lí triển khai dự án:

Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định

số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Bộ Xây dựng đã tham mưu, trình và được Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1936/QĐ-TTg ngày 22/11/2021 phê duyệt Phương án cắt giảm, đơn giản hóa quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng trong năm 2021 và năm 2022

3

Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng

Nghị định số 09/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý vật liệu xây dựng

Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư Trong đó, có quy định chi tiết về trình tự thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư dự án; chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản ;

Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng

Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình

Ý TƯỞNG KINH DOANH

1 Ý tưởng kinh doanh

UBND tỉnh Khánh Hòa vừa quyết định ban hành Kế hoạch triển khai Chương trình hành động số 14 của Tỉnh ủy Khánh Hòa về việc “Phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn”, giai đoạn 2021 - 2025

Mục tiêu của tỉnh là khai thác những tiềm năng, lợi thế để phát triển Khánh Hòa

là một trong những trung tâm du lịch, dịch vụ lớn của cả nước; trong đó TP Nha Trang trở thành trung tâm du lịch của cả nước, có sức cạnh tranh trong khu vực và thế giới; vịnh Cam Ranh và vịnh Vân Phong trở thành trung tâm kinh tế biển được đầu tư phát triển hiện đại về du lịch

Khánh Hòa đặt mục tiêu trong giai đoạn 2021 - 2025 tổng thu từ khách du lịch đạt 200 nghìn tỷ đồng (khoảng 8,8 tỷ USD), đóng góp trực tiếp vào GDP từ 15 - 17%; tạo việc làm cho hơn 160.000 lao động trực tiếp trong du lịch Đến năm 2025 ngành

du lịch tỉnh này thu hút được 11 triệu lượt khách lưu trú, trong đó có 5 triệu lượt khách quốc tế; duy trì tốc độ tăng trưởng khách du lịch bình quân 22%/năm, trong đó khách quốc tế tăng trưởng 25%/năm

4

Về phát triển cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch, Khánh Hòa sẽ đầu tư xây mới và nâng cấp hệ thống khách sạn Phấn đấu đến năm 2025 có 70.000 phòng kinh doanh lưu trú du lịch, trong đó khoảng 70% phòng có quy mô đạt chuẩn chất lượng từ

3 - 5 sao

2 Sự ưu việt của căn hộ khách sạn

Mô hình căn hộ khách sạn với nhiều ưu điểm đang mở ra cơ hội đầu tư cho không ít doanh nghiệp có hoạt động ở nhiều tỉnh thành Vậy nên, trong những năm gần đây xu hướng các doanh nghiệp ngoài lĩnh vực bất động sản đầu tư vào căn hộ dịch vụ khách sạn đang nở rộ…

Những doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh rộng khắp tại nhiều tỉnh thành, nhu cầu sử dụng phòng khách sạn cho cán bộ nhân viên đi công tác là vô cùng lớn Nhiều doanh nghiệp thay vì phải đặt phòng khách sạn cho cán bộ nhân viên với chi phí cao hàng năm, họ đã nhanh nhạy sở hữu nhiều bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương này Khi công ty có nhu cầu, họ sử dụng cho nhân viên như một cách tiết giảm chi phí, ngoài thời gian sử dụng, họ cho thuê dưới dạng phòng khách sạn để gia tăng lợi nhuận như một kênh đầu tư

Những căn hộ khách sạn được bố trí đầy đủ nội thất và thiết bị gia dụng hiện đại như một căn hộ gia đình với tiêu chuẩn tương đương những khách sạn 4-5 sao Mỗi căn hộ đều có khu bếp, phòng khách… để người ở có thể tùy nghi nấu nướng Dịch vụ

đi kèm cho căn hộ cũng có bao gồm lau dọn phòng, giặt ủi đồ và phục vụ ăn uống… nhưng với mức chi phí tốt hơn các khách sạn nói chung

Như vậy, với nhu cầu sẵn có và lợi ích từ căn hộ khách sạn, nhiều doanh nghiệp

đã nhận thấy đây là một kênh đầu tư hiệu quả, vừa tối ưu chi phí lưu trú cho nhân viên

và đối tác trong các dịp nghỉ dưỡng hoặc công tác, vừa sinh lời khi ủy thác cho đơn vị quản lý cho khách du lịch thuê trong thời gian không sử dụng Do đó, doanh nghiệp đầu tư loại hình căn hộ này thường chọn dự án ở những thành phố lớn phát triển về du lịch và kinh tế phát triển

3 5 ưu điểm vượt trội của dự án khách sạn Ancruising Nha Trang

‒ Sổ đỏ sở hữu lâu dài: Đây là một trong số ít dự án có bảo chứng pháp lý an

toàn cho khách hàng và nhà đầu tư

‒ Đảm bảo doanh thu từ việc cho thuê căn hộ: Dòng tiền ổn định từ việc cho

thuê căn hộ nghỉ dưỡng với lượng khách du lịch lớn trong và ngoài nước

‒ Dịch vụ tiện ích đầy đủ và hiện đại: Là dự án căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp đầu

tiên ở Nha Trang sở hữu cảng biển, bến du thuyền, hồ bơi vô cực dài nhất Việt Nam, tích hợp một chuỗi hệ thống tiện ích nội khu và dịch vụ đẳng cấp và hiện

5

đại bậc nhất trong khu vực Tích hợp một chuỗi hệ thống tiện ích nội khu và dịch vụ đẳng cấp và hiện đại bậc nhất trong khu vực

‒ Không gian sống sang trọng và đẳng cấp: Dự án được xây dựng theo lối kiến

trúc sang trọng, lịch lãm, kiến tạo nên không gian sống đẳng cấp với những đường nét tinh tế cùng nhiều điểm nhấn ấn tượng, thu hút

‒ Đón đầu quy hoạch cơ sở hạ tầng: Nằm trong khu du lịch với một loạt các

khách sạn, căn hộ cao cấp, dự án AnCruising Nha Trang sở hữu view tuyệt đẹp với đồi núi và biển cả mênh mông Đặc biệt, dự án quy hoạch đa kết nối với du lịch, giải trí và dịch vụ 34,64ha Chỉ một bước chạm là đến thiên đường giải trí Vinpearl Land, cầu vượt biển sang cảng Hòn Rớ

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

1 Thực trạng thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay

Giai đoạn thị trường bất động sản nhiều diễn biến bất ngờ và thách thức bởi dịch COVID: 2021 đến nay

‒ Năm 2021:

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2021, chỉ số giá xây dựng tăng gần 4% so với cùng kỳ năm 2020, do sự tăng giá của các loại vật liệu xây dựng: giá thép tăng 30-40%, giá nhựa đường tăng 9-10%, giá xi măng tăng 3-5%… Đến quý IV, giá VLXD tiếp tục tăng 5-20% Năm 2021 cũng là năm nổi sóng của cổ phiếu bất động sản Trong giai đoạn giãn cách xã hội; môi trường lãi suất thấp, nên các nhà đầu

tư tìm kênh đầu tư chứng khoán Số nhà đầu tư mở tài khoản mỗi tháng tăng kỷ lục, vượt ngưỡng 1500 điểm vào tháng 11 Mã cổ phiếu bất động sản vô cùng thu hút các nhà đầu tư

Năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện hàng loạt những luật, bộ luật mới sửa đổi;

bổ sung liên quan đến thị trường bất động sản, như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật bảo vệ môi trường, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp… kết hợp với Luật Xây dựng sửa đổi, đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư; chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở…

‒ Năm 2022:

Năm 2022, khi mà dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát; Việt Nam chính thức

mở cửa đón nhà đầu tư, sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển Giai đoạn này, bất động sản công nghiệp được coi là điểm sáng Tuy nhiên, những khu công nghiệp hiện hữu đều

đã lấp đầy gần hết; phải mất ít nhất 2 năm để mở rộng nguồn cung Như vậy, Việt Nam sẽ mất khá nhiều thời gian để cạnh tranh với các thị trường lân cận và thế giới

6

Hơn nữa cơ sở hạ tầng kém chất lượng cũng là bài toán Việt Nam phải giải quyết Bất động sản nhà ở tuy giảm nguồn cung, nhưng vẫn có nhiều cơ hội phục hồi bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê sẽ có nhiều tiềm năng phát triển; nhưng chủ yếu thu hút khách trong nước là chính Chỉ khi nào các nước xung quanh khống chế được dịch bệnh, mở rộng đường bay thì mới thu hút được nhiều khách đầu tư nước ngoài Có thể thấy rằng các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

‒ Năm 2023:

Sau quãng thời gian cuối năm 2022 bị ảnh hưởng bởi kinh tế giới và việc thắt chặt room tín dụng, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu tích cực

Cụ thể, ngay cuối tháng 1, Thủ tướng đã chỉ đạo ngành ngân hàng cần tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Cùng với động thái tích cực từ cấp quản lý, lãi suất cũng có xu hướng ổn định hơn, tạo tâm lý tích cực cho người mua để ở lẫn đầu tư

Trong bối cảnh ấy, theo giới chuyên gia, tâm điểm của thị trường sẽ là nhóm sản phẩm BĐS có giá trị thực, chất lượng cao Thực tế, ngay cả trong thời điểm thị trường biến động, những dự án có quy hoạch bài bản với chuẩn sống cao vẫn luôn nằm trong tầm ngắm của khách mua

2 Thực trạng thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng

‒ Tốc độ tăng trưởng cao

Đứng trước sự phát triển của ngành du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn hiện nay thì bất động sản nghỉ dưỡng được nhiều người đánh giá là kênh đầu tư tiềm năng Theo

số liệu của Tổng cục Du lịch Việt Nam vào năm 2018 nước ta đón 15,5 triệu lượt khách quốc tế, gần 80 triệu lượt khách nội địa và Việt Nam vươn lên top 3/10 nước có chỉ số tăng trưởng cao nhất Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2019 đạt gần 18 triệu lượt Tuy dịch bệnh diễn ra trong năm 2020 - 2021 khiến số lượng khách

du lịch giảm sút đáng kể, nhưng số liệu tăng trưởng ấn tượng của ngành du lịch đến năm 2019 cũng báo hiệu cho đà phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm sắp tới

‒ Nhu cầu lớn

Khi đời sống kinh tế ngày càng phát triển kéo theo đó là nhu cầu hưởng thụ của người dân cũng ngày càng tăng Các loại hình nghỉ dưỡng mới đang xuất hiện: nghỉ dưỡng để chữa bệnh, mua sắm, tâm linh,…Lý do trên trở thành nguồn cung dồi dào cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng này

7

‒ Đóng vai trò tích cực

Thúc đẩy phát triển ngành du lịch nhất là sau thời kỳ dịch bệnh, hoạt động du lịch chủ yếu tập trung cho hoạt động nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe và làm việc Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến hết tháng 9/2021, bất động sản du lịch đã có 114.097 căn condotel và 24.399 villa - đây là con

số khá tích cực nếu so sánh với tổng số lượng buồng phòng khách sạn đã phát triển trong nhiều năm trở lại đây và lũy kế đến năm 2021 mới đạt khoảng 650.000 phòng Như vậy mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng bất động sản du lịch đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3 - 5 sao trên toàn quốc

Góp phần phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực: Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021 các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang), có tổng số 239 dự

án bất động sản du lịch trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154.245 tỷ đồng Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương

30 tỷ USD

Hầu hết các dự án bất động sản du lịch thường tập trung tại các vùng du lịch trọng điểm góp phần tôn tạo cảnh quan du lịch, thiên nhiên, có giá trị thẩm mỹ, kinh tế cao Tạo công ăn việc làm trong cả quá trình đầu tư cơ sở nghỉ dưỡng lẫn trong quá trình vận hành cơ sở du lịch

Theo Tổng cục Thống kê, trong quý I năm 2022 có thêm 1.289 doanh nghiệp ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống được thành lập mới tăng 22,6% và số lao động mới

có việc làm đạt 5.742 người, tăng 15,2% so với cùng k năm trước Số doanh nghiệp dịch vụ việc làm, du lịch, dịch vụ hỗ trợ khác thành lập mới đạt 1.535 doanh nghiệp tăng 6,1%, số lao động đạt 9.105 người, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước

Đa dạng hóa sản phẩm du lịch: bất động sản du lịch tạo lập sản phẩm nghỉ dưỡng mới - là sự kết hợp giữa khách sạn và nhà ở như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse Quá trình trải nghiệm bất động sản du lịch đem lại cảm giác mới cho khách du lịch, cảm nhận sự tự do thoải mái hơn so với không gian gò bó của các

mô hình khách sạn nghỉ dưỡng truyền thống

Đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, nhất là sau đại dịch, như nhu cầu nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng trong không gian tách biệt, độc

8