Tài liệu tham khảo: Công chứng mua bán bất động sản Công chứng mua bán bất động sản Công chứng mua bán bất động sản
Trang 1CÔNG CHỨNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Việc công chứng mua bán bất động sản là vô cùng quan trọng, giúp xác thực tính hợp pháp của các giấy tờ, hồ sơ và hợp đồng mua bán bất động sản
1 Một số điều về hợp đồng mua bán bất động sản
- Hợp đồng mua bán bất động sản được hiểu là một hợp đồng dân sự, bên
bán có nghĩa vụ giao bất động sản và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về đất và nhà ở đó cho bên mua Còn bên mua nhận bất động sản và trả một khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng
- Về hình thức của hợp đồng mua bán bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận
- Căn cứ theo Khoản 2, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì trong trường hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực
- Ngoài ra, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trong trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Còn các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên
ký kết hợp đồng được quy định cụ thể tại Khoản 3, Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản 2014
- Như vậy, hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản Nếu như các bên không công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng (Nghị định 139/2017/NĐ-CP)
2 Những lợi ích khi công chứng mua bán bất động sản
- Sau đây, là một số lợi ích khi công chứng mua bán bất động sản:
+ Hạn chế được rủi ro pháp lý phát sinh từ những hợp đồng, giao dịch dân sự, bất động sản, do không được công chứng
+ Một khi hợp đồng hoặc các giao dịch bất động sản được công chứng thì những điều khoản, nội dung trong hợp đồng, giao dịch được công chứng
sẽ có giá trị pháp lý và không cần phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa
án tuyên bố là vô hiệu
+ Các hoạt động được ghi trong hợp đồng được kiểm soát chặt chẽ hơn + Các tranh chấp, khiếu nại ít xảy ra hơn và giúp thị trường bất động sản được đưa vào ổn định
+ Khi hợp đồng được công chứng, nếu có xảy ra các tranh chấp hoặc kiện tụng trong quá trình hai bên thực hiện hợp đồng, thì căn cứ vào các
Trang 2điều khoản, nội dung, trong hợp đồng để giải quyết mâu thuẫn và được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình
- Qua một số lợi ích ở trên, hợp đồng nếu được công chứng sẽ giúp hạn chế các rủi ro phát sinh hơn so với các hợp đồng không được công chứng
Do đó, hai bên khi giao kết hợp đồng mua bán cần phải thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật hiện hành
3 Quy trình, thủ tục công chứng mua bán bất động sản
- Quy trình thủ tục công chứng mua bán bất động sản bao gồm 04 bước
sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng.
Bước 2: Xem xét người yêu cầu công chứng có đủ điều kiện không
- Người yêu cầu công chứng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Nếu
không tổ chức công chứng có quyền từ chối không công chứng hồ sơ
Bước 3: Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ
- Hồ sơ cần chuẩn bị:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch
+ Chứng minh nhân dân, căn cước công dân, và hộ khẩu của các bên tham gia trong hợp đồng
+ Các giấy tờ khác có liên quan đến mua bán bất động sản như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, + Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn)
+ Nếu thay mặt người khác để bán thì cần có hợp đồng ủy quyền
- Sau đó, bên văn phòng công chứng có thẩm quyền sẽ kiểm tra hồ sơ Nếu hồ sơ hợp lệ và đầy đủ thì thụ lý hồ sơ và điền vào sổ công chứng Nếu hồ sơ không đầy đủ thì Công chứng viên sẽ yêu cầu người công chứng bổ sung thêm giấy tờ
Bước 4: Tiến hành công chứng
Đối với hợp đồng đã được soạn thảo trước:
+ Công chứng viên sẽ kiểm tra hợp đồng dự thảo cẩn thận và kỹ càng + Trong trường hợp không đáp ứng yêu cầu thì người yêu cầu công chứng sẽ phải sửa chữa, bổ sung thì mới được tiếp nhận làm thủ tục công chứng mua bán bất động sản
Đối với hợp đồng công chứng chưa được soạn thảo:
+ Hai bên mua và bán sẽ yêu cầu công chứng viên hoặc bên dịch vụ soạn thảo hợp đồng
+ Sau khi hợp đồng soạn thảo xong sẽ được người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ
+ Hai bên mua bán bất động sản sẽ ký xác nhận vào tất cả các trang của hợp đồng trước sự chứng kiến của công chứng viên
+ Tiếp đó các bên yêu cầu công chứng sẽ được yêu cầu xuất trình giấy tờ bản chính để đối chiếu với bản sao có trong hồ sơ
+ Lưu lại lời chứng, ký và đóng dấu vào hợp đồng
Trang 3Cơ sở pháp lý: Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014
4 Chi phí công chứng
- Sau khi hoàn thành các thủ tục ở trên, tiến hành đóng lệ phí và lấy hợp đồng, chi phí do 1 trong 2 bên trả tùy vào thỏa thuận của hai bên
- Có thể thấy, chi phí công chứng chỉ là một phần nhỏ so với giá trị tài sản trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản Vì vậy, cần phải công chứng hợp đồng để đảm bảo độ an toàn pháp lý hơn so với các hợp đồng không được công chứng
Lưu ý: Có thể tham khảo tại Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức
thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên