danh gia chuyen qsdd nguyen thi suongđánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận thủ đức tp hcm từ năm 2017 đến tháng 6 2020

Song song với xu hướng ấy là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở diễn ra một cách sôi động và mạnh mẽ nhưng cũng không kém phần phức tạp đã gây ra không ít khó k

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài : “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức - TP.HCM từ năm 2017 đến tháng 6/2020” ngoài sự nỗ lực và

cố gắng của bản thân, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và động viên rất nhiều

từ gia đình , quý thầy cô và bạn bè

Con xin chân thành cảm ơn sâu sắc nhất đến Bố, Mẹ là người đã nuôi con khônlớn cho con được học hành, luôn yêu thương và dạy dỗ và là điểm tựa lớn nhất trong suốt cuộc đời con

Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Nhà Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản cùng toàn thể Quý Thầy Cô đã tận tình dạy dỗ và truyền đạt kiến thức cho em trong suốt thời gian học tập tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn đến quý ban lãnh đạo cơ quan, các anh chị làm việc tại

Tổ HC-TH _Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Thủ Đức đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong việc thu thập số liệu, tài liệu và nhiệt tình giúp đỡ, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích trong suốt thời gian em đến thực tập tại cơ quan

Xin gửi cảm ơn đến tập thể lớp DH16QL và những bạn bè đã luôn đồng hành giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập Chúc tất cả các bạn sẽ hoàn thành tốt báo cáo và cùng nhau tốt nghiệp

Sau cùng, em xin kính chúc Quý Thầy Cô và các bạn luôn thật nhiều sức khoẻ, hạnh phúc và thành công

Xin chân thành cảm ơn!

TP.HCM, ngày tháng năm 2020

Sinh viên

Phạm Thị Thương

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Thương, Khoa Quản lý đất đai và bất động sản,

Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Chuyên đề: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

quận Thủ Đức - TP.HCM từ năm 2017 đến tháng 6/2020”

Địa điểm thực tập: Chi nhánh Văn phòng đăng lý đất đai quận Thủ Đức

Giáo viên hướn dẫn: Th.S Nguyễn Thị Long Hương, Bộ mộ Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai và bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.Quận Thủ Đức nằm ở vị trí phía Đông Bắc của TP.HCM cách trung tâm Thành phố khoảng 7 km Hiện nay quận Thủ Đức là một địa bàn có tốc độ phát triển kinh tế

và đô thị hoá khá cao và nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của Thành phố Quận Thủ Đức hiện nay đang là đại bàn hấp dẫn đầu tư trong và ngoài nước

Song song với xu hướng ấy là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở diễn ra một cách sôi động và mạnh mẽ nhưng cũng không kém phần phức tạp đã gây ra không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương Từ thực tế đó, em thực hiện đề tài này nhằm mục đích tìm hiểu và đánh giá một cách tổng quát tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức giai đoạn 2017 đến tháng 6 năm 2020 Từ đó tìm hiều những nguyên nhân, chính sách ảnh hưởng tới quá trình thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải quyết và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Thủ Đức

Bằng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như: phương pháp thu thập tài liệu, số liệu, dữ liệu, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp kế thừa Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung sau: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn; Một số nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương; Thực trạng tình hình chuyển nhượng và tình hình quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2017 đến tháng 6 năm 2020; Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương

Đề tài đã đạt được một số thành quả sau: Từ năm 2017 đến tháng 6 năm 2020, tổng số hồ sơ giải quyết là 19.664 trong đó hồ sơ về đất nông nghiệp là 6.242 (chiếm 31,75%) còn hồ sơ đất ở là 15.644 (chiếm 68,25%)

Bên cạnh đó quy trình và thủ tục liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một hoàn thiện dần mang lại thuận lợi cho người dân và đảm bảo thực hiện tốt việc quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận

Đ T VẤẤN ĐỀỀ Ặ 1

PHẤỀN I T NG QUAN Ổ 1

I.1 C s lý lu n c a vấấn đềề nghiền c u ơ ở ậ ủ ứ 1

I.1.1 C s khoa h c ơ ở ọ 1

I.1.2 C s pháp lý ơ ở 1

I.1.3 C s th c tềễn ơ ở ự 1

I.2 Điềều ki n t nhiền ệ ự 1

I.3 Đ c đi m kinh tềấ xã h i ặ ể ộ 1

I.4 N i dung và ph ộ ươ ng pháp nghiền c u ứ 1

I.4.1 N i dung nghiên c u ộ ứ 1

I.4.2 Ph ươ ng pháp nghiền c u ứ 1

I.5 Quy trình th c hi n đềề tài ự ệ 1

II.1 Đánh giá điềều ki n t nhiền, kinh tềấ - xã h i nh h ệ ự ộ ả ưở ng đềấn ho t đ ng chuy n nh ạ ộ ể ượ ng quyềền s d ng đấất trền đ a bàn qu n Th Đ c ử ụ ị ậ ủ ứ 1

II.1.1 Điềều ki n t nhiền nh h ệ ự ả ưở ng đềấn ho t đ ng chuy n nh ạ ộ ể ượ ng quyềền s d ng đấất ử ụ trền đ a bàn quấền Th Đ c ị ủ ứ 1

II.1.2 Điềều ki n kinh tềấ - xã h i nh h ệ ộ ả ưở ng đềấn ho t đ ng chuy n nh ạ ộ ể ượ ng quyềền s ử d ng đấất trền đ a bàn quấền Th Đ c ụ ị ủ ứ 1

II.2 Tình hình qu n lý Nhà n ả ướ c vềề đấất đai và hi n tr ng s d ng đấất trền đ a bàn qu n Th ệ ạ ử ụ ị ậ ủ Đ c ứ 1 II.2.1 Tình hình th c hi n các văn b n quy ph m pháp lu t có liền quan đềấn qu n lý, s ự ệ ả ạ ậ ả ử d ng đấất ụ 1 II.2.2 Qu n lý đấất theo đ a gi i hành chính ả ị ớ 1

II.2.3 Công tác kh o sát đo đ c, đánh giá, phân h ng đâất, l p b n đôồ đ a chính, b n đôồ hi n ả ạ ạ ậ ả ị ả ệ tr ng s d ng đâất và b n đôồ quy ho ch s d ng đâất ạ ử ụ ả ạ ử ụ 1

II.2.4 Qu n lý quy ho ch, kềấ ho ch s d ng đấất ả ạ ạ ử ụ 1

II.2.5 Công tác giao đấất, cho thuề đấất, thu hôềi đấất, chuy n m c đích s d ng đấất ể ụ ử ụ 1

II.2.6 Đăng ký quyêồn s d ng đâất, l p và qu n lý hôồ s đ a chính, câấp giâấy ch ng nh n ử ụ ậ ả ơ ị ứ ậ quyêồn s d ng đâất ử ụ 1

II.2.7 Công tác thôấng kê, ki m kê đâất đai ể 1

II.2.8 Công tác hòa gi i tranh chấấp vềề đấất đai; gi i quyềất khiềấu n i, tôấ cáo các vi ph m ả ả ạ ạ trong qu n lý và s d ng đấất đai ả ử ụ 1

II.2.9 Thanh tra, ki m tra vi c chấấp hành các quy đ nh c a pháp lu t vềề đấất đai và x lý vi ể ệ ị ủ ậ ử ph m pháp lu t vềề đấất đai ạ ậ 1

II.2.10 Hi n tr ng s d ng đấất trền đ a bàn Qu n Th Đ c ệ ạ ử ụ ị ậ ủ ứ 1

II.3 Đánh giá chung công tác qu n lý Nhà n ả ướ c vềề đấất đai và vi c s d ng đấất trền đ a bàn ệ ử ụ ị qu n Th Đ c ậ ủ ứ 1

II.4 Thành phấền hôề s và quy trình chuy n nh ơ ể ượ ng quyềền s d ng đấất t i Chi nhánh Văn ử ụ ạ phòng đăng ký đấất đai qu n Th Đ c ậ ủ ứ 1

III.4.1 Thành phâồn hôồ s chuy n nh ơ ể ượ ng quyêồn s d ng đâất t i Chi nhánh Văn phòng đăng ử ụ ạ ký đâất đai qu n Th Đ c ậ ủ ứ 1

II.5 Tình hình chuy n nh ể ượ ng quyềền s d ng đấất t năm 2017 đềấn tháng 6 năm 2020 ử ụ ừ 1

II.5.1 Tình hình chuy n nh ể ượ ng quyêồn s d ng đâất qu n Th Đ c năm 2017 ử ụ ậ ủ ứ 1

II.5.2 Tình hình chuy n nh ể ượ ng quyềền s d ng đấất qu n Th Đ c năm 2018 ử ụ ậ ủ ứ 1

II.5.3 Tình hình chuy n nh ể ượ ng quyềền s d ng đấất qu n Th Đ c năm 2019 ử ụ ậ ủ ứ 1

II.5.4 Tình hình chuy n nh ể ượ ng quyềền s d ng đấất qu n Th Đ c 6 thág đấều năm 2020 ử ụ ậ ủ ứ 1 II.6 Đánh giá tnh hình chuy n nh ể ượ ng quyềền s d ng đấất c a các ph ử ụ ủ ườ ng t năm 2017 đềấn ừ tháng 6 năm 2020 1

II.6.1 Đánh giá tnh hình chuy n nh ể ượ ng quyềền s d ng đấất c a các ph ử ụ ủ ườ ng t năm ừ 2017 đềấn tháng 6 năm 2020 1

II.6.2 Đánh giá tnh hình chuy n nh ể ượ ng quyềền s d ng đấất theo lo i đấất t năm 2017 ử ụ ạ ừ đềấn tháng 6 năm 2020 1 II.6.3 Đánh giá tnh hình chuy n nh ể ượ ng QSDĐ tác đ ng đềấn lĩnh v c kinh tềấ - xã h i ộ ự ộ trền đ a bàn qu n Th Đ c ị ậ ủ ứ 1 II.7 Thu n l i, khó khăn trong công tác gi i quyềất hôề s chuy n nh ậ ợ ả ơ ể ượ ng QSDĐ t i VPĐKDĐ ạ

và các vấấn đềề liền quan đềấn tnh hình chuy n nh ể ượ ng QSDĐ 1 II.7.1 Thu n l i, khó khăn trong công tác gi i quyềất hôề s chuy n nh ậ ợ ả ơ ể ượ ng QSDĐ t i ạ VPĐKDĐ 1

II.7.2 Các vấấn đềề liền quan đềấn tnh hình chuy n nh ể ượ ng QSDĐ 1

PHẤỀN III KỀẤT LU N – KIỀẤN NGH Ậ Ị 1 III.1 Kềất lu n ậ 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai có vai trò quan trọng đối với con người, là cơ sở sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng Hiện nay, sự tăng trưởng kinh tế xã hội ngày càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với đất đai ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn Do đó, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một sôi động và phức tạp hơn trên cả nước.

Hiện nay, tình hình đô thị hoá và tốc độ phát triển ở nước ta ngày càng phát triển dẫn đến nhu cần sử dụng đất ngày càng tang cao Để thúc đẩy phát triển kinh tế

và cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung và thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói riêng nhằm đem lại sự thuận tiện, nhanh chóng nhưng vẫn đảm bảo lợiích, quyền lợi hợp pháp cho người dân Do đó cần hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh thành khác đến, làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh Đặc biệt là địa bàn Quận Thủ Đức - nơi đang có tốc độ đô thị hóa rất cao, nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông Thành phố, có lợi thế giao thông với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn dự kiến mở nối với các tỉnh xung quanh Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn Bên cạnh đó gây nên những điều bất cập như tạo cơn sốt đất đẩy giá đất tang lên cao, tích trữ đầu cơ đất đai….tạo nên những lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác Chính những thực trạng trêntạo nên khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai

,“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận

Thủ Đức - TP.HCM từ năm 2017 đến tháng 6/2020” để xem xét đánh giá tình hình

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức Từ đó phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức

 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức

từ năm 2017 đến tháng 6/2020

Xác định những khó khăn, thuận lợi trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn quận Từ đó tìm ra hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai

 Đối tượng nghiên cứu

Những quy định hiện hành về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địabàn quận Thủ Đức

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức

 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sửdụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức

Phạm vi thời gian: từ năm 2017 đến tháng 6/2020

Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở đô thị giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau.

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Một số khái niệm có liên quan đến công tác chuyển nhượng

– Đất đai là là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kì, có thể dự đóan được, có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên , kinh tế

xã hội như thổ nhưỡng khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.(Điều 4 thông tư 14/2012/TT-

BTNMT)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của con người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Điều 3 LĐĐ 2013)

– Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trìnhphục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 144 LĐĐ 2013)

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất chongười được chuyển nhượng(gọi là bên nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.( Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất đai 2013)

– Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.(Điều

3 LĐĐ 2013)

– Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dung đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.(Điều 3 LĐĐ 2013)

– Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải

kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng

– Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế chủ yếu đánh vào thu nhập của cá nhân nhằm thực hiện công bằng xã hội, động viên một phần thu nhập của cá nhân vào ngân sách nhà nước và có thể được sử dụng để điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua việc khuyến khích làm việc hay nghỉ ngơi, thông qua việc thuhoặc không thu thuế đối với các khoản thu nhập từ kinh doanh, đầu tư…

– Thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích, do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

– Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữu các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng QSDĐ.(Điều 500 BLDS 2015)

– Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin, không gian, thuộc tính của thửa đất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính ban đầu.

I.1.1.2 Những quy định trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện

Cụ thể, căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

 Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trườnghợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quanđăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

b Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp không được nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luậtkhông cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa,đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp đượcchuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sốngtrong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

c Các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Việc công chứng,chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thựchiện như sau:

 Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụngđất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứngthực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

 Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tàisản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt độngkinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

 Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự

 Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứngthực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

 Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lậphợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

d Quyền và nghĩa vụ của 2 bên trong CNQSDĐ

 Bên chuyển nhượng

– Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điều 38 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014)

 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thờihạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thờihạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại dolỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

 Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏathuận khác

đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

 Bên nhận chuyển nhượng

– Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điều 40 của Luật kinhdoanh bất động sản năm 2014)

 Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sửdụng đất chuyển nhượng

 Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vịtrí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi củabên chuyển nhượng gây ra

 Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng

 Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng

 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

e Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng QSDĐ

Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sửdụng đất sẽ phải đóng thuế thu nhập các nhân đối với bên chuyển nhượng, còn bênnhận quyển nhượng QSDĐ phải đóng lệ phí trước bạ

 Thuế thu nhập cá nhân

Tại điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính và điều

17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính: Thuế thu nhập

cá nhân đối đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

– Giá chuyển nhượng quyền SDĐ là giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tạithời điểm chuyển nhượng

– Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợpđồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thờiđiểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Uỷban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

– Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuếđược xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn cứxác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúchoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thìnghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân

 Lệ phí trước bạ

Tại điều 3 của Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệphí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấptỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trướcbạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

– Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với giá tại hợp đồng chuyểnquyền sử dụng đất

– Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước

bạ là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đaitại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

– Tại điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ: Mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ đối với nhà, đất là 0.5%

I.1.2 Cơ sở pháp lý

– Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013;

– Luật đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 của Quốc hộiViệt Nam, được ban hành ngày 29/11/2013;

– Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 về Luật đất đai;

– Luật dân sự 2015 việc chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự 2015quy định thu gọn trong một mục gọi là Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất;

– Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 10/10/2016 của Chính phủ ngày 15/11/2016;

– Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thihành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về giáđất;

– Nghị định số 01/2017/NĐ - CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi

bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Thông tư số 23/2014/ TT - BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài Nguyên vàMôi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất;

– Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài Nguyên và MôiTrường quy định về hồ sơ địa chính;

– Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đấtđai

– Thông tư 111/2013/TT - BTC hướng dẫn một số điều Luật thuế thu nhập cánhân của Bộ tài chính;

– Thông tư 301/2016/TT- BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

– Quyết định 1774/2018/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân TP.HCM ngày2/5/2018 công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được chuẩn hóa thuộc phạm vichức năng quản lý của sở Tài Nguyên và Môi Trường tại thành phố Hồ Chí Minh;

– Quyết định 2971/2018/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân TP.HCM ngày18/7/2018 công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được chuẩn hóa thuộc phạm vichức năng quản lý của sở Tài Nguyên và Môi Trường tại thành phố Hồ Chí Minh

– Quyết định 4114/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân TP.HCM ngày 30/9/2019quyết địnhvề việc phê duyệt quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩmquyền tiếp nhận của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động mộtphần là do quá trình chuyển nhượng QSDĐ Cụ thể qua các giai đoạn sau

 Giai đoạn từ khi có luật đất đai năm 1993

– Từ khi luật đât đai 1993 được quốc hội thông qua 24/7/1993 có hiệu lực từngày 15/10/1993 đã góp phần hoàn thiện và bổ sung luật đất đai 1988, đã thừa nhậnđất đai có giá trị và qua đó cũng thừa nhận các quyền của người sử dụng đất

– Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức thừa nhận thì việc quyđịnh mức thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết chính vì vậy ngày2/6/1994 nhà nước ban hành luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thểhiện chức năng và quyền hạn của nhà nước trong công tác quản lý đất đai, khuyếnkhích người sử dụng đất có hiệu quả, đảm bảo công bằng xã hội và tạo nguồn thu chongân sách nhà nước

– Nghị định này trong quá trình thực hiện đã phát hiện một số bất cập chính vìvậy ngày 1/11/2001 chính phủ đã ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP để bổ sung một

số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP Kể từ thời gian này mẫu hồ sơ chuyển nhượngquyền sử dụng đất được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông tư1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn theo nghị định 79/2001/NĐ-CP

 Giai đoạn từ khi có luật đất đai năm 2003

– Quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 và các văn bản pháp lý liên quan đã đạtđược nhiều hiệu quả KT-XH nhất định Song bên cạnh đó Luật Đất Đai 1993 ngàycàng bộc lộ những hạn chế trong quá trính vận dụng vào thực tế, nhiều nghị định,thông tư đưa ra không còn phù hợp chồng chéo lẫn nhau gây khó khăn cho các cơquan quản lý nhà nước về đất đai Xuất phát từ yêu cầu trên, Quốc Hội nướcCHXHCNVN đã thông qua Luật Đất Đai 2003 nhằm khắc phục những thiếu sót màLuật Đất Đai 1993 không giải quyết được

– Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 nhằmhướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003, trong đó quy định điều kiện chuyểnnhượng và nhận CNQSDĐ thông thoáng hơn, trình tự CNQSDĐ cũng đơn giản hơnNghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP Nghị định 181/2004/NĐ-CP

đã giảm bớt được thời gian của người dân đi đến cơ quan Nhà nước và quy địnhnhững loại giấy tờ cho phép CNQSDĐ cũng đơn giản hơn, trình tự thủ tục nhanh gọnhơn Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động

sản một cách tích cực, minh bạch và hiệu quả

– Trên cơ sở góp phần hoàn thiện Nghị định 17/2001 NĐ-CP, Nghị định 84/2007NĐ-CP ban hành ngày 25/05/2007 ra đời quy định chi tiết, rõ ràng hơn về bổ sung cấpgiấy chứng QSDĐ , thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai tại

– Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cóhiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2009 Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn với đất đã cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý Để hướng dẫn Nghị định này BTNMT ban hành Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm hướng dẫn chi tiết một

số điều của Nghị định này

 Giai đoạn từ khi có luật đất đai năm 2013 đến nay

– Ngày 29/11/2013 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm 2013, Luật đất đai

có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã đánh dấu sự đổi mới chính sách đất đai nhằm đáp ứngyêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ đây mạnh công nghiệp hoá - hiện đạihoá đất nước Luật đất đai năm 2013 xác lập cụ thể hơn trách nhiệm, quyền hạn củaNhà nước, các chủ thể sử dụng đất, tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai,tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tăng cườngtính công khai, minh bạch và dân chủ trong công tác quản lý, sử dụng đất để giảmthiếu phát sinh khiếu kiện trong nhân dân

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luậtđất đai 2013, có hiệu lực vào ngày 01/7/2014 đã khắc phục, giải quyết những tồn tại

hạ chế phát sinh trong quá trình thi hành luật đất đai năm 2003

– Đối với công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật quy định cụ thể vàđầy đủ từ điều kiện chuyển quyền, trình tự, thủ tục đảm bảo một cách công khai minhbạch quyền lợi và nghĩa vụ của người chuyển quyền và người nhận chuyển quyền.Đồng thời khắc phục một cách hiệu quả những trường hợp chuyển nhượng không hợppháp gây ảnh hưởng đến thời gian, tiền bạc của người dân

– Chính phủ ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hànhchính trong lĩnh vực đất đai Theo đó, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất,chính quyền địa phương cần làm rõ tính hợp pháp, từ đó phân định từng trường hợp

cụ thể để giải quyết Nếu chuyển nhượng ngầm (không hợp pháp) cần thu hồi và làmthủ tục cho thuê đất

I.2.1 Vị trí địa lý

Quận Thủ Đức nằm ở vị trí phía Đông Bắc của TP.HCM cách trung tâm Thànhphố khoảng 7 km Quận Thủ Đức được bao bọc chủ yếu bởi Xa lộ Hà Nội ở phíaĐông và sông Sài Gòn ở phía Tây và phía Nam

Quận Thủ Đức có tứ cận tiếp giáp như sau:

 Phía Bắc tiếp giáp với thị xã Thuận An và thành phố Dĩ An của tỉnhBìnhDương

 Phía Đông giáp quận 9 - TP.HCM

 Phía Nam giáp sông Sài Gòn (quận 2, quận Bình Thạnh - TP.HCM)

 Phía Tây giáp sông Sài Gòn (quận 12 - TP.HCM)

Quận Thủ Đức được thành lập theo Nghị định số 03-CP của Chính phủ (ngày06/01/1997), trên cơ sở tách ra từ huyện Thủ Đức trước đây và có 12 phường: LinhĐông, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Tam Phú, Linh Xuân, Linh Chiểu, TrườngThọ, Bình Chiểu, Linh Tây, Bình Thọ, Tam Bình và Linh Trung Tổng diện tích tựnhiên toàn quận là 4.780,22 ha

Nằm ở vị trí cửa ngõ Đông Bắc Thành phố, có lợi thế giao thông với Xa lộ Hà Nội, sôngSài Gòn, kết nối với khu vực trung tâm Thành phố và với các khu công nghiệp Biên Hòa,Bình Dương, khu du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu Tạo ra lợi thế địa lý kinh tế cho Quận pháttriển

Hình 1 Bản đồ vị trí quận Thủ Đức

(Nguồn: Trang thông tin điện tử Thành phố Hồ Chí Minh)

Bảng 1 Các đơn vị hành chính của Quận Thủ Đức

chính

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

1 Phường Hiệp Bình Phước 774,47 16,20

3 Phường Hiệp Bình Chánh 647,97 13,56

6 Phường Linh Xuân 387,68 8,11

( Nguồn: Niên giảm thống kê năm 2019 của phòng TNMT quận Thủ Đức)

I.2.2 Địa hình, địa mạo

– Quận Thủ Đức có 2 dạng địa hình chính: địa hình gò và địa hình thấp, cả 2dạng địa hình đều có độ dốc < 30.

– Dạng địa hình vùng gò (chủ yếu nằm ở phía Bắc của Quận) gồm các Phường:Linh Trung, Linh Xuân, Linh Chiểu, Bình Thọ, Bình Chiểu, Linh Tây và một phần cácPhường Tam Phú, Tam Bình và Trường Thọ Vùng gò có nền địa chất cao cường độchịu lực >1,5kg/cm2, rất thuận lợi cho việc xây dựng công trình

– Dạng địa hình vùng thấp (nằm chủ yếu ở phía Nam tập trung ở các phường cònlại): Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Linh Đông và một phần các phường TamBình, Tam Phú, Trường Thọ Vùng thấp thuận lợi cho việc xây dựng nhà vườn, pháttriển cây kiểng, nếu xây dựng công trình nên chọn tầng cao phù hợp (2 – 5 tầng) vàchú ý xử lý nền móng

– Chia làm 2 mùa mưa nắng rõ rệt cụ thể như sau:

 Mùa nắng bắt đầu từ tháng 12 đến hết tháng 05, số giờ nắng dồi dào (bình quân6,3 giờ/ngày), với tổng lượng bức xạ 348Kcal/cm3

 Mùa mưa bắt đầu từ đầu tháng 06 đến hết tháng 11, lượng mưa trung bình đođược từ 1800 – 2000mm/năm

– Chế độ gió: mùa khô tương ứng gió Đông Bắc và mùa mưa tương ứng gió TâyNam Tốc độ gió trung bình 2,5 – 4,7m/s và tốc độ gió tối đa 24m/s

I.2.4 Tài nguyên đất

Quận Thủ Đức có tổng diện tích tự nhiên 4780,22 ha; chiếm 2,26% diện tích toànTp.HCM Phần lớn diện tích ở đây là đất phèn và đất cổ sinh có phèn tiềm tàng đượcphân bố như sau:

– Đất phèn: diện tích lớn nhất khoảng 20,63 km2 chiếm 43,2% diện tích tự nhiêntoàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, LinhĐông và một số nơi ở các phường Tam Phú, Tam Bình, Trường Thọ.

– Đất xám: khoảng 11,8 km2 chiếm 24,7% diện tích tự nhiên toàn Quận, phân bố

ở các phường Linh Trung, Linh Tây, Linh Chiểu, Bình Thọ và một phần ở các phườngTam Phú, Tam Bình, Linh Đông

– Đất vàng xám: khoảng 11,22 km2 chiếm 23,4% diện tích tự nhiên toàn Quận,phân bố chủ yếu ở các phường Linh Xuân, Bình Chiểu và một phần thuộc phườngLinh Trung (khu vực Gò Cát)

– Còn lại khoảng 3,99 km2 là diện tích sông rạch chiếm 8,35% (36) diện tích tựnhiên toàn Quận

I.2.5 Tài nguyên cảnh quan

Nhờ hệ thống sông rạch chảy trên địa bàn với tổng diện tích mặt nước khoảng 390

ha tập trung ở các phường Linh Đông, Tam Phú, Tam Bình, Hiệp Bình Chánh, HiệpBình Phước và Trường Thọ Đây chính là nơi lý tưởng cho việc phát triển các địađiểm du lịch và các khu vực vui chơi giải trí nhằm thu hút khách du lịch không nhữngtrong Quận mà còn cả du khách từ nơi khác đến

I.3.1 Thực trạng phát triển kinh tế

 Tiếp tục đầy mạnh các biện pháp phòng, chống dịch bệnh gia súc, gia cầm.Triển khai kế hoạch hành động ứng phó khẩn cấp với bệnh dịch tả heo Châu Phi, nănchặn nguy cơ xảy ra dịch bệnh Tính đến nay toàn Quận có 59 hộ chăn nuôi heo vớitổng số lượng khoảng 3.800 con)

 Công tác chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp đô thị

 Xây dựng kế hoạch đào tạo nghề nông nghiệp cho lao động nông thôn năm2020

 Ban hành Quyết định phê duyệt 07 phương án trồng mai với tổng vốn đầu tư là31,078 tỷ đồng, vốn có hỗ trợ lãi suất là 11,2 tỷ đồng

 Tổ chức kiểm tra việc sử dụng vốn vay có hỗ trợ lãi suất tại 23/31 hộ vay vốn

b Công nghiệp, xây dựng

Tình hình sản xuất công nghiệp và xây dựng: ước tính thực hiện là 5.232 tỷ đồng (theogiá so sánh 2010); so với cùng kỳ tăng 8,69%; đạt 50,1% kế hoạch năm (10.444 tỷđồng) Trong đó:

 Tình hình sản xuất công nghiệp – TTCN: ước thực hiện 4,783 tỷ đồng; tăng8,67% so với cùng kỳ; đạt 50,02 % kế hoạch năm (9.562 tỷ đồng)

 Giá trị sản xuất xây dựng: ước thực hiện 449 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng

8,91% đạt 50,9% kế hoạch năm (882 tỷ đồng).

c Thương mại, dịch vụ, du lịch

 Giá trị sản xuất ngành thương mại – dịch vụ: ước thực hiện 2.812 tỷ đồng (theogiá so sánh 2010), so với cùng kỳ tăng 17,32% đạt 50,25% kế hoạch (5.597 tỷ đồng)

 Hoạt động xúc tiến thương mại :

 Đơn vị CO.OPXTRA – Linh Trung đã tổ chức 2 chuyến bán hàng lưu động tạiphường Trường Thọ và phường Linh Trung

 Hướng dẫn uỷ ban nhân dân các phường và doanh nghiệp-ban quản lý chợ xâydựng giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại 11 chợ truyền thống được đầu tư từnguồn ngân sách

 Hoạt động xúc tiến du lịch

 Tổ chức tập huấn Luật du lịch và các văn bản pháp luật có liên quam cho cácban ngành, đoàn thể, Uỷ ban nhân dân 12 phường và các cơ sở hoạt động kinh doanh

du lịch lữ khách và cơ sở lưu trú rên địa bàn

 Phối hợp với đài truyền hình Tp.HCM/ Truyền hình cáp HTVC/ trung tâmSXCT world Story film thực hiện chương trình quảng bá sản phẩm du lịch Q ThủĐức với chủ đề” Thủ Đức – điểm đến hôm nay” tại 5 cơ sở

I.3.2 Thực trạng phát triển xã hội

Bảng 2 Dân số trung bình của các phường

Các tuyến đường đang được triển khai: Vành đai 2 (đang trọng giai đoạn giải phóng mặt bằng - nối liền Nút giao thông Bình Thái đến Nút giao thông Gò Dưa).Phần lớn các đường và hẻm đã được bê tông hóa, nhựa hóa trên 90%, mặt đường hẻm nhỏ nhất là 4m đảm bảo quy chuẩn giao thông đô thị, các đường và hẻm đều có đầu tư hệ thống thoát nước và được nối kế đồng bộ Do đó đã khắc phục được ngập úng cục bộ trong khu dân cư.

Số lượng cầu do Trung ương quản lý là 6 cầu, do Quận quản lý là 17 cầu (trong đó

6 cầu có tải trọng 8 – 13 tấn, 3 cầu có tải trọng 2 – 5 tấn và 8 cầu có tải trọng 0,5 tấn).Ngoài ra hệ thống đường sắt quốc gia trên địa bàn Quận có chiều dài khoảng 26km(gồm sông Sài Gòn và 5 rạch lớn)

c Giáo dục

Quận Thủ Đức là nơi tập trung nhiều cơ sở giáo dục lớn nhỏ, hiện có: Bậc mầmnon: 22 trường Công lập; Bậc Tiểu học: 25 trường Công lập; Bậc Trung học cơ sở: 15trường bao gồm: 14 trường trung học cơ sở Công lập và trường Phổ thông Năng khiếuthể thao Olympic (Công lập cấp 2,3 trực thuộc Đại học TDTT); Bậc Trung học phổthông gồm 7 trường trung học phổ thông

Ngoài ra, còn phải kể đến cơ sở nuôi dạy trẻ mồ côi hiện đại mang tên Làng Thiếunhi nằm trên đường Võ Văn Ngân, Phường Trường Thọ, do Marina PicassoFoundation thành lập, và là nơi tập trung nhiều trường đại học và trung học chuyênnghiệp

I.4.1 Nội dung nghiên cứu

 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn

 Quy trình chuyển nhượng QSDĐ

 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn từ năm 2015 đến tháng 6/2020

 Đánh giá chung về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên đại bàn từ năm 2015đến tháng 6/2020

 Một số vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

 Những thuận lợi và khó khăn trong việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

 Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý chuyểnnhượng QSDĐ.

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu

tin cơ bản, thu thập số liệu liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trênđịa bàn nghiên cứu

thống kê tài liệu về điều khoản tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý nhà nước vềđất đai của quận

của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

tổng hợp tình hình thực tế nhằm rút ra mặt khó khăn, thuận lợi và những vấn đề cầngiải quyết Phương pháp phân tích tổng hợp giúp lựa chọn ra được những số liệu tàiliệu cần thiết

dụng đất qua các năm, các giai đoạn ban hành pháp luật nhằm rút ra những thuận lợi,khó khăn và biện pháp khắc phục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây

T ng h p, phân tch, so sánh d li uổ ợ ữ ệ

Tham kh o ý ki n giáo viên hả ể ướng dâẫn,

ch nh s a, hoàn ch nh đêồ tàiỉ ử ỉ

Viêất n i dung theo đêồ cộ ương và sôấ li u ệ

Thu th p t c quan th c t pậ ừ ơ ự ậThu th p t sách, t li u, th vi nậ ừ ư ệ ư ệ

Thôấng kê, l a ch n d li uự ọ ữ ệ

X lý thông tnử

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức

sử dụng đất trên địa bàn quần Thủ Đức

 Ưu điểm

Quận Thủ Đức với vị trí nằm ở cửa ngõ phía Đông Thành phố, nối TP.HCM với các khu công nghiệp Biên Hoà, khu du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc tạo ra mối giao lưu kinh tế - văn hoá giữa Quận với Thanh phố và các vùng lân cận Với vị trí địa lý thuận lợi, đầu cầu của khu kinh tế trọng điểm lớn của đất nước ở phía Nam Quận Thủ Đức đóng vai trò là Quận ven với nhiều chức năng quan trọng trong quy hoạch phát triển TP.HCM trở thành “Thành phố mở” vào năm 2020 Chính vì vậy

đã góp phần thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước Bên cạnh đó, với khí hậu thuận lợi ít bị ảnh hưởng bởi những bất lợi của thiên nhiên như bão lũ,hạn hán …

Với điều kiện khá thuận lợi như trên đã làm cho nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà ở, sản xuất, kinh doanh… là rất lớn đã tác động không nhỏ tới hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn

 Nhược điểm

Các phường có địa hình vùng thấp dễ gây ngập úng vào mùa mưa nên chi phí ban đầu cho đầu tư xây dựng cao

quyền sử dụng đất trên địa bàn quần Thủ Đức

 Ưu điểm

Quận Thủ Đức là nơi tập trung nhiều nguồn lực chất lượng cao,nhân viên trình độ cao từ các trường đại học,cao đẳng trên địa bàn quận Thủ Đức.Triển khai xây dựng các công trình cơ bản từ nguồn vốn ngân sách nhà nước được đẩy mạnh.Nhiều khu công nghiệp,khu chế xuất đã tạo việc làm cho người dân cũng như thu hút nguồn lao dộng từ mọi miền của Tổ quốc ,dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở ngày càng gia tăng cao.Cũng vì thế nó đã tạo nên những cơn sốt đất,tạo nên nguồn thu cho ngân sách lớn cho địa phương và góp phần đẩy mạnh kinh tế-xã hội và tốc độ đô thị hóa

Các công trình công cộng như giao thông, y tế , giáo dục, nhà văn hoá, khu vui chơi giải trí… và các dịch vụ khác góp phần cải thiện, nâng cao cuộc sống cho người dân

 Nhược điểm

Bên cạnh những sự phát triển đáng nể nhưng hiện nay còn có những hạn chế nhất định.Vì là nơi tập trung nguồn lao dộng từ rất nhiều nơi nên nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng cao gây nên tình trạng tích lũy đầu cơ gia tăng nhanh chóng giá trị đất đai gây nên sự khó khăn trong quản lý Nhà nước về vấn đề quản lí đất đai nói chung và

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

trên địa bàn quận Thủ Đức

đến quản lý, sử dụng đất

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; UBND Quận Thủ Đức đã nghiêm túc triển khai các văn bản quyphạm pháp luật và hướng dẫn cho các phường trong quận thực hiện góp phần quan trọng trong việc đưa Luật Đất đai đi vào cuộc sống, cũng như tạo hành lang pháp lý cho việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến việc SDĐ trên địa bàn, phù hợp với điều kiện thực tế của Quận

Thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng(nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc phân định địa giới hành chính, dưới sự chỉ đạocủa UBND Thành phố, Sở TN&MT, UBND Quận Thủ Đức cùng các đơn vị giáp ranh

đã được tiến hành rà soát lại ranh giới trên cơ sở tài liệu đo đạc 299/TTg và đo đạcchỉnh lý bổ sung Hiện trên địa bàn Quận có 6 phường có mốc địa giới DC1 với tổngcộng 95 cột mốc địa giới hành chính DC1 và 12 phường có tổng cộng 1848 mốc địagiới hành chính DC2

Bảng 3 Bảng diện tích theo đơn vị hành chính cấp phường

(Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Q.Thủ Đức)

chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

a Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát, đo đạc và thành lập Bản đồ địa chính là công tác quan trọng trong việc phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai Quản lý đất đai là quản lý trên từng thửa, từng chủ sử dụng… Do đó, đo đạc nhằm xác định vị trí, ranh giới sử dụng đất đới với từng thửa đất, các chỉ tiêu kỹ thuật khác phục vụ cho yêu cầu quản lýNhà nước về đất đai như diện tích, loại đất… Từ cơ sở đo đạc, thành lập nên bản đồ địa chính kết hợp với hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tưliệu phản ánh đầy đủ các yếu tố cần thiết đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đainhư: vị trí, kích thước, hình dáng, giá đất, thuê đất, chủ sử dụng đất, tình hình biến động, các văn bản liên quan đến nguồn gốc đất…

Về công tác đo lập bản đồ địa chính: Quận đã có bộ bản đồ địa chính chính quy được đo đạc tháng 8 năm 2003 bằng máy toàn đạt điện tử có độ chính xác cao Bản đồđịa chính Quận được chia thành … mảnh, xây dựng ở tỷ lệ 1:1000 theo đúng tọa độ quốc gia VN-2000, kinh tuyến trục

Bảng 4 Bản đồ địa chính các phường phân theo tỷ lệ đo vẽ năm 2019