Chuyên đề 06 - Bài báo cáo: Tổ chức tư vấn thẩm định giá đất Mô tả tài liệu: Tài liệu này là một bài báo cáo chuyên đề tập trung vào hoạt động của các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất. Nội dung bài báo cáo bao gồm: Tổng quan về thẩm định giá đất: Khái niệm, mục đích và vai trò của thẩm định giá đất trong nền kinh tế. Các phương pháp thẩm định giá đất phổ biến. Các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá đất. Tổ chức tư vấn thẩm định giá đất: Khái niệm và chức năng của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất. Các loại hình tổ chức tư vấn thẩm định giá đất. Quy trình hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất. Thực trạng hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất tại Việt Nam: Số lượng và quy mô của các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất. Năng lực chuyên môn và chất lượng dịch vụ của các tổ chức. Các khó khăn và thách thức trong hoạt động của các tổ chức. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất: Hoàn thiện khung pháp lý. Nâng cao năng lực chuyên môn của thẩm định viên. Áp dụng công nghệ thông tin trong hoạt động thẩm định giá. Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động của các tổ chức.
Trang 1GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: Nhóm thực hiện : 07T.S CHÂU HOÀNG THÂN
BÀI BÁO CÁO
Trang 2DANH SÁCH THÀNH VIÊN
STT Họ và Tên Mã số sinh viên Nhiệm vụ Đánh giá1 Tô Đức Bình B1902850 Phần 1.3 và 2.3
Thuyết trình Hoàn thành2 Đỗ Văn Hậu B1902869 Phần 1.1 và 2.1
Tổng hợp Word Hoàn thành3 Nguyễn Văn Quan
Vinh B1902839 Phần 1.2 và 2.2PowerPoint Hoàn thành
Trang 4MỤC LỤC
Chương 1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC TƯ VẤN THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1 Quy định về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 1
1.1.1 Khái niệm về tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 1
1.1.2 Điều kiện thành lập của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 1
1.2 Quy định về hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 2
1.2.1 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá 2
1.2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản 3
1.2.3 Quyền của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 3
1.2.4 Nghĩa vụ của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 4
1.3 Quy định về sự tham gia của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất trong xácđịnh giá đất cụ thể 4
1.3.1 Căn cứ để tổ chức tư vấn thẩm định giá đất tham gia xác định giá đất cụthể 4
1.3.2 Thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 5
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI GIÁP CỦA TỔ CHỨC TƯ VẤN THẨMĐỊNH GIÁ ĐẤT 8
2.1 Thực trạng và giải pháp về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 8
2.1.1 Thực trạng về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 8
2.1.2 Giải pháp về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 8
2.2 Thực trạng và giải pháp về hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 92.2.1 Thực trạng về hoạt động thẩm định giá đất 9
2.2.2 Giải pháp về hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất 10
2.3 Thực trạng và giải pháp về sự tham gia của tổ chức tư vấn thẩm định giá đấttrong xác định giá đất cụ thể 11
2.3.1 Thực trạng về sự tham gia của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất trong xácđịnh giá đất cụ thể 11
2.3.2 Giải pháp về sự tham gia của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất trong xácđịnh giá đất cụ thể 13
DANH MỤC TÀI LIỆUTHAM KHẢO
Trang 5Chương 1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC TƯ VẤNTHẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1 Quy định về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
1.1.1 Khái niệm về tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
Tổ chức tư vấn thẩm định giá đất : đây là những tổ chức trực tiếp thực hiện hoạt
động thẩm định giá đất, cung ứng dịch vụ thẩm định giá đất cho Nhà nước thực hiệnquyết định giá đất và cung ứng dịch vụ thẩm định giá đất trong các giao dịch dân sự.1
1.1.2 Điều kiện thành lập của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
Điều 38 Luật giá 2012 quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của doanhnghiệp thẩm định giá như sau :
“1 Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật doanhnghiệp.
2 Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứngnhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.”
Về tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất thì quy định tại khoản 1 Điều 20Nghị định 44/2014/NĐ-CP:
“1 Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sauđây:
a) Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giábất động sản;
b) Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quyđịnh tại Khoản 2 Điều này.”
Như vậy, muốn thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất đầu tiên phải cần códoanh nghiệp hành nghề thẩm định giá đủ hai điều kiện theo điều 38 của Luật giá 2012 làdoanh nghiệp phải thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp và có Giấy chứng nhậnđủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp Tiếp theo, đề tổ chứcnày được hành nghề tư vấ thẩm định về giá đất thì doanh nghiệp cần thêm hai điều kiệnvề chức năng là thực hiện chức năng tư vấn xác định giá đất/tư vấn định giá bất độngsản/thẩm định giá, chức năng đều có ý nghĩa đối với cơ quan có thẩm quyền, cũng như1Châu Hoàng Thân: Quản lí nhà nước về giá đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội,2022, tr.138.
Trang 6CHUYÊN ĐỀ : TỔ CHỨC TƯ VẤN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
đối với người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai và về nhân sự là có tốithiểu ba định giá viên có đủ điều kiện hành nghề theo quy định.
Về cá nhân là định giá viên hành nghề tư vấn xác định giá đất thì căn cứtheo khoản 2 Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (Sửa đổi bởi khoản1 Điều 2 Nghị định136/2018/NĐ-CP, khoản 5 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định cá nhân hànhnghề tư vấn xác định giá đất chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức cóchức năng tư vấn xác định giá đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“1 Có Chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai Điều kiện được cấp: Phải có đủ 03 điều kiện :
(i) Trình độ tối thiểu là đại học chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bấtđộng sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kiểm toán, ngân hàng, kinh tế- kỹthuật, luật;
(ii) Tính từ ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ, cá nhân đã có kinh nghiệm 36tháng theo đào tạo chuyên ngành;
(iii) Đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất và có giấy chứng nhận.2 Có Thẻ thẩm định viên về giá hoặc Chứng chỉ định giá bất động sản và Giấychứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồidưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thẻ Thẩm định viên vềgiá được cấp cho người có đủ điều kiện và theo trình tự, thủ tục tại Luật Giá 2012 và cácvăn bản hướng dẫn Chứng chỉ định giá bất động sản không còn được cấp từ ngày01/7/2015.”
Như vậy, cá nhân muốn hành nghề tư vấn xác định giá đất phải có các chứng chỉvà giấy tờ nếu trên, đặc biệt chỉ được hành nghề trong các tổ chức có chức năng tư vấnxác định giá đất chứ không được hoạt động riêng lẻ.
1.2 Quy định về hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
1.2.1 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
Thứ nhất, nguyên tắc chung của hoạt động thẩm định giá được quy định tại Điều
29 của Luật giá năm 2012 thì nguyên tắc hoạt động thẩm định giá như sau:
“ 1 Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
2 Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Trang 73 Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quancủa hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.
4 Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.”
Thứ hai, để rõ hơn thì tại Điều 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về
nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất.
“Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi thực hiện tư vấn xác định giáđất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khixây dựng khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể;
5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho kháchhàng, các bên liên quan.”
1.2.3 Quyền của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 116 Luật Đất đai 2013 quy định về các quyền của tổchức tư vấn xác định giá đất bao gồm:
“ - Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quyđịnh khác của pháp luật có liên quan;
Trang 8CHUYÊN ĐỀ : TỔ CHỨC TƯ VẤN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
- Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấnxác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bênthuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy địnhcủa pháp luật;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.”1.2.4 Nghĩa vụ của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
Căn cứ theo khoản 2 Điều 116 Luật Đất đai 2013 quy định về các nghĩa vụ của tổchức tư vấn xác định giá đất bao gồm:
“ - Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quancủa kết quả tư vấn giá đất;
- Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;- Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơquan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất địnhkỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan.
- Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giáviên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sởchính;
- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;- Các nghĩa vụ khác nếu pháp luật có quy định.”
1.3 Quy định về sự tham gia của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất trong xác định giáđất cụ thể
1.3.1 Căn cứ để tổ chức tư vấn thẩm định giá đất tham gia xác định giá đất cụ thể
Tổ chức tư vấn thẩm định giá có thể tham gia vào quá trình xác định giá đất cụ thể.
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấptỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
Trang 9Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chứcnăng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.”2
Có thể thấy, theo quy định trên thì việc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giáđất (tổ chức tư vấn thẩm định giá đất) có tham gia vào quá trình xác định giá đất là khôngbắt buộc, sự tham gia của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất thì phụ thuộc vào quyết địnhcủa Cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh Bên cạnh đó:
“Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môitrường lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và tổchức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt.”3
Từ các quy định trên, thì ta chỉ thấy rõ cơ quan được quyền thuê tổ chức tư vấnthẩm định giá đất là cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh và thuê tổ chức này theo căn cứ vàonhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương.
Khi tham gia vào quá trình xác định giá đất cụ thể, tổ chức tư vấn xác định giá đấtthực hiện một số hoạt động sau:
- Theo khoản 3, Điều 16, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, tổ chức tư vấn thẩm địnhgiá đất có thể tham gia Hội đồng thẩm định giá đất.
- Tổ chức tư vấn định giá điều tra, nghiên cứu theo chỉ đạo của Sở Tài nguyên vàMôi trường Theo quy định tại Điều 30, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, trong giaiđoạn điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụngphương pháp định giá đất thì tổ chức tư vấn thẩm định giá đất phải xây dựng Chứng thưđịnh giá đất theo Mẫu số 21 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư số36/2014/TT-BTNMT.
- Theo quy định tại khoản 2, Điều 14, Thông tư liên tịch số BTNMT thì tổ chức tư vấn thẩm định giá đất còn phải cùng với Sở Tài nguyên và Môitrường giải trình về phương án giá đất và kết quả xác định giá đất trước Hội đồng thẩmđịnh giá đất khi được yêu cầu.
87/2016/TTLT-BTC-1.3.2 Thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
Để tham gia vào quy trình xác định giá đất cụ thể thì tổ chức tư vấn thẩm định giáđất được lựa chọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu Cụ thể:
2Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013
3Khoản 1, Điều 17, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất
Trang 10CHUYÊN ĐỀ : TỔ CHỨC TƯ VẤN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
“1 Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể và hồ sơ thửa đất cần định giá, SởTài nguyên và Môi trường thực hiện việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác địnhgiá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
2 Trường hợp áp dụng phương thức đấu thầu rộng rãi, Sở Tài nguyên và Môitrường thực hiện như sau:
a) Thành lập tổ tư vấn đấu thầu và xây dựng tiêu chí, phương pháp đánh giá hồ sơdự thầu;
b) Thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu được thực hiện công khai trên cácphương tiện thông tin đại chúng theo quy định của pháp luật về đấu thầu rộng rãi;
c) Việc đánh giá hồ sơ dự thầu thực hiện theo nguyên tắc khách quan, trung thựctrên cơ sở tiêu chí đánh giá cụ thể được quy định tại hồ sơ mời thầu;
d) Quyết định lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiệnviệc định giá đất cụ thể.
3 Đối với trường hợp áp dụng phương thức chỉ định thầu theo quy định của phápluật về đấu thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đánh giá năng lực và quyếtđịnh lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện việc định giá đất cụthể.”4
Sau khi lựa chọn được tổ chức tư vấn thẩm định giá đất theo quy định trên thì SởTài nguyên và Môi trường tiến hành ký hợp đồng thuê với tổ chức này Cụ thể:
“1 Căn cứ quyết định lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, SởTài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
2 Hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất gồm các nội dungchính như sau:
a) Tên, địa chỉ của Sở Tài nguyên và Môi trường; tổ chức có chức năng tư vấn xácđịnh giá đất;
Trang 11d) Thời gian thực hiện việc xác định giá đất;
đ) Kết quả định giá đất gồm: Phiếu thu thập thông tin giá đất thị trường; kết quảtổng hợp giá đất thị trường; Chứng thư định giá đất và báo cáo thuyết minh xây dựngphương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất;
e) Chi phí định giá đất và phương thức thanh toán;
g) Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng.”5
5Điều 35, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảnggiá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
Trang 12CHUYÊN ĐỀ : TỔ CHỨC TƯ VẤN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI GIÁP CỦA TỔ CHỨC TƯVẤN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.1 Thực trạng và giải pháp về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
2.1.1 Thực trạng về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
Theo như những quy định của pháp luật đủ điều kiện thành lập tổ chức thẩm địnhgiá đất thì đối với cá nhân muốn có chứng chỉ hành nghề tư vấn thẩm định giá đất cần cónhững điều kiện hành nghề do Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.Hiện nay, đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề trong thẩm định giá đất cũng do hai Bộthực hiện, Chứng chỉ định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý theo Thông tưsố 61/2015/TT-BTNMT hoặc có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính quản lý theoThông tư số 46/2014/TT-BTC Mặc dù Thẻ thẩm định viên về giá được quy định khôngthời hạn, nội dung thi để được cấp Thẻ có môn thẩm định giá bất động sản và nhiều yêucầu chuyên môn cao về giá nhưng do giá đất hiện nay được quản lý bởi Bộ Tài nguyên vàMôi trường nên Thẩm định viên về giả muốn đủ điều kiện thực hiện định giá đất phải cóthêm Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chươngtrình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, theo quy địnhtại Nghị định số 136/2018/NĐ-CP Nội dung trên cho thấy chưa có sự phối hợp chặt chẽgiữa Bộ Tài nguyên và Môi trường với Bộ Tài chính trong đào tạo nghiệp vụ thẩm địnhgiá đất.
Bộ Tài chính thực hiện các chức năng quản lý chung các hoạt động về giá theoLuật giá 2012 trong đó có hoạt động thẩm định về giá , cụ thể Bộ đã ban hành các Tiêuchuẩn định giá Việt Nam Mà các hoạt động về giá đất lại do Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định Như vậy, sẽ xuất hiện sự bất cập, chưa có tính thống nhất giữa hai Bộtrong hoạt động thẩm định giá đất.
2.1.2 Giải pháp về thành lập tổ chức tư vấn thẩm định giá đất
Theo như thực trang trên về sự chưa thống nhất nhau về cách quản lý hoạt độngthẩm định liên quan về giá đất giữa hai Bộ Kiến nghị đưa ra cần có sự phân định rõ ràngrằng hoạt động thẩm định về giá đất của Bộ Tài chính với Bộ Tài nguyên và Môi trườnglà không cần có thêm Chứng chỉ định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy địnhtheo Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT Mà Bộ Tài nguyên và Môi trường nên phối hợpcùng Bộ Tài chính đưa ra những ý kiến, điều kiện để Bộ Tài chính đào tạo chuyên môntrong lĩnh vực về giá đất đối với cá nhân muốn hành nghề tư vấn thẩm định giá đất.