phát triển nhà ở cho người lao động ở các khu công nghiệp thuộc thành phố hà nội

Xuất phát từ thực tế nói trên, dựa trên tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước, tác giả xin lựa chọn đề tài “Phát triển nhà ở cho người lao động ở các khu công nghiệp th

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa dẫn: 1 GS.,TS Nguyễn Văn Thường;

2 GS., TS Tô Xuân Dân

HÀ NỘI, NĂM 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan đây là công trình khoa học độc lập của NCS Những số liệu và nội dung được đưa ra trong luận án là trung thực Nội dung của luận án chưa từng được công bố ở cả trong và ngoài nước

Người cam đoan

Lê Huy Tùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG, HÌNH, HỘP vii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 10

1.1 Tổng quan các nghiên cứu nước ngoài 10

1.2 Tổng quan các nghiên cứu trong nước 19

1.3 Nhận xét chung và khoảng trống nghiên cứu 26

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 29

2.1 Khái niệm khu công nghiệp và vai trò của các khu công nghiệp 29

2.1.1 Khái niệm khu công nghiệp 29

2.1.2 Vai trò của các khu công nghiệp 31

2.2 Khái niệm, đặc điểm, sự cần thiết về phát triển nhà ở cho người lao động tại khu công nghiệp 35

2.2.1 Khái niệm nhà ở cho người lao động tại khu công nghiệp 35

2.2.2 Đặc điểm của người lao động và nhu cầu nhà ở của người lao động ở các khu công nghiệp 37

2.2.3 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người lao động tại khu công nghiệp 40

2.3 Nội dung phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp 45

2.3.1 Phát triển số lượng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp 45

2.3.2 Nâng cao chất lượng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp 45 2.3.3 Hoàn thiện cơ chế, chính sách về nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp 53

2.3.4 Bố trí các nguồn lực đảm bảo cung cấp nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp 53

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở cho người lao động tại

các khu công nghiệp 55

2.4.1 Các nhân tố vĩ mô 55

2.4.2 Các nhân tố thuộc về chủ đầu tư, các doanh nghiệp tại khu công nghiệp và các bên cho thuê nhà 56

2.4.3 Các nhân tố thuộc về người lao động 58

2.5 Kinh nghiệp quốc tế và trong nước về phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp và bài học kinh nghiệm rút ra cho thành phố Hà Nội 58

2.5.1 Kinh nghiệm quốc tế 58

2.5.2 Kinh nghiệm trong nước 62

2.5.3 Bài học kinh nghiệm 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 68

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 69

3.1 Tình hình nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 69

3.1.1 Khái quát về các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 69

3.1.2 Thực trạng nhu cầu nhà ở của người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 74

3.1.3 Tình hình cung ứng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 75

3.2 Tình hình phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 77

3.2.1 Phát triển về số lượng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 77

3.2.2 Nâng cao chất lượng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 87

3.2.3 Hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 95

3.2.4 Bố trí các nguồn lực đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho người lao động tại các

khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 98

3.3 Đánh giá về phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội 102

3.3.1 Kết quả đạt được 102

3.3.2 Hạn chế về phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp 103

3.3.3 Nguyên nhân của hạn chế 106

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 115

4.1 Dự báo, quan điểm, phương hướng phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội trong thời gian tới 115

4.1.1 Dự báo tình hình phát triển nhà ở các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội thời gian tới 115

4.1.2 Quan điểm phát triển nhà ở cho người lao động các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội thời gian tới 121

4.1.3 Phương hướng phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 124

4.2 Một số giải pháp nhằm phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 131

4.2.1 Giải pháp về nhận thức của các bên liên quan 131

4.2.2 Giải pháp về hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 133

4.2.3 Giải pháp về tổ chức xây dựng quỹ đất nhằm phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội 139

4.2.4 Giải pháp đối với doanh nghiệp 140

4.2.5 Giải pháp đối với người lao động 141

4.2.6 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp 141

4.2.7 Giải pháp về giám sát và thanh tra 142

4.3 Kiến nghị 144

4.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 144

4.3.2 Kiến nghị với Bộ Xây dựng 145

4.3.3 Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội 146

4.3.4 Kiến nghị với các Bộ, Ban, ngành có liên quan 147

KẾT LUẬN 153

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 154

PHỤ LỤC 161

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ATLĐ-VSLĐ An toàn lao động - vệ sinh lao động

CHH, HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

DANH MỤC BẢNG, HÌNH, HỘP

Bảng 2.1: Tổng hợp thang đo đánh giá chất lượng nhà ở của người lao động tại các

KCN 51

Bảng 3.1 Danh sách các KCN đang hoạt động trên địa bàn Hà Nội đến năm 2023 70

Bảng 3.2 Danh sách các KCN mới thành lập giai đoạn 2021-2025 theo Đề án của UBND thành phố Hà Nội 71

Bảng 3.3 Kết quả sản xuất, kinh doanh của các KCN trên địa bàn Hà Nội năm 2021, 2022 72

Bảng 3.4 Nhu cầu nhà ở tại KCN trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2015-2020 74

Bảng 3.5 Tình hình cung ứng nhà cho NLĐ trên địa bàn Hà Nội của các loại hình doanh nghiệp 77

Bảng 3.6 Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại đô thị và KCN 78

Bảng 3.7 Nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp 79

Bảng 3.8 Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 của Hà Nội 80

Bảng 3.9 Dự án nhà ở cho công nhân đang chuẩn bị và triển khai đầu tư 82

Bảng 3.10 Kế hoạch nhà ở xã hội thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025 83

Bảng 3.11 Diện tích phòng thuê trung bình của người lao động 84

Bảng 3.12 Bố trí nguồn vốn đầu tư nhà ở cho NLĐ tại các KCN trên địa bàn Hà Nội 101

Hình 3.1 Diện tích nhà thuê mong muốn của công nhân 75

Hình 3.2 Nguồn thuê nhà của công nhân tại KCN trên địa bàn Hà Nội 86

Hình 3.3 Tình trạng hôn nhân của công nhân KCN 87

Hình 3.4 Sự hài lòng chung của công nhân về nhà ở hiện tại 88

Hình 3.5 Đánh giá về đặc điểm và chất lượng nhà ở 89

Hình 3.6 Đánh giá về vị trí và tiện ích nhà ở 91

Hình 3.7 Đánh giá về cơ sở vật chất và kết cấu hạ tầng kèm theo 92

Hình 3.8 Đánh giá an ninh, an toàn xã hội 93

Hình 3.9 Đánh giá về ý thức cộng đồng, tương tác xã hội 94

Hình 3.10 Khó khăn trong đầu tư nhà ở cho công nhân 110

Hộp 3.1 Diện tích nhà ở của người lao động tại các KCN trên địa bàn Hà Nội 84

Hộp 3.2 Người lao động tiếp cận với nhà ở xã hội tại các KCN ở Hà Nội 85

Hộp 3.3 Đặc điểm thiết kế nhà ở công nhân gần KCN Bắc Thăng Long 90

MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Theo các số liệu báo cáo của Tổng liên đoàn lao động Việt Nam; đến năm

2023, nước ta có khoảng 3,78 triệu công nhân lao động trực tiếp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong số đó có khoảng 1,8 triệu lao động có nhu cầu về nhà ở Kết quả phát triển nhà ở xã hội cho công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu theo tinh thần của Đề án Chính phủ "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" Cụ thể đến năm 2023, đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000 m2, mới đáp ứng được gần 30% nhu cầu của công nhân lao động Có 127 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8.045.000 m2

Do khoảng cách giữa cung và cầu còn rất lớn nên tại đô thị, khu công nghiệp (KCN) đang có 284.000 hộ đang sống trong nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ, số nhà ở dưới 30m2 (dưới 7m2/người) là 1.131.000 căn hộ, công nhân khu công nghiệp đa số đều phải ở thuê nhà trọ của tư nhân trong điều kiện hầu hết chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo Điều đó đã ảnh hưởng xấu đến sức khỏe, đời sống của người lao động

Hà Nội, hiện có 10 KCN đang hoạt động với quy mô trên 1.700 ha đất và khoảng trên 144 nghìn công nhân Theo báo cáo của Liên đoàn lao động thành phố

Hà Nội, nhu cầu nhà ở của người lao động ở các KCN luôn ở mức cao, bởi hiện tại chỉ đáp ứng được 10% chỗ ở cho công nhân, lao động, còn khoảng 90% người lao động vẫn phải thuê nhà ở trong khu dân cư với diện tích chật hẹp… Trong đó, có 4 KCN đã bố trí đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở công nhân là: KCN Phú Nghĩa, KCN Thăng Long, KCN Quang Minh II, KCN Thạch Thất-Quốc Oai (Công ty TNHH Young Fast và Công ty TNHH điện tử Meiko Việt Nam tự bố trí quỹ đất trong diện tích đất được thuê để xây dựng nhà ở công nhân) Có 4 KCN không thể điều chỉnh tạo quỹ đất xây dựng nhà ở công nhân gồm: KCN Nội Bài, KCN Sài Đồng, KCN Nam Thăng Long, KCN Thạch Thất-Quốc Oai (đất xây dựng nhà ở công nhân cho

cả khu công nghiệp) Như vậy, tại 10 KCN mới có 4 dự án nhà ở cho công nhân lao

động đã và đang tiến hành xây dựng (một phần đã đưa vào khai thác, sử dụng) với tổng công suất thiết kế khoảng 22.420 chỗ ở Đến giữa năm 2023, thành phố đã hoàn thành 8.388 chỗ ở và đã bố trí cho công nhân thuê được 8.082 chỗ

Theo quy hoạch đến năm 2020, tầm nhìn năm 2030, Hà Nội sẽ có 33 khu công nghiệp, khu công nghệ cao đi vào hoạt động, giải quyết việc làm cho 7.000 - 10.000 lao động/năm

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong việc phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN, tuy nhiên hiện trạng vẫn còn nhiều bất cập:

- Về tiến độ: Việc triển khai nhà ở cho người lao động tại KCN vẫn còn chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người lao động

- Về quỹ đất: Các KCN cũ khi quy hoạch xây dựng hầu hết không bố trí quỹ đất phục vụ xây dựng nhà ở cho công nhân Các KCN này cơ bản đã được lấp đầy bởi các doanh nghiệp thứ phát đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh, vì vậy không thể điều chỉnh quy hoạch tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở công nhân

- Về vốn: Rất thiếu nguồn vốn dùng để xây dựng nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp Đồng thời các dự án có thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 20 đến 30 năm, vì vậy việc xã hội hóa, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở công nhân còn gặp nhiều khó khăn

- Về cơ chế chính sách: Đến nay, chưa có cơ chế phân cấp quản lý và đầu tư

cụ thể, rõ ràng, thống nhất làm cơ sở cho việc phê duyệt và tổ chức triển khai đầu tư xây dựng các dự án nhà ở công nhân lao động trong các khu, cụm công nghiệp Các chính sách ưu đãi về vốn theo quy định của pháp luật hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở công nhân

Theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh

tế năm 2022 được đưa vào thực thi là một số nội dung thay đổi khi có nhiều ưu đãi; chính sách phát triển nhà ở cho người lao động Như Điều 22: chi phí đầu tư xây dựng, vận hành hoặc mua, thuê mua, thuê nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN, khu kinh tế… là khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao

động làm việc trong KCN, khu kinh tế được hưởng ưu đãi theo quy định của pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội và quy định khác của pháp luật có liên quan Theo Điều 29; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu kinh tế gắn liền với phương án phát triển hệ thống khu công nghiệp, khu kinh tế trong quy hoạch tỉnh và đảm bảo quỹ đất để thực hiện phương án

Thực tế là muốn thực thi tốt được các chính sách phát triển nhà ở cho người lao động và tìm ra mô hình kinh doanh phù hợp trong việc xây dựng và phân phối quỹ nhà ở cho NLĐ tại các khu CN cần phải có những đánh giá thực trạng về vấn đề này tại từng địa phương để làm rõ những vấn đề xuất phát từ nhiều phía Bên cầu là người lao động, họ có nhu cầu về nhà ở với các tiêu chí như số lượng, chất lượng, giá

cả của căn hộ, khoảng cách đi lại, khả năng chi trả như thế nào? Bên cung (là nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân) chịu ràng buộc như: về quy mô quỹ đất, nguồn vốn, các điều kiện kinh doanh liên quan, mục tiêu phát triển như thế nào?

Xuất phát từ thực tế nói trên, dựa trên tổng quan các công trình nghiên cứu trong

và ngoài nước, tác giả xin lựa chọn đề tài “Phát triển nhà ở cho người lao động ở các khu công nghiệp thuộc Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở hệ thống hoá những vấn đề lý luận về phát triển nhà ở cho người lao động ở các KCN, làm rõ thực trạng phát triển nhà ở cho người lao động ở các KCN nói chung và đặc biệt đối với các KCN thuộc TP Hà nội, từ đó đưa ra các giải pháp hướng đến phát triển vững chắc nhà ở cho người lao động tại các KCN thuộc

nhà ở cho người lao động tại các KCN;

- Phân tích và đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN trên địa bàn Hà Nội (cả về số lượng và chất lượng nhà ở);

- Đề xuất các giải pháp hướng đến pháp triển nhà ở cho người lao động tại các KCN trên địa bàn Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu là: Phát triển nhà ở cho NLĐ ở khu công nghiệp

- Nhà ở trong đề tài là một khái niệm mở dùng để chỉ nguồn cung cấp nhà ở dùng vào một mục đích nhất định là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động trong các KCN Sản phẩm nhà ở được tạo nên bằng nhiều nguồn khác nhau và tồn tại trong khoảng thời gian dài

- Người lao động ở KCN được hiểu là công nhân lao động làm việc dài hạn

và ngắn hạn ở KCN, họ là những người có nhu cầu về nhà ở

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Nghiên cứu về các khía cạnh liên quan đến phát triển nhà ở cho người lao động ở KCN, thể hiện thông qua số lượng, chất lượng nhà ở cho người lao động Đồng thời đề cập đến những vấn đề về luật pháp, chính sách, cơ chế, những quy định có tính ràng buộc liên quan đến phát triển nhà ở cho người lao động nói chung và Hà nội nói riêng

- Về không gian: Quá trình xây dựng, phát triển và bảo đảm việc cung cấp nhà ở cho người lao động ở KCN thuộc địa bàn Hà Nội

- Về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2015 – 2023, số liệu sơ cấp sẽ được thu thập từ 2021 – 2023 và khuyến nghị các giải pháp cho đến năm 2030

và tầm nhìn 2035

4 Các câu hỏi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu nhằm đi tìm câu trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau đây: (1) Hiện nay các nghiên cứu về phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN diễn ra như thế nào? Khoảng trống nghiên cứu là gì?

(2) Phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN gồm những nội dung cơ bản nào? Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN? Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở cho người lao động ở các KCN?

(3) Thực tiễn phát triển nhà ở cho người lao động ở các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội diễn ra như thế nào?

(4) Các giải pháp cần thực hiện để giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động

ở các KCN ở thành phố Hà Nội trong thời gian tới là gì?

5 Phương pháp nghiên cứu và khung nghiên cứu

5.1 Phương pháp nghiên cứu

(1) Phương pháp kế thừa: Nghiên cứu sẽ thực hiện kế thừa các công trình đã công bố có liên quan được thực hiện ở trong nước, các bài học kinh nghiệm của các nước Thông qua việc tổng hợp, phân tích và so sánh kinh nghiệm về phát triển nhà

ở cho người lao động tại các KCN để đưa ra các gợi ý chính sách, giải pháp phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN ở Hà Nội

(2) Các phương pháp nghiên cứu truyền thống như phân tích, tổng hợp, so sánh,… để tiếp cận về việc xây dựng nhà ở cho người lao động tại các KCN ở Hà Nội, phân tích thuận lợi và khó khăn trong phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN ở Hà Nội để từ đó tìm ra các chính sách, giải pháp phát triển một cách hiệu quả, bền vững

(3) Phương pháp nghiên cứu định tính

Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà khoa học, trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, qui hoạch KCN), và (2) lấy ý kiến cán bộ quản lý các cấp: cấp thành phố (HĐND, UBND Thành phố, Sở Xây dựng, ), một số chủ thể (lãnh đạo) ở các KCN, (3) chủ nhà xây nhà ở cho người lao động cho thuê nhà ở cho người TNT khu vực đô thị và một số người lao động ở các KCN đã và đang thuê nhà ở Thông tin được thu thập qua việc tổ chức phỏng vấn cá nhân Cụ thể:

- 10 chủ hộ đang cho thuê nhà ở cho người lao động tại các KCN thuộc địa bàn Hà Nội ( Danh sách cụ thể tại Phụ lục 1)

- 15 lao động hiện đang làm tại các KCN trên địa bàn Hà Nội và đang thuê nhà

ở (Danh sách cụ thể tại Phụ lục 2)

- 05 nhà nghiên cứu về nhà ở cho người lao động, chính sách hỗ trợ người lao động hiện đang làm việc tại viện nghiên cứu, ban quản lý KCN có am hiểu về vấn đề phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN

Các cuộc phỏng vấn đến tiến hành từ 30 - 60 phút, Toàn bộ nội dung các cuộc phỏng vấn được ghi chép cẩn thận và đầy đủ, được lưu giữ và mã hóa trong máy tính Kết quả rút ra không chỉ dựa vào việc tổng hợp lại những ý kiến cá nhân theo từng nội dung cụ thể mà còn được tập hợp thành quan điểm chung đối với những vấn đề

mà các đối tượng phỏng vấn có cách nhìn tương tự như nhau

(4) Phương pháp nghiên cứu định lượng

Để thu thập tư liệu phục vụ việc nghiên cứu, tác giả triển khai việc thu thập thông tin sơ cấp và thứ cấp

+ Về số liệu thứ cấp:

Dữ liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, báo cáo của Bộ Tài Nguyên – Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Công Thương các vùng và các tổ chức liên tỉnh, các Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, Ban Quản lý các Khu Công nghiệp, Hiệp hội các doanh nghiệp Việt Nam, các báo cáo của Ngân hàng thế giới, Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế, Liên hợp quốc và một số tổ chức quốc tế khác

+ Về thông tin sơ cấp:

Phương pháp điều tra nhằm thu thập thông tin sơ cấp: Căn cứ vào mục tiêu các câu hỏi nghiên cứu cần giải quyết tác giả sẽ thiết kế bảng câu hỏi nhằm thu thập các thông tin liên quan về nhu cầu và tình hình bảo đảm việc cung cấp về nhà ở cho người lao động ở KCN Có hai nhóm đối tượng là: bên cung cấp (người xây dựng và cho thuê nhà ở) và nhóm người lao động tại các KCN trên địa bàn Hà Nội Chẳng hạn, số lượng căn hộ/diện tích nhà ở, chất lượng nhà ở đảm bảo, giá bán hoặc giá cho thuê nhà, khả năng chi trả, đánh giá về môi trường ở Hoạt động này được thực hiện thông qua các bước: (1) Chọn mẫu khảo sát; (2) Thiết kế bảng hỏi; (3) Điều tra khảo sát; (4) Xử lý kết quả điều tra

Trước khi nhập dữ liệu vào máy, các phiếu điều tra sẽ được kiểm tra để phát hiện các sai sót có thể gặp phải Tiếp theo chúng được xử lý, tổng hợp bằng các phần mềm thống kê chuyên dụng để tạo các bảng thống kê phục vụ yêu cầu phân tích, đánh giá

Số phiếu phát cho người lao động là 500 phiếu, số phiếu nhận lại là 456 phiếu,

số phiếu được đưa vào phân tích là 420 phiếu (sau khi lọc các phiếu không trả lời đầy

đủ thông tin, các câu trả lời đều ở 1 mức điểm) Thông tin phiếu khảo sát ở phụ lục 3

Số phiếu phát cho người có nhà cung ứng là 200 phiếu, số phiếu nhận lại là

130 phiếu, số phiếu được đưa vào phân tích là 120 phiếu (sau khi lọc các phiếu không trả lời đầy đủ thông tin, các câu trả lời đều ở 1 mức điểm) Thông tin phiếu khảo sát

ở phụ lục 4

5.2 Khung nghiên cứu

Các khái niệm của

chủ thể

Một số giải pháp thúc đẩy phát triển

Quan điểm, định hướng

về phát triển nhà ở cho NLĐ tại các KCN

Vai trò và sự cần thiết của

phát triển nhà ở

Các yếu tố ảnh hưởng

Hệ thống tiêu chí đánh giá

phát triển nhà ở

Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số địa phương

Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại 1 số quốc gia

Cơ sở lý luận và thực tiễn nhà ở

Bối cảnh quốc tế và

trong nước

6 Đóng góp mới của luận án

- Luận án góp phần hệ thống hóa cơ sở lí luận và thực tiễn về vấn đề phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở cho NLĐ ở các KCN nói riêng

- Luận án cũng đánh giá một cách khách quan về thực trạng phát triển nhà ở cho NLĐ tại các KCN ở Hà Nội từ đó đưa ra được những giải pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho NLĐ ở các KCN trong tương lai Đây có thể được coi

là những luận cứ khoa học và là tài liệu tham khảo hữu ích giúp các cơ quan quản lý nhà nước, các nhà hoạch định chính sách, đặc biệt là cho các DN kinh doanh nhà ở cho NLĐ và các chủ thể liên quan

7 Kết cấu của luận án

Ngoài Mở đầu và kết luận, kết cấu của luận án được chia làm 4 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp

Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển nhà ở cho người lao động tại khu công nghiệp

Chương 3: Thực trạng phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội

Chương 4 Phương hướng và giải pháp phát triển nhà ở cho người lao động tại các Khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội trong thời gian tới

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN

ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Tổng quan các nghiên cứu nước ngoài

Phần tổng quan này tác giả tập trung vào hai hướng chính gồm tổng hợp rà soát và đánh giá các nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) nói chung và các nghiên cứu về phát triển nhà ở cho người lao động tại các Khu công nghiệp (KCN)

Thứ nhất, Các nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản nói chung

Hầu hết các tác giả đều tập trung theo 2 mảng nghiên cứu chính sau: (1) Chính sách phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS); (2) Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của TTBĐS

(1) Chính sách phát triển TTBĐS

Hernando de Soto (2006) trong cuốn sách “Sự bí ẩn của vốn” [41], cho rằng vai trò thể chế thực chất là tạo lập khuôn khổ pháp lý phù hợp với thực tiễn để tất cả các tài sản BĐS đều được đăng ký chính thức, được huy động hữu hiệu vào hoạt động sản xuất kinh doanh, và đưa vào vận hành trong nền kinh tế Trình độ phát triển của thể chế TTBĐS là thước đo đại diện cho trình độ phát triển của thể chế kinh tế thị trường tại các quốc gia Nếu có thể chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên (đất đai là một thành tố) thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế

Ở góc độ của các nền kinh tế chuyển đổi, Peter Nolan (2004), Trung Quốc trước ngã ba đường [43] nhận định để có thể chuyển đổi và phát triển thành công cần xác lập các thể chế kinh tế mà các chủ thể kinh tế, không phân biệt thành phần kinh

tế đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc tiếp cận nguồn lực (mà đất đai, BĐS là một yếu tố cực kì quan trọng) Điều này có nghĩa là, cần phải có khung chính sách để xây dựng những thể chế này (Philip Day, 2005 trong “Đất” [73]), Stephen

Bell, 2002 trong “Quản trị kinh tế và thể chế” [76]) và mối quan hệ giữa việc phát triển thể chế đối với quản lý đất đai và thể chế thị trường đất đai rất gắn kết (Klaus Deininger và Gersban Feder, 1998 trong “Thể chế đất đai và thị trường đất đai” [66])

Cụ thể là các chính sách phát triển TTBĐS gồm: chính sách thuế đất (Nicolaus Tideman và Florenz Plassmann, 2006 trong “Các nguồn doanh thu công làm cho các quốc gia trở nên giàu có hơn” [69]) chính sách đầu tư; chính sách đất đai và sở hữu đất đai (Chengri Ding, 2003 trong “Cải cách chính sách đất đai ở Trung Quốc: đánh giá và triển vọng” [59]); Chính sách xây dựng và nhà ở (Bertrand Renaud, 1995 trong

“Nền kinh tế bất động sản và kế hoạch cải cách nhà ở của Nga” [57]); Chính sách tiền tệ (Shigeru Otsubo và Masahiko Tsutsumi, 1996, trong “Vấn đề Nhật Bản có thật không?” [77]); Chính sách tài chính bao gồm chính sách thuế, chính sách giá và định giá và các chính sách về nguồn tài chính phục vụ TTBĐS (Joseph K Eckert, Rober

I Gloudemans và Richard R Almy, 1990 trong “Quản lý thẩm định và định giá tài sản” [74])

Đặc biệt là nghiên cứu của Gershon Fedor (1998), Các thể chế và thị trường đất đai [78] đã tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển (chủ yếu ở Châu Âu) Tác giả đã nêu bật những vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài Huy động các nguồn lực tài chính từ thị trường đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Chủ yếu hiện nay có 3 căn cứ chính để phân loại chính sách phát triển của TTBĐS cụ thể như sau:

- Dựa vào chức năng quản lý, có năm nhóm: chính sách về đầu tư – doanh nghiệp, chính sách về đất đai, chính sách về xây dựng, chính sách tiền tệ và chính sách tài chính (Hernando de Soto, 2006; Peter Nolan, 2004; Philip Day, 2005; Stephen Bell, 2002)

- Dựa vào theo tín hiệu thị trường, có ba nhóm: chính sách liên quan đến cung hàng hoá BĐS tạo lập hàng hoá BĐS, đăng kí, sở hữu và xác lập quyền, hạn điền, xây dựng nhà, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới, ); chính sách liên quan đến cầu hàng hoá BĐS (chính sách tài chính, tiền tệ, thế chấp, thế chấp

thứ cấp, chính sách mua trả dần, mua trả góp, thuê mua, chứng khoán hoá BĐS ); chính sách giao dịch BĐS (giá, thuế, phí, các đối tượng trung gian (môi giới, tư vấn ), các hoạt động hỗ trợ giao dịch như các trung tâm giao dịch BĐS, mạng các sàn giao dịch BĐS )

- Dựa vào các bộ phận cấu thành của chính sách phát triển TTBĐS, có ba nhóm đó là: về thể chế (Hernando de Soto, 2006); về các nội hàm của TTBĐS; về cấp độ phát triển của TTBĐS

Mặt khác cũng có nhiều nghiên cứu tập trung vào phân tích rõ tầm quan trọng của Chính phủ trong vấn đề quản lý TTBĐS Đó là những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức về phòng các rủi ro về mặt pháp lý Nguyên nhân thuộc môi trường pháp lý có thể ảnh hưởng đến TTBĐS, song việc hoàn thiện môi trường pháp lý lại rất khó khăn David Palmer & John MC Langhlin (1994), Quản lý đất đai lồng ghép: các cách thức về mặt thể chế và kỹ thuật [79] nêu ra các phương pháp lồng ghép về quản lý đất đai theo kiểu truyền thống với quản lý đất đai theo phương pháp hiện đại Những ưu điểm của mô hình này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý và quy hoạch Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia cần có những điều chỉnh cho phù hợp Liu Tinghuan (2004), Tài chính bất động sản của Trung Quốc và những vấn đề liên quan đến chính sách [80] cho rằng ở mỗi quốc gia cần có các chính sách cụ thể để huy động nguồn lực tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước để đảm bảo lợi ích của Nhà nước Tiêu biểu là các tác giả Hernando de Sotto (2006) trong nghiên cứu về

“Sự bí ẩn của vốn”, DiPasquale D và William C Wheaton (1996), Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản [81]

Hernando de Sotto (2006), Sự bí ẩn của vốn đề cập đến vai trò của các cấp chính quyền trong việc quản lý đầu tư bất động sản thể hiện ở các điểm sau:

Một là, cung cấp chiến lược, qui hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế -

xã hội cũng như các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; qui hoạch đô thị tổng thể Đây

là những việc làm có tính định hướng và điều chỉnh đầu tư bất động sản lớn nhất Yêu cầu quan trọng nhất của chiến lược, qui hoạch là tính khái quát, đồng bộ, liên tục, minh bạch và tính chế tài

Hai là, hình thành các thể chế, chính sách để đầu tư bất động sản được hiện

thực hóa Các chính sách phải đồng bộ thống nhất đủ đơn giản và chế tài Những chính sách của các cơ quan liên quan chí ít cũng không làm phức tạp thêm những vấn

đề vốn đã rất phức tạp Hơn nữa, việc phối hợp các cơ chế, chính sách phải hướng đến việc xác lập các giá trị pháp lý cho bất động sản được đầu tư để có thể vốn hóa bất động sản và sinh động hóa vốn bất động sản Tránh vốn đầu tư vào bất động sản

do trở thành vốn cố định nên không dễ dàng rút ra được và có xu hướng trở thành vốn chết

Ba là, tố chức triển khai các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch bằng các thể chế,

cơ chế, chính sách trên bình diện vĩ mô Đây là chức năng Nhà nước nói chung Trên thực tiễn, việc đầu tư bất động sản là những hoạt động phức hợp, diễn ra trong khoảng thời gian dài mới có thể kiểm chứng được việctuân thủ chiến lược, quy hoạch, kế hoạch nên cần có những cơ quan có tính tổng hợp để phối hợp các hoạt động đầu tư bất động sản

Bốn là, kiểm tra và giám sát Việc tổ chức thực hiện chỉ có thể phát huy tốt nếu được kiểm tra, giám sát Đối với các hoạt động kinh tế nói chung, việc kiểm tra, giám sát là cần thiết và đối với đầu tư BĐS thì việc kiểm tra, giám sát trên bình diện tổng thể lại càng cần thiết hơn do tính cố định và giá trị lớn của hoạt động này Vai trò quản lý của chính quyển địa phương đối với đầu tư bất động sản được thể hiện qua một số mối quan hệ và lợi ích Theo DiPasquale D và William C Wheaton (1996), Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản [81] kết luận:

- Vấn đề thuế tài sản và thị trường bất động sản Tại hầu hết các nước, chính quyền địa phương là cơ quan chủ yếu trực tiếp điều tiết việc phát triển đất đai Chính quyển địa phương kiếm soát mô hình phát triển thông qua việc khoanh vùng theo mục đích sử dụng đất, công năng của các tòa nhà thông qua các quy định về phân chia tiểu khu vực và vị trí của các dự án phát triển thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng, đường sá và điện nước Chính quyền địa phương cũng là nhà cung cấp chủ yếu các dịch vụ công cho người dân và thuê bất động sản là nguồn thu chính của chính quyển địa phương để chi trả cho các dịch vụ này

- Vấn đề thuê tài sản ở vùng đô thị Trong những vùng đô thị có sự khác biệt lớn trong mô hình thu nhập và chi tiêu giữa các thành phố trung tâm và vô vàn cộng

đồng ngoại ô nhỏ hơn nằm xung quanh Những khác biệt này đặc biệt quan trọng bởi chúng có thể ảnh hưởng đến việc sắp đặt vị trí các nguồn lực giữa các đô thị của một vùng đô thị Đó là sự di chuyển của các công ty và các hộ gia đình giữa các cộng đồng có thể gây sức ép cạnh tranh mạnh mẽ lên các chính quyền địa phương Trong thực tế, thị trường nhà ở xuất hiện ở các đô thị không đồng nhất Nếu các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn có thể trả giá cao hơn cho đất chưa sử dụng ở những cộng đồng có thu nhập cao hơn, thì những cộng đồng này sẽ không còn là cộng đồng có thu nhập cao trong thời gian rất lâu

- Việc khoanh vùng và những tác động tài chính đến sự phát triển dân cư Việc xác định thuê suất tài sản của một đô thị tạo ra một số động lực mạnh mẽ cho cộng đồng để điều tiết sự phát triển các vùng đất mới Luật khoanh vùng cho phép các đô thị kiểm soát một số khía cạnh phát triển, trước hết là mật độ và việc sử dụng đất Vì nói chung chính quyền địa phương được bầu một cách trực tiếp, nên ta giả định rằng các quy định về sử dụng đất đai đó sẽ được xây dựng để đạt được lợi ích tài chính tối

đa hoặc thặng dư tài chính cho các cư dân hiện tại của đô thị

- Các lợi ích và chi phí tài chính của sự phát triển phi cư trú Luật khoanh vùng cho phép cộng đồng điều tiết mật độ của dự án phát triển có cư trú cũng có tác động đáng kể đối vối việc sử dụng đất phi cư trú Khi các cộng đồng quyết định kế hoạch khoanh vùng ở địa phương mình, mối quan tâm chung là thặng dư hay thâm hụt tài chính sẽ tạo ra từ dự án phát triển phi cư trú

- Vốn hóa và tác động của thuê và dịch vụ công tại địa phương Tác động dài hạn của việc tăng thuế thường ảnh hưởng đến chủ nhà chứ không phải người thuê nhà Điểu này phù hợp với quan điểm cho rằng cuối cùng thị trường đất đai vốn hóa đầy đủ lợi thế về địa điểm

- Cạnh tranh giữa các ngoại ô, thuế và số phận của rác thành phố trung tâm

Bị cản trở bởi quỹ nhà ngày càng thu hẹp và những hạn chế trong quy hoạch vùng ở các cộng đồng ngoại ô liền kề, các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn chỉ có thể mua được các căn nhà ở bên trong thành phố Đến lượt mình, những khoản thuế này sẽ làm giảm giá trị tài sản Giải pháp thay thế là để thuê ở mức cạnh tranh, nhưng cho phép chất lượng dịch vụ giảm

Điều này cũng sẽ dẫn đến việc làm giảm giá trị tài sản và cũng có thể làm gia tăng các vấn đề xã hội khó giải quyết của thành phố Tình thế khó xử này tạo nên một vòng luẩn quẩn Thị trường bất động sản suy thoái chỉ phục vụ cho việc thu hút hoặc duy trì dân số có thu nhập thấp của thành phố và cầu tương ứng về dịch vụ công Không còn cách nào để củng cố thị trường bất động sản và thu hút thành phần các hộ gia đình đa dạng hơn vào trung tâm thành phố mà không phải đồng thời giảm thuế, cải thiện dịch vụ và giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố

(2) Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển TTBĐS

Ciurlia và Gheno (2008), Mô hình định giá sản phẩm phái sinh bất động sản với lãi suất ngẫu nhiên [59] cho rằng thị trường bất động sản nhạy cảm với cơ cấu kỳ hạn lãi suất Trong khi đó, Ewing và Payne (2003), Tác động của các cú sốc kinh tế

vĩ mô đến lợi nhuận của từng ngành [57] đã kết luận có mối quan ngại đáng kể với việc đánh giá hiệu suất lợi nhuận bất động sản hoặc xác định ý nghĩa của các biến trạng thái cơ bản Họ tìm ra những cú sốc chính sách tiền tệ, tăng trưởng kinh tế, và lạm phát tất cả dẫn đến thấp hơn so với lợi nhuận kỳ vọng, trong khi một cú sốc đối với phí bảo hiểm rủi ro mặc định là liên kết với cao hơn lợi nhuận trong tương lai Frappa và Mesonnier (2010), Sự bùng nổ giá nhà đất vào cuối những năm 1990: Mục tiêu lạm phát có quan trọng không? [61] đưa ra bằng chứng mạnh mẽ của một hiệu ứng tích cực đáng kể của lạm phát nhắm mục tiêu về tăng trưởng giá nhà thực tế và

tỷ lệ tiền thuê nhà

Thực tế là lạm phát giảm đầu tư, kinh tế sản lượng tăng trưởng và tương lai cũng đã được xác định chắc chắn bởi Huizinga (1993), Ưu tiên về thời gian và cạnh tranh thuế quốc tế [63] khi tuyên bố lạm phát dẫn đến sự ổn định thấp hơn giá tương đối gây bất ổn cao hơn các khoản đầu tư Feldstein và Summers (1979),Lạm phát và thuế thu nhập vốn trong khu vực doanh nghiệp [67] cũng xác định chắc chắn rằng lạm phát cao dẫn đến thuế thu nhập cao hơn người dân Mức độ nhạy cảm lãi suất phụ thuộc như thế nào nhiều thay đổi của dự án đầu tư sẽ xảy ra trong lạm phát kỳ vọng Nghiên cứu của Brunnenmeier và Julliard, 2008, Ảo tưởng về tiền bạc và cơn sốt nhà ở [68] đã đề cập đến yếu tố “kỳ vọng ngông cuồng” về giá nhà trong tương lai cũng ảnh hưởng mạnh đến TTBĐS Chính sự kỳ vọng này đã làm gia tăng nhiều

các giao dịch trên thị trường BĐS, tuy nhiên có thể gây ra các “ảo giác tiền tệ” Những ảnh hưởng biến động bất thường của giá cổ phiếu cũng ảnh hưởng mạnh đến giá bất động sản và tốc độ bán BĐS Lee et al., (2012), Tổng quát hóa mô hình Kano truyền thống để phân tích yêu cầu của khách hàng [71] cho rằng có một liên kết mạnh mẽ giữa các chỉ số Chứng khoán và bất động sản Cuộc khủng hoảng kinh tế lớn, có thể làm gia tăng thiếu hụt vốn và tăng rủi ro trên thị trường vốn, trong đó sẽ có tác động vào các hoạt động của hệ thông thị trường bất động sản Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến tăng trưởng bất động hoặc suy giảm là: thu nhập hộ gia đình, nhân khẩu học và xã hội chỉ số, cung cấp và chi phí tài trợ, tác động của nhà nước

Thứ hai, các nghiên cứu về phát triển nhà ở cho người lao động tại các Khu công nghiệp

Những nghiên cứu tiêu biểu của thế giới đều hướng đến vấn đề sở hữu, sử dụng và vai trò quan trọng của Chính phủ trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động ở các khu công nghiệp (KCN)

Thực tiễn cho thấy tại các nước đang phát triển, vấn đề nhà ở của NLĐ ở các KCN được nhiều bên/tổ chức cùng giải quyết tùy thuộc vào nhu cầu của chính quyền địa phương, của doanh nghiệp hay khu vực tư nhân Rahman (1995), Nhà ở Nữ công nhân nhà máy ở Hành lang phía Bắc của Khu đô thị Bangkok [82] nghiên cứu về nhà

ở cho NLĐ tại các KCN của Thái Lan đã chỉ ra nguyên nhân các doanh nghiệp tự nguyện xây dựng nhà cho NLĐ ở và tăng ca đêm là tình trạng tắc đường phổ biến, áp lực cần làm việc đúng giờ, khan hiếm các phương tiện công cộng vào ban đêm Nhiều doanh nghiệp ngoài việc xây nhà ở cho NLĐ tá túc tan ca (ca đêm, các trưa) họ còn trực tiếp xây dựng những căn nhà cho NLĐ thuê dài hạn, sống trong những căn nhà này, NLĐ phải tự chi trả tiền thuê chỗ ở, tiền điện, tiền nước Đây là giải pháp hỗ trợ, giúp đỡ NLĐ gắn bó lâu dài với doanh nghiệp và KCN

Liliany S.Arifin (2004) trong nghiên cứu “Cung cấp nhà ở cho công nhân nhà máy” [72] cho rằng nhu cầu bức thiết về vấn đề nhà ở của người lao động trong các nhà máy công nghiệp ở các quốc gia trên thế giới Quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa ở Châu Âu đã dẫn những vấn đề nghiêm trọng như: thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở không đảm bảo tiêu chuẩn an toàn, vệ sinh môi trường trong khi

đó Chính phủ và các công ty lại không quan tâm đến vấn đề giải quyết nơi ăn ở cho người lao động Vấn đề đặt ra là cần cung ứng nhà ở cho người lao động ở các KCN (Chia 1981, Khủng hoảng nhà ở của nữ công nhân nhập cư: Nghiên cứu điển hình

về Khu thương mại tự do Bayan Lepas Penang [58]) Lilialy S.Arifin (2004) đã cho rằng nếu như các Chính phủ càng can thiệp nhiều vào quá trình công nghiệp hóa thì

cơ hội có nhà ở của NLĐ càng tăng lên bởi hầu hết các công ty đối với những hoạt động phi lợi nhuận đều không mấy hào hứng Bên cạnh đó dựa vào khả năng trả tiền mua nhà của NLĐ rất khó khăn vì NLĐ là những người có thu nhập thấp, bấp bênh, khả năng chi trả của họ thường không đủ để mang lại lợi nhuận cho công ty cung cấp nhà Do đó, các công ty tư nhân thường không có ý định đầu tư nhà ở cho NLĐ mà chủ yếu và phổ biến là Chính phủ (các công ty của Chính phủ)

Haryana Governmet (2010), Chính sách công nghiệp và đầu tư đến 2011, [64]

đã làm rõ vai trò của chính quyền từ Trung ương đến chính quyền địa phương trong việc thu hút các doanh nghiệp vào làm KCN cũng như xây dựng các chính sách nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động, đặc biệt quan tâm đến xây nhà ở cho những người trẻ (độc thân)

Kim (1996), Đánh giá quan trọng về đô thị hóa và phát triển không gian: So sánh giữa các khu vực [65] đã phân tích sự cần thiết của Chính phủ để giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà ở cho người lao động ở các KCN như hỗ trợ người lao động

dù đơn thân hay đi cùng gia đình ra các KCN để làm việc, hỗ trợ hoặc cho thuê nhà

ở phù hợp với hoàn cảnh của họ Mặt khác, Lilialy S.Arifin (2004) khuyến nghị cần

có các tiêu chí phát triển nhà ở cần phải phù hợp với đối tượng người lao động vì thời

kỳ công nghiệp hóa, con người dần dần ít phụ thuộc vào đất đai mà phụ thuộc vào nơi làm việc Trong khi đó quỹ đất ngày càng thu hẹp do vậy việc thuê nhà ở hoặc thuê phòng ở để tiết kiệm chi phí so với việc mua nhà ở, dành tiền cho các nhu cầu khác

Như vậy các tác giả đã làm rõ vai trò của chính quyền trung ương, chính quyền địa phương trong việc thu hút các doanh nghiệp vào làm việc tại các KCN cũng như xây dựng và tổ chức thực thi tốt các chính sách nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho NLĐ làm việc trong các KCN, KCX Trong đó các tác giả cũng nhấn mạnh đến nhu

cầu xây dựng nhà ở cho NLĐ độc thân đang làm việc tại các KCN (nhóm lao động chiếm đa số)

Bên cạnh những tác giả tập trung làm rõ vai trò của chính quyền, một số ít các tác giả tập trung vào xây dựng các tiêu chí về nhà ở cho NLĐ ở các KCN Tiêu biểu

là quan điểm của IFC (International Finance Corporation) – Tập đoàn tài chính toàn cầu và EBRD (European Bank for Reconstruction and Development) – Ngân hàng Phát triển và Tái thiết Châu Âu (2009), Chỗ ở của người lao động: quy trình và tiêu chuẩn [62], cho rằng giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà ở cho NLĐ cần tuân theo các tiêu chuẩn sau:

(1) Tuân theo tiêu chuẩn hiện hành về nhà ở của địa phương/quốc gia

(2) Vị trí chỗ ở không bị ảnh hưởng vì những yếu tố xuất phát từ rủi ro tron môi trường tự nhiên, đi lại thuận tiện và an toàn, nhà ở còn phải được xây dựng dựa trên những nguyên vật liệu phù hợp, dễ sửa chữa

(3) Chỗ ở phải được đặt trong điều kiện tốt, có cửa kính đóng mở được và có màn ngăn muỗi, phòng ở được làm vệ sinh định kỳ, sản nhà ở dễ lau chùi, phải có khu vệ sinh riêng, riêng biệt nam nữ trong từng tòa nhà, diện tích có tiêu chuẩn nằm trong khoảng từ 4 đến 5,5 m2 với khoảng không gian cao tối thiểu là 2,1m, trong mỗi phòng số NLĐ ở dao động từ 2 đến 8 người; khu vực ngủ cần riêng biệt giữa nam và

nữ ngoại trừ là hộ gia đình (không gian giữa các giường nên cách nhau tối thiểu 1m, giường tầng tiêu chuẩn cách nhau 0,7-1,1m, không có giường 3 tầng, giường được trang bị nệm, gối và bộ ga trải giường

(4) Nước và vệ sinh tại nơi ở, trong đó nhà vệ sinh phải được sử dụng thỏa đáng cho NLĐ Chỗ tắm cần phải có ánh sáng đủ sáng, cần được thiết kế đủ không gian có thể phơi quần áo

(5) Chỗ ăn và giặt là cần phải đảm bảo với căng tin phải đảm bảo bàn ăn, ghế ngồi và các cốc uống cũng như đĩa đối với mỗi khẩu phần ăn, khu nấu nướng để của căng tin phải đảm bảo vệ sinh; ngoài ra, chỗ ở của NLĐ làm việc ở các KCN cũng cần đảm bảo chỗ nấu ăn cho NLĐ, trong trường hợp NLĐ có thể nấu ăn Vị trí bếp nấu không được đặt ở trong các phòng ngủ và khu giặt là

IFC và EBRC cũng kết luận đối với các nước đang phát triển sự đầu tư của doanh nghiệp nước ngoài đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, các quốc gia này mới chỉ quan tâm đến việc thu hút đầu tư, các doanh nghiệp đảm bảo nơi ăn chốn ở cho NLĐ theo tiêu chuẩn của IFC và EBRC là rất khó thực hiện Để giảm thiểu các chi phí đầu vào cho quá trình sản xuất, các doanh nghiệp chỉ mới cung cấp chỗ ở cho NLĐ (nhiều nơi là tạm bợ) Những căn nhà này về cơ bản là giống nhau như diện tích, tuân thủ các qui định định mức của chính phủ đưa ra về diện tích chỗ ở, những tiêu chuẩn khác không được xem xét hoặc có thể không thể đáp ứng được Phần nhiều những vấn đề kiểm tra giám sát về vấn đề chất lượng và qui định của Nhà ở không được Ban quản lý ở các KCN chú trọng

1.2 Tổng quan các nghiên cứu trong nước

Trong nhiều năm gần đây ở Việt Nam đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về thị trường BĐS, chính sách phát triển TTBĐS cũng như một số tác giả đã nghiên cứu cụ thể về nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp ở các KCN Trong nghiên cứu này tác giả tập trung tổng quan theo các hướng sau:

Một là, các công trình nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS

ở Việt Nam

Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011) trong cuốn sách Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Nội dung cuốn sách này tập trung nghiên cứu về các vấn đề lý luận liên quan đến thị trường BĐS dưới góc độ quản lý kinh tế Bên cạnh đó, nhóm tác giả đã khảo sát thực tiễn hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS tại các địa phương cụ thể như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh để phân tích thực trạng quản lý Việc hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS là một điểm nhấn trong nghiên cứu này Những kiến nghị và nghiên cứu đưa ra mang tính khái quát hoá cao

Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam [3], đã nghiên cứu, đánh giá về tình hình thực hiện, khả năng thực tiễn và tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản (BĐS)Việt Nam giai đoạn 1986-

2009 Nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản trong phát triển

kinh tế và vai trò Nhà nước trong chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta; Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường bất động sản ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quốc,…Trên cơ sở thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta, nghiên cứu đã đánh giá tổng quát về phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam với những đặc trương cơ bản, sự phát triển và sự trưởng thành cũng như những vấn đề đặt ra cho thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới

Nghiên cứu đã đề ra các giải phát triển thị trường BĐS đến năm 2020, gồm: + Giải pháp chính sách xác lập BĐS

+ Giải pháp tài chính - tiền tệ

+ Giải pháp chính sách khai thác giá thị trường BĐS

+ Giải pháp chính sách minh bạch hoá thị trường BĐS

+ Giải pháp về chính sách tổ chức và quản lý thị trường BĐS

+ Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực

Nguyễn Văn Điển (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Luận án tiến sỹ, khi nghiên cứu về hệ thống văn bản pháp luật quản lý thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã cho rằng mặc dù có những kết quả tích cực nhưng hệ thống văn bản pháp lý về quản lý TTBĐS trên địa bàn TP Hồ Chí Minh của chính quyền vẫn còn những khoảng trống, chưa chế định đầy đủ, thể hiện trên các mặt sau:

+ Các văn bản chế định nằm phân lập ở hai mảng đất đai và xây dựng công trình BĐS, chứ chưa hội tụ chung về các văn bản chi phối lĩnh vực kinh doanh và vận hành TTBĐS

+ Phương cách phối hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất chưa rõ

+ Phương thức giải quyết đền bù giải tỏa chưa hợp lý

+ Biện pháp điều tiết địa tô chênh lệch chưa rõ và chưa hiệu quả

+ Cơ chế giám sát hoạt động của các sản, trung tâm giao dịch BĐS, thể chế môi giới BĐS, chế tài nghiêm minh khi xử phạt vị phạm lĩnh vực BĐS chưa có

Lê Xuân Bá (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, [5] khi nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản đã cho rằng: hệ thống cơ chế chính sách liên quan đến TTBĐS vẫn còn những tồn tại thể hiện trên các mặt sau:

+ TTBĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ

+ TTBĐS Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán

+ TTBĐS Việt Nam, còn bị phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và cả loại hình sản phẩm

+ TTBĐS Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính thức cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất

+ Chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam còn thiếu nhiều văn bản quan trọng, thay đổi thiếu tính dự báo, thiếu tính chế tài

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam [44] Nghiên cứu đã hệ thống lý luận về thị trường BĐS và chính sách thuế phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể và toàn diện Bên cạnh

đó, tác giả đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS và các khoản thu khác của Nhà nước có liên quan đến BĐS Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị trường BĐS nghiên cứu đã đề xuất được hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam

Trần Kim Chung (2014), Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn

2014-2018 và dự báo năm 2019, [24] đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2019-2020:

+ Tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường bất động sản, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh

+ Tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có chủ thể tham gia vào đầu tư và việc thế chấp bất động sản với các tổ chức tài chính quốc tế Tuy nhiên, cần phải đảm bảo lộ trình phù hợp và kiểm soát được

+ Tăng cường triển khai các tiến bộ khoa học, công nghệ, đặc biệt công nghệ 4.0 để làm đa dạng và phong phú hơn các loại hình sản phẩm, cũng như các loại hình kinh doanh trên thị trường bất động sản

+ Theo dõi sát diễn biến kinh tế quốc tế, đặc biệt là cuộc chiến thương mại Trung Quốc - Mỹ Có biện pháp chuẩn bị tiếp đón luồng đầu tư vào Việt Nam thay thế cho luồng đầu tư vào Trung Quốc của các nước thứ ba

+ Luôn theo dõi chặt chẽ tình hình quốc tế, kinh tế vĩ mô và thị trường để có các động thái chính sách cũng như các cảnh báo, các điều chỉnh cần thiết để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững

Bên cạnh các nghiên cứu tập trung làm rõ các vấn đề về chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam, một số các tác giả đã tập trung phân tích rõ các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của các hộ gia đình Một số tác giả tiêu biểu như: Hoàng Thị Hương Lan (2011), Nghiên cứu về sở thích nhà ở của hộ gia đình trẻ theo phương pháp nêu – ưu tiên [70], đã chỉ ra thị hiếu về nhà của các gia đình trẻ ở thủ đô Hà Nội với trọng tâm là loại hình trung cư cao tầng trong các khu đô thị mới Bằng phương pháp phát biểu sở thích (stated - preference), áp dụng phép đo trực tiếp và các phương pháp phân tích để trả lời câu hỏi nghiên cứu, kết quả cho thấy các gia đình quan tâm nhất đến các cam kết của chủ đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư và dịch vụ thân thiện với trẻ

Nghiên cứu cũng chỉ ra giá cả là yếu tố có ảnh hưởng nhất đến sở thích của hộ gia đình, tiếp theo là vị trí và diện tích sàn Đa số các hộ gia đình thích sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận với công việc, trường học và trạm y tế và các dịch

vụ giải trí Một phần nhỏ hộ gia đình lại lựa chọn sống xa trung tâm thành phố để có những điều kiện về môi trường, không gian sống và chi phí thấp Những thị hiếu được thảo luận trong mối liên hệ với các điều kiện hiện tại của khu vực đô thị Hà Nội để đưa ra những khuyến nghị chính sách quy hoạch đô thị và những dự án nhà mới

Trong một nghiên cứu khác, Đỗ Thanh Tùng (2008), Chính sách tài chính nhà

ở trên địa bàn đô thị Hà Nội [30] Nghiên cứu đã góp phần làm rõ và thống nhất quan niệm về tài chính nhà ở cũng như chính sách tài chính nhà ở để tăng cường sự tham gia của các trung gian tài chính trong việc tăng nguồn vốn tiết kiệm dài hạn phục vụ cho công cuộc phát triển nhà ở của người dân Từ kinh nghiệm thế giới và các quốc gia trong khu vực, nghiên cứu nhận định để hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở Hà Nội cần phải xây dựng và hoàn chỉnh môi trường pháp lý và các văn bản liên quan đến thế chấp, hoàn thiện hệ thống định giá… Nghiên cứu cũng đánh giá các điều kiện cần thiết để phát triển thị trường tài chính nhà ở tại Hà Nội, từ đó đề xuất các giải pháp và hoàn thiện chính sách

Phan Thanh Sỹ (2012), Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam [75], cũng đã nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của người tiêu dùng Việt Nam, trong phạm vi thành phố HCM Hai yếu tố quyết định chính là không gian sống và khoảng cách, sau đó mới đến đặc điểm của ngôi nhà, tài chính và môi trường Còn các yếu tố như nhân khẩu học, giới tính, tình trạng hôn nhân, giáo dục, tuổi tác, giới tính, nghề nghiệp và thu nhập không giải thích cho các biến phụ thuộc và không có sự khác nhau trong các nhóm dân số khác nhau

Hai là, Các nghiên cứu về phát triển nhà ở cho người lao động ở KCN tại Việt Nam

Những nghiên cứu ở Việt Nam có thể chia thành 2 nội dung chính (1) Ý nghĩa, tầm quan trọng của vấn đề giải quyết nhà ở cho người lao động ở KCN (2) Thực trạng việc phát triển nhà ở cho người lao động ở các KCN nói chung

(1) Ý nghĩa tầm quan trọng của việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động tại các KCN

Ở khía cạnh này, có các nghiên cứu tiêu biểu của Nguyễn Ngọc Dũng (2005), Một số vấn đề xã hội – Trong xây dựng và phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam [16]; Khổng Thành Công (2011), Xây dựng nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp: Góp phần đảm bảo an sinh xã hội [12]; Vũ Quốc Huy (2014), Nhà ở cho người lao động các khu công nghiệp [39]; Lê Quốc Hội (2015), Việc làm và đời sống

của người lao động các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế ở Việt Nam [35] Các tác giả đã biện luận như Việc thu hút lao động vào các KCN đã bước đầu tạo nên các hiện tượng di dân cơ học, đặt biệt là lực lượng lao động trẻ với số lượng lớn từ các địa phương khác mà chủ yếu đến từ các vùng nông thôn vào các KCN tạo nên sức ép quá lớn về nhà ở và các công trình phục vụ xã hội như trường học, bệnh viện cho người lao động Vì vậy việc quy hoạch các khu công nghiệp ngoài việc tổ chức sản xuất, khu công trình kỹ thuật phục vụ sản xuất, cần phải có những công trình dịch vụ xã hội nhằm đảm bảo tốt cho môi trường lao động và sinh hoạt cho người lao động Muốn như vậy Chính phủ cần có chủ trương, giải pháp đồng bộ cải thiện đời sống, việc làm, thu nhập cho người lao động ở các KCN trong thời gian tới như: giải pháp tiền lương, thu nhập, giải pháp nhà ở, cải thiện đời sống tinh thần, giáo dục và đào tạo (2) Thực trạng việc phát triển nhà ở cho người lao động ở KCN nói chung

Ở hướng nghiên cứu này có Lê Xuân Bá (2007), Cơ chế, chính sách thu hút đầu tư của các thành phần kinh tế vào các lĩnh vực xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất [4]; Phan Minh Toàn Thư (2014), Phát triển nhà cho công nhân các KCN: kinh nghiệm và giải pháp [46]; Ngô Sỹ Bích (2013), Vận dụng cơ chế, chính sách để xây dựng nhà ở cho công nhân tại KCN [10]; Nguyễn Đình Cường (2014), Nhà ở cho người lao động các KCN [14] Các tác giả tập trung phản ánh thực trạng về nhà ở cho người lao động hiện nay ở các khu công nghiệp như: sự bất cập khách quan và chủ quan trong cơ chế chính sách về chính sách nhà ở cho người lao động ở KCN( Lê Xuân Bá, 2007) Tình trạng phần lớn người lao động nhập cư vào KCN phải thuê nhà ở tạm bợ với chi phí cao hơn nhiều so với tiền lương của họ Mặt khác, sự hạn chế về môi trường sống, đời sống vật chất, tinh thần của người lao động không được đảm bảo Quỹ đất và sự hạn chế trong nguồn vốn đầu tư

đã cản trở việc phát triển thêm các khu vui chơi, không gian sinh hoạt cộng đồng tại các KCN Tình trạng nhà ở cho người lao động hiện nay chưa được quản lý chặt chẽ, đặc biệt là tùy theo các loại hình mà có những quy định cụ thể Từ đó, các tác giả khuyến nghị thêm các chính sách như: Cần ban hành hệ thống tiêu chuẩn nhà ở tối thiểu cho người lao động ở KCN, nhà nước có chính sách đa dạng hóa hình thức đầu

tư xây dựng nhà ở cho công nhân, có chính sách hỗ trợ đầu tư ngoài hàng rào KCN,

ưu đãi phát triển nhà ở cho công nhân, điều chính hợp lý thuế thu nhập doanh nghiệp Bùi Văn Dũng (2015), Giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động các KCN – nghiên cứu trên địa bàn một số tỉnh Bắc Trung Bộ [15], cùng phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giải quyết vấn đề nhà ở cho NLĐ ở KCN bao gồm:

- Các nhân tố thuộc về môi trường (Luật phát về nhà ở cho NLĐ ở các KCN, thể chế chính sách, luật pháp ) Chẳng hạn các chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp hợp lý sẽ tác động khuyến khích doanh nghiệp sử dụng chênh lệch thu chi để đầu tư tăng cường cơ sở vật chất hạ tầng, hỗ trợ trực tiếp hoặc gián tiếp cho NLĐ làm việc trong các KCN Việc đầu tư này chẳng những hỗ trợ tốt cho NLĐ thêm gắn bó

mà còn giúp NLĐ có thể được hưởng thụ những dịch vụ phúc lợi tốt hơn cho con cái chẳng hạn như trường học, sân chơi

- Các nhân tố liên quan đến chủ doanh nghiệp ở các KCN và người xây nhà cho thuê

- Các yếu tố liên quan đến khả năng chi trả của người lao động Đặc điểm lao động tại các KCN rất đa dạng và có nhiều trình độ về đào tạo, điều kiện kinh tế, điều kiện gia đình nên thu nhập và khả năng chi trả của họ cũng khác nhau Với những mức giá thuê nhà khác nhau sẽ đáp ứng được nhu cầu khác nhau của NLĐ NLĐ có thu nhập cao sẽ có khả năng thuê nhà mức cao hơn, người có thu nhập thấp lại thường

có nhu cầu thuê chung, ở ghép để giảm chi phí

- Các nhân tố liên quan đến tổ chức quản lý về nhà ở cho NLĐ ở các KCN Công tác qui hoạch đất cho việc xây dựng nhà cho NLĐ ở các KCN cần được tiến hành đồng thời với qui hoạch xây dựng KCN; cần có sự tham gia của cộng đồng; Vai trò của chính quyền địa phương với công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ hoạt động xây dựng nhà ở theo trình tự và tiến hành nhanh chóng, thuận lợi

Trường Thuỷ (2011), Vấn đề nhà ở cho công nhân tại Khu công nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế: Cần nhiều cơ chế, chính sách [52], đã đánh giá vai trò của các KCN, KCX và KKT, tuy nhiên vấn đề chỗ ở cho người lao động tại các KCN hiện nay không được đảm bảo Chính vì vậy, việc giải quyết chỗ ở ổn định cho người

lao động các KCN là vấn đề cấp bách và cần thiết đặt ra Theo nghiên cứu này, thời gian tới cần tập trung thực hiện một số giải pháp sau:

- Đối với loại hình nhà ở cho người lao động thuê do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng, cần hoàn thiện và sớm ban hành các quy định, tiêu chuẩn chất lượng nhà ở và điều kiện sinh hoạt, tăng cường công tác quản lý, kiểm tra đối với nhà ở của

tư nhân cho người lao động thuê

- Đối với loại hình nhà ở theo dự án do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn cụ thể việc đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ

1.3 Nhận xét chung và khoảng trống nghiên cứu

Trên cơ sở tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường BĐS và các nội dung liên quan Tác giả cho rằng việc kế thừa các nghiên cứu của thế giới là rất cần thiết tuy nhiên trong mỗi giai đoạn và ở các bối cảnh khác nhau đều có những đặc thù

và cách tiếp cận khác nhau Từ tổng quan nghiên cứu phía trên tác giả kết luận như sau:

Thứ nhất, Tại các quốc gia trên thế giới việc xây dựng và cung cấp nhà ở cho NLĐ thu nhập thấp luôn là vấn đề cần thiết được nghiên cứu Nghiên cứu về giải pháp phát triển nhà ở cho người lao động ở các khu công nghiệp ở Việt Nam khá phong phú Đặc biệt chưa có nghiên cứu nào được tiến hành ở các KCN ở Hà Nội Thực tế là, mỗi địa phương đều có những nét đặc thù riêng, do vậy việc áp dụng nghiên cứu sẽ gặp nhiều khó khăn và không hoàn toàn chính xác

Thứ hai, hầu hết các hướng tiếp cận đều cho thấy vai trò của chính phủ là quan trọng trong việc phát triển nhà ở cho người lao động ở KCN Tuy nhiên nhu cầu về nhà

ở của người lao động có thể thay đổi theo thời gian, hoàn cảnh khác nhau Do vậy, cần

có đánh giá trong giai đoạn cụ thể nhằm hoàn thiện hoặc điều chỉnh các chính sách của chính phủ kịp thời để đáp ứng tốt hơn nữa hoạt động của thị trường nhà ở cho người lao động

Thứ ba, chưa có nghiên cứu nào xuất phát từ lý thuyết cung cầu về nhà ở cho người lao động Nghĩa là xem xét cụ thể các yếu tố tác động đến cung, cầu về nhà ở

để đưa ra các khuyến nghị cụ thể Hướng nghiên cứu này có thế mạnh là xem xét

được sự khác biệt về nhu cầu nhà ở của từng nhóm lao động (độc thân hoặc có gia đình), hoặc cầu về từng loại hình nhà ở Thực tế là nhà ở hiện nay cho người lao động chia thành 3 loại: Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng ở các KCN, có chất lượng cao nhưng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ Nhà do các doanh nghiệp xây dựng trong các khuôn viên của khu công nghiệp, chất lượng tốt tuy nhiên không gian sinh hoạt nhiều hạn chế Nhà ở do các hộ tư nhân xây dựng để cho thuê xung quang KCN, nhà ở cho thuê tạm nên rất tồi tàn và đắt đỏ, nhưng lại chiếm tỷ trọng lớn Những khác biệt trong nhu cầu

về đặc điểm nhà ở của các nhóm lao động trẻ độc thân và lao động đã có gia đình Quan hệ cung – cầu về nhà ở cho người lao động các KCN hiện nay (hình thức sở hữu, sử dụng, quy chuẩn và giá cả nhà ở) như thế nào là phù hợp đối với các đối tượng lao động (độc thân, có gia đình)? Từ những sự khác biệt này, tác giả kỳ vọng những giải pháp phát triển nhà ở cho người lao động đặc biệt là các giải pháp hướng đến từng nhóm đối tượng cụ thể

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Chương 1, luận án tổng quan các nghiên cứu đã công bố trong và ngoài nước

có liên quan đến phát triển nhà ở cho người lao động ở các KCN Những vấn đề được

đề cập liên quan đến các chính sách phát triển thị trường BĐS nói chung, cũng như phát triển nhà ở cho người lao động ở các KCN; Bên cạnh đó luận án cũng hệ thống các công trình nghiên cứu về phát triển thị trường BĐS của Việt Nam, phát triển nhà

ở cho người lao động tại các KCN nói riêng Từ đó, luận án cũng đúc rút những nhận xét và tìm ra khoảng trống nghiên cứu

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

2.1 Khái niệm khu công nghiệp và vai trò của các khu công nghiệp

2.1.1 Khái niệm khu công nghiệp

Với lịch sử hình thành hơn 100 năm và phát triển ở các nước trên thế giới Với mỗi bối cảnh riêng của từng quốc gia mà KCN có những đặc điểm của riêng họ Chính vì thế, quan điểm về KCN cũng không thống nhất

Ở các công viên công nghiệp ở Đài Loan, Thái Lan và một số nước Tây Âu KCN được định nghĩa là lãnh thổ rộng lớn, có ranh giới địa lý xác định, trong đó chủ yếu là phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp và có đan xen nhiều hoạt động dịch vụ đa dạng Các KCN có bộ máy quản lý thực hiện chức năng, quản lý kinh tế,

và chức năng quản lý hành chính, quản lý lãnh thổ KCN theo quan điểm này về thực chất là khu hành chính - kinh tế, đặc biệt, hay còn gọi là đặc khu kinh tế

Ở một số nước và vùng lãnh thổ như Malaysia, Indonesia đã hình thành nhiều KCN với quy mô khác nhau Và quan điểm về KCN được xem là lãnh thổ có giới hạn nhất định ở đó tập trung các doanh nghiệp công nghiệp và dịch vụ sản xuất công nghiệp, không có dân cư sinh sống và được tổ chức hoạt động theo cơ chế ưu đãi cao hơn so với các khu vực lãnh thổ khác

Sự khác nhau trong quan điểm về KCN không chỉ diễn ra ở các quốc gia, mà ngay cả trong một quốc gia, với mỗi thời kỳ, mỗi hoàn cảnh khác nhau, quan điểm về KCN cũng không đồng nhất Tại Việt Nam KCN được xác định trong Quy chế Khu công nghiệp ban hành theo Nghị định số 192-CP ngày 28 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ được hiểu là: Khu công nghiệp tập trung do Chính phủ quyết định thành lập, có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất công nghiệp và thực hiện các dịch

vụ hỗ trợ sản xuất công nghiệp và không có dân cư sinh sống; tuy nhiên, Nghị định của Chính Phủ số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 03 năm 2008 quy định về KCN, KCX và KKT thì khu công nghiệp được hiểu là khu chuyên sản xuất hàng công

nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định của Chính phủ (2008)

Luật Đầu tư sửa đổi năm 2014 đã qui định về KCN, KKT và KCX như sau:

“1 Khu kinh tế là khu vực có ranh giới địa lý xác định gồm nhiều khu chức năng được thành lập để thực hiện các mục tiêu thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quốc phòng, an ninh

2 KCN là khu vực có ranh giới địa lý xác định chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp

Khu chế xuất là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu”

Tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp

và KKT, khái niệm KCN được hiểu như sau:

“KCN là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.”

Theo đó, so với quy định cũ tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 82/2018/NĐ-CP:

“KCN là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự

và thủ tục” thì quy định mới đã tóm tắt khái niệm khu công nghiệp được hiểu theo một cách đơn giản hơn” Bên cạnh đó, Nghị định mới đã làm rõ và bổ sung thêm các khái niệm là 2 loại hình khu công nghiệp chuyên ngành và khu công nghiệp công nghệ cao, cụ thể như sau:

- Khu chế xuất là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, cung ứng dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu; được ngăn cách với khu vực bên ngoài theo quy định áp dụng đối với khu phi thuế quan quy định tại pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu;

- KCN hỗ trợ là KCN chuyên sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ và cung ứng dịch vụ cho sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ; có tối thiểu 60% tổng diện tích đất công nghiệp của KCN được sử dụng để thu hút các dự án đầu tư sản xuất sản