CÁC CƠ SỞ LẬP QUY CHẾ KIẾN TRÚC THÀNH PHỐ LÀO CAI
Giới thiệu quy chế
1.1.1 Lý do, sự cần thiết lập quy chế
Lào Cai là thành phố biên giới phía Bắc, tỉnh lỵ của tỉnh Lào Cai Là một trong những thành phố địa đầu của Tổ quốc, Lào Cai đã và đang trở thành cửa ngõ quan trọng giao thương với các tỉnh phía Tây Nam Trung Quốc và các tỉnh nằm sâu trong nội địa Trung Quốc
Trong thời gian qua, sự điều chỉnh về chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh và quy hoạch hệ thống đô thị, chuyên ngành của tỉnh Lào Cai có sự tác động lớn đến quá trình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Quy hoạch chung Khu kinh tế cửa khẩu Lào Cai - tỉnh Lào Cai đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt kèm theo quyết định số 1627/QĐ-TTg ngày 23/11/2018 là động lực, cơ sở để triển khai các dự án đầu tư xây dựng thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực thương mại, dịch vụ, logistics, gia công, chế biến, đóng gói hàng hóa xuất nhập khẩu và cải thiện chất lượng quản lý của các cơ quan chức năng trong khu kinh tế cửa khẩu Đặc biệt thành phố Lào Cai và một phần không thể tách rời trong khu kinh tế cửa khẩu tỉnh Lào Cai với các khu hạt nhân trung tâm phát triển, giao thương kinh tế văn hóa và xã hội Khu kinh tế cửa khẩu Lào Cai là cửa ngõ quốc tế phía Tây Bắc của Tổ quốc, nằm trên hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng Đây là một trong hai hành lang kinh tế quan trọng trong chiến lược phát triển hai hành lang và một vành đai kinh tế quan trọng đã được Trung Quốc và Việt Nam xác định rõ gồm: Côn Minh (Trung Quốc) - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng; Nam Ninh (Trung Quốc) - Đồng Đăng - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và vành đai kinh tế vịnh Bắc Bộ mở rộng: Phòng Thành - Hồng Kông - Ma Cao - Thẩm Quyến - Hải Nam - Quảng Ninh - Hải Phòng, các hành lang kinh tế dựa trên các quốc lộ nan quạt hướng vào thủ đô Hà Nội như quốc lộ 18, 1A, 3 Khu kinh tế được phát triển trong mối quan hệ gắn kết chặt chẽ với các trọng điểm kinh tế trong vùng Bắc Bộ như thành phố Lào Cai, thủ đô Hà Nội, thành phố Hải Phòng, cảng biển Đình Vũ Trong đó Khu thương mại Kim Thành nằm trong phạm vi địa giới hành chính của 03 đơn vị hành chính cấp xã là phường Duyên Hải, xã Đồng Tuyển và xã Quang Kim.
Theo Nghị quyết số 896/NQ-UBTVQH14 ngày 11/02/2020 của Ủy ban thường vụQuốc hội Về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã thuộc Tỉnh Lào Cai,địa giới hành chính thành phố Lào Cai và các huyện Bát Xát, Bảo Thắng có sự điều chỉnh
Thắng vào phường Thống nhất, thành phố Lào Cai; điều chỉnh toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số của xã Cốc San, huyện Bát Xát vào thành phố Lào Cai; điều chỉnh một phần diện tích tự nhiên, dân số xã Quang Kim, huyện Bát Xát vào phường Duyên Hải, thành phố Lào Cai Đồng thời, các đơn vị hành chính cấp xã thuộc thành phố Lào Cai cúng được tái sắp xếp lại Sau sắp xếp, thành phố Lào Cai có 17 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 10 phường: Bắc Cường; Bắc Lệnh; Bình Minh; Cốc Lếu; Duyên Hải; Kim Tân; Lào Cai; Nam Cường; Pom Hán; Xuân Tăng và 07 xã: Cam Đường; Cốc San; Đồng Tuyển; Hợp Thành; Tả Phời; Thống Nhất; Vạn Hòa Trong đó xã Đồng Tuyển có sự thay đổi lớn về địa giới hành chính quản lý khi điều chỉnh một phần diện tích tự nhiên, dân số về phường Duyên Hải mới Với việc điều chỉnh này thành phố Lào Cai hy vọng đây sẽ động lực, cơ sở để tập trung thu hút nguồn lực đầu tư phát triển đô thị mới của phường Duyên Hải và tái cấu trúc phân khu chức năng xã Đồng Tuyển được đồng bộ, hiện đại.
Theo Quyết định số 1020/QĐ-UBND ngày 13/4/2018 của UBND tỉnh Lào Cai về việc phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Lào Cai và vùng phụ cận đến năm
2040, tầm nhìn đến 2050 cũng đã xác định xây dựng thành phố Lào Cai trở thành một đô thị xanh, một đô thị khởi nguồn, năng động và hiện đại Trong đó, Xã Đồng Tuyển và xã Cốc San được xác định nằm trong phân khu chức năng số 5 của thành phố với việc tập trung phát triển Đô thị du lịch sinh thái và dự trữ phát triển đô thị, dành quỹ đất phát triển công nghiệp sạch, tiểu thủ công nghiệp nhằm cân bằng sự phát triển dọc hai bên tuyến đường Cao Tốc Nội Bài - Lào Cai Xây dựng khu phụ trợ phát triển cho các khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biên mậu Xây dựng các khu dân cư mật độ trung bình, mật độ thấp gắn liền với mô hình sản xuất nông nghiệp chất lượng cao, hình thành các khu làng đô thị sinh thái phục vụ nhu cầu ở của dân cư, tái định cư của các dự án trong khu vực,…
Quyết định số 1766/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai ngày 18/6/2018 phê duyệt chương trình phát triển đô thị thành phố Lào Cai giai đoạn 2017 - 2025, hướng đến năm 2030, khai thác lợi thế, khắc phục điểm yếu, hoàn thiện tiêu chuẩn đô thị loại I theo Nghị quyết 1210/2016/UBTVQHQH13 ngày 25/5/2016 Chương trình cụ thể hóa kế hoạch phát triển đô thị đến năm 2030, thúc đẩy kinh tế thành phố, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, bảo vệ môi trường, khai thác tiềm năng và khắc phục bất cập hiện nay Xây dựng đô thị kết nối các khu vực phát triển với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung, xác định kế hoạch vốn cho các công trình hạ tầng kỹ thuật khung và công trình đầu mối ưu tiên phù hợp với điều kiện thực tế thành phố.
Theo Nghị quyết đại hội Đại biểu Đảng bộ thành phố Lào Cai lần thứ XXII, nhiệm kỳ 2020-2025, mục tiêu và nhiệm vụ trong giai đoạn nhiệm kỳ của thành phố là Tiếp tục nâng cao năng lực lãnh đạo, sức chiến đấu của các cấp ủy đảng, xây dựng đảng bộ trong sạch vững mạnh Khai thác hiệu quả tiềm năng, lợi thế đặc biệt là khu kinh tế cửa khẩu; ưu tiên phát triển thương mại, dịch vụ và thu hút khách du lịch, trọng tâm là xây dựng mạng lưới dịch vụ thương mại điện tử hiện đại; phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp theo hướng bố trí vào các khu cụm công nghiệp gắn với bảo vệ môi trường, tạo ra sản phẩm đặc sắc phục vụ cho du lịch Chú trọng đầu tư, nâng cấp hạ tầng đô thị - nông thôn, thu hẹp khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân Bảo đảm vững chắc quốc phòng - an ninh, chủ động mở rộng đối ngoại Huy động mọi nguồn lực xây dựng thành phố biên cương hữu nghị, thông minh, đặc sắc, đạt các tiêu chí đô thị loại I, là trung tâm phát triển vùng Tây Bắc Nghị quyết cũng đã xác định, xây dựng Đồng Tuyển là xã ven đô, gắn với phát triển cảnh quan sinh thái và công nghiệp khai tkhoáng và chế biến; Ưu tiên kêu gọi nguồn lực đầu tư, cải tạo các khu vực rừng cảnh quan trong đô thị gắn với bảo tồn và kết hợp phát triển khai thác dịch vụ, du lịch tạo môi trường sinh thái, tăng tỷ lệ cây xanh đô thị.
Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu chức năng, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đối nội, đối ngoại, hệ thống hạ tầng xã hội trong khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung Hiện nay thành phố Lào Cai là một đô thị đang trên đà phát triển; song song với quá trình phát triển đó là sự thay đổi về diện mạo đô thị, các nhu cầu về sử dụng đất, các khu chức năng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội việc lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng trong tổng thể đô thị, giúp cho việc quản lý đô thị một cách có hiệu quả và mang tính đồng nhất đáp ứng được nhu cầu thực tiễn trong giai đoạn đề ra
Ngoài ra, do đặc điểm về điều kiện địa hình tự nhiên phức tạp, nhiều dãy núi cao, diện tích khai trường lớn, quỹ đất xây dựng đô thị hạn chế và sự ngăn cách của tuyến cao tốc Nội Bài - Lào Cai, xã Đồng Tuyển đang gặp nhiều khó khan trong phát triển kinh tế xã hội và hình thành các khu chức năng, khu dân cư tập trung Do đó cần phải có bước nghiên cứu kỹ lưỡng về mặt quy hoạch tổng thể, định hướng phân khu chức năng, tính chất phát triển, kết nối hạ tầng kỹ thuật đối ngoại đối với toàn bộ xã Đồng Tuyển, nhằm tái cấu trúc lại phân khu chức năng, cân bằng sự phát triển đô thị trong toàn thành phố,
Việc lập Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 xã Đồng Tuyển là việc cần thiết.
1.1.2 Vị trí, quy mô, phạm vi ranh giới lập quy chế a Vị trí
Phạm vi lập quy hoạch phân khu là toàn bộ ranh giới địa giới hành chính xã Đồng Tuyển theo Nghị Quyết số 896/NQ-UBTVQHQH14 ngày 11/02/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã thuộc tỉnh Lào Cai
Xã Đồng tuyển có vị trí ở phía Bắc của thành phố Lào Cai.
Vị trí xã Đồng Tuyển trong địa giới hành chính thành phố Lào Cai a Quy mô
- Quy mô lập quy hoạch: Tổng diện tích lập quy hoạch phân khu là 1.206,60 ha. (Quy mô lập quy hoạch phân khu đã được cập nhập theo số liệu báo cáo của xã).
- Quy mô khảo sát: 1.202,60 ha.
- Tỷ lệ lập quy hoạch phân khu: 1.2000. b Phạm vi ranh giới
- Phía Đông giáp Phường Duyên Hải, Cốc Lếu và Kim Tân;
- Phía Tây giáp xã Quang Kim, Cốc San;
TT Hạng mục Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
I Chỉ tiêu đất dân dụng
- Đất xây dựng đô thị 250 - 350 m 2 /người
- Đất dân dụng đô thị 120 - 150 m 2 /người
- Đất ở trung bình toàn đô thị 120 - 130 m 2 /người
- Đất công trình công cộng đô thị ≥ 7 m 2 /người
- Đất cây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở
- Chỉ tiêu đất giao thông 150 - 200 m 2 /người
II Đất khác 50% đất xây dựng đô thị
II Các chỉ tiêu HTKT
- Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt 0,8kw/người
- Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt
120lít/người-ngày, cấp cho 100% dân
- Tiêu chuẩn thoát nước thải sinh hoạt
- Tiêu chuẩn nước nước thải công nghiệp
- Tiêu chuẩn rác thải sinh hoạt
- Tiêu chuẩn rác thải công nghiệp
0,3 tấn/ha/ngđ (tính 70% diện tích CN)
- Giao thông đô thị đảm bảo
+ Tỷ lệ giao thông/đất đô thị (t 13%
+ Mật độ mạng lưới đường 5,6km/km 2
Sơ đồ vị trí và phạm vi ranh giới lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 xã Đồng Tuyển
1.1.3 Các chỉ tiêu quy hoạch phân khu, các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng a Các chỉ tiêu quy hoạch phân khu
Dự báo tổng quy mô dân số khoảng 10.000 người (theo dự báo quy mô dân số của quy hoạch chung thành phố Lào Cai và vùng phụ cận đến năm 2040, tầm nhìn đến 2050 đã được duyệt) Trong đó:
- Phân khu số 1: Khu đô thị trung tâm: Dân số tính toán khoảng 3.150 người.
- Phân khu số 2: Khu đô thị phía Bắc: Dân số tính toán khoảng 5.500 người.
- Phân khu số 3: Khu đô thị phía Nam: Dân số tính toán khoảng 1.350 người.
- Phân khu số 4: Khu sản xuất Công - nông lâm nghiệp: Không tính toán quy mô dân số quy đổi b Các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2019/BXD
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCXDVN 07: 2016/BXD.
- Quy trình thiết kế áo đường mèm 22TCN 221-06.
- TCXDVN 104: 2007 Đường đô thị - Yêu cầu thiết kế.
- TCVN 4447:1987: Công tác đất trong xây dựng;
- TCVN 7957:2008 - Thoát nước - mạng lưới bên ngoài và công trình- Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 2622:1995 về phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình
Quy chế quản lý kiến trúc phân khu Đồng Tuyển gồm 2 phần:
Phần I Các cơ sở lập quy chế quản lý kiến trúc thành phố Lào Cai
Quy chế quy hoạch phân khu bao gồm lý do và sự cần thiết lập quy chế, quy mô, phạm vi, ranh giới lập quy chế; chỉ tiêu quy hoạch phân khu cùng quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan; phân khu và đánh giá hiện trạng (về tự nhiên, kinh tế - xã hội, kiến trúc cảnh quan, nhà ở, hạ tầng có giá trị, hạ tầng kỹ thuật) nhằm hướng dẫn, quản lý và phát triển hợp lý một khu vực nhất định, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và bền vững cho cả khu vực.
Phần II Nội dung quy chế
Chương II Quản lý kiến trúc, không gian cảnh quan
Chương III Quản lý bảo vệ công trình kiến trúc có giá trị
Chương IV Tổ chức thực hiện
Phân khu và đánh giá hiện trạng
Tổ chức không gian tổng thể
Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan tổng thể toàn xã Đồng Tuyển
Tổ chức không gian theo phân khu chức năng
Phân khu số 1: Khu đô thị trung tâm
Sơ đồ tồ chức không gian tổng thể phân khu đô thị trung tâm
Phân khu số 2: Khu đô thị phía Bắc
Sơ đồ tồ chức không gian tổng thể phân khu đô thị phía Bắc
Phân khu số 3: Khu đô thị Phía Nam
Sơ đồ tồ chức không gian tổng thể phân khu đô thị phía Nam
Phân khu số 4: Khu sản xuất Công - Nông lâm nghiệp
Sơ đồ tổ chức không gian tổng thể phân khu sản xuất công – nông lâm nghiệp
* Các yêu cầu theo quy hoạch phân khu
- Quy định về hệ thống công cộng:
Các khu vực công cộng đô thị được bố trí rộng khắp khu vực quy hoạch với quy mô đủ lớn và khả năng tiếp cận thuận tiện Chỉ giới xây dựng công trình được thiết lập cách chỉ giới đường đỏ > 5m nhằm đảm bảo góc nhìn cho công trình và phù hợp với địa hình khu vực.
+ Hình thức kiến trúc công trình hiện đại, màu sắc sáng, hài hòa với cảnh quan khu công viên cây xanh Bố trí vườn hoa trước công trình tạo không gian thoáng rộng, kết hợp trồng cây thành nhiều lớp phù hợp tạo độ che phủ cao.
+ Các công trình có hướng tiếp cận dễ dành, thuận lợi cho việc tiếp cận của nhiều loại hình giao thông.
+ Có thể bố trí các công trình xây dựng theo hướng chênh cốt nhằm hạn chế tối đa khối lượng đào đắp lớn và không phá vỡ cảnh quan môi trường và giảm chi phí xây dựng. tạo nét riêng cho các công trình xây dựng.
- Phát triển hệ thống nhà ở đảm bảo sự hài hòa với không gian cảnh quan chung và đáp ứng tiêu chí đô thị sinh thái bền vững.
- Đề xuất quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế nhà mẫu điển hình đối với các loại hình nhà ở nhằm giảm bớt và chấm dứt tình trạng xây dựng lộn xộn.
- Đối với nhà ở xây dựng mới thuộc khu trung tâm đô thị phải mang phong cách kiến trúc đồng nhất với các công trình hiện hữu lân cận, tránh phá vỡ cảnh quan chung.
- Đối với nhà ở khu vực bản làng hiện hữu: Khuyến khích bảo tồn không gian và kiến trúc nhà ở đặc trưng vùng miền của đồng bào dân tộc nơi đây; đồng thời cải tạo hoặc phá dỡ những ngôi nhà đã quá xuống cấp, sử dụng vật lieu xây dựng hiện đại, bảo vệ môi trường
- Quy định về hệ thống giáo dục
Công trình kiến trúc hiện đại với không gian thoáng đãng, mật độ cây xanh cao, tạo nên môi trường học tập lý tưởng cho học sinh Tông màu tươi sáng được sử dụng phù hợp với từng cấp học và hạng mục công trình, tạo nên sự phong phú và đa dạng trong tổng thể kiến trúc của trường.
- Quy định về hệ thống y tế
+ Kiến trúc hiện đại, có tính thẩm mỹ cao Thiết kế phù hợp với chức năng của công trình, đảm bảo sử dụng thuận tiện trong quá trình vận hành.
+ Tổ chức không gian xanh với tỷ lệ cao tạo môi trường thông thoáng.
+ Quy định về hệ thống nhà văn hóa, trung tâm thể dục thể thao
- Đối với công trình thể thao: Thiết kế không gian thoáng rộng, hình thức kiến trúc hiện đại mang tính nghệ thuật cao, là điểm nhấn cảnh quan đô thị Bố trí không gian cây xanh, thảm cỏ lớn kết hợp với các sân tập ngoài trời đảm bảo cho các hoạt động của người dân.
- Đối với công trình nhà văn hóa: thiết kế kiến trúc hiện đại, mầu sắc đa dạng tạo điểm nhấn cho đơn vị ở nhưng không lộn xộn Tổ chức không gian cây xanh sân vườn kết hợp với công trình để tạo tổng thể không gian hài hòa thoáng đáng.
Thiết kế tổng thể đô thị xã đồng Tuyến
NỘI DUNG QUY CHẾ
Chương II Quản lý kiến trúc, không gian cảnh quan
Chương III Quản lý bảo vệ công trình kiến trúc có giá trị
Chương IV Tổ chức thực hiện
1.2 Phân khu và đánh giá hiện trạng
Tổ chức không gian tổng thể
Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan tổng thể toàn xã Đồng Tuyển
Tổ chức không gian theo phân khu chức năng
Phân khu số 1: Khu đô thị trung tâm
Sơ đồ tồ chức không gian tổng thể phân khu đô thị trung tâm
Phân khu số 2: Khu đô thị phía Bắc
Sơ đồ tồ chức không gian tổng thể phân khu đô thị phía Bắc
Phân khu số 3: Khu đô thị Phía Nam
Sơ đồ tồ chức không gian tổng thể phân khu đô thị phía Nam
Phân khu số 4: Khu sản xuất Công - Nông lâm nghiệp
Sơ đồ tổ chức không gian tổng thể phân khu sản xuất công – nông lâm nghiệp
* Các yêu cầu theo quy hoạch phân khu
- Quy định về hệ thống công cộng:
Khu vực công cộng cấp đô thị được bố trí đều khắp khu vực lập quy hoạch để đảm bảo khả năng tiếp cận cho người dân Quy mô khu vực công cộng đủ lớn để đáp ứng nhu cầu sử dụng Để tạo điểm nhìn cho các công trình và phù hợp với địa hình, chỉ giới xây dựng công trình phải cách chỉ giới đường đỏ ít nhất 5 mét.
Kiến trúc công trình hiện đại, màu sắc tươi sáng hài hòa với cảnh quan khu công viên cây xanh Bố trí vườn hoa trước công trình tạo không gian thoáng rộng, kết hợp trồng cây thành nhiều lớp phù hợp để tạo độ che phủ cao, tăng tính thẩm mỹ và tạo không gian thư giãn lý tưởng cho khách tham quan.
+ Các công trình có hướng tiếp cận dễ dành, thuận lợi cho việc tiếp cận của nhiều loại hình giao thông.
+ Có thể bố trí các công trình xây dựng theo hướng chênh cốt nhằm hạn chế tối đa khối lượng đào đắp lớn và không phá vỡ cảnh quan môi trường và giảm chi phí xây dựng. tạo nét riêng cho các công trình xây dựng.
- Phát triển hệ thống nhà ở đảm bảo sự hài hòa với không gian cảnh quan chung và đáp ứng tiêu chí đô thị sinh thái bền vững.
Một đề xuất quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế nhà mẫu điển hình cho các loại hình nhà ở được đưa ra để giải quyết tình trạng xây dựng lộn xộn Quy chế này sẽ thúc đẩy sự đồng bộ, hợp lý trong thiết kế nhà ở, giảm bớt tình trạng xây dựng tùy tiện, không theo quy chuẩn, đảm bảo tính thẩm mỹ và phù hợp với đặc điểm địa phương.
- Đối với nhà ở xây dựng mới thuộc khu trung tâm đô thị phải mang phong cách kiến trúc đồng nhất với các công trình hiện hữu lân cận, tránh phá vỡ cảnh quan chung.
- Đối với nhà ở khu vực bản làng hiện hữu: Khuyến khích bảo tồn không gian và kiến trúc nhà ở đặc trưng vùng miền của đồng bào dân tộc nơi đây; đồng thời cải tạo hoặc phá dỡ những ngôi nhà đã quá xuống cấp, sử dụng vật lieu xây dựng hiện đại, bảo vệ môi trường
- Quy định về hệ thống giáo dục
Công trình xây dựng theo phong cách kiến trúc hiện đại, tổ chức không gian thoáng rộng Đảm bảo mật độ cây xanh cao để tạo môi trường học tập tốt nhất cho học sinh Mầu sắc công trình sáng, phù hợp với tính chất chức năng của từng cấp trường, từng hạng mục công trình trong khuôn viên trường tạo không gian phong phú đa dạng trong tổng thể kiến trúc toàn khu vực
- Quy định về hệ thống y tế
+ Kiến trúc hiện đại, có tính thẩm mỹ cao Thiết kế phù hợp với chức năng của công trình, đảm bảo sử dụng thuận tiện trong quá trình vận hành.
+ Tổ chức không gian xanh với tỷ lệ cao tạo môi trường thông thoáng.
+ Quy định về hệ thống nhà văn hóa, trung tâm thể dục thể thao
Ở các công trình thể thao, kiến trúc hiện đại và thẩm mỹ cao tạo điểm nhấn cho cảnh quan đô thị Không gian thoáng đãng, kết hợp bố trí cây xanh và thảm cỏ rộng rãi đảm bảo nhu cầu hoạt động của người dân, trong đó có cả các sân tập ngoài trời, đem lại trải nghiệm thể thao thoải mái và hiệu quả.
- Đối với công trình nhà văn hóa: thiết kế kiến trúc hiện đại, mầu sắc đa dạng tạo điểm nhấn cho đơn vị ở nhưng không lộn xộn Tổ chức không gian cây xanh sân vườn kết hợp với công trình để tạo tổng thể không gian hài hòa thoáng đáng.
Thiết kế tổng thể đô thị xã đồng Tuyến
1.3.1 Hiện trạng điều kiện tự nhiên
1.3.1.1 Đặc điểm địa hình Địa hình tự nhiên của xã Đồng Tuyển có dạng địa hình dải đồi núi cao trải dải theo hướng Tây Bắc - Đông Nam và dạng địa hình khe thung lung thấp xen khẹp, kết hợp với dạng địa hình đồi bát úp thoải thấp Trải dài phía Tây; phía Đông là dải đồi cao Khu vực phía Tây Bắc là khu vực khai trường khi thác khoáng sản nên dạng địa hình đã bị thay đổi bởi các hoạt động khai thác, hình thành nên các khe, hố sâu và đồi bãi thải cao Phía trung tâm của xã có dạng địa hình lòng chảo thấp Các khe trũng thấp được xây dựng đập ngăn trỏe thành hồ chứa nước và hồ thải của nhà máy tuyển quặng và khu khai trường khai thác khoáng sản Khu vực trung tâm xã Đồng Tuyển có dạng địa hình khe đồi tương đối bằng phẳng Khu vực phía Nam có dạng địa hình đồi núi cao
Cốt cao độ trung bình khu vực phía Bắc khoảng +185 m (so với mực nước biển) Cốt cao độ thấp nhất khu vực này khoảng +99m Cốt cao độ cao nhất trong khu vực này khoảng +202 m.
Cốt cao độ trung bình khu vực phía Tây +210 m Cốt cao độ thấp nhất khu vực này +140m Cốt cao độ cao nhất trong khu vực này khoảng +316m
Cốt cao độ trung bình khu vực trung tâm xã khoảng +120m Cốt cao độ thấp nhất khu vực này +109m Cốt cao độ cao nhất trong khu vực này +230m Cốt cao độ khu dân cư ở hiện trạng dao động trong khoảng +115 đến +140m.
Cốt cao độ trung bình khu vực phía Nam khoảng +100m Cốt cao độ thấp nhất trong khu vực này khoảng +86m Cốt cao nhất trong khu vực này khoảng +170m Cốt cao độ khu dân cư hiện trạng dao động trong khoảng +90m đến +152m
Hướng dốc chính của xã theo hướng từ Tây sang Đông Độ dốc trung bình toàn khu vực khoảng từ 8-25%
Khí hậu Lào Cai là khí hậu gió mùa chí tuyến, á nhiệt đới có mùa đông lạnh và khô Khí hậu chia làm hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 9, mùa khô từ tháng
Nhiệt độ không khí: T0 cao nhất tb 410C; thấp nhất tb 1,50C và nhiệt độ TB hàng năm 220C
QUY ĐỊNH CHUNG
Mục tiêu
1 Quy chế quản lý kiến trúc phân khu xã Đồng Tuyển, thành phố Lào Cai hướng tới việc nâng tầm đô thị, mở rộng ranh giới phù hợp với tốc đô tăng trưởng đô thị gian đoạn đến 2050.
3 Làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng, xác định các dự án đầu tư xây dựng, đề xuất các chương trình ưu tiên đầu tư, các quy định kiểm soát phát triển đô thị, các điểm dân cư và các khu du lịch trong tương lai.
4 Quy hoạch xã Đồng Tuyển với mục tiêu tập trung phát triển Đô thị du lịch sinh thái và dự trữ phát triển đô thị, dành quỹ đất phát triển công nghiệp sạch, tiểu thủ công nghiệp nhằm cân bằng sự phát triển; phát huy, bảo tồn các giá trị văn hóa truyền thống dân tộc, bảo tồn và phát triển các giá trị môi trường, cảnh quan thiên nhiên.
Đối tượng và phạm vi áp dụng
Các tổ chức và cá nhân trong nước, nước ngoài có hoạt động liên quan đến không gian, kiến trúc, cảnh quan của xã Đồng Tuyển có trách nhiệm thực hiện theo Quy chế này.
- Phạm vi nghiên cứu Quy chế quản lý kiến trúc xã Đồng Tuyển, thành phố Lào Cai với tổng diện tích lập quy hoạch phân khu là 1.206,60 ha.
Có ranh giới tiếp giáp như sau:
- Phía Đông giáp Phường Duyên Hải, Cốc Lếu và Kim Tân;
- Phía Tây giáp xã Quang Kim, Cốc San;
- Phía Nam giáp xã Cốc San và phường Bắc Cường;
- Phía Bắc giáp xã Quang Kim và Phương Duyên Hải.
Giải thích từ ngữ và căn cứ để xây dựng Quy chế
- Trong Quy chế này các từ ngữ, khái niệm sử dụng được hiểu như sau: Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác.
Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác.
Công trình hỗn hợp là công trình có các chức năng sử dụng khác nhau.
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nối và phần ngầm) và phần đất lưu không.
Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Chiều cao công trình xây dựng là chiều hiều tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc) Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt
Di tích lịch sử - văn hóa là những công trình kiến trúc, địa điểm và hiện vật có giá trị lịch sử, văn hóa, khoa học Chúng bao gồm các tòa nhà, di tích, địa điểm khảo cổ, di vật, cổ vật và bảo vật quốc gia Những di tích này giúp chúng ta hiểu về quá khứ, bảo tồn di sản văn hóa và thúc đẩy du lịch.
Khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật là khu vực quy hoạch để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật chính cấp đô thị, bao gồm các trục giao thông, tuyến truyền tải năng lượng,tuyến truyền dẫn cấp nước, tuyến cống thoát nước, tuyến thông tin viễn thông và các công
Cốt xây dựng khống chế là cao độ xây dựng tối thiểu hoặc tối đa bắt buộc phải tuân thủ được lựa chọn phù hợp với quy chuẩn về quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật. Đường đô thị (đường phố) là đường bộ nằm trong phạm vi địa giới hành chính đô thị, được giới hạn bởi chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hè đường (hay vỉa hè, hè phố) là bộ phận của đường đô thị, phục vụ chủ yếu cho người đi bộ và kết hợp là nơi bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, cây xanh đô thị dọc tuyến.
Lòng đường là bộ phận của đường đô thị, được giới hạn bởi phía trong hai bên bó vỉa hè, có thể bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị dọc tuyến khi cần thiết.
Hào kỹ thuật là công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm theo tuyến có kích thước nhỏ để lắp đặt các dưỡng dây, cáp và các đường ống kỹ thuật.
Căn cứ pháp lý để xây dựng quy chế
Nguyên tắc quản lý kiến trúc trong đô thị
- Các công trình kiến trúc trong xã Đồng Tuyển khi xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp phải phù hợp với quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được duyệt, tuân thủ giấy phép xây dựng và các quy định tại Quy chế này;
- Không được chiếm dụng trái phép không gian đô thị nhằm mục đích tăng diện tích sử dụng công trình;
- Diện tích, kích thước khu đất xây dựng công trình hoặc nhà ở phải đảm bảo phù hợp theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định tại Quy chế này mới được cấp phép xây dựng;
- Ủy ban nhân dân xã Đồng Tuyển quản lý toàn diện không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý Cơ quan có chức năng quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị ở địa phương có trách nhiệm giúp chính quyền đô thị quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị. điều kiện, đặc điểm tự nhiên, đồng thời tôn trọng tập quán, văn hóa địa phương; phát huy các giá trị truyền thống để gìn giữ bản sắc của từng vùng, miền trong kiến trúc, cảnh quan đô thị.
- Việc quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị phải căn cứ vào quy hoạch, thiết kế đô thị được cấp có thẩm quyền duyệt và phải được chính quyền đô thị quy định cụ thể bằng Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.
QUẢN LÝ KIẾN TRÚC, KHÔNG GIAN CẢNH QUẢN
Định hướng kiến trúc, không gian cảnh quan
Quy hoạch phân khu Đồng Tuyển gồm 4 phân khu chính: Khu đô thị trung tâm, khu đô thị phía Bắc, khu đô thị phía Nam và khu công - nông - lâm nghiệp Trong đó, Khu đô thị trung tâm tập trung tại khu vực có diện tích xây dựng hạn chế, nằm xen kẹp giữa đồi cao và đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai Vì vậy, quy hoạch ưu tiên phát triển hệ thống hạ tầng xã hội, công trình phúc lợi xã hội để đảm bảo quy mô, tiêu chuẩn, vị trí và kết nối thuận tiện Đồng thời, phát triển dân cư mật độ cao xung quanh khu vực này nhằm thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang dịch vụ - thương mại.
1.2 Khu đô thị phía Bắc:
Xây dựng khu dân cư phía Bắc theo mô hình sinh thái, mật độ trung bình và thấp đáp ứng nhu cầu phát triển dân cư, nhu cầu sử dụng đất ở, nhu cầu tái định cư,…của đô thị, đảm bảo kết nối giao thông đối ngoại, đối nội thuận tiện với khu vực trung tâm xã, các vùng lân cận, có hệ thống hạ tầng xã hội, công trình công cộng, phúc lợi xã hội đồng bộ.
1.3 Khu đô thị phía Nam:
Phát triển mở rộng khu dân cư đô thị phía Nam theo mô hình mật độ trung bình, cao, hình
1.4 Khu công – nông – lâm nghiệp:
Xây dựng vùng công nghiệp sạch, công nghiệp khai khoáng và chế biến; vùng nông nghiệp chất lượng cao dọc khu vực phía Tây của xã có mối liên kết chặt chẽ với vùng sản xuất nông nghiệp xã Cốc San theo định hướng phát triển chung của thành phố theo mô hình đa dạng các chức năng.
2.1 Không gian cảnh quan đô thị:
- Công trình cơ quan hành chính, văn hóa, TDTT việc đầu tư xây dựng cải tạo, sửa chữa các công trình thực hiện đúng quy định về chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, quy hoạch giao thông, hạ tầng kỹ thuật của đồ án quy hoạch đã được phê duyệt. Tuân thủ thiết kế đô thị và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.
- Khoảng cách giữa các công trình cao tầng được thiết kế đảm bảo thông thoáng
- Khuyến khích đồng bộ về hình thái kiến trúc hiện đại kết hợp với bản sắc văn hóa địa phương
- Xây dựng các công trình kiến trúc mang chức năng dịch vụ thương mại lớn đáp ứng nhu cầu và thu hút được hoạt động du lịch.
- Trên các tuyến giao thông, phải tạo được không gian mở và khoảng lùi công trình phù hợp theo quy chuẩn quy định để giảm thiểu ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi, an toàn giao thông
Yêu cầu về bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc
1 Đối với công trình kiến trúc xây dựng mới, cải tạo sửa chữa, cần sử dụng những vật liệu xây dựng phù hợp với từng loại công trình, màu sắc hài hòa, phù hợp với truyền thống địa phương, để đáp ứng các yêu cầu về bản sắc văn hóa dân tộc và xu hướng hiện đại, bảo vệ môi trường trong kiến trúc.
2 Đối với các công trình văn hóa di tích, kiến trúc lâu đời có dấu hiệu xuống cấp, cần
3 Các công trình di tích cấp quốc gia và cấp tỉnh cần duy trì vốn ngân sách để tu bổ, tôn tạo trên diện tích đất hiện hữu để giữ gìn được kiến trúc đặc trưng của công trình đồng thời xây dựng các công trình hỗ trợ để đảm bảo cho nhu cầu sử dụng. Điều 8 Quy định đối với khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù
1 Các khu vực hạn chế xây dựng
- Các khu vực nằm trong ranh giới các dự án quy hoạch đã được công bố, các khu vực nguy hiểm, các khu vực thuộc phạm vi an ninh quốc phòng hoặc các khu vực cấm xây dựng theo các chỉ thị, quyết định quản lý của cấp có thẩm quyền
- Các khu vực được quy định hạn chế xây dựng phải được cấp có thẩm quyền xác định và ban hành cụ thể.
- Nghiêm cấm các hành vi không phép trên các khu vực hạn chế xây dựng.
MỤC 2: QUY ĐỊNH KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ
Quy định đối với công trình công cộng
1 Hệ thống trung tâm và phân bố các công trình công cộng
Quy định về hệ thống công cộng:
- Khu vực công cộng cấp đô thị được phân bố toàn diện trên khu vực lập quy hoạch, quy mô đủ lớn, đảm bảo khả năng tiếp cận thuận lợi Chỉ giới xây dựng công trình cách chỉ giới đường đỏ > 5m để tạo điểm nhìn cho công trình và phù hợp với địa hình.
- Hình thức kiến trúc công trình hiện đại, màu sắc sáng, hài hòa với cảnh quan khu công viên cây xanh Bố trí vườn hoa trước công trình tạo không gian thoáng rộng, kết hợp trồng cây thành nhiều lớp phù hợp tạo độ che phủ cao.
- Các công trình có hướng tiếp cận dễ dành, thuận lợi cho việc tiếp cận của nhiều loại hình giao thông.
- Có thể bố trí các công trình xây dựng theo hướng chênh cốt nhằm hạn chế tối đa khối lượng đào đắp lớn và không phá vỡ cảnh quan môi trường và giảm chi phí xây dựng. tạo nét riêng cho các công trình xây dựng.
Quy định về hệ thống giáo dục:
Công trình xây dựng theo phong cách kiến trúc hiện đại, tổ chức không gian thoáng rộng Đảm bảo mật độ cây xanh cao để tạo môi trường học tập tốt nhất cho học sinh Mầu sắc công trình sáng, phù hợp với tính chất chức năng của từng cấp trường, từng hạng mục công trình trong khuôn viên trường tạo không gian phong phú đa dạng trong
+ Kiến trúc hiện đại, có tính thẩm mỹ cao Thiết kế phù hợp với chức năng của công trình, đảm bảo sử dụng thuận tiện trong quá trình vận hành.
+ Tổ chức không gian xanh với tỷ lệ cao tạo môi trường thông thoáng.
Quy định về hệ thống nhà văn hóa, trung tâm thể dục thể thao:
Trong thiết kế công trình thể thao, không gian thoáng rộng và kiến trúc hiện đại là yếu tố quan trọng, tạo nên điểm nhấn cảnh quan đô thị Không gian cây xanh và thảm cỏ kết hợp với sân tập ngoài trời đảm bảo nhu cầu hoạt động của người dân, góp phần vào một môi trường thể thao lành mạnh và tiện lợi.
- Đối với công trình nhà văn hóa: thiết kế kiến trúc hiện đại, mầu sắc đa dạng tạo điểm nhấn cho đơn vị ở nhưng không lộn xộn Tổ chức không gian cây xanh sân vườn kết hợp với công trình để tạo tổng thể không gian hài hòa
2 Quy định quản lý chung
- Tất cả các công trình phải được thiết kế, xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt, các quy định quản lý đất đai, tuân thủ theo đúng các điều khoản của Quy chế này, đảm bảo theo Quy chuẩn và Tiêu chuẩn xây dựng của Nhà nước.
- Việc xem xét quy mô công trình phải dựa trên các tiêu chí đảm bảo hình khối kiến trúc công trình theo công năng và an toàn khi sử dụng tại khu vực.
Các công trình chuyên ngành như y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao cần được cơ quan quản lý chuyên ngành xem xét trước khi xây dựng Sau đó, cơ quan này sẽ báo cáo lên UBND tỉnh, huyện để thống nhất chủ trương rồi mới tiến hành các bước xây dựng tiếp theo.
- Đối với các công trình hiện hữu: Khuyến khích cải tạo khuôn viên, hình thức mặt đứng, màu sắc, hệ thống khuôn viên cây xanh.
- Đối với các công trình xây dựng mới: Khuyến khích hợp khối các khối công trình để tiết kiệm diện tích đất, đảm bảo diện tích đất cây xanh và chỗ để xe.
- Màu sắc chủ đạo của công trình sử dụng các tông màu sáng, phối màu trang trí một cách hài hòa, không sử dụng các màu sặc sỡ như màu đỏ, hoặc các màu tối như màu đen
- Không bố trí các công trình phụ trợ ở sân trước của khuôn viên công trình chính (trừ nhà bảo vệ).
- Tuân thủ quy định không xây dựng hàng rào cứng đối với những công trình công
- Đảm bảo các quy định về ổn định an toàn chịu lực, an toàn về phòng cháy, chữa cháy, môi trường (nước thải, rác thải, tiếng ồn, khói bụi), giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị theo quy định hiện hành.
- Các công trình phải đảm bảo bán kính phục vụ, sử dụng an toàn, thuận tiện đối với người khuyết tật khi tiếp cận công trình.
- Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng công trình ngoài các bản vẽ theo quy định phải có bản vẽ phối cảnh tổng thể, phối cảnh các mặt của công trình, trong đó phải thể hiện rõ ràng màu sắc vật liệu sẽ sử dụng khi xây dựng.
- Việc xem xét quy mô công trình phải dựa trên các tiêu chí đảm bảo hình khối kiến trúc công trình theo công năng và an toàn khi sử dụng tại khu vực.
Quy định đối với công trình nhà ở trong khu đô thị và dân cư ở hiện hữu
Động viên bà con bảo tồn các không gian kiến trúc nhà ở tiêu biểu cho nét văn hóa của mình Song song với đó, tiến hành cải tạo hoặc phá bỏ những ngôi nhà quá xuống cấp, áp dụng vật liệu xây dựng hiện đại, thân thiện với môi trường.
Quy định đối với công trình nhà ở trong khu đô thị mới
- Đối với nhà ở xây dựng mới thuộc khu trung tâm đô thị phải mang phong cách kiến trúc đồng nhất với các công trình hiện hữu lân cận, tránh phá vỡ cảnh quan chung.
2 Quy định mật độ xây dựng, khoảng lùi, chiều cao, cốt nền công trình
- Đối với khối các công trình trụ sở hành chính quản lý: Mật đô xây dựng trung bình là 40% Số tầng cao tối đa là 5 tầng.
- Đối với khối công trình trụ sở nhà điều hành các khu chức năng (khu sản xuất công nghiệp,…): Mật độ xây dựng trung bình là 40% Số tầng cao tối đa là 3 tầng.
- Đối với các khối công trình trường học: Mật độ xây dựng trung bình: 40% Số tầng cao tối đa là 3 tầng.
- Đối với khối công trình trạm y tế: Mật độ xây dựng trung bình là 40% Số tầng cao tối đa là 3 tầng.
- Đối với các công trình văn hóa trung tâm xã, khu dân cư: Mật độ xây dựng trung bình là40% Số tầng cao tối đa là 2 tầng.
- Đối với các khối công trình dịch vụ thương mại, công trình công cộng khác: Mật độ xây dựng trung bình là 60-77% Số tầng cao tối đa là 5 tầng.
- Đối với các công trình hỗn hợp: Mật độ xây dựng trung bình là 60-64% Số tầng cao tối đa là 5 tầng.
- Đối với các công trình ở dân cư mật độ cao: Mật độ xây dựng trung bình là 75% Số tầng cao tối đa là 5 tầng.
- Đối với các công trình ở dân cư mật thấp: Mật độ xây dựng trung bình là 60% Số tầng cao tối đa là 3 tầng.
- Đối với các công trình sản xuất công nghiệp: Mật độ xây dựng trung bình là 70% Số tầng cao tối đa là 5 tầng.
- Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối: Mật độ xây dựng trung bình là 30-45%.
Số tầng cao tối đa là 3 tầng.
Quy định đối với công trình hỗn hợp thương mại - nhà ở, đa chức năng
1 Quy định đối với công trình thương mại dịch vụ
Các công trình trung tâm thương mại có thể sử dụng các mầu sắc mạnh rực rỡ, kết hợp với yếu tố văn hóa truyền thống dân tộc vùng miền để phù hợp với chức năng kinh doanh đồng thời tạo điểm nhấn kiến trúc đô thị Mật độ xây dựng tối đa của các khu vực này từ 30% - 75%. a Mật độ xây dựng tối đa của các khu vực này từ 30% - 75%.
- Đối với khu vực hiện hữu khi cải tạo, nâng cấp mật độ xây dựng không được vượt quá 80%. b Độ cao nền xây dựng
- Cao độ hoàn thiện nền tầng trệt của các công trình thương mại, dịch vụ công cộng cho phép chênh cao 0,2m đến 0,5m so với cao độ hoàn thiện vỉa hè, cụ thể:
+ Đối với công trình quy định xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, cao độ hoàn thiện nền tầng trệt công trình chênh cao so với vỉa hè là ≤ 0,2m (nếu không có tầng hầm) và ≤ 1,2m (nếu có tầng hầm).
+ Đối với công trình phải tuân thủ khoảng lùi xây dựng, cao độ san nền sân, đường nội bộ
+ Khoảng cách giữa các cạnh dài của hai công trình có chiều cao
