đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

Cũng như các thành phố, các khu dân cư khác thì vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…và trong số các vấn đề liê

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VIỆN QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hướng dẫn : ThS Trần Thu Hà

Sinh viên thực hiện : CẤN VĂN THÀNH

Hà Nội, 2022

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

Trang 2

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan rằng số liệu và kết quả đề tài tốt nghiệp này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một đề tài tốt nghiệp nào

Em xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đề tài tốt nghiệp này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong đề tài tốt nghiệp này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành khoá luận, em đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành khoá luận, cho phép em được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc cô Trần Thu Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận

Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên Môi trường, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch Thất đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích em hoàn thành khoá luận./

Hà Nội, ngày tháng năm 2022

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 4

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận về đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Khái niệm cơ bản 4

2.1.3 Các trường hợp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

2.1.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

2.2 Cơ sở pháp lý của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

2.3 Cơ sở thực tiễn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

CHƯƠNG III: NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 Địa điểm nghiên cứu 19

3.2 Đối tượng nghiên cứu 19

3.3 Nội dung nghiên cứu 19

3.4 Phương pháp nghiên cứu 19

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 19

3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 20

3.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 20

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 21

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 21

CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22

4.1 Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội của huyện Thạch Thất, Thành Phố Hà Nội 224.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Thạch Thất 22

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội năm 2021 30

4.2 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 34752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 5

4.2.1 Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai 344.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Thất 384.2.2 Tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 404.3 Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 42

4.3.1 Quy trình thực hiện 424.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất 454.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân về thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất 46

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất 484.4.2 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 504.4.3 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về quy trình chuyển nhượng QSD đất 514.4.4 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 544.4.5 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất 564.6 Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất 61

4.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất 614.6.2 Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất 624.6.3 Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất 63

CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 6

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

TT-BTC Thông tư Bộ tài chính

TT-BTNMT Thông tư Bộ tài nguyên môi trường

Trang 7

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Thất năm 2020 39Bảng 4.2: Quy trình các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 42Bảng 4.3 Kết quả chuyển nhượng về quyền sử dụng đất trên địa bản huyện Thạch Thất 45Bảng 4.4 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 48Bảng 4.5 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 50Bảng 4.6 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại huyện Thạch Thất theo 3 khu vực 52Bảng 4.7 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại huyện Thạch Thất theo từng địa bàn cư trú 54Bảng 4.8 Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất theo đối tượng nghề nghiệp 56Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 57752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 8

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất 23Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 38Hình 4.3 Biến động đất đai giai đoạn 2014-2019 41

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 9

CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ Trong đó, chuyển nhượng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng Nó góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý

Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất vẫn còn không ít các trường hợp chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến các quy định của pháp luật về đất đai, nguồn thu của Nhà nước, đời sống và sử dụng đất của người dân Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của nhiều người dân và của các cơ quan, Ban, Ngành có liên quan

Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương là hết sức cần thiết

Huyện Thạch Thất nằm ở phía tây thành phố Hà Nội, phía Bắc và Đông Bắc giáp huyện Phúc Thọ, phía Đông Nam và Nam giáp huyện Quốc Oai, phía Tây Nam và Nam giáp Thành phố Hà Nội, phía Tây giáp TX Sơn Tây Diện tích 202,05 km² Dân số 242.786 người (số liệu 2020) 4,6% dân số theo đạo Thiên Chúa

Huyện Thạch Thất có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, mặt khác huyện Thạch Thất là một trong những huyện trong những năm gần đây được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước vì thế nhìn chung huyện đã có sự đổi mới về mọi mặt Cũng như các thành phố, các khu dân cư khác thì vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai như trên thì vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 10

là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật…

Trong quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Để quản lý đất đai được tốt thì phải đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác có hiệu quả trên mảnh đất được giao và chấp hành tốt pháp luật đất đai

Trong thời kỳ đổi mới ở nước ta tình hình phát triển kinh tế, xã hội diễn ra mạnh mẽ, chính sách đất đai cũng có sự thay đổi, đã và đang tác động vào sự vận động của quan hệ đất đai gắn với quá trình sản xuất hàng hoá, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, quá trình chuyển biến từ nền kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường Đất đai tham gia vào nền kinh tế thị trường thì tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có sự biến động, nhất là khu vực đô thị ven đô

Năm 1980 Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 qui định nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, tiếp đó là sự ra đời của Luật đất đai năm 1988 đã đi vào cuộc sống của người dân nhưng đã bộc lộ nhiều thiếu sót Luật đất đai năm 1993 được ra đời trên nền tảng Hiến pháp 1992, nhằm đưa ra những biện pháp cụ thể, khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1988 và phù hợp với công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là việc làm hết sức thiết yếu của người dân, quan trọng và cần thiết hiện nay Đây là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại Điều 6 của Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi năm 2009), điều 22 Luật đất đai 2013, là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của Quốc gia, để người sử dụng đất yên tâm sử dụng đất và khai thác tiềm năng từ đất mang lại; Đất đai được sử dụng tiết kiệm - hợp lý - hiệu quả đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước

Mặc dù công tác chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Thạch Thất đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp nhiều 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 11

những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động Việc tìm hiểu, đánh giá nội dung kết quả đăng ký đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Thạch Thất nhằm giúp Nhà nước có những giải pháp hành chính tốt hơn trong việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Trang 12

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận về đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm cơ bản

2.1.1.1 Quyền sử dụng đất

Theo Điều 4, Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Song song đó, khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước

2.1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được cụ thể hóa trong Luật đất đai năm 2013:

a) Quyền của người sử dụng đất:

QSDĐ là quyền lợi của người dân khi sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 166 cụ thể như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp - Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

b) Nghĩa vụ của người sử dụng đất là bổn phận, trách nhiệm của người dân khi

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 13

sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 170 cụ thể như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

c) Trách nhiệm của người sử dụng đất

Theo Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND tỉnh Hòa Bình Ban hành Quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình tại Điều 20, quy định về trách nhiệm của người sử dụng đất cụ thể như sau:

- Quản lý, sử dụng đất theo đúng diện tích, ranh giới và mục đích được giao

- Kê khai trung thực về nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất, quá trình sử dụng đất khi lập hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính về giao đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận

- Chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về đất đai; sử dụng đất hiệu quả, thực hiện đầy đủ, kịp thời các nghĩa vụ đối với Nhà nước; đăng ký biến động về sử dụng đất kịp thời theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và Quy định này.”

2.1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 14

Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được QSDĐ cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai

Nói tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ là việc được nhà nước giao QSDĐ cho người sử dụng đất, người sử dụng đất chuyển nhượng (bên chuyển nhượng) nhường lại cho người khác QSDĐ (bên nhận chuyển nhượng) để đổi lấy một khoản tiền nhất định Cả hai bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng QSDĐ

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ được áp dụng theo Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội: Luật kinh doanh bất động sản

a) Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 38, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

- Các quyền khác trong hợp đồng

b) Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 39, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 15

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật - Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

c) Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 40, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra

- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng - Các quyền khác trong hợp đồng

d) Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 41, Luật kinh doanh bất động sản thì nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 16

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

2.1.1.5 Giá đất

- Giá đất được quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Giá thị trường:

Vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì không chỉ riêng người dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này cũng chưa thể đưa ra những câu trả lời thỏa đáng Hiện nay vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về giá thị trường, khung giá thị trường, vì giá trị thị trường bất động sản luôn biến động Trên thực tế, giá thị trường có thể là giá người sử dụng đất giao dịch với nhau trên thực tế

- Giá đất do Nhà nước quy định:

Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường đất bị thu hồi và đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

- Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định

Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường

- Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc định giá đất được thực hiện bằng các phương pháp sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 17

sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành

2.1.1.6 Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Khoản 4 Điều 12 Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 14/03/2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi:

- Cách tính thuế:

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

+ Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 18

án, Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân

2.1.1.7 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ ngày 10/10/2016 quy định như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

Riêng:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng

+ Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà

Và theo Điều 7 Nghị Định này quy định mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất mức thu là: 0,5%

2.1.2 Điều kiện và nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ:

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Điều 188, Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 19

lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

2.1.2.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ:

Theo quy định tại Điều 193, Luật đất đai 2013 quy định chi tiết về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 20

Điều 134 của Luật này.”

2.1.2.3 Nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ:

Theo điều 37, luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm các nguyên tắc:

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

( Theo Khoản 2, điều 9 luật này, cụ thể như sau:

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.)

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai

2.1.3 Các trường hợp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo Điều 192, Luật đất đai 2013 đã quy định rõ về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 21

sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

2.1.3.2 Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 191, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

2.1.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Giấy chứng nhận QSDĐ

- Sơ đồ thửa đất

- Chứng từ nộp tiền thuê đất

2.1.4.2 Đối với tổ chức:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Giấy chứng nhận QSDĐ

Trang 22

2.2 Cơ sở pháp lý của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 - Luật kinh doanh bất động sản 2014

- Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, ban hành ngày 22 tháng 6 năm 1994

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của BTNMT v/v quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ

- Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

2.3 Cơ sở thực tiễn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Giai đoạn trước năm 1975

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 23

Trong giai đoạn này nhà nước với chế độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất Việc mua bán đất đai trong thời kỳ này rất đơn giản Vì vậy, thủ tục mua bán đất đai được thực hiện khi chủ sử dụng đất có bằng khoáng nghĩa là đăng bộ, số địa bộ, số bản đồ, số hiệu khoán và được thực hiện dưới hình thức “tờ bán đứt đoạn” hay “tờ bán trọn sổ”

Tuy nhiên cũng có trường hợp người ta tự lấn chiếm khai hoang đất rồi tự sang nhượng cho người khác bằng giấy tờ tay phải làm thủ tục được Ủy ban hành chính sở tại xác nhận rồi mới được chuyển đến tay Điền Địa cấp tỉnh để đóng bách các phần và sang bộ

b Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có luật đất đai năm 1988

Sau năm 1975 nhà nước bắt đầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất cả nước để điều chỉnh mối quan hệ đất đai để xóa bỏ luật đất đai của chế độ cũ, quyền sở hữu tư nhân ruộng đất bị thu hẹp đến mức xem như bị xóa bỏ hoàn toàn

Đến năm 1980 Quốc Hội ban hành Hiến pháp khẳng định pháp lí về mặt đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí Người sử dụng đất được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất

Trong giai đoạn này vấn đề chuyển nhượng QSDĐ chưa được đề cập đến Nhà nước chưa công nhận vấn đề chuyển nhượng đất đai và cũng chưa nhìn nhận đất đai như các hàng hóa khác, nhưng nó mang tính chất rất đặc biệt nên không thể tự ý chỉnh hay điều chỉnh sắp đặt một cách chủ quan Trên thực tế do nhu cầu tất yếu trong việc chuyển nhượng QSDĐ vẫn ngầm diễn ra

c Giai đoạn từ năm 1988 – 1993:

Kể từ khi Hiến Pháp năm 1980 được ban hành trong khoảng thời gian đó công tác quản lý đất đai còn yếu kém Từ những yêu cầu đổi mới, nền kinh tế sang cơ chế thị trường do đó đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 ngày 29/12/1987 Quốc Hội thông qua luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây là sự kiện rất quan trọng làm cơ sở cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai trên nền tảng của Hiến Pháp

Luật đất đai năm 1988 đã giải quyết rất nhiều vấn đề mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập thấu đáo Trong đó quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời Nhưng nếu không có nhu cầu sử dụng đất thì phải trả lại đất, nghiêm cấm mọi hành vi sang nhượng mua đất trái phép 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 24

sẽ bị thu hồi Đây là điều không khả thi không theo sát thực tế

Tuy nhiên việc chuyển nhượng đất đai diễn ra vô cùng sôi nổi và hoạt động đầu cơ đất đai làm giá đất tăng nhanh vượt ra ngoài vùng kiểm soát của nhà nước Hiện tượng “lách luật” diễn ra phổ biến trong thời gian này Trong khi đó việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác chưa được nhà nước thừa nhận Điều 16 của luật đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ trong ba trường hợp:

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã tập đoàn sản xuất nông lâm nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong hộ vẫn tiếp tục sản xuất

Trong sự nghiệp đổi mới cần thiết phải có sự thay đổi về chính sách ruộng đất Hiến Pháp năm 1992 đã quy định rõ nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Những đổi mới trong năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong cuộc sống làm cơ sở cho luật đất đai năm 1993

d Giai đoạn từ luật đất đai năm 1993 đến trước khi có Nghị định CP

17/1999/NĐ-Luật đất đai năm 1993 được quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu luật ngày 15/10/1993 Luật đất đai năm 1993 có quy định như sau:

Thừa nhận đất có giá trị

Quy định các quyền của người sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bằng QSDĐ

Quy định hạng mức các loại đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất ổn định lâu dài

Quy định hệ thống từ Trung Ương xuống địa phương tận cấp xã, phường Như vậy lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng Đây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường

Khi việc chuyển nhượng QSDĐ được nhà nước cho phép thực hiện thì quy định chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết Ngày 22/6/1994 luật thuế chuyển nhượng QSDĐ được ban hành 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 25

nhằm thể hiện vai trò quyền hạng của nhà nước trong công tác quản lý đất đai, khuyến khích người sử dụng đất sử dụng có hiệu quả Khi được phép chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển quyền phải nộp thuế chuyển QSDĐ với thuế suất 10% đối với đất sản xuất, đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, thuế suất 20% đối với đất ở đất sử dụng công trình và các loại đất khác Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% giá trị tài sản tính thuế Việc ban hành thuế chuyển QSDĐ trong thời gian này đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai Vì thuế suất quá cao dẫn đến người dân tự chuyển nhượng cho nhau

không thông qua cơ quan có thẩm quyền gây thất thu rất nhiều đối với ngân sách nhà nước e Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có luật đất đai năm 2003

Vào ngày 29/3/1999 Chính Phủ đã ban hành Nghị Định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trong quá trình thực hiện thuế chuyển quyền theo Nghị Định 17/1999/NĐ-CP vẫn có một số nội dung vướng mắc Vì thế, ngày 01/01/2001 Chính Phủ ban hành Nghị Định 79/2001/NĐ-CP kể từ thời gian này mẫu hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị Định này

f Giai đoạn từ luật đất đai năm 2003 và Nghị Định 181/2004/NĐ-CP

Để những thủ tục trong công tác quản lý nhà nước về đất đai chi tiết và rõ ràng hơn, ngày 26/11/2003 Chính Phủ ban hành luật đất đai năm 2003 Để thực hiện tốt luật đất đai ngày 29/10/2004/ CP ban hành NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003

Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thông thoáng hơn Nghị Định 17/1999/NĐ-CP, đó cũng là điều kiện đất đai tham gia vào thị trường BĐS

g Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2013 và Nghị Định 43/2014/NĐ-CP

Thực tiễn phát triển kinh tế xã hội đã cho thấy Luật Đất đai năm 2003 có nhiều vấn đề kìm hãm sự phát triển Các tổ chức quốc tế khuyến nghị Việt Nam cần sửa đổi Luật Đất đai vì thế Luật đất đai 2013 ra đời ngày 29/11/2013 nhằm bổ sung, sửa đổi Luật đất đai 2003 hoàn thiện, chính xác hơn, logic hơn Đồng thời với Luật đất đai 2013 là Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ra đời năm 2014 nhằm hướng dẫn chi tiết việc thi hành 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 26

h Những tồn tại của việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch cụ thể và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập, hạn chế, nhiều góc khuất luồn lách pháp luật cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng Hiện nay trên thực tế vẫn đang tồn tại về một thị trường “ngầm” về BĐS với những diễn biến phức tạp, đây cũng là nguyên nhân gây nên tệ nạn đầu cơ đất đai, nhà ở đồng thời cũng là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất Do những tồn tại đó sẽ dẫn đến những tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 27

CHƯƠNG III: NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội Huyện Thạch Thất nằm phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố khoảng 30 km Những năm gần đây, nhờ có sự chỉ đạo và những bước đi đúng đắn của Đảng bộ và chính quyền Huyện đã và đang ngày càng phát triển giàu mạnh hơn, đời sống nhân dân cải thiện hơn Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng tăng, đặc biệt là những địa phương đang trên đà phát triển như huyện Thạch Thất thì nhu cầu sử dụng đất lại càng tăng nhanh hơn, dẫn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tăng cao

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân với đất lúa và đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2019 – 2021

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội

- Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2019 – 2021

- Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên đại bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2019 – 2021

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2019 – 2021

- Đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Thạch Thất

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội khu vực nghiên cứu: Tài liệu địa lý, kinh tế - xã hội, sử dụng đất Dân sinh kinh tế, các báo cáo tổng kết đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu

- Các văn bản pháp lý, các chính sách có liên quan đến vấn đề nghiên cứu và địa 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 28

bàn nghiên cứu, phân tích và sử dụng cho việc triển khai các hoạt động nghiên cứu và đề xuất các giải pháp của chuyên đề

3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để đạt mục tiêu nghiên cứu, đề tài tiến hành chọn địa điểm là các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất như

- Thị trấn trung tâm: Thị trấn Liên Quan - Các xã ven trung tâm: Bình Yên - Các xã xa trung tâm: Đồng Trúc

Các xã được chọn là các xã có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất, ít nhất và trung bình trên địa bàn Huyện

3.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp và những số liệu mà người nghiên cứu thị trường thu thập trực tiếp tại nguồn dữ liệu (tại thực địa) và xử lý nó để phục vụ cho việc nghiên cứu của mình Từ đó, có thể thu thập thông tin một cách chính xác, khách quan nhất và từ đó có thể so sánh với số liệu thứ cấp để tìm ra những sự chênh lệch giữa thực tế thị trường với các số liệu báo cáo và đưa ra những giải pháp kịp thời và chính xác

Phương pháp này sử dụng để điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phiếu điều tra đã được chuẩn bị sẵn

Theo Bùi Trung Hưng (2012), Vận dụng phương pháp chọn mẫu, xây dựng bảng hỏi và điều tra trong đề tài tốt nghiệp xã hội): Trong điều tra Xã hội học kích thước mẫu tối thiểu không được nhỏ hơn 30 đơn vị nghiên cứu Do chúng ta không đủ tài chính, thời gian và các yếu tố nguồn lực khác nên chúng ta mới phải lấy giới hạn, số mẫu tối thiểu là 30 mẫu thì số liệu thống kê có ý nghĩa

Do đó, sẽ chuẩn bị mỗi nhóm tiểu vùng 30 phiếu điều tra để số liệu thống kê phục vụ nghiên cứu có ý nghĩa, 30*3 nhóm tiểu vùng = 90 phiếu điều tra trên địa bàn huyện Thạch Thất

Đối với cán bộ nhà nước, tác giả sẽ phỏng vấn 11 cán bộ quản lý nhà nước gồm chủ tịch, địa chính 3 xã, 05 cán bộ gồm giám đốc và chuyên viên thuộc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 29

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

Các bảng câu hỏi điều tra được nhập và xử lý bằng phần mềm Excel Nghiên cứu tác động và mối quan hệ của các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, chính sách với việc thực hiện các QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu

Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu, số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương

3.4.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt là những cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 30

CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội của huyện Thạch Thất, Thành Phố Hà Nội

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Thạch Thất

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Thạch Thất là huyện ngoại thành nằm phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, là vùng bán sơn địa, có toạ độ địa lý từ: 20° 58’23” đến 20° 06’10” vĩ độ bắc và 105° 27’54” đến 105° 38’22” kinh độ đông

Huyện Thạch Thất có ranh giới tiếp giáp với các địa phương như sau: Phía Bắc giáp huyện Phúc Thọ

Phía Đông giáp huyện Phúc Thọ, Quốc Oai

Phía Nam giáp huyện Quốc Oai, huyện Lương Sơn (tỉnh Hoà Bình) Phía Tây giáp huyện Ba Vì và thị xã Sơn Tây

Thị trấn Liên Quan là trung tâm kinh tế - hành chính của huyện, cách quận Hà Đông 25km, cách trung tâm thủ đô 40km, cách thị xã Sơn Tây khoảng 13km

Về mặt kinh tế, Thạch Thất có vị trí thuận lợi do ở gần các trung tâm kinh tế và thị trường lớn như quận Hà Đông và các quận nội thành của thủ đô Hà Nội, trên địa bàn có khu công nghệ cao Hoà Lạc, Đại học quốc gia đã hình thành và nằm trong chuỗi đô thị phía tây Xuân Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây Huyện Thạch Thất hiện đang là địa bàn đầu tư trọng điểm và trong tương lai sẽ trở thành địa phương có nền kinh tế công nghiệp, du lịch phát triển, có vai trò quan trọng trong việc cung cấp nông sản chất lượng cao cho các thị trường lớn xung quanh Vị trí địa lý cũng tạo tiềm năng cho Thạch Thất phát triển du lịch, dịch vụ với các loại hình: du lịch tâm linh, du lịch sinh thái kết hợp nghỉ cuối tuần… thu hút khách du lịch từ các khu đô thị lân cận Đây là đặc điểm cần chú ý trong quy hoạch sử dụng đất đai

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 31

Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thạch Thất nằm trong vùng đồng bằng Bắc bộ, nhưng cũng là khu vực chuyển tiếp giữa vùng núi và trung du phía Bắc với vùng đồng bằng Nhìn chung địa hình thấp dần từ Tây sang Đông và chia thành ba dạng địa hình chính:

- Dạng địa hình đồi núi thấp: bao gồm 3 xã phía tây, giáp với tỉnh Hoà Bình (xã Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân), chiếm 29% diện tích toàn huyện, độ dốc địa hình tuy không lớn nhưng so với các vùng khác trong huyện là lớn hơn nhiều

- Dạng địa hình bán sơn địa, đồi gò: bao gồm 8 xã phía Tây huyện, bên bờ phải sông Tích, chiếm 46% diện tích toàn huyện Độ cao trung bình so với mặt biển của vùng này từ 10m đến hơn 15m Trong vùng có nhiều đồi độc lập, thấp, thoải, độ dốc trung bình 3o-8o, đã hình thành nhiều hồ thuỷ lợi nhỏ và vừa, tiêu biểu là hồ Tân Xã Đất phát triển trên nền đá đã phong hoá nhiều nơi có lớp đá ong ở tầng sâu 20-50cm

- Dạng địa hình đồng bằng: gồm 12 xã, thị trấn phía đông của huyện, bên bờ trái sông Tích, chiếm 25% diện tích toàn huyện Địa hình khá bằng phẳng, độ cao địa hình trung bình dao động trong khoảng từ 5m đến 10m so với mặt biển Nền địa chất khá đồng nhất, tầng đất hầu hết dày trên 1m, thỉnh thoảng có nơi xuất hiện đá ong ở tầng sâu Đây là vùng thâm canh lúa tập trung của huyện, có hệ thống kênh mương lấy nước tưới từ hồ Đồng Mô

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 32

- Số giờ nắng trong năm trung bình là 1.680 giờ, năm cao nhất 1.700 giờ, năm thấp nhất 1.460 giờ

- Lượng mưa và bốc hơi:

+ Lượng mưa bình quân năm là 1.628mm, cao nhất trung bình là 2.163mm và thấp nhất trung bình là 1.519mm Lượng mưa phân bố trong năm không đều, mưa tập trung từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm 85% tổng lượng mưa cả năm, lượng mưa ngày lớn nhất có thể tới 336mm Mùa khô từ cuối tháng 10 đầu tháng 11 đến tháng 3 năm sau, tháng mưa ít nhất trong năm là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 lượng mưa chỉ có 16 - 23mm

+ Lượng bốc hơi bình quân năm khoảng 860mm, bằng 57% so với lượng mưa trung bình năm Lượng bốc hơi trong các tháng mưa ít cao, do đó mùa khô đã thiếu nước lại càng thiếu hơn, tuy nhiên do hệ thống thuỷ lợi tương đối tốt nên ảnh hưởng không lớn đến cây trồng vụ đông xuân

- Độ ẩm không khí trung bình năm khoảng 83%, giữa các tháng trong năm biến thiên từ 80 - 89% Độ ẩm không khí thấp nhất trong năm là các tháng 11, 12, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm không lớn

- Gió: hướng gió thịnh hành về mùa lạnh là gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau Còn lại các tháng trong năm chủ yếu là gió Đông Nam Thỉnh thoảng có xuất hiện gió Tây Nam vào các tháng 6,7

Tóm lại, khí hậu ở Thạch Thất có đặc trưng nóng ẩm, mưa nhiều về mùa hè và lạnh, khô về mùa đông Nền khí hậu ấy thích hợp với nhiều loại cây trồng, góp phần tạo nên hệ thống cây trồng phong phú, đa dạng

Trang 33

chảy về phía này Chế độ mưa theo mùa ảnh hưởng rõ nét đến chế độ thuỷ văn của các sông chính trong khu vực

Các xã thuộc tiểu vùng đồi núi phía tây có độ dốc lớn hơn với những con suối nhỏ, ngắn, ở đây đã xây dựng một số công trình thuỷ lợi nhỏ cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

Sông Tích bắt nguồn từ vùng núi Ba Vì chảy qua Thạch Thất với chiều dài 16 km là nguồn cung cấp nước chủ yếu và là dòng chính để tiêu thoát nước cho huyện Sông quanh co, uốn khúc, nhiều đoạn bị bồi lấp mạnh Ngoài ra còn có hệ thống kênh thuỷ lợi cung cấp nước chủ động cho các cánh đồng như: kênh Đồng Mô-Ngải Sơn (dài 16 km), kênh Phù Sa (18 km), cùng với hệ thống các hồ nhỏ và vừa (tiêu biểu là hồ Tân Xã), các ao là nguồn dự trữ và tiêu thoát nước

4.1.1.5 Tài nguyên thiên nhiên

Thành phần cơ giới thường là thịt trung bình, khả năng giữ nước giữ phân bón khá Đất có độ phì khá, thích hợp với trồng các loại cây hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 34

- Đất phù sa không được bồi (ký hiệu P)

Diện tích 4.452,56 ha chiếm 23,75% diện tích tự nhiên Là loại đất trước đây cũng được bồi đắp phù sa của hệ thống sông Do quá trình canh tác và chịu tác động của các yếu tố địa hình nên lâu nay không được bồi đắp thêm phù sa mới nữa Nơi có địa hình tương đối cao, đất thoáng khí, thoát nước tốt, nơi có địa hình thấp thường có gờ lây yếu

Hình thái phẫu diện thường có màu nâu Đất có thành phần cơ giới trung bình đến nặng Phản ứng của đất ít chua (pHKCl: 5,73 ở tầng mặt) Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng ở tầng đất mặt giàu (tương ứng là: 3,17% và 0,218%), xuống các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số giảm Lân tổng số và dễ tiêu từ trung bình đến giàu ở tất cả các tầng đất Kali tổng số khá (1,43-1,56), kali dễ tiêu trung bình Lượng cation trao đổi và CEC trung bình

Loại đất này có độ phì khá do vậy thích hợp với nhiều loại cây trồng

Hướng sử dụng: đối với vùng đất chân vàn có điều kiện tưới tiêu nên trồng 2 vụ lúa hoặc luân canh lúa màu ở nơi địa hình cao không chủ động được nước tưới nên trồng cây hoa màu, cây công nghiệp ngắn ngày hoặc cây lâu năm

- Đất phù sa gơlây (ký hiệu Pg)

Diện tích 650,85 ha chiếm 3,47% diện tích tự nhiên

Đất được hình thành trên sản phẩm phù sa trong điều kiện yếm khí hình thành nên tầng gờlây từ mức độ trung bình đến mạnh Hình thái phẫu diện có tầng gờlây màu xám xanh hoặc xanh nhạt khá rõ

Đất có phản ứng chua (pHKCl: 4,84 ở tầng mặt) Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở lớp đất mặt giàu (tương ứng là 3,88% và 0,257%) ở tầng mặt, xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số giảm từ từ khi Lân tổng số và dễ tiêu ở lớp đất mặt khá, ở các tầng dưới trung bình Kali tổng số khá (1,69 - 1,86% ở các tầng đất), kali dễ tiêu trung bình Lượng cation trao đổi cũng như dung tích hấp thu (CEC) đều thấp ở các tầng đất Thành phần cơ giới của đất thường là thịt nặng

Hướng sử dụng: đối với chân đất vàn và vàn thấp nên trồng 2 vụ lúa/năm, ở vùng đất thấp có thể chuyển đổi theo mô hình lúa cá

- Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng (ký hiệu Pf) Diện tích 750,14 ha chiếm 4,0% diện tích tự nhiên

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 35

Đất được hình thành trên sản phẩm phù sa trong điều kiện địa hình cao, nên hình thái phẫu diện đã phân hoá khá rõ, thường xuất hiện tầng đỏ vàng loang lổ, đôi chỗ thường có xuất hiện kết von

Phản ứng của đất chua (pHKCl: 4,1 ở tầng mặt) Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở lớp đất mặt trung bình, xuống các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số giảm Lân tổng số trung bình, lân dễ tiêu nghèo (<5mg/100gđất) Kali tổng số khá, song lân dễ tiêu nghèo (<10mg/100g đất) Lượng cation trao đổi và dung tích hấp thu (CEC) thấp

Thành phần cơ giới tầng đất mặt thường là đất trung bình, ở các tầng dưới thành phần cơ giới nặng hơn, tỷ lệ cấp hạt sét tăng theo chiều sâu của phẫu diện đất Khả năng giữ nước giữ phân bón tốt

Hướng sử dụng: ở những chân đất cao, thoát nước tốt, điều kiện tưới có khó khăn nên trồng các loại cây hoa màu và cây ăn quả ở những nơi chân đất có địa hình trung bình có điều kiện tưới tiêu nên trồng 2 vụ lúa hoặc luân canh lúa màu

Nhận xét: Nhóm đất phù sa có đặc điểm: phản ứng của đất ở tầng mặt từ chua đến ít chua (pHKCl: 4,1 – 5,73) Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số từ trung bình đến giàu, càng xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ càng giảm Lân tổng số từ trung bình đến khá, lân dễ tiêu nghèo đến khá, kali tổng số khá, song kali dễ tiêu từ nghèo đến trung bình Lượng canxi và magiê trao đổi thấp Dung tích hấp thu (CEC) thấp Thành phần cơ giới từ thịt nhẹ đến thịt nặng tuỳ thuộc vào cấp địa hình tương đối Đây là nhóm đất có độ phì nhiêu khá nên ưu tiên trồng lúa nước, các loại hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày

Diện tích 1426,37 ha, chiếm 7,61% diện tích tự nhiên

Đất được hình thành trên đá phiến sét, hình thái phẫu diện thường có màu đỏ vàng, vàng đỏ là chủ đạo, đôi khi có màu vàmh nhạt

752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 36

Phản ứng của đất chua (pHKCl: 4,0 ở tầng mặt) Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở tầng đất mặt trung bình, càng xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số càng giảm Lân tổng số giàu ở tất cả các tầng đất (>0,15%), lân dễ tiêu nghèo (<5mg/100gam đất) Kali tổng số ở mức trung bình(1,14 – 1,4%), kali dễ tiêu nghèo (<10mg/100gam đất)

Lượng cation và magiê trao đổi thấp, trong đó canxi trao đổi chiếm ưu thế hơn so với magiê trao đổi Dung tích hấp thu (CEC thấp) Thành phần cơ giới của đất thường là thịt trung bình, khả năng giữ nước và giữ phân bón khá

Đây là loại đất có độ phì khá, lại ở dạng đồi cao, tầng đất không dày nên sử dụng cho lâm nghiệp

- Đất nâu vàng trên phù sa cổ (ký hiệu Fp)

Diện tích 3320,70 ha chiếm 17,72% diện tích tự nhiên

Đất được hình thành trên mẫu chất phù sa cổ, thường ở địa hình đồi lượn sóng có độ dốc dưới 15 độ Hình thái phẫu diện thường có màu nâu vàng là chủ đạo, cấu trúc thường là viên hoặc cục nhỏ

Phản ứng của đất chua (pHKCl: 4,0 ở tầng mặt) và ít có sự thay đổi giữa các tầng Hàm lượng hữu cơ ở tầng đất mặt từ 1,16 – 1,50%, xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ giảm Đạm tổng số ở tầng đất mặt trung bình (0,14%), ở các tầng dưới nghèo Các chất tổng số và dễ tiêu (lân và kali) đều nghèo Lượng canxi và magiê trao đổi thấp Thành phần cơ giới của đất thường là thịt trung bình, khả năng giữ nước và các chất dinh dưỡng trong đất khá Đây là loại đất có độ phì thấp, phân bố ở địa hình ít dốc nên sử dụng trồng cây hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày: mía, xả, ngô, sắn… hoặc cây ăn quả (nhãn, vải…)

- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước (ký hiệu Fl) Diện tích 110,6 ha chiếm 0,59% diện tích tự nhiên

Đây là loại đất được hình thành trên nền đất feralit và trên các loại đá mẹ khác nhau hoặc mẫu chất phù sa cổ, được con người khai phá thành ruộng bậc thang để trồng lúa nước, đã làm thay đổi các tính chất hoặc hình thái phẫu diện so với đất hình thành tại chỗ

Hình thái phẫu diện thể hiện có tầng canh tác ở lớp đất mặt với độ sâu từ 25cm Tiếp đến là tầng đất chặt (tầng đế cày) để giữ màu, giữ nước và phân bón ít bị rửa

12-752410061:32:43 PM1:32:43 PM12-752410061:32:43 PM1:32:43 PM12-752410061:32:43 PM1:32:43 PM

Trang 37

trôi xuống các tầng dưới Lớp thứ 3 là lớp đất nền hoặc đã biến đổi (có gờlây, kết von) tuỳ theo thời gian mới khai thác hay sử dụng lâu năm

Phản ứng của đất rất chua (pHKCl: 4,0) Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở tầng đất mặt khá, càng xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số càng giảm Lân tổng số trung bình, lân dễ tiêu nghèo (<5mg/100gam đất) Kali tổng số và dễ tiêu đều nghèo Lượng canxi và magiê trao đổi thấp

Thành phần cơ giới của lớp đất mặt thường là trung bình, xuống sâu các tầng dưới có thành phần cơ giới nặng hơn

Hướng sử dụng: ở những nơi giải quyết được nước tưới nên trồng 2 vụ lúa/năm, ở những vùng không có điều kiện tưới nên sử dụng công thức luân canh lúa – màu Để đảm bảo tăng năng suất lúa cần tăng cường bón phân hữu cơ Đối với phân vô cơ cần chú ý bón lân và kali

Nhóm đất đỏ vàng có 3 loại đất, mỗi loại có tính chất và đặc điểm riêng Để sử dụng đất này có hiệu quả tuỳ theo điều kiện cụ thể của địa phương và mức độ đầu tư để bố trí cây trồng cho phù hợp

+ Đối với đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước tuỳ điều kiện tưới nên trồng lúa hoặc luân canh lúa - màu

+ Đất nâu vàng trên phù sa cổ nên trồng cây hoa màu hoặc cây lâu năm + Đất đỏ vàng trên đá phiến sét nên trồng cây lâm nghiệp

Hiện tại loại đất này đang được sử dụng trồng lúa Hướng sử dụng: trồng 2 vụ 752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM