Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trảng bom, tỉnh đồng nai

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN -  - H A LU N T T NGHIỆP ĐÁNH GIÁ T NH H NH HU ỂN NHƢ NG QU ỀN S NG ĐẤT TR N ĐỊA ÀN HU ỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 403 Giáo viên hướng dẫn : ThS h m h nh u Sinh viên thực : Mã sinh viên : 1454032134 Lớp : K59C - LĐĐ Khóa h c : 2014 -2018 Hà Nội, 2018 i hánh LỜI CẢM ƠN Để đạt đƣợc thành công việc nghiên cứu hồn thành tốt đƣợc khóa luận tốt nghiệp, phấn đấu, nỗ lực thân em nhận đƣợc nhiều giúp đỡ từ đơn vị, cá nhân cô hƣớng dẫn Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến cá nhân, đơn vị cô hƣớng dẫn giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cám ơn đến tồn thể thầy giáo trƣờng Đại học Lâm Nghiệp , đặc biệt cô Phạm Thanh Quế suốt thời gian qua hƣớng dẫn, giúp đỡ tận tình bảo cho em suốt trình nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình cơ, chú, anh, chị văn phịng đăng kí đất đai tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Trảng Bom giúp đỡ, bảo tận tình tạo điều kiện thuận lợi cho em trình nghiên cứu, thực tập hoàn thành báo cáo Trong thời gian thực tập em cố gắng để hồn thành báo cáo mình, nhiên với điều kiện thời gian có hạn, kinh nghiệm cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi sai xót Em mong nhận đƣợc bảo, đóng góp ý kiến thầy, cô giáo để luận văn đƣợc hồn thiện phục vụ tốt cho cơng việc sau Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày … tháng….năm 2018 Sinh viên thực Vũ Ngọc Khánh ii M L LỜI CẢM ƠN i MỤC ỤC iii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC SƠ ĐỒ vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ vii TÓM TẮT KHÓA LUẬN i PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm 2.1.2 Những điều kiện thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 2.1.3 Các trƣờng hợp nguyên tắc việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 2.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ 2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN 2.3.1 Tình hình chuyển nhƣợng nƣớc Malaysia 2.3.2 Tình hình chuyển nhƣợng nƣớc Singapore 2.3.3 Tình hình chuyển nhƣợng Việt Nam 10 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 12 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 12 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 12 3.3 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 12 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 12 3.5 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 12 3.5.1 Phƣơng pháp chọn địa điểm nghi n cứu 12 3.5.2 Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp 13 3.5.3 Phƣơng pháp tổng hợp, thống kê số liệu 13 3.5.4 Phƣơng pháp so sánh 13 3.5.5 Phƣơng pháp chuy n gia 13 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 15 4.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI 15 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 15 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 16 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 18 iii 4.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI 20 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017 20 4.2.2 Tình hình sử dụng đất huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 23 4.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai 24 4.2.4 Đánh giá biến động đất đai giai đoạn 2015 – 2017 25 4.3 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2012 – 2017 28 4.3.1 Thành phần số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 28 4.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Trảng Bom 29 4.3.3 T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn Huyện Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017 33 4.3.4 T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Hố Nai - Huyện Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017 38 4.3.5 T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Bàu Hàm - Huyện Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017 40 4.3.6 T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Đơng Hịa - Huyện Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017 41 4.3.7 T nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Giang Điền - Huyện Trảng Bom giai đoạn 2012 – 2017 43 4.3.8 Tổng hợp t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã điều tra giai đoạn 2012 – 2017 45 4.3.9 Nguy n nhân hồ sơ chƣa đƣợc giải 46 4.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2012 – 2017 48 4.4.1 Thuận lợi 48 4.4.2 Khó khăn 48 4.5 NHỮNG ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG ĐẾN KINH TẾ - XÃ HỘI 49 4.5.1 Ảnh hƣởng tích cực 49 4.5.2 Ảnh hƣởng tiêu cực 49 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI 50 4.6.1 Giải pháp chung 50 4.6.2 Giải pháp cụ thể 50 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 5.1 KẾT LUẬN 52 5.2 KIẾN NGHỊ 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 iv DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC: Bản đồ địa CT-UB: Chỉ thị Ủy ban CV: Công văn ĐKĐĐ: Đăng ký đất đai DT: Diện tích DTTN: Diện tích tự nhiên GCN: Giấy chứng nhận GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ĐĐ: Luật đất đai NĐ-CP: Nghị định Chính phủ QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất TN&MT: Tài nguy n Môi trƣờng TT-TCĐC: Thơng tƣ Tổng cục Địa UBND: Ủy Ban Nhân Dân VPĐK QSDĐ: Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất v DANH M C BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Trảng Bom năm 2017 24 Bảng 4.2 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2017 so với năm 2015 26 Bảng 4.3 Kết giải hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất xã Sông Thao từ năm 2012 – 2017 34 Bảng 4.4 Kết giải hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất xã Hƣng Thịnh từ năm 2012 – 2017 36 Bảng 4.5 Kết giải hồ sơ t nh hình chuyển nhƣợng quyền sử đất xã Hố Nai từ năm 2012 – 2017 38 Bảng 4.6 Kết giải hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất xã Bàu Hàm từ năm 2012 – 2017 40 Bảng 4.7 Kết giải hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử đất xã Đơng Hịa từ năm 2012 – 2017 42 Bảng 4.8 Kết giải hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Giang Điền từ năm 2012 – 2017 43 Bảng 4.9 Kết giải hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ xã 45 giai đoạn 2012 – 2017 45 Bảng 4.10 Tổng hợp nguy n nhân chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47 vi DANH M C SƠ ĐỒ Sơ đồ 4.1 Quy tr nh thực chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Trảng Bom 29 Sơ đồ 4.2 Quy tr nh thực chuyển nhƣợng với trƣờng hợp xác nhận chỉnh lý giấy chứng nhận 31 Sơ đồ 4.3 Quy tr nh thực chuyển nhƣợng với trƣờng hợp cấp Giấy chứng nhận 32 DANH M C BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Sơng Thao giai đoạn 2012 - 2017 35 Biểu đồ 4.2 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Hƣng Thịnh giai đoạn 2012 - 2017 37 Biểu đồ 4.3 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Hố Nai giai đoạn 2012 - 2017 39 Biểu đồ 4.4 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Bàu Hàm giai đoạn 2012 - 2017 41 Biểu đồ 4.5 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Đơng Hòa giai đoạn 2012 - 2017 42 Biểu đồ 4.6 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Giang Điền giai đoạn 2012 - 2017 44 Biểu đồ 4.7 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã giai đoạn 2012 - 2017 46 vii TÓM TẮT KHÓA LU N Đề tài Đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Mục tiêu - Đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom - Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom - Đề xuất số giải pháp nhằm gốp phần hồn thiện cơng tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Nội dung - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai - Đánh giá t nh h nh quản lý sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai - Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom - Phân tích thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom - Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp chọn địa điểm nghi n cứu - Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp - Phƣơng pháp tổng hợp, thống k số liệu - Phƣơng pháp so sánh - Phƣơng pháp chuy n gia Kết nghiên cứu Huyện Trảng Bom trung tâm trị, kinh tế, văn hóa tỉnh Q tr nh thị hóa diễn nhanh, tập trung nhiều ngành kinh tế tr n địa bàn, gia tăng dân số nhiều dẫn đến gia tăng nhu cầu đất đai, nhà ngƣời dân ngày nhiều Đặc biệt giai đoạn 2012 - 2017, huyện thu hút đƣợc nhiều cơng trình dự án trọng điểm nhiều nơi, nhiều đơn vị vào đầu tƣ địa phƣơng, tạo điều kiện tăng trƣởng kinh tế nhanh chóng, đạt 10,1% năm 2017 Công tác quản lý đất đai tr n địa bàn tồn huyện nói chung xã nói riêng thời gian qua dần vào nề nếp Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa đƣợc thực theo quy định pháp luật văn hƣớng dẫn quan chuy n môn cấp Trong giai đoạn 2012 - 2017, tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng toàn huyện 24.676 hồ sơ đƣợc giải quyết, số hồ sơ không đƣợc giải 1264 hồ sơ Công tác thống kê, kiểm k đất đai đƣợc thực hàng năm năm lần theo quy định Bộ Tài nguy n Môi trƣờng Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai từ cấp sở chƣa đồng gây khơng khó khăn cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai, xử lý vi phạm đất đai đƣợc thực thƣờng xuyên Công tác quản lý tài đất đai đƣợc thực quy định Từ năm 2012 đến tháng 2017, lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng xã tăng mạnh, cụ thể: - Xã Sông Thao giải đƣợc 819 hồ sơ 761 hồ sơ đủ điều kiện 58 hồ sơ không đủ điều kiện - Xã Hƣng Thịnh giải đƣợc 1183 hồ sơ 1135 hồ sơ đủ điều kiện 48 hồ sơ không đủ điều kiện - Xã Hố Nai giải đƣợc 1555 hồ sơ 1506 hồ sơ đủ điều kiện 49 hồ sơ không đủ điều kiện - Xã Bàu Hàm giải đƣợc 879 hồ sơ 849 hồ sơ đủ điều kiện 30 hồ sơ không đủ điều kiện - Xã Đơng Hịa giải đƣợc 880 hồ sơ 851 hồ sơ đủ điều kiện 29 hồ sơ không đủ điều kiện - Xã Giang Điền giải đƣợc 1399 hồ sơ 1357 hồ sơ đủ điều kiện 42 hồ sơ không đủ điều kiện Đƣợc đạo kịp thời Sở Tài nguy n Môi trƣờng, UBND huyện Trảng Bom, Văn Phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai Dƣới nỗ lực tâm ãnh đạo, tập thể cá nhân Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh huyện Trảng Bom thực đạt đƣợc kết đáng khích lệ nhƣ 250 227 217 213211 200 150 130127 103100 100 108102 98 92 50 10 6 2012 2013 Tổng số hồ sơ 2014 2015 Hồ sơ giải 2016 2017 Hồ sơ chƣa giải Biểu 4.4 Biểu thể tình hình chuyển nhƣ ng QS Đ củ xã u H m gi i oạn 2012 - 2017 Qua biểu đồ bảng 4.4 cho thấy tình hình chuyển nhƣợng xã qua năm 2012 - 2017 có thay đổi rõ rệt, có giảm đều Từ năm 2012 năm 2017 xã Bàu Hàm thực th m tra hồ sơ cấp mới, cấp đổi, cấp biến động GCN dạng đồng loạt, tiến độ cấp giấy đƣợc đ y mạnh n n sau có đƣợc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ sử dụng thực việc chuyển nhƣợng số cao năm sau Số hồ sơ không đƣợc giải nguyên nhân chủ yếu thủ tục lập hồ sơ sai so với quy định, thiếu giấy tờ theo quy định, nguồn gốc đất không rõ ràng, đất tranh chấp… Số giấy tồn nguyên nhân chứng nhận đƣợc ký cấp nhiều hộ dân có thơng báo để nhận nhƣng chƣa li n hệ thực nghĩa vụ tài để nhận giấy 4.3.6 T nh h nh chu ển nhƣ ng qu ền s Hu ện Trảng om gi i oạn 2012 – 2017 ụng ất củ xã Đơng Hị - Theo VPĐK đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom th kết giải hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Đơng Hịa từ năm 2012 – 2017 nhƣ sau 41 Bảng 4.7 Kết giải hồ sơ t nh h nh chu ển nhƣ ng quyền s củ xã Đơng Hịa từ năm 2012 – 2017 STT Năm ất Tổng hồ sơ HS ã giải Tổng diện tích (m2) Số lƣ ng Tỷ lệ Số lƣ ng Tỷ lệ hồ sơ ủ (%) HS không (%) Đ ủĐ 2012 217 209 96,31 3,69 238.278,4 2013 108 105 97,22 2,78 162.383,0 2014 126 124 98,41 1,59 198.367,5 2015 87 80 91,95 8,05 129.273,3 2016 127 122 96,06 3,94 204.574,9 2017 215 211 98,14 1,86 241.373,6 1.174.250,7 Tổng diện tích ã chu ển nhƣ ng từ năm 2012- 2017 Nguồn: VPĐK đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom (2018) Bảng 4.7 cho thấy số hồ sơ chuyển nhƣợng từ năm 2012 – 2017 xã Đơng Hịa có nhiều biến động Tổng số hồ sơ nộp giải 880 hồ sơ, số hồ sơ đủ điều kiện 851 hồ sơ (chiếm 96,70%), hồ sơ không đủ điều kiện 29 hồ sơ (chiếm 3,3 Năm có số hồ thấp năm 2015 số lƣợng 87 hồ sơ , năm có số hồ sơ chuyển nhƣợng cao năm 2012 với 217 hồ sơ Với tình hình chuyển nhƣợng nhƣ tr n th cho thấy phát triển kinh tế địa bàn xã chƣa cao, không đồng đều, sống ngƣời dân chƣa có thay đổi 250 217 209 215 211 200 150 108 105 8780 100 50 127 122 126 124 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Tổng số hồ sơ Hồ sơ giải Hồ sơ chƣa giải Biểu 4.5 Biểu thể tình hình chuyển nhƣ ng QS Đ củ xã Đơng Hị gi i oạn 2012 - 2017 Dựa vào biểu đồ 4.5 ta thấy tình hình chuyển nhƣợng xã Đơng Hịa khơng đồng qua năm, có chênh lệnh Số hồ sơ chuyển nhƣợng cao làm năm 2012 2017 42 Đƣợc hỗ trợ cấp quyền t nh h nh CNQSDĐ năm đạt kết tốt nhiên số địa phƣơng thực tiến trình thực cịn chậm cịn tồn đọng lại Nguy n nhân khơng đủ điều kiện ngƣời dân khơng hồn thành nghĩa vụ đóng thuế, chƣa có giấy tờ hợp lệ ngƣời dân tộc thiểu số chƣa đủ tr nh độ học vấn n n ngƣời ta chƣa hiểu sâu vào trình tự thủ tục cần chuyển nhƣợng nên xảy tình trạng khơng đƣợc quyền chuyển nhƣợng Số hồ sơ không đƣợc giải nguyên nhân chủ yếu thủ tục lập hồ sơ sai so với quy định, thiếu giấy tờ theo quy định, nguồn gốc đất khơng rõ ràng, đất tranh chấp… Số giấy cịn tồn nguyên nhân chứng nhận đƣợc ký cấp nhiều hộ dân có thơng báo để nhận nhƣng chƣa li n hệ thực nghĩa vụ tài để nhận giấy 4.3.7 T nh h nh chu ển nhƣ ng qu ền s Hu ện Trảng om gi i oạn 2012 – 2017 ụng ất củ xã Gi ng Điền - Theo VPĐK đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom th kết giải hồ sơ t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Giang Điền từ năm 2012 – 2017 nhƣ sau Bảng 4.8 Kết giải hồ sơ t nh h nh chu ển nhƣ ng quyền s dụng ất củ xã Gi ng Điền từ năm 2012 – 2017 STT Năm Tổng hồ sơ HS ã giải Tổng diện Số lƣ ng Tỷ lệ Số lƣ ng Tỷ lệ tích (m2) hồ sơ ủ ( %) HS khơng ( %) Đ ủĐ 2012 189 183 96,83 3,17 238.278,4 2013 236 234 99,15 0,85 245.332,7 2014 199 190 95,48 4,52 187.866,6 2015 219 214 97,72 2,28 195.467,3 2016 227 215 94,72 12 5,28 241.594,2 2017 329 321 97,57 2,43 385.373,6 1.493.912,8 Tổng diện tích ã chu ển nhƣ ng từ năm 2012- 2017 Nguồn: VPĐK đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom (2018) Từ bảng 4.8 ta nhận thấy tình hình chuyển nhƣợng xã Giang Điền qua năm có thay đổi không lớn Tổng số hồ sơ nộp giải 1399 hồ sơ, số hồ sơ đủ điều kiện 1357 hồ sơ chiếm 97%), hồ sơ không đủ điều kiện 43 42 hồ sơ chiếm 3,0 Năm có số hồ sơ nhiều năm 2017 với số lƣợng 329 hồ sơ, năm thấp 189 hồ sơ vào năm 2012 329 321 350 300 236 234 250 200 199 190 189 183 219 214 227 215 150 100 50 12 2012 2013 Tổng số hồ sơ 2014 2015 Hồ sơ giải 2016 2017 Hồ sơ chƣa giải Biểu 4.6 Biểu thể tình hình chuyển nhƣ ng QS Đ củ xã Gi ng Điền gi i oạn 2012 - 2017 Do xã Giang Điền xã tr n đà phát triển mạnh trồng trọt, chăn nuôi, du lịch, khu vực có dự án khu dân cƣ, khu cơng nghiệp nhiều quan hành đƣợc mọc lên, chuyển nhƣợng nhiều mà giá lơ đất vừa phải có đủ sở pháp lý dẫn đến nhu cầu ngƣời dân chuyển nhƣợng để bn bán, sang nhƣợng dễ dàng Bên cạnh xã Thanh B nh có số lƣợng hồ sơ kinh tế xã khơng có tiến triển khơng thu hút đƣợc ngƣời dân đến sinh sống chuyển nhƣợng so với xã Quá tr nh đô thị hóa, dân cƣ tập trung đơng, nhu cầu vật chất tinh thần ngày đƣợc nâng cao, n n xu hƣớng sửa sang xây cất nhà điều tất yếu, ngƣời dân đổ xô “mua” đất để kiếm lợi nhuận thông qua việc chuyển nhƣợng lại Trong năm 2017 việc chuyển nhƣợng QSDĐ tăng nguyên nhân kinh tế xã tr n đà phát triển, đời sống nhân dân ổn định, có nhiều dự án đƣợc đầu tƣ, phát triển Sau Luật đất đai 2013 đời vá áp dụng quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất có nhiều thuận lợi sử dụng đất, cịn chuyển nhƣợng thủ tục trình tự thực 44 khơng cịn rƣờm rà, phiền phức nhƣ trƣớc cho n n năm 2015, 2016 tình hình chuyển nhƣợng tăng nh tâm lý ngƣời dân đƣợc an tâm từ nhận thức nhân dân đƣợc nâng cao Số hồ sơ không đƣợc giải nguyên nhân chủ yếu thủ tục lập hồ sơ sai so với quy định, thiếu giấy tờ theo quy định, nguồn gốc đất không rõ ràng, đất tranh chấp… Số giấy tồn nguyên nhân chứng nhận đƣợc ký cấp nhiều hộ dân có thơng báo để nhận nhƣng chƣa li n hệ thực nghĩa vụ tài để nhận giấy 4.3.8 Tổng h p t nh h nh chu ển nhƣ ng qu ền s iều tr gi i oạn 2012 – 2017 ụng ất củ xã Theo VPĐK đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom huyện ta có kết giải hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã giai đoạn 2012 -2017 nhƣ sau : Bảng 4.9 Kết giải hồ sơ chuyển nhƣ ng QS Đ xã gi i oạn 2012 – 2017 HS ã giải Trong ó Xã Tổng số Sơng Thao Hƣng Thịnh Hố Nai Bàu Hàm Đơng Hịa Giang Điền 819 1183 1555 883 880 1399 Đủ Đ Tỷ lệ (%) 761 1135 1506 849 851 1357 92,92 95,94 96,84 96,15 96,70 97,0 hông ủ Đ 58 48 49 34 29 42 Tỷ lệ (%) 7,08 4,06 3,15 3,85 3,3 3,0 Nguồn: VPĐK đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom (2018) Dựa vào bảng 4.9 ta thấy từ năm 2012 – 2017 xã Hố Nai có lƣợng hồ sơ giải lớn với 1555 hồ sơ Xã Sơng Thao có số hồ sơ thấp xã với 819 hồ sơ Với số hồ sơ đủ điều kiện xã Hố Nai với 1506 hồ sơ đứng đầu xã thấp xã Sông Thao với 761 hồ sơ 45 1555 1506 1600 1400 1183 1135 1200 1000 800 1399 1357 883849 819761 880851 600 400 200 58 49 48 34 42 29 Sông Thao Tổng số hồ sơ Hƣng Thịnh Hố Nai Bàu Hàm Đơng Hịa Hồ sơ đủ điều kiện Giang Điền Hồ sơ không đủ điểu kiện Biểu 4.7 Biểu thể tình hình chuyển nhƣ ng QS Đ củ xã gi i oạn 2012 - 2017 Qua biểu đồ 4.7 cho ta thấy đƣợc xã Hố Nai chiếm số hồ sơ cao xã nằm sát ven Thành phố Biên Hịa, với địa có lợi vị trí kinh doanh, buôn bán, dễ dàng phát triển mặt kinh tế nơi tập trung nhiều trƣờng tiểu học, trung học sở có trƣờng cao đẳng giới nghề Là xã tập trung thu hút phát triển mạnh ngành cơng nghiệp có lợi so với địa phƣơng khác nhƣ vật liệu xây dựng, chế biến gỗ, chế biến nông sản, thực ph m, cơng nghiệp khí phục vụ nơng nghiệp, nông thôn đồng thời trọng thu hút ngành sản xuất cơng nghệ cao, xã Sơng Thao có t lệ hồ sơ đủ điều kiện thấp với chƣa có nhiều cơng trình xây dựng phát triển, chƣa có thu hút đầu tƣ nhiều vào xã, xã cịn nhiều hộ nghèo, tình hình kinh tế chƣa phát triển sâu rộng, đội ngũ cán địa xã có nhiều thay đổi, số trƣờng hợp cán chƣa có kinh nghiệm, nhiệt huyết nghề, hồ sơ nộp vào không đƣợc theo dõi triệt chuyển cho nhiều cán giải nên có nhiều sai sót 4.3 Ngu ên nh n hồ sơ chƣ ƣ c giải qu ết Những hồ sơ chƣa đƣợc giải nguy n nhân chủ yếu chƣa k khai đăng ký cấo GCN, nợ nghĩa vụ tài chính, tranh chấp, khiếu nại Ngồi 46 số nguy n nhân nhƣ lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy định, khơng phù hợp với quy hoạch, có văn đề nghị thu hồi tịa án, VKS, quan tra; chƣa hồn thành thủ tục mua nhà thuộc sở hữu NN… Chi tiếc nguy n nhân hồ sơ chƣa đƣợc cấp GCN đƣợc thể dƣới bảng 4.10 sau Bảng 4.10 Tổng h p nguyên nhân chƣ ƣ c cấp giấy chứng nhận quyền s dụng ất T T Xã, Thị S trấn Lấn, hƣ chiế a kê m khai (phù ăng hợp ký quy cấp ho GC h) N Ch uy ển mụ c íc h sai qu y ịn h Cị n Khơ ng tra phù nh h p ch với ấp, quy hoạ ếu ch nại Có văn ản ề nghị thu hồi củ Tịa án, VKS, quan tra (phù hợp QH) Nh ận ch u ể Chia n tách QS th D ất ch khơn ƣ g có phù GC h p N với sau quy ng ịnh ày 1/7 /20 14 Ch Cị ƣ n hồ n n ng hĩ nh Các a thủ ngu vụ tục yên tài mu nhâ ch a n ín nhà h thu c vớ ộc i sở N hữ u N NN Sông Thao 24 10 Hƣng Thịnh 27 14 32 19 15 Hố Nai 3 Bàu Hàm Đơng Hịa 6 Giang Điền 12 20 Tổng 84 31 47 4.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN NHƢ NG QUYỀN S D NG ĐẤT TR N ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2012 – 2017 4.4.1 Thuận l i Công tác CNQSDĐ tr n địa bàn huyện Trảng Bom diễn với tốc độ mạnh mẽ với việc tăng trƣởng kinh tế huyện cao làm cho xã có biến đổi nhiều mặt kinh tế, văn hóa xã hội ảnh hƣởng không nhỏ đến đời sống nhân dân, làm cho t nh h nh CNQSDĐ huyện ngày sôi động Quá trình chuyển nhƣợng theo tr nh tự, thủ tục Có phối hợp đơn vị li n quan, đặc biệt Phòng Tài Nguy n Mơi trƣờng huyện Hồ sơ địa ln đƣợc cập nhật chỉnh lý biến động Thông qua việc CNQSDĐ ngƣời dân đầu tƣ, mở rộng ngành nghề khác thu nhập cao hơn, cải thiện đời sống văn hóa tinh thần tập trung đầu tƣ sản xuất vào phần đất lại, từ ngƣời sử dụng đất nhận thức đắn giá trị đất đai, họ có ý thức việc quản lý, bảo sử dụng đất 4.4.2 Khó khăn Trong giai đoạn 2012 - 2017 tr n địa bàn huyện Trảng Bom có nhiều cơng trình, dự án đƣợc triển khai kéo theo lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ tăng vƣợt bậc so với năm trƣớc gây áp lực lớn cho quan quản lý nhà nƣớc lĩnh vực đất đai Thủ tục chuyển nhƣợng phức tạp, rƣờm rà gây nhiều thời gian cho chủ sử dụng đất làm thủ tục chuyển nhƣợng Bên cạnh th vấn đề lại số ngƣời dân xã vùng sâu, vùng xa cịn khó khăn Cơng tác tổ chức quản lý việc thực chuyển nhƣợng QSDĐ, quản lý thị trƣờng QSDĐ nhiều hạn chế Qua kết điều tra nghiên cứu số hạn chế, tồn sau: Nhiều hồ sơ giải chậm so với quy định số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng nhiều mà thời gian ngắn nên không kịp giải quyết, khối lƣợng 48 cơng việc lớn nguồn nhân lực cịn hạn chế dẫn đến hiệu công việc chƣa cao 4.5 NHỮNG ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢ NG ĐẾN KINH TẾ - XÃ HỘI 4.5.1 Ảnh hƣởng tích cực Việc chuyển nhƣợng sử dụng đất ngƣời dân tác động đến việc chuyển dịch cấu kinh tế, tăng thu nhập cho ngƣời dân, tăng th m nhiều dự án mới, thu hút đƣợc nhiều đầu tƣ vào huyện, cải thiện phần đời sống có nguồn vốn để đầu tƣ cho sản xuất Nhiều nhà máy xí nghiệp đƣợc đầu tƣ, phát triển tập trung nhiều khu vực.Tình hình chuyển nhƣợng tăng làm cho dân số ngày tập trung nhiều hơn, thu hút nhiều nguồn lao động nhiều nơi Thông qua việc chuyển nhƣợng góp phần đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc từ việc thu thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản lệ phí trƣớc bạ Làm cho nhận thức cùa ngƣời dân biết tầm quan trọng đất đai Thông qua việc CNQSDĐ ngƣời dân đầu tƣ, mở rộng ngành nghề khác thu nhập cao hơn, cải thiện đời sống văn hóa tinh thần tập trung đầu tƣ sản xuất vào phần đất lại, từ ngƣời sử dụng đất nhận thức đắn giá trị đất đai, họ có ý thức việc quản lý, bảo sử dụng đất 4.5.2 Ảnh hƣởng tiêu cực Nhiều dự án ảo mọc lên gây thiệt hại cho ngƣời, làm nhiều gia đ nh tán gia, bại sản đầu tƣ nhiều vào dự án ảo Việc chuyển nhƣợng QSDĐ tự do, ạt, chuyển nhƣợng nhiều lần làm cho ngƣời dân dần đất sản xuất Ngoài ra, sau chuyển nhƣợng ngƣời dân có số tiền lớn từ chuyển nhƣợng đất đai nguyên nhân gây trộm cắp, giết ngƣời nhiều tệ nạn xã hội Việc chuyển nhƣợng nhiều lần tr n đất gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nƣớc đất đai, đồng thời tạo khe hở cho nhiều đối tƣợng lợi dụng làm việc sai trái 49 Vấn nạn đ y giá đất ảo, tăng cao giá đất làm cho ngƣời dân có nhu cầu thật th khơng thể chuyển nhƣợng đƣợc lừa đảo hộ dân từ nơi xa tới đầu vào đất ảo 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT S GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢ NG QUYỀN S D NG ĐẤT TR N ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI 4.6.1 Giải pháp chung Hoàn thiện công tác CNQSDĐ Huyện Trảng Bom cần thƣờng xuyên thực công tác, kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật ngƣời sử dụng đất, đồng thời hồn thiện cơng tác CNQSDĐ cho ngƣời sử dụng đất để họ dễ dàng thực giao dịch quyền ngƣời sử dụng đất Cần tăng cƣờng công tác kiểm tra, giám sát, nâng cao công tác quản lý phận quản lý nhà nƣớc Cần phải kiểm tra, xác minh có thay đổi đất đai từ thực tế so với số liệu giấy tờ để dựa vào thực theo quy định pháp luật đề tránh đƣợc trƣờng hợp làm việc sai trái, vi phạm pháp luật Những hồ sơ, hợp đồng thực cơng chứng văn phịng cơng chứng, UBND xã kí cơng chứng, chứng thực phải kiểm tra thật kĩ, xác thơng tin giấy tờ, hợp đồng có với thực tế hay khơng để tránh sai xót, hậu khó lƣờng trƣớc mắt 4.6.2 Giải pháp cụ thể 4.6.2.1 Giải pháp sách Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vƣớng mắc việc thực thủ tục thuế 4.6.2.2 Giải pháp h tầng- kĩ thuật Cần đầu tƣ việc xây dựng sở hạ tầng, trang thiết bị đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nƣớc đất đai, bƣớc xây dựng sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ toàn diện 50 4.6.2.3 Giải pháp nân o năn lực củ đội n án Cần xem xét, củng cố, tăng cƣờng lực lãnh đạo nhƣ lực làm việc cho cán Nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình cơng tác tiếp dân Có đƣợc phối hợp cán quản lý ngƣời dân việc hoạt động dịch vụ hành cơng nhƣ quản lý nhà nƣớc lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội đạt đến độ hồn chỉnh đƣợc 51 PHẦN KẾT LU N VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LU N Huyện Trảng Bom trung tâm trị, kinh tế, văn hóa tỉnh Q tr nh thị hóa diễn nhanh, tập trung nhiều ngành kinh tế tr n địa bàn, gia tăng dân số nhiều dẫn đến gia tăng nhu cầu đất đai, nhà ngƣời dân ngày nhiều Đặc biệt giai đoạn 2012 - 2017, huyện thu hút đƣợc nhiều công trình dự án trọng điểm nhiều nơi, nhiều đơn vị vào đầu tƣ địa phƣơng, tạo điều kiện tăng trƣởng kinh tế nhanh chóng, đạt 10,1% năm 2017 Công tác quản lý đất đai tr n địa bàn tồn huyện nói chung xã nói riêng thời gian qua dần vào nề nếp Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa đƣợc thực theo quy định pháp luật văn hƣớng dẫn quan chuyên môn cấp Trong giai đoạn 2012 - 2017, tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng toàn huyện 24.676 hồ sơ đƣợc giải quyết, số hồ sơ không đƣợc giải 1264 hồ sơ Công tác thống kê, kiểm k đất đai đƣợc thực hàng năm năm lần theo quy định Bộ Tài nguy n Môi trƣờng Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai từ cấp sở chƣa đồng gây khơng khó khăn cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai, xử lý vi phạm đất đai đƣợc thực thƣờng xun Cơng tác quản lý tài đất đai đƣợc thực quy định Từ năm 2012 đến tháng 2017, lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng xã tăng mạnh, cụ thể: xã Sông Thao giải đƣợc 819 hồ sơ 761 hồ sơ đủ điều kiện 58 hồ sơ không đủ điều kiện, xã Hƣng Thịnh giải đƣợc 1183 hồ sơ 1135 hồ sơ đủ điều kiện 48 hồ sơ không đủ điều kiện, xã Hố Nai giải đƣợc 1555 hồ sơ 1506 hồ sơ đủ điều kiện 49 hồ sơ không đủ điều kiện, xã Bàu Hàm giải đƣợc 879 hồ sơ 849 hồ sơ đủ điều kiện 30 hồ sơ không đủ điều kiện , xã Đơng Hịa giải đƣợc 880 hồ sơ 851 hồ sơ đủ điều kiện 29 hồ sơ không đủ 52 điều kiện, xã Giang Điền giải đƣợc 1399 hồ sơ 1357 hồ sơ đủ điều kiện 42 hồ sơ không đủ điều kiện Đƣợc đạo kịp thời Sở Tài nguy n Môi trƣờng, UBND huyện Trảng Bom, Văn Phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai Dƣới nỗ lực tâm ãnh đạo, tập thể cá nhân Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh huyện Trảng Bom thực đạt đƣợc kết đáng khích lệ nhƣ tr n 5.2 KIẾN NGHỊ * Về phía nhà trƣờng Do thời gian thực tập Văn phịng đăng kí đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh huyện Trảng Bom hạn chế cho n n em chƣa tiếp thu nhiều kinh nghiệm làm việc quan tài liệu cịn thiếu sót khóa luận em chƣa đƣợc đầy đủ chƣa đƣợc xuất sắc * Về phía địa phƣơng Ở địa phƣơng xã cơng tác chuyến nhƣợng cịn có nhiều khó khăn, nhiều vấn đề chƣa đƣợc giải triệt để Vì phải đề phƣơng án giải cụ thể, mạnh tay với trƣờng hợp trái với pháp luật Phải giải nhanh lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng không để tồn đọng, kéo dài gây khó khăn cho ngƣời dân linh hoạt giải vấn đề thật phù hợp theo tình hình thực tế địa phƣơng 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguy n Môi trƣờng 2005 Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT hƣớng dẫn số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP Hệ thống văn quy phạm pháp luật Nguyễn Đ nh Bồng (2014) Mơ hình chuyển nhƣợng bất động sản Singapore Quách Văn Chiến (2011) Tình hình bất động sản số nƣớc Đơng Nam Á Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai hệ thống văn quy phạm pháp luật Chính phủ 2004 Nghị định số 181/2004/NĐ- hƣớng dẫn thi hành pháp luật đất đai Hệ thống văn quy phạm pháp luật Trần Quốc Hành (2016) Báo cáo thuyết minh huyện Trảng Bom Ủy ban nhân dân huyện Trảng Bom Lê Diệp Linh (2015) Khóa luận tốt nghiệp đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình- tỉnh Ninh Bình Bùi Thị Loan (2014) Khóa Luận tốt nghiệp đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tr n địa bàn huyện ƣơng Sơn giai đoạn 2010-2013 Nguyển Thị Ngọc Mai (2009) Khóa luận tốt nghiệp đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành giai đoạn 2005 – 2009 10 Hoàng Thị Trà My (2015) Khóa Luận tốt nghiệp đánh giá t nh h nh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã tr n địa bàn huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011-2015 11 Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 NXB trị quốc gia - Sự thật Hà Nội 12 Quốc hội (2013) Luật đất đai 2003 NXB trị quốc gia - Sự thật Hà Nội 13 UBND tỉnh Đồng Nai Quyết định số 257/QĐ-UBND ngày 17/01/2012 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định thủ tục hành thuộc th m quyền giải ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Đồng Nai 14 UBND tỉnh Đồng Nai Quyết định số 6291/2008/QĐ-UBND quy định giải thủ tục hành theo chế “một cửa” U ban nhân dân cấp xã thuộc huyện Đồng Nai Đồng Nai 16 UBND huyện Trảng Bom (2017) Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội nhiệm kỳ2010 - 2015 Phƣơng hƣớng nhiệm vụ nhiệm kỳ 2016 – 2020 Huyện Trảng Bom 17 UBND tỉnh Đồng Nai Văn phịng đăng kí QSDĐ tỉnh Đồng Nai- Chi nhánh Trảng Bom 2018 Danh sách tổng số liệu chuyển nhƣợng huyện Trảng Bom năm 2012 - 2017 Đồng Nai