Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện cẩm khê, tỉnh phú thọ

LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành khố luận, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành khố luận, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc cô Phạm Thanh Quế tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai, - Trƣờng Đại học Lâm nghiệp tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành khố luận Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Cẩm Khê giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án./ Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Sinh viên thực i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii TĨM TẮT KHỐ LUẬN viii PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm 2.1.2 Điều kiện nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10 2.1.3 Các trƣờng hợp việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 12 2.1.4 Hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 13 2.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13 2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 PHẦN VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 19 ii 3.2 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 19 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 19 3.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.4.1 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 20 3.4.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 20 3.4.3 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 20 3.4.4 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 21 3.4.5 Phƣơng pháp chuyên gia 21 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22 4.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ 22 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 25 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 30 4.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ 31 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Cẩm Khê 32 4.2.2 Tình hình sử dụng đất huyện cẩm khê 34 4.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai 38 4.3 TRÌNH TỰ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ 39 4.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ 41 4.4.1 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2015 41 4.4.2 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2016 44 4.4.3 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2017 47 iii 4.4.4 Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015 – 2017 50 4.5 TỔNG HỢP Ý KIẾN CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THAM GIA CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ 52 4.6 NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN CẨM KHÊ, PHÚ THỌ 56 4.6.1 Thuận lợi 56 4.6.2 Khó khăn 57 4.7 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 5.1 KẾT LUẬN 60 5.2 KIẾN NGHỊ 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHỤ LỤC 63 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt CT-TTg GCN NĐ-CP QĐ-BTNMT QĐ-UBND QSDĐ TN&MT TT-BTC TT-BTNMT TS UBND VBHN-BTC Nghĩa tiếng việt Chỉ thị thủ tƣớng phủ Giấy chứng nhận Nghị định phủ Quyết định Bộ tài ngun mơi trƣờng Quyết định Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng đất Tài nguyên Môi trƣờng Thông tƣ Bộ tài Thơng tƣ Bộ tài ngun mơi trƣờng Tiến sĩ Ủy ban nhân dân Văn hợp Bộ tài v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện qua số năm 25 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Cẩm Khê 35 Bảng 4.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2017 huyện Cẩm Khê 37 Bảng 4.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê 40 Bảng 4.5 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ năm 2015 huyện Cẩm Khê 42 Bảng 4.6.Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ năm 2016 huyện Cẩm Khê 45 Bảng 4.7 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2017 48 Bảng 4.8 Tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015 – 2017 50 Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến ngƣời dân 53 vi DANH MỤC HÌNH Biểu đồ 4.1 Số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2015 43 Biểu đồ 4.2 Số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2016 so với năm 2015 46 Biểu đồ 4.3 Số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2017 so với năm 2016 49 Biểu đồ 4.4 Tổng số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015–2017 51 vii TĨM TẮT KHỐ LUẬN Tên đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài tập trung vào đánh giá tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ Bên cạnh đánh giá đƣợc thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng làm đề tài Từ đề xuất đƣợc số giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Cẩm Khê Nội dung nghiên cứu - Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Cẩm Khê – tỉnh Phú Thọ - Đánh giá tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai liên quan đến công tác chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015 – 2017 - Đánh giá tình hình sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Khê - Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ đại bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015-2017 - Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015 – 2017 - Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp - Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu - Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp - Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu - Phƣơng pháp chuyên gia Kết kết luận Về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Cẩm Khê – tỉnh Phú Thọ, có vị trí thuận lợi, đầu mối giao thông quan trọng toả tỉnh phía Tây Bắc huyện tỉnh Hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đƣợc trọng đầu tƣ Tuy vậy, Cẩm Khê huyện nghèo viii tỉnh Phú Thọ, sản xuất nông nghiệp chủ yếu Nền kinh tế huyện phát triển chƣa tƣơng xứng với tiềm có Về quản lí sử dụng đất cịn có chồng chéo nội dung quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành Tình trạng vi phạm luật đất đai xảy số nơi, nhƣ sử dụng khơng mục đích, lấn chiếm đất đai,… Về tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ đại bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015-2017 diễn sôi Từ năm 2015 đến năm 2016 tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng đƣợc giải tăng 224 hồ sơ, từ năm 2016 đến năm 2017 tăng 523 hồ sơ, năm 2017 huyện phối hợp với cán cấp xã giải đƣợc 5740 hồ sơ chuyển nhƣợng Các xã có đơng dân cƣ tập trung sinh sống có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển có nhiều hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ hơn, thị trƣờng bất động sản sôi nhƣ: thị trấn Sơng Thao (năm 2017 có 632 hồ sơ), xã Sai Nga (năm 2017 có 384 hồ sơ), xã Phú Lạc (năm 2017 có 343 hồ sơ), xã Hƣơng Lung ( năm 2017 có 283 hồ sơ), Còn xã xã trung tâm phát triển thị trƣờng bất động sản cịn chƣa phát triển lắm, mà có hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣ xã: Tùng Khê(2017 có 71 hồ sơ), Tiên Lƣơng (2017 có 73 hồ sơ), Tam Sơn (2017 có 83 hồ sơ), Yên Dƣỡng (2017 có 85 hồ sơ), Qua q trình điều tra cho thấy cán chƣa điều tra sát với thực tế, giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế cao giá chuyển nhƣợng QSDĐ hợp đồng Ngƣời dân cịn e ngại với thủ tục hành thủ tục, văn pháp quy cịn chồng chéo Tại Huyện Cẩm Khê nói riêng tỉnh Phú Thọ nói chung, cịn áp dụng Luật đất đai 2003, chƣa đổi sang Luật đất đai 2013 hành Từ tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê diễn sôi giai đoạn 2015 – 2017 vừa qua, cho thấy đƣợc huyện có bƣớc tiến công đổi mới, vƣơn lên, ngày phát triển tốt hơn, đời sống ngƣời dân ngày đƣợc nâng cao Chuyển nhƣợng QSDĐ thực đáp ứng đƣợc nhu cầu đại đa số ngƣời dân có nhu cầu sử dụng đất ix PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia mà thiên nhiên ƣu ban tặng cho ngƣời, tƣ liệu đối tƣợng sản xuất thiếu đƣợc sống sinh hoạt ngƣời Luật đất đai nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam xác định :“Đất đai nguồn tài nguyên vô giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng” Trong năm gần đây, với phát triển nhanh chóng kinh tế, điều kiện cơng nghiệp hố, đại hố, cơng trình thị, dân cƣ phát triển với quy mô tốc độ ngày lớn Chính mà nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên mạnh mẽ, tạo nên sức ép mặt đất đai từ dẫn đến việc sang nhƣợng (chuyển nhƣợng) đất đai Khái niệm “Thị trƣờng bất động sản” hay từ ngữ truyền miệng “mua bán, trao đổi đất đai” khơng cịn xa lạ với đại đa số ngƣời dân nƣớc ta Kinh tế xã hội phát triển nhu cầu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tăng Riêng địa bàn huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn sôi Để thúc đẩy phát triển kinh tế tạo điều kiện đơn giản hóa thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ, sở bảo vệ quyền lợi ngƣời sử dụng đất có quản lí đất đai chặt chẽ hợp pháp Do u cầu đặt cho cơng tác đất đai phải đẩy mạnh hoàn thiện việc chuyển nhƣợng QSDĐ cho ngƣời dân Đồng thời mục tiêu đề cho công tác đƣa đất đai vào sử dụng hợp lí tiết kiệm mang lại hiệu kinh tế, xã hội Việc chuyển nhƣợng QSDĐ bƣớc đƣa quỹ đất đai vào tầm kiểm soát Nhà nƣớc, góp phần quản lí đất đai ngày chặt chẽ thuận lợi Nhà nƣớc đƣa sở pháp lí quản lí đất đai cách thống toàn quốc, nhằm đảm bảo trật tự, tính cơng Tuy nhiên thực tế tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ ngƣời sử dụng đất diễn phức tạp gây khó khăn cơng tác quản lí Nhà nƣớc đất đai hết Cũng mà cán địa dự đoán sau xây dựng đƣa vào hoạt động tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ thị trấn giảm so với Vì hầu hết thị trƣờng bất động sản biến động theo đồ thị hình Sin, trải qua thời kì nóng lên thị trƣờng bất động sản đến thời kì đóng băng thị trƣờng bất động sản, giống nhƣ xã Hƣơng Lung năm 2015 thị trƣờng bất động sản hot nhƣng sang đến năm 2016 giảm nhanh chóng Với tình hình thấy địa bàn huyện có thị trấn Sông Thao phát triển nhất, đời sống ngƣời dân phát triển hơn; ngồi cịn có xã Sai Nga nằm bên cạnh thị trấn, xã Phú Lạc, xã Phƣơng Xá, xã Hƣơng Lung,… không ngừng phát triển Tuy vậy, số xã cịn khó khăn, địa hình khơng thuận lợi, xa trục giao thơng chính, sở hạ tầng cịn ọp ẹp, hạn chế tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã khác Huyện nhƣ: xã Tùng Khê, xã Tiên Lƣơng, xã Tam Sơn, xã Đồng Cam,… Cùng với tốc độ tăng trƣởng, phát triển xã hội lãnh đạo Đảng huyện Cẩm Khê với đạo thực UBND huyện cấp tâm huyết công tác cán nên công tác quản lý đất đai có nhiều chuyển biến tích cực, nhƣ cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ ngày nhanh chóng xác Từ kết mà phịng Tài ngun Mơi trƣờng, Văn phịng đăng ký QSDĐ, cán địa cấp đạt đƣợc lấy đƣợc lịng tin đồng tình ngƣời dân cơng tác quản lý, hài hịa giúp đỡ lẫn nhau; cán bộ, phòng ban quản lý đất đai tốt cịn ngƣời dân an tâm sản xuất chuyển nhƣợng QSDĐ Nhìn chung, tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện có xu hƣớng tăng từ năm 2015 đến 2017 Nguyên nhân chủ yếu xã hội phát triển theo xu hƣớng Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa, mọc lên ngày nhiều khu công nghiệp nhu cầu đời sống ngày nhiều nâng cao mà tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ tăng lên sôi qua năm vừa 4.5 TỔNG HỢP Ý KIẾN CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THAM GIA CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ Sau trình khảo sát thực tế địa phƣơng tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng hộ gia đình, cá nhân Với số lƣợng 120 52 phiếu khảo sát với giúp đỡ ngƣời dân thu thập đƣợc số thông tin tâm lý ngƣời dân tham gia chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng tổng hợp đƣợc bảng 4.9 sau: Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến ngƣời dân Chỉ tiêu đánh giá Giá chuyển nhƣợng QSDĐ thị trƣờng bất động sản huyện Cẩm Khê A.Thấp B.Vừa phải Số phiếu 26 36 Tỉ lệ (%) 21,67 30,00 C Cao A.Đơn giản Các thủ tục thực quyền chuyển B.Phức tạp nhƣợng QSDĐ theo pháp Luật C.Bình thƣờng A.Đơn giản Các văn hƣớng dẫn thực chuyển B.Phức tạp C.Bình thƣờng nhƣợng QSDĐ quan địa D.Ý kiến khác A.Dễ Khả tìm kiếm thơng tin giao dịch B.Khó C.Bình thƣờng vấn đề chuyển nhƣợng QSDĐ D.Rất khó A.Nhanh B.Bình thƣờng Thời gian để hồn thành thủ tục C.Lâu chuyển nhƣợng QSDĐ D.Rất lâu A.Nhiệt tình B.Bình thƣờng Thái độ cán địa C.Đúng mực việc thực chuyển nhƣợng QSDĐ D.Ý kiến khác A.Có Lo ngại vấn đề lên xuống giá thị trƣờng bất động sản q trình chuyển B.Khơng nhƣợng C.Bình thƣờng 58 68 43 68 43 68 34 11 39 56 19 28 25 51 16 37 18 48,33 7,50 56,67 35,83 7,50 56,67 35,83 5,83 56,67 28,33 9,17 32,50 46,67 15,83 5,00 23,33 20,83 42,50 13,33 30,83 15,00 65 54,17 A.Cao Cái loại phí, lệ phí thuế chuyển nhƣợng B.Thấp QSDĐ C.Bình thƣờng 77 13 64,17 10,83 30 25,00 73 18 29 97 60,83 15,00 24,17 80,83 0 17 5,00 14,17 Lo sợ rủi ro giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ 10 Tình trạng chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng 53 A.Có B.Khơng C.Bình thƣờng A.Ngày tăng B.Ngày giảm C.Không thay đổi D.Ý kiến khác 1.Khi đƣợc hỏi giá chuyển nhƣợng QSDĐ thị trƣờng bất động sản địa phƣơng thấp hay cao có tới 48,33% ngƣời trả lời cao đa số hộ nơng hộ có thu nhập không cao chủ yếu vùng đông dân cƣ, gần trung tâm huyện (Theo điều tra giá chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng có nhiều phân khúc theo vùng vị trí giao động khoảng 500.000 đồng/m2 đến 18 triệu đồng/m2 Có thể thấy chênh lệch giá lớn vị trí khác huyện, thấy đƣợc chênh lệch giá so với Khung giá Nhà nƣớc quy định.) Có 30% số phiếu điều tra cho giá chuyển nhƣợng địa phƣơng vừa phải, chủ yếu hộ kinh doanh phi nông nghiệp, họ nhìn thấy đƣợc tiềm giá trị QSDĐ Những ngƣời cịn lại cho giá chuyển nhƣợng thấp; chiếm 21,67% Khi đƣợc hỏi thủ tục thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ pháp luật Có nhiều số phiếu cho thủ tục phức tạp, chồng chéo đa số ngƣời dân khơng thể nắm rõ Và có tƣơng đối ngƣời dân cho thủ tục bình thƣờng họ có khả thực đƣợc, họ nhờ cán giải đáp, ghi rõ giấy tời, thủ tục Còn lại số phiếu cho đơn giản, chủ yếu cán quan Nhà nƣớc nắm đƣợc luật pháp Khi đƣợc hỏi văn hƣớng dẫn thực chuyển nhƣợng QSDĐ quan địa gửi cho ơng (bà) trình chuyển nhƣợng? Đa số ngƣời dân cảm thấy dễ hiểu bình thƣờng văn hƣớng dẫn, ngƣời dân đọc kĩ nội dung văn hƣớng dẫn thực chuyển nhƣợng mà quan địa cung cấp họ cho hiểu đƣợc nội dung văn hƣớng dẫn giải thích cán địa Bên cạnh cịn có tƣơng đối ngƣời dân cho khó hiểu, đa số hộ vùng xa xơi, vùng núi nghèo khó tiếp xúc với luật pháp Khi đƣợc hỏi khả tìm kiếm thơng tin giao dịch vấn đề chuyển nhƣợng QSDĐ: 54 Chỉ có cho Dễ tìm kiếm; 28,33% cho Bình thƣờng họ tìm đƣợc vài thơng tin; đa số ngƣời dân cho khó tìm kiếm thơng tin đáp án khó có ngƣời dân lựa chọn, hầu hết ngƣời dân khơng tìm hiểu thơn tin qua phƣơng tiện tìm kiếm mà họ thƣờng đến hỏi thơng ttin xin ý kiến từ ngƣời khác Khi đƣợc hỏi thời gian để hoàn thành thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ: Thời gian hồn hồnh nhanh chóng bình thƣờng có nhiều ngƣời dân lựa chọn, họ thời gian hoàn thành thủ tục nhƣ hợp lý rồi; có tƣơng đối ngƣời dân cho thời gian hoàn thành nhƣ lâu cịn lại ngƣời dân thấy lâu họ hồn tất thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ Khi đƣợc hỏi thái độ cán địa việc thực chuyển nhƣợng QSDĐ: Có tƣơng đối ngƣời dân cho thái độ tiếp dân cán địa địa phƣơng nhƣ Nhiệt tình bình thƣờng; có đa số ngƣời dân nhận thấy cán địa địa phƣơng có thái độ mực ngƣời dân Và cịn lại số ngƣời dân trả lời ý kiến khác Khi đƣợc hỏi vấn đề có lo ngại lên xuống giá thị trƣờng bất động sản trình chuyển nhƣợng: Hầu hết ngƣời dân trả lời bình thƣờng giá thị trƣờng chuyển nhƣợng lên xuống điều bình thƣờng quy luật thị trƣờng Có tƣơng đối nhiều ngƣời dân có lo ngại vấn đề lên xuống giá Và lại 15% số phiếu trả lời không lo ngại Khi đƣợc hỏi loại phí, lệ phí thuế chuyển nhƣợng QSDĐ: Đa số ngƣời dân thấy mức tiền loại phí, lệ phí thuế cao so với mức kinh tế ngƣời dân địa phƣơng Có tƣơng đối ngƣời dân cho cá loại phí Bình thƣờng, cịn lại ngƣời dân cho số tiền loại phí thấp Khi đƣợc hỏi rủi ro giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ: Có tƣơng đối ngƣời dân cảm thấy bình thƣờng có rủi ro giao dịch ngƣời 55 không sợ rủi ro chuyển nhƣợng chiếm tổng số phiếu Và đa số ngƣời cảm thấy sợ rủi ro trình giao dịch 10 Khi đƣợc hỏi tình trạng chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng mình: Hầu hết ngƣời dân nhận thấy đƣợc tình trạng chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng ngày tăng cao nhu cầu sử dụng ngày cao, theo tốc độ phát triển Huyện tình trạng chuyển nhƣợng tiếp tục tăng thời gian tới Khơng có cho tình trạng chuyển nhƣợng ngày giảm Có rất cho tình trạng chuyển nhƣợng đứng n khơng có thay đổi Và cịn tƣơng đối số phiếu trả lời ý kiến khác 4.6 NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN CẨM KHÊ, PHÚ THỌ Huyện Cẩm Khê thuộc vùng trung tâm tỉnh Phú Thọ nhƣng ln cố gắng vƣơn phát triển, với xuất khu cơng nghiệp, xí nghiệp nhà máy, “Thị trƣờng bất động sản“ cụm từ khơng cịn xa lạ với ngƣời dân nữa, nhiên số rất nhỏ ngƣời dân huyện đơn “mua bán đất“ mà thơi Vì mà cơng tác chuyển nhƣợng cịn gặp nhiều khó khăn thuận lợi giai đoạn 2015-2017 4.6.1 Thuận lợi Luôn đƣợc quan tâm đạo thƣờng xuyên UBND huyện, Sở Tài nguyên Mơi trƣờng thủ tục hành nên cơng tác giải hồ sơ nhanh chóng, kịp thời tƣơng đối xác Thƣờng xuyên tổ chức tra, kiểm tra, rà sốt cơng tác quản lý sử dụng đất địa bàn để hạn chế vi phạm sử dụng đất Các cán đƣợc đào tạo quy, bồi dƣỡng thƣờng xuyên chuyên ngành để đáp ứng công việc cách kịp thời với quy định pháp luật hành Nhà nƣớc Càng ngày dân trí ngƣời dân cao có ý thức tìm hiểu pháp luật công tác chuyển nhƣợng đƣợc giải nhanh chóng hơn, chấp hành theo pháp luật 56 Đi đà phát triển ngày nhiều khu công nghiệp nhu cầu sử dụng đất ngày cao Làm cho thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sơi động trƣớc nhiều 4.6.2 Khó khăn Những giai đoạn trƣớc việc đo đạc hồ sơ đăng kí ban đầu cịn nhiều sai lệch, cịn tồn nhiều bất cập cần phải tiếp tục hoàn thiện, gây nhiều khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai quyền ngƣời sử dụng đất Pháp luật, quy định, văn pháp lý chồng chéo, rƣờm rà, ngƣời dân phải qua nhiều cửa từ thời gian giải hồ sơ bị kéo dài Từ ảnh hƣởng đến tâm lý ngƣời dân làm thủ tục hồ sơ liên quan đến pháp luật Giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế cao nhiều so với khung giá Nhà nƣớc quy định thấy cịn nhiều tình trạng giá hợp đồng chuyển nhƣợng có chênh lệch so với giá hai bên chuyển nhƣợng nhằm giảm bớt loại phí, thuế, gây thất ngân sách Nhà nƣớc Cán chuyên ngành cấp xã, thị trấn yếu kém, kiến thức chun mơn cịn thiếu kinh nghiệm, khơng chun sâu gây nhiều sai sót q trình giải quyết, thẩm định hồ sơ Việc thay đổi nhân sự, điều chuyển nhân làm giảm hiệu làm việc phịng ban Đa số ngƣời dân khơng nắm đƣợc trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý để thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ gây nên nhiều bất cập thời gian giải hồ sơ bị kéo dài hơn; dẫn đến nhiều rủi ro q trình chuyển nhƣợng Chi phí lệ phí, thuế cao gây nhiều trƣờng hợp giá chuyển nhƣợng thực tế thấp so với giá chuyển nhƣợng ghi hợp đồng để giảm bớt trách nhiệm tài Gây thất ngân sách Nhà nƣớc 57 4.7 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ Huyện Cẩm Khê đà phát triển, trình độ dân trí đƣợc nâng cao trƣớc nhiều nên khái niệm thị trƣờng bất động sản khơng cịn xa lạ với ngƣời dân Tuy nhiên, để hiểu rõ thị trƣờng bất động sản, nắm đƣợc quy trình, thủ tục hành khơng cịn nhiều Do địi hỏi phải có tham gia, quan tâm quan, cán lãnh đạo hƣớng dẫn, đạo nhiệt tình, chi tiết Phải nhờ có quản lý tốt cán bộ, quan ngƣời dân thực chuyển nhƣợng theo quy định pháp luật việc sử dụng đất đạt đƣợc hiệu định Khi ngƣời dân có ý thức pháp luật sử dụng đất có hiệu việc quản lý Nhà nƣớc đơn giản nhanh chóng hơn; tạo điều kiện cho kinh tế, trị, xã hội phát triển Để đạt đƣợc thành định phải có biện pháp, giải pháp cụ thể nhƣ sau: -Tổ chức đo đạc lại chỉnh sửa lại hồ sơ đăng kí ban đầu đất có nhiều sai lệch Để giảm thiểu thời gian giải có biến động đất đai nhƣ chuyển nhƣợng đất đai, giảm tranh chấp khiếu nại đất đai - Trang bị đầy đủ sở vật chất kỹ thuật, phát triển ứng dụng công nghệ tin học vào công tác lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa - Các cán địa cập nhập thƣờng xuyên văn pháp luật đất đai ban hành từ cấp để kịp thời cập nhập, áp dụng địa phƣơng cho theo pháp luật hành - Kiến nghị với quan có thẩm quyền ban hành thủ tục, trình tự liên quan đến pháp lý, văn ban hành nên thống rõ ràng để ngƣời dân kịp thời nắm bắt đƣợc - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở để thực dịch vụ hành phục vụ cho giao dịch dân sự, cung cấp phổ biến thông tin đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân sử dụng đất hiệu Đẩy nhanh công tác giải công việc giúp ngƣời dân yên tâm, tin tƣởng vào sách pháp luật 58 - Các cán địa cần có thái độ văn minh, nhiệt tình giải đáp thăc mắc hƣớng dẫn thủ tục theo quy định pháp luật cho ngƣời dân; để ngƣời dân nắm bắt đƣợc đầy đủ thơng tin trình tự, thủ tục thời gian giải hồ sơ biến động đất đai - Các cán địa phƣơng nên điều tra thực tế đƣa mức giá chuyển nhƣợng sát với thực tế để từ xây dựng khung giá đất Tỉnh đƣợc xác nhất, tránh thất q nhiều ngân sách Nhà nƣớc Đồng thời, kiến nghị với quan cấp có thẩm quyền ban hành giảm bớt loại thuế, phí tham gia thực quyền nghĩa vụ đất đai; có sách thuế, phí cho phù hợp với thu nhập, khả tài hộ dân - Tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai tới ngƣời dân thƣờng xuyên, kịp thời; có ý thức sử dụng đất hợp lý luật pháp Xây dựng liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai để cung cấp cho địa phƣơng 59 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Qua trình điều tra, thu thập, phân tích xử lý số liệu phƣơng giai đoạn từ năm 2015 đến 2017 để phục vụ cho cơng tác nghiên cứu đề tài tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Khê, thu đƣợc số kết luận sau: Về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Cẩm Khê – tỉnh Phú Thọ, có vị trí thuận lợi, đầu mối giao thông quan trọng toả tỉnh phía Tây Bắc huyện tỉnh Hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đƣợc trọng đầu tƣ Tuy vậy, Cẩm Khê huyện nghèo tỉnh Phú Thọ, sản xuất nông nghiệp chủ yếu Nền kinh tế huyện phát triển chƣa tƣơng xứng với tiềm có Về quản lí sử dụng đất cịn có chồng chéo nội dung quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành Tình trạng vi phạm luật đất đai xảy số nơi, nhƣ sử dụng khơng mục đích, lấn chiếm đất đai,… Về tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ đại bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2015-2017 diễn sôi Từ năm 2015 đến năm 2016 tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng đƣợc giải tăng 224 hồ sơ, từ năm 2016 đến năm 2017 tăng 523 hồ sơ, năm 2017 huyện phối hợp với cán cấp xã giải đƣợc 5740 hồ sơ chuyển nhƣợng Các xã có đơng dân cƣ tập trung sinh sống có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển có nhiều hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ hơn, thị trƣờng bất động sản sôi nhƣ: thị trấn Sơng Thao (năm 2017 có 632 hồ sơ), xã Sai Nga (năm 2017 có 384 hồ sơ), xã Phú Lạc (năm 2017 có 343 hồ sơ), xã Hƣơng Lung ( năm 2017 có 283 hồ sơ), Còn xã xã trung tâm phát triển thị trƣờng bất động sản cịn chƣa phát triển lắm, mà có hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣ xã: Tùng Khê(2017 có 71 hồ sơ), Tiên Lƣơng (2017 có 73 hồ sơ), Tam Sơn (2017 có 83 hồ sơ), Yên Dƣỡng (2017 có 85 hồ sơ), 60 Qua q trình điều tra cho thấy cán chƣa điều tra sát với thực tế, giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế cao giá chuyển nhƣợng QSDĐ hợp đồng Ngƣời dân e ngại với thủ tục hành thủ tục, văn pháp quy cịn chồng chéo Tại Huyện Cẩm Khê nói riêng tỉnh Phú Thọ nói chung, cịn áp dụng Luật đất đai 2003, chƣa đổi sang Luật đất đai 2013 hành Từ tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Cẩm Khê diễn sôi giai đoạn 2015 – 2017 vừa qua, cho thấy đƣợc huyện có bƣớc tiến cơng đổi mới, vƣơn lên, ngày phát triển tốt hơn, đời sống ngƣời dân ngày đƣợc nâng cao Chuyển nhƣợng QSDĐ thực đáp ứng đƣợc nhu cầu đại đa số ngƣời dân có nhu cầu sử dụng đất 5.2 KIẾN NGHỊ Qua trình tiến hành điều tra, khảo sát huyện Cẩm Khê tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ, tình hình chuyển nhƣợng diễn sôi nhƣng bên cạnh ln tồn số bất cập, khó khăn Vì thế, tơi xin đƣa vài kiến nghị sau: UBND huyện Cẩm Khê cần phải công bố dự án quy hoạch xã phƣơng tiện thông tin đại chúng Và tuyên truyền kiến thức pháp luật đất đai đến ngƣời dân, tầng lớp nhân dân Tổ chức nhiều đánh giá quyền sử dụng đất ngƣời dân để từ tìm hiểu thấy đƣợc thiếu sót nhƣ điểm mạnh điểm yếu trình thực QSDĐ địa bàn Huyện, để từ quản lý sử dụng đất hiệu Các xã cần quản lý đất đai chặt chẽ nữa, tránh để xảy sai sót gây lãng phí tài ngun đất; gây ô nhiễm, hƣ hại đất; gây thất thoát ngân sách nhà nƣớc Ngƣời dân cần có ý thức tự giác, với cán địa quản lý sử dụng đất cách hiệu quả, tiết kiệm pháp luật 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (2013) Thơng tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 hƣớng dẫn thực Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài Chính (2016) Văn hợp 05/VBHN-BTC Bộ Tài ban hành ngày 14/03/2016 hƣớng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi Nghị định 65/2013/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi Bộ Tài Nguyên – Môi Trƣờng (2015) Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 BTNMT v/v quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/NĐ-CP nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 phủ Chính Phủ (2013) Nghị định 65/2013/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi Chính Phủ (2013) Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Chính Phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Chính Phủ (2014) Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính Phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định giá đất Chính Phủ (2015) Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản 10 Chính Phủ (2016) Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trƣớc bạ ngày 10/10/2016 11 Bùi Trung Hƣng (2012) Vận dụng phƣơng pháp chọn mẫu, xây dựng bảng hỏi điều tra nghiên cứu khoa học xã hội 12 Ngân hàng Thế Giới (2012) Bản tóm tắt khuyến nghị sách ƣu tiên rút từ nghiên cứu Ngân hàng Thế giới 9/2012 13 Quốc Hội (1993) Luật Đất đai năm 1993 62 14 Quốc Hội (1994) Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, ban hành ngày 22 tháng năm 1994 15 Quốc Hội (2012) Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 16 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai năm 2013 Nhà xuất trị Quốc gia Hà Nội - 2014 17 Quốc Hội (2014) Luật kinh doanh bất động sản 2014 18 UBND huyện Cẩm Khê (2018) Báo cáo số 133/BC-UBND Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2017; nhiệm vụ trọng tâm năm 2018 số kiến nghị, đề xuất 19 UBND tỉnh Phú Thọ (2014) Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND tỉnh Phú Thọ Ban hành Quy định cụ thể số nội dung quản lý, sử dụng đất địa bàn tỉnh Phú Thọ 20 Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Cẩm Khê (2017) Báo Cáo thống kê, kiểm kê đất đai huyện Cẩm Khê năm 2016 21 Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Cẩm Khê (2018) Báo Cáo thống kê, kiểm kê đất đai huyện Cẩm Khê năm 2017 63 PHỤ LỤC 64 PHỤ BIỂU 01: Mẫu phiếu điều tra PHIẾU KHẢO SÁT KHẢO SÁT TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM KHÊ (Phục vụ cho nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp sinh viên Nguyễn Thị Thảo Ngọc lớp 59D Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai PTNT, trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam) I Thông tin chung: Họ tên chủ đất: ………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Diện tích chuyển nhƣợng: ………………………………………………… Loại đất chuyển nhƣợng: …………………………………………………… Vị trí đất: ……………………………………………………………… Giá chuyển nhƣợng:…………………………… Năm: ………………… II Thơng tin khảo sát: Khoanh tích vào đáp án mà Ông (Bà) cho Theo Ông (Bà) giá chuyển nhƣợng QSDĐ thị trƣờng bất động sản huyện là: A Thấp C Cao B Vừa phải Ơng (Bà) có nhận xét làm thủ tục thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ pháp luật: A Đơn giản C Bình thƣờng B Phức tạp Ơng (Bà) có nhận xét văn hƣớng dẫn thực chuyển nhƣợng QSDĐ quan địa gửi cho ơng (bà) q trình chuyển nhƣợng: A Dễ hiểu B Khó hiểu C Bình thƣờng Ơng (Bà) có nhận xét khả tìm kiếm thơng tin giao dịch vấn đề chuyển nhƣợng QSDĐ: A Dễ C Bình thƣờng B Khó D Rất khó Ơng (bà) có nhận xét thời gian để hồn thành thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ: A Nhanh C Lâu B Bình thƣờng D Rất lâu Ơng (bà) có nhận xét thái độ cán địa việc thực chuyển nhƣợng QSDĐ: A Nhiệt tình C Đúng mực B Bình thƣờng D Ý kiến khác Ơng (bà) có lo ngại vấn đề lên xuống giá thị trƣờng bất động sản q trình chuyển nhƣợng: A Có C Bình thƣờng B Khơng Ơng (bà) có nhận xét loại phí, lệ phí thuế chuyển nhƣợng QSDĐ: A Cao C Bình thƣờng B Thấp Ơng (bà) có sợ rủi ro giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ không: A Có C Bình thƣờng B Khơng 10.Theo Ơng (bà) có nhận xét tình trạng chuyển nhƣợng QSDĐ địa phƣơng mình: A Ngày tăng C Khơng thay đổi B Ngày giảm D Ý kiến khác Xin chân thành cảm ơn ông (bà) dành thời gian cho khảo sát! Cẩm Khê, ngày … /… /……… Ngƣời tham gia khảo sát (Ký tên) Ngƣời lập phiếu (Ký tên)