đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tân lạc tỉnh hòa bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN LẠC – TỈNH HÒA BÌNH

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN LẠC – TỈNH

HÒA BÌNH

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ:7850103

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Trần Thu Hà Sinh viên thực hiện : Bùi Đức LongMã sinh viên : 1854030390 Khóa học : 2018-2022

Hà Nội, 2022

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa Binh

74Monday, June 10, 20241:32:38 PM1:32:38 PM74Monday, June 10, 20241:32:38 PM1:32:38 PM74Monday, June 10, 20241:32:38 PM1:32:38 PM

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa Binh

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa Binh

74Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Tan Lac Tinh Hoa BinhMonday, June 10, 2024

Trang 2

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành khoá luận, em đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành khoá luận, cho phép em được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc cô Trần Thu Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai, - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận

Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Tân Lạc đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích em hoàn thành khoá luận./

Hà Nội, ngày tháng năm 2022

Sinh viên thực hiện

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 3

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

Trang 4

CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Quá trình khai thác sử dụng đất đai luôn gắn liền với quá trình phát triển xã hội Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng cao, trong khi đó đất đai lại có hạn, chính vì vậy việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững luôn là nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải hoạch định cụ thể và khoa học

Trong những năm gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, trong điều kiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá, các công trình đô thị, dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn Chính vì thế mà nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên mạnh mẽ, tạo nên sức ép về mặt đất đai từ đó dẫn đến việc sang nhượng (chuyển nhượng) đất đai Khái niệm “Thị trường bất động sản” hay những từ ngữ truyền miệng là “mua bán, trao đổi đất đai” cũng không còn xa lạ với đại đa số người dân nước ta Kinh tế xã hội càng phát triển thì nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất càng tăng Riêng trên địa bàn huyện Tân Lạc tỉnh Hòa Bình việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng khá sôi nổi

Để thúc đẩy phát triển kinh tế và tạo điều kiện đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, trên cơ sở bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất có sự quản lí đất đai chặt chẽ và hợp pháp Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác đất đai là phải đẩy mạnh và hoàn thiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người dân Đồng thời mục tiêu đề ra cho công tác này là đưa đất đai vào sử dụng hợp lí tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội Việc chuyển nhượng QSDĐ từng bước đưa ra quỹ đất đai vào tầm kiểm soát của Nhà nước, góp phần quản lí đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lí quản lí đất đai một cách thống nhất trên toàn quốc, nhằm đảm bảo trật tự, tính công bằng Tuy nhiên trên thực tế tình hình chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó khăn trong công tác quản lí Nhà nước về đất đai

Đề tài được thực hiện nhằm mục đích xem xét, đánh giá tình hình công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Tân Lạc Huyện Tân Lạc là một huyện đang trên đà phát triển, có nhiều cải cách về quy hoạch sử dụng đất, từ đó sẽ dẫn

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 5

đến nhiều biến động về nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ Nhằm tìm ra nguyên nhân tồn tại, khó khăn để đề ra hướng khắc phục, hoàn thiện công tác này góp phần cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác quản lý việc chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được tốt hơn

Trên cơ sở đó em thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này tại địa phương

Trang 6

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận về đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm cơ bản

2.1.1.1 Quyền sử dụng đất

Theo Điều 4, Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Song song đó, khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước

2.1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được cụ thể hóa trong Luật đất đai năm 2013:

a) Quyền của người sử dụng đất:

QSDĐ là quyền lợi của người dân khi sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 166 cụ thể như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com 742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 7

b) Nghĩa vụ của người sử dụng đất là bổn phận, trách nhiệm của người dân khi sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 170 cụ thể như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

c) Trách nhiệm của người sử dụng đất

Theo Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND tỉnh Hòa Bình Ban hành Quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình tại Điều 20, quy định về trách nhiệm của người sử dụng đất cụ thể như sau:

- Quản lý, sử dụng đất theo đúng diện tích, ranh giới và mục đích được giao

- Kê khai trung thực về nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất, quá trình sử dụng đất khi lập hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính về giao đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận - Chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về đất đai; sử dụng đất hiệu quả, thực hiện đầy đủ, kịp thời các nghĩa vụ đối với Nhà nước; đăng ký biến động về sử dụng đất kịp thời theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và Quy định này.”

2.1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 8

đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được QSDĐ cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai

Nói tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ là việc được nhà nước giao QSDĐ cho người sử dụng đất, người sử dụng đất chuyển nhượng (bên chuyển nhượng) nhường lại cho người khác QSDĐ (bên nhận chuyển nhượng) để đổi lấy một khoản tiền nhất định Cả hai bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng QSDĐ

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ được áp dụng theo Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội: Luật kinh doanh bất động sản

a) Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 38, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

- Các quyền khác trong hợp đồng

b) Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 39, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 9

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật - Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

c) Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 40, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra

- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng

- Các quyền khác trong hợp đồng

d) Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 41, Luật kinh doanh bất động sản thì nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 10

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

2.1.1.5 Giá đất

- Giá đất được quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Giá thị trường:

Vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì không chỉ riêng người dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này cũng chưa thể đưa ra những câu trả lời thỏa đáng Hiện nay vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về giá thị trường, khung giá thị trường, vì giá trị thị trường bất động sản luôn biến động Trên thực tế, giá thị trường có thể là giá người sử dụng đất giao dịch với nhau trên thực tế

- Giá đất do Nhà nước quy định:

Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường đất bị thu hồi và đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

- Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định

Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường

- Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc định giá đất được thực hiện bằng các phương pháp sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 11

trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành

2.1.1.6 Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Khoản 4 Điều 12 Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 14/03/2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi:

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 12

2.1.1.7 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định CP về lệ phí trước bạ ngày 10/10/2016 quy định như sau:

140/2016/NĐ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

Riêng:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng

+ Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà

Và theo Điều 7 Nghị Định này quy định mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất mức thu là: 0,5%

2.1.2 Điều kiện và nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ:

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Điều 188, Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 13

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

2.1.2.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ:

Theo quy định tại Điều 193, Luật đất đai 2013 quy định chi tiết về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.”

2.1.2.3 Nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ:

Theo điều 37, luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm các nguyên tắc:

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 14

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

( Theo Khoản 2, điều 9 luật này, cụ thể như sau:

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.)

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai

2.1.3 Các trường hợp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo Điều 192, Luật đất đai 2013 đã quy định rõ về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, như sau: - Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

2.1.3.2 Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 191, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 15

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

2.1.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Giấy chứng nhận QSDĐ

- Sơ đồ thửa đất

- Chứng từ nộp tiền thuê đất

2.1.4.2 Đối với tổ chức:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Giấy chứng nhận QSDĐ

- Sơ đồ thửa đất

- Chứng từ nộp tiền thuê đất

2.2 Cơ sở pháp lý của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 - Luật kinh doanh bất động sản 2014

- Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ ngày 10/10/2016

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 16

- Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi

- Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 14/03/2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, ban hành ngày 22 tháng 6 năm 1994

- Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

2.3 Cơ sở thực tiễn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Giai đoạn trước năm 1975

Trong giai đoạn này nhà nước với chế độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất Việc mua bán đất đai trong thời kỳ này rất đơn giản Vì vậy, thủ tục mua bán đất đai được thực hiện khi chủ sử dụng đất có bằng khoáng nghĩa là đăng bộ, số địa bộ, số bản đồ, số hiệu khoán và được thực hiện dưới hình thức “tờ bán đứt đoạn” hay “tờ bán trọn sổ”

Tuy nhiên cũng có trường hợp người ta tự lấn chiếm khai hoang đất rồi tự sang nhượng cho người khác bằng giấy tờ tay phải làm thủ tục được Ủy ban hành

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 17

chính sở tại xác nhận rồi mới được chuyển đến tay Điền Địa cấp tỉnh để đóng bách các phần và sang bộ

b Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có luật đất đai năm 1988

Sau năm 1975 nhà nước bắt đầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất cả nước để điều chỉnh mối quan hệ đất đai để xóa bỏ luật đất đai của chế độ cũ, quyền sở hữu tư nhân ruộng đất bị thu hẹp đến mức xem như bị xóa bỏ hoàn toàn

Đến năm 1980 Quốc Hội ban hành Hiến pháp khẳng định pháp lí về mặt đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí Người sử dụng đất được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất

Trong giai đoạn này vấn đề chuyển nhượng QSDĐ chưa được đề cập đến Nhà nước chưa công nhận vấn đề chuyển nhượng đất đai và cũng chưa nhìn nhận đất đai như các hàng hóa khác, nhưng nó mang tính chất rất đặc biệt nên không thể tự ý chỉnh hay điều chỉnh sắp đặt một cách chủ quan Trên thực tế do nhu cầu tất yếu trong việc chuyển nhượng QSDĐ vẫn ngầm diễn ra

c Giai đoạn từ năm 1988 – 1993:

Kể từ khi Hiến Pháp năm 1980 được ban hành trong khoảng thời gian đó công tác quản lý đất đai còn yếu kém Từ những yêu cầu đổi mới, nền kinh tế sang cơ chế thị trường do đó đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 ngày 29/12/1987 Quốc Hội thông qua luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây là sự kiện rất quan trọng làm cơ sở cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai trên nền tảng của Hiến Pháp

Luật đất đai năm 1988 đã giải quyết rất nhiều vấn đề mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập thấu đáo Trong đó quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời Nhưng nếu không có nhu cầu sử dụng đất thì phải trả lại đất, nghiêm cấm mọi hành vi sang nhượng mua đất trái phép sẽ bị thu hồi Đây là điều không khả thi không theo sát thực tế

Tuy nhiên việc chuyển nhượng đất đai diễn ra vô cùng sôi nổi và hoạt động đầu cơ đất đai làm giá đất tăng nhanh vượt ra ngoài vùng kiểm soát của nhà nước Hiện tượng “lách luật” diễn ra phổ biến trong thời gian này Trong khi đó việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác chưa được nhà nước thừa nhận Điều 16 của luật đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ trong ba trường hợp:

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 18

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã tập đoàn sản xuất nông lâm nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong hộ vẫn tiếp tục sản xuất

Trong sự nghiệp đổi mới cần thiết phải có sự thay đổi về chính sách ruộng đất Hiến Pháp năm 1992 đã quy định rõ nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Những đổi mới trong năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong cuộc sống làm cơ sở cho luật đất đai năm 1993

d Giai đoạn từ luật đất đai năm 1993 đến trước khi có Nghị định CP

17/1999/NĐ-Luật đất đai năm 1993 được quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu luật ngày 15/10/1993 Luật đất đai năm 1993 có quy định như sau:

Thừa nhận đất có giá trị

Quy định các quyền của người sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bằng QSDĐ

Quy định hạng mức các loại đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất ổn định lâu dài

Quy định hệ thống từ Trung Ương xuống địa phương tận cấp xã, phường Như vậy lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng Đây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường

Khi việc chuyển nhượng QSDĐ được nhà nước cho phép thực hiện thì quy định chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết Ngày 22/6/1994 luật thuế chuyển nhượng QSDĐ được ban hành nhằm thể hiện vai trò quyền hạng của nhà nước trong công tác quản lý đất đai, khuyến khích người sử dụng đất sử dụng có hiệu quả Khi được phép chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển quyền phải nộp thuế chuyển QSDĐ với thuế suất 10% đối với đất sản xuất, đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, thuế suất 20% đối với đất ở đất sử dụng công trình và các loại đất khác Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% giá trị tài sản tính thuế Việc ban hành thuế chuyển QSDĐ trong thời gian này đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai Vì thuế

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 19

suất quá cao dẫn đến người dân tự chuyển nhượng cho nhau không thông qua cơ quan có thẩm quyền gây thất thu rất nhiều đối với ngân sách nhà nước

e Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có luật đất đai năm 2003

Vào ngày 29/3/1999 Chính Phủ đã ban hành Nghị Định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trong quá trình thực hiện thuế chuyển quyền theo Nghị Định CP vẫn có một số nội dung vướng mắc Vì thế, ngày 01/01/2001 Chính Phủ ban hành Nghị Định 79/2001/NĐ-CP kể từ thời gian này mẫu hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị Định này

17/1999/NĐ-f Giai đoạn từ luật đất đai năm 2003 và Nghị Định 181/2004/NĐ-CP

Để những thủ tục trong công tác quản lý nhà nước về đất đai chi tiết và rõ ràng hơn, ngày 26/11/2003 Chính Phủ ban hành luật đất đai năm 2003 Để thực hiện tốt luật đất đai ngày 29/10/2004/ CP ban hành NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003

Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thông thoáng hơn Nghị Định 17/1999/NĐ-CP, đó cũng là điều kiện đất đai tham gia vào thị trường BĐS

g Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2013 và Nghị Định 43/2014/NĐ-CP

Thực tiễn phát triển kinh tế xã hội đã cho thấy Luật Đất đai năm 2003 có nhiều vấn đề kìm hãm sự phát triển Các tổ chức quốc tế khuyến nghị Việt Nam cần sửa đổi Luật Đất đai vì thế Luật đất đai 2013 ra đời ngày 29/11/2013 nhằm bổ sung, sửa đổi Luật đất đai 2003 hoàn thiện, chính xác hơn, logic hơn Đồng thời với Luật đất đai 2013 là Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ra đời năm 2014 nhằm hướng dẫn chi tiết việc thi hành Luật đất đai 2013

Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sửa đổi luật đất đai tại Việt Nam :

" Điều quan trọng là sửa đổi Luật Đất đai cần tạo ra một môi trường thuận lợi hơn cho việc quản lý đất đai một cách hiệu quả, công bằng và bền vững hơn về môi trường đối với nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm.”

h Những tồn tại của việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam:

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 20

Việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch cụ thể và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập, hạn chế, nhiều góc khuất luồn lách pháp luật cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng Hiện nay trên thực tế vẫn đang tồn tại về một thị trường “ngầm” về BĐS với những diễn biến phức tạp, đây cũng là nguyên nhân gây nên tệ nạn đầu cơ đất đai, nhà ở đồng thời cũng là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất Do những tồn tại đó sẽ dẫn đến những tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 21

CHƯƠNG III: NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình Huyện Tân Lạc là một huyện miền núi nghèo nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hòa Bình Những năm gần đây, nhờ có sự chỉ đạo và những bước đi đúng đắn của Đảng bộ và chính quyền Huyện đã và đang ngày càng phát triển giàu mạnh hơn, đời sống nhân dân cải thiện hơn Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng tăng, đặc biệt là những địa phương đang trên đà phát triển như huyện Tân Lạc thì nhu cầu sử dụng đất lại càng tăng nhanh hơn, dẫn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tăng cao

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 – 2021

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình

- Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Tân Lạc giai đoạn 2020 - 2021

- Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên đại bàn huyện Tân Lạc giai đoạn 2020 - 2021

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Tân Lạc giai đoạn 2020 - 2021

- Đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Tân Lạc

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 22

- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội khu vực nghiên cứu: Tài liệu địa lý, kinh tế - xã hội, sử dụng đất Dân sinh kinh tế, các báo cáo tổng kết đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu

- Các văn bản pháp lý, các chính sách có liên quan đến vấn đề nghiên cứu và địa bàn nghiên cứu, phân tích và sử dụng cho việc triển khai các hoạt động nghiên cứu và đề xuất các giải pháp của chuyên đề

3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để đạt mục tiêu nghiên cứu, đề tài tiến hành chọn địa điểm là các xã trên địa bàn huyện Tân Lạc đại diện cho các tiểu vùng như:

- Vùng trung tâm: thị trấn Mãn Đức - Vùng phía nam: xã Lỗ Sơn

- Vùng phía tây: xã Lũng Vân - Vùng phía bắc: xã Trung Hòa

Các xã được chọn là các xã có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất, ít nhất và trung bình trên địa bàn Huyện mang tính đại diện cho các tiểu vùng

3.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp à những số liệu mà người nghiên cứu thị trường thu thập trực tiếp tại nguồn dữ liệu (tại thực địa) và xử lý nó để phục vụ cho việc nghiên cứu của mình Từ đó, có thể thu thập thông tin một cách chính xác, khách quan nhất và từ đó có thể so sánh với số liệu thứ cấp để tìm ra những sự chênh lệch giữa thực tế thị trường với các số liệu báo cáo và đưa ra những giải pháp kịp thời và chính xác

Phương pháp này sử dụng để điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phiếu điều tra đã được chuẩn bị sẵn

Theo Bùi Trung Hưng (2012, Vận dụng phương pháp chọn mẫu, xây dựng bảng hỏi và điều tra trong nghiên cứu khoa học xã hội): Trong điều tra Xã hội học kích thước mẫu tối thiểu không được nhỏ hơn 30 đơn vị nghiên cứu Do chúng ta không đủ tài chính, thời gian và các yếu tố nguồn lực khác nên chúng ta mới phải lấy giới hạn, số mẫu tối thiểu là 30 mẫu thì số liệu thống kê có ý nghĩa Do đó, sẽ chuẩn bị mỗi xã 30 phiếu điều tra để số liệu thống kê phục vụ nghiên cứu có ý nghĩa, 30*4 xã = 120 phiếu điều tra trên địa bàn huyện Tân Lạc

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 23

Các bảng câu hỏi điều tra được nhập và xử lý bằng phần mềm Excel Nghiên cứu tác động và mối quan hệ của các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, chính sách với việc thực hiện các QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu

Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu, số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương

3.4.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt là những cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 24

CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Tân Lạc là một huyện miền núi, có vị trí chiến lược quan trọng, nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hòa Bình, nơi có những đầu mối giao thông chủ yếu, là cửa ngõ ra vào vùng Tây Bắc của Tổ quốc và nối liền với Thủ đô Hà Nội

Huyện Tân Lạc cách thành phố Hoà Bình khoảng 30 km, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội khoảng 110 km Tọa độ địa lý ở vào khoảng 20027’35” -20035’95” vĩ độ Bắc, 10506’25” - 105023’23” kinh độ Đông

- Phía Bắc giáp huyện Đà Bắc; - Phía Nam giáp huyện Lạc Sơn; - Phía Đông giáp huyện Cao Phong;

- Phía Tây giáp huyện Mai Châu; huyện Bá Thước tỉnh Thanh Hóa

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình Tân Lạc khá phức tạp, có dãy Trường Sơn chạy dọc theo chiều dài của huyện, đất đai bị chia cắt bởi hệ thống suối, đồi núi và thấp dần về hướng Đông Nam Địa hình Tân lạc được chia thành 3 vùng rõ rệt:

- Vùng cao gồm các xã nằm trên dải Trường Sơn chạy dọc phần phía Tây của huyện (Vân Sơn, Quyết Chiến, Ngổ Luông), có độ cao trung bình từ 600 đến 800 m Vùng này có nhiều núi trùng điệp cao thấp bám sát nhau, xen kẽ là những thung lũng nhỏ hẹp, có đỉnh núi Thạch Bi cao 1.108 m, núi Toàn Thắng cao 1.105 m

- Vùng giữa gồm các xã nằm dọc phía Đông dãy Trường Sơn: Suối Hoa, Phú Vinh, Phú Cường Vùng này có độ cao trung bình từ 200 đến 300 m với nhiều đồi núi, khe suối, xen vào đó là các bãi bằng hẹp nằm rải rác

- Vùng thấp gồm 9 xã hạ huyện và thị trấn Mãn Đức nằm dọc theo Quốc lộ 12B, quốc lộ 6 và tỉnh lộ 436 Độ cao trung bình 150 – 200 m, với 2 thung lũng nhỏ hẹp chạy dọc theo 2 hệ thống suối chính (suối Chù và suối Cái) tạo thành 2 cánh đồng lúa chủ yếu của huyện

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 25

4.1.1.3 Khí hậu

Do nằm trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu, nên khí hậu ở Tân Lạc mang tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa trong năm, phân thành 2 mùa khá rõ, mùa mưa nóng ẩm từ tháng 5 đến tháng 10, mùa khô mát lạnh từ tháng 11 đến tháng 4

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm 22,90C, nhiệt độ trung bình cao nhất 28,10C, nhiệt độ trung bình thấp nhất 20,40C, nhiệt độ tuyệt đối cao nhất 390C, nhiệt độ tuyệt đối thấp nhất 6,60C Nhiệt độ cao nhất trong năm thường từ tháng 6 đến tháng 9, nhiệt độ thấp nhất trong năm thường từ tháng 1 đến tháng 2 Nhiệt độ giữa các vùng có sự khác nhau, ở vùng cao nhiệt độ các tháng lạnh nhất thấp hơn vùng thấp từ 2-30C và mùa đông đến sớm, kết thúc muộn

Với đặc điểm khí hậu của huyện như trên, cho phép trên địa bàn huyện có thể phát triển nền sản xuất nông nghiệp đa dạng, bố trí nhiều vụ cây trồng trong năm Tuy nhiên, để phát huy lợi thế so sánh về điều kiện khí hậu ở từng khu vực địa hình trên địa bàn huyện, cần xác định cơ cấu sản xuất hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất và mức sống của nhân dân

4.1.1.4 Thủy văn

Trên địa bàn huyện có 3 hệ thống suối (suối Chù, suối Cái và suối Hoa) và 5 hồ lớn (hồ Bưng, hồ Bông Canh, hồ Chù Bụa, hồ Bui Phoi và hồ Trọng Chế độ thủy văn của huyện phụ thuộc vào chế độ mưa Vào mùa mưa mực nước tại các suối và các hồ sẽ lên cao; vào mùa khô thì mực nước tại các suối và các hồ sẽ

- Đất phù sa: Diện tích khoảng 362,20 ha, chiếm 0,68% diện tích tự nhiên toàn huyện, với 3 loại đất là đất phù sa không được bồi (144,40 ha), đất phù sa glây (149,00 ha) và đất phù sa ngòi suối (68,80 ha) Nhóm đất này phân bố dọc theo các con suối lớn, tạo nên những cánh đồng tương đối màu mỡ và được sử dụng để trồng lúa, hoa màu lương thực

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 26

- Đất nâu đỏ trên đá macma bazơ và trung tính: Diện tích 9.078,40 ha, chiếm 17,10% diện tích tự nhiên Có thể nói đây là loại đất tốt của huyện về mặt tính chất đất cho cây trồng, tuy nhiên do có độ dốc lớn nên khó khăn cho việc canh tác, sản xuất nông lâm nghiệp

- Đất nâu đỏ trên đá phiến sét: Diện tích 11.319,50 ha, chiếm 21,32% diện tích tự nhiên, là loại đất có diện tích lớn nhất trong huyện, phân bố ở hầu hết các xã trong huyện thích hợp trồng cây lâu năm như cây công nghiệp, cây ăn quả và phát triển lâm nghiệp

- Đất nâu đỏ trên đá vôi: Diện tích 10.712,70 ha, chiếm 20,18% diện tích tự nhiên Đa số các đất nâu đỏ trên đá vôi có kết cấu tốt, độ phì nhiêu tự nhiên tương đối cao Yếu tố hạn chế lớn nhất đến sản xuất nông lâm nghiệp là độ dốc Có thể bố trí trồng cây hoa màu, cây công nghiệp lâu năm và cây ăn quả (nhãn, vải, cam, chanh)

- Đất vàng đỏ trên đá mắc ma axít: Diện tích 152,60 ha, chiếm 0,29% diện tích tự nhiên Đất chua, thành phần dinh dưỡng trung bình đến nghèo Hướng sử dụng chủ yếu là khoanh nuôi tái sinh rừng, ở những khu đồi đất thấp có thể sử dụng trồng cây ăn quả

- Đất vàng nhạt trên đá cát: Diện tích 5.992,10 ha, chiếm 11,29% diện tích tự nhiên toàn huyện Đây là loại đất có tầng mỏng, thành phần cơ giới nhẹ, nghèo dinh dưỡng, phân bố ở địa hình bị chia cắt mạnh Nhóm đất này được sử dụng để phát triển lâm nghiệp và nông - lâm kết hợp

- Đất mùn nâu đỏ trên đá vôi: Diện tích 3.521,70 ha, chiếm 6,63% diện tích tự nhiên, là loại đất có độ dốc lớn Nhóm đất này chủ yếu được sử dụng để khoanh nuôi, bảo vệ rừng kết hợp trồng các loại cây dược liệu ưa ẩm độ và nhiệt độ thấp

- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa: Diện tích là 2.807,00 ha, chiếm 5,29% diện tích tự nhiên Đây là loại đất hình thành do canh tác lúa lâu đời đã làm biến đổi tính chất đất, là nhóm đất tương đối tốt, được sử dụng trồng lúa và hoa màu lương thực

- Đất vàng đỏ trên đá phiến sét và đá biến chất: Diện tích 1.401,30 ha, chiếm 2,64% diện tích tự nhiên toàn huyện Loại đất này được phân bố chủ yếu trên địa hình đồi núi cao, độ dốc lớn, nên được sử dụng để khoanh nuôi bảo vệ rừng

- Đất dốc tụ: Diện tích 1.449,70 ha, chiếm 2,73% diện tích tự nhiên Đây là loại đất hình thành từ các vật liệu không gắn kết, thích hợp với trồng cây hoa

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 27

màu và cây công nghiệp ngắn ngày

- Đất xói mòn trơ sỏi đá: Diện tích 3.275,70 ha chiếm 6,17% diện tích tự nhiên Nhóm đất này thường có thảm thực vật thưa thớt, đang bị tác động mạnh của xói mòn và trơ sỏi đá trên bề mặt

Với tỷ lệ diện tích đất đồng bằng thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp thấp (khoảng 3,50%) nên hạn chế về khả năng sản xuất lương thực của huyện Ngược lại thế mạnh của huyện là sự đa dạng hoá cây trồng cạn (cây công nghiệp, cây ăn quả, hoa màu ngắn ngày ), chăn nuôi gia súc và sản xuất, kinh doanh lâm nghiệp

4.1.2.2 Tài nguyên nước

- Suối Cái: Bắt nguồn từ xã Phong Phú và Phú Cường, chạy theo thung lũng Mường Bi dọc theo đường 12C (cũ) về phía Đông Nam; diện tích lưu vực 230 km2 Đây là nguồn nước mặt cung cấp nước tưới chính cho cánh đồng Mường Bi và các vùng đất nông nghiệp hai bên đường 12C (cũ)

- Suối Hoa: Bắt nguồn từ Thung Nai, huyện Cao Phong, chảy qua phía Bắc huyện rồi đổ vào sông Đà, diện tích lưu vực 250 km2

- Các hồ chứa: Trên địa bàn huyện có 5 hồ chứa lớn: hồ Bưng, hồ Bông Canh, hồ Chù Bụa, hồ Bui Phoi và hồ Trọng

* Nguồn nước ngầm:

Hiện nay chưa có khảo sát kỹ về nguồn nước ngầm trong huyện, nhưng các địa phương ở vùng thấp đã phát hiện có nguồn nước giếng ở mạch sâu, còn ở vùng cao, nguồn nước ngầm không đồng nhất ở các vị trí khác nhau Do đó trong quy hoạch, cần khảo sát và tính toán trữ lượng nước của từng điểm cụ thể để cung cấp nước cho sinh hoạt và một phần nước cho sản xuất

Trang 28

gồm: Rừng đặc dụng 5.641,17 ha; rừng phòng hộ 15.194,26 ha; rừng sản xuất 14.644,56 ha Nhìn chung hệ thực vật rừng khá phong phú; trong các khu rừng tự nhiên có tới 20 loài cây rừng tương đối phổ biến, trong đó có một số loại quý như dẻ, dổi, táu, sến rừng tự nhiên phân bổ tại các xã Vân Sơn, Ngổ Luông Phần diện tích rừng còn lại trữ lượng thấp Nguyên nhân do rừng tự nhiên bị suy thoái, môi trường sống của động vật rừng bị thu hẹp nên các loại thú quý hầu như không còn, hiện chỉ còn một số loại, như lợn rừng, khỉ, cầy, cáo, gà rừng, nai nhưng số lượng không nhiều

4.1.2.4 Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản của huyện chủ yếu là đá vôi, với nhiều núi đá vôi có thể khai thác, sử dụng để sản xuất vật liệu xây dựng Ngoài ra huyện còn có một số khoáng sản khác như quặng sắt, vàng sa khoáng, ăng ti mon, than đá Tuy nhiên các loại này có trữ lượng thấp nên không thuận lợi cho khai thác công nghiệp

4.1.3 Thực trạng môi trường

Là một huyện miền núi có tỷ lệ che phủ rừng năm 2015 đạt khoảng 51,8% và hiện tại là huyện thuần nông, công nghiệp, đô thị đang được hình thành, chưa phát triển mạnh, nên hiện tại mức độ ô nhiễm môi trường nước, không khí, đất đai ở Tân Lạc chưa nghiêm trọng

4.1.3.1 Môi trường đất

Chất lượng môi trường đất Tân Lạc hiện nay đang bị tác động mạnh và có chiều hướng suy giảm, một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến ô nhiễm môi trường đất như sau:

- Do thuốc bảo vệ thực vật và phân bón hóa học sử dụng không đúng quy cách, bao bì, vỏ chai vứt bừa bãi trên đồng rộng; trong khi đó phân chuồng từ chăn nuôi lại xả trực tiếp ra môi trường, nhiều nơi còn sử dụng nước thải ra không qua xử lý để tưới

- Do các hoạt động công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và sinh hoạt là nguồn gây ô nhiễm đất một cách trực tiếp hoặc gián tiếp Nguồn gây ô nhiễm trực tiếp là khi chúng được thải trực tiếp vào môi trường đất, nguồn gây ô nhiễm gián tiếp là chúng được thải vào môi trường nước, môi trường không khí nhưng do quá trình vận chuyển, lắng đọng chúng di chuyển đến đất và gây ô nhiễm đất

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 29

- Do đặc điểm địa hình là miền núi nên các hiện tượng rửa trôi, sạt lở do mưa lũ, xói mòn đất cũng làm thay đổi hệ sinh thái trong môi trường đất, làm thoái hóa đất, suy thoái, ô nhiễm môi trường đất

4.1.3.2 Môi trường nước

Hiện nay, mức độ ô nhiễm trong các sông, suối, ao hồ ở huyện là vấn đề cần được quan tâm

Về tình trạng ô nhiễm nước ở nông thôn ngày càng gia tăng do dân số đang sinh sống ở nông thôn là nơi cơ sở hạ tầng còn lạc hậu, phần lớn các chất thải của con người và gia súc chưa được xử lý nên thấm xuống đất hoặc bị rửa trôi, làm cho tình trạng ô nhiễm nguồn nước về mặt hữu cơ và vi sinh vật ngày càng cao

4.1.3.3 Môi trường không khí

Ô nhiễm không khí đang là một vấn đề đối với môi trường đô thị, cụm công nghiệp trên địa bàn huyện, tuy nhiên chưa đến mức quá nghiêm trọng Ô nhiễm môi trường không khí có tác động xấu đối với sức khoẻ con người, ảnh hưởng xấu đến các hệ sinh thái và gây biến đổi khí hậu

Ngoài ra còn các khí phát sinh từ giao thông, bụi, hoạt động sản xuất nông nghiệp còn lạc hậu ở nông thôn như: Dùng phân bón không đúng liều lượng và sử dụng thuốc bảo vệ thực vật cũng tạo ra một lượng khí thải tuy chưa gây hại nhiều đến sức khỏe người dân

Từ những vấn đề trên, trong những năm tới cần tăng cường tuyên truyền Luật bảo vệ môi trường, chỉ đạo sát sao việc kiểm tra công tác bảo vệ môi trường, cương quyết xử lý các trường hợp vi phạm về bảo vệ môi trường và cần dự kiến trước các biện pháp để kịp thời ngăn ngừa, hạn chế, khắc phục ô nhiễm, bảo vệ và phát triển bền vững các nguồn lực, tài nguyên thiên nhiên, môi trường sinh thái trên địa bàn huyện

4.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế

4.1.4.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong 5 năm 2016 - 2020, kinh tế huyện Tân Lạc có tốc độ tăng trưởng cao Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, tỷ trọng ngành nông, lâm nghiệp, thuỷ sản giảm xuống còn 31,3%; công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng đạt 31,5%; thương mại - dịch vụ - du lịch đạt 37,2%

Thu ngân sách Nhà nước tăng trưởng cao; thu nhập bình quân đầu người đạt 47,5 triệu đồng/người; tỷ lệ xã đạt chuẩn nông thôn mới đạt 33,3%

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 30

Chăn nuôi và nuôi trồng thủy sản

Trong giai đoạn 2016 - 2020, huyện chỉ đạo mở rộng quy mô hình thành vùng chăn nuôi trên địa bàn huyện, đẩy mạnh ứng dụng khoa học, kỹ thuật, công nghệ tiên tiến áp dụng vào sản xuất Đến cuối nhiệm kỳ, tổng sản lượng thịt hơi xuất chuồng bình quân đạt 5.997 tấn/năm; tổng sản lượng thủy sản bình quân đạt 924 tấn/năm

Lâm nghiệp

Tổng diện tích trồng rừng giai đoạn 2016 - 2020 là 629,2 ha Đến năm 2020, diện tích đất lâm nghiệp trên địa bàn huyện là 35.494,42 ha Công tác quản lý, bảo vệ và phát triển rừng, phòng cháy chữa cháy rừng được kiểm soát Tuy nhiên công tác quản lý rừng và đất lâm nghiệp ở một số xã còn lỏng lẻo, việc ngăn chặn người dân tự ý chuyển đổi trồng cây nông nghiệp trên đất lâm nghiệp gặp nhiều khó khăn Việc chuyển đổi mô hình trồng rừng gỗ nhỏ sang trồng rừng gỗ lớn gặp nhiều khó khăn do chưa có cơ chế hỗ trợ cho hộ tham gia trồng rừng

b) Khu vực kinh tế công nghiệp

Thực hiện chủ trương phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, huyện triển khai các biện pháp thu hút đầu tư bằng các hình thức: mở hội nghị giới thiệu tiềm năng và quảng bá đầu tư, công bố các chính sách về ưu đãi đầu tư công nghiệp trên địa bàn huyện; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hoá các thủ tục đầu tư; thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng; quản lý, khai thác có hiệu quả các cơ sở sản xuất, kinh doanh hoạt động trên các cụm công nghiệp đã được quy hoạch; quan tâm mở các lớp đào tạo nghề, nhằm đảm bảo nguồn nhân lực có chất lượng đáp ứng nhu cầu lao động cho các cơ sở công nghiệp trên địa bàn huyện

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 31

Toàn huyện có trên 200 doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ sở sản xuất, kinh doanh hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp Trong đó có 20 doanh nghiệp sản xuất Giá trị ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2020 đạt 1.022,5 triệu đồng, tăng 562,5 triệu đồng so với năm 2016 Các sản phẩm chủ yếu như: Đá xây dựng, gạch nung, điện thương phẩm, nước máy và các sản phẩm khác tỷ lệ lấp đầy diện tích đất cụm công nghiệp là 18%

Sản xuất tiểu thủ công nghiệp tiếp tục phát triển với các hình thức tổ chức

(hộ gia đình, tổ hợp tác, hợp tác xã…) Các ngành, nghề sản xuất chủ yếu: như cơ khí, vật liệu xây dựng, mộc dân dụng, dệt may thổ cẩm là những lĩnh vực mà huyện có lợi thế nhằm tạo thêm việc làm và thu nhập cho nhân dân Rà soát và xác định lại các lợi thế của địa phương về phát triển tiểu thủ công nghiệp, khuyến khích đổi mới, ứng dụng công nghệ cao, thân thiện với môi trường vào sản xuất dệt thổ cẩm, mây giang đan, sản xuất rượu cần, dây chuyền sơ chế, đóng gói bưởi đỏ nhằm phục vụ du lịch, tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp

c) Khu vực kinh tế dịch vụ

Hoạt động thương mại, dịch vụ được duy trì; hàng hóa đa dạng, phong phú, giá cả bình ổn, đảm bảo chất lượng vệ sinh, an toàn thực phẩm, phục vụ tốt nhu cầu tiêu dùng của nhân dân Tập trung đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động thương mại - dịch vụ, tạo điều kiện đẩy mạnh lưu thông hàng hóa, dịch vụ như triển khai thực hiện dự án mở rộng chợ Tử Nê, Thanh Hối, xây dựng mới Chợ Lồ - Phong Phú, giải phóng mặt bằng xây dựng Trung tâm thương mại Hùng Mạnh; khuyến khích các doanh nghiệp, hộ kinh doanh đa dạng các loại hình thương mại, mở rộng mạng lưới bán buôn, bán lẻ trên địa bàn huyện

Các hoạt động dịch vụ bưu điện, thông tin, phục vụ tốt các nhiệm vụ chính trị của huyện Hệ thống ngân hàng đã huy động tối đa nguồn vốn đảm bảo nhu cầu vay vốn cho các tập thể, cá nhân Doanh số cho vay của Ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn ước khoảng 1.050 tỷ đồng Doanh số cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội huyện khoảng 35,5 tỷ đồng Tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 100%; tốc độ tăng trưởng thương mại – dịch vụ - du lịch bình quân ở mức 19,3%/năm

Tổng lượt khách đến huyện đạt 573.918 lượt, trong đó: khách quốc tế 16.709 lượt; khách nội địa 557.209; tổng doanh thu đạt 104,4 tỷ đồng Doanh thu bình quân từ hoạt động giao thông vận tải đạt trên 120 tỷ đồng/năm

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 32

4.1.5 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

4.1.5.1 Dân số

Năm 2020, tổng số dân của huyện Tân Lạc là 87.043 người (43.698 nam và 43.345 nữ) Dân số phân bố không đồng đều giữa các xã, thị trấn trên địa bàn huyện, không đều giữa các khu vực nông thôn và khu vực đô thị; biến động theo xu hướng tăng tỷ lệ dân số khu vực đô thị và giảm tỷ lệ dân số khu vực nông thôn

4.1.5.2 Lao động, việc làm và thu nhập

Đến năm 2020, số người trong độ tuổi lao động có việc làm trên địa bàn huyện là 40.910 người, chiếm 47% tổng dân số Mặc dù lực lượng lao động dồi dào nhưng chất lượng lao động kỹ thuật thấp, tỷ lệ lao động qua đào tạo không cao, do đó vấn đề cần đào tạo nguồn lao động nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển nền kinh tế - xã hội là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay Thêm vào đó tình trạng không hoặc thiếu việc làm nhất là đối với thanh niên, cũng như lực lượng lao động là nông dân còn bức xúc cần được tập trung giải quyết, tuy nhiên, hiện nay khi sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành đang diễn ra mạnh theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, thương mại, du lịch là điều kiện thuận lợi để khai thác nguồn nhân lực dồi dào này

4.1.6 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

4.1.6.1.Thực trạng phát triển đô thị

Thị trấn Mãn Đức là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của huyện Tân Lạc, với diện tích 4.117,82 ha chiếm 7,76% diện tích tự nhiên toàn huyện Thị trấn Mãn Đức bao gồm thị trấn Mường Khến cũ và xã Mãn Đức cũ được sát nhập theo Nghị quyết số 830/NQ-UBTVQH14 Về hệ thống hạ tầng đô thị, tốc độ phát triển chậm, chưa có công trình dịch vụ công cộng đáp ứng đáp ứng tiêu chuẩn, hệ thống giao thông nội thị chưa đồng bộ Về kiến trúc cảnh quan đô thị chưa thiết kế được kiến trúc đô thị Vì vậy nhu cầu đất cho xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất, chế biến, dịch vụ, thương mại, trụ sở các cơ quan, các công trình công cộng ngày càng nhiều

4.1.6.2 Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thôn

Dân số nông thôn của huyện Tân Lạc tính đến năm 2020 có 82.030 người, chiếm 94,24% dân số toàn huyện

Các khu dân cư nông thôn được hình thành từ lâu đời với đặc trưng cộng đồng của nhân dân miền núi, nhân dân sống tập trung thành các bản, thôn Các

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 33

khu dân cư mới (hình thành do giãn dân, di dân có tổ chức) thường tập trung dọc theo các trục đường giao thông chính, hoặc ở tại các thung lũng nơi tập trung đất canh tác, tiện giao lưu; nhiều khu dân cư đã được cải tạo, mở rộng và nâng cấp cơ sở hạ tầng tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

Tại một số khu dân cư nông thôn hệ thống cơ sở hạ tầng xây dựng còn thiếu đồng bộ, hệ thống giao thông đa số là đường đất khó đi lại trong mùa mưa, nước thải sinh hoạt chảy tràn lan gây ô nhiễm môi trường

4.1.7 Phát triển cơ sở hạ tầng

4.1.7.1 Giao thông

Huyện Tân Lạc cách thành phố Hòa Bình 30 km, cách thủ đô Hà Nội 110 km về phía tây Trên địa bàn huyện có 14 km quốc lộ 12B, 25 km quốc lộ 6 và 3 tuyến tỉnh lộ (436, 440 và 450) chạy qua với tổng chiều dài 40,5 km Tất cả các xã đều có đường ô tô đến trung tâm xã Đến năm 2020, toàn huyện có 11 tuyến đường huyện với tổng chiều dài 96,93 km, nền đường 5 m, mặt đường 3,5 m, tình trạng đường từ trung bình đến tốt

Hệ thống giao thông thủy khá phát triển do có một phần hồ sông Đà thuộc địa phận của huyện Tân Lạc trên địa bàn xã Ngòi Hoa Đường giao thông thủy này chạy qua 2 xã ra hồ Suối Hoa và ra hồ sông Đà Các tuyến giao thông thủy này đóng vị trí rất quan trọng trong việc giao lưu với tỉnh Sơn La cũng như đi lại nội bộ của 2 xã ven sông Đà Hệ thống đường thủy đi lại giữa các xã vùng lòng hồ và thành phố Hòa Bình đã được hình thành thuận tiện giao lưu trong vùng và với các địa phương lân cận

Huyện có một bến xe khách ở thị trấn Mãn Đức, các phương tiện vận chuyển rất đa dạng và hầu hết thuộc khu vực ngoài quốc doanh Có các tuyến vận chuyển hành khách nội tỉnh, liên tỉnh xuất bến trong ngày rất thuận lợi cho đi lại của nhân dân và lưu thông hàng hóa

4.1.7.3 Giáo dục đào tạo

Trong giai đoạn 2016 - 2020 sự nghiệp giáo dục của huyện đang có nhiều chuyển biến tích cực; chất lượng dạy và học ở các trường được nâng cao, đội ngũ cán bộ giáo viên và cán bộ quản lý được tăng cường cả về số lượng và chất lượng, tỷ lệ giáo viên giỏi các cấp hằng năm đều tăng Tỷ lệ trẻ học mẫu giáo năm học 2019-2020 đạt 97,8%, tỷ lệ huy động học sinh vào lớp 1 trong giai đoạn 2016 - 2020 luôn đạt 100%

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 34

Toàn huyện có 14 trường đạt chuẩn Quốc gia: có 1.710 phòng học, phòng chức năng và công trình phụ trợ, trong đó có 864 phòng học, 382 phòng chức năng, 277 nhà vệ sinh; 135 phòng công vụ; 52 nhà bảo vệ Đến nay cơ sở vật chất, trang thiết bị dạy học tại các cơ sở cơ sở giáo dục được tăng cường, hỗ trợ đắc lực cho cán bộ, giáo viên đổi mới phương pháp giảng dạy và quản lý góp phần quan trọng trong việc duy trì, nâng cao chất lượng giáo dục, đáp ứng một phần yêu cầu phát triển giáo dục

Về chất lượng năm học 2019 - 2020: Năm học 2019-2020: huy động trẻ trong độ tuổi nhà trẻ đạt 43,7%, trẻ mẫu giáo đạt 97,8%; huy động trẻ 6 tuổi vào lớp 1 đạt 100%; học sinh THCS xếp loại giỏi 8%; khá 34,3%; trung bình 52,5%; yếu 5%; kém 0,2%; tuyển sinh lớp 6 đạt 100%; tỷ lệ học sinh tốt nghiệp THCS đạt 99,8%

4.1.8 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường

4.1.8.1 Những thuận lợi, lợi thế

- Huyện Tân Lạc ở vị trí cửa ngõ của vùng Tây Bắc, nằm trên tuyến du lịch Tây Bắc: Hà Nội - Tân Lạc - Sơn La - Điện Biên Phủ; có quốc lộ số 6 và quốc lộ 12B đi qua nên Tân Lạc có nhiều thuận lợi cho phát triển kinh tế, giao lưu hàng hoá và phát triển du lịch

- Quỹ đất nông lâm nghiệp lớn, nếu có các giải pháp hợp lý tăng năng suất cây trồng, vật nuôi sẽ tạo điều kiện chuyển đổi một phần diện tích cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội khác mà không ảnh hưởng tới an ninh lương thực, thực phẩm

- Điều kiện tự nhiên (địa hình, khí hậu, đất đai, ) đã tạo ra các vùng lãnh thổ có các điều kiện phát triển kinh tế khác nhau, trên mỗi vùng phù hợp với một số loại cây trồng, vật nuôi nhất định, cho phép phát triển một nền sản xuất nông lâm nghiệp, thuỷ sản đa dạng

- Có nguồn lao động dồi dào, giàu kinh nghiệm, có trình độ thâm canh, ý thức hướng tới sản xuất hàng hoá , người dân cần cù chịu khó, ham học hỏi, tìm tòi, sáng tạo, đoàn kết; đội ngũ cán bộ quản lý, cán bộ khoa học nhiệt tình, năng động, có trách nhiệm, biết vận dụng sáng tạo đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước trong phát triển kinh tế xã hội của huyện

- Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã được đầu tư tăng cường đáng kể, nhất là ở các xã vùng sâu, đặc biệt khó khăn, góp phần nâng cao đời

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 35

sống của cộng đồng các dân tộc trong huyện Công tác xóa đói giảm nghèo đạt được thành tựu đáng kể, người nghèo đã từng bước được tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản và có điều kiện để phát triển kinh tế gia đình

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế chưa có bước đột phá, các loại hình du lịch chưa phong phú, nhỏ lẻ và phân tán, hiệu quả sản xuất của các doanh nghiệp chưa cao, kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng du lịch, dịch vụ thương mại, hạ tầng KCN, CCN chưa đồng bộ

- Tỷ lệ hộ nghèo còn cao, thành tựu giảm nghèo còn thiếu bền vững, dễ bị tổn thương và nguy cơ tái nghèo cao; với tỷ lệ trên 70% dân số là đồng bào dân tộc thiểu số, trong đó một phần không nhỏ sống ở vùng sâu, vùng xa với tập quán sản xuất lạc hậu, tư duy, tâm lý sản xuất nhỏ, tự cung tự cấp sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận khoa học kỹ thuật và kinh tế thị trường - sản xuất hàng hóa

4.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Lạc, tỉnh Hòa Bình

Hiện nay tỉnh Hòa Bình với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra khá nhanh mà điển hình là huyện Tân Lạc, đang này càng mọc thêm nhiều khu công nghiệp, các doanh nghiệp nước ngoài và các dự án về nhà ở, các công trình công cộng Huyện Tân Lạc dân cư tập trung đông đúc trên địa bàn, làm cho nhu cầu nhà ở và đất ở tăng, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra tất sôi động và hết sức phức tạp Đồng thời công tác chuyển nhượng QSDĐ cũng có các chuyển biến khác nhau phát sinh nhiều bất cập hơn Trong khi đó tại địa phương nói riêng và cả tỉnh Hòa Bình nói chung vẫn áp dụng Luật đất đai 2003 chứ chưa sửa đổi theo Luật đất đai 2013 hiện hành Chính vì vậy, tạo nên nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: công tác đo đạc bản đồ, công tác cấp giấy, chỉnh lý biến

động về đất đai,…

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 36

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Tân Lạc

Trong những năm qua, các cấp ủy Đảng, chính quyền ở Tân Lạc đã quán triệt chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai, vận dụng vào địa phương một cách hợp lý; thường xuyên tuyên truyền pháp luật để người sử dụng đất nắm được pháp luật do đó đã hạn chế việc vi phạm pháp luật của người sử dụng đất, sử dụng đất tiết kiệm, đúng quy hoạch, có hiệu quả; thực hiện tốt việc giải phóng mặt bằng, đền bù đất đai, tổ chức tái định cư đáp ứng được nguyện vọng của người dân Do đó công tác quản lý đất đai của huyện đã đạt được những kết quả quan trọng, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh quốc phòng Dưới đây là tình hình cụ thể về một số lĩnh vực quản lý đất đai của huyện trong thời gian qua

4.2.1.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Tân Lạc đã được UBND tỉnh Hòa Bình phê duyệt theo Quyết định số 2779/QĐ-UBND, ngày 15/11/2013

Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm đầu 2016 huyện Tân Lạc được phê duyệt tại Quyết định số 750/QĐ-UBND ngày 10 tháng 4 năm 2021 của UBND tỉnh Hòa Bình Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đảm bảo cho việc chủ động dành quỹ đất hợp lý để phát triển của các ngành, các lĩnh vực, đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng các cụm công nghiệp, khu đô thị, thương mại, dịch vụ, các khu dân cư, góp phần quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, xã hội

4.2.1.2 Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất

Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu thực tế với phương châm tiết kiệm, hiệu quả, đặc biệt là việc hạn chế chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Bên cạnh đó công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất còn phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội địa phương

Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn 2016-2020 như sau:

- Năm 2016: DNTN Hồng Linh thuê đất 0,183 ha; Bộ CHQS tỉnh Hòa

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM

Trang 37

Bình, xã Suối Hoa 36,11 ha; XD NM gạch tuynel Phong Phú 3,83 ha; Quy hoạch KDC xã Phong Phú, Thanh Hối 0,64 ha; Thu hồi, CMĐSD đất, giao đất để cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá (đất trụ sở do Chi cục thuế Tân Lạc quản lý tại xã Tử Nê, Thanh Hối) 0,04 ha; Thu hồi, CMĐSD đất, giao đất để cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá (đất chợ Lồ, xã Phong Phú) 0,50 ha

- Năm 2017: Xây dựng công trình đường dây 220KV đấu nối thủy điện Trung Sơn vào hệ thống điện Quốc gia 1,3 ha

- Năm 2018: Dự án đầu tư Thủy điện Hồ Trọng 0,60 ha; Xây dựng nhà kho, lò tiêu hủy, bể tiêu thủy thuộc Chi cục Quản lý thị trường 0,11 ha; Đầu tư khai thác hầm lò mỏ than 1,32 ha; Nhà máy May Hồ Gươm 4,10 ha; Công trình quốc phòng của Tổng cục Hậu cần - Bộ Quốc phòng 7,99 ha

- Năm 2019, năm 2020: Thu hồi đất Trường mầm non thị trấn 0,049 ha; thu hồi đất Ủy ban nhân dân xã Mãn Đức cũ; Thu hồi đất UBND xã Ngọc Mỹ cũ; Khai thác chế biến đá vôi (Công ty CP Xây dựng thương mại Phát Đạt HB) 6,67 ha

4.2.1.3 Công tác quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Ban giải phóng mặt bằng của huyện được thành lập với đội ngũ cán bộ có trình độ năng lực và số lượng cán bộ đáp ứng được khối lượng công việc theo từng huyện, có sự phối hợp chặt chẽ với các xã, thị trấn nơi có đất bị thu hồi để thực hiện công việc được tốt

Mặc dù nhiều văn bản của tỉnh đã được ban hành để tháo gỡ những vấn đề còn tồn tại trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, tuy nhiên công tác bồi thường vẫn gặp những vướng mắc nhất định, chủ yếu là về vấn đề giá đền bù Các kết quả thực hiện bồi thường được báo cáo thường xuyên trong các cuộc họp giao ban, giải quyết kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện

Trong giai đoạn 2016 - 2020 đã thực hiện thu hồi để để làm các công trình dự án như: Khu tái định cư sạt lở xóm Luông Cá - Xã Ngổ Luông; Khu tái định cư Xóm Chiềng, Xóm Ào U - Xã Nhân Mỹ; tái định cư cho các hộ do thiên tai tại xóm Tằm Bát, Xóm Khời, xóm Khanh - Xã Phú Cường; Khu tái định cư xóm Khạo - Xã Quyết Chiến; Khu tái định cư Xóm Tớn Trong, Xóm Bương Bái - Xã Vân Sơn; công trình đường vành đai Thị trấn Mãn Đức; Viện kiểm sát nhân dân Tân Lạc, XD Trụ sở BHXH huyện Tân Lạc, Mở rộng UBND huyện Tân Lạc, Công trình trụ sở làm việc Đảng ủy - HĐND-UBND xã Đông Lai, Mở rộng

742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM742410061:32:38 PM1:32:38 PM