Thông quađấu giá quyền sử dụng đát, Nhà nước lựa chọn được các đói tượng sử dụng đất cóhiệu quả, có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấuhạ tầng, thực hiệ
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
MÔN: CHÍNH SÁCH CÔNGTIỂU LUẬN CUỐI KỲ
Giảng viên hướng dẫn: Cô Đinh Hoàng Tường ViHọ và tên: Nguyễn Ngọc Kim NgânMSSV: K194030366
Mã học phần: 211CS01
Tp Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 1 năm 2022
Trang 21.1.2 Các nguyên tắc trong dự án đấu giá đất 1
1.2 Tổng quan về cuộc đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm 1
CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH VẤN ĐỀ 3
2.1 Phân tích về nhận định dưới góc độ của người làm chính sách 3
2.2 Các vấn đề trong chính sách đấu thầu đất 8
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CHÍNH SÁCH ĐẤUTHẦU ĐẤT 11
3.1 Các nội dung cần điều chỉnh trong chính sách đấu thầu đất 11
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả cho chính sách đấu thầu đất 12
TÀI LIỆU THAM KHẢO 13
Trang 3DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1.1 Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự
án tại Hà Nội
Bảng 2.1.2 Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá tại
huyện Quảng Xương, Thanh Hóa
Trang 4LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là loại tài sản đặc biệt Đối với nhữngquốc gia đang trong quá trình đổi mới, cơ chế thị trường đang từng bước được hìnhthành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ thì sự đóng góp từ đất là vô cùngquan trọng Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng chủtrương đường lối phù hợp với điều kiện và sự phát triển đất nước là rất quan trọng
Sự phát triển xã hội kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên Conngười cần nhiều quỹ đất để phục vụ cho mục đích của riêng mình Chính vì vậy,việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm luôn là vấn đề cấp thiết.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất đã được áp dụng ở nước ta trong thời gian gần đây Thông quađấu giá quyền sử dụng đát, Nhà nước lựa chọn được các đói tượng sử dụng đất cóhiệu quả, có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấuhạ tầng, thực hiện các dự án nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng.
Cuộc đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua đã gây nên nhiều tranh cãi.Ngoài những thành công mà cuộc đấu giá đem lại, song vẫn còn tồn đọng nhiều hạnchế Trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại và còn nhiều hạnchế ở nhiều khâu trong quy trình đấu giá, giải phóng mặt bằng, việc định giá chocác khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc đẩy giá đất lên quá cao gây nên
nhiều hệ lụy Do vậy, việc nghiên cứu về “Hoàn thiện cơ chế thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất” nhằm tìm ra tính đúng đăn, cấp thiết và hiệu quả của công tác
đấu giá đất
Trang 51.1.2 Các nguyên tắc trong dự án đấu giá đất
Để các dự án đấu giá đất được tổ chức phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:Thứ nhất, khu đất đấu giá phải là khu đất sạch, không cho thuê, không bị lấnchiếm, không có tranh chấp.
Thứ hai, khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp vớiquy hoạch chung.
Thứ ba, khu đất đấu giá được Sở Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm để làmcơ sở bán đấu giá đất
Thứ tư, khu đất đấu giá phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước,hệ thống cấp điện, giao thông công cộng,
Việc đấu quyền sử dụng đất thường được thực hiện bởi các cơ quan nhà nướccó thẩm quyền hoặc các tổ chức thực hiện đấu giá Trước khi tiến hành đấu giá đất,các cơ quan, tổ chức có liên quan phải thông báo công khai trên các phương tiệntruyền thông, công khai minh bạch các thông tin bắt buộc phải có như giá đất khởiđiểm, vị trí địa lý của khu đất.
1.2 Tổng quan về cuộc đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Vào ngày 10/12/2021, Trung tâm đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minhthuộc Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức bán đấu giá 4 khu đất mangký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới ThủThiêm, Thành phố Thủ Đức
Trang 6Trong đó, lô đất ký hiệu 3-5 được đấu giá thành công với giá 3.820 tỷ đồng.Lô 3-8 được đấu giá thành công ở mức 4.000 tỷ đồng.
Lô 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2 có giá khởi điểm hơn 728,7 tỷ đồng Có 15doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt, Quốc LộcPhát, Cát Tường, Bắc Thủ Thiêm, Trải qua 140 lần đấu giá, lô đất này đã được đấugiá thành công với giá trúng là 5.026 tỷ động, gấp gần 7 lần giá khởi điểm Công tytrúng đấu giá lô đất 3-9 là Công ty TNHH Thương mại Bình Minh.
Lô 3-12 có diện tích hơn 10.059 m2 với giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng Sau70 lần đấu giá, Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng thầu với giá đấu24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá ban đầu.
Theo Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh chobiết, 4 lô này thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị Thủ Thiêm, nằm cạnh đạilộ Vòng Cung, thuộc trung tâm của khu đô thị mới Thủ Thiêm, quy hoạch 1/500 đãđược phê duyệt, với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh Cả 4 lô đất này đều có hình thức sửdụng là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngàyquyết định công nhận kết quả trúng đấu giá có hiệu lực thi hành Trung tâm Bán đấugiá tài sản tổ chức bán đấu giá 4 khu đất có tổng diện tích hơn 30.000 m2 tại Khudân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá khởi điểm gần 5.300 tỷđồng
Kết quả đấu giá đất tại đây được cho là tín hiệu tích cực khi ngân sách Thànhphố Hồ Chí Minh sắp có nguồn thu lớn lên tới 37.350 tỷ đồng; đồng thời là bướckhởi đầu thuận lợi để Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đấu giá các khu đất kháctrong thời gian tới, tạo lập môi trường đấu giá đất lành mạnh, cạnh tranh bình đẳng,sử dụng hiệu quả tài nguyên đất.
Trang 7CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH VẤN ĐỀ
2.1 Phân tích về nhận định dưới góc độ của người làm chính sách.
Có nhận định cho rằng “Cuộc đấu giá Cuộc đấu giá 4 khu đất "vàng" tại khuđô thị mới Thủ Thiêm dự kiến thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách TP.HCM,phát ra tín hiệu quan trọng, cần hoàn thiện cơ chế để tiếp tục phát huy, loại khả năngtrao tay đất công giá rẻ nhờ "quan hệ" ”.
Giao đất thông qua đấu giá là quy trình được quy định rõ trong các văn bảnquy phạm pháp luật Tuy nhiên, thực tế lâu nay, hàng loạt khu đất tại Hà Nội vàThành phố Hồ Chí Minh được giao, cho thuê không qua hình thức đấu giá quyền sửdụng đất Hoặc việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và cơ sở bất động sản chưaphù hợp với quy định của Luật Đất đai và quy định về bán đấu giá tài sản là nhà ở.Việc xác định giá đất khi giao đất, cho thuê đất vẫn để xảy ra vi phạm, xác định giáthu tiền sử dụng đất không sát giá thị trường, không đúng phương pháp xác định giáquy định, dẫn đến chỉ có doanh nghiệp được lợi, ngân sách Nhà nước thất thu, đấtcông bị “chảy máu”, không phát huy được tài nguyên đất Và chỉ khi thanh tra vàocuộc, mọi sai phạm mới được phát hiện, kéo theo nhiều hệ lụy khó tháo gỡ.
Chính vì vậy, những phiên đấu giá 4 khu “đất vàng” trong Khu đô thị mới ThủThiêm, dự kiến thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách TP.HCM diễn ra mới đâyđược coi là những phiên đấu giá hiếm hoi Đây được coi là tiền lệ tốt để minh bạchhóa công tác quản lý đất đai, thực hiện đấu giá đất đúng quy định, tạo sự công bằng,lành mạnh trên thị trường bất động sản và các địa phương trong thời gian sắp tới.
Ngân sách nhà nước bội thu
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu: “bất cứ cuộc đấu giá đất nào đạt được mức giácao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm thì người hưởng lợi ở đây là Nhà nước”.Trong cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nếu người trúng đấu giá thực hiện đúng quyđịnh của pháp luật, nộp đủ số tiền sử dụng đất lên đến hơn 37.000 tỷ đồng sẽ tạo ranguồn thu to lớn cho ngân sách của Thành phố Hồ Chí Minh, gián tiếp làm bội thungân sách nhà nước Trong trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện đúng
Trang 8theo quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính và làm thủ tục xin cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất đối với lô đất trúng đấu giá thì Nhà nước vẫn được hưởngmột phần tiền từ khoản tiền được cọc trước
Trong việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm, nếu theo quy chế đấu giá tài sản là 4khu đất do Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM ban hành thì 5 ngày sau khiđấu giá, đấu giá viên phải ký hợp đồng mua bán tài sản đó Sau thời hạn này màngười trúng đấu giá không ký hợp đồng mua bán tài sản thì coi như trúng đấu giá vàmất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm của lô đất).
Trường hợp quá thời hạn 180 ngày, kể từ ngày ra thông báo nộp tiền sử dụngđất mà người tham gia đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền mua tài sản đấugiá thì được coi là phạm vi của hợp đồng Khi đó, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giátài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá choTrung tâm Phát triển quỹ đất để báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, UBNDTP.HCM xử lý Theo đó, người trúng đấu giá nếu không nộp hoặc nộp không đủtiền đấu giá theo quy định thì sẽ không được nhận lại tiền đặt trước Số tiền nàyđược nộp vào ngân sách nhà nước
Như vậy, dù người trúng đấu giá có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theoquy định của pháp luật hay không thì ngân sách nhà nước vẫn là người được hưởnglợi nhiều nhất trong câu chuyện này.
Trong thực tế, công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã giúpngân sách Nhà nước khai thác được các quỹ đất hợp lý, làm tăng hiệu quả kinh tế.Trong bảng ví dụ dưới đây có thể thấy được, với chỉ 91.521 m2 nhưng khi giao đấttheo hình thức đấu giá đã đem lại cho ngân sách Nhà nước khoảng 1.257.988 triệuđồng so với số tiền thu được nếu thu tiền sử dụng đất theo cách trước đây.
Trang 9Bảng 2.1.1 Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dựán tại Hà Nội
Dự án Diện tích (m2) Thu theo hình thức giao đất (1.000 đ)
Thu theo đấu giá đất (1.000 đ)
Chênh lệch (1.000 đ)1,3ha 13.885 31.287.000 231.762.000 199.475.000D1 24.868 168.912.000 253.573.000 84.661.000D3 119.112 57.718.240 431.783.500 374.065.260D5 25.897 78.208.940 544.336.100 466.127.160Đền Lừ 3.230 9.754.600 67.477.490 57.722.890Tân Triều 4.529 5.434.800 81.372.400 75.937.600Tổng số 91.521 352.315.580 1.610.304.490 1.257.988.910
(Nguồn: Nguyễn Thanh Trà, Phạm Ngô Hiếu, Hiệu quả của công tác đấu giá quyềnsử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội)
Thị trường lành mạnh, khai thông nguồn lực đất đai
Việc đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm vừa qua không chỉ đem lại tích cựcvề nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra nhiều tín hiệu quan trọng choviệc phát triển thị trường bất động sản hiện nay
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, “đây là lần đầu tiên có một cuộc đấu giá lớncông khai minh bạch trước, trong và sau quá trình đấu giá” Có thể nói, đây là mộtbước tiến mới, một tín hiệu tích cực của công tác quản lý đất đai tại TP.HCM, thểhiện sự quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc thực thi nghiêm pháp luật,tăng cường tạo vốn từ đất đai, giao đất theo cơ chế thị trường Việc đấu giá các khuđất công ở Thủ Thiêm sẽ tạo tiền lệ tốt, thúc đẩy việc đấu giá tài sản công ngàycàng minh bạch, đúng sự thật
Theo nhiều chuyên gia, việc giao đất chỉ định thầu không qua đấu giá hoặc đấugiá nhưng không minh bạch, công khai đã diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến
Trang 10nhiều hệ lụy, đến bây giờ vẫn chưa được giải quyết Không chỉ làm thất thoát ngânsách Nhà nước, việc giao đất không minh bạch đã gây ra nhiều hệ lụy, gây bất côngbằng trong quá trình thực hiện dự án của các doanh nghiệp Có thể thấy được, nhiềucác bộ đã rơi vào vòng lao lý cũng vì lợi ích trong công tác giao đất Việc giao đấttheo chỉ định không minh bạch đã khiến những doanh nghiệp làm ăn chân chính,không “quan hệ” đã mất đi cơ hội tiếp cận đất đai một cách lành mạnh, khiến họphải tìm cách tham gia vào thị trường đất đai, có thể đi đường vòng, mất thêm nhiềuthời gian và chi phí.
Vì vậy, cuộc đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm được tổ chức công khai vớinhiều cơ quan chức năng, báo chí đã tạo nên một tín hiệu tích cực cho thị trường bấtđộng sản hiện nay Khi các cuộc đấu giá đất được rõ ràng, minh bạch sẽ tạo nên mộtmôi trường đáng tin cậy cho các nhà đầu tư nước ngoài, bởi các doanh nghiệp nướcngoài rất coi trọng các vấn đề về pháp lý Việc thu hút thêm sự quan tâm và đầu tưcủa các doanh nghiệp nước ngoài là một tín hiệu tích cực đối với nền kinh tế của đấtnước
Trên thực tế, việc công khai, minh bạch trong đấu giá được nhiều người dânquan tâm Khi đánh giá tính hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địabàn huyện Quảng Xương, Thanh Hóa, có 63/100 người được điều tra đồng quanđiểm việc công khai thông tin là kịp thời Tuy nhiên, một số người vẫn chưa quantâm đến hoạt động đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, dẫn đến công việc chưađược tiếp cận kịp thời các địa điểm công khai thông tin
Bảng 2.1.2 Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá tạihuyện Quảng Xương, Thanh Hóa
STT Câu hỏi phỏng vấn Số phiếu Tỷ lệ (%)1 Mức độ tiếp cận thông tin về đấu giá quyền
Trang 11sử dụng đất của người tham gia?
Hậu quả của trao tay đất công nhờ “quan hệ”
Việc trao tay đất công nhờ “quan hệ” dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng, điểnhình là thực trạng “chảy máu đất công” đang diễn ra ở hầu hết các tỉnh thành, đặcbiệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh
Bằng nhiều hình thức chiếm dụng mà việc sở hữu những khu đất công đã rơivào tay một số doanh nghiệp với giá bèo
Thứ nhất, các doanh nghiệp này mua cổ phần của doanh nghiệp Nhà nước khi
đang tiến hành cổ phần hóa Việc mua lại cổ phần của doanh nghiệp không nhằmvào giá trị doanh nghiệp mà hướng đến giá trị khu đất ở những vị trí đắc địa mà
Trang 12doanh nghiệp đang sở hữu Từ đó, nghiễm nhiên biến khu đất vàng này thành cácdự án bất động sản căn hộ, trung tâm thương mại, nhà cho thuê và thu lợi nhuận lớn.
Thứ hai, Sau khi mua lại cổ phần, doanh nghiệp còn được cấp thêm diện tích
đất để di chuyển doanh nghiệp cổ phần hóa ra ngoại thành Vì lợi ích quá lớn nênnhiều công ty, doanh nghiệp không liên quan gì đến ngành nghề của doanh nghiệpđang cổ phần hóa, thậm chí không biết gì đã tham gia vào mua cổ phần.
Trên thực tế, hàng loạt lô đất vàng đã rơi vào tay của doanh nghiệp với giá rấtrẻ, điều này dẫn đến Nhà nước phải trả giá rất đắt cho các dự án xây dựng hạ tầng,đặc biệt là hạ tầng giao thông Hậu quả của việc này là ngân sách Nhà nước dần thấtthoát.
2.2 Các vấn đề trong chính sách đấu thầu đất
Việc thực hiện cơ chế đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất trongthời gian qua tại các địa phương gặp nhiều khó khăn
Những vướng mắc cần giải quyết chủ yếu do các quy định pháp luật còn chồngchéo Luật Đất đai quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và cáctrường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu thầu quy định, phạm vi điềuchỉnh bao gồm cả việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.Tuy nhiên, mối quan hệ giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhàđầu tư, cũng như thứ tự ưu tiên giữa các hình thức đấu giá, đấu thầu và chấp thuậnchủ trương đầu tư trong lựa chọn nhà đầu tư Các quy định chưa rõ ràng khiến nhiềudoanh nghiệp chần chừ trong việc đầu tư.
Thị trường bất động sản liên quan nhiều đến cơ chế, chính sách nên các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản đặc biệt nhạy cảm với những thay đổi của chínhsách Vấn đề đấu thầu quyền sử dụng đất tại các dự án có sự phân biệt giữa đất đượcgiao và đất công, văn bản trước không có nhưng văn bản sau lại có những điểmchưa thống nhất khác Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản tham gia đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Cần cóhướng dẫn lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, đối với các dự án đất