tiểu luận hoàn thiện cơ chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Thông quađấu giá quyền sử dụng đát, Nhà nước lựa chọn được các đói tượng sử dụng đất cóhiệu quả, có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấuhạ tầng, thực hiệ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

MÔN: CHÍNH SÁCH CÔNG

TIỂU LUẬN CUỐI KỲ

Giảng viên hướng dẫn: Cô Đinh Hoàng Tường Vi

Họ và tên: Nguyễn Ngọc Kim Ngân MSSV: K194030366

Mã học phần: 211CS01

Tp Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 1 năm 2022

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU i

LỜI MỞ ĐẦU ii

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ 1

1.1 Cơ sở lý thuyết 1

1.1.1 Đấu giá đất là gì? 1

1.1.2 Các nguyên tắc trong dự án đấu giá đất 1

1.2 Tổng quan về cuộc đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm 1

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH VẤN ĐỀ 3

2.1 Phân tích về nhận định dưới góc độ của người làm chính sách 3

2.2 Các vấn đề trong chính sách đấu thầu đất 8

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CHÍNH SÁCH ĐẤU THẦU ĐẤT 11

3.1 Các nội dung cần điều chỉnh trong chính sách đấu thầu đất 11

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả cho chính sách đấu thầu đất 12

TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1.1 Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự

án tại Hà Nội

Bảng 2.1.2 Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá tại

huyện Quảng Xương, Thanh Hóa

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là loại tài sản đặc biệt Đối với những quốc gia đang trong quá trình đổi mới, cơ chế thị trường đang từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ thì sự đóng góp từ đất là vô cùng quan trọng Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng chủ trương đường lối phù hợp với điều kiện và sự phát triển đất nước là rất quan trọng

Sự phát triển xã hội kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên Con người cần nhiều quỹ đất để phục vụ cho mục đích của riêng mình Chính vì vậy, việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm luôn là vấn đề cấp thiết

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã được áp dụng ở nước ta trong thời gian gần đây Thông qua đấu giá quyền sử dụng đát, Nhà nước lựa chọn được các đói tượng sử dụng đất có hiệu quả, có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng, thực hiện các dự án nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng

Cuộc đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua đã gây nên nhiều tranh cãi Ngoài những thành công mà cuộc đấu giá đem lại, song vẫn còn tồn đọng nhiều hạn chế Trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại và còn nhiều hạn chế ở nhiều khâu trong quy trình đấu giá, giải phóng mặt bằng, việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc đẩy giá đất lên quá cao gây nên

nhiều hệ lụy Do vậy, việc nghiên cứu về “Hoàn thiện cơ chế thực hiện đấu giá

quyền sử dụng đất” nhằm tìm ra tính đúng đăn, cấp thiết và hiệu quả của công tác

đấu giá đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ

1.1 Cơ sở lý thuyết

1.1.1 Đấu giá đất là gì?

Đấu giá đất là những khu đất được Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền tổ chức đấu giá công khai để lấy nguồn vốn thực hiện các dự án xây dựng hoặc cải tạo địa phương Trong hoạt động đấu giá đất, mọi người sẽ lần lượt đưa ra giá cho khu đất và giá bán sẽ tăng dần sau mỗi lượt đưa giá cho đến khi không còn ai đưa ra giá cho khu đất đó nữa Cuối cùng, người ra giá cao nhất sẽ được sở hữu hoặc được nhận chuyển nhượng lô đất ấy

1.1.2 Các nguyên tắc trong dự án đấu giá đất

Để các dự án đấu giá đất được tổ chức phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: Thứ nhất, khu đất đấu giá phải là khu đất sạch, không cho thuê, không bị lấn chiếm, không có tranh chấp

Thứ hai, khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp với quy hoạch chung

Thứ ba, khu đất đấu giá được Sở Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm để làm

cơ sở bán đấu giá đất

Thứ tư, khu đất đấu giá phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước,

hệ thống cấp điện, giao thông công cộng,

Việc đấu quyền sử dụng đất thường được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền hoặc các tổ chức thực hiện đấu giá Trước khi tiến hành đấu giá đất, các cơ quan, tổ chức có liên quan phải thông báo công khai trên các phương tiện truyền thông, công khai minh bạch các thông tin bắt buộc phải có như giá đất khởi điểm, vị trí địa lý của khu đất

1.2 Tổng quan về cuộc đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Vào ngày 10/12/2021, Trung tâm đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh thuộc Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức bán đấu giá 4 khu đất mang

ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức

Trong đó, lô đất ký hiệu 3-5 được đấu giá thành công với giá 3.820 tỷ đồng.

Lô 3-8 được đấu giá thành công ở mức 4.000 tỷ đồng

Lô 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2 có giá khởi điểm hơn 728,7 tỷ đồng Có 15 doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt, Quốc Lộc Phát, Cát Tường, Bắc Thủ Thiêm, Trải qua 140 lần đấu giá, lô đất này đã được đấu giá thành công với giá trúng là 5.026 tỷ động, gấp gần 7 lần giá khởi điểm Công ty trúng đấu giá lô đất 3-9 là Công ty TNHH Thương mại Bình Minh

Lô 3-12 có diện tích hơn 10.059 m2 với giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng Sau

70 lần đấu giá, Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng thầu với giá đấu 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá ban đầu

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, 4 lô này thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị Thủ Thiêm, nằm cạnh đại

lộ Vòng Cung, thuộc trung tâm của khu đô thị mới Thủ Thiêm, quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt, với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh Cả 4 lô đất này đều có hình thức sử dụng là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá có hiệu lực thi hành Trung tâm Bán đấu giá tài sản tổ chức bán đấu giá 4 khu đất có tổng diện tích hơn 30.000 m2 tại Khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá khởi điểm gần 5.300 tỷ đồng

Kết quả đấu giá đất tại đây được cho là tín hiệu tích cực khi ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh sắp có nguồn thu lớn lên tới 37.350 tỷ đồng; đồng thời là bước khởi đầu thuận lợi để Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đấu giá các khu đất khác trong thời gian tới, tạo lập môi trường đấu giá đất lành mạnh, cạnh tranh bình đẳng,

sử dụng hiệu quả tài nguyên đất

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH VẤN ĐỀ

2.1 Phân tích về nhận định dưới góc độ của người làm chính sách.

Có nhận định cho rằng “Cuộc đấu giá Cuộc đấu giá 4 khu đất "vàng" tại khu

đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách TP.HCM, phát ra tín hiệu quan trọng, cần hoàn thiện cơ chế để tiếp tục phát huy, loại khả năng trao tay đất công giá rẻ nhờ "quan hệ" ”

Giao đất thông qua đấu giá là quy trình được quy định rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật Tuy nhiên, thực tế lâu nay, hàng loạt khu đất tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được giao, cho thuê không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Hoặc việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và cơ sở bất động sản chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai và quy định về bán đấu giá tài sản là nhà ở Việc xác định giá đất khi giao đất, cho thuê đất vẫn để xảy ra vi phạm, xác định giá thu tiền sử dụng đất không sát giá thị trường, không đúng phương pháp xác định giá quy định, dẫn đến chỉ có doanh nghiệp được lợi, ngân sách Nhà nước thất thu, đất công bị “chảy máu”, không phát huy được tài nguyên đất Và chỉ khi thanh tra vào cuộc, mọi sai phạm mới được phát hiện, kéo theo nhiều hệ lụy khó tháo gỡ

Chính vì vậy, những phiên đấu giá 4 khu “đất vàng” trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách TP.HCM diễn ra mới đây được coi là những phiên đấu giá hiếm hoi Đây được coi là tiền lệ tốt để minh bạch hóa công tác quản lý đất đai, thực hiện đấu giá đất đúng quy định, tạo sự công bằng, lành mạnh trên thị trường bất động sản và các địa phương trong thời gian sắp tới

Ngân sách nhà nước bội thu

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu: “bất cứ cuộc đấu giá đất nào đạt được mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm thì người hưởng lợi ở đây là Nhà nước” Trong cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nếu người trúng đấu giá thực hiện đúng quy định của pháp luật, nộp đủ số tiền sử dụng đất lên đến hơn 37.000 tỷ đồng sẽ tạo ra nguồn thu to lớn cho ngân sách của Thành phố Hồ Chí Minh, gián tiếp làm bội thu ngân sách nhà nước Trong trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện đúng

theo quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất trúng đấu giá thì Nhà nước vẫn được hưởng một phần tiền từ khoản tiền được cọc trước

Trong việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm, nếu theo quy chế đấu giá tài sản là 4 khu đất do Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM ban hành thì 5 ngày sau khi đấu giá, đấu giá viên phải ký hợp đồng mua bán tài sản đó Sau thời hạn này mà người trúng đấu giá không ký hợp đồng mua bán tài sản thì coi như trúng đấu giá và mất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm của lô đất)

Trường hợp quá thời hạn 180 ngày, kể từ ngày ra thông báo nộp tiền sử dụng đất mà người tham gia đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì được coi là phạm vi của hợp đồng Khi đó, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM xử lý Theo đó, người trúng đấu giá nếu không nộp hoặc nộp không đủ tiền đấu giá theo quy định thì sẽ không được nhận lại tiền đặt trước Số tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước

Như vậy, dù người trúng đấu giá có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật hay không thì ngân sách nhà nước vẫn là người được hưởng lợi nhiều nhất trong câu chuyện này

Trong thực tế, công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã giúp ngân sách Nhà nước khai thác được các quỹ đất hợp lý, làm tăng hiệu quả kinh tế Trong bảng ví dụ dưới đây có thể thấy được, với chỉ 91.521 m2 nhưng khi giao đất theo hình thức đấu giá đã đem lại cho ngân sách Nhà nước khoảng 1.257.988 triệu đồng so với số tiền thu được nếu thu tiền sử dụng đất theo cách trước đây

Bảng 2.1.1 Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự

án tại Hà Nội

Dự án Diện tích (m2) Thu theo hình

thức giao đất (1.000 đ)

Thu theo đấu giá đất (1.000 đ)

Chênh lệch (1.000 đ)

1,3ha 13.885 31.287.000 231.762.000 199.475.000 D1 24.868 168.912.000 253.573.000 84.661.000 D3 119.112 57.718.240 431.783.500 374.065.260 D5 25.897 78.208.940 544.336.100 466.127.160 Đền Lừ 3.230 9.754.600 67.477.490 57.722.890 Tân Triều 4.529 5.434.800 81.372.400 75.937.600 Tổng số 91.521 352.315.580 1.610.304.490 1.257.988.910

(Nguồn: Nguyễn Thanh Trà, Phạm Ngô Hiếu, Hiệu quả của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội)

Thị trường lành mạnh, khai thông nguồn lực đất đai

Việc đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm vừa qua không chỉ đem lại tích cực

về nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra nhiều tín hiệu quan trọng cho việc phát triển thị trường bất động sản hiện nay

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, “đây là lần đầu tiên có một cuộc đấu giá lớn công khai minh bạch trước, trong và sau quá trình đấu giá” Có thể nói, đây là một bước tiến mới, một tín hiệu tích cực của công tác quản lý đất đai tại TP.HCM, thể hiện sự quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc thực thi nghiêm pháp luật, tăng cường tạo vốn từ đất đai, giao đất theo cơ chế thị trường Việc đấu giá các khu đất công ở Thủ Thiêm sẽ tạo tiền lệ tốt, thúc đẩy việc đấu giá tài sản công ngày càng minh bạch, đúng sự thật

Theo nhiều chuyên gia, việc giao đất chỉ định thầu không qua đấu giá hoặc đấu giá nhưng không minh bạch, công khai đã diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến

nhiều hệ lụy, đến bây giờ vẫn chưa được giải quyết Không chỉ làm thất thoát ngân sách Nhà nước, việc giao đất không minh bạch đã gây ra nhiều hệ lụy, gây bất công bằng trong quá trình thực hiện dự án của các doanh nghiệp Có thể thấy được, nhiều các bộ đã rơi vào vòng lao lý cũng vì lợi ích trong công tác giao đất Việc giao đất theo chỉ định không minh bạch đã khiến những doanh nghiệp làm ăn chân chính, không “quan hệ” đã mất đi cơ hội tiếp cận đất đai một cách lành mạnh, khiến họ phải tìm cách tham gia vào thị trường đất đai, có thể đi đường vòng, mất thêm nhiều thời gian và chi phí

Vì vậy, cuộc đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm được tổ chức công khai với nhiều cơ quan chức năng, báo chí đã tạo nên một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản hiện nay Khi các cuộc đấu giá đất được rõ ràng, minh bạch sẽ tạo nên một môi trường đáng tin cậy cho các nhà đầu tư nước ngoài, bởi các doanh nghiệp nước ngoài rất coi trọng các vấn đề về pháp lý Việc thu hút thêm sự quan tâm và đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài là một tín hiệu tích cực đối với nền kinh tế của đất nước

Trên thực tế, việc công khai, minh bạch trong đấu giá được nhiều người dân quan tâm Khi đánh giá tính hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Xương, Thanh Hóa, có 63/100 người được điều tra đồng quan điểm việc công khai thông tin là kịp thời Tuy nhiên, một số người vẫn chưa quan tâm đến hoạt động đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, dẫn đến công việc chưa được tiếp cận kịp thời các địa điểm công khai thông tin

Bảng 2.1.2 Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá tại huyện Quảng Xương, Thanh Hóa

STT Câu hỏi phỏng vấn Số phiếu Tỷ lệ (%)

1 Mức độ tiếp cận thông tin về đấu giá quyền

sử dụng đất của người tham gia?

2 Mức độ công khai minh bạch thông tin đấu

giá?

3 Giải quyết nhu cầu đất ở thực sự của người

địa phương?

Nguồn: Theo Nguyễn Thu Thùy, Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa)

Hậu quả của trao tay đất công nhờ “quan hệ”

Việc trao tay đất công nhờ “quan hệ” dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng, điển hình là thực trạng “chảy máu đất công” đang diễn ra ở hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Bằng nhiều hình thức chiếm dụng mà việc sở hữu những khu đất công đã rơi vào tay một số doanh nghiệp với giá bèo

Thứ nhất, các doanh nghiệp này mua cổ phần của doanh nghiệp Nhà nước khi

đang tiến hành cổ phần hóa Việc mua lại cổ phần của doanh nghiệp không nhằm vào giá trị doanh nghiệp mà hướng đến giá trị khu đất ở những vị trí đắc địa mà

doanh nghiệp đang sở hữu Từ đó, nghiễm nhiên biến khu đất vàng này thành các

dự án bất động sản căn hộ, trung tâm thương mại, nhà cho thuê và thu lợi nhuận lớn

Thứ hai, Sau khi mua lại cổ phần, doanh nghiệp còn được cấp thêm diện tích

đất để di chuyển doanh nghiệp cổ phần hóa ra ngoại thành Vì lợi ích quá lớn nên nhiều công ty, doanh nghiệp không liên quan gì đến ngành nghề của doanh nghiệp đang cổ phần hóa, thậm chí không biết gì đã tham gia vào mua cổ phần

Trên thực tế, hàng loạt lô đất vàng đã rơi vào tay của doanh nghiệp với giá rất

rẻ, điều này dẫn đến Nhà nước phải trả giá rất đắt cho các dự án xây dựng hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông Hậu quả của việc này là ngân sách Nhà nước dần thất thoát

2.2 Các vấn đề trong chính sách đấu thầu đất

Việc thực hiện cơ chế đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất trong thời gian qua tại các địa phương gặp nhiều khó khăn

Những vướng mắc cần giải quyết chủ yếu do các quy định pháp luật còn chồng chéo Luật Đất đai quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu thầu quy định, phạm vi điều chỉnh bao gồm cả việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất Tuy nhiên, mối quan hệ giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cũng như thứ tự ưu tiên giữa các hình thức đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư trong lựa chọn nhà đầu tư Các quy định chưa rõ ràng khiến nhiều doanh nghiệp chần chừ trong việc đầu tư

Thị trường bất động sản liên quan nhiều đến cơ chế, chính sách nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đặc biệt nhạy cảm với những thay đổi của chính sách Vấn đề đấu thầu quyền sử dụng đất tại các dự án có sự phân biệt giữa đất được giao và đất công, văn bản trước không có nhưng văn bản sau lại có những điểm chưa thống nhất khác Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Cần có hướng dẫn lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, đối với các dự án đất