Mục đích của luận văn là nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, đảm bảo chính sách áp dụng thực hiện thống nhất, hạn chế thất thoát các nguồn thu tài chính từ đất đai.
L I CAM OAN H c viên xin cam đoan cơng trình nghiên c u c a riêng h c viên Các s li u, k t qu nêu lu n v n trung th c ch a t ng đ c s d ng đ b o v m t h c v H c viên cam đoan r ng, m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n v n đ c c m n thơng tin trích d n lu n v n đ u đ c ch rõ ngu n g c Tác gi lu n v n ng Thu Quyên i L I CÁM N Trong su t th i gian h c t p, nghiên c u hoàn thành lu n v n, h c viên nh n đ cs h ng d n, ch b o t n tình c a th y giáo, s giúp đ , đ ng viên c a b n bè, đ ng nghi p gia đình Nhân d p hoàn thành lu n v n, cho phép h c viên đ c bày t lịng kính tr ng bi t n sâu s c th y giáo PGS.TS Ngô Th Thanh Vân t n tình h ng d n, dành nhi u cơng s c, th i gian t o u ki n cho h c viên su t trình h c t p th c hi n đ tài Tơi xin bày t lịng bi t n chân thành t i Ban Giám hi u, Phòng Qu n lý đào t o, B môn qu n lý: Qu n lý Xây d ng, Khoa Qu n lý kinh t - Tr Th y L i t n tình giúp đ ng ih c h c viên trình h c t p, th c hi n đ tài hoàn thành lu n v n H c viên xin chân thành c m n t p th lãnh đ o, cán b , công ch c, viên ch c S Tài t nh L ng S n, y ban nhân dân t nh L ng S n, S Tài nguyên Môi tr t nh L ng S n, V n phòng ng ng ký đ t đai, C c Th ng kê t nh L ng S n, Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n – S T pháp c quan liên quan giúp đ t o u ki n cho h c viên su t trình th c hi n đ tài Xin chân thành c m n gia đình, ng i thân, b n bè, đ ng nghi p t o m i u ki n thu n l i giúp đ h c viên v m i m t, đ ng viên khuy n khích h c viên hoàn thành lu n v n./ L ng S n, ngày tháng n m 201 Tác gi lu n v n ng Thu Quyên ii M CL C L I CAM OAN .i L I CÁM N ii DANH M C CÁC T M U CH VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG vii NG C S LÝ LU N VÀ TH C TI N V U GIÁ QUY N S D NG CÔNG TÁC QU N LÝ T .3 1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t đ nh giá đ t ph ng pháp đ nh giá đ t 1.1.1 Khái ni m giá đ t đ c m c a giá đ t 1.1.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t 1.1.3 Khái ni m giá đ t 1.2 nh giá đ t ph ng pháp, yêu c u, u ki n đ nh u giá quy n s d ng đ t vai trò c a công tác đ u giá quy n s d ng đ t 11 1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t .11 1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t qu n lý s d ng đ t đai 14 1.3 C s pháp lý n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .17 1.3.1 H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t 17 1.3.2N i dung c b n c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 18 1.4 Nh ng nhân t nh h ng đ n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .19 1.4.1 Nh ng nhân t khách quan 19 1.4.2 Nh ng nhân t ch quan 20 1.5 C s th c ti n v công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 21 1.5.1 Nh ng kinh nghi m t đ a ph ng 21 1.5.2 Nh ng cơng trình khoa h c có liên quan đ n đ tài .23 K t lu n ch CH NG ng 24 TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ D NG ÂT TRÊN U GIÁ QUY N S A BÀN T NH L NG S N 25 2.1 V trí đ a lý tình hình kinh t - xã h i c a t nh .25 2.1.1 V trí đ a lý 25 iii 2.1.2 Tình hình kinh t - xã h i 26 2.2 Tình hình s d ng đ t đ u giá s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 28 2.2.1 Tình hình qu n lý đ t đai 28 2.2.2 Hi n tr ng s d ng lo i đ t 30 2.3 Th c tr ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 33 u giá quy n s d ng đ t theo k t qu rà soát qu 2.3.1 đ t 34 2.3.2 Quy trình th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t: 34 2.3.3 i u ki n đ a khu đ t đ u giá quy n s d ng đ t 38 2.3.4 Xác đ nh giá kh i m đ u giá QSD 39 2.3.5 T ch c cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t 40 2.4 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t t n m 2014 đ n 2016 44 2.5 ánh giá k t qu qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 48 2.5.1 Nh ng k t qu đ t đ c 48 2.5.2 Nh ng h n ch 52 2.5.3 Nguyên nhân d n đ n nh ng h n ch 56 CH NG QUY N S 3.1 GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC QU N LÝ D NG nh h T TRÊN U GIÁ A BÀN T NH L NG S N 60 ng v công tác đ u giá s d ng đ t đai đ a bàn t nh L ng S n 60 3.1.1 nh h ng v s d ng đ t đai đ a bàn t nh L ng S n 60 3.1.2 nh h ng v công tác qu n lý bán đ u giá t i t nh L ng S n 61 3.2 Xu t gi i pháp hoàn thi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 62 3.2.1 Gi i pháp v s phù h p k ho ch s d ng đ t v iquy ho chxây d ng đô th 64 3.2.2 Gi i pháp công tác qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá 65 3.2.3 Gi i pháp m r ng ngu n thu th p thông tin xác đ nh giá kh i m đ u giá QSD 66 3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t 69 K T LU N VÀ KI N NGH 77 iv DANH M C B NG BI U B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lý quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t 17 B ng 2.1 Hi n tr ng s d ng đ t n m 2015-2016 c a t nh L ng S n 32 B ng 2.3 Qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t .34 B ng 2.3 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t thành công 44 đ a bàn t nh L ng S n n m 2014-2016 44 B ng 2.4 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2014 .44 B ng 2.5 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2015 .46 B ng 2.6 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2016 .47 B ng 2.7 K t qu ngu n thu ngân sách nhà n c đ u giá quy n SD n m 49 đ a bàn t nh L ng S n 49 v DANH M C CÁC HÌNH NH Hình.1: S đ v trí đ a lý t nh L ng S n 25 Hình 2: S đ khu đ t > 10 t đ ng 36 Hình 3: S đ khu đ t ≤ 10 t đ ng 37 Hình 4: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014-2016 44 Hình 5: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014 45 Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2015 46 Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2016 47 Hình 7: So sánh k t qu đ u giá so v i giá kh i m giá theo b ng giá đ t 50 vi DANH M C CÁC T VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG BTC B Tài BTNMT B Tài nguyên Môi tr BTP B T pháp GCNQSD Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t N -CP Ngh đ nh Chính ph Q Quy t đ nh QSD Quy n s d ng đ t SD S d ng đ t STNMT S Tài nguyên Môi tr TT Thông t TTLT Thông t liên t ch TW Trung UBND ng ng ng y ban nhân dân VP K V n phòng B S B t đ ng s n PBGDPL Ph bi n giáo d c pháp lu t TTPTQ Trung tâm phát tri n qu đ t H T G CT H i đ ng th m đ nh giá đ t c a t nh TCB GCN T ch c bán đ u giá chuyên nghi p QPPL Quy ph m pháp lu t CNH-H H Cơng nghi p hóa – Hi n đ i hóa vii ng ký đ t đai M U Tính c p thi t c a đ tài: t đai ngu n tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia vô quý báu, ngu n n i l c đ xây d ng phát tri n đ t n c Theo Lu t t đai n m 2013 có 08 kho n m c thu tài t đ t đai có kho n thu ti n s d ng đ t theo hình th c Nhà n c giao đ t có thu ti n s d ng đ t thông qua đ u giá quy n s d ng đ t m t kho n ngh a v tài thu đ c t đ t; kho n thu ngu n ngân sách đ ph c v chi đ u t phát tri n c a t ng đ a ph ng nói chung t nh L ng S n nói riêng Hi n nay, cơng tác đ u giá quy n s d ng đ a bàn t nh L ng S n g p m t s b t c p trình đ u giá quy n s d ng đ t: H th ng v n b n nhi u, có s ch ng chéo, ch a xây d ng quy trình xác đ nh giá kh i m đ đ u giá quy n s d ng đ t; giá kh i m đ u giá quy n s d ng đ t có m c giá chênh l ch l n so v i giá đ t lo i, khu v c đ s d ng vào m c đích khác; Ch t l ng quy ho ch, s d ng đ t ch a cao, ch a đ ng b v i quy ho ch chuyên ngành, tính liên k t qu n lý quy ho ch y u; ch a khai thác h t qu đ t đ ph c v cho công tác đ u giá; Công tác t ch c cu c bán đáu giá th c hi n quy trình, nhiên v n cịn nh ng tr ng h p khách hàng đ u giá th ng l ng, thông đ ng giá tr c d phiên đ u giá (n i dung h th ng v n b n ch a quy đ nh x lý)… Trình đ chun mơn, n ng l c c a đ i ng cán b y u kém, nh t c p quy n c s Qua trình nghiên c u, phân tích, t ng h p cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2014- 2016 cho th y nhi u phiên đ u giá đem l i hi u qu cao v m t kinh t Tuy nhiên, vi c th ng nh t th c hi n h th ng v n b n, m c giá kh i m đ u giá quy n s d ng đ t công tác t ch c cu c đ u cịn có nh ng v n đ c n có gi i pháp đ th ng nh t th c hi n giai đo n hi n Xu t phát t nh ng yêu c u th c ti n trên, h c viên l a ch n tài: “Gi i pháp hoàn thi n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n" đ c th c hi n c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s pháp lý, c ch th c hi n hi u qu kinh t , xã h i qu n lý đ t đai đ rút c s khoa h c, c s th c ti n góp ph n b sung, hồn thi n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, h n ch s th t ngu n thu tài t đ t đai, t ng ngu n thu cho ngân sách đ đ u t xây d ng h th ng cơng trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i M c tiêu nghiên c u M c đích c a lu n v n nghiên c u gi i pháp nâng cao ch t l ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n, đ m b o sách áp d ng th c hi n th ng nh t, h n ch th t ngu n thu tài t đ t đai it ng ph m vi nghiên c u a it ng nghiên c u i t ng nghiên c u c a đ tài gi i pháp hồn thi n cơng tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n d a h th ng v n b n quy đình tình hình th c t đ a ph ng b Ph m vi nghiên c u - Ph m vi v n i dung không gian nghiên c u: Công tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n - Ph m vi v th i gian nghiên c u: Lu n v n s d ng s li u thu th p công tác đ u giá quy n s d ng đ t giai đo n t n m 2014 đ n n m 2016, đ gi i pháp t ng c ng hi u qu công tác cho đ n n m 2020 đ a bàn t nh L ng S n Cách ti p c n ph ng pháp nghiên c u Trên c s h th ng v n b n, ch đ , sách hi n hành v qu n lý nhân l c c a Nhà n c nói chung tình hình tri n khai th c hi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t n m v a qua; Lu n v n áp d ng ph - Ph ng pháp u tra kh o sát; - Ph ng pháp th ng kê; - Ph ng pháp h th ng hóa, phân tích, so sánh; - Ph ng pháp phân tích t ng h p - Ph ng pháp tham v n ý ki n chuyên gia ph ng pháp nghiên c u sau: ng pháp k t h p khác - i v i thông tin v giá tài s n giao d ch thành công th tr thông qua ph ng v n qua n tho i, ph ng v n tr c ti p, qua ph ng thu th p ng ti n thông tin đ i chúng, sàn giao d ch b t đ ng s n, m ng Internet ph i có s th m đ nh, xem xét, đánh giá ki m ch ng th n tr ng b o đ m nh ng thơng tin có th s d ng đ - c tr c s d ng vào phân tích, tính tốn i v i tài s n đ c chào bán (giao d ch ch a thành công), ng tin c n ph i thu th p thông tin, so sánh gi a m c giá chào bán (th bi n th tr h p tr ng) v i giá th tr ng cao h n giá ph ng đ có s u ch nh h p lý, tìm m c giá phù c s d ng làm m c giá so sánh i v i tài s n đ c chào mua (giao d ch ch a thành công), th m đ nh viên c n ph i thu th p thông tin, so sánh gi a m c giá chào mua (th th tr tr i thu th p thông ng) v i giá th tr ng th p h n giá ph bi n ng đ có s u ch nh h p lý, tìm m c giá phù h p c s d ng đ a vào làm m c giá so sánh - Giao d ch c a tài s n so sánh đ c l a ch n ph i di n t i ho c g n th i m th m đ nh giá nh ng khơng q 02 n m tính đ n th i m th m đ nh giá - Ng i thu th p thông tin l u gi b ng ch ng: v giá tài s n giao d ch thành công ho c đ c chào mua ho c đ c chào bán th tr ng; v th i m di n giao d ch, đ a m giao d ch, m t ho c nhi u bên tham gia giao d ch, ch ng c so sánh - Ph i b o đ m chênh l ch gi a m c giá c a tài s n so sánh v i m c giá ch d n c a tài s n khơng q cao không phù h p v i ch ng c th tr ng Nguyên t c chênh l ch gi a m i m c giá ch d n v i m c giá trung bình c a m c giá ch d n không 15% Do v y xem xét nguyên t c thu th p thông tin t i Thông t s 36/2014/TTBTN&MT c a B Tài nguyên Môi tr ng c n xem xét thêm y u t thu th p thông tin t i Thông t s 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 c a B Tài nh thơng tin v giá chào mùa, giá chào bán th tr ng nguyên t c t l % gi a ngu n thông tin t l % chênh l ch giá th m đ nh so v i TSSS không 15% 68 3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t - Tri n khai Lu t đ u giá tài s n v n b n h ng d n thi hành: Trên c s quy đ nh c a Lu t đ u giá tài s n 2017 B t pháp giúp Chính ph th c hi n qu n lý nhà n c v đ u giá tài s n; trách nhi m c a B , c quan ngang b vi c ph i h p v i B T pháp công tác qu n lý nhà n tài s n nhà n c v đ u giá tài s n Trong đ i v i c vi c xác đ nh giá kh i m, giám đ nh tài s n đ u giá, c quan có th m quy n ký h p đ ng d ch v đ u giá c quan tài h ng d n; đ i v i tài s n quy n s d ng đ t vi c xác đ nh giá kh i m, giám đ nh tài s n đ u giá, c quan có th m quy n ký h p đ ng d ch v đ u giá c quan tài nguyên môi tr ng qu n lý; đ i v i tài s n thi hành án vi c xác đ nh giá kh i m, giám đ nh tài s n đ u giá, c quan có th m quy n ký h p đ ng d ch v đ u giá, chuy n giao tài s n đ u giá c quan thi hành án dân s qu n lý Lu t đ u giá tài s n quy đ nh trình t , th t c bán đ u giá tài s n nh m th ng nh t trình t , th t c bán đ u giá đ i v i lo i tài s n ph i bán đ u giá, tránh tình tr ng quy đ nh t n m n, trùng l p ho c mâu thu n, ch ng chéo v n b n QPPL v bán đ u giá tài s n, qua góp ph n làm minh b ch hóa ho t đ ng bán đ u giá tài s n, ch ng th t thoát tài s n Nhà n c, b o v quy n l i ích h p pháp c a t ch c, cá nhân T nh ng quy đ nh c a pháp lu t hi n hành UBND t nh L ng S n c n ph i ti n hành m t s n i dung nh m th ng nh t qu n lý nhà n c v công tác bán đ u giá tài s n cho phù h p v i quy đ nh c a pháp lu t: Rà soát quy đ nh hi n hành v bán đ u giá tài s n đ ki n ngh c quan có th m quy n s a đ i, b sung ho c ban hành v n b n m i thay th v n b n ch ng chéo, khơng cịn phù h p Ho t đ ng bao g m nhi u n i dung nh ki m tra, đánh giá, t p h p hóa, h th ng hóa quy đ nh c a pháp lu t thành nh ng nhóm v n b n đ phân lo i, đánh giá M t nh ng n i dung quan tr ng sau Hi n pháp 2013 đ i c n ph i xem xét đánh giá l i toàn b h th ng pháp lu t có c pháp lu t v bán đ u giá tài s n có đ m b o yêu c u nh tính đ ng b , tính th ng nh t, tính kh thi Vi c ban hành v n b n QPPL v bán đ u giá tài s n c a UBND t nh c n ý t i tính c p thi t tính kh thi c a v n b n T ng c 69 ng n ng l c xây d ng ban hành v n b n l nh v c bán đ u giá tài s n Tuy nhiên không đ ng ngh a v i vi c Trung ng ban hành v n b n đ a ph ng c ng có v n b n c th h quan tr ng c n xem xét, nghiên c u nh ng v n đ mà v n b n Trung ph i h ng d n ho c v n b n Trung ng d n i u ng yêu c u ng ch a quy đ nh ho c quy đ nh chung chung đ t quy đ nh cho phù h p, kh c ph c đ c s lúng túng trình bán đ u giá tài s n i v i nh ng n i dung c th trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n mà Nhà n c ch a có v n b n quy đ nh ho c quy đ nh m t cách chung chung, vi c xây d ng v n b n QPPL c a t nh c n ph i tránh tình tr ng mâu thu n v i v n b n quy ph m pháp lu t c a Trung ng - V trình t , th t c bán đ u giá đ i v i lo i tài s n b t bu c ph i bán đ u giá theo quy đ nh c a pháp lu t nh m b o đ m vi c bán đ u giá tài s n th c s khách quan, công khai, minh b ch, hi u qu , h n ch tình tr ng tiêu c c, th t tài s n c a nhà n c T o c ch bán đ u giá tài s n t nguy n phù h p v i nhu c u c a cá nhân, t ch c xã h i T ng c ng b o v quy n l i ích h p pháp c a ng s n bán đ u giá, ng c tài s n bán đ u giá, góp ph n nâng cao hi u qu ho t i mua đ i có tài đ ng bán đ u giá tài s n - V nâng cáo ch t l ng nu n nhân l c: nâng cao ch t l ng đ i ng đ u giá viên tính chuyên nghi p ho t đ ng hành ngh đáp ng yêu c u th c ti n, Lu t đ u giá tài s n quy đ nh theo h ng mu n tr thành đ u giá viên ph i tham gia khóa đào t o ngh đ u giá v i th i gian 06 tháng yêu c u ph i ng công tác l nh v c đ c đào t o m i đ i có nh t 03 n m c tham gia khóa đào t o ngh ; t p s hành ngh đ u giá th i gian 06 tháng đ t yêu c u ki m tra k t qu hành ngh đ u giá Bên c nh Lu t đ u giá c ng thu h p đ i t đ u giá, theo ch nh ng ng ng đ c mi n đào t o ngh i qua khóa đào t o ngh nghi p có k n ng hành ngh l nh v c b tr t pháp nh v c liên quan nh lu t s , công ch ng viên, qu n tài viên m i đ c mi n đào t o ngh đ u giá Do v y, u ki n quan tr ng nh m nâng cao ch t l l ng đ u giá viên Phát tri n ngu n nhân l c có ch t ng cho ho t đ ng bán đ u giá tài s n, c s t o ngu n phát tri n đ i ng đ u giá viên có trình đ chun mơn, k n ng nghi p v đ o đ c ngh nghi p T 70 UBND t nh L ng S n c n thi t ph i th c hi n nghiêm túc quy đ nh c a Lu t đ u giá v n d ng thích h p vào tình hình th c ti n t i t nh đ c bi t ý m t s n i dung: + Chú tr ng nâng cao b i d ng ki n th c pháp lu t, k n ng nghi p v bán đ u giá tài s n, quy t c đ o đ c ngh nghi p cho nh ng ng i làm công tác bán đ u giá tài s n ph m vi toàn t nh, h n ch vi ph m pháp lu t l nh v c đ u giá; t o môi tr ng giao d ch c nh tranh lành m nh + Quan tâm đ u t c s v t ch t, ph ng ti n, b sung biên ch cho Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n, t o u ki n thu n l i đ đ u giá viên th c hi n nghi p v liên quan đ n vi c bán đ u giá tài s n nh xác minh tài s n, niêm y t, thông báo công khai v vi c bán đ u giá tài s n, t ch c bán đ u giá tài s n + Nâng cao tính chuyên nghi p ho t đ ng bán đ u giá tài s n; quy đ nh ch t ch tiêu chu n, u ki n hành ngh đ u giá, qu n lý đ u giá viên hành ngh Chúng ta th y r ng xã h i không ng ng thay đ i phát tri n, m i quan h xã h i ngày đa d ng ph c t p v n b n QPPL ngày đ c ban hành nhi u h n Do v y vi c c p nh t ki n th c pháp lu t m i nâng cao k n ng hành ngh đ u giá cho đ i ng đ u giá viên m t yêu c u t t y u Tuy nhiên, v n đ th i gian qua ch a đ c c p quy n quan tâm C n thông qua vi c th ng kê, rà sốt đ có c s t ch c l p t p hu n ki n th c pháp lý, đ o đ c ngh nghi p k n ng c n thi t ho t đ ng bán đ u giá tài s n cho đ u giá viên, đ c bi t đ i v i nh ng đ u giá viên ch a qua đào t o ngh đ u giá y u vi c nâng cao ch t l + ây đ c xem v n đ quan tr ng, thi t ng đ i ng đ u giá viên th i gian t i i v i đ u giá viên làm vi c Trung tâm D ch v bán đ u giá tài s n, bên c nh nh ng quy đ nh chung c n có nh ng quy đ nh phù h p h nh ng viên ch c nhà n c làm vi c đ n v s nghi p c a nhà n c Do v y, c n t ng c ng bi n pháp giáo d c v tinh th n trách nhi m, ý th c t n tâm, t n t y v i công vi c trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n Th c hi n t t quy đ nh v đ o đ c công v B tr ng B T pháp quy đ nh t i Quy t đ nh s 468/Q -BTP ngày 26/02/2009 ban hành quy t c ng x c a cán b , công ch c, viên ch c B T 71 pháp Bên c nh đó, UBND t nh c ng c n xây d ng tiêu chí c th v tơn vinh ngh nghi p, danh d c a đ u giá viên Ban hành th c hi n nghiêm quy ch qu n lý viên ch c, g n v i th c hi n Quy ch dân ch c quan nhà n c, nâng cao ý th c trách nhi m, ý th c t ch c k thu t; đ y m nh cu c đ u tranh ch ng tham nh ng Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n, nh t vi c l i d ng cu c bán đ u giá tài s n đ tr c l i - V Ki m tra, tra x lý vi ph m v t ch c, ho t đ ng bán đ u giá tài s n Hàng n m S T pháp v i ch c n ng c quan qu n lý nhà n c đ i v i công tác bán đ u giá tài s n ph i xây d ng K ho ch ki m tra hàng n m nh t 01 đ n v K ho ch ki m tra ph i bám sát vào Ch đ ng trình cơng tác c a S T pháp c s c UBND t nh phê t, ph i c th n i dung th i gian th c hi n Trong đ c bi t t p trung vào l nh v c bán đ u giá nh ng tài s n có giá tr l n ho c d lu n có nh ng ý ki n trái chi u Thanh tra S T pháp ph i ph i h p v i phòng tham m u qu n lý nhà n tác bán đ u giá tài s n đ ti n hành công tác ki m tra đ m b o đ t hi u qu t ng c c v công ng th i ng ki m tra đ n m b t tình hình v t ch c ho t đ ng đ u giá, k p th i phát hi n nh ng khó kh n, v ng m c, sai ph m đ tháo g ch n ch nh, đ a ho t đ ng đ u giá vào n n p T ng c ng ch đ o c quan có liên quan ti n hành ki m tra ho t đ ng bán đ u giá tài s n c a Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n doanh nghi p bán đ u giá tài s n nh m đ m b o vi c bán đ u giá đ c th c hi n quy đ nh c a pháp lu t Ki m tra vi c th c hi n đ ng ký ho t đ ng cho doanh nghi p đ u giá tài s n Ki m tra, h ng d n S , ban, ngành, y ban nhân dân huy n, thành ph , đ n v s nghi p công l p, doanh nghi p nhà n đ u giá theo quy đ nh v qu n lý tài s n nhà n c th c hi n vi c chuy n giao tài s n bán c Tích c c m r ng hình th c tra nh tra đ nh k , tra đ t xu t, tra chuyên đ , tra v vi c, t ch c đ t tra chuyên ngành Các hành vi vi ph m pháp lu t trình th c hi n pháp lu t r t tinh vi, ph c t p, v y c n có s ph i h p ch t ch gi a tra S T pháp c quan h u quan 72 nh Thanh tra t nh, c quan Cơng an, S Tài chính, S Tài ngun môi tr ng huy n, thành ph Trong trình tra c n nâng cao hi u l c, hi u qu tra, đ m b o k t qu tra ph n ánh trung th c, tránh hi n t ng bao che, né tránh, đ ng th i x lý nghiêm minh, k p th i hành vi vi ph m pháp lu t trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n c a nh ng ng i tham gia đ u giá N u có nh ng vi ph m đ c u thành t i ph m ph i nhanh chóng chuy n h s sang c quan u tra đ truy c u trách nhi m hình s C n ki m tra ch t ch vi c qu n lý danh sách nh ng ng i tham gia đ u giá đ phát hi n nh ng d u hi u vi ph m thông đ ng, móc n i v i Vi c qu n lý gi bí m t danh sách nh ng ng đ m u ch t, quan tr ng nh t, n u khơng n m đ i tham gia đ u giá v n c nh ng ng i đ ng ký tham gia đ u giá vi c liên h , thơng đ ng, móc n i v i khó có th x y Do v y, q trình phân cơng công vi c, ti p nh n h s c n quy đ nh rõ t ng ph n hành công vi c t mua h s , n p h s đ n n p ti n đ t tr c đ t xác đ nh trách nhi m c a t ng cán b đ x y sai ph m công tác tra, ki m tra đem l i hi u qu , bên c nh vi c vào cu c c a c quan ch c n ng, nhà n ây c s v ng ch c vi c cung c p thơng tin cho c quan c có th m quy n phát hi n nh ng hành vi thơng đ ng, dìm giá c ng l c l ng đông đ o đ làm t t công tác hòa gi i Kiên quy t ch ng m i bi u hi n bao che, n nang, n lu t bán đ u giá tài s n h c a c p lãnh đ o làm đ ng th i, c s ng nh vi c x lý vi ph m pháp c u c n có s ch đ o đ n, s ng, quy n đ a ph ng ng nhân dân C n lo i tr x lý nghiêm nh ng bi u hi n can thi p, c n tr trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n c a quy n c p v x lý vi ph m bán đ u giá tài s n Chú tr ng đ u t c s v t ch t, trang thi t b hi n đ i ph c v ho t đ ng bán đ u giá tài s n Kh n tr ng hồn thành ch ng trình qu n lý h s y quy n bán đ u giá tài s n máy tính qu n lý h s qua m ng n i b c a Trung tâm u t h th ng ghi âm, ghi hình c đ nh t i phịng bán đ u giá đ ph c v cho công tác qu n lý, ki m tra c a lãnh đ o s d ng đ làm t li u ph c v cho công tác b i d kinh nghi m c n thi t sau Trung tâm tr c ti p qu n lý tài s n đ ng rút c bán s t o u ki n thu n l i h n cho khách hàng có nhu c u xem tài s n tham gia đ u giá 73 Khi khách hàng trúng đ u giá vi c chuy n giao quy n s h u, quy n s d ng c ng đ c ti n hành m t cách d dàng thu n l i Các chi phí phát sinh, nh ng r i ro trình b o qu n tài s n s gi m b t Trung tâm có đ u ki n qu n lý tài s n 3.2.5 Nâng cao hi u qu bán đ u giá tài đ i v i tài s n nhà n c tr c h t c n xác đ nh giá kh i m đ bán đ u giá ph i c đ nh giá phù h p v i giá th tr ch c đ u giá, quy đ nh b thu n l i nh t tránh tr giá đ ng, không đ nh giá th p t o k h vi c t c giá phù h p t o u ki n cho khách hàng có th tr giá ng h p quy đ nh b c ti p t o u ki n cho ng quy đ nh t i c giá cao nên khách hàng khơng th tr i tr tr c có l i th mua đ c tài s n Theo i u 22 Ngh đ nh s 52/2009/N -CP đ i v i tài s n tr s làm vi c, tài s n khác g n li n v i đ t bao g m c quy n s d ng đ t, c quan nhà n c có tài s n thuê t ch c có đ u ki n th m đ nh giá tài s n S Tài ch trì, ph i h p v i cá c quan có liên quan xem xét, trình Ch t ch UBND t nh quy t đ nh giá kh i m Tr ng h p khơng th đ c t ch c có đ u ki n th m đ nh S Tài ch trì ph i h p v i c quan có liên quan thành l p H i đ ng đ xác đ nh trình Ch t ch UBND t nh quy t đ nh giá kh i m tr i v i tài s n khác th ng c quan có tài s n bán thành l p H i đ ng đ xác đ nh giá kh i m ho c thuê t ch c có đ u ki n th m đ nh giá đ làm c n c xác đ nh giá kh i m - i v i t ch c đ u giá tài s n c n th c hi n đ m b o tính cơng khai, minh b ch, nghiêm túc q trình đ u giá, gi kín thơng tin v khách hàng đ ng ký tham gia đ u giá, đ m b o t t an ninh tr t t t i cu c đ u giá tránh tình tr ng thơng đ ng dìm giá - Ph i l a ch n t ch c đ u giá có uy tín theo quy đ nh c a Lu t đ u giá tài s n, không l a ch n ký h p đ ng v i t ch c đ u giá có nh ng hành vi vi ph m nh : Cá nhân không ph i đ u giá viên mà v n u hành cu c đ u giá, c tình cho phép nh ng ng i không đ u ki n tham gia đ u giá Không niêm y t đ u giá tài s n, không thông báo công khai vi c đ u giá tài s n, th c hi n không không quy đ nh v bán h s đ ng ký tham gia đ u giá, thông đ ng móc 74 n i v i ng i tham gia đ u giá trình t ch c đ u giá d n đ n làm sai l ch thông tin tài s n đ u giá Bên c nh c ng c n ph i giám sát t ch c đ u giá tài s n t ký h p đ ng d ch v đ u giá tài s n đ đ m b o n i dung c a h p đ ng phù h p v i pháp lu t dân s pháp lu t 75 K t lu n ch ng V n đ hồn thi n cơng tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n đ a bàn t nh L ng S nhi n h t s c đ n phù h p v i tình hình th c ti n t i t nh L ng S n, đ c bi t doanh nghi p không ch t o s công b ng, bình đ ng kinh doanh mà cịn phù h p v i xu h ng phát tri n c a đ t n c h i nh p kinh t qu c t Nh m kh c ph c nh ng khó kh n v ng m c th i gian qua nh h ng đ n ho t đ ng đ u giá tài s n nh kéo dài th i gian x lý tài s n, gây t n kém, lãng phí th t thoát tài s n ch a đ m b o tính khách quan, minh b ch chuyên nghi p hóa c a quy trình bán đ u giá tài s n Do đó, vi c hồn thi n công tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n đ kh c ph c nh ng h n ch trên, Lu t đ u giá tài s n v i quy đ nh v bán đ u giá tài s n đ m b o đ ng b v i quy đ nh pháp lu t có liên quan, v n đ đ t vi c tri n khai, áp d ng nh ng gi i pháp cho phù h p v i tình hình th c ti n t i t nh L ng S n đ gi i quy t nh ng khó kh n, v ng m c làm c n tr vi c th c hi n xã h i hóa ho t đ ng bán đ u giá tài s n Do đó, tr c h t hồn thi n n i dung pháp lu t bán đ u giá theo h ng t p trung rà soát v n b n pháp lu t quy đ nh trình t , th t c bán đ u giá tài s n x lý vi ph m hành chính, thi hành án dân s , bán tài s n Nhà n c, đ c bi t ý đ n quy n s d ng đ t Tuyên truy n đ pháp lu t vào cu c s ng, đ m i ng hi u ch p hành Hoàn thi n t ch c bán đ u giá theo xu h đ ng T ng c đ ng bán đ u giá đ i dân ng xã h i hóa ho t ng s lãnh đ o c a c p y quy n đ a ph ng đ i v i ho t c xem gi i pháp có ý ngh a quy t đ nh cho vi c hoàn thi n công tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n 76 K T LU N VÀ KI N NGH K T LU N T nh L ng S n g m có 10 huy n 01 thành ph , có phía đông b c ti p giáp v i Trung Qu c, v i v trí “đ c đ a”, thu n l i u ki n t nhiên - xã h i; cơng trình ki n trúc đ c tr ng cho nhi u giai đo n phát tri n c a l ch s Tuy nhiên, s phát tri n kinh t xã h i ch a t ng x ng v i ti m n ng, m t nh ng nguyên nhân ngu n n i l c đ t đai ch a đ t ođ cb c khai thác hi u qu , ngu n v n t o t đ t đai ch a c đ t phá cho phát tri n u giá quy n s d ng đ t m t ch tr ng gi i pháp h u hi u nh m nâng cao hi u qu kinh t đ t, góp ph n n đ nh th tr tr ng b t đ ng s n) quy n SD u giá quy n SD đ c bi t, Nhà n ng quy n s d ng đ t (th th c ch t m t hình th c chuy n nh c tham gia tr c ti p vào th tr ng ng v i t cách m t bên đ i tác giao d ch B S i m khác bi t c a hình th c đ u giá v i hình th c chuy n nh ng QSD th tr ng không qua s m c c mà thông qua c ch đ u giá công khai đ quy t đ nh giá bán K t qu th c hi n đ u giá th ng kê n m có s chênh l ch gi a giá kh i m giá UBND t nh ban hành t i b ng giá đ t t t c xác đ nh giá kh i m t ng đ i l n, đáp ng theo nguyên ng đ i sát v i giá đ t chuy n nh ng th tr ng; Chênh l ch gi a giá kh i m so v i giá trúng đ u giá có s chênh l ch v i t ng khu đ t, nhu c u,mong mu n kh n ng tài c a khách hàng; Quy trình đ u giá tuân th trình t , th t c đ u giá QSD Các thông tin v th a đ t, ph ng th c, th i gian đ u giá QSD đ c công khai ph ng ti n thông tin đ i chúng u giá quy n s d ng đ t m t hình th c khai thác, s d ng đ t đai hi u qu , ti t ki m, kinh t , t o s c nh tranh lành m nh gi a ch đ u t nh m huy đ ng t i đa ngu n thu cho ngân sách nhà n c, đ ng th i lo i b đ ch “Xin, cho” t n t i th i gian dài 77 c y u t tiêu c c c nhi u đ a ph ng c n c, gi i quy t đ c nhu c u s d ng đ t cho m t b ph n ng i dân, thu hút đ ph n kinh t v i nhi u ngu n v n khác tham gia vào th tr c nhi u thành ng b t đ ng s n u giá QSD t o ngu n thu h tr cho s phát tri n l nh v c đ u t c s h t ng t i đ a ph ng, nhi u d án trích ngu n thu t đ u giá đ xây d ng, nâng c p, c i t o h th ng tr ng h c, nhà tr , m u giáo, b nh vi n, tr m xá; đ u t trang thi t b nâng cao ch t l ng d y h c, khám ch a b nh cho nhân dân Bên c nh nh ng m t đ t đ nh ng m t h n ch c công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t v n nh hi n t ng “cò đ t”, “quân xanh - quân đ ”, hi n t thông th u công tác đ u giá QSD th p, ng v n t n t i song song Ng ng i có thu nh p i th c s có nhu c u s d ng đ t l i không đ u ki n đ trúng đ u giá; Vi c tri n khai d án đ u giá QSD nh h p, nhi u ng i có nhu c u tham gia nh ng n m b t thông tin ch m, ch a rõ ràng nên không k p đ ng ký tham gia; Th t cđ đ ađ tr c m t lô đ t vào đ u giá hi n cịn qua nhi u khâu, đo n; t có ch ng cho phép đ u giá đ n th c hi n đ u giá m t nhi u th i gian T k t qu h n ch đ xu t m t s gi i pháp hồn thi n c ch sách, t ng c ng qu n lý đ t đai đ c bi t c i ti n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, công khai minh b ch đ u giá QSD KI N NGH * Ki n Ngh c p Trung ng: V Công tác quy ho ch s d ng đ t: ngh B Tài nguyên Mơi tr ng tham m u trình Chính ph quy đ nh quy ho ch s d ng đ t chi ti t nh quy ho ch xây d ng đô th ; M c th i gian th c hi n c a quy ho ch xây d ng quy ho ch s d ng đ t th i m đ quy ho ch xây d ng quy ho ch s d ng đ t đ c th c hi n đ ng b v th i gian không gian th c hi n V thông tin tham kh o xác đ nh giá đ t: Ngu n thông tin tham kh o giá theo quy đ nh t i Thông t s 36/2014/TT-BTN&MT áp d ng t i đ a ph ng ch a phù h p, đ c bi t t nh L ng S n, sàn giao d ch b t đ ng s n khơng có ch có trung tâm mơi gi i b t đ ng s n; ph ng v n tr c ti p ng i mua, ng 78 i bán thành công th tr ng r t khó, có nh ng ng nh i s khai giá th t s b truy thu thêm ti n thu chuy n ng, nh n chuy n nh ng; Do v y ki n ngh B Tài nguyên Môi tr ng s a đ i Thông t s 36/2014/TT-BTN&MT, m r ng ngu n thông tin tham kh o nh giá chào mua, giá chào bán th tr ng, tham kh o trung tâm môi gi i b t đ ng s n; T l % chênh l ch giá đ t th m đ nh so v i giá ch d n u ch nh t 10% lên 15% * Ki n ngh v i UBND t nh - UBND t nh c n ph i s m ban hành c ch ph i h p ki m tra ho t đ ng bán đ u giá tài s n c a Doanh nghi p m t cách c th so v i nh ng quy đ nh chung c a Lu t đ u giá tài s n, ch đ o S T pháp ph i h p v i c quan có liên quan giúp y ban nhân dân t nh th c hi n qu n lý nhà n c đ i v i ho t đ ng ng th i v i vi c ban hành quy đ nh v c ch ph i h p ki m tra, UBND t nh L ng S n c n s m ban hành Quy ch ph i h p đ nh giá bán đ u giá tài s n đ phân đ nh rõ trách nhi m c a t ng c quan, tránh tình tr ng “l n sân” ch ng chéo ho t đ ng nh tr c Th ng nh t trình t , th t c bán đ u giá đ i v i lo i tài s n b t bu c ph i bán đ u giá theo quy đ nh c a pháp lu t nh m b o đ m vi c bán đ u giá tài s n th c s khách quan, công khai, minh b ch, hi u qu , h n ch tình tr ng tiêu c c, th t thoát tài s n c a nhà n c T o c ch bán đ u giá tài s n t nguy n phù h p v i nhu c u c a cá nhân, t ch c xã h i T ng c ng i có tài s n bán đ u giá, ng i mua đ ng b o v quy n l i ích h p pháp c a c tài s n bán đ u giá, góp ph n nâng cao hi u qu ho t đ ng bán đ u giá tài s n - Thành l p T ch c d ch v công v đ t đai theo quy đ nh c a Lu t ng i s d ng đ t, ng t đai, đ i qu n lý đ t khai thác thông tin v đ t đâi th c hi n th t c nhanh g n - Ch đ o S T pháp c n tham m u cho UBND t nh ban hành b th t c hành th c hi n cơng b th t c hành v đ u giá tài s n thu c th m quy n gi i quy t c a S T pháp theo quy đ nh c a Lu t đ u giá tài s n; th c hi n vi c đ ng ký ho t đ ng cho doanh nghi p đ u giá tài s n thu n l i, k p th i, góp ph n nhanh chóng đ a doanh nghi p đ u giá tài s n vào ho t đ ng n đ nh h n n a ho t đ ng bán đ u giá tài s n theo h 79 y m nh xã h i hoá ng đa d ng hoá, t o u ki n thu hút ngày m nh m lo i hình doanh nghi p bán đ u giá tài s n thu c thành ph n kinh t khác tham gia vào kinh doanh d ch v nh t xoá b s bao c p c a Nhà n s n T o m t môi tr nh ng ng ng th i gi m đ n m c th p c đ i v i Trung tâm D ch v bán đ u giá tài ng pháp lý v a thơng thống v a th c s bình đ ng gi a i bán đ u giá tài s n nh m th c hi n vi c c nh tranh công b ng l nh v c Xây d ng Quy ho ch phát tri n t ch c bán đ u giá chuyên nghi p đ a bàn t nh, t p trung vào vi c thành l p doanh nghi p bán đ u giá tài s n, nh m th c hi n ch tr ng xã h i hóa cơng tác bán đ u giá tài s n 80 DANH M C TÀI LI U THAM KH O [1] H Th Lam Trà, Nguy n V n Quân“Giáo trình Nghi p, Hà N i, 2006 [2] Nguy n ình B ng “Qu n lý đ t đai hi n đ i Vi t Nam, Nxb Chính tr Qu c gia”, 2014 [3] Tôn Gia Huyên Nguy n s n”, Nxb B n đ , 2007 [4] Nguy n Th Minh, “ 2011 nh giá đ t”, Nxb Nông m ts n c kinh nghi m cho ình B ng “Qu n lý đ t đai th tr ng b t đ ng u giá tài s n pháp lu t Vi t Nam v đ u giá tài s n”, [5] Nguy n Minh Tâm, “Vai trò c a vi c đ u giá quy n s d ng đ t n n kinh t th tr ng n c ta, 2016 [6] Nguy n Th Kim Ngân TP H Chí Minh: “N m 2015, d ki n thu 700 t đ ng t đ u giá quy n s d ng đ t, ng ngày 13/4/2015, Truy c p ngây 16/7/2015, T http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/TP-Ho-Chi-Minh-Nam2015-du-kien-thu-700-ty-dong-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat-938.html”,2015 [7] Chính ph , Ngh đ nh s 17/2010/N -CP “v bán đ u giá tài s n”, 2010 [8 ]Lu n v n Th c s c a Ph m Th Thu Hành, “chuyên đ : ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án d a bàn thành ph H Long, t nh Qu ng Ninh”, 2014 [9]Lu n v n Th c s c a V V n H i, “chuyên đ : ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án d a bàn huy n Kim Thành, t nh H i D ng, 2015” [10 ] Lu n v n th c s c a Ngơ Lan ph ng “chun đ : Hồn thi n công tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n đ a bàn t nh B c C n”,2016 [11] S Tài nguyên Môi tr ng , “Báo cáo quy ho ch d s ng đ t đ a bàn t nh L ng s n n m 2011 đ n n m 2020” [12] C c Th ng kê T nh L ng S n, “Niên giám th ng kê n m 2015, 2016 t nh L ng S n” 2015, 2016 [13] Lê Công Thành 2013 81 [14] T ng c c qu n lý đ t đai Hà N i: “ u giá quy n s d ng đ t n m 2014 có nhi u chuy n bi n tích c c, ng ngày 15/01/2015, Truy c p ngày 16/7/2015, T http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/Ha-Noi-Dau-gia-quyensu-dung-dat-nam-2014-co-nhieu-chuyen-bien-tich-cuc-830.html” [15] T nh L ng S n “Báo cáo tình hình kinh t xã h i t nh L ng S n” 2016 [16] S Tài ngun Mơi tr ng , “Báo cáo tình hình qu n lý s d ng đ t đai” [17] Chính ph , Ngh đ nh 44/2014/N -CP ”Quy đ nh v giá đ t”, 2014 82 ... NG C S LÝ LU N VÀ TH C TI N V U GIÁ QUY N S D NG CÔNG TÁC QU N LÝ T .3 1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t đ nh giá đ t ph ng pháp đ nh giá đ t ... 3.1 GI I PHÁP HỒN THI N CƠNG TÁC QU N LÝ D NG nh h T TRÊN U GIÁ A BÀN T NH L NG S N 60 ng v công tác đ u giá s d ng đ t đai đ a bàn t nh L ng S n 60 3.1.1 nh h ng v s d ng đ t đai đ a bàn t... i pháp công tác qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá 65 3.2.3 Gi i pháp m r ng ngu n thu th p thông tin xác đ nh giá kh i m đ u giá QSD 66 3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá