Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quốc oai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP - NGUYỄN ĐÌNH TỒN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI, TP HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP -LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN ĐÌNH TỒN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI, TP HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8310110 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN VĂN TUẤN Hà Nội, 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa sử dụng để bảo vệ luận văn học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Hà Nội, tháng 04 năm 2018 Tác giả Nguyễn Đình Tồn ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn, tơi nhận đƣợc giúp đỡ tận tình, đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể Trƣớc hết, xin trân trọng cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Văn Tuấn, ngƣời nhiệt tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi việc hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành Thầy, Cô giáo Khoa Kinh tế Quản trị kinh doanh, Phòng Đào tạo Sau đại học - Trƣờng Đại học Lâm nghiệp tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hồn thành đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn Uỷ ban nhân dân huyện Quốc oai, tập thể Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Quốc oai, cấp uỷ, quyền bà nhân dân xã, thị trấn huyện giúp đỡ tơi q trình thực đề tài địa bàn Tôi xin cảm ơn đến gia đình, ngƣời thân, đồng nghiệp bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn ! Hà Nội, tháng năm 2018 Tác giả Nguyễn Đình Tồn iii MỤC LỤC Trang phụ bìa LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC……………………… ……………………………………… iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT…………… ………………………… vi DANH MỤC CÁC BẢNG……………………………………….…………vii DANH MỤC CÁC HÌNH……………………….……………….………….vii ĐẶT VẤN ĐỀ Chƣơng CƠ SỞ L LU N VÀ CƠ SỞ TH C TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá QSD đất 1.1.1 Các khái niệm 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 18 1.1.3 Công tác đấu giá QSD đất 23 1.1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng tới công tác t chức đấu giá QSD đất 36 1.2 Cơ sở thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 37 1.2.1 Kinh nghiệm thực tiễn đấu giá QSD đất số nƣớc giới 37 1.2.2 Kinh nghiệm thực tiễn đấu giá QSD đất số địa phƣơng Việt Nam 40 1.2.3 Bài học kinh nghiệm cho huyện Quốc Oai 48 Chƣơng ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA HUYỆN QUỐC OAI VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 50 2.1 Đặc ểm huyện Quốc Oai 50 2.1.1 Các đặc điểm tự nhiên 50 2.1.2 Các đặc điểm kinh tế xã hội 57 iv 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 66 2.2.1 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 66 2.2.2 Phƣơng pháp thu thập số liệu, tài liệu: 66 2.2.3 Phƣơng pháp phân tích số liệu 67 2.2.4 Hệ thống tiêu đƣợc sử dụng đề tài 67 Chƣơng KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 68 3.1 Thực trạng tình hình quản lý trạng sử dụng đất đai địa bàn huyện Quốc Oai 68 3.1.1 Tình hình quản lý đất đai 68 năm 2016 69 3.1.2 Kế hoạch điều chỉnh quỹ đất qua năm 72 3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai 76 3.2.1.Các văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng địa bàn huyện Quốc Oai 76 3.2.2 Công tác t chức, quản lý hoạt động đấu giá QSD đất Quốc Oai 77 3.2.3 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án điển hình 86 3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng tới chất lƣợng công tác đấu giá QSD đất huyện Quốc Oai 94 3.3.1 Về ph biến sách pháp luật đất đai: 94 3.3.2 Về công tác chuẩn bị đấu giá 95 3.3.3 Về công tác t chức đấu giá quyền sử dụng đất 97 3.3.4 Về cán t chức đấu giá 98 3.3.5 Về cơng tác hồn thiện sau đấu giá đất 100 3.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai 101 v 3.4.1 Những mặt đạt đƣợc 101 3.4.2 Những tồn 101 3.4.3 Nguyên nhân tồn 103 3.5 Giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai 104 3.5.1 Tăng cƣờng công khai minh bạch cơng tác đấu giá 104 3.5.2 Hồn thiện công tác chuẩn bị cho đợt đấu giá 105 3.5.3 Hoàn thiện thủ tục sau đấu giá 106 3.5.4 Công tác chuẩn bị tốt sở vật chất cho phiên đấu giá 107 3.5.5 Nâng cao lực đội ngũ cán đấu giá 107 KẾT LU N VÀ KHUYẾN NGHỊ 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ BIỂU vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTP Bộ tƣ pháp BTNMT Bộ tài ngun mơi trƣờng BQĐN Bình qn đầu ngƣời CN QSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất CN-TTCN Cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp CP Chính phủ CSHT Cơ sở hạ tầng QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học sở THPT Trung học ph thông TTLT Thông tƣ liên tịch TĐPTBQ Tốc độ phát triển bình quân TĐPTLH Tốc độ phát triển liên hoàn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Quốc Oai năm 2017 54 Bảng 2.2 Đặc điểm dân số lao động huyện Quốc Oai năm 2016 58 Bảng 2.3 Giá trị sản xuất cấu giá trị sản xuất huyện Quốc Oai 63 Bảng 2.4 Cơ cấu mẫu điều tra vấn 67 Bảng 3.1 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69 Bảng 3.2 Kết dồn điền đ i cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất71 Bảng 3.3 Kế hoạch điều chỉnh quỹ đất qua năm 2015 – 2017 73 Bảng 3.4 Tình hình đấu giá QSD đất qua năm 2015 – 2017 huyện Quốc Oai 82 Bảng 3.5 So sánh giá trúng đấu giá giá sàn qua năm 2015 – 2017 huyện Quốc Oai 85 Bảng 3.6 Kết đấu giá QSD đất khu B, E, thị trấn Quốc Oai 88 xã Thạch Thán 93 Bảng 3.7 Kết đấu giá QSD đất khu Miễu Thảo, xã Yên Sơn 90 Bảng 3.8 Kết đất giá QSD đất khu Dốc Bàng, xã Tân Phú 92 Bảng 3.9 Kết đất giá QSD đất khu Sau ao, thôn 2, 93 Bảng 3.10 Chính sách pháp luật đất đai 95 Bảng 3.11 Công tác chuẩn bị đấu giá 96 Bảng 3.12 Công tác t chức đấu giá quyền sử dụng đất 97 Bảng 3.13 Cán t chức đấu giá 99 Bảng 3.14 Cơng tác hồn thiện sau đấu giá đất 100 viii DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Quốc Oai – Hà Nội 50 102 dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chƣa khoa học, cịn mang nặng tính hành chính; Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có ngƣời đăng ký tham gia - Thủ tục để đƣa đƣợc lô đất vào đấu giá cịn qua q nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trƣơng cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Kiểm tra lực tài ngƣời tham gia đấu giá chƣa đƣợc thực hiện, có nhiều trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao Ngƣời mua chƣa mua đƣợc đất muốn mua, có trƣờng hợp bị ngừng đấu giá - Phƣơng thức đấu giá theo lô lớn không phát huy đƣợc hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách - Việc ph biến thông tin trƣớc phiên đấu giá nhƣ hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù đƣợc công khai nhƣng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chƣa đƣợc thực nghiêm túc, hiệu chƣa cao *Với người tham gia đấu giá - Ngƣời tham gia đấu giá khơng hình dung đƣợc phát triển khu vực đấu giá nên giá đƣa đấu giá thƣờng thấp giá thị trƣờng; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Một số trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc - Ngƣời tham gia đấu giá phải ngƣời am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh BĐS, có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, ngƣời sử dụng đất bị động, thƣơng lƣợng lại đƣợc 103 - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực - Trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng lại cho ngƣời khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trƣớc bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thƣờng cao nhiều lần so với giá quy định) - Ngƣời nghèo khó tiếp cận đƣợc hình thức chuyển nhƣợng vốn bỏ lớn *Đ i với công tác quản lý đất đai - Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất - Đối với dự án nằm địa giới hành xã khác nhau: Sau thực san lấp, đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật ranh giới hành đƣợc lấy theo địa vật tự nhiên bị xóa, gây khó khăn cho việc xác định địa giới hành - Tình trạng tự điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tƣ sau trúng đấu giá diễn ph biến, tỷ lệ đƣợc phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình - Hiện chƣa có thống cách quản lý khu đất sau đƣa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, lấn chiếm đất xảy tất dự án đấu giá đất - Quy chế đấu giá cịn có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, đƣợc thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu ngƣời dân cần mua đất Nguyên n ân tồn - Việc xác định mức giá sàn nhƣ cịn số khó khăn đội ngũ cán công chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm nhiều việc, chƣa đƣợc đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu 104 phƣơng pháp xác định giá đất chƣa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chƣa thật sát với giá thị trƣờng, tạo điều kiện cho số “cò” hoạt động lĩnh vực đấu giá đất tồn - Việc bồi thƣờng giải phóng mặt số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tƣ sở hạ tầng nhiều bất cập Chẳng hạn, dự án thực đấu giá QSDĐ lấy đất th cƣ (đất đất vƣờn), đất nông nghiệp hộ gia đình cá nhân với diện tích đất lớn nhƣng giá trị bồi thƣờng lại khơng cao, ví dụ cho tái định cƣ lơ đất ở, diện tích cịn lại bồi thƣờng theo giá đất nơng nghiệp Trong đó, sau sở hạ tầng dự án đƣợc hồn thành khu vực đất với giá trúng đấu giá cao, bên cạnh cơng tác đào tạo nghề giải việc làm cho hộ gia đình bị đất nơng nghiệp cịn nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan, điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc gây nên tình trạng số khiếu kiện thời gian qua Mặt khác, dự án, việc bồi thƣờng đƣợc thực trƣớc sau Luật đất đai năm 2013 gây nhiều bấp cập, gây bất bình nhân dân 3.5 Giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai 3.5.1 Tăng c ờng s công in ạc công tác đấu giá Ph biến văn pháp lý đấu giá QSD đất, công bố công khai hồ sơ khu đất đấu giá, thông tin đấu giá T chức thông báo phƣơng tiện thông tin đại chúng cho ngƣời dân nắm đƣợc nội dung đợt đấu giá Hƣớng dẫn cụ thể việc đăng ký đấu giá QSDĐ mức thu phí đấu giá cách rõ ràng, thuận tiện Làm tốt cơng tác hồn trả tiền đặt cọc cho ngƣời tham gia đấu giá nhƣng không trúng đấu giá Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất, huyện Quốc Oai, ban hành quy chế đấu giá QSDĐ thống 105 toàn huyện nhằm giảm bởt thủ tục hành chính, giúp ngƣời tham gia đấu giá đỡ cơng tìm hiểu Cần đạo quy hoạch xây dựng thành phố với hệ thống sở hạ tầng đồng phù hợp với tốc độ thị hóa Từng bƣớc giao cơng tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để ngƣời dân dễ dàng tìm hiểu đƣợc thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chuyên mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị đƣợc giao t chức đấu giá làm tốt cơng tác đấu giá Trích phần kinh phí thu đƣợc từ đấu giá đất để đầu tƣ phát triển nhà cho đối tƣợng sách, ngƣời thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cƣ để cần thu hồi có chỗ cho ngƣời bị thu hồi tái định cƣ 3.5.2 Hồn t iện cơng tác c uẩn ị cho đợt đấu giá Thể chi tiết rõ ràng thông số kỹ thuật số hiệu, diên tích, vị trí, kích thƣớc ô đất đấu giá đồ cho ngƣời dân nắm rõ đƣợc thơng tin khu vực đấu giá Cơ quan chức có thẩm quyền trách nhiệm đƣợc UBND huyện quy định nhiệm vụ cho đấu giá phải thực tốt yêu cầu nhƣ cơng tác thẩm định giá khởi điểm phải phù hợp xác theo quy định chung UBND thành phố, kiểm tra, đánh giá diện tích khu đất đáu giá việc phân lô cho ô đất thực địa Công tác chuẩn bị cho việc t chức đấu giá: giao nhiệm vụ cụ thể cho ngƣời điều hành, ngƣời giám sát đấu giấ đƣợc diễn cách an toàn nghiêm túc Phƣơng thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tƣợng thơng đồng ngƣời tham gia đấu giá với ngƣời tham dự đƣợc đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 106 phút xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trƣờng thực vịng Thống quy chế đấu giá dự án để ngƣời dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cƣờng giám sát ngƣời dân quan báo chí, từ ngăn chặn đƣợc hành vi tiêu cực xảy Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để ngƣời dân có thêm thơng tin Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tƣ cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phƣờng xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trƣớc mắt cần khẩn trƣơng hồn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ngƣời dân Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đƣờng để triển khai dự án 3.5.3 Hoàn t iện t ủ tục sau đấu giá Khi tiến hành xong đấu giá QSDĐ việc hoàn tất thủ tục cấp giấy CN QSDĐ sớm cho ngƣời trúng đấu giá công tác đƣợc quan tâm Chính vậy, quan đƣợc giao nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận phải hoàn tất thủ tục theo tiến độ, quy định Ngoài việc hỗ trợ ngƣời trúng đấu giá để làm thủ tục trình nhận đất yếu tố tác động đến hài lòng ngƣời dân công tác 107 354 ông tác c uẩn ị tốt c sở vật c ất c o p iên đấu giá Cần trang bị nơi diễn đấu giá, phải đảm bảo chỗ ngồi cho thành phần tham gia vị trí quy định theo thứ tự theo số báo danh, không đƣợc đ i chõ, không đƣợc lại lộn xộn, bàn tán thảo luận để dàn xếp mức giá Chỉ đƣợc ngồi phịng đấu giá đƣợc đồng ý ngƣời chủ trì Hội đồng đấu giá Những ngƣời khơng tham gia đấu giá, khơng có nhiệm vụ phục vụ đấu giá khơng đƣợc phép vào phịng đấu giá, đảm bảo vấn đề an ninh trật tự cho đấu giá tránh trƣờng hợp lộn xộn hay số thành phần gây khó khăn cho đấu giá 5 Nâng cao l c đội ngũ cán ộ đấu giá Tăng cƣờng kiểm tra định kỳ hàng năm đột xuất t chức, hoạt động t chức bán đấu giá, kiểm tra việc hành nghề đội ngũ đấu giá viên, kiểm tra nghiệp vụ đấu giá t chức bán đấu giá chuyên nghiệp; Tăng cƣờng tra t chức, hoạt động t chức đấu giá, xử lý nghiêm vi phạm pháp luật đấu giá viên; Thống kê, rà soát, phân loại đấu giá viên địa bàn Thành phố Thu hút ngƣời có lực, trình độ tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản địa bàn thành phố, phát triển trung bình 10 đấu giá viên năm; T chức lớp tập huấn kiến thức pháp luật, đạo đức nghề nghiệp kỹ bán đấu giá tài sản cho đấu giá viên, lớp tập huấn theo chuyên để pháp luật liên quan đến bán đấu giá (quyền sử dụng đất, tài sản thi hành án số loại tài sản khác); T chức lớp bồi dƣỡng kỹ quản lý, nghiệp vụ tài chính, pháp luật bán đấu giá cho cán Sở Tƣ pháp, sở, ngành liên quan UBND quận, huyện, thị xã; T chức chƣơng trình tuyên truyền pháp luật, hỏi đáp nghiệp vụ, tình bán đấu giá tài sản, ban hành ấn phẩm, đặc san tuyền truyền, ph biến, giới thiệu quy định pháp luật bán đấu giá tài sản 108 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ Kết luận Đấu giá QSDĐ chủ trƣơng giải pháp hữu hiệu nhằm góp phần n định thị trƣờng quyền sử đụng dất đảm bào tính cơng khai, minh bạch việc tiếp cận QSDĐ cho công dân, đồng thời góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc Huyện Quốc Oai với t ng diện tích tự nhiên 15.112,82 ha, đất nơng nghiệp 9.775,60 chiếm 64,68 %, đất phi nông nghiệp 5.248,15 chiếm 34,73 % đất chƣa sử dụng có 85,96 chiếm 0,57 % Huyện có nhiều tiềm để phát triển kinh tế - xã hội, đƣợc Đảng, Nhà nƣớc quan tâm, trọng đầu tƣ để huyện ngày phát triển Sau 10 năm thực Luật đất đai 2003, công tác quản lí đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần n định xã hội phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng Đặc biệt năm gần tập trung cao độ cho việc xử lí đất tồn đọng đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ Do kinh tế phát triển theo hƣớng cơng nghiệp hố, đại hoá, ngành du lịch phát triển mạnh nên thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất phát triển ngày nhân rộng Trong năm (2015- 2017), huyện có nhiều dự án lớn đấu giá quyền sử dụng đất với 600 đất t ng diện tích 58.084,95 m2 Số tiền mà đấu giá quyền sử dụng đất mang lại cho ngân sách huyện lên tới 640.908.632 nghìn đồng Từ kết nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Quốc Oai cơng tác đấu giá QSDĐ huyện bƣớc đầu có thành công đáng kể mang lại hiệu định tất mặt kinh tế, văn hóa, xã hội nhƣ: trƣớc hết tạo chỗ cho ngƣời dân sống sản xuất, n định xã hội tạo công ăn việc làm cho ngƣời dân mảnh đất đó, giúp việc quản lý sử dụng đất tốt Với nguồn thu lớn từ đấu giá 109 quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tƣ xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đƣờng giao thông, trƣờng học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nƣớc, hệ thống thủy lợi, hệ thống điện, công viên, vƣờn hoa… Nguồn vốn huy động đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên công tác đấu giá QSDĐ tồn số hạn chế định nhƣ: cơng tác t chức cịn yếu thể chỗ xác định sở xây dựng giá sàn chƣa khoa học; Thủ tục để đƣa đƣợc lơ đất vào đấu giá cịn qua q nhiều khâu, đoạn; Kiểm tra lực tài ngƣời tham gia đấu giá chƣa đƣợc thực hiện; Việc ph biến thông tin trƣớc phiên đấu giá nhƣ hoạt động đấu giá đất thiếu; chƣa có thống cách quản lý khu đất sau đƣa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, lấn chiếm đất xảy tất dự án đấu giá đất Từ đề tài đề xuất số giải pháp để hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Quốc Oai: tăng cƣờng công khai minh bạch cơng tác đấu giá QSDĐ; Hồn thiện cơng tác chuẩn bị cho đợt đấu giá; Hồn thiện thủ tục sau đấu giá; chuẩn bị tốt sở vật chất cho phiên đấu giá; Nâng cao lực đội ngũ cán đấu giá 2.Khuyến nghị K uyến ng ị v i N n c - Nhà nƣớc cần nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất - Xây dựng thị trƣờng BĐS lành mạnh, có t chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trƣờng đất đai nói riêng nhƣ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu t chức phát triển quỹ đất -Có chế phù hợp, tạo môi trƣờng đầu tƣ thuận lợi cho đơn vị 110 hoạt động lĩnh vực đất đai nói chung bất động sản nói riêng -Tăng cƣờng cơng tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đáu giá đất -Tạo quỹ đất để thực đấu giá: kiểm tra rà sốt tình hình sử dụng đất củ t chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đƣa đấu giá - Các quan, ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng cƣờng tuyên truyền giúp ngƣời dân hiểu rõ chủ trƣơng, sách, pháp luật Nhà nƣớc đất đai thông qua phƣơng tiện thơng tin đại chúng -Chính phủ cần quy định khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng Trong khung giá đất nên quy định giá đất theo mục đích sử dụng -Về phƣơng pháp định giá đất cần quy định rõ trƣờng hợp áp dụng phƣơng pháp định giá để xác định giá đất vị trí; quy định rõ nội dung, yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trƣờng; định giá trực tiếp cho vị trí đất, khơng áp dụng hệ số vị trí 2 K uyến ng ị v i UBN t àn p ố Hà Nội - Cần đạo quy hoạch xây dựng với hệ thống CSHT đồng bộ, trƣớc bƣớc, phù hợp với tốc độ thị hố - Thành phố cần tập trung thống kê diện tích loại đất, đầu tƣ lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phƣờng, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Từng bƣớc tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua cơng tác chỉnh trang thiết lập đƣợc hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, điều tiết đƣợc phần thu nhập tăng lên không đầu tƣ ngƣời sử dụng đất - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá 111 tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu giá nhƣ bên - Xây dựng ”sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành chợ giao dịch, bƣớc tập trung công tác đấu giá đất đầu mối, sở dự án chia thành nhiều phiên đấu giá - Đối với dự án đấu giá đất cần đƣợc quảng cáo mạnh hơn, nhiều phƣơng tiện thơng tin đại chúng để thu hút thên nhiều nguời tham gia - Quy định dãn thời gian nộp tiền để ngƣời tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cƣờng giám sát ngƣời dân quan báo chí, từ ngăn chặn đƣợc hành vi tiêu cực xảy TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2004), Nghị s 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 s giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định s 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành s điều Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BĐS, Hà Nội Bộ tài (2012), Thơng tư s 34/2005/TT-BTC việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá Q DĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Nguyễn Vĩnh Diện (2007), Có hay khơng khác bán đấu giá Q DĐ đấu giá Q DĐ, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 6(183),tr 35-37 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình định giá đất, Trƣờng đại học Nông Lâm Thái Nguyên Quốc hội (2013), Luật đất đai , Hà Nội 10 Quốc hội (2015) , Luật dân sự, Hà Nội 11.UBND thành phố Hà Nội (2017), Quyết định s 5108/QĐ-UBND điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm 2017 huyện Qu c Oai, Hà Nội 12 UBND thành phố Hà Nội (2016), Quyết định s 5144/QĐ-UBND điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Qu c Oai, Hà Nội 13 Bộ tƣ pháp (2006), Bán đấu giá tài sản, NXB tƣ pháp, Hà Nội 14 Bộ tƣ pháp (2010), Thông tư s 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết hướng d n thực Nghị định s 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội 15 Bộ tƣ pháp (2015), Thông tư liên tịch s 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 16 Bộ tƣ pháp (2013), Tài liệu hội thảo hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, Thành phố Hồ Chí Minh 17 UBND huyện Quốc Oai (2015-2017), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội, Hà Nội 18 UBND huyện Quốc Oai (2015-2017), Báo cáo kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội 19 UBND huyện Quốc Oai (2017), Quyết định s 174/QĐ-UBND việc phê duyệt phương án đấu giá Q DĐ khu B khu E, Hà Nội 20 UBND huyện Quốc Oai (2017), Quyết định s 1567/QĐ-UBND việc phê duyệt phương án đấu giá Q DĐ Thôn 5, xã Phú Cát, Hà Nội 21.UBND huyện Quốc Oai (2017), Quyết định s 404/QĐ-UBND việc phê duyệt phương án đấu giá Q DĐ ĐG15 khu Miễu Thảo thôn ơn Trung xã Yên ơn, Hà Nội 22 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 23 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BĐS, NXB Nông nghiệp 24 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội PHỤ BIỂU PHIẾU KHẢO SÁT Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai I.Nội dung khảo sát Nhằm nâng cao mức độ hài lịng người dân với cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Qu c Oai ông (bà) cho biết mức độ đồng ý với phát biểu đây: (Đánh dấu X vào thích hợp, vui lịng khơng để trống, biết: 5-Rất tốt, 4-Tốt, 3-Khơng có ý kiến, 2-Khơng tốt, 1-Rất không tốt Nội dung điều tra STT P iến c ín sác p áp luật đấu giá QS đất 1.1 Ph biến Luật đất đai đầy đủ 1.2 1.3 Ph biến văn pháp luật vể đấu giá QSD đất rõ ràng Ph biến nội dung hồ sơ lô đất đấu giá rõ ràng, đầy đủ ông tác c uẩn ị 2.1 Bản đồ khu đất đấu giá rõ ràng 2.2 Số liệu diện tích, vị trí lơ đất xác, chi tiết 2.3 Cơng tác thẩm định giá xác, hợp lý 2.4 Cắm mốc rõ ràng thực địa ông tác t c c đấu giá QS đất 3.1 Thông báo rộng rãi thông tin đợt đấu giá 3.2 Việc t chức đăng ký, mua hồ sơ thuận lợi 3.3 Lịch t chức đấu giá đƣợc công bố rộng rãi 3.4 Cơ sở vật chất cho phòng đấu giá đảm bảo yêu cầu Ý kiến trả lời 3.5 Việc hoàn trả tiền đặt cọc đầy đủ, nhanh chóng 3.6 4.1 4.2 Việc đấu giá QSD đất diễn khách quan, xác, minh bạch án ộ t c c đấu giá Nắm vững luật pháp, sách có liên quan Có khả giải thích rõ ràng thắc mắc ngƣời tham gia 4.3 Có khả diễn đạt, trình bày tốt 4.4 Trung thực, xác, thái độ phù hợp 5.1 5.2 ơng tác ồn t iện sau đấu giá đất Thủ tục cấp giấy CN QSD đất nhanh chóng, thuận lợi Hỗ trợ tốt ngƣời trúng đấu giá làm thủ tục 5.3 Hỗ trợ tốt ngƣời trúng đấu giá nhận đƣợc đất 6.1 Mức độ hài lịng cơng tác đấu giá QSD đất II Thông tin chung: 1.Họ tên: Tu i: Nghề nghiệp: Xin chân thành cảm ơn ông (bà)! ... tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai - Các yếu tố ảnh hƣởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai. .. công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá đƣợc thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai - Chỉ yếu tố ảnh hƣởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện. .. tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai - Phạm vi nghiên cứu đề tài: + Phạm vi nội dung: công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai + Phạm vi không gian: huyện