TÀI LIỆU HỌC MÔN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ pot

- Mục đích đầu tư: Xây dựng nhà điều hành của công ty, trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp phục vụ nhu cầu về nhà ở; giải quyết công ăn việc làm cho công nhân viên và tăng thu nhập ch

TÀI LIỆU HỌC MÔN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

TÌNH HUỐNG 1

DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I THÔNG TIN DỰ ÁN

1 Giới thiệu dự án

Tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm đầu tư, nội dung và mục đích đầu tư

- Tên dự án: Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One

- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Thắng Lợi

- Địa điểm đầu tư: phố Phan Kế Bính, Hà Nội

- Nội dung đầu tư: Xây dựng tòa nhà cao tầng hỗn hợp gồm 2 tầng hầm, 29 tầng + 1 tầng mái

- Mục đích đầu tư: Xây dựng nhà điều hành của công ty, trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp phục vụ nhu cầu về nhà ở; giải quyết công ăn việc làm cho công nhân viên và tăng thu nhập cho người lao động

Tổng mức đầu tư (triệu đồng)

5 Tiền chuyển quyền sử dụng đất 30.000,00

Nguồn vốn đầu tư (triệu đồng) Nguồn vốn đầu tư của dự án 491.381,50

thuê, căn hộ chung cư cao cấp

Mục đích đầu tư dự án

Đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp

The Number One với diện tích xây dựng là 1.834 m2 sẽ góp phần nâng cao điều kiện sống, sinh hoạt và làm việc của dân cư tại khu vực này, giải quyết công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên của công ty

Sự cần thiết đầu tư dự án

Theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản, thị trường cho thuê văn phòng tại những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang diễn ra rất sôi động, lượng cung chưa đáp ứng kịp nhu cầu đang gia tăng nhanh chóng Các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tìm cơ hội kinh doanh tại Việt Nam nên nhu cầu tìm kiếm văn phòng giao dịch là cần thiết Ngoài ra, nhu cầu về nhà ở, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại với đầy đủ tiện nghi nhằm nâng cao điều kiện sống và sinh hoạt của người dân đang trở thành nhu cầu ngày càng cấp bách trong tình hình hiện nay Trước những diễn biến trên thị trường bất động sản, Công ty Thắng Lợi nắm bắt được nhu cầu của thị trường, đã quyết định đầu tư dự án Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One nhằm đáp ứng nhu cầu chung về nhà ở, khu mua sắm giải trí và văn phòng cho thuê

Giới thiệu sản phẩm của dự án:

Các căn hộ chung cư cao cấp

Văn phòng cho thuê

Khu thương mại dịch vụ

Dịch vụ trông giữ xe

2 Phân tích thị trường

Qua các báo cáo đánh giá về đầu tư trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp đã được Công ty Richard Elis Việt Nam thực hiện, phần phân tích thị trường được tham khảo qua các báo cáo đánh giá dự án Trung tâm thương mại, siêu thị, văn phòng giao dịch và văn phòng cho thuê tại 198B Tây Sơn Hà Nội, dự án Trung tâm thương mại The Garden, dự án Tòa nhà Tri thức CMC, dự án tòa tháp BIDV

2.1 Thị trường mục tiêu

Dự án bao gồm khu chung cư, khu văn phòng cho thuê, khu thương mại

Đối với khu thương mại tại tầng 1 và tầng 2, công ty dự tính cho các doanh nghiệp có tên tuổi cung cấp các sản phẩm dịch vụ có thương hiệu trên thị trường thuê Công ty đang bàn thảo với Công ty cổ phần Intimex Việt Nam cho thuê một phần tầng 1 và toàn bộ tầng 2 làm siêu thị phục

vụ sinh hoạt tiêu dùng cho các hộ chung cư, khối văn phòng và người dân quanh khu vực này Đời sống người dân đang được nâng cao, nhu cầu tiêu dùng đang ngày càng gia tăng, vì vậy việc xuất hiện một siêu thị tại khu phố này là một nhu cầu cần thiết cho người dân tại đây vì hiện tại phố Phan Kế Bính chưa có siêu thị nào lớn Ngoài ra, một số ngân hàng cổ phần cũng đang thương thảo với công ty để thuê một phòng giao dịch tại tầng 1 với mức giá đề xuất là 25 USD/m2 (đã bao gồm VAT) (theo Công văn số 3866/2006/VPB ngày 04-12-2006 của Ngân hàng VP gửi Công ty Thắng Lợi)

Đối với khu chung cư, Công ty nhằm tới khách hàng có tiền, có nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung

cư ở khu vực nội thành Hà Nội

Đối với khu văn phòng cho thuê, Công ty sẽ phối hợp với Công ty Richard Ellis Việt Nam tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng như các công ty nước ngoài, công ty liên doanh, công ty có tiềm lực kinh tế có nhu cầu thuê văn phòng đạt mức tiêu chuẩn quốc tế với giá thuê hợp lý

2.2 Phương thức tiêu thụ sản phẩm của dự án

Công ty đã ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ tiếp thị tòa nhà Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One với Công ty Richard Ellis Việt Nam Theo hợp đồng, công ty tiếp thị được thay mặt chủ đầu tư thực hiện các dịch vụ về tiếp thị, các dịch

vụ cho thuê Bên tiếp thị sẽ phối hợp với chủ đầu tư để thiết lập cơ sở dữ liệu của thị trường mục tiêu và chỉ đạo thực hiện các chiến dịch tiếp thị; phối hợp với chủ đầu tư chuẩn bị các tài liệu tiếp thị; các chi phí tiếp thị sẽ do chủ đầu tư chịu Bên tiếp thị phối hợp với chủ đầu tư đưa ra chiến dịch tiếp thị, lên danh sách đội ngũ tiếp thị Bên tiếp thị sẽ thay mặt chủ đầu tư chuẩn bị các thư báo giá cho các khách hàng thuê tiềm năng và theo dõi tiến trình các thư báo giá Việc thu tiền đặt cọc ký quỹ và tiền thuê đợt đầu sẽ do bên tiếp thị và bên kế toán của chủ đầu tư thực hiện, mọi khoản tiền thuê sẽ do Ban quản lý tòa nhà thu Công ty Thắng Lợi trực tiếp đứng ra quản lý tòa nhà Công ty Richard Ellis Việt Nam là công ty có uy tín, tên tuổi trong lĩnh vực tiếp thị tư vấn cho thuê văn phòng, khu thương mại, căn hộ

Khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sẽ trả làm 3 đợt thanh toán theo tỷ lệ 50% - 30% -20% giá trị hợp đồng mua nhà với thời hạn thanh toán đã được Công ty Thắng Lợi xác định trong hợp đồng Khách hàng sẽ thanh toán nốt tiền thuế VAT Công ty khi bàn giao chìa khóa căn hộ cho khách hàng

3 Phương diện kỹ thuật

3.1 Địa điểm xây dựng

Thuận lợi:

Vị trí thửa đất của dự án như sau:

+ Phía Tây Bắc giáp phố Liễu Giai

+ Phía Đông Bắc giáp phố Phan Kế Bính

Dự án nằm trong khu phố có nhiều căn hộ tập thể và biệt thự, có nhiều cửa hàng dịch vụ phục vụ tiêu dùng, gần các trường mẫu giáo, tiểu học quốc tế Dân cư ở khu vực này phần lớn là

có thu nhập khá trở lên, trình độ dân trí tương đối đồng đều Tòa nhà nằm lùi vào trong mặt đường khoảng 20m, có lối đi vào, tránh được phần nào tiếng ồn ngoài phố và có đường dẫn vào bãi để xe

Không thuận lợi:

Mặt bằng thi công tương đối chật hẹp, gây khó khăn trong quá trình thi công Công trình được xây dựng trong khu vực có đông dân cư, gần các nhà dân lân cận nên việc xây dựng tòa nhà cần có các biện pháp thi công, thiết bị máy móc đồng bộ, hiện đại và đội ngũ kỹ thuật giám sát có kinh nghiệm

3.2 Quy mô

Căn cứ theo giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế có điều chỉnh chiều cao công trình, công trình

xây dựng có quy mô như sau:

Tầng 1 đến tầng 3 cao 4,5m mỗi tầng

Tầng 4 đến tầng 6 cao 3,7m mỗi tầng

Tầng 7 cao 4,2m

Khu thương mại từ tầng 1 đến tầng 2

Khu văn phòng cho thuê từ tầng 3 đến tầng 7

Tầng 8 đến tầng 28 cao 3,15m là khối chung cư cao cấp với các căn hộ độc lập, khép kín Tầng 29 cao 3,15m cũng là tầng dành cho chung cư và là tầng nâng thêm ngoài giới hạn

đã được Sở Xây dựng cấp trong Giấy phép xây dựng số 161/GPXD ngày 18-5-2006 Tầng mái cao 3,15m được dùng để làm khu giải trí, cửa hàng giải khát

Như vậy, Công ty đã xây dựng công trình vượt 1 tầng cho phép Việc xây dựng vượt phép 1 tầng dẫn tới có khả năng Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội không chấp thuận và bắt dỡ bỏ 1 tầng không cấp phép làm ảnh hưởng tới kết cấu chung của tòa nhà và phát sinh thêm chi phí dỡ bỏ

Tòa nhà có diện tích sử dụng kinh doanh khá cao, chiếm khoảng 60%-80% diện tích xây dựng Dưới đây là bảng diện tích khai thác các tầng dự kiến:

Tầng Diện tích sàn

các tầng (m 2 )

Diện tích dự kiến khai thác (m 2 ) Hiệu suất sử dụng (%)

mục trần trang trí tại công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng và thương mại Đại Tín Thành; hợp đồng về lắp đặt, vận hành hệ thống công nghệ trong nhà để bình gas và hệ thống đường ống cung cấp gas cho công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn Tân An Bình; hợp đồng về lắp đặt hệ thống điện, cấp thoát nước tòa nhà với Công ty cổ phần Lắp máy điện nước

và xây dựng

Hệ thống điều hòa không khí của Nhật Bản theo hợp đồng là hàng mới 100% đồng bộ, riêng

có bộ điều khiển trung tâm CS-NET sản xuất tại Tây Ban Nha Hệ thống điều hòa thông gió có

33 tổ máy 20 HP loại Set - Free đồng bộ do hãng Hitachi của Nhật Bản sản xuất

Hệ thống thang máy cho công trình là 07 thang máy Mitsubishi mới 100% được lắp ráp tại Thái Lan theo tiêu chuẩn và công nghệ Nhật Bản Hệ thống camera giám sát chủ yếu là các thiết

bị có xuất xứ từ Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan Hạng mục trần trang trí công trình sử dụng các tấm trần của Nhật Bản và Thái Lan kết hợp với khung xương Vĩnh Tường

3.4 Giải pháp kỹ thuật xây dựng

Đơn vị tư vấn thiết kế thi công là Công ty Tư vấn xây dựng dân dụng Việt Nam, một đơn vị

có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực này

Các giải pháp kỹ thuật xây dựng công trình đã được nêu và tính toán trong Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án và các bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công đã được Công ty liên doanh Tư vấn thiết kế, kiểm định và đầu tư xây dựng Việt Nam có chuyên môn trong lĩnh vực này thẩm định

và có sự phê duyệt của chủ đầu tư

Tòa nhà Trung tâm thương mại - văn phòng cho thuê - căn hộ cao cấp The Number One có

sự điều chỉnh nâng tầng, chiều cao công trình nên sẽ phải kiểm định lại móng cọc công trình để đảm bảo độ an toàn cho toàn bộ thiết kế tòa nhà tránh bị sụt lún công trình và ảnh hưởng tới kết cấu tòa nhà Công ty liên doanh Tư vấn thiết kế, kiểm định và đầu tư xây dựng Việt Nam đã có Văn bản số 134/TĐTK ngày 02-02-2006 về việc nâng tầng tòa nhà và đưa ra kết luận về phần kết cấu công trình là cột thép dọc chịu lực của cột và dầm an toàn, móng cọc đủ khả năng chịu lực

Báo cáo kết quả đo độ lún công trình đến thời điểm tháng 10-2006 của Viện Khoa học công nghệ xây dựng - Bộ Xây dựng cho thấy công trình có giá trị độ lún trung bình độ lệch nhỏ

3.5 Môi trường, phòng cháy chữa cháy

Phòng cháy chữa cháy:

Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công công trình đã được Phòng cảnh sát Phòng cháy chữa cháy của Công an thành phố Hà Nội thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy Tuy nhiên, Công ty cần bổ sung bản thỏa thuận thiết kế và thiết bị phòng cháy chữa cháy do Phòng cảnh sát Phòng cháy chữa cháy Công an thành phố Hà Nội cấp

Hệ thống phòng cháy chữa cháy cơ bản đã đảm bảo theo tiêu chuẩn TCVN 2622-1995, TCVN 6160:1996 và TCVN 6161:1996

Vấn đề môi trường:

Sở Khoa học công nghệ và môi trường thành phố Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Khoa học và Công nghệ) có văn bản số 1437/KHCNMT-QLMT chấp thuận nguyên tắc về mặt môi trường cho Công ty Thắng Lợi được tiến hành xây dựng tòa nhà The Number

One

Hệ thống thoát nước được thiết kế như sau: nước thải sinh hoạt được thoát theo hệ thống kỹ thuật tại từng tầng, sau đó tập trung xử lý tại khu kỹ thuật trung gian rồi thoát theo hệ thống nước thải của thành phố Thoát nước thải tầng hầm được bơm cưỡng bức ra ngoài bằng hệ thống máy bơm

Hệ thống thu gom rác bố trí các hố thu rác tại từng tầng theo hệ thống ống rác, thường được

bố trí tại cầu thang bộ hoặc thang cứu hỏa, sau đó được chuyển xuống tầng 1 rồi chuyển đến nơi tập trung rác của khu vực bằng xe thu gom rác do Công ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước Một thành viên Môi trường đô thị Hà Nội thực hiện

Do tòa nhà nằm giữa khu dân cư đông đúc nên việc xử lý nước thải và rác thải phải được xem xét kỹ lưỡng để tránh gây ô nhiễm cho môi trường ở của khu dân cư xung quanh

4 Phương án nguồn vốn của dự án

4.1 Tổng vốn đầu tư của dự án

5 Tiền chuyển quyền sử dụng đất 30.000.00

4.2 Nguồn vốn đầu tư của dự án

Nguồn vốn đầu tư của dự án 491.381,50

5 Hiệu quả về mặt tài chính của dự án

5.1 Thông số doanh thu

Dịch vụ trông giữ xe ôtô

Chủ dự án giả định một xe ôtô chiếm chỗ 15m2 và tạm tính là 700 ngàn đồng/ôtô /tháng

Dịch vụ trông giữ xe môtô

Chủ dự án giả định một xe môtô chiếm chỗ 1,2m2 và tạm tính là 50 ngàn đồng/môtô/tháng

Khu thương mại

Khả năng lấp đầy của các trung tâm thương mại rất lớn, có khả năng lấp đầy trong vòng hai năm đầu hoạt động (tính cho khu thương mại ở tầng 1 với giá cho thuê 18 USD/m2/tháng, ở tầng

2 là 17 USD/m2/tháng

Văn phòng cho thuê

Sản phẩm của dự án là toà nhà hạng B, tại khu vực dự án loại hình này không nhiều, dự kiến khả năng cho thuê tương đối cao nếu đưa ra mức giá cho thuê hợp lý, giả thiết mức cho thuê là 17

USD/tháng Chu kỳ tăng giá thuê là 3 năm một lần, mỗi lần 5%

Khu chung cư

Qua nghiên cứu thị trường của Công ty Richard Ellis, khu chung cư sẽ có giá bán như sau:

Loại căn hộ Diện tích

II YÊU CẦU

1 Anh chị hãy xây dựng bảng tính dòng tiền và tính NPV, IRR của dự án theo quan điểm:

- Tổng đầu tư (quan điểm của ngân hàng)

- Chủ đầu tư (quan điểm của doanh nghiệp)

2 Hãy trình bày các rủi ro của dự án có thể gặp phải và sử dụng hàm Table để đánh giá rủi

ro dự án đầu tư khi giá cho thuê văn phòng và tần suất cho thuê văn phòng cùng thay đổi

TÌNH HUỐNG 2

DỰ ÁN CÔNG NGHIỆP CÔNG TRÌNH HỆ THỐNG CẤP NƯỚC

Xây dựng mở rộng HTCN Thành phố Vĩnh Long nâng công suất

đô thị giai đoạn 2010-2020 đã được điều chỉnh, TP Vĩnh Long đã và đang tập trung phủ kín toàn

bộ quy hoạch chi tiết nội ô thành phố làm tiền đề cho việc lập các dự án xây dựng đô thị và quản

lý đô thị ngày càng có nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp đô thị Việc đầu tư xây dựng mở rộng hệ thống cấp nước để cung cấp nước sạch đảm bảo đạt tiêu chuẩn về chất lượng

và đầy đủ về số lượng để phục vụ cho nhu cầu dùng nước trong sản xuất, thương mại – dịch vụ

và sinh hoạt của người dân ở Thành phố Vĩnh Long là hết sức cần thiết và cấp bách

- Cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường và nâng cao sức khỏe cho người dân Góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của địa phương và tạo vẽ mỹ quan cho đô thị

- Hạn chế được các bệnh truyền nhiễm, các bệnh liên quan đến ô nhiễm nguồn nước như: tiêu chảy, tả, bệnh ngoài da, đau mắt hột, sốt xuất huyết, bệnh phụ khoa

II Tổng quan về ngành cấp nước đô thị tỉnh Vĩnh Long

Tỉnh Vĩnh Long là một trong 12 tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, nằm giữa sông Tiền và sông Hậu, phía Bắc giáp Tỉnh Tiền Giang và Bến Tre, phía Đông giáp tỉnh Trà Vinh, phía Tây giáp Đồng Tháp và phía Nam giáp tỉnh Cần Thơ và Hậu Giang Dân số toàn tỉnh là 1.055.040 người, trong đó dân số đô thị là 157.066 người chiếm khoảng 15% dân số toàn tỉnh Tỉnh có 07 thị trấn huyện lỵ, một thành phố tỉnh lỵ, một tuyến công nghiệp và một khu công nghiệp nằm trong địa bàn huyện Long Hồ thuộc vùng cấp nước đô thị do Công ty TNHH 1TV Cấp Nước Vĩnh Long đảm nhận Tổng dân số trong vùng cấp nước đô thị là 183.244 người trong đó khu vực nội thị là 157.066 chiếm 86% và khu vực nông thôn là 26.178 người của tổng dân số trong vùng cấp nước đô thị

Công ty TNHH 1TV Cấp Nước Vĩnh Long hiện đang quản lý 07 hệ thống cấp nước đô thị với với tổng công suất thiết kế 38.000 m3/ngđ, hiện đang khai thác với tổng công suất 32.000

m3/ngđ, tỷ lệ huy động bình quân công suất đạt 84% Cung cấp nước sạch cho 35.675 hộ dân cư

đô thị, độ bao phủ bình quân 75%, mức nước sạch cung cấp bình quân tại đô thị là 130 lít/người.ngđ

- Khu vực Thành phố Vĩnh Long: khu vực nội thị độ bao phủ đạt 80% với mức cung cấp đạt

130 lít/người.ngđ; khu vực ngoại thị độ bao phủ đạt 70% với mức cung cấp đạt 110 lít/người.ngđ

- Khu vực Thị Trấn Long Hồ: độ bao phủ đạt 54% với mức cung cấp đạt 66 lít/người.ngđ

- Khu vực Khu đô thị Phú Quới: độ bao phủ đạt 26% với mức cung cấp đạt 66

- Nhà máy nước Cầu Vồng thuộc MEWACO quản lý và khai thác với công suất ban đầu là

800 m3/ngđ, xây dựng tại đường Đinh Tiên Hoàng, phường 8, thành phố Vĩnh Long sử dụng nguồn nước mặt sông Cái Cá và chủ yếu phục vụ cho khu công nghiệp Hoà Phú Hiện tại nhà máy này đã được cải tạo nâng công suất từ 800 m3/ngđ lên 3.400 m3/ngđ

Mạng đường ống tải và phân phối

Mạng lưới đường ống cấp nước của thành phố Vĩnh Long hiện có với tổng chiều dài là: 232.083 m Trong đó: ống chuyển tải (D300  D600): 16.821 m; ống phân phối (D150  D200): 36.124 m; ống dịch vụ (D32  D114): 179.138 m

Khách hàng sử dụng nước

Tổng khách hàng trong vùng phục vụ của hệ thống cấp nước Thành phố Vĩnh Long tình đến thời điểm tháng 31/12/2009 là: 24.673hộ Độ bao phủ bình quân trong toàn thành phố: 84% Lượng nước sử dụng bình quân: 140 lít/người/ng.đ

b Đánh giá hiện trạng hệ thống cấp nước

Qui mô các hệ thống cấp nước

TT Nhà máy nước Công suất thiết kế (m /ngđ) Nguồn nước

2 Thị trấn Long Hồ (Đô thị loại V) người 7.786 10.213 12.688

3 Khu đô thị Phú Quới (Đô thị loại V) & xã ven biên người 15.050 31.741 39.433

Khu Đô thị Phú Quới (Đô thị loại V) người 29.300 36.401

b Nhu cầu nước

Nhu cầu nước sạch cho Thành phố Vĩnh Long và các khu vực ven biên được xác định theo

2 giai đọan tính toán như sau:

- Giai đọan 1: Cung cấp nước nước đến năm 2017

- Giai đoạn 2: Cung cấp nước nước đến năm 2025

Nhu cầu nước bao gồm nước cho sinh họat của dân cư, nước cho sản xuất, thương mại và dịch vụ, nước cho nhu cầu công cộng như chữa cháy, tưới cây tưới đường

Nhu cầu nước cho sinh hoạt:

- Tiêu chuẩn cấp nước:

Thành phố Vĩnh Long:Khu vực nội thị: 145 lit/người /ngày; khu vực ngoại thị: 120 lit/người /ngày

Thị trấn Long Hồ: 110 lit/người /ngày

Khu Đô thị Phú Quới: 110 lit/người /ngày

- Hệ số dùng nước không điều hoà ngày (kngay): Theo TCXDVN:33-2006, hệ số số dùng nước không điều hoà ngày Kngày max = 1,1  1,2 Mặc khác, theo số liệu thống kê của hệ thống cấp nước TP Vĩnh Long năm 2009, Kngày max = 1,1 Như vậy, chọn hệ số dùng nước không điều hoà ngày Kngày max = 1,1

Nhu cầu nước cho công nghiệp: Theo TCXDVN: 33-2006, nhu cầu nước cho công