báo cáo tài chính năm 2003). Đây là kết quả của sự phối hợp trong hoạt động của công ty, lấy ngắn nuôi dài. Những người làm dự án biết cách bố trí phân phối nguồn vốn sao cho công ty không nhàn rỗi tiền cũng không thâm hụt kéo dài. Bố trí nguồn vốn cho công ty và dự án: Tỷ lệ nợ/Tổng vốn của công ty là 26,55%, tỷ lệ vốn chủ sở hữu / Tổng nguồn vốn là 73,45% -> Công ty khá độc lập với chủ nợ, thể hiện mức độ tự tài trợ của công ty đối với vốn kinh doanh của mình, công ty không bị ràng buộc hoặc bị sức ép của các khoản nợ vay. Đây chính là lợi thế của công ty trong quá trình tăng trưởng bởi sự đầu tư dùng nguồn vốn vay sẽ làm cho các nhà cho vay yên tâm vì 2 số liệu trên chứng tỏ vốn của bản thân công ty chiếm phần lớn trong tổng số vốn, do đó nếu có rủi ro trong kinh doanh thì phần thiệt hại của các chủ nợ sẽ ít hơn trong trường hợp vốn tự có của công ty thấp. Bên cạnh những kết quả đạt được cũng không tránh khỏi một số hạn chế trong công tác thẩm định tài chính dự án. 2.2.4.2 Một số hạn chế. Thứ nhất, trong bảng “kế hoạch vốn vay và trả nợ” của dự án mới tính đến trả gốc mà chưa tính trả lãi. Trả lãi chỉ xuất hiện trong bảng dự kiến doanh thu và chi phí cho dự án. Thứ hai, tuy là dự kiến với nhiều mức giá cho thuê nhưng với mức đơn giá đưa vào bảng dự kiến doanh thu chi phí và mức giá thực tế cho thuê còn chênh lệch khá lớn ( 10 $ và 6.388 $/m2 ). Thứ ba, sắp xếp thứ tự trong bảng các chỉ tiêu kinh tế còn chưa hợp lý, nên để hàng “ Thời hạn hoàn vốn” xuống sau hàng “tổng vốn đầu tư” thì hợp lý hơn. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thứ tư, các loại thuế mà công ty phải nộp chưa được nêu rõ ràng trong các báo cáo của dự án. Trong bảng “dự kiến doanh thu và chi phí” của dự án có nêu công ty phải nộp thuế với mức thuế suất là 10%, còn trong bảng dự kiến lãi lỗ” của dự án công ty lại nộp thuế với mức thuế suất là 32%. Cả hai bảng đều không nêu rõ tên loại thuế đó là gì, điều này cũng gây khó khăn cho người xem thuyết trình dự án. Trong bảng dự kiến lãi lỗ của dự án, công ty đã có cách hiểu chưa chính xác về khái niệm lãi ròng hay khái niệm về các dòng tiền trong dự án. Công ty đã tính chỉ tiêu lãi ròng bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế trừ đi trừ đi trả gốc. Ta thấy vấn đề chưa chính xác ở chỗ trả gốc là một dòng tiền đi ra của dự án. Nếu công ty coi đó là một khoản chi phí thì số lãi mà công ty được hưởng thực sự từ dự án phải kể đến khoản khấu hao bởi lẽ khấu hao là một khoản được trích ra nhưng nó không phải là dòng đi ra. Chính vì thế trong bảng này công ty nên tính chỉ tiêu cuối cùng của bảng là “ dòng tiền thu được” (CF) và ta có: CF = LNST + KH - Trả gốc. LNST: Lợi nhuấn sau thuế. KH: Khấu hao. Thứ năm, tỷ suất lợi nhuận là khá cao tuy nhiên không đưa ra một tiêu chuẩn hay các tỷ suất trung bình của ngành để tham chiếu. Thứ sáu, khi tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định mới chỉ phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án mà chưa xét tới các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án. Vì vậy kết luận thẩm định đạt được chưa toàn diện và thuyết phục đối với các chủ thể quan tâm đến dự án. Các chỉ tiêu phân tích và đánh giá tài chính dự án còn quá nghèo nàn . Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 2.2.4.3 Một số nguyên nhân dẫn đến những kết quả trên. 2.2.4.3.1 Nguyên nhân chủ quan. Sự hỗ trợ từ phía lãnh đạo công ty còn thấp: Ban lãnh đạo nhận thức đúng tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính nhưng chưa thực sự quan tâm tới trình độ cán bộ trong công tác thẩm định tài chính dự án. Vì vậy, thẩm định tài chính dự án tại công ty vẫn còn hạn chế. Lãnh đạo công ty chưa có kế hoạch đào tạo chuyên môn thẩm định dự án cho cán bộ thẩm định cũng như trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật cần thiết cho công tác. Điều đó làm cho công tác thẩm định dự án tại công ty còn khó khăn. Trình độ cán bộ thẩm định tài chính dự án chưa cao: Công tác thẩm định tài chính dự án chủ yếu do cán bộ thẩm định tự nghiên cứu, học hỏi, chưa có sự hỗ trợ, chưa được đào tạo chuyên môn. Các cán bộ thẩm định thị trường, thẩm định tài chính đều không được đào tạo chuyên sâu về nghịêp vụ thẩm định dự án. Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty chủ yếu còn được làm theo cảm tính, theo kinh nghiệm của cá nhân là chính, không theo một quy trình chặt chẽ cho trước, không phù hợp với những gì đã được viết trong các sách và giáo trình. Chính vì vậy, tuy đã có những cách tiếp cận mới và nỗ lực trong công tác thẩm định dự án nhưng khi áp dụng vào dự án cụ thể, công ty còn gặp nhiều khó khăn. Điều kiện làm việc của cán bộ thẩm định còn thiếu thốn: Cán bộ thẩm định gặp nhiều khó khăn để có thể tiếp cận với những kỹ thuật thẩm định hiện đại. Cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chính dự án còn chưa được cải thiện nhiều. Vì vậy, cán bộ thẩm định phải mất nhiều thời gian để thẩm định dự án . 2.2.4.3.2 Nguyên nhân khách quan. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Nền kinh tế Việt Nam không ổn định, đang trong thời kỳ chuyển đổi, còn nhiều biến động làm cho việc nghiên cứu, thẩm định dự án cho phù hợp với xu thế phát triển và tình hình thực tiễn Việt Nam phức tạp và khó khăn. Việc dự tính các chỉ tiêu, số liệu phải tính đến nhiều yếu tố biến đổi của nền kinh tế. Đôi khi họ không nhận thấy cần thiết phải thẩm định quá chính xác bởi nhiều trường hợp họ cần dự án được duyệt hơn là liệu thực tế dự án có khả thi hay không. Kinh Đô cần tránh những khuôn mẫu không hợp lý để công tác thẩm định dự án được dễ dàng và chính xác. Trong tình hình chung như vậy, Kinh Đô cũng gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thẩm định dự án sao cho vừa phù hợp với các quy định vốn đã không chuẩn xác vừa phải đảm bảo tính hiệu quả trong thẩm định để chủ đầu tư ra quyết định. Các quy định của Nhà nước hiện nay còn chồng chéo, thiếu rõ ràng, thường xuyên sửa đổi gây khó khăn không nhỏ cho công ty: Hiện nay còn có những quy định không phù hợp trong điều kiện nền kinh tế chuyển đổi làm giảm tính hiệu quả của dự án. Sự thiếu chính xác của các quy định làm phát sinh mâu thuẫn giữa doanh nghiệp và các cấp liên quan trong công tác thẩm định dự án cũng như đưa đến những cách hiểu sai cho cán bộ khi thực hiện thẩm định dự án. Bên cạnh đó, thẩm định tài chính dự án lại là một lĩnh vực mới chưa được các cấp, các ngành quan tâm vì vậy chưa có sự thống nhất trong thực hiện gây khó khăn cho cán bộ thẩm định. Các cơ quan quản lý dự án chưa quan tâm tới chất lượng thẩm định dự án. Hầu hết các dự án muốn được phê duyệt đều đã được làm trơn số liệu mà cơ Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com quan có quyền không biết hoặc không cần biết. Đây cũng chính là nguyên nhân làm cho các doanh nghiệp thấy không cần thiết phải định dự án quá chính xác. Hiện nay vẫn chưa có một hệ thống chỉ tiêu cho từng ngành làm căn cứ để cán bộ thẩm định kết luận những số liệu thẩm định tài chính tính toán được là hiệu quả hay chưa đối với lĩnh vực đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay thì tìm được dự án là khó chứ khi đã có dự án thì công tác thẩm định dự án chỉ là một công việc để chứng minh rõ hơn cho việc lựa chọn dự án mà thôi và sự lựa chọn sau khi thẩm định thường là chấp nhận dự án. Từ một số nguyên nhân và hạn chế trong công tác thẩm định tài chính tại công ty Kinh Đô như trên, trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty em đã nghiên cứu dựa trên thực tế cũng như trên tài liệu, em có một số các giải pháp góp phần hoàn thiện hơn công tác thẩm định tài chính tại công ty như sau: Phần 3: giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô. 3.1 Phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới. Tập trung phục vụ tốt khách hàng, đảm bảo quá trình cho thuê văn phòng không xảy ra những rủi ro do lỗi của công ty. Tận dụng mọi khả năng tài chính để trả các khoản nợ vay. Tăng cường công tác đào tạo nghề, chuyên môn nghiệp vụ cho người lao động để nâng cao chất lượng làm việc, dẫn đến nâng cao hiệu quả kinh doanh. Tiếp tục thực hiện công tác đầu tư tại cửa khẩu Tân Thanh. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Tìm thêm hướng đầu tư mới, dự án mới khả thi để mở rộng ngành nghề kinh doanh và quy mô của công ty. (Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2003) Từ phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới đã đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại công ty. Chịu trách nhiệm với vốn đầu tư có nghĩa là phải đảm bảo mỗi đồng vốn đầu tư bỏ ra đều đạt được chất lượng cao mà trước hết là chất lượng về mặt tài chính. Để đạt được điều này đòi hỏi phải lập được các dự án có hiệu quả cao theo đúng yêu cầu của nền kinh tế thị trường thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính phản ánh hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau, tại các doanh nghiệp Việt Nam công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế dẫn đến việc triển khai những dự án không hiệu qủa. Công ty Kinh Đô đứng trong lĩnh vực xây dựng có tính rủi ro cao so với tiềm lực của công ty nên công tác thẩm định dự án càng cần được chú trọng. Trong khi nghiên cứu hình thành và triển khai dự án không phải chủ đầu tư nào cũng có nguồn lực về tài chính để cung cấp toàn bộ cho dự án mà đại đa số nguồn vốn của dự án có mặt của vốn vay. Chính kết quả của công tác thẩm định tài chính dự án là cơ sở để các định chế tài chính như Ngân hàng, công ty tài chính xem xét và ra quyết định có cho vay đối với dự án đó hay không. Chất lượng của công tác thẩm định tài chính dự án là nhân tố hàng đầu quyết định sự đúng đắn trong đầu tư của doanh nghiệp và cho vay của ngân hàng. Chất lượng thẩm định tài chính dự án cao tức là chủ đầu tư đã đánh giá một cách chính xác, khách quan và khoa học hiệu quả của dự án thì khả năng tận dụng nguồn vốn vay càng cao không Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com những đem lại lợi nhuận cho mình mà còn đem lại lợi nhuận cho các bên đối tác, tạo uy tín trên thị trường. Hiện nay, trong công tác thẩm định tài chính dự án tại mỗi doanh nghiệp, việc tính toán các chỉ tiêu là khác nhau. Vì vậy, bản thân mỗi doanh nghiệp cần hoàn thiện công tác này để có thể đi đến thống nhất áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án phản ánh đầy đủ nhất chất lượng thẩm định tài chính dự án. Chính vì vậy, hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án nói chung và tại công ty Kinh Đô nói riêng là một nhu cầu tất yếu. 3.2 Giải pháp nâng cao công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô. Trong điều kiện nền kinh tế ngày càng cạnh tranh gay gắt, các doanh nghiệp phải tìm kiếm những lĩnh vực đầu tư có hiệu quả. Một quyết định đầu tư sai lầm cũng có thể dẫn tới sự đổ vỡ của doanh nghiệp. Đầu tư theo dự án mang lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp nhưng đồng thời cũng có thể làm cho doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng khủng hoảng về tài chính. Hoạt động của doanh nghiệp không chỉ dựa vào số lượng các dự án được thực hiện mà còn phải căn cứ vào chất lượng đạt được. Để đạt được hiệu quả khi đầu tư, doanh nghiệp cần thiết phải thẩm định dự án. Qua thời gian tiến hành thực tập tại công ty Kinh Đô, cũng như qua nghiên cứu công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty, em có một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án của công ty như sau: 3.2.1 Đối với ban lãnh đạo công ty. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Tăng cường sự hỗ trợ từ phía lãnh đạo công ty. Ban lãnh đạo của công ty cần thấy rõ những khó khăn thực tế trong các công tác thẩm định tại công ty để có sự hỗ trợ nâng cao nghiệp vụ, điều kiện làm việc cho cán bộ thẩm định. Ban lănh đạo cùng phối hợp với cán bộ thẩm định để có những định hướng công tác hợp lý, cùng tháo gỡ khó khăn, theo dõi sát sao hơn nữa công tác thẩm định, có thể đóng góp bổ xung thêm ý kiến về quyết định đầu tư cho dự án, quy mô của dự án, các phương pháp huy động vốn. Không nhất thiết phải đợi cán bộ thẩm định trình phương án lên mới duyệt mà có thể theo dõi trong các giai đoạn trước của công tác thẩm định. Ban lãnh đạo có thể giúp đỡ trong việc tìm kiếm các đối tác, bạn hàng trong kinh doanh. 3.2.2 Đối với cán bộ thực hiện thẩm định tài chính dự án. 3.2.2.1 Đối với bộ phận nghiên cứu thị trường. Cán bộ nghiên cứu thị trường cần phải thông thạo cả công tác Marketing. Do quy mô của công ty còn nhỏ nên không thể thành lập một phòng Marketing riêng biệt vì vậy nhân viên phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị cần phải kiêm nhiệm cả công tác Marketing từ đó đảm bảo chất lượng của dự án. Công tác Marketing thể hiện ở việc nghiên cứu thị trường, tìm và phát triển khách hàng tiềm năng. Công tác nghiên cứu thị trường cũng thể hiện một mặt nào đó của công tác thẩm định thị trường. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩm định tiếp theo. Vì vậy công tác nghiên cứu thị trường cần được làm cẩn thận, chắc chắn, khai thác thị trường ở mọi nơi có thể như thăm dò thị trường thông qua mạng Internet Cập nhật thông tin, nắm bắt thông tin mới nhất về nhu cầu thuê văn phòng. Muốn vậy, cán bộ thẩm định phải năng nổ nhiệt tình, tháo vát, ưa học hỏi, Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính nhưng chưa thực sự quan tâm tới trình độ cán bộ trong công tác thẩm định tài chính dự án. Vì vậy, thẩm định tài chính dự án tại công ty vẫn còn. thiện hơn công tác thẩm định tài chính tại công ty như sau: Phần 3: giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô. 3.1 Phương hướng sản xuất kinh doanh của công. tạo chuyên môn. Các cán bộ thẩm định thị trường, thẩm định tài chính đều không được đào tạo chuyên sâu về nghịêp vụ thẩm định dự án. Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty chủ yếu còn