Tổng LNTT 294.900 4.541.460.000 567.682.500 Thuế 94.368 1.453.267.200 181.658.4000 Tổng LNST 200.532 3.088.192.800 86.024.100 Từ các phương án tương tự như thế, công ty cân nhắc và lựa chọn cho mình một phương án hợp lý nhất cả về lợi nhuận lẫn hệ số rủi ro. Ta xét dự án 292 Tây Sơn (là dự án đã và đang hoạt động hiệu quả nhất của công ty) ta hãy xem xét công tác thẩm định đã được tiến hành như thế nào. Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án 292 Tây Sơn, có đầy đủ các công tác từ thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, tới bản thiết kế mô hình tòa nhà. Ta xem xét phần thẩm định tài chính của dự án này. Tên dự án: Tòa nhà Kinh Đô Địa điểm: 292 Tây Sơn- Hà Nội. Diện tích đất: 1350 m2 Diện tích sàn xây dựng: 4830 m2 Số tầng: 5 tầng. Diện tích đất lưu không: 384 m2 Tổng vốn đầu tư: 8.000.000.000 đồng. Tỷ lệ nguồn vốn của công ty: 62%( 4.960.000.000 đồng) Vay ngân hàng: 38% (3.040.000.000 đồng) Phần vốn của công ty được lấy từ các nguồn như: Đền bù giải phóng mặt bằng: 1.500.000.000 đồng Đền bù của liên doanh 31 Hai Bà Trưng: 500.000.000 đồng Quỹ khấu hao: 250.000.000 đồng Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Vốn công ty tự có: 2.710.000.000 đồng Dự án được tiến hành từ quý I năm 1998 đến quý IV năm 1999 thì hoàn thành và đưa vào sử dụng. Bảng 1:Bảng vốn đầu tư của dự án Đơn vị: đồng Tổng vốn đầu tư 8.000.000.000 1.Phần xây lắp 6.670.000.000 Móng 2.370.000.000 Xây thô 3.500.000.000 Hoàn thiện 300.000.000 Điện nước 500.000.000 2.Phần thiết bị 400.000.000 Máy điều hòa 250.000.000 Thiết bị văn phòng 100.000.000 Thiết bị khác 50.000.000 3.Kinh phí thiết kế cơ bản khác 600.000.000 4.Dự phòng phí 330.000.000 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 2:Bảng kế hoạch vốn vay và trả nợ Đơn vị: Đô la($) Chỉ tiêu Năm XD1 Năm XD2 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Vốn vay - 200.000 243.200 163.000 80.200 Lãi suất - 6.6% 13.2% 13.2% 13.2% Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Gốc vay - 200.000 243.200 163.000 80.200 Lãi - 13.200 32.102,4 21.516 10.586,4 Gốc và lãi - 213.200 275.302,4 184.516 90.786,4 Hoàn trả - 80.200 82.800 80.200 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Giải trình bảng trên: Trong năm xây dựng đầu, công ty đầu tư vào dự án bằng nguồn vốn tự có của mình. Năm xây dựng thứ hai, công ty bắt đầu đi vay ngân hàng và vay lần đầu 200.000 $ để hoàn thành công trình. Trong năm đầu thực hiện dự án, công ty vay số tiền còn lại là 43.200 $ để hoàn thiện công trình. Cuối năm thứ nhất thực hiện dự án, công ty bắt đầu trả nợ ngân hàng. Lần trả 1 trả 80.200 $, năm 2 trả 82.800 $ và năm thứ 3 trả hết số nợ là 80.200 $. Cũng trong năm đầu mà công ty đi vay, ngân hàng tạo điều kiện cho công ty trong việc thực hiện dự án nên ngân hàng chỉ áp dụng mức lãi suất là 6.6%, còn các năm sau ngân hàng áp dụng mức lãi suất là 13.2%. Bảng 3:Bảng dự kiến doanh thu và chi phí của dự án Đơn vị: Đô la ($) Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Diện tích cho thuê (m2) Giá cho thuê: $/m2 Hiệu suất cho thuê % Thu từ cho thuê văn phòng Thu từ các phí dịch vụ khác Tổng thu Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thuế DT( 10%) Doanh thu sau thuế Chi phí CP điện nước công cộng Chi phí tiền lương Chi phí BHXH Khấu hao KH xây dựng (5%) KH thiết bị (15%) Cộng CP duy tu bảo dưỡng CP sửa chữa lớn CP khác Trả lãi vay Tồng chi phí (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 4:Bảng dự kiến lãi lỗ của dự án Đơn vị: Đô la ($) Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Doanh thu sau thuế Tổng chi phí Lợi tức trước thuế Thuế (32%) Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Lợi nhuận sau thuế Trả gốc Lãi ròng (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 5:Bảng dự kiến chi phí tiền lương Đơn vị: Đô la ($) Chức danh Số lượng Lương tháng Lương năm Trưởng ban quản lý Phó ban quản lý Kế toán Lễ tân Bảo vệ Nhân viên kỹ thuật Nhân viên tạp vụ Thưởng Cộng ( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 6:Các chỉ tiêu kinh tế Đơn vị: Đô la ($) Lợi nhuận sau thuế Khấu hao Cộng Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thời hạn hoàn vốn Tổng vốn đầu tư Tỷ suất lợi nhuận ( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Cán bộ thẩm định cũng như Ban lãnh đạo công ty xem xét các báo cáo này xét thấy hợp lý và khả thi nên đã quyết định thực hiện dự án. Thực tế cho thấy đây là một dự án có chất lượng tốt. Cụ thể doanh thu của nó mang về cho công ty qua các năm như sau: Năm 2001: 416.908.000 đồng Năm 2002: 4.596.655.000 đồng Năm 2003: 4.688.071.000 đồng Năm 2004: 5.193.041.000 đồng Trong đó doanh thu năm 2002 và năm 2003 chỉ là doanh thu của 11 tháng cho thuê vì công ty thu tiền một lần vào đầu năm nên công ty cho khách hàng hưởng ân hạn một tháng. Từ sự phân tích trên cùng với các kết quả đó ta có thể kết luận công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô nói chung là tốt. Để thấy rõ hơn ta h•y xem xét phần đánh giá hiệu quả hoạt động sau: 2.2.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động của công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty. 2.2.4.1 Những kết quả đạt được. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thẩm định tài chính dự án đầu tư không chỉ xem xét các chỉ tiêu hiệu quả của dự án mà điều quan trọng hơn là với mức vốn đầu tư dự toán cần phải làm sao xác định một cơ cấu vốn hợp lý, đảm bảo tiến độ huy động vốn phù hợp với tiến độ công trình của dự án. Công tác thẩm định tài chính dự án ở Kinh Đô đã đáp ứng được phần nào yêu cầu này. Sự phù hợp trong bố trí các nguồn vốn huy động cho dự án được đảm bảo. Công ty không thường xuyên rơi vào tình trạng tiền quá nhàn rỗi để trong két, cũng không phải đến mức vay " nóng" với lãi suất cao để đáp ứng cho dự án. Nhờ có công tác thẩm định nhất là thẩm định thị trường mà công ty đã xác định được đúng phương hướng kinh doanh cho mình phù hợp với nhu cầu lớn của nền kinh tế. Công tác thẩm định được tổ chức và tiến hành phù hợp với quy mô của công ty và được làm rất cẩn thận. Mỗi một dự án được đưa ra rất nhiều phương án khác nhau trên cơ sở đó lựa chọn phương án tối ưu. Điển hình như dự án 292 Tây Sơn, cán bộ thẩm định đã đưa ra tới hơn 30 phương án, mỗi phương án là một mức đơn giá cho thuê, đi kèm theo là đánh giá sự thoả thuận giữa công ty với khách hàng về đơn giá, tổng diện tích thuê, thời gian trả tiền thuê… Công tác thẩm định tài chính đã giúp cho công ty thực hiện được những dự án có hiệu quả, làm cho tiềm lực tài chính của công ty ngày càng mạnh. Việc thành lập ra phòng Kinh doanh đầu tư tiếp thị không những nâng cao chất lượng công tác thẩm định mà còn giúp giải quyết được một phần việc làm cho người lao động, phục vụ cho yêu cầu của nhiệm vụ của công ty với Liên đoàn lao động Thành phố. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Việc lựa chọn phương thức khấu hao nhanh cũng là một điều đáng chú ý ở Kinh Đô. Phương thức khấu hao nhanh tuy rằng làm giảm lợi nhuận trên sổ sách của công ty nhưng nó lại mang lại cho công ty một nguồn vốn kinh doanh . Đồng thời khấu hao nhanh thì khi đã hết thời gian khấu hao tính trên sổ sách tuy nhiên tài sản vẫn có thể tiếp tục sử dụng và mang lại lợi nhuận cho công ty. Năm 2003, tài sản đã hết khấu hao nhưng vẫn còn sử dụng của công ty là 708 617 396 đồng. Quy trình thẩm định tài chính của công ty tuy không được tách riêng ra mà xét một cách tổng thể đôi lúc được gộp lẫn vào với công tác thẩm định thị trường, công tác lập dự án…Tuy nhiên không vì thế mà hiệu quả của thẩm định tài chính dự án bị giảm nhẹ. Tuy không quy mô và chi tiết như công tác thẩm định tài chính dự án ở các công ty lớn và các dự án lớn có tầm cỡ xong các chỉ tiêu mà công ty sử dụng cũng là các chỉ tiêu cơ bản và cần thiết để đánh giá một dự án. Kết quả của thẩm định tài chính dự án thể hiện ở chất lượng các dự án đã thực hiện và cụ thể hơn thể hiện ở kết quả kinh doanh của công ty. Ta có thể tham khảo các số liệu sau: Năm 2003, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu là 23,85%.Tỷ lệ nợ phải trả so với toàn bộ tài sản là 26,55% bao gồm các khoản vay ngân hàng để xây toà nhà 292 Tây Sơn, vay Liên đoàn lao động Hà Nội để đầu tư dự án Tân Thanh, vay ngắn hạn ngân hàng để thanh toán với khách hàng. Khả năng thanh toán tổng quát là 88,51% và khả năng thanh toán nhanh là 18,56% cho thấy vào tháng cuối năm công ty có hơi gặp khó khăn về tiền mặt tuy nhiên đã được giải quyết vào đầu năm 2004 khi thu được tiền theo hợp đồng cho thuê văn phòng. ( Nguồn: Thuyết minh Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . vào với công tác thẩm định thị trường, công tác lập dự án Tuy nhiên không vì thế mà hiệu quả của thẩm định tài chính dự án bị giảm nhẹ. Tuy không quy mô và chi tiết như công tác thẩm định tài. công tác từ thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, tới bản thiết kế mô hình tòa nhà. Ta xem xét phần thẩm định tài chính của dự án này. Tên dự án: Tòa nhà Kinh Đô Địa điểm: 292 Tây Sơn-. thuê… Công tác thẩm định tài chính đã giúp cho công ty thực hiện được những dự án có hiệu quả, làm cho tiềm lực tài chính của công ty ngày càng mạnh. Việc thành lập ra phòng Kinh doanh đầu tư