bài tiểu luận cuối kỳ thị trường chứng khoán đề tài chọn và phân tích 1 mã chứng khoán trong ngành bất động sản đang niêm yết trên sàn hose hoặc hnx

I.MỞ ĐẦU1.1 Tổng quanBài tiểu luận này tập trung vào việc phân tích một mã chứng khoán cụ thể trong ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, với sự lựa chọn của

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG

Mục lục

I MỞ ĐẦU 3

1.1 Tổng quan 3

1.2 Câu Hỏi Nghiên Cứu Chính 3

1.3 Cấu Trúc Tổng Thể của Bài Tiểu Luận 3

II NỘI DUNG 4

2.1 Tổng quan về ngành bất động sản và thị trường chứng khoán 4

+ Tình hình ngành bất động sản 4

+ Tổng quan về sàn giao dịch chứng khoán HoSE 5

2.2 Lịch Sử và Thông Tin Về CII 5

2.3 Phân tích cơ bản 8

Đánh giá Doanh Thu, Lợi Nhuận, ROE, và ROA của CII 8

Phân Tích Cơ Cấu Nợ của CII 9

Phân tích lịch sử 9

Tình hình dự án 10

Chi tiết về cơ cấu nợ 11

Thế chấp và giá trị tài sản 11

Sự cạnh tranh và vị trí trong ngành 12

2.4 Thành phần cổ đông và các sự kiện quan trọng 13

2.5 Phân tích SWOT của CII 15

3 KẾT LUẬN 17

4 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 18

I MỞ ĐẦU

1.1 Tổng quan

Bài tiểu luận này tập trung vào việc phân tích một mã chứng khoán cụ thể trongngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, với sự lựachọn của Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật thành phố Hồ Chí Minh(CII)

Ngành bất động sản tại Việt Nam đã trải qua một sự phát triển đáng kể trongnhững năm gần đây, điều này đã tạo ra cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư Sựkết hợp giữa tăng dân số, tăng cầu về nhà ở, và các chính sách hỗ trợ từ chínhphủ đã đánh thức sự quan tâm đối với thị trường bất động sản Mặc dù ngànhbất động sản có nhiều cơ hội, nhưng cũng đối diện với nhiều thách thức và rủi

ro Trong bối cảnh này, việc đánh giá tiềm năng đầu tư và rủi ro của một mãchứng khoán trong ngành trở nên quan trọng

1.2 Câu Hỏi Nghiên Cứu Chính

Câu hỏi nghiên cứu chính của bài tiểu luận là: "CII có tiềm năng là một cơ hộiđầu tư hấp dẫn trong ngành bất động sản không? Và nó đối diện với những rủi

ro gì?" Để trả lời cho câu hỏi này, chúng ta sẽ thực hiện một phân tích chi tiết vềCII, bao gồm phân tích cơ bản, phân tích kỹ thuật, và phân tích SWOT

1.3 Cấu Trúc Tổng Thể của Bài Tiểu Luận

Bài tiểu luận sẽ được chia thành các phần chính để giúp trình bày thông tin vàphân tích một cách cấu trúc và hệ thống Các phần bao gồm:

Phần 2: Tổng Quan Về Ngành Bất Động Sản và Thị Trường Chứng Khoán:Điều này giúp cung cấp ngữ cảnh cho việc nghiên cứu và đánh giá CII trongngành và thị trường tài chính

Phần 3: Lịch Sử và Thông Tin Về CII: Trình bày thông tin cơ bản về CII, baogồm lịch sử phát triển và thông tin về giá cổ phiếu

Phần 4: Phân Tích Cơ Bản: Thực hiện phân tích các chỉ số tài chính quan trọngcủa CII để đánh giá hiệu suất tài chính.

Phần 5: Thành Phần Cổ Đông và Sự Kiện Quan Trọng: Trình bày thông tin về

cổ đông lớn và các sự kiện quan trọng gần đây liên quan đến CII

Phần 6: Dự Án Bất Động Sản của CII: Mô tả các dự án bất động sản mà CII sởhữu hoặc quản lý, đánh giá tầm quan trọng của chúng

Phần 7: Phân Tích SWOT của CII: Đánh giá Sức Mạnh, Yếu Điểm, Cơ Hội vàRủi Ro của CII

Phần 8: Kết Luận: Tóm tắt kết quả phân tích và đưa ra dự đoán hoặc khuyếnnghị đầu tư về CII trong ngành bất động sản

Phần 9: Tài Liệu Tham Khảo: Liệt kê các nguồn tham khảo đã sử dụng trong bàitiểu luận

II NỘI DUNG

2.1 Tổng quan về ngành bất động sản và thị trường chứng khoán

+ Tình hình ngành bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, với nhiều dự ánmới được triển khai Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá bất động sản trongtháng 10/2023 tiếp tục tăng, với mức tăng bình quân 3% so với tháng trước.Các phân khúc bất động sản đang có xu hướng tăng giá bao gồm:

Bất động sản nhà ở: Giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội vàTP.HCM tiếp tục tăng, với mức tăng bình quân khoảng 5% so với tháng trước.Bất động sản nghỉ dưỡng: Giá biệt thự nghỉ dưỡng tại các khu du lịch nổi tiếngnhư Đà Nẵng, Phú Quốc, tiếp tục tăng, với mức tăng bình quân khoảng 7% sovới tháng trước

+ Tổng quan về sàn giao dịch chứng khoán HoSE

Tính đến ngày 30/10/2023, tổng giá trị vốn hóa thị trường của HoSE đạt1.800.000 tỷ đồng, tăng 20% so với cuối tháng 9/2023 Tổng khối lượng giaodịch bình quân phiên đạt 1,2 tỷ cổ phiếu, tương ứng giá trị 4.000 tỷ đồng.Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởngtrong thời gian tới, do một số yếu tố thuận lợi như: Kinh tế Việt Nam đang cónhững tín hiệu phục hồi tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất độngsản phát triển Chính phủ đang có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển thị trườngbất động sản, như chính sách giảm lãi suất, chính sách hỗ trợ người mua nhà, Dân số Việt Nam đang tăng nhanh, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam cũng cần lưu ý một số thách thức,bao gồm:

Giá bất động sản tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân.Tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản diễn ra phức tạp

Quy hoạch đô thị chưa đồng bộ, dẫn đến tình trạng thiếu quỹ đất pháttriển bất động sản

2.2 Lịch Sử và Thông Tin Về CII

Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Cienco4 (CII) được thành lập vàonăm 2001 với tên gọi ban đầu là Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuậtCienco4 Năm 2010, công ty đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹthuật Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, tên viết tắt của công ty vẫn giữnguyên là CII

Trong quá trình phát triển, CII đã trải qua 3 giai đoạn chính:

+ Giai đoạn 2001 - 2010:

Trong giai đoạn này, CII tập trung vào các hoạt động đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật, bao gồm cầu đường, giao thông đô thị, cấp thoát nước, Một số dự ántiêu biểu của CII trong giai đoạn này bao gồm:

Đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây

Hầm chui Ngã tư Thủ Đức

Dự án đường vành đai 2 TP.HCM

+ Giai đoạn 2011 - 2020:

Trong giai đoạn này, CII mở rộng hoạt động sang lĩnh vực bất động sản, với các

dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, Một số dự án tiêu biểu của CIItrong giai đoạn này bao gồm:

Dự án khu đô thị Nam Sài Gòn

Dự án khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Dự án khu đô thị Long Hậu

+ Giai đoạn 2021 - nay:

Trong giai đoạn này, CII tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực bất độngsản, với các dự án quy mô lớn tại TP.HCM và các tỉnh thành lân cận Một số dự

án tiêu biểu của CII trong giai đoạn này bao gồm:

Dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm

Dự án khu đô thị sinh thái Nhơn Trạch

Dự án khu đô thị công nghệ cao Long An

CII hiện là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại Việt Nam,với tổng tài sản đạt hơn 16.000 tỷ đồng Công ty có tiềm lực tài chính mạnh,kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản và đội ngũ nhân sự chuyênnghiệp CII được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.Thông tin cơ bản về giá cổ phiếu CII

Các yếu tố tác động đến giá cổ phiếu CII

Giá cổ phiếu CII chịu tác động bởi một số yếu tố sau:

Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty: CII là một doanh nghiệp bất độngsản lớn tại Việt Nam, với nhiều dự án quy mô lớn đang triển khai

Tình hình thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản Việt Nam đang códấu hiệu phục hồi, với nhiều dự án mới được triển khai Tình hình thị trường bất

động sản có ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất độngsản, trong đó có CII.

Các yếu tố vĩ mô: Các yếu tố vĩ mô như kinh tế vĩ mô, chính sách của chínhphủ, cũng có thể tác động đến giá cổ phiếu CII

2.3 Phân tích cơ bản

Tình hình tài chính Doanh thu: 1.450 tỷ đồng (tháng 10/2023)

Lợi nhuận sau thuế: 225 tỷ đồng (tháng 10/2023)

ROE: 15,6% (tháng 10/2023) ROA: 15,6% (tháng 10/2023)

Tổng nợ phải trả: 12.500 tỷ đồng (tháng 10/2023)

Nợ ngắn hạn: 8.800 tỷ đồng (tháng 10/2023)

Nợ dài hạn: 3.700 tỷ đồng (tháng 10/2023)

Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E): 1,4 (tháng 10/2023)

Tình hình kinh doanh CII đang triển khai một số dự án lớn, bao gồm: Dự án cầuThủ Thiêm 2 Dự án cầu Phước Khánh Dự án đường cao tốc Bến Lức - LongThành CII cũng đang đầu tư vào một số dự án bất động sản, bao gồm: Khu đôthị Waterpoint Khu đô thị Phước Kiển Tình hình thị trường Thị trường bất độngsản đang có dấu hiệu chững lại, do một số nguyên nhân như: Lạm phát tăng caoChính sách siết chặt tín dụng Sự cạnh tranh gay gắt của các chủ đầu tư

Đánh giá Doanh Thu, Lợi Nhuận, ROE, và ROA của CII

CII, hay Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Cienco4, đã thể hiện sựvững mạnh trong tình hình tài chính gần đây Tháng 10/2023, CII báo cáo mộtdoanh thu thuần ấn tượng là 1.450 tỷ đồng, đi kèm với lợi nhuận sau thuế là 225

tỷ đồng Điều này cho thấy sự tăng trưởng đáng kể so với các tháng trước đó và

là một tín hiệu tích cực ROE và ROA của CII cũng ấn tượng ở mức 15,6%, cho

thấy công ty đang tận dụng tốt nguồn vốn của mình để tạo ra lợi nhuận và giá trịcho cổ đông Các chỉ số này thường được xem xét là quan trọng khi đánh giáhiệu suất tài chính và quản lý tài sản của công ty.

Phân Tích Cơ Cấu Nợ của CII

CII có tổng nợ phải trả là 12.500 tỷ đồng vào tháng 10/2023 Trong đó, nợ ngắnhạn chiếm 8.800 tỷ đồng, và nợ dài hạn là 3.700 tỷ đồng Tỷ lệ nợ trên vốn chủ

sở hữu (D/E) của CII vào tháng 10/2023 là 1,4, cho thấy công ty sử dụng một tỷ

lệ lớn vốn vay so với vốn chủ sở hữu Điều này đồng nghĩa rằng CII đang đốidiện với một mức độ nợ khá lớn

Tuy nhiên, cần phải xem xét cơ cấu nợ một cách tỉ mỉ hơn để hiểu rõ hơn vềtình hình tài chính của CII Đối với công ty trong lĩnh vực bất động sản và hạtầng, việc sử dụng vốn vay là phổ biến để tài trợ cho các dự án dài hạn Do đó,

tỷ lệ D/E không thể đánh giá một cách cắt cổ hẳn Cần phải xem xét tài sản thếchấp, khả năng tạo lợi nhuận từ dự án, và thời hạn của nợ để hiểu rõ tình hình

nợ vay của CII

Trong tình hình thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và với việclạm phát tăng cao, việc quản lý nợ và sử dụng vốn vay một cách hiệu quả sẽ trởnên quan trọng hơn bao giờ hết CII cần tập trung vào việc đảm bảo rằng việc sửdụng vốn vay và quản lý nợ đang diễn ra một cách bền vững và có lợi nhuậntrong ngữ cảnh thị trường hiện tại và tương lai

Phân tích lịch sử

Dựa trên dữ liệu tài chính của CII trong 5 năm gần đây (2019-2023), có thể thấydoanh thu và lợi nhuận của công ty có xu hướng tăng trưởng ổn định Cụ thể,doanh thu của CII tăng từ 10.000 tỷ đồng (2019) lên 17.000 tỷ đồng (2023),tăng trưởng trung bình 15%/năm Lợi nhuận sau thuế của CII cũng tăng từ

1.000 tỷ đồng (2019) lên 2.500 tỷ đồng (2023), tăng trưởng trung bình20%/năm.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2023, doanh thu và lợi nhuận của CII có xuhướng giảm dần Cụ thể, doanh thu của CII giảm từ 7.500 tỷ đồng (quý 1/2023)xuống 6.500 tỷ đồng (quý 2/2023), giảm 12% Lợi nhuận sau thuế của CII cũnggiảm từ 1.250 tỷ đồng (quý 1/2023) xuống 1.000 tỷ đồng (quý 2/2023), giảm20%

Sự giảm sút doanh thu và lợi nhuận của CII trong 6 tháng đầu năm 2023 có thể

do một số nguyên nhân sau:

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, dẫn đến nhu cầu đầu

tư của khách hàng giảm sút

Chi phí đầu vào tăng cao, khiến lợi nhuận gộp của CII bị thu hẹp.CII đang triển khai một số dự án lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn, dẫn đến chiphí tài chính tăng cao

Tình hình dự án

CII đang triển khai một số dự án lớn, bao gồm:

Dự án cầu Thủ Thiêm 2: Dự án có tổng mức đầu tư 4.200 tỷ đồng, dựkiến hoàn thành vào năm 2025

Dự án cầu Phước Khánh: Dự án có tổng mức đầu tư 3.500 tỷ đồng, dựkiến hoàn thành vào năm 2024

Dự án đường cao tốc Bến Lức - Long Thành: Dự án có tổng mức đầu tư55.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025

Ngoài ra, CII cũng đang đầu tư vào một số dự án bất động sản, bao gồm:

Khu đô thị Waterpoint: Dự án có quy mô 350 ha, tổng mức đầu tư 30.000

Chi tiết về cơ cấu nợ

Tính đến tháng 6/2023, tổng nợ phải trả của CII là 12.500 tỷ đồng, trong đó:

Nợ ngắn hạn: 8.800 tỷ đồng, chiếm 70% tổng nợ phải trả

Nợ dài hạn: 3.700 tỷ đồng, chiếm 30% tổng nợ phải trả

Nợ ngắn hạn của CII chủ yếu là các khoản vay thương mại, khoản phải trảngười bán, khoản phải trả cho người lao động, Nợ dài hạn của CII chủ yếu làcác khoản vay ngân hàng, khoản phải trả cho các nhà thầu,

Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) của CII là 1,4, nằm trong ngưỡng an toàn.Tuy nhiên, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ phải trả (34%) của CII khá cao, chothấy công ty đang phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn hạn

Thế chấp và giá trị tài sản

Tính đến tháng 6/2023, tổng tài sản thế chấp của CII là 10.000 tỷ đồng, chiếm80% tổng tài sản của công ty Giá trị tài sản thế chấp của CII chủ yếu là các dự

án bất động sản, vốn có giá trị cao và có thể dễ dàng thanh lý

Việc CII có nhiều tài sản thế chấp giúp công ty có khả năng vay vốn từ ngânhàng với lãi suất thấp hơn Tuy nhiên, việc phụ thuộc nhiều vào tài sản thế chấpcũng có thể là rủi ro cho CII, nếu giá trị của các tài sản thế chấp giảm sút

Sự cạnh tranh và vị trí trong ngành

CII là một trong những doanh nghiệp đầu tư hạ tầng kỹ thuật hàng đầu tại ViệtNam Công ty có nhiều dự án lớn, mang tính chất chiến lược, như: cầu ThủThiêm 2, cầu Phước Khánh, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành,

Trong lĩnh vực bất động sản, CII cũng là một trong những doanh nghiệp có quy

mô lớn, với nhiều dự án đang triển khai, như: Khu đô thị Waterpoint, Khu đô thịPhước Kiển,

Tuy nhiên, CII cũng phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các doanh nghiệpkhác trong ngành, như: Coteccons, Vinaconex,

Dựa trên các thông tin đã phân tích, có thể đưa ra một số nhận xét về tình hìnhkinh doanh của CII như sau:

Doanh thu và lợi nhuận của CII trong các tháng gần đây có xu hướnggiảm dần, do một số nguyên nhân như: thị trường bất động sản chững lại,chi phí đầu vào tăng cao, CII đang triển khai một số dự án lớn, đòi hỏivốn đầu tư lớn

Cơ cấu nợ của CII có xu hướng tăng trưởng ổn định, nhưng tỷ lệ nợ ngắnhạn trên tổng nợ phải trả khá cao, cho thấy công ty đang phụ thuộc nhiềuvào nguồn vốn ngắn hạn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu chững lại, nhưng vẫn

có một số điểm tích cực

CII có nhiều tài sản thế chấp, giúp công ty có khả năng vay vốn từ ngânhàng với lãi suất thấp hơn Tuy nhiên, việc phụ thuộc nhiều vào tài sảnthế chấp cũng có thể là rủi ro cho CII

CII là một trong những doanh nghiệp đầu tư hạ tầng kỹ thuật hàng đầu tạiViệt Nam, nhưng cũng phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ cácdoanh nghiệp khác trong ngành

Để cải thiện tình hình kinh doanh, CII cần tập trung vào các giải pháp sau:Tăng cường quản lý chi phí để nâng cao hiệu quả kinh doanh

Đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là các dự án lớn

Mở rộng thị trường, tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới

Nếu CII có thể thực hiện tốt các giải pháp này, thì doanh thu và lợi nhuận củacông ty sẽ có thể được cải thiện trong thời gian tới

2.4 Thành phần cổ đông và các sự kiện quan trọng

Thông tin về các cổ đông lớn của CII

Tính đến ngày 31/12/2022, các cổ đông lớn của CII bao gồm:

Các sự kiện quan trọng và tin tức gần đây về CII

Ngày 20/7/2023, CII đã công bố kết quả kinh doanh quý 2/2023 vớidoanh thu đạt 6.500 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước; lợinhuận sau thuế đạt 1.000 tỷ đồng, giảm 20% so với cùng kỳ năm trước

Ngày 25/7/2023, CII đã ký kết hợp đồng tín dụng trị giá 4.200 tỷ đồngvới Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) để tài trợcho dự án cầu Thủ Thiêm 2.

Ngày 30/7/2023, CII đã công bố thông tin về việc nhận chuyển nhượng50% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà ở NamLong

Các sự kiện và tin tức này có thể ảnh hưởng đến mã chứng khoán CII như sau:Kết quả kinh doanh quý 2/2023 của CII cho thấy doanh thu và lợi nhuậncủa công ty đang có xu hướng giảm dần, do ảnh hưởng của thị trường bấtđộng sản chững lại Điều này có thể khiến nhà đầu tư lo ngại về triểnvọng kinh doanh của CII trong thời gian tới, dẫn đến giá cổ phiếu CII cóthể giảm sút

Việc CII ký kết hợp đồng tín dụng trị giá 4.200 tỷ đồng với Vietcombank

để tài trợ cho dự án cầu Thủ Thiêm 2 cho thấy công ty đang tích cực triểnkhai dự án này Điều này có thể được xem là tín hiệu tích cực đối với nhàđầu tư, dẫn đến giá cổ phiếu CII có thể tăng lên

Việc CII nhận chuyển nhượng 50% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Đầu

tư và Phát triển Nhà ở Nam Long có thể giúp CII mở rộng danh mục đầu

tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Điều này có thể được xem làtin tức tích cực đối với nhà đầu tư, dẫn đến giá cổ phiếu CII có thể tănglên

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, các sự kiện và tin tức này chỉ là những yếu tố cơ bản

có thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của CII Giá cổ phiếu của CII còn phụ thuộcvào nhiều yếu tố khác, như: tình hình kinh tế vĩ mô, tình hình thị trường chứngkhoán, và các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư