Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hồ Chí Minh

Xét về tính chất : Người SDP cho thuê lại OSDĐ trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê dat nên việc cho thuê lại OSDĐ cua họ bị hạn chế ; cụ thê : i Việc cho thuê lại QSDĐ chỉ được t

BỘ GIAO DUC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TU PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYÊN QUÓC CHINH

PHÁP LUẬT VE CHO THUÊ DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HO CHÍ MINH

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYEN QUANG TUYỂN

HÀ NỘI - NĂM 2016

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ luật học này là công trình nghiên cứu củatôi dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyên Quang Tuyến, Giảng viên chính, KhoaPháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội Các số liệu, tài liệu tham khảo.trích dẫn trong luận văn là hoàn toàn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng.

Xác nhận cua giảng viên hướng dan Người thực hiện

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Quốc Chỉnh

LOI CẢM ONTôi xin bay to lòng biết on sâu sắc đến Thay, PGS.TS Nguyễn QuangTuyến, người đã hết lòng hướng dan, động viên và giúp đỡ cho tôi hoàn thanh

luận văn này.

Tôi cũng xin chân thành gửi lời cám ơn đến quý Thầy Cô trường Đại Học Luật Hà Nội da tận tình dạy dỗ, chỉ bảo kiến thức quí báu giúp tôi hoàn thành khóa học đúng tiên độ và là nền tảng cho nghiên cứu của mình.

Xin cảm ơn Khoa Sau đại học đã nhiệt tình hỗ trợ về mặt thủ tục, giấy

tỜ.

Cuối cùng, xin chân thành cam ơn cha mẹ, chị em, bạn bè và các anh,

chị học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu đề hoàn thành luận văn này.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 7 năm 2016

Tac gia luận văn

“Nguyễn Quốc Chinh

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

SDD: SDD

UBND: UBND

XA HOI CHU NGHIA: XHCN

BO LUAT DAN SU: BLDS

QUYEN SDD: QSDĐ

QUY PHAM PHAP LUAT: QPPL

BAT DONG SAN: BDS

MỤC LỤC

Trang _—

PHAN MO BAU

1 Tinh cấp thiết của dé tài

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

3.2 Pham vi nghiên cứu

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5 Những điềm moi và giá trị khoa học của luận văn Mn nm + OW C2 WD CÔ) C2) —

6 Kết cầu của luận văn

Chương 1: NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VA

PHAP LUAT VE CHO THUE DAT O VIET NAM 6

1.1 Lý luận về thuê đất 6

1.1.1 Khái niệm về cho thuê dat 7

1.1.1.1 Khai niệm cho thuê tai sản chung 7

8

1.1.1.2 Quan niệm về cho thuê dat

1.1.2 Các nguyên tắc của việc cho thuê dat 10

1.1.2.1 Nguyên tắc cho thuê đất phải công khai minh bạch 10

1.1.2.2 Nguyên tắc cho thuê dat phải đúng pháp luật 101.1.3 Mục đích, ý nghĩa của việc cho thuê đất 1]

1.1.4 Hình thức của việc cho thuê đất 121.2 Lý luận pháp luật về cho thuê dat 121.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về cho thuê đất 15

1.2.2 Vai trò pháp luật về cho thuê dat 17

1.2.3 Nội dung pháp luật về cho thuê đất 181.2.3.1 Quy định về chủ thé trong quan hệ cho thuê đất 18

1.2.3.2 Quy định về hình thức cho thuê đất 201.2.3.3 Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất 201.2.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật về cho thuê đất 21

1.2.5 Các yếu tố chi phối đến pháp luật về cho thuê đất 261.2.5.1 Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai 26

1.2.5.2 Quan điểm, đường lối của Đảng về pháp triển nền kinh tế thị

trường, thị trường bat động sản nói chung và thị trường quyền SDD ae

1.2.5.3 Sự thống nhất giữa các ngành luật điều chỉnh quan hệ cho thuêđất

Chương 2: THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT VA

THUC TIEN THI HANH TAI THÀNH PHO HO CHÍ MINH

2.1 Thực trang nội dung pháp luật về cho thuê dat

2.1.1 Quy định về cha thé trong quan hệ cho thuê dat

2.1.1.1 Bên cho thuê đất

2.1.1.2 Chủ thể SDĐ thuê

2.1.1.3 Thực trạng quy định về các chủ thể trong quan hệ thuê đất và

thực tiễn thi hành pháp luật về chủ thể trong quan hệ thuê đất

2.1.2 Nội dung quy định về hình thức cho thuê đất

2.1.3 Nội dung quy định pháp luật về thẩm quyền cho thuê dat

2.1.4 Nội dung quy định về điều kiện cho thuê đất

2.1.5 Nội dung quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân

2.1.6 Nội dung quy định về thời hạn SDĐ thuê của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân.

2.1.7 Nội dung quy định về giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp

luật liên quan đến việc thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

2.1.7.1 Nội dung quy định về giải quyết tranh chấp về thuê đất

2.1.7.2 Nội dung quy định về xử lý vi phạm pháp luật về cho thuê dat

2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê dat tại thành phố

Hỗ Chí Minh

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thành phố Hồ Chí Minh

tác động đến việc thi hành pháp luật về cho thuê đất tại thành phố Hỗ

Chí Minh

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1.2 Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến việc thi

hành pháp luật về cho thuê dat tại thành phố Hồ Chí Minh

2.2.2 Đánh giá việc thực thi pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn của

thành phố Hỗ Chí Minh

2.2.2.1 Những kết quả đạt được trong thực thi pháp luật về cho thuê

đất từ thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh

2.2.2.2 Một số tồn tại, khiếm khuyết trong thực thi pháp luật về cho

thuê đất từ thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh

27

29

29

29 29

30

38 40

50

50

50 53

56

56

59

Chương 3: GIÁI PHÁP HOÀN THIEN PHAP LUẠT VE CHO THUÊ

DAT TỪ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HO CHÍ MINH

3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thihành tại thành phố Hồ Chí Minh

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất cần dựa trên chế độ sở hữutoàn dân về đất đai ở Việt Nam

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất phải đảm bảo phù hợp với

điều kiện kinh tế thị trường và yêu cầu của hội nhập quốc tế

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất phải phù hợp với dường lối

phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước

3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất phải chú trọng đến chínhsách tài chính, tạo điều kiện dé ổn định chi phi đầu vào cho các tổ chức

kinh tế

3.1.5 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê dat phải đặt trong mối quan hệchật chẽ với hoàn thiện tổng thé pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luậtkhác có liên quan.

3.2 Các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất từ

thực tiễn thi hành tại thành phố Hỗ Chí Minh

3.2.1 Nhóm giải pháp cơ bản hoàn thiện pháp luật về cho thuê dat

3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả cho thuê đất

3.2.3 Nhóm giải pháp cơ bản cho việc thực hiện pháp luật về cho thuêdat

3.3 Kién nghi, dé xuat

PHAN KET LUAN

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO

1 Tính cấp thiết của đề tai

1.1 Cho thuê dat là một trong những phương thức tiếp cận dat đai phô biến

tại tất cả các quốc gia trên thế giới Tuy nhiên, xét dưới góc độ chính trị - pháp lý

thì cho thuê đất cũng có những điểm khác biệt giữa những nước xác lập các hình

thức sở hữu đất đai khác nhau Ở những nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân về đấtđai người SDD (SDD) đồng thời là chủ sở hữu đất đai; họ có quyền cho người khác

thuê đất với tư cách đất đai là tài sản thuộc sở hữu của mình Ở Việt Nam, do tính

chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về dat đai: Dat dai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; song trên thực tế, Nhà nước không trực tiếpchiếm hữu sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọichung là người SDD) sử dụng ồn định lâu dài Vì vậy, cho thuê dat được hình thànhdựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Ở day, cho thuê dat được sử dụng vớinghĩa Nhà nước cho người SDD thuê đất để sử dung Vì vậy, luận văn sử dụngthuật ngữ “cho thuê đất” xét trên phương diện Nhà nước cho người SDD thuê đất dé

sử dụng.

Pháp luật về cho thuê dat điều chỉnh hoạt động cho thuê đất đảm bao đất dai

được sử dụng dúng mục đích, đúng quy hoạch SDD, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh

tê cao trong điều kiện đất đai - nguồn tài nguyên thiên nhiên - có hạn nhưng nhu cau

SDD của xã hội ngày càng tăng Thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất thờigian qua trong phạm vi cả nước nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêngcho thấy việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cho UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) và Ủy bannhân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là UBND cấp huyện)thông qua giao đất, cho thuê đất nhưng thiếu cơ chế pháp lý giám sát, kiểm soátchặt chẽ hoạt động này đã phát sinh tình trạng cho thuê đất bừa bãi không tính đếnhiệu quả kinh tẾ, phát sinh tham nhũng, tiêu cực v.v Hơn nữa, qua thực tiễn thihành tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy nội dung một số quy định của pháp luật

về cho thuê đất bộc lộ sự bất cập, chưa phù hợp như sự bất bình đăng trong việc chothuê đất giữa người SDD trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức, cá nhân nước ngoài SDD để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam v.v Sự bat

bình dang này được xóa bỏ khi Luật dat dai năm 2013 ra đời với việc bô sung quydịnh tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức

thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê Tuy nhiên trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2013 cũng gặpnhững vướng mắc như sự thiếu rõ ràng trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày15/05/2014 của Chính phủ quy định chuyển từ hình thức được giao đất sang hìnhthức cho thuê dat Bên cạnh đó, việc thực thi các quy định về cho thuê đất vẫnsặp những rào can về thủ tục hành chính tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực của một

số cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, tình trạng SDĐ thuê không

dúng mục đích, không hiệu quả; Đề khắc phục những bất cập hạn chế này rất cần

phải có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện thực trạng pháp luật về cho

thuê đất

1.2 Thuê đất là một phương thức phổ biến trong tiếp cận đất dai của ngườiSDD tại Thành phố Hồ Chí Minh Bên cạnh những điềm tương đồng với các địaphương khác, thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất tại Thành phố Hồ ChíMinh bị chi phối bởi những điều kiện đặc thù về tự nhiên kinh tế - xã hội Trướctiên, hoạt động cho thuê đất tại Thành phố Hồ Chí Minh diễn ra rất sôi động do đây

là trung tâm kinh tế, văn hóa - xã hội, du lịch và dịch vụ lớn nhất của cả nước Với

sự phát triển nhanh chóng và năng động về kinh tế cộng với môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, Thành phố Hồ Chí Minh thu hút được sự quan tâm củacác nhà đầu tư trong và ngoài nước Nhiều dự án đầu tư đã và đang triển khai thựchiện Cho dù đã có rất nhiều nỗ lực, cố gang của các cấp chính quyền từ thành phốdén xã, phường, thị tran song việc thực thi pháp luật về cho thuê đất tại Thành phố

-Hồ Chí Minh vẫn gặp phải những trở ngại do thành phố thiếu một quỹ đất “sạch”nhằm đáp ứng nhu cầu thuê đất của các tổ chức, cá nhân; tinh trạng vi phạm phápluật trong việc cho thuê đất vẫn còn tồn tại, thủ tục cho thuê đất phức tạp, rườm ràv.v Dé góp phần đưa Thành phố Hồ Chí Minh trở lại vị trí là “Hon ngọc viễn đông”thì rat cần thiết phải nâng cao tính hap dan, khả năng canh tranh của môi trường đầu

tư, kinh doanh mà một trong những khâu đột phá là không ngừng cải thiện tính hiệuquả thực thi pháp luật về cho thuê đất Muốn vậy, chúng ta không thể không tìmhiểu, đánh giá một cách hệ thống, toàn diện việc thực thi pháp luật về cho thuê đấttại Thành phố Hồ Chi Minh Đây là lý do để tác giả lựa chọn dé tài “Pháp luật về

cho thuê dat và thực tiễn thi hành tại Thành phố Ho Chí Minh” làm luận văn thạc sĩluật học.

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoànthiện pháp luật về cho thuê đất và nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật nàythông qua thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên

cứu cụ thé sau day:

- Nghiên cứu những van dé lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho thuê

dat dé từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về

cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDĐ

- Nghiên cứu, lý giải vai trò của pháp luật về cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay

- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất

- Phân tích đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về cho thuê đất và thựctiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm chỉ ra những thành tựu những hạn

chế và nguyên nhân Trên cơ sở do, luận văn dé cập định hướng và giải pháp hoàn

thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hànhtại Thành phố Hỗ Chí Minh

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đôi tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung cơ bản sau đây:

- Luận văn phân tích một cách có hệ thống quy phạm pháp luật (QPPL) vềcho thuê đất được đề cập trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản QPPL hiện

hành về cho thuê đất

- Nghiên cứu các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về chính sáchdat đai nói chung và chính sách cho thuê đất nói riêng

3.2 Pham vi nghién cửu

"Pháp luật về cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại Thanh phố Hồ ChíMinh” là đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng: tuy nhiên, trong khuôn khổ của mộtluận văn thạc sĩ luật học; luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định cuaLuật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành vé cho thuê dat va thựctiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề giải quyết những nhiệm vụ đặt ra, đề tài được thực hiện dựa trên phươngpháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ

nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước

và pháp quyền xã hội chủ nghĩa (XHCN)

Bên cạnh đó, Luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau

- Phương pháp tổng hợp, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về

cho thuê dat và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm rút ra nhữngkết luận tông quan, những quan điêm các đê xuat, kiên nghị.

- Phương pháp so sánh luật học, được sử dụng khi phân tích, đánh giá các quy

định của pháp luật đất đai về cho thuê đất qua các thời ky dé thay được xu thế vận

động, phát trién của chế định này ở nước ta

- Phương pháp phân tích logic quy phạm, được sử dụng khi đánh giá thực

trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện mâu thuẫn trong nội

dung quy định pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD v.v

5 Những điểm mới và giá trị khoa học của luận văn

Luan văn có những đóng gdp mới chủ yếu sau đây:

- Luận văn góp phân phát triển bồ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về cho thuê

đất giữa Nhà nước và người SDD ở Việt Nam Đặc biệt, luận văn phân tích, làm rõ

lý luận điều chỉnh pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD, làm rõnhu cầu điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất, từ đó lập luận các yêu cầu đặt rađối với pháp luật về cho thuê đất

- Luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về cho thuê đất và thựctiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh để chỉ ra những kết quả, những hạn chếlàm cơ sở đưa ra giải pháp khắc phục

- Luận văn đã nêu định hướng hoàn thiện pháp luât về cho thuê đất và đưa ra

những giải pháp thuộc hai nhóm: 1) Hoàn thiện pháp luật về cho thuê dat; 2) Dambảo thực thi pháp luật về cho thuê đất Đối với nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật

về cho thuê đất, luận văn kiến nghị hoàn thiện các quy định về đảm bảo quyểnthông tin, quyền SDD của người SDD Đối với nhóm giải pháp đảm bảo thựchiện pháp luật về cho thuê đất, luận văn kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt độngcủa tô chức bộ máy hành chính nhà nước liên quan đến quan lý đất đai, có cơ chế

phôi hợp giữa các ngành, các cấp, tăng cường trách nhiệm, chú trọng công tác tuyên

truyền nâng cao nhận thức pháp luật

6 Kết cau của luận văn

Ngoài Phần mở đầu; mục lục; kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luậnvăn được kết câu thành 05 chương sau đây:

- Chương I Những van đề lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho thuê

đất ở Việt Nam

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về cho thuê đất và thực tiễn thi hành tạiThành phố Hồ Chí Minh

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật

về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chương |NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ

PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT O VIỆT NAM

1.1 Lý luận về thuê đất

1.1.1 Khái niệm về cho thuê đất

1.1.1.1 Khái niệm cho thuê tài sản nói chung

Cho thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay không chỉ trên thé giới màcòn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam Cho thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong

nên kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tô chức, cá nhân có nhu cầu SDD muốn

tiếp cận đất đai thì phải thông qua một trong phương thức là thuê đất Mặt khác,thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năngquản lý nhà nước trong phân bổ quỹ đất đai hợp lý, hiệu qua cho các nhu cầu SDDcủa xã hội Vậy cho thuê đất là gì ? Đề trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng ta cần

hiểu thé nào là cho thuê tải sản nói chung ; bởi lẽ, dat dai là tài sản đặc biệt nên việc

cho thuê đất cũng hàm chứa các đặc điểm chung của cho thuê tài sản

Theo Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất ban Tư pháp năm 2011 [76, tr732|:

« Thuê là một hoạt động giao dich mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một

người giao một vật cho một người khác sử dụng trong mot thời hạn hoặc thực hiệnmột công việc theo yêu cẩu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiễn.Hợp đồng thuê có đối tượng là một vật được gọi là hợp đồng thuê tài sản Hợpdong thuê tài san được lý giải bởi tính chất các quyên của các bên trong hợp dongthuê đối với tài sản thuê; người cho thuê van là chủ sở hữu tài sản, người thuê chỉ

có quyền sử dụng tài sản, vì vậy hợp dong thuê phải có thời hạn »

Theo Bộ luật dân sự năm 2015, cho thuê tai sản là một giao dịch dan sự màhình thức pháp lý được biểu hiện thông qua hợp đồng thuê tài sản ; theo đó : « Hop

dong thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản

cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiên thuê » (Điều472).

Như vậy, từ các định nghĩa trên, tac gia rút ra một số đặc điểm cơ bản của chothuê tài sản như sau :

Mot là, cho thuê tài sản là giao dich dân su (giao dịch giữa tô chức cá nhân

với nhau mà không có sự tham gia của một bên là Nhà nước hoặc cơ quan nhà nước

mang tính chất quyền lực công) được xác lập dựa trên cơ sở sự tự do thỏa thuận ý

chí, tôn trọng ý chí lần nhau ; các bên bình đăng về quyền và nghĩa vụ, không bềnnào được quyền áp đặt ý chí của minh cho bên kia và ngược lai

Hai là, hình thức pháp lý của giao dịch dân sự về cho thuê tài sản là hợp đồngthuê tài sản ; trong đó, thể hiện cam kết một cách tự nguyện việc thực hiện quyền vànghĩa vụ giữa các bên Để các cam kết này được pháp luật thừa nhận và bảo hộ thìcác bên phải lập hợp đồng thuê tài sản theo đúng quy định của pháp luật dân sự vềmẫu hợp đồng nội dung hợp đồng v.v

Ba la, việc cho thuê tài sản được các bên xác định rõ thời hạn thuê Trong thời

han này, bên cho thuê thỏa thuận chuyền giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho

bên thuê quản lý và sử dụng theo đúng các cam kết dã thỏa thuận trong hợp dồng

cho thuê : đồng thời bên thuê phải trả tiền thuê cho bên cho thuê Tuy nhiên, trong

thời hạn thuê tài sản, bên cho thuê không mắt đi quyền sở hữu của mình đối với tàisản Điều này thể hiện : ¡) Khi hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả lại tài sản cho bêncho thuê theo đúng cam kết ghi trong hợp đồng ; đồng thời phải có trách nhiệm bồi

thường, sửa chữa hư hỏng đối với tài sản trong thời hạn thuê tài sản ; ii) Trong thời

hạn thuê nếu bên thuê vi phạm cam kết phi trong hợp đồng thuê thì bên cho thuê cóquyền đơn phương cham dứt hợp đồng cho thuê tài san và lấy lại tài sản cho thuê

1.1.1.2 Khái niệm về cho thuê đất

Cho thuê đất là một giao dich tồn tại phô bién trong xã hội Pháp luật nước taquan niệm việc cho thuê đất như sau :

Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) quy định : « Hop đồng vẻ quyênSDD là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người SDP chuyển doi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lai, tặng cho, thé chấp góp von quyên SDD hoặc thực

hiện quyên khác theo quy định của Luật dat dai cho bên kia ; bên thực hiện quyên,

nghĩa vụ theo hợp dong với người SDP » (Điều 500) Như vay, BLDS năm 2015

không đưa ra một định nghĩa riêng về hợp đồng cho thuê quyền SDD mà chỉ nêukhái niệm chung về hợp đồng về quyền SDD ; trong đó có dé cập đến hình thức

pháp lý của giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ Song điểm rất đáng chú ýtrong quy định của BLDS năm 2015, đó là giải mà khái niệm hợp đồng về quyên

SDD nói chung và giao dich cho thuê, cho thuê lại quyền SDD noi riêng giới hantrong mỗi quan hệ giữa người SDD với bên thuê quyền SDD theo mối quan hệ

« chiêu ngang » (mối quan hệ dân sự) dựa trên sự bình đăng tự do, thỏa thuận ý chi

Trong khi đó, luận văn tiếp cận, tìm hiểu van dé cho thuê đất dưới khía cạnhNhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua việc cho thuê

dat Day la mối quan hệ cho thuê đất theo « chiều dọc » giữa một bên là Nhà nước

với bên thuê đất là tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ Với ý nghĩa đó, thì cho thuê

dat được hiểu : « NAd nước cho thuê quyên SDP (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê

đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền SDP cho đối tượng có nhu cau SDPthông qua hợp đông cho thuê quyền SDP »' Như vậy, bên cạnh những đặc điểmcủa cho thuê tài sản nói chung thì cho thuê đất còn có một số đặc điểm riêng chủ

yếu sau đây :

Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta : Đất đai

thuộc sở hữu toàn đân đo Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên bên cho thuê đất khôngphải là toàn dân - chủ sở hữu dat đai - mà là người đại điện chủ sở hữu đất đai (Nha

nước) thực hiện việc cho thuê đất Tuy nhiên, để tránh sự tùy tiện hoặc lạm dụng,quyền cho thuê đất vì lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực thì việc Nhà nước chothuê đất phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện, căn cứ, thâmquyền và trình tự, thủ tục cho thuê đất

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng cho thuê đất không phải là đất (vật) mà là

quyền SDD (quyén sử dung vat) Đặc điểm nay bi chi phối bởi tính chất đặc thù của

chế độ sở hữu đất đai ở nước ta : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu.

Thứ ba, quan hệ cho thuê đất vừa mang tính chất hành chính vừa mang tính

chất dân sự Theo đó, quan hệ cho thuê đất được thực hiện theo hai bước : i) Bước

1, Nhà nước thông qua cơ quan nhà nước có thấm quyền chung (gồm UBND cấp

tinh, UBND cấp huyện va ở một mức độ nhất định là UBND cấp xa’) ra quyết địnhcho thuê đất (quyết định hành chính được thực hiện bởi hành vi hành chính của cơquan nhà nước có thâm quyền) ; ii) Bước 2, trên cơ sở quyết định cho thuê đất này,

cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyên riêng (cơ quan tài nguyên và môi trường)

' Khoản 8 Điều 3 Luật đất dai năm 2013

> UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã,

phương, thi tran (khoản 3 Điêu 59 Luật dat dai năm 2013)

ký hợp đồng cho thuê đất đôi với bên thuê dat.

Dé hiểu rõ hơn về ban chat của việc Nhà nước cho thuê dat, chúng ta hãy so

sánh sự khác nhau giữa hoạt động này với giao địch cho thuê lại quyền SDĐ của

người SDD (xem bang so sánh dưới đáy) :

Nhà nước c cho thuê dat Người SDD cho thuê lại QSDĐ

1 Về tư cách của bên cho thuê : Nhà nước cho

thuê dat với tư cách đại diện chu sở hữu toàn

dân vẻ đất dai nên việc cho thuê đất này thé

hiện quyên đại diện chu sở hữu về đất dai dé

định đoạt dat dai thông qua việc quyết định số

phận pháp lý của đất.

2 Vé moi quan hệ giữa cho thuê đất của Nhà

nước với cho thuê lại QSDD của người SDP :

Cho thuê dat cua Nhà nước được thực hiện

trước Sau đó, người SDP mới được cho thuê

lai OSDD Diéu này có nghĩa là cho thuê lại

QSDĐ phái sinh trên cơ sở OSDP của người

SDD được phái sinh trên cơ xở quyết định cho

thuê dat của Nhà Hước.

3 Xét về tính chat: Nhà nước cho thuê đất dua

(FÊH CƠ SỞ quyền đại diện chủ sơ hữu vé dat dai

nên quyên cho thuê dat của họ là vĩnh viên và

khong bị hạn chế Hơn nữa, mối quan hệ về cho

thuê dat xét ở mức độ nhất định không hoàn

toàn là môi quan hệ dan sự thuản túy Diéu này

1 Về tw cách của bên cho thuê : Người SDP

cho thuê lại QSDĐ với tu cách là người được

Nhà nước cho thuê dat hoặc giao đất dé sw

dung Điều này có nghĩa là họ phải SDP thì mới

được cho thuê lại QSDĐ Truong hợp được Nhà

nước giao dat mà không sử dung thì sẽ không được quyên cho thuê lại QSDĐ.

2 Về mỗi quan hệ giữa cho thué đất của Nhà

nước với cho thuê lại QSDĐ của người SDB: Mac du, cho thuê lại OSDD phat sinh trên cơ sở

quyên sở hữu toàn dân về dat đai nhưng nó tách

ra trở thành một loại quyên turong đổi độc lập

(quyên doi với vật) của người SDP Có nghĩa là

người SDD khi được Nhà nước cho thuê đất,

giao dat thì trong thời han SDD họ có quyền

cho thuê lại dat.

3 Xét về tính chất : Người SDP cho thuê lại OSDĐ trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho

thuê dat nên việc cho thuê lại OSDĐ cua họ bị

hạn chế ; cụ thê :

i) Việc cho thuê lại QSDĐ chỉ được thục hiện

trong thời hạn SDD và phải đáp ứng các điều

kiện do pháp luật quy định'.

` Điều 188 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp quyền SDĐ; góp von bằng quyền SDD.

1 Nguoi SDD được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thé chấp quyền SDD; góp vốn bằng quyên SDD khi

a) Có Giaays chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại

định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b) Dat không có tranh chấp.

¡ có các điều kiện sau đây:

khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy

c) Quyền SDĐ không bị kê biên dé bảo dam thi hành án.

đ) Trong thời hạn SDD

2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản | Điều này, người SDD khi thực hiện các quyền chuyển đôi,

chuyển nhượng

còn phải cd đủ điêu l:iện theo quy định tạ: các điêu ï89,

, cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tặng cho, thé chấp quyền SDD; góp vốn bằng quyền SDD

19G, 191, 192, 193 và 164 của Luật này.

có nghĩa là việc cho thuế dat trong trường hop

nay do mot to chức quvén lực công (Nhà HHÓC)

cho thuê dat nén van chịu su chỉ phối của ý chi

iii) Quan hệ cho thuê lại QSDĐ là quan hệ dan

sự thuân túy phát sinh giữa người SDP với tô chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu câu thuê dat.

Các bên hoàn toàn bình dang về quyền và nghĩa

vụ và được tự cho thỏa thuận, bày to y chí khi

tham giao giao dịch về cho thuê lại QSDĐ.

1.1.2 Các nguyên tac của việc cho thuê dat

1.1.2.1 Nguyên tắc cho thuê đất phải công khai, minh bạch

Công khai, minh bạch là một trong những tiêu chi dé đánh giá một nền quản

trị đất đai hiện đại và hiệu quả Tiêu chí này được thừa nhận rộng rãi trên thê giới vàtrở thành giá trị phố quát có ý nghĩa quan trọng trong phòng chống tham nhũng nóichung và phòng, chéng tham nhũng về dat dai nói riêng Bởi lẽ, như chúng ta đềubiết, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn trong khi đó nhu cầu SDĐ của

con người trong xã hội ngày càng tăng Sự bat cân bang giữa « cung » và « câu » ve dat dai tạo ra sự chênh lệch về địa tô từ dat đai Điêu này việc dé có dat đai, một sô

người SDD phải « bôi trơn » hoặc « đi đêm » sử dụng môi quan hệ quen biệt với

công chức nhà nước có thâm quyên giao dat, cho thuê dat dé có được dat v.v Trongkhi đó, đại đa số người khác không có các điều kiện này đã không thể tiếp cận đượcdat dai dé sử dung Công khai, minh bach trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhanước sẽ khăc phục được thực trạng xâu này.

1.1.2.2 Nguyên tắc cho thuê đất phải đúng pháp luật

Nguyên tắc cho thuê đất tuân thủ đúng pháp luật được hiểu :

Một là, cơ quan nhà nước có thâm quyên cho thuê đât phải dựa trên các căn

cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDD quy định tại Điều 52Luật đất đai năm 2013 để tránh sự tùy tiện, bừa bãi hoặc tiêu cực, tham nhũng trongviệc cho thuê đất Đông thời, đảm bảo việc cho thuê đất dua đất đến đúng « địachỉ » người thực sự có nhu cầu SDD và có khả năng SDD tiết kiệm, đúng mục đích,

có hiệu quả ; tránh việc SDD lãng phi, bỏ hoang, hóa đất đai

3 Viéc chuyén déi, chuyén nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho, thế chấp quyền SDD; gop vốn

băng quyên SDD phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất dai và có hiệu lực kê từ thời điểm đăng ký vào Số địa chính (Luật đất đai năm 29 13).

Hai là, việc cho thuê đất phải dam bao ding quy định tại Điều 59 Luật đất

dai năm 2013 về thấm quyền giao đất cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích

SDD dé hạn chế tình trạng giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích SDDbừa bãi tùy tiện ; đồng thời, giám sát chặt chẽ hoạt động nay gắn trách nhiệm pháp

lý với thấm quyền trong trường hợp cơ quan nhà nước giao dat, cho thuê đất, chophép chuyền mục đích SDD sai pháp luật hoặc không đúng trái thẩm quyền

Ba là, việc giao dat, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDD phải tuânthủ các quy định về trình tự, thủ tục và hình thức do pháp luật đất đai quy định.Điều này đảm bảo quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDDđược thực hiện chặt chẽ, khách quan ; đồng thời, còn giúp người dân giám sát hoạtđộng quan lý nhà nước về đất dai của các cơ quan nhà nước ; tạo điều kiện cho côngtác thanh tra kiểm tra đất đai của cơ quan nhà nước cấp trên với cơ quan nhà nướccấp dưới được thuận tiện, hiệu quả

1.1.3 Mục dich, ý nghĩa của việc cho thuê dat

Mot là, cho thuê đất là một phương thức nhằm thực hiện quyền đại diện chủ

sở hữu về đất đai của Nhà nước với tư cách đại điện chủ sở hữu toàn dân đối với đất

đai Bởi lẽ, theo khoản 6 Điều 13 và Điều 17 Luật dất đai năm 2013, một trongnhững phương thức thực hiện quyên dai điện chủ sở hữu về đất đai là Nhà nước traoquyền SDD cho người SDD thông qua quyết định cho thuê dat

Hai là, cho thuê đất là một phương thức nhằm phân phối đất đai tới người cónhu cầu SDD Như phần trên đã phân tích do tính chất đặc thù của chế độ sở hữutoàn dân về đất đai ở nước ta : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu Song trên thực tế Nha nước không trực tiếp SDD mà giao đất, cho thuêdat, công nhận quyền SDD 6n định lâu dài cho người SDD Như vậy, người SDD

có nhu cầu sử dụng muốn tiếp cận được đất đai phải thông qua một trong nhữngphương thức là được Nhà nước cho thuê đất

Ba là, cho thuê đất là phương thức phân phối đất đai cho các nhu cầu khácnhau của xã hội phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trường Bởi lẽ, so với giao

đất thì cho thuê đất ở một phạm vi và mức độ nhất định thể hiện tính bình đăng, các

bên có điều kiện bày tỏ ý chí trong việc xác lập hợp đồng cho thuê đất Giao đất làhoạt động phụ thuộc phân lớn vào ý chí của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giaođất (cơ quan công quyền) Điều này có nghĩa là không phải bất cứ ai có nhu cầu

SDD và làm đơn xin giao dat cũng được cơ quan nhà nước có thâm quyền ra quyết

dinh giao đất Việc có được giao đất hay không phụ thuộc vào ý chí của cơ quan

này Trong điều kiện vốn đất quốc gia có han mà nhu cầu SDD của xã hội lại khôngngừng gia tăng thì việc duy trì hình thức giao đất sẽ tiềm ân nguy cơ tham nhũng,

tiêu cực « đi đêm » v.v hoặc bên SDD dé bị rơi vào vị trí yếu thế do sự phụ thuộc

quá nhiều vào ý chí của cơ quan nhà nước có thẩm quyên trong việc giao dat

1.1.4 Hình thức của việc cho thuê đất

Xét về bản chất, cho thuê đất là một loại hình giao dịch dân sự dựa trên yếu

to bình đăng thỏa thuận Đối với trường hợp Nha nước cho thuê dat, cho dù trướckhi ký hợp đồng cho thuê dat, cơ quan nhà nước có thâm quyên ra quyết định chothuê đất (một loại quyết định hành chính) nhằm làm phát sinh quyền SDĐ của bênthuê đất thì sau đó trên cơ sở quyết định cho thuê đất này, cơ quan quản lý đất đai

có thầm quyền riêng (cơ quan tài nguyên và môi trường) hoặc UBND cấp xã (trong

trường hợp cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị

tran cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp) ký kếthợp dồng cho thuê đất với người SDD Như vay, hợp đồng là hình thức pháp lý biểu

hiện các cam kết, thỏa thuận của các bên trong đàm phàn, ký kết nhằm xác lập giaodich về cho thuê đất Những cam kết, thỏa thuận nay được ghi nhận trong hợp đồngcho thuê đất dưới dạng các điều khoản cụ thể ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụpháp lý giữa các bên Trong trường hợp một bên vi phạm cam kết gây thiệt hại vềquyền và nghĩa vụ hợp pháp cho bên kia thì bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu bên viphạm phải bồi thường Nếu bên vi phạm không bồi thường thì bên bị thiệt hại cóquyền khởi kiện vụ việc ra Tòa án nhân dân để yêu cầu bồi thường và tại phiên tòathì hợp đồng cho thuê đất là một chứng cứ để chứng minh các cam kết ràng buộcgiữa bên cho thuê đất và bên thuê đất với nhau Nó được sử dụng là một trongnhững căn cứ pháp lý để xem xét trách nhiệm pháp lý Hơn nữa, hợp đồng cho thuê

đất còn là một phương thức không chỉ đề các bên trong giao dịch cho thuê đất mà

còn giúp cơ quan nhà nước có thâm quyên giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa

vụ mà họ đã cam kết đối với nhau

1.2 Lý luận pháp luật về cho thuê đất

1.2.1 Khải niệm, đặc điểm pháp luật về thuê dat

Pháp luật về cho thuê đất là bộ phận của pháp luật dan sự nói chung và phápluật đất dai nói riêng Pháp luật về cho thuê đất được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩahẹp.

- Theo nghĩa rộng, pháp luật về cho thuê đất là tông hợp các QPPL thuộcnhiều lĩnh vực khác nhau điều chính các quan hệ phát sinh trong quá trình cho thuêđất giữa các bên tham gia

Ở Trung Quốc, pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất chủ yếu được quyđịnh trong Luật quan lý đất đai Trung Quốc chấp nhận quan hệ cho thuê là mộthình thức bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai như một tài sản quốc gia thuộc sở hữutoàn dan do Nhà nước quan ly, nhưng sử dụng hình thức cho thuê tư nhân và tập thểvới tat cả những quyên lợi hợp pháp của minh, nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức sảnxuất và việc sử dụng mảnh dất của mình một cách kinh tế Hơn 96% đất nôngnghiệp ở Trung Quốc hiện nay được sử dụng dưới hình thức cho thuê, những vấn đềliên quan đến việc chuyển nhượng quyên sở hữu đất chưa được đặt ra [83] Khi đấtđai được coi là một đối tượng kinh tế có nghĩa là sử dụng hình thức cho thuê có tínhđến tác động của thị trường đất đai, nhưng không phải thị trường của sở hữu đất mà

là thị trường của các quyền kinh tế trên đất dai đó Thị trường này đòi hỏi phải cónhững cau trúc của riêng minh, phù hợp với sự thống kê biến động tài nguyên đấtđai và quy trình quản lý chính xác định quyền và giới hạn của đối tác

Đối với Liên bang Úc là nước công nghiệp phát triển, đất đai được phân bé dé

sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê(leasehold) Xét về hình thức sở hữu thì có đất tư, đất thuê, đất công, đất vương

quyên Sở hữu đất đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyên tài sản được phan

bậc theo số lượng quyền tải sản Hoạt động thuê đất được điều chỉnh bởi nhiềunguồn luật khác nhau: Luật quản lý đất đai, Luật Bất động sản, các chính sách về

đất dai khác như: Hệ thống đăng ký Torrens, một hệ thống đăng ký chủ quyền đất

đai được áp dụng ở nhiều nơi trên thế giới Day là hệ thông chứng nhận quyển qua

đăng ký và được Nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký [83]

Ở Việt Nam, cho thuê đất là một quá trình phát sinh nhiều quan hệ khác nhau.Các nhóm quan hệ này bao gồm: quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ trong quan

hệ cho thuê dat; quan hệ giữa những người SDD với nhau trong quan hệ thuê đất và

cho thuê lại quyền SDĐ Như vậy, pháp luật về cho thuê đất theo nghĩa rộng là một

chế định pháp luật bao gôm các QPPL, năm trong các văn bản pháp luật điều chính

các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thuê dat và cho thuê dat được thê hiện

trong: Hiến pháp Bộ luật Dân sự Luật Đất dai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư

Ngoài ra, cho thuê dat còn được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành

pháp luật như: Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thông tư của các Bộ có liên

quan, Thông tư liên tịch

- Theo nghĩa hẹp, pháp luật về cho thuê đất là hệ thống các QPPL thể hiệndưới hình thức văn bản QPPL do các cơ quan nhà nước có thấm quyền ban hànhquy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người SDD bang một hop

đồng cho thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nha nước có thẩm

quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê vàcác van dé khác trong chính sách đối với việc cho thuê dat

Đối tượng điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất là các quan hệ xã hội liênquan đến Nhà nước (bên cho thuê đất) và người SDD (bên nhận thuê đất và chothuê lại quyền SDĐ) Cho thuê đất được tiếp cận trên những nội dung cơ bản như:Quy định về chủ thể cho thuê đất (thẳm quyên và trách nhiệm bên cho thuê đất, căn

cứ cho thuê dat), chủ thé nhận thuê đất (quyền và nghĩa vụ của bên thuê đất, điều

kiện được thuê dat); quy dinh về hình thức cho thuê đất; quy định về trình tự, thủ

tục cho thuê đất, xử lý vi phạm trong lĩnh vực cho thuê đất Trong phạm vi luận vănnày, pháp luật về cho thuê đất được tiếp cận theo nghĩa hẹp và đặt nó trong mốiquan hệ với các lĩnh vực khác có hên quan.

Như vậy, pháp luật về cho thuê đất điều chỉnh quan hệ cho thuê đất giữa Nhànước và người SDD trong việc quản lý, khai thác và hưởng dụng đất đai, trong đóNhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Tuy nhiên, người đạidiện chủ sở hữu không đồng thời là người SDD nên người SDP đóng vai trò chủyếu trong việc khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ cho nhu cầu, lợi ích của

mình và phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước Trong quan hệ pháp luật về cho

thuê đất, Nhà nước tham gia với tư cách là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản

lý toàn bộ đất dai; trong khi người trực tiếp thực hiện quyền SDD lại là các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân Vấn dé đặt ra là làm thé nào để chuyền giao đất từ Nha nước

sang cho các chủ thé nói trên, dé làm phát sinh quyền SDD cho họ Pháp luật Việt

Nam hiện nay quy định có hai phương thức để chuyển giao đất, đó là giao đất và

cho thuê dat Dat cơ sở cho việc tìm hiệu phương thức cho thuê đất hay quan hệ chothuê đất siữa Nha nước và người SDD, ở phần giải thích từ ngữ tai Diều 3 Khoản 8

cua Luật Dat dai năm 2013 quy dịnh “Nhà nước cho thuê quyên SDD (sau đây gọi

là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền SDP cho đốitượng có nhu cau SDP thông qua hợp đồng cho thuê quyền SDP” Dựa vào địnhnghĩa trong luật ta có thể hiểu quan hệ cho thuê đất ở đây mang tính dân sự, thươngmại, tương tự như các quan hệ cho thuê tải sản khác trong dân sự; Bởi lẽ quan hệnày được thiết lập trên cơ sở hợp đồng giữa một bên là Nhà nước đại diện chủ sởhữu và một bên là tổ chức hộ gia đình, cá nhân Mà đã là quan hệ hợp đồng thìmang tính chất bình đăng, thỏa thuận và ở đó các chủ thể tham gia hoàn toàn bình

đăng về địa vị pháp lý Tuy nhiên, căn cứ các quy định về cho thuê đất mà cụ thể

nhất là quy định về trình tự thủ tục cho thuê đất hiện hành, chúng ta thấy rang quan

hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng không hoàn toàn mang tính dân

sự, thương mai Điều này có nghĩa là việc cho thuê đất được thực hiện trước tiênNhà nước ra quyết định cho thuê đất : sau đó người thuê đất ký hợp dông thuê đấtvới cơ quan nhà nước có thầm quyền Trong khi đó, so sánh giữa phương thức chothuê đất và giao đất, chúng ta thấy rang để được tiếp cận đất đôi với phương thứcgiao đất, người SDD chỉ cần có quyết định giao đất là xong, bởi lẽ “Nhà nước giao

quyên SDP (sau đây gọi la Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết

định giao dat dé trao quyền SDP cho đổi tượng có như cầu SDP” (Khoản 7 Điều 3Luật Đất đai năm 2013)

Từ những phân tích ở trên, chúng ta thấy răng định nghĩa quan hệ cho thuêđất giữa Nhà nước và người SDD tại Điều 3 Khoản 7 của Luật Đất dai năm 2013được xây dựng với mục đích phân biệt giữa hoạt động giao đất và cho thuê đất của

Nhà nước Tuy nhiên, định nghĩa nêu trên đã bỏ qua một nội dung quan trọng mang

yêu tố quyết định trong hoạt động cho thuê dat đó là quyết định cho thuê đất củaUBND cấp có thấm quyền và dễ làm người đọc hiểu nhằm rang quan hệ cho thuêdat giữa Nhà nước và người sử dụng hoàn toàn mang tinh dân sự, thương mại Dinh

nghĩa này là không chính xác vì hoạt động cho thuê đất của Nhà nước vẫn mang

tính hành chính, dẫu rằng nó được xác lập mang tính chất dân sự, thương mại Theoquy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dung, trên cơ sở hồ sơ xin thuê dat,UBND cấp có thẩm quyền nếu đồng ý cho thuê dat sẽ ra quyết định cho thuê dat

Và căn cứ vào quyết dịnh cho thuê đất của UBND cơ quan tài nguyên và môi

trường với chức năng tham mưu, giúp việc cho UBND cùng cấp sẽ ký hợp đồng chothuê dat với người thuê đất Nhu vay, hợp déng cho thuê đất xét cho cùng là mộtvăn bản có tên gọi là hợp đồng, được hình thành dựa trên quyết định cho thuê đấtcủa UBND cấp có thâm quyền, tức là phái sinh từ một quyết định hành chính về chothuê đất Đi sâu vào nội dung hợp đồng cho thuê đất, chúng ta dễ dàng nhận ra nókhông hoàn toàn mang tính dân su, thương mại bởi nó thể hiện quan hệ bất bìnhđăng giữa bên cho thuê và bên thuê đất Việc ký kết hợp đồng cho thuê đất khônghoàn toàn dựa vào sự tự do bình dang thỏa thuận ý chí giữa cơ quan tài nguyên vàmôi trường (cơ quan được ủy quyền đứng ra ký kết hợp đồng cho thuê đất) với bênthuê đất Đây là điểm thể hiện tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai toàn dân về đấtdai ở nước ta Người ký kết hợp đồng cho thuê đất không phải là chủ sở hữu đất dai

nên dé thực hiện được việc này họ phải được sự đồng ý của người đại diện chủ sở

hữu đất đai là Nhà nước thông qua quyết định hành chính về cho thuê đất Như vậy,

có thể thấy quan hệ pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD cũng làquan hệ mang tính hành chính rất rõ và dường như ở đây tính dân sự, thương mại

mờ nhạt hơn Đề làm rõ khái niệm quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng tránh những hiéu nhằm từ định nghĩa tại Khoản 8 Điều 3 của Luật Dat dainăm 2013 nhất thiết phải so sánh điểm khác nhau giữa hoạt động giao đất và thuêđất của Nhà nước (Xem bảng so sánh dưới đây)

Nhà nước cho thuê đất Nhà nước giao đất

I Vé các bước cho thuê dat: i) UBND cáp

tình, UBND cáp huyện ra quyết định cho thuê

dat ; ii) Trên cơ sở quyết định cho thuê đất của

UBND cáp có thâm quyển, cơ quan tài nguyên

và môi trường cùng cap kỷ kết hợp đông cho

thuê đất với bên thuê.

2 Về thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai :

Người SDP phải tiên thuê đất khi ký hợp dong

thuê đất ; trong một số trường hợp đặc biệt họ

được miễn hoặc giam tiên thuê dat.

3 Vé thời điểm phát sinh hiệu lực pháp

ly: Hop đồng cho thuê dat có hiệu lực khi các

bên đăng ký tại cơ quan đăng ký dat dai và vào

I1 VỀ thực hiện giao đất: UBND cáp tinh, UBND cấp huyện ra quyết định giao dat.

2 Về thực hiện nghĩa vụ tài chính đất dai: Người SDP phải nộp tiên SDD khi được UBND

cấp tinh, UBND cap huyện ra quyét dinh giao

đất ; dong thời phải nộp thuê SDP trong thời

hạn SDP.

3 Về thời điểm phát sinh hiệu lực pháp lý:

SO Dia chính.

4 Về ban chat: Cho thuê đất có sự tự do thoa

thuận ý chí trong giao kết hop dong ở một mức

độ nhất định giữa bên cho thuê dat và bên thuê

đái.

Quyết định giao dat của UBND cap tink, UBND |

cấp huyện có hiệu lực kê từ ngày người có thâm quyên ký quyết định giao dat.

4 Về bản chất : Giao dat phu thuộc hoàn toàn vào ý chí của cơ quan nhà nước có thâm quyền giao đái.

Từ những phân tích trên chúng ta có thé rút ra một số đặc điểm cơ bản củapháp luật về cho thuê đất, cụ thể như sau:

- Pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD là mang pháp luật

thuộc lĩnh vực quản lý hành chính nhà nước (chủ thé trong quan hệ pháp luật chothuê đất là Nhà nước và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, có sự bất bình đăng về địa vị

pháp lý; Quan hệ pháp luật cho thuê đất này được phát sinh thông qua quyết định

hành chính về cho thuê đất của các cơ quan nhà nước có thâm quyên)

- Pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD thuộc lĩnh vựcpháp luật công (khách thé của quan hệ pháp luật cho thuê đất là đất đai với tư cáchvừa là tư liệu sản xuất đặc biệt vừa là nguồn tài nguyên thiên nhiên của quốc gia cógiá trị lớn Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

đo Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý)

- Pháp luật về cho thuê đất được thực thi theo trình tự, thủ tục hành chính do

cơ quan nhà nước có thâm quyền thực hiện Quan hệ pháp luật cho thuê đất đượcđiều chỉnh bởi phương pháp hành chính luôn có sự tham gia của một bên là cơ quan

nhà nước và một bên phải thực thi các biện pháp hành chính Sự có mặt của các cơ

quan nhà nước thông qua các quyết định mang tính chất quyền lực nhà nước nhằmxác lập, thay đổi hay cham dứt một quan hệ pháp luật đất đai như: quyết định hành

chính về giao đất cho thuê đất, quyết định xử lý vi phạm hành chính trong quản lý

va SDD đai Tuy nhiên, không giống như các quan hệ hành chính khác, quan hệcho thuê đất mang bản chất là một loại quan hệ cho thuê tài sản mang tính chất dân

sự - thương mại, (như đã phân tích ở trên) nên việc áp dụng phương pháp hànhchính được thực hiện mềm dẻo hơn rất nhiều

1.2.2 Vai trò của pháp luật về cho thuê đất

- Pháp luật về cho thuê đất góp phan khai thác nguồn lực từ đất đai chuyểnnguồn tài chính tiềm năng từ dat dai thành nguồn tài chính hiện thực cho dau tuphát triên của mọi doanh nghiệp Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nên chính sáchdat đai là chính sách về tư liệu sản xuất Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là tưliệu lao động, là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất, cũng có nghĩa là yếu tố cơbản của sức sản xuất Vì thế, chính sách đất đai là chính sách khai thác yếu tố củasức sản xuất

- Pháp luật về cho thuê đất có vai trò rất quan trọng trong bối cảnh toàn cầuhoá khu vực hoá và hội nhập kinh tẾ của nước ta hiện nay Pháp luật về cho thuê

đất có tác dụng trực tiếp thông qua việc cho người nước ngoài thuê đất, thúc đâyhợp tác quốc tế, hội nhập quốc tế ở Việt Nam Nó tạo ra hành lang pháp lý cho tổ

chức cá nhân người nước ngoài thuê đất với các quy định cụ thể về thủ tục cho thuê

đất đối với người nước ngoài, quyền và lợi ích hợp pháp của người nước ngoài ở

Việt Nam.

- Pháp luật về cho thuê đất góp phần khuyến khích dau tư, ôn định chi phídầu vào của doanh nghiệp Nhà nước thông qua công cụ thuế như: thuế đất (thuế

SDD, thuế giá trị đất, thuế bất động sản), thuế giá trị gia tăng dat, thuế thu nhập từ

kinh doanh đất dai, lệ phí SDD, tiền thuê đất v.v để điều tiết tăng, giam hoặc ồnđịnh trong thời gian dài và coi đây là một đòn bay kinh tế khuyến khích đầu tư, ồnđịnh chi phí đầu vào của doanh nghiệp Mức thu của các loại thuế và các khoản thukhác vào dất đai chỉ chiếm phần nhỏ nhưng nếu hợp lý sẽ có ý nghĩa lớn đối với đầu

tư của doanh nghiệp và kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp

- Pháp luật về cho thuê đất cũng thúc đây quá trình thuê đất phát triển Các

cá nhân tổ chức, đơn vị trong quá trình thuê đất cũng đã đóng góp một phần khôngnhỏ vào công cuộc dựng xây đất nước băng việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước

- Pháp luật về cho thuê đất còn góp phần vào việc bảo vệ đất đai Bảo vệ đất

đai là nhiệm vụ hàng đầu của pháp luật đất đai nói chung cũng như pháp luật chothuê đất nói riêng Pháp luật cho thuê dat đã quy định những việc cá nhân, tổ chức,

cơ quan được làm và không được làm, có chế tài nghiêm khắc đối với những hành

vi vi phạm pháp luật đất đai

1.2.3 Nội dung pháp luật vê cho thuê đất

1.2.3.1 Quy định về chủ thể trong quan hệ cho thuê đất

- Bên cho thuê đất Đỗi với các quốc gia như Trung Quốc Đài Loan thực thi

chế dộ công hữu về dat dai (Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của

nông dân vé dat dai), pháp luật quy định dat dai trong khu vực đô thị là thuộc sở

hữu nha nước Dat đai ở khu vực nông thôn và ngoại 6 đô thi, thuộc sở hữu tập thểnông dân; đất tự xây dựng nhà ở, dat tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thénông dân "Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thé chiếm46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu” [48, tr.5] Như vậy, tùy thuộc vào từng loại đất,các chủ thể có thâm quyền trao quyền SDĐ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầuSDD thuê Luật quản ly đất đai Trung Quốc quy định bất kỳ một đơn vị, cá nhânnao tiễn hành xây dựng cần SDD đai, đều phải tiễn hành xin phép SDD thuộc sở

hữu nhà nước theo quy định của pháp luật (trừ những trường hợp SDD thuộc sở hữu

tập thé dé xây dựng doanh nghiệp hương tran) Dat thuộc sở hữu nhà nước phải xinphép sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà nước và đất trước đây thuộc sở hữu tậpthê của nông dân bị Nhà nước trưng dụng Phần lớn các đơn vị SDD thuộc sở hữunhà nước thực hiện phương thức xuất nhượng đất có trả tiền; chỉ thực hiện phương

thức cấp đất (không thu tiền SDD) đối với một số loại đất

Ở nước ta, Luật Dat dai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai quy định về chủ

thể trong quan hệ cho thuê đất bao gồm các cơ quan, tô chức có thâm quyền cho

thuê đất; cơ quan tô chức, cá nhân nhận thuê đất; điều kiện cho thuê đất và nhữngcăn cứ cho thuê đất; trình tự cho thuê đất, xử lý các vi phạm trong quá trình chothuê đất Cơ quan nhà nước thực hiện quyển hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữutoàn dân về dat đai thông qua quyết định quy hoạch SDD, kế hoạch SDD, quyếtđịnh mục dich SDD, quy định hạn mức SDD, thời han SDD, quyết định thu hồi đất,trưng dụng đất, quyết định giá đất quyết định trao quyền SDD cho người SDD,quyết định chính sách tài chính về đất dai, quy định quyền và nghĩa vụ của ngườiSDD{[13].

Bên thuê dat Là bên có nhu cầu SDD dé phát triển sản xuất, kinh doanh dịch vụ Vì thế, bên thuê đất có thể là tổ chức hoặc cá nhân trong nước người ViệtNam định cu ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài Tùy từngloại đất và mục đích SDD thuê mà pháp luật yêu cầu bên thuê đất phải có các điềukiện khác nhau Về nguyên tắc, bên thuê đất phải có năng lực pháp luật đất đai và

năng lực hành vi đất dai Trường hợp pháp luật quy định những điều kiện cụ thể thìbên thuê dat phải thỏa mãn các điều kiện đó Do vậy, quy định về chủ thể thuê đấtphải đưa ra các tiêu chí để nhận diện từng loại đổi tượng, mục đích SDD thuê cũngnhư điều kiện dé một chủ thể được nhận thuê đất

1.2.3.2 Quy định về hình thức cho thuê dat

Ở Việt Nam, hình thức cho thuê đất của Nhà nước được coi là một trongnhững hình thức phân bồ đất đai phổ biến Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê và cho thuê đất theo quy địnhcủa pháp luật Việt Nam được hiểu là thuê và cho thuê quyền SDD Như vậy hoạtđộng cho thuê dat là hoạt động chuyền giao đất từ Nhà nước sang cho người SDD

thuê băng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà

nước có thâm quyền, người thuê đất sẽ phải trả một khoản tiền cho Nhà nước trongthời gian thuê Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 mới chỉ dừng lại ởquy định Nhà nước cho thuê đất Chỉ đến khi Luật sửa đổi, bỗ sung một số điều củaLuật đất dai năm 1998 ra đời mới bổ sung quy định về hình thức cho thuê đất baogồm: Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiềunăm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm; thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm

2013 sửa đổi, bồ sung quy định về hình thức cho thuê đất gồm thuê đất trả tiền thuê

đất hàng năm; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Việc phân

loại các hình thức cho thuê đất dựa vào mục đích sử dụng đất, chức năng, nhiệm vụcủa đối tượng thuê đất và nghĩa vụ tài chính mà họ phải thực hiện với Nhà nước.1.2.3.3 Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất

Trình tự, thủ tục cho thuê đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm

2013 và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường trong đó quy định rõ về hồ sơ xin thuê đất, thủ tục nộp hồ sơ xin thuêđất (sau đây gọi tắt là Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT) Quy định về thủ tục chothuê đất gồm những nội dung như sau:

- Thủ tục cho thuê đất được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thầmquyên Đây là các cơ quan có chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai vàđăng ký kinh doanh Trong đó, Nhà nước có vai trò quan trọng vừa là đại diện chủ

sở hữu đất đai vừa là cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Thông qua

việc quy định về thủ tục cho thuê đất và thong qua việc thực hiện những thu tục

này Nhà nước kiểm soát giao dịch cho thuê đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

SDD mục dich SDD; phù hợp yêu cầu của xã hội

- Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất còn là nghĩa vụ pháp ly mà chủ théSDD và chủ thé cho thuê đất phải thực hiện trong quá trình thuê đất và cho thuê đất.1.2.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật về cho thuê dat

Dé đánh giá pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD cầnphải có các tiêu chí cụ thể, phù hợp với đặc điểm của quan hệ pháp luật về cho thuêđất Pháp luật về cho thuê dat được coi là hoàn thiện phải đáp ứng được các yêu cau

sau:

Một là, pháp luật về cho thuê đất phải phù hợp với đường lối, chủ trương củaĐảng, pháp luật của Nhà nước; phù hợp với điều kiện của kinh tế thị trường và yêu

cầu của hội nhập quốc tế Tính phù hợp của pháp luật về cho thuê đất thể hiện sự

tương quan giữa trình độ của pháp luật về cho thuê đất với sự phát triển của điềukiện kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội ở mỗi thời kỳ phát triển cũng như hệ thống

pháp luật nói chung Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước đồng

thời thực hiện chức năng: vừa đại điện chủ sở hữu về đất đai vừa là chủ thể quản lýđất đai Pháp luật quy định về vai trò quyết định của Nhà nước trong vấn dé quản lý,

sử dụng va sở hữu dat đai nhằm bảo vệ nguồn tài nguyên vô giá, bảo dam cho mụcđích phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam theo định hướng xã hội chủ nghĩa Tuynhiên, với quy định như vậy nó cũng có thé bộc lộ những hạn chế nhất định Nếutrong quá trình quản lý, Nhà nước đưa ra những quy định không phù hợp sẽ gây tácđộng không tốt tới việc sử dụng nguồn lực đất dai, vì vậy, các quyết định quan lycủa Nhà nước phải dựa vào những luận cứ, cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc.Trong điều kiện thừa nhận sự phát triển của nền kinh tế thị trường, những quyếtđịnh của Nhà nước phải thích hợp và tuân theo quy luật khách quan của yếu tố thịtrường Dựa vào những quy luật thị trường dé đưa ra quyết định quan lý nhằm baođảm tính hiệu quả cho việc SDĐ đai ở Việt Nam Đặc điểm này đòi hỏi khi dé raphương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước vàngười SDD, chúng ta phải xử lý nhiều mối quan hệ kinh tế, xã hội phức tạp Mộtmặt, pháp luật đất đai vừa thé hiện vai trò quản lý của Nhà nước trong các quan hệcho thuê đất và việc quản lý đó phải được đảm bảo thống nhất; mặt khác phải bảo

dam việc mo rộng các quyền cho người SDP nói chung và bên thuê dat nói riêng;

hạn chế tôi da sự can thiệp không can thiết của Nhà nước vào các quan hệ cho thuê

dat

Hai la, phu hop voi điều kiện kinh tế thi trường ở Việt Nam và yêu cầu hộinhập quốc tế Tiêu chí này đòi hỏi pháp luật về cho thuê đất phải phù hợp với cácnguyên tắc và yêu câu của kinh tế thị trường, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm củacác nước trong việc điều chỉnh băng pháp luật các quan hệ đất đai giữa Nhà nước vàngười SDĐ Trong điều kiện thừa nhận nền kinh tế thị trường, những quyết địnhcủa Nhà nước phải thích hợp và tuân theo quy luật khách quan của thị trường Dựa

vao những quy luật thị trường dé đưa ra quyết định quản lý nhằm bảo đảm tính hiệu

quả cho việc SDD đai ở Việt Nam Đặc điểm này đòi hỏi khi đề ra phương hướng

và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD,chúng ta phải xử lý nhiều mối quan hệ kinh tế, xã hội phức tạp Một mặt, pháp luậtđât đai vừa thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước trong các quan hệ cho thuê đất vàviệc quản lý đó phải được dam bao thống nhất; mặt khác phải bao đảm việc mởrộng các quyền cho người SDD nói chung và bên thuê đất nói riêng: hạn chế tối da

sự can thiệp không cân thiết của Nhà nước vào các quan hệ cho thuê đất Pháp luật

vê đất đai phải đưa ra những quy định để làm thé nào công nhận một cách đúngmức hơn việc nam giữ quyền SDD như là sở hữu một loại tài san dé đảm bảo quyềntài sản của chủ thé nam giữ quyền SDD; tạo cho bên SDD một tâm lý thoải mái, yêntâm, tự tin khi đầu tư Theo đó, khi xử lý van dé này, trước hết phải tuân thủ và tôntrọng các nguyên tắc của kinh tế thị trường (tự do kinh doanh tự do cạnh tranh,

bình đăng, độc lập về quyền và nghĩa vu, tự do thỏa thuận ) dé không làm mất đi

thuộc tính vốn có của kinh tế thị trường Hơn nữa, để nâng cao hiệu quả quản lý nhànước về đât đai trong nền kinh tế thị trường, cần phải hoàn thiện các công cụ quản

lý kinh tế như giá cho thuê đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, cácchính sách ưu đãi, hỗ trợ cho bên thuê đất khi gặp khó khăn về thiên tai, hỏa hoạn Trong thời gian tới, Nha nước cần tách bạch ranh mạch giữa chức năng quan lýhành chính về đất đai với chức năng quản lý kinh doanh về đất đai, có như vậy, mớinâng cao hiệu quả quản lý đất đai và thúc đây sự phát triển mạnh mẽ của các giaodịch cho thuê dat trong nền kinh tế thị trường ở nước ta [81]

Ba là, pháp luật về cho thuê đất phải dam bao tính công khai minh bạch.Tính mình bạch của pháp luật được thể hiện ở sự công khai chính xác mục dich rõrang của cơ quan ban hành pháp luật và cơ quan tổ chức thực thi pháp luật và quan

trong hon đó là gan với những bao đảm để người dân có thê tiếp cận với các quy

định của pháp luật dé tham gia tích cực vào các quan hệ pháp luật Pháp luật phảiđược ban hành chặt chẽ không chỉ về hình thức mà còn chặt chẽ về nội dung Nộidung được quy định với văn phong, ngữ nghĩa trong sang, rõ rang, dé hiểu, đó cũngthể hiện tính minh bạch của pháp luật

Đối với pháp luật về cho thuê dat, tinh minh bạch phải bảo đảm cho các quan

hệ cho thuê dat được bình đăng, bảo đảm về quyền SDD cho người SDD thuê, bảodam quyên được tiếp cận thông tin về đất dai, giám sát các hoạt động của cơ quan

quản lý nhà nước về đất đai Trong điều kiện xây dung nhà nước pháp quyên xã hộichủ nghĩa (XHCN) ở nước ta hiện nay tinh minh bạch phải được thé hiện trong qua

trình xây dựng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) và thực thi các

văn bản QPPL, nói chung và các văn bản QPPL về cho thuê đất nói riêng Trongnhững năm qua, các văn bản QPPL về dat đai đã được công bố công khai trên Côngbáo trên các phương tiện thông tin dai chúng Tuy nhiên, với đặc điểm trình độ dântrí ở nước ta còn chưa cao, việc công khai không chỉ dừng ở mức độ đăng tải trênCông báo và các phương tiện thông tin đại chúng mà can phải tính đến việc chuyêntải những nội dung quy định của pháp luật tới từng đối tượng người dân một cáchhữu hiệu nhất thông qua công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật

Pháp luật về cho thuê đất đảm bảo tính công khai, minh bạch trong cả quátrình cho thuê đất Không chỉ công khai về những nội dung liên quan đến định giádat, thu hồi đất, điều kiện cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, các thôngtin liên quan dén quy hoach, kế hoạch SDD mà còn tạo điều kiện dé các tô chức, cánhân thuê dat dễ dàng tiếp cận có cơ chế hỗ trợ về chuyên môn dé giải tích rõ ràngnhững nội dung liên quan đến hợp đồng cho thuê đất Qua đó, giúp cơ quan quản lýquản lý nhà nước về đất đai và cộng đồng tham gia giám sát việc thực hiện và tuânthủ pháp luật về đất đai; giúp củng cô niềm tin và sự đồng thuận của người dan đốivới chính quyên

Công khai, minh bạch thông tin được coi là căn cứ để để đánh giá hành vi vi

phạm pháp luật của các bên tham gia quan hệ cho thuê đất

Bon là, pháp luật về cho thuê đất phải đảm bảo sự công băng Công băng

dược hiểu là những giá tri đúng đắn, những quy tac, chuẩn mực chung hoặc cách

thức hành động phù hợp, được cộng đồng thừa nhận [72 Tr2| Công băng còn đượchiểu là người nào làm nhiều sẽ được hưởng nhiều, người nào làm ít thì được hưởng

it, người có công được thưởng, người có tội phải bị trừng phạt.

Dưới góc độ pháp lý, bình đăng và công khai là hai khái niệm khác nhau

Bình đăng là yếu tố cơ bản hợp thành sự công băng vì pháp luật dù ở đâu, quốc gia

nào đều quy định “tất cả mọi người bình đăng trước pháp luật” (Tuyên ngôn nhânquyền của Liên hợp quốc năm 1948.) Bình đăng trước pháp luật là điều kiện cơ bản

dé đạt đến sự công băng [71, Tr49]

Pháp luật về cho thuê đất dé tạo ra sự công bang giữa các chủ thé trong quan

hệ cho thuê dat thì pháp luật phải dựa trên chính lợi ích của các chủ thể ấy Nguyên

tắc người thuê phải trả tiền thuê đất và có quyên chiếm hữu sử dụng trên mảnh đấtthuê đó theo đúng mục đích thỏa thuận trong hợp đồng

Năm là, pháp luật về cho thuê đất phải đảm bảo tính đồng bộ, toàn diện, cụ

thé, chặt chẽ và khả thi trong quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD

- Tính toàn diện là tiêu chuẩn cơ bản thể hiện mức độ hoàn thiện của hệ

thông pháp luật Đây cũng là tiêu chí hang dau dé đánh giá mức độ hoàn thiện của

pháp luật về cho thuê đất Cũng như đối với hệ thống pháp luật, tính toàn diện là

tiêu chuẩn dé “định lượng” pháp luật về cho thuê đất, có ý nghĩa quan trọng nhằmtiếp tục nghiên cứu để “định tính” chúng Tính toàn điện đòi hỏi pháp luật về chothuê đất phải day đủ các chế định pháp luật vé chủ thé, khách thé và nội dung trongquan hệ cho thuê đất như: địa vị pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên các hìnhthức cho thuê đất, căn cứ, điều kiện cho thuê đất, thời hạn t cho huê đất, giá cho đất

và phải thể hiện thống nhất trong hệ thống văn bản QPPL tương ứng, đồng thờitrong từng chế định pháp luật đó phải có day đủ các QPPL cần thiết

- Tính thống nhất của hệ thống pháp luật về cho thuê đất: Đây là điều kiệntiên quyết cho sự hợp thành hệ thống các văn bản QPPL nói chung và hệ thống

pháp luật về cho thuê đất nói riêng Điều đó đòi hỏi xây dựng, hoàn thiện hệ thống

pháp luật về cho thuê đất phải bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật từ

Hiến pháp là đạo luật gốc đến Luật đất đai hiện hành, Bộ luật Dân sự, Luật doanhnghiệp và các luật khác có liên quan Pháp luật về cho thuê đất là một bộ phận của

hệ thông pháp luật Việt Nam điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh cho

thuê đất giữa Nhà nước và người SDD phải bảo đảm thống nhất với Hién pháp, các

luật về tô chức bộ máy nhà nước, về kinh tế ngân sách, tài chính và các luật khác cóliên quan Tính thống nhất đó phải được thé hiện trên các khía cạnh pháp lý chủyếu sau:

i) Các văn bản QPPL cho thuê đất không mâu thuẫn, chồng chéo, triệt tiêu

lẫn nhau, bảo đảm sự liên kết chặt chẽ sự phối hợp tác động điều chỉnh của các văn

bản theo một chiêu, hướng nhất định

ii) Sự thống nhất giữa nội dung văn bản với đối tượng phan ánh, tức nhữngquan hệ kinh tế, xã hội hiện thực, nhăm bao đảm giá trị thực tế của hệ thống Điều

đó đòi hỏi những quy định về địa vị pháp lý, quyên và nghĩa vụ của các bên trong

quan hệ cho thuê đất, các căn cứ, điều kiện thâm quyền cho thuê dat phải phù hợp

với các điều kiện kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội trong từng giai đoạn lịch sử phát

triển của Việt Nam

iii) Việc ban hành các văn bản QPPL về cho thuê đất phải tuân thủ đúngthâm quyền, quy trình xây dung và ban hành van bản QPPL

Nguyên tắc về tính thống nhất giữa các văn bản đòi hỏi phải có sự tuân thủnguyên tắc pháp chế trong việc ban hành văn bản của các cơ quan nhà nước chỗngchủ quan, duy ý chí, cục bộ địa phương, ngành, thường xuyên làm tốt công tác xử lývăn bản, hệ thống hoá pháp luật, công tác so sánh pháp luật, học tập kinh nghiệm

điều chỉnh pháp luật của các nước, song không dập khuôn, sao chép máy móc

- Tính đồng bộ của hệ thống pháp luật về thuê đất

Hệ thống pháp luật về cho thuê đất có nhiều bộ phận, chế định khác nhau,

nhưng chúng luôn có liên quan và thông nhất với nhau Do vay, tính đồng bộ của hệ

thong pháp luật về cho thuê dat đòi hỏi phải dựa trên cơ sở sự đầy đủ của hệ thống

pháp luật bảo đảm sự ăn khớp, thống nhất và nhất quán giữa các văn bản QPPL,

loại bỏ mâu thuẫn, trùng lắp hay chồng chéo trong bản thân hệ thống Nếu trong hệ

thống pháp luật về cho thuê đất có những quy định không đồng bộ, giữa các bộ

phận của nó chứa đựng mâu thuẫn, chồng chéo, thì hệ thống pháp luật này không

thé tạo ra sự điều chỉnh pháp luật có hiệu qua, thậm chí còn gây khó khăn cho hoạt

động thực tiễn Sự đồng bộ của hệ thống pháp luật về cho thuê đất trước hết được

xác định bởi sự đông bộ giữa các luật có liên quan về lĩnh vực hành chính, dân sự

Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất không chỉ hoàn thiện về hình thức và

nội dung pháp luật mà còn đánh giá sự tác động của các quy định pháp luật đối với

chính trị, kinh tế - xã hội và hiệu quả của sự tác động đó Hiệu quả của pháp luật về

cho thuê đất là khả năng tác động vào các quan hệ đất đai Hiệu quả của pháp luật

về cho thuê đất phải được đánh giá gắn liền với hiệu qua quan lý đất đai của Nha

nước (chính tri, xã hội) và hiệu quả SDD của bên SDD thuê (kinh tế) mà pháp luật

mang lại, từ đó cho thấy pháp luật về cho thuê đất góp phần phân phối đất đai được

sử dụng có hiệu quả, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động cho thuê đất đáp ứng

yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN ở nước ta hiện nay

Để đảm bảo cho công tác thi hành pháp luật về cho thuê đất đạt hiệu quả thìtrong từng QPPL, từng chế định phải được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng

1.2.5 Các yéu tô chỉ phối đến pháp luật về cho thuê đất

1.2.5.1 Chế độ sở sở hữu toàn dân đối với đất đai

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên trong Hiến phápnăm 1980 và tiếp tục được khang định trong Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm

2013 mà Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu Chế độ sở hữu toàn dân đối với đấtđai chi phối đến pháp luật về cho thuê đất được thể hiện ở những nội dung chủ yếu

như sau:

Thứ nhất, ché độ sở hữu toàn dân đối với đất đai quyết định đến các hình thức

cho thuê đất Hình thức cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDD được thực hiện

thông qua hợp đồng cho thuê đất dựa trên cơ sở quyết định cho thuê đất Cho thuê

đất là quyền của chủ sở hữu do Nhà nước đại diện thực hiện Tùy thuộc vào mục

đích SDD, điều kiện thuê đất mà bên có nhu cầu SDD thuê được thuê đất và phải

nộp tiền SDĐ

Thứ hai, ché độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho phép Nha nước lập kếhoạch, quy hoạch SDD, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tàichính dat đai Quy định này đã tác động đến giới hạn của chủ thé SDD (tức ai được

giao dat hay thuê đất với các tiêu chi do co quan quản lý nhà nước quyết định), mụcdich SDD (với các phân định rất chỉ tiết về các loại đất và hình thức pháp lý dé có

đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng), quyển liên quan đến việc sử dung (ví dụquyền thé chấp, chuyên nhượng, thừa kế v.v ), thời han SDD (được quy định phố

biến là 50 nam, trừ đất ở dân sinh), và thủ tục hành chính nặng nề và phức tạp đểchuyển dịch và chuyển đổi quyền SDD, quyền sở hữu của người SDD thuê (trongtrường hợp Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ khi thu hồi đất, xác đỉnh giá đất) Do vậy, khi tiến hành giao dịch cho thuêđất thông qua hợp đồng cho thuê đất này vẫn có thể thấy rằng các “yếu tố hành

chính” được coi trọng và thực hiện triệt dé hơn các “yếu tố dân sự”

Thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trước hết cần phân định rõ trên cơ

sở pháp luật vai trò của Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dan, với quyền

SDD của người dân, dồng thời phải phân định rõ các quyền của người SDD Thừa

nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, đòi hỏi việc xử lý vấn đề liên quan đến

đất đai phải bảo đảm mối quan hệ hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư vớingười dân Tôn trọng quyền SDD đai hợp pháp của người dân gắn liền với quyền cưtrú, quyền có nhà ở và việc làm mà Hiến pháp quy định

1.2.5.2 Quan điểm, đường lỗi của Đảng về phát triển nên kinh tế thị trường, thịtrường bắt động sản nói chung và thị trường quyên SDP nói riêng

Dé xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏiphải hoàn thiện các yếu té kinh tế thị trường Pháp luật về cho thuê đất phải thé chế

hóa đường lồi, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai Pháp luật đất đai phảiphù hợp với đường lỗi, chủ trương của Đảng Dựa vào căn cứ này, việc xây dựng và

hoàn thiện pháp luật về thuê đất trong quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng phải hướng vào việc bảo đảm các quyền SDD cho các chủ thé SDD thuê

1.2.5.3 Sự thống nhất giữa các ngành luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất

Ngoài Luật đất đai, hoạt động thuê đất còn do nhiều ngành luật khác điều

chỉnh như: Luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tu Mỗi đạo luật được banhành có mục đích và nhiệm vụ khác nhau Vì thế, sự không thống nhất giữa các đạo

luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất là điều không thé tránh khỏi Nếu những quyphạm năm trong đạo luật chuyên biệt không mâu thuẫn với những quy phạm cùng

tính chất năm trong dạo luật khác thì không gây ảnh hưởng tiêu cực còn nếu khôngthông nhất thậm chí mâu thuẫn sẽ ảnh hưởng đến tính hiệu qua thực thi Luật đất daiquy định về hình thức cho thuê đất, điều kiện cho thuê, các quyền của người SDD,trình tu, thủ tục cho thuê đất v.v: Bộ luật dân sự lại quy định về giao dịch và cácđiều kiện của hợp đồng cho thuê khóan tài sản (trong đó có đất đai), hợp đồng chothuê lại quyền SDD Trong Luật đất dai, hầu hết những quy phạm manh tính chất

hành chính, trong khi đó Bộ luật Dân sự điều chỉnh quan hệ cho thuê quyền SDD

bảng các quy phạm mang tính chất dân sự Đây là yếu tô ảnh hưởng đến pháp luật

vẻ cho thuê đất; vì có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không đồng nhất giữa hai QPPLcùng điều chỉnh về một đối tượng Vì vậy, để pháp luật cho thuê đất được thực thi

có hiệu quả đòi hỏi cần có sự thống nhất giữa những quy phạm điều chính quan hệ

vẻ cho thuê đất giữa các đạo luật chuyên ngành có liên quan trong hệ thống pháp

luật Việt Nam.

Chương 2

THUC TRẠNG PHÁP LUAT VE CHO THUÊ DAT VÀ THỰC TIEN THI

HANH TẠI THÀNH PHO HO CHÍ MINH

2.1 Thực trạng nội dung pháp luật về cho thuê đất

2.1.1 Quy định về chủ thể trong quan hệ cho thuê đất

2.1.1.1 Bên cho thuê đất

Điều 2 Khoản 1 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Cơ quan nhà nước thựchiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiệnnhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai thông qua 08 quyền của Nhà

nước đại diện chủ sở hữu về đất đai như: quyết định quy hoạch SDĐ (SDĐ), kếhoạch SDD; quyết định mục đích SDD; quy định hạn mức SDD, thời han SDD:

quyết định thu hồi đất, trưng dụng dat; quyết định giá dat; quyết định trao quyên

SDD cho người SDD; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền vànghĩa vụ của người SDD (từ Điều 13 đến Điều 20): việc thực hiện quyền đại diện

chủ sở hữu về đất đai (Điều 21)[13]

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 bồ sung thêm những quy định cụ thể vềnhững bảo đảm của Nhà nước đối với người SDD (Điều 26) như bảo hộ quyền SDD

và tài sản gan liền với đất hợp pháp; cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo

quy định; bồi thường, hỗ trợ cho nguoi CÓ đất thu hồi theo quy định; có chính sáchtạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyên đổi cơ cấu SDD được đào

tạo nghé, chuyền đổi nghề và tim kiếm việc làm Quy định trách nhiệm của Nhà

nước về đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dân tộc thiểu SỐ; cụ thể: Nhà nước có

chính sách về đất ở, đất sinh hoạt chung của cộng đồng đồng bào dân tộc thiểu sốphù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từngvùng: có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuấtnông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp”: quy định về trách nhiệm

của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân; theo đó, Nhànước có các trách nhiệm cụ thê sau đây:

1 Điều 27 Luật đất đai năm 2013

Xây dung, quản lý hệ thống thông tin đất dai và bao đảm quyền tiếp cậnthông tin đất đai cho tô chức, cá nhân; Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc

hệ thông thông tin đất dai cho tô chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật

theo quy định của pháp luật: Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính

trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích

hợp pháp Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản ly, SDD đai có trách

nhiệm tạo điều kiện cung cấp thông tin về đất dai cho tổ chức, cá nhân theo quyđịnh của pháp luật” Day là những quy định rất quan trọng nhăm đáp ứng yêu cầu

ngày càng cao về thông tin đất đai phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của các

quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyền mục đích SDD đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân

cư 3) Uy ban nhân dân xã, phường, thị tran cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn [13]

2.1.1.2 Chu thé SDP thuê

Chủ thé SDD thuê là những chủ thé mà pháp Luật Dat dai dự liệu cho họ có

khả năng được Nhà nước cấp quyền SDĐ ở Việt Nam khi có nhu cầu sử dụng Chủ

thể SDD thuê bao gồm người SDD và tổ chức SDĐ Tổ chức SDD ở Việt Nam nóichung có thể là các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

SDĐ hoặc nhận chuyển quyền SDD hop pháp từ người khác

Khái niệm người SDD được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013,theo đó, người SDĐ là những đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công

nhận quyền SDD, nhận chuyển quyền SDD bao gồm: i) Tổ chức trong nước gồm cơ

quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính tri, tổ chức chính tri - xã

hội tô chức kinh tê, tô chức chính trị, xã hội - nghê nghiệp, tô chức xã hội, tô chức

Š Điều 28 Luật đất dai năm 2013

xã hội - nghề nghiệp tô chức sự nghiép công lập và tô chức khác theo quy định của

pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); ii) Hộ gia đình, cá nhân trongnước (sau đâygọi chung là hộ gia đình cá nhân); iii) Cộng đồng dan cư gôm cộngdéng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn làng, ấp, ban, buôn phum,sóc, tổ dan phố và diém dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chungdong họ: iv) Co sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánhđường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổchức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; v) Tổ chức nước ngoài có chức năngngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện kháccủa nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận: cơ

quan đại điện của tô chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tô chức liên chính

phủ cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; vi) Người Việt Nam định cư ởnước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch: vii) Doanh nghiệp có vốn dau

tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn dau tư nước ngoài, doanh nghiệp liêndoanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cé phan, sáp nhập,mua lại theo quy định của pháp luật về dau tư

Sau đây, chúng ta di sâu tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thuêđất cụ thé theo pháp luật đất đai Việt Nam

* Chủ thể SDD thuê là hộ gia đình, cá nhân

- Khái niệm về hộ gia đình, cá nhân SDD

Theo quy định của Luật đất dai năm 2013, cá nhân SDD ở Việt Nam baogôm: cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Tuy nhiên, Luật

đất đai hiện hành dường như không giải thích cụ thể thế nào là cá nhân trong nước

và thé nao là người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDD Dé hiểu về cá nhân SDD,chúng ta dựa vào các quy định về SDD của chủ thể này dé hình dung tư cách pháp

lý của cá nhân SDĐ Mặc dù Luật đất đai năm 2013 không giải thích cụ thể về cánhân SDD, nhưng đạo Luật này lại bố sung quy định giải thích về hộ gia đình

SDD : «Hộ gia đình SDP là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thông, nuôi

dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và cóquyên SDP chung tai thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhậnuyên SDP; nhận chuyển quyền SDD” và “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtquy yen quy & D

® Khoan 29 Điều 3 Luật đất dai năm 2013

nông nghiệp là hộ gia đình ca nhan đã được Nhà nước giao, cho thuế, công nhận

quyên SDP nông nghiệp; nhận chuyến quyên SDP nông nghiệp và có nguôn thunhập ồn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó `”

Như vay, hộ gia đình SDD không chỉ là các thành viên trong hộ có quan hệ

về hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống mà còn phải đang sống chung và có quyền

SDD chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyénSDB; nhận chuyén quyền SDĐ Vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định được cácthành viên của hộ gia đình có chung quyền SDĐ Trên thực tế để thực hiện việcnay, người ta dựa trên các ccahs thức sau đây:

Một là, xác định các thành viên trong hộ có quan hệ về hôn nhân, nuôidưỡng, huyết thông dựa trên giấy đăng ký kết hôn, giây khai sinh và các giấy tờ về

nhận nuôi dưỡng do Sở Tư pháp cấp

Hai là, xác định các thành viên hộ gia đình đang sống chung trong cùng mộtmái nhà dựa vào số hộ khẩu do cơ quan công an cấp huyện cấp

Ba là, xác định các thành viên hộ gia đình có quyền SDD chung tại thời điểmđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDD; nhận chuyển quyển

SDĐ dựa vào giấy chứng nhận quyền SDĐ cấp cho hộ gia đình do UBND cấphuyện (UBND cấp huyện) cấp

- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đấtVan đề này được quy định tại Điều 179 Luật đất đai năm 2013; theo đó, hộgia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền

và nghĩa vụ cụ thể sau:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 củaLuật đất đai năm 2013

Thứ hai, ban tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất thuê; người mua

tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định

Thứ ba, dé thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gan lién voi datthuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục chothuê đất theo mục đích đã được xác định

Thư tư, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quyđịnh của pháp luật về dân sự

” Khoản 39 Điều 3 Luật đất dai năm 2012

Thứ năm, thế chấp băng tài sản thuộc sở hữu của mình sắn liền với đất thuê

tại tô chức tín dụng dược phép hoạt dộng tai Việt Nam, tại tỏ chức kinh tế kháchoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Thứ sáu, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuêtrong thời hạn thuê đất với tô chức, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ởnước ngoài dé hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản đượcNhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định

So sánh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân SDD theo hình thức

được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với quyền và nghĩa vụ của

hộ gia đình, cá nhân SDD theo hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuêdat một lần cho cả thời gian thuê; tac gia nhận thấy hộ gia đình, cá nhân thuê đất trảtiên thuê đất hàng năm chỉ được thực hiện các giao dịch đối với tài sản thuộc sở hữucủa mình gắn liền với đất thuê Trong khi đó, hộ gia đình cá nhân thuê đất trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện các giao dịch về quyền SDD

va tài san thuộc sở hữu của minh gan liền với đất thuê Sở di, có sự khác nhau nhưvậy là bởi lẽ, xét về bản chất kinh tế, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê

đất trả tiền thuê đất một lần cho cá thời gian thuê thì họ đã trả tiền để “mua” quyền

SDP từ Nhà nước Quyên SDD thuộc sở hữu của chủ thé SDD này và khi họ khôngcòn nhu cầu SDĐ thì có thể cho thuê lại, tặng cho hoặc bán lại cho người khác Đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tức làtrả tiền dé được SDD chứ không phải trả tiền để “mua” quyền SDD từ Nhà nước;nên quyền SDD không thuộc sở hữu của ho mà vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước

Khi họ không còn nhu câu sử dụng thì chỉ được tặng cho, cho thuê lại, bán v.v tài

sản thuộc sở hữu cua mình gắn liền với đất Quyền SDB của đối tượng SDD này

vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước và phải trả lại cho Nhà nước - đại diện chủ sở hữu

toàn dân về dat đai

Mặt khác, so sánh giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật đất đai năm 2013 cho

thấy có sự sửa đổi, bồ sung về hình thức cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Luật đất đai năm 2003 quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ theo hình thức thuê đấtchỉ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Trong khi đó, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thuê dat dé thực hiện dự án đầu

tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm