Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Tt Bđs Có Mối Liên Hệ Mật Thiết Với Tt Vốn

Bài tập nhóm môn TT BĐS

TT BĐS có mối liên hệ mật thiết với TT vốn

NHỮNG NỘI DUNG CHÍNH

I Giới thiệu chung

II Mối liên hệ mật thiết giữa 2 thị trường

III Vấn đề đặt ra cho các đối tượng tham gia IV Liên hệ thực tế Việt Nam

I GIỚI THIỆU CHUNG

• Xin mời thưởng thức 1 bài hát! :x

I MỐI LIÊN HỆ

GIỮA HAI THỊ TRƯỜNG

1 Một số khái niệm2 Mối liên hệ mật thiết

3 Nguyên nhân của mối liên hệ4 Nước Mỹ năm 2008

hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian

• TTBĐS – nơi thực hiện sự chuyển hóa:

o hiện vật => giá trị (đối với người KD BĐS) o giá trị => hiện vật (đối với nhà đầu tư BĐS)

 Vốn: phương tiện, công cụ, vật trung chuyển của TTBĐS

 TTBĐS vận động -> TT vốn vận động

 TTBĐS được thông suốt làm cho TT vốn luân chuyển nhanh hơn.

2.2.1 TTBĐS TT vốn

• Biểu hiện:

Sự tham gia của đông đảo các công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng vào lĩnh vực bất động sản dù không phải là ngành nghề kinh doanh chính

2.2.1 TTBĐS TT vốn

• Vốn là yếu tố đầu vào TT vốn là TT đầu vào

• TT vốn cũng có thể là một loại TT tiêu thụ cho BĐS: Những biến động của TT vốn sẽ dẫn tới những cân nhắc đối với cả cung và cầu BĐS => Làm TTBĐS biến động.

2.3 Nguyên nhân của mối liên hệ

• BĐS có giá trị lớn

lượng vốn lớn

• TTBĐS chiếm vị trí độc tôn và chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu các loại hàng hóa trong nền kinh tế TT

– 75% của các nước đang phát triển

•

2.4 Nước Mỹ năm 2008

• Khủng hoảng TT tài chính => TTBĐS sụp đổ

• Người dân mua nhà: Vay tiền NH và trả lại lãi và vốn trong một thời gian dài sau đó => TTBĐS mở rộng và dịch chuyển nhanh hơn rất nhiều

• TTvốn có thể tiếp cận dễ dàng, lãi suất thấp: cầu tăng => tăng cung và giá BĐS => Tăng quy mô vốn

2.4 Nước Mỹ năm 2008

• Nhà đầu tư nhảy vào thị trường:

• Lợi nhuận – Chênh lệch mức lời thu được từ tăng trường

• Chi phí – Lãi suất

=> Thị trường BĐS trở lên rất sôi động.

• Do lo ngại về tỉ lệ lạm phát thì Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất dẫn tới việc thị

trường BĐS chững lại

2.4 Nước Mỹ năm 2008

• Việc tiếp cận vốn quá dễ dàng khi không đảm bảo khả năng trả nợ và tín dụng tốt bất kể giá trị thực và khả năng thanh

toán => bong bong TTBĐS

• Cung vượt quá so với cầu thực tế => giá BĐS giảm không phanh => Nhà đầu tư nhanh chóng rút khỏi thị trường

• TT vốn bị xáo trộn mạnh: Sự dè chừng cao độ trong việc cung vốn và quá trình

III LIÊN HỆ THỰC TẾ VIỆT NAM

1 Tổng quan

2 Nguồn huy động vốn cho TTBĐS

3 Vấn đề đặt ra cho các đối tượng tham gia TTBĐS

3.1 Tổng quan

• Giá BĐS giai đoạn 2000 – 2010:

o 2000: giá nhà đất tăng đột biếno 2003: bắt đầu trầm lắng

o 2004 – 2006: “đóng băng”

o 2007: ấm dần và khởi sắc trở lại o 2009 – 2010: những “cơn sốt nhẹ”

=> giá đất đã tăng khoảng 10 lần trong mười năm qua, đồng điệu với tốc độ tăng của dòng tiền đổ vào nền kinh tế nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng

3.2 Các nguồn huy động vốn

• Tín dụng từ các ngân hàng thương mại • Thông qua hệ thống thế chấp và tái thế

chấp trong hệ thống ngân hàng • Tiết kiệm BĐS

• Trái phiếu, cổ phiếu BĐS

• Thông qua các quỹ đầu tư (quỹ đầu tư tín thác BĐS – Real Estate Investment Trust – REIT)

3.2.1 Tín dụng ngân hàng

• Giá trị BĐS thường lớn và vượt qua năng

lực tài chính của chủ đầu tư => Khách

3.2.1 Tín dụng ngân hàng

3.2.2 Nguồn vốn của người dân

• Biến động mạnh của vàng, ngoại tệ => Þ Tăng nhanh các khoản đầu cơ rủi ro và

hình thành bong bóng tài sản

• BĐS là kênh đầu tư ưa thích của các hộ GĐ thành phố có tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư.

=> xu hướng đầu tư của các hộ gia đình và người dân

3.2.3 Kiều hối

• Mức tăng bình quân khoảng 25%/năm

2001: 1,1 tỷ USD 2010: ~8 tỉ USD

• Kết quả điều tra 4.000 HGĐ Việt Nam có liên quan đến kiều hối, kiều hối được SD:

Mua nhà đấtGửi tiết kiệm

Mua các sản phẩm sử dụng lâu dài

=> Góp phần làm tăng dòng tiền vào BĐS

3.2.4 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)

• Luật Đất đai 2003: cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Từ năm 2006, vốn FDI vào BĐS tăng mạnh• Năm 2008, vốn FDI vào BĐS: mức cao nhất

đạt 23,6 tỷ USD

• 2010: BĐS trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất năm 2010 (6,84 tỷ USD )

• 6 tháng đầu năm 2011, dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh và chỉ còn 305 triệu USD, mức thấp nhất trong 5 năm qua

3.2.5 Vốn HĐKD của các DN BĐS

• Nguồn vốn của DNKD BĐS chủ yếu thông qua việc phát hành trái phiếu trên thị trường

• Kênh TT chứng khoán: Rất hạn chế do chịu những tác động trực tiếp của nhiều CS chính sách kinh tế vĩ mô

3.3 Vấn đề đặt ra cho các đối tượng tham gia

• 1 Người kinh doanh • 2 Nhà đầu tư

• 3 Cơ quan quản lý

3.3.1 Vấn đề đặt ra cho người kinh doanh

• Huy động nguồn vốn từ đâu là hiệu quả và an toàn?

• Cơ cấu kinh doanh như thế nào là hợp lý, đâu là những phân khúc thị trường có khả năng thanh toán cao?

• Tăng cường liên doanh liên kết như thế nào để có thể đầu tư dứt điểm từng phần của dự án, sớm thu hồi vốn?

• Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu mới

3.3.2 Vấn đề đặt ra cho nhà đầu tư

• Hiệu và nắm bắt xu thế phát triển để từ đó có sự lụa chọn đúng: Đúng khu vực và

đúng dự án để bỏ vốn.

• Phản ứng tốt trong những thời điểm nhạy cảm của thị trường, thận trọng với tâm lý bầy đàn của giới đầu tư

3.3.3 Vấn đề đặt ra cho cơ quan quản lý

• Điều tiết nguồn tiền như thế nào?

• Sàng lọc, phân loại và thẩm định các

khoản vay, chính sách hỗ trợ DN như thế nào?

• Cơ chế quản lý tính minh bạch trong việc tạo nguồn vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như thế nào?

3.3.3 Vấn đề đặt ra cho cơ quan quản lý

• Hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự

hình thành các định chế tài chính, tín dụng phi NH:

• Quỹ đầu tư bất động sản

• Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở• Trái phiếu dự án

• Quỹ tiết kiệm nhà ở

• Tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà ở • Dỡ bỏ rào cản đang hạn chế hoạt động

của các DN kinh doanh BĐS và NHTM mở

THANKS FOR LISTENING