báo cáo dự án nhà phố thương mại knl shophouse công ty cổ phần đầu tư hạ tầng intracom intracom invest

Giới thiệu tổng quan về dự án Tên dự án : Nhà phố thương mại KNL ShophouseĐịa điểm: Khu đất nằm trên trục giao giữa đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật thuộc phường Hòa Minh, quận

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên nhóm em xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy, quý cô đã tận tâm hướng dẫn cho nhóm em hoàn thành môn học đồ án này Trong quá trình làm đồ án lần này, đã trang bị cho nhóm em thêm kiến thức và hiểu rõ hơn về môn học, có cái nhìn rõ hơn về kinh tế đầu tư trong xây dựng.

Nhóm em xin chân thành cảm ơn

Mục lục

LỜI CẢM ƠN 1

PHẦN MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 6

1 Giới thiệu tổng quan về dự án 9

2 Giới thiệu về chủ đầu tư 9

1.2.1 Thị trường bất động sản tại Việt Nam 18

1.2.2 Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng 18

1.2.3 Xác đối tượng khách hàng 19

1.2.4 Lý do tại sao khách hàng và nhà đầu tư nên mua dự án này 19

1.2.5 Phân tích các yếu tố cạnh trạnh 21

1.2.6 Dự báo nhu cầu tương lai 21

1.3 KẾT LUẬN SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 22

CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU KĨ THUẬT VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN 22

2.3.2 Lựa chọn công suất dự án 25

2.4 Xác định công nghệ - kỹ thuật của dự án 26

2.5 Tiêu chuẩn đầu vào 26

CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 35

3.1 Nguyên tắc lựa chọn địa điểm 35

3.2 Lựa chọn địa điểm xây dựng dự án 37

3.2.1 Phân tích khu vực số 1 37

f Ưu điểm của khu đất xây dựng 37

g Nhược điểm của khu đất xây dựng 37

3.2.2.Phân tích khu vực số 2 38

f Ưu điểm của khu đất xây dựng 39

g Nhược điểm của khu đất xây dựng 39

3.2.3 So sánh vị trí 2 khu vực 40

3.2.4 Phân tích SWOT 41

3.2.5 Hình thành chiến lược 41

3.2.6 Mục tiêu đầu tư 42

3.3 Đặc điểm địa điểm xây dựng 42

3.5.1 Điều kiện tự nhiên 43

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 47

4.1 Căn cứ để lập phương án và giải pháp công trình 47

4.2 Nội dung cơ bản của giải pháp xây dựng 47

4.2.1 Đặc điểm địa điểm xây dựng dự án 47

4.2.2 Giải pháp kiến trúc 48

a Giải pháp mặt bằng 48

b Giải pháp mặt đứng 49

4.2.3 Giải pháp kết cấu công trình 51

4.3 Đánh giá tác động môi trường 52

4.3.1 Tác động do khí thải và tiếng ồn 52

4.3.2 Tác động do nước thải 52

4.3.3 Rủi ro, sự cố môi trường 52

4.3.4 Tác động do chất thải rắn 52

4.4 Tiến độ thi công Error! Bookmark not defined.

CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ 53

5.1 Lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án dựa trên các tiêu chí 53

5.2 Cơ cấu tổ chức vận hành dự án 54

5.2.1 Tổ chức quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án 54

5.2.2 Tổ chức bộ máy quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án 55

5.3 Dự kiến nhân sự và chi phí nhân lực thực hiện dự án 56

5.3.1 Dự kiến nhân sự và cơ cấu lao động trong thời gian bán căn hộ 56

5.3.2 Chế độ làm việc của người lao động 56

5.4 Tuyển dụng và đào tạo 57

Chương 6: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ của dự án 59

6.1 Cơ sở tính toán 59

6.2 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án 59

6.2.1 Dự tính TMĐT 60

6.2.2 Kế hoạch huy động vốn 61

6.2.3 Kế hoạch phân bố vốn đầu tư 62

CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 64

7.1 Cơ sở tính toán 64

7.2 Xác định các bảng tính 64

7.2.1 Kế hoạch và trả nợ vay trả nợ của dự án 64

7.2.2 Xác định doanh thu dự án 65

7.2.4 Báo cáo hiệu quả kinh doanh của dự án 66

7.2.5 Nguồn trả nợ và khả năng trợ của dự án 66

7.3 Phân tích hiệu quả tài chính theo quan điểm chủ đầu tư 67

7.4 Phân tích độ nhạy 68

7.4.1 Cơ sở lí luận 68

7.4.2 Phân tích độ nhạy của dự án 68

7.4.3 Phân tích kiểu bán của dự án 71

CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 72

8.1 Giá trị gia tăng dự án tạo ra mỗi năm và cho cả đời dự án 72

8.2 Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước 72

8.3 Các lợi ích kinh tế xã hội khác 72

MỤC LỤC HÌNH Ả Hình 1 1 Tỉ trọng các nhóm ngành tại 5 thành phố lớn 13

Hình 1 2 Cơ cấu các khu vực kinh tế Thành phố Đà Nẵng 14

Hình 1 3 Ứng dụng các máy móc thiệt bị hiện đại vào việc dạy học 16

Hình 5 1 Sơ đồ tổ chức quản lý thực hiện dự án 54

Hình 5 2 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành dự án 55

Hình 6 1 Biểu đồ cơ cấu Tổng mức đầu tư 61

Hình 6 2 Biểu đồ cơ cấu nguốn vốn 62

Hình 6 3 Kế hoạch giải ngân của dự án 62

Hình 7 1 Kế hoạch trả nợ của dự án 65

Hình 7 2 Khả năng trả nợ của dự án 67

Hình 7 3 Lũy kế hiện giá ngân lưu (quan điểm chủ đầu tư) 68

Hình 7 4 Ảnh hưởng của giá bán đến NPV và IRR 69

Hình 7 5 Ảnh hưởng của chi đầu tư đến NPV và IRR 70

Hình 7 6 Chỉ tiêu tài chính theo kiểu bán của dự án 71

MỤC LỤC BẢN Bảng 3 1 Bảng so sánh vị trí 2 khu vực xây dựng 40

Y Bảng 5 1 Bảng bố trí nhân sự trong thời gian bán căn hộ 56

Bảng 6 1 Cơ cấu tổng mức đầu tư 60

Bảng 6 2 Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn 63

Bảng 7 1 Giá căn hộ Nhà phố thương mại – KNL Shophouse 65

Bảng 7 2 Các hạng mục chi phí của dự án – KNL Shophouse 66

Bảng 7 3 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư 69

Bảng 7 4 Độ nhạy 1 chiều theo giá bán 69

Bảng 7 5 Độ nhạy 1 chiều theo chi đầu tư 70

Bảng 7 6 Các kiểu bán của dự án 71

Bảng 8 1 Đóng góp ngân sách nhà nước 72

DANH MỤC VIẾT TẮT

GDP : Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm quốc nội địa PCCC : Phòng cháy chữa cháy

TNDN : Thu nhập doanh nghiệp BHYT : Bảo hiểm y tế

BHXH : Bảo hiểm xã hội

EBT : Earnings Before Taxes – Lợi nhuận trước thuế EAT : Earnings After Taxes – Lợi nhuận sau thuế CĐT : Chủ đầu tư

NPV : Net Presnet Value – Hiện giá thu hồi ròng IRR : Suất sinh loại nội tại

ROE : Return on Equity – Tỷ số lợi nhuận ròng trên vốn chủ sở hữu

PHẦN MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN1 Giới thiệu tổng quan về dự án

Tên dự án : Nhà phố thương mại KNL Shophouse

Địa điểm: Khu đất nằm trên trục giao giữa đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật thuộc phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest) Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH Thiết kế và Xây dựng kiến trúc Á Âu

Mô tả sơ bộ về dự án:

- Dự án nhà phố thương mại FPT Shophouse nằm trên khu 2 khu đất là trục giao giữa đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật thuộc phường Hòa Minh, Liên Chiểu với diện tích 2 lô đất là 7700 m2 (đã bao gồm góc cắt).

- Dự án gồm 4 khu chia thành 2 dãy đối nhau từ khu C1 đến khu C4 quy mô 03 tầng trong đó 3 tầng nổi và 1 tầng tum (có phần mái phía trên) (Theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/06/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, cho phép bố trí tầng tum trên cùng và không tính vào số tầng của công trình) - Dự án có thiết kế hiện đại, đẹp mắt với 2 tông màu chính là trắng và nâu đậm Dự án

bao gồm 44 căn nhà với chiều rộng mỗi căn là 7,5m và chiều dài trung bình mỗi căn là 16m, tồng diện tích 1 căn là 120 m2 và phía trước là mặt tiền rộng hơn 10,5m - Với quyết tâm đưa mảnh đất huyền thoại Đà Nẵng lên một tầm cao mới, Công ty Cổ

phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest) đã và đang đặt cả tâm huyết của mình vào cho người dân Đà Nẵng và khách du lịch những tác phẩm nghệ thuật màu sắc và tinh tế nhất Mỗi công trình không chỉ mang đến giá trị sử dụng đơn thuần mà còn là những kiệt tác gửi gắm trong mình giá trị tinh thần và văn hóa sâu sắc của con người nơi đây.

2 Giới thiệu về chủ đầu tư

Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest)

- Địa chỉ: Tầng 21, Tòa nhà Intracom 2, Phường Phúc Diễn, Quận Bắc Từ Liêm, Thành

- Xây dựng và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư hạ tầng và phát triển hạ tầng cho các khu chế xuất, khu công nghiệp và các cụm dân cư, khu đô thị mới tại TP.Hà Nội và các địa phương khác

- Cung cấp các dịch vụ liên quan cho khu chế xuất, khu công nghiệp

- Kinh doanh vận tải biển và các dịch vụ liên quan đến vận tải biển (như môi giới hàng hải, đại lý tàu biển, bốc dỡ hàng hoá, giao nhận hàng hóa)

- Đầu tư tài chính vào các doanh nghiệp khác và đầu tư bất động sản

3 Cơ sở pháp lý hình thành dự án

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Căn cứ Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021, của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

- Căn cứ Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021;

- Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.

- Căn cứ Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn xác định chi phí Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây dựng;

- Căn cứ Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020 của Bộ Tài chính về Quy định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước;

- Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng;

- Thông tư 45/2018/TT-BTC ngày 7/05/2018 hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định.

CHƯƠNG 1 : SỰ CẦN THIẾT 1.1 Phân tích môi trường của dự án

1.1.1 Chính trị

 Mục tiêu phát triển của Thành Phố Đà Nẵng trong những năm gần đây

Dựa vào những lợi thế, tồn tại, thách thức, thành phố Đà Nẵng xác định các mục tiêu phát triển được xây dựng dựa trên 3 trụ cột chính là du lịch gắn với bất động sản nghỉ dưỡng và trung tâm tổ chức sự kiện quốc tế; Kinh tế tri thức với 02 mũi nhọn là công nghiệp công nghệ cao gắn với xây dựng đô thị sáng tạo, khởi nghiệp và công nghiệp công nghệ thông tin, điện tử, viễn thông gắn với nền kinh tế số; Trung tâm dịch vụ chất lượng cao với 02 mũi nhọn: cảng biển, cảng hàng không gắn với dịch vụ logistics và trung tâm tài chính quốc tế quy mô khu vực.

Đà Nẵng đưa ra mục tiêu tổng quát là xây dựng Thành phố trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á với vai trò là trung tâm về khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo, du lịch, thương mại, tài chính, logistics, công nghiệp công nghệ cao, công nghệ thông tin, công nghiệp hỗ trợ; Một trong những trung tâm văn hóa - thể thao, giáo dục - đào tạo, y tế chất lượng cao, khoa học - công nghệ phát triển của cả nước; Trung tâm tổ chức các sự kiện tầm khu vực và quốc tế; Thành phố cảng biển, đô thị biển quốc tế với vị trí là hạt nhân của chuỗi đô thị và cực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung - Tây Nguyên và đạt đẳng cấp khu vực châu Á; Đô thị sinh thái, hiện đại và thông minh, thành phố đáng sống; quốc phòng, an ninh và chủ quyền biển, đảo được bảo đảm vững chắc.

Nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu năm 2023 về xây dựng và phát triển thành phố ĐàNẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045

- Triển khai thực hiện Nghị quyết số 54/2017/QH14 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045 Chủ động thực hiện tốt công tác thông tin, truyền thông, tạo đồng thuận xã hội góp phần xây dựng thành phố trực thuộc Trung ương

- Phát triển kinh tế tri thức, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực gắn với đổi mới sáng tạo và phát triển, ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại, đáp ứng nhu cầu thị trường với số lượng, cơ cấu ngành, nghề hợp lý, thu hút, trọng dụng nhân tài

- Phát triển toàn diện các lĩnh vực văn hóa, xã hội, thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân

Đà Nẵng tập trung vào 12 định hướng phát triển lớn gồm định hướng không gian phát triển du lịch; định hướng phát triển kết cấu hạ tầng phục vụ du lịch; định hướng phát triển sản phẩm du lịch; định hướng phát triển thị trường du lịch; định hướng phát triển nguồn nhân lực; định hướng phát triển doanh nghiệp du lịch; định hướng phát triển nguồn lực đầu tư du lịch; định hướng về công tác xúc tiến và quảng bá du lịch; định hướng về liên kết, hợp tác phát triển du lịch; định hướng về chuyển đổi số; định hướng về quản lý rủi ro, thiên tai, dịch bệnh, xử lý khủng hoảng; định hướng về tổ chức và quản lý du lịch.

1.1.2 Kinh tế

Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) quý 1 năm 2023 ước tính tăng 7,12% so với cùng kỳ năm 2022 Trong đó, dịch vụ tăng 3.36%, công nghiệp và xây dựng tăng 2,71%, nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 0.13%, thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 9.48%.

Đà Nẵng là một trong số các địa phương có tốc độ phục hồi kinh tế khá nhanh, quy mô nền kinh tế Thành phố trong quý 1 năm 2023 ước đạt hơn 30.7 nghìn tỷ đồng, quy mô tăng thêm hơn 3.3 nghìn tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022; xếp thứ 2 về quy mô và tốc độ tăng GRDP trong khối 05 tỉnh, thành phố thuộc Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung.

Hình 1 1 Tỉ trọng các nhóm ngành tại 5 thành phố lớn

Quy mô và cơ cấu GRDP quý 1 năm 2023

Hình 1 2 Cơ cấu các khu vực kinh tế Thành phố Đà Nẵng

Theo hình 1.2 Cơ cấu kinh tế với sự chiếm thị phần lớn đến tới ngành dịch vụ với 70.49% cao hơn 3.36% so với năm trước đó, tiếp đó là thuế sản phẩm 20.48% cao hơn 9.48% so với năm trước đó

1.1.3 Xã hội

Thành phố Đà Nẵng đã không ngừng chấn chỉnh và phát huy các giá trị văn hóa trong các hoạt động lễ hội Lễ hội Quán Thế Âm tại Ngũ Hành Sơn ngày càng được tổ chức nề nếp, quy củ và thu hút đông đảo sự tham gia của nhân dân thành phố Đà Nẵng và các địa phương khác Đặc biệt, cuộc thi trình diễn pháo hoa quốc tế trong các năm qua được tổ chức thành công, trở thành hoạt động văn hóa, du lịch tạo dấu ấn trong hoạt động lễ hội văn hóa của thành phố Đây cũng là sự kiện nâng cao giá trị thương hiệu của thành phố

Đời sống văn hóa cơ sở ở các quận, huyện có bước phát triển; đời sống văn hóa nông thôn ngày càng được nâng lên Công tác bảo tồn, phát huy các giá trị di sản văn hóa vật thể và phi vật thể được chú trọng.

1.1.4 Công Nghệ

Thành phố tập trung thực hiện các nội dung trọng tâm, trong đó có tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng kinh tế để phát triển kinh tế Thành phố nhanh và bền vững trên cơ sở nghiên cứu và ứng dụng mạnh mẽ khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo và tăng năng suất lao động Triển khai thực hiện Đề án phát triển TP Đà Nẵng trở thành trung tâm tài chính khu vực.

Hiện nay, thị trường phần mềm thế giới tiếp tục tăng trưởng cao, trung bình 11,3%/năm, đạt 608,7 tỷ USD năm 2023 Với những lợi thế riêng, thành phố Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng tận dụng cơ hội để phát triển trở thành thủ phủ công nghiệp phần mềm, game và trở thành trung tâm khởi nghiệp công nghệ cao Sau hai thập kỷ kiến tạo, thành phố đang sở hữu nhiều điều kiện tốt về chính sách, lực lượng lao động, vị trí và hạ tầng đô thị để có thể bứt phá chinh phục các mục tiêu kinh tế số đến năm 2025, trở thành một thành phố trung tâm trí tuệ của miền Trung và thành công như Singapore.

Sở Thông tin và Truyền thông sẽ thực hiện một số chương trình, dự án như: Nâng cấp Hệ thống email công vụ thành phố, bảo đảm phân tải và xác thực SSO cho Hệ thống đăng nhập Chính quyền điện tử; mua thiết bị lọc thư rác Barracuda Security Gateway 400 cho hệ thống email công vụ thành phố theo mô hình Inbound, OutBound

Hình 1 3 Ứng dụng các máy móc thiệt bị hiện đại vào việc dạy học

Qua hình ảnh trên ta thấy thành phố đang rất tích cực trong việc đẩy mạnh những tiến bộ khoa học và áp dụng nhiều trang thiết bị hiện đại vào việc dạy học giúp cho học sinh viên nắm bắt và hiểu rõ để áp dụng chúng phát triển thành phố trong tương lai.

1.1.5 Môi trường

a Toạ độ

Đà Nẵng nằm ở 15o55’20" đến 16o14’10" vĩ tuyến bắc, 107o18’30” đến 108o20’00” kinh tuyến đông, phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế, phía nam và tây giáp tỉnh Quảng Nam, phía đông giáp biển Đông Với vị trí trung độ của cả nước, Đà Nẵng cách Hà Nội 765km về phía Bắc và thành phố Hồ Chí Minh 964km về phía Nam, nối vùng Tây Nguyên trù phú qua Quốc lộ 14B và là cửa ngõ ra biển của Tây Nguyên và nước bạn Lào Các trung tâm kinh doanh - thương mại của các nước vùng Đông Nam Á và Thái Bình Dương đều nằm trong phạm vi bán kính 2000km từ thành phố Đà Nẵng.

Bốn điểm cực trên đất liền của thành phố Đà Nẵng là: + Cực Bắc là phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu + Cực Tây là xã Hòa Bắc, huyện Hòa Vang.

+ Cực Nam là xã Hòa Khương, huyện Hòa Vang + Cực Đông là phường Thọ Quang, quận Sơn Trà.

Đà Nẵng nằm cách Hà Nội 776 km về phía Bắc, cách TP.HCM 961 km về phía Nam và tiếp giáp với cố đô Huế, Đà Nẵng có trục giao thông Bắc – Nam với cả đường bộ, đường sắt và đường biển cắt qua, đồng thời là cửa ngõ giao lưu với các tỉnh thuộc khu vực Tây Nguyên Không chỉ có vậy, Đà Nẵng là trung tâm được bao quanh bởi ba di sản nổi tiếng thế giới như: Cố đô Huế, Thánh địa Mỹ Sơn và Phố cổ Hội An Ngoài ra, vùng biển của thành phố này bao gồm cả huyện đảo Hoàng Sa Do đó, Đà Nẵng là thành phố

có vị trí đắc địa và vô cùng quan trọng cả về du lịch, giao lưu kinh tế, giao thương buôn bán và quân sự quốc phòng

Hình 1 4 Bản đồ vị trí thành phố Đà Nẵngb Địa hình

Địa hình thành phố Đà Nẵng khá đa dạng, vừa có đồng bằng vừa có núi, một bên là đèo Hải Vân với những dãy núi cao, một bên là bán đảo Sơn Trà hoang sơ Vùng núi cao và dốc tập trung ở phía Tây và Tây Bắc, từ đây có nhiều dãy núi chạy dài ra biển, một số đồi thấp xen kẽ vùng đồng bằng ven biển hẹp Địa hình đồi núi chiếm diện tích lớn, độ cao khoảng từ 700 - 1.500m, độ dốc lớn (>400), là nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn và có ý nghĩa bảo vệ môi trường sinh thái của thành phố Hệ thống sông ngòi ngắn và dốc, bắt nguồn từ phía Tây, Tây Bắc và tỉnh Quảng Nam Đồng bằng ven biển là vùng đất thấp chịu ảnh hưởng của biển bị nhiễm mặn, là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự, đất ở và các khu chức năng của thành phố.

c Dân số

Tính đến tháng 9/2023, thì dân số Thành Phố Đà Nẵng đạt khoảng 1.228.374 người và diện tích tự nhiên 1.283,42 km2, mật độ dân số là 926 người/km2.

d Khí hậu, thời tiết

Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ cao và ít biến động Mỗi năm có hai mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng 1-9, mùa mưa từ tháng 10-12 Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 25 độ, cao nhất là vào tháng 6, 7, 8 trung bình từ 28 độ-30 độ, thấp nhất vào các tháng 12, 1, 2 trung bình từ 18-23 độ, thỉnh thoảng có những đợt rét đậm nhưng không kéo dài Độ ẩm không khí trung bình là 83,4%, cao nhất là tháng 10, 11 trung bình 85,67% 87,67%, thấp nhất vào các tháng 6, 7 trung bình từ 76,67% -77,33%.

1.1.6 Pháp lý

Đà Nẵng là một thị trường vô cùng tiềm năng đối với kênh đầu tư bất động sản Đặc biệt là khi nơi đây hội tụ những yếu tố mà các tỉnh và thành phố của Việt Nam còn đang phấn đấu để đạt được Đó là hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, hạ tầng nghỉ dưỡng và dịch vụ du lịch được đầu tư bài bản và quy hoạch thông minh; nhiều ông lớn bất động

sản rót vốn phát triển dự án; nhiều di tích lịch sử, điểm du lịch nổi tiếng; có nền văn hoá bản sắc độc đáo… giúp Đà Nẵng nhanh chóng trở thành một trong những điểm đến trải nghiệm, du lịch và nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam.

Cũng chính điều này tạo cơ hội cho các loại hình bất động sản tại Đà Nẵng phát triển vượt bậc Điển hình như biệt thự biển nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ du lịch condotel Đà Nẵng, liền kề thương mại và shophouse – nhà phố thương mại tại Đà Nẵng Một đặc điểm chung của các loại hình này đó là đều hướng tới phục vụ dịch vụ du lịch.

1.1.7 Kết luận

Qua những gì đã phân tích ở trên ta thấy thị trường tại Đà Nẵng rất tiềm năng và những chính sách của thành phố trong tương lai sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các dự án nhà phố thương mại trong tương lai.

1.2 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG DỰ ÁN VÀ DỰ BÁO CUNG CẦU 1.2.1 Thị trường bất động sản tại Việt Nam

Năm 2021 -2022 dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc, nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô, cơ bản thị trường này vẫn có sự phát triển ổn định Trong 4 tháng đầu năm 2023 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển trở lại Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không phát sinh lượng tồn kho mới Thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng…

Trong 4 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận những diễn biến cả tích cực lẫn tiêu cực khi nguồn cung bắt đầu cải thiện vào quý II.2022 đạt gần 13.000 căn, song vẫn gặp phải rào cản lớn về nguồn vốn Giá bán có xu hướng tăng cao khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang.

Đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển, đặc biệt là đất nền giá trị nhỏ, phù hợp với tầm tài chính vừa phải sẽ là cứu cánh an toàn giúp dòng tiền giữ giá tốt nhất.

1.2.2 Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng

Từ cuối năm 2022, chính quyền TP Đà Nẵng cũng có những định hướng thay đổi cấu trúc phát triển kinh tế mang tính bền vững ổn định và sâu rộng hơn; sự phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao của Đà Nẵng sẽ kéo theo một luồng lao động mới, thúc đẩy gia tăng dân số Đây chính là những yếu tố nền tảng để cho thị trường BĐS Đà Nẵng phát triển

TP Đà Nẵng đang dần lấy lại nhịp phát triển khi chú trọng hơn vào các dự án BĐS du lịch hàng hiệu khác biệt Ở thị trường khách sạn 4-5 sao, Đà Nẵng hiện có tổng cộng 81 dự án với 15.343 phòng Trong đó, số lượng phòng khách sạn 5 sao và 4 sao lần lượt chiếm 38% và 62%

Đến hết năm 2023, Đà Nẵng dự kiến có thêm 15 dự án với 2.422 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng với 96 dự án Nguồn cung mới giúp thị trường thêm phần sôi động.

Ở thị trường căn hộ, trong 3 năm trở lại đây, số lượng căn hộ và dự án không tăng đột biến do đó không dẫn đến tình trạng bội thực nguồn cung và giúp bảo đảm tỷ lệ hấp thụ ổn định Dự báo trong 3 năm tiếp theo (2024-2027), thị trường căn hộ được kỳ vọng tăng tốc phát triển với nguồn cung mới từ 10 dự án cung cấp khoảng 5.600 căn hộ, trong đó căn hộ hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung, nhờ vậy mặt bằng giá sơ cấp đạt tốc độ tăng trưởng tích cực là 12%.

1.2.3 Xác đối tượng khách hàng

Đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới là khách hàng và những nhà đầu tư, vì sản phẩm của dự án là đất và nhà phố Những nhà đầu tư có thể cho thuê, kinh doanh hoặc bán lại với mức giá sinh lời

Kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khá mạnh dựa vào du lịch, kéo theo đó là sự phát triển đô thị khá nhanh, dân số ngày càng tăng, bất động sản ngày càng phát triển và nóng bỏng thu hút rất nhiều nhà đầu tư kéo đến Nhà mặt phố, khách sạn mini mặt phố hầu như không có để bán Trên các sàn giao dịch chủ yếu là những mảnh đất ở xa trung tâm, nếu ở trung tâm, giá cũng cao không khác gì ở những thành phố lớn Chính vì thế mà nhu cầu nhà phố, nhà đất trở thành một nhu cầu tương lai Và một trong những giải pháp đưa ra nhằm đảm bảo chỗ ăn ở, chỗ kinh doanh cho, đặc biệt là bộ phận khách hàng có thu nhập cao và các nhà đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư muốn mua để kinh doanh là việc xây dựng các khu nhà phố Dựa vào mức độ tăng dân số của thành phố, ta có thể dự đoán

cho nhu cầu sử dụng nhà phố trong tương lai.

1.2.4 Lý do tại sao khách hàng và nhà đầu tư nên mua dự án này

Vì mục đích của dự án nhà phố thương mại này là để bán sản phẩm là nhà cho những khách hàng và chủ đầu tư Tuy nhiên với những dự án như vậy sẽ rất ít khách hàng lựa chọn mua để ở thay vì đó là kinh doanh hoặc cho thuê để sinh lời dài hạn

Để hiểu đảm bảo cho khả năng thực hiện các mô hình kinh doanh trên cho khách và nhà đầu tư, đầu tiên chúng ta sẽ nhìn qua những tiện ích mà dự án mang lại.

Hình 1 5 Những tiện ích xung quanh mà dự án mang lại

Có thể thấy những tiện ích xung quanh dự án là rất nhiều, tuy nhiên xung quanh đây là ít có quán cafe hay các quán ăn nhỏ hay các phòng gym, Đa số gần khu vực dự án là các nhà hàng lớn và mức giá cũng khá cao, vậy nên việc mở một quán ăn với quy mô nhỏ tại đây với mức giá hợp lý cũng là một giải pháp hay Đặc biệt ở gần dự án là trường học và kí túc xá cho sinh viên, vậy nên rất phù hợp để kinh doanh cafe và phòng tập gym, vì đây là những loại hình kinh doanh rất thu hút các bạn trẻ Ngoài ra với vị trí và giao thông thuận lợi, thành phố Đà Nẵng dự kiến sẽ có những chính sách hấp dẫn để thu hút khách

du lịch tới đây Dự án gần biển Nguyễn Tất Thành cũng là một lợi thế với khi hậu mát mẻ và thông thoáng, rất hấp dẫn cho khách du lịch thuê để ở và hưởng thụ.

1.2.5 Phân tích các yếu tố cạnh trạnh

Mặc dù đại dịch covid-19 đã trôi qua, song vẫn còn đó những ảnh hưởng nhất định với nền kinh tế của thành phố Đà Nẵng.

Tổng cục Thống kê vừa công bố báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2020 Theo đó, GDP cả năm 2020 giảm 9,77% so với năm 2019, ngành xây dựng giảm 12.5% Tuy nhiên Trong 4 tháng đầu năm 2023, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố Đà Nẵng tăng 4,70%, các ngành kinh tế chủ lực lần lượt có dấu hiệu phục hồi tích cực, rõ nét.Ngành xây dựng tăng trưởng 4.99%.

Đà Nẵng đang ngày càng phát triển với nhiều nguồn lực đầu tư mở ra hy vọng về một thành phố năng động, nhộn nhịp vương tầm thế giới Hòa cùng nhịp điệu phát triển này là những dự án đầu tư bất động sản đáp ứng nhu cầu mua bán, sử dụng cũng như nhu cầu mua bán, sử dụng cũng như nhu cầu lựa chọn một căn hộ, chung cư tiện ích hiện đại để tận hưởng không gian trong lành của Đà Nẵng xinh đẹp Loại hình bất động sản Shophouse vì lẽ đó mà xuất hiện nhiều hơn tại Đà Nẵng Bởi tính tiện ích của nó mà các dự án Shophouse Đà Nẵng mang lại sự tin tưởng cho người sử dụng và cả giới đầu tư bất động sản.

Hiện nay Shophouse Đà Nẵng không ngừng mạnh mẽ phát triển vươn xa ra tầm thế giới Nhận thấy tiềm năng của thành phố, không ít các dự án Shophouse Đà Nẵng cũng mọc lên, trong đó có thể kể đến vài dự án lớn tại ngay thành phố Đà Nẵng đang là đối thủ cạnh tranh của nhau: Lakeside Palace, Lakaside Infinity, Shophouse Ngô Quyền Đà Nẵng,… Le Pavillon, Shophouse Monarchy, Villa One River, Halla Jade Residence, Nhà Phố Ngô Quyền Đà Nẵng,…

1.2.6 Dự báo nhu cầu tương lai

Khả năng tiêu thụ của thị trường

Năm 2024, thành phố sẽ tập trung khai thác thị trường khách nội địa, chú trọng khai thác thị trường khách nội địa, tổ chức các chương trình kích cầu du lịch Đồng thời, tìm kiếm các nguồn khách để triển khai hiệu quả phương án thí điểm đón và phục vụ khách du lịch quốc tế.

Thành phố phấn đấu tổng lượng khách lưu trú dự kiến đạt 3,5 triệu lượt khách, tăng 3 lần so với ước thực hiện năm 2022; trong đó, khách quốc tế ước đạt 180.000 lượt, tăng 1,6 lần và khách nội địa ước đạt hơn 3,32 triệu lượt, tăng 3 lần

Trong 4 tháng đầu năm, quy mô nền kinh tế thành phố ước đạt hơn 57.792 tỷ đồng; trong đó, khu vực dịch vụ chiếm 67,44% Trong mức tăng trưởng 7,23% của toàn nền kinh tế thành phố, khu vực dịch vụ tăng 9,82%, tỷ trọng đóng góp của khu vực này vào mức tăng chung đạt 89,95%

Về lĩnh vực thương mại, hoạt động mua sắm trực tiếp đang có dấu hiệu phục hồi tốt sau khi Covid-19 được kiểm soát, cùng với thương mại điện tử vẫn không ngừng tăng trưởng mạnh mẽ Tăng trưởng toàn ngành thương mại 4 tháng ước đạt 5,9% so với cùng kỳ; doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 31.917 tỷ đồng.

1.3 Kết luận sự cần thiết đầu tư

Từ những gì đã phân tích ở trên, có thể thấy việc đầu tư xây dựng dự án nhà phố thương mại là cần thiết, góp phần điều hoà mối quan hệ cung - cầu về nhà ở cao cấp tại khu vực, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, mặt khác dự án còn mang lại hiệu quả kinh tế không chỉ cho doanh nghiệp mà còn góp một phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế của khu vực dự định đầu tư nói riêng và TP Đà Nẵng nói chung.

CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU KĨ THUẬT VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN2.1 Mô tả sản phẩm dự án

2.1.1 Tên dự án

Dự án KNL Shophouse được xây dựng trên 2 khu đất rộng 7700m2 trên đường Đ.Trần Triệu Luật và Hoà Phú 1, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Cơ cấu sản phẩm như sau: gồm 44 căn Shophouse mặt tiền với mô hình khép kín, mỗi căn 3 tầng nổi và 1 tầng tum có diện tích 120m2 Gồm :

- 36 căn 1 mặt tiền - 8 căn 2 mặt tiền

2.1.2 Đối tượng khách hàng

Kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khá mạnh dựa vào du lịch, kéo theo đó là sự phát triển đô thị khá nhanh, dân số ngày càng tăng, bất động sản ngày càng phát triển và nóng bỏng thu hút rất nhiều nhà đầu tư kéo đến Nhà mặt phố, khách sạn mini mặt phố hầu như không có để bán Trên các sàn giao dịch chủ yếu là những mảnh đất ở xa trung tâm, nếu ở trung tâm, giá cũng cao không khác gì ở những thành phố lớn Vì thế mà nhu cầu nhà phố, nhà đất trở thành một nhu cầu tương lai Một trong những giải pháp đưa ra nhằm đảm bảo chỗ ăn ở, chỗ kinh doanh cho, đặc biệt là bộ phận khách hàng có thu nhập cao và các nhà đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư muốn mua để kinh doanh là việc xây dựng các khu nhà phố Dựa vào mức độ tăng dân số của thành phố, ta có thể dự đoán cho

nhu cầu sử dụng nhà phố trong tương lai.

Chính vì thế, đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới là khách hàng muốn sở hữuShophouse và những nhà đầu tư, vì sản phẩm của dự án là đất và nhà phố Những nhà

đầu tư có thể cho thuê, kinh doanh hoặc bán lại với mức giá sinh lời.

2.1.3 Tiêu chuẩn chất lượng

Shophouse là hình thức căn hộ nhà ở kết hợp với cửa hàng thương mại kết hợp nhiều tính năng và mục đích sử dụng Shophouse đã phát triển rất lâu trên thế giới từ những năm đầu thế kỷ 19 đã xuất hiện những nhà phố thương mại ở các khu thị trấn và trung tâm thành phố, đặc biệt với số lượng xây dựng quy mô lớn ở một số nước Đông Nam Á trong thời kỳ thuộc địa Các cấu trúc thiết kế hay mô hình tượng trưng Shophouse trên thế giới có thể nhìn thấy ở các khu vực các nước Mỹ Latinh và các đảo Caribe.

Các căn hộ Shophouse được xây dựng theo quy hoạch ở các vị trí trung tâm, dân cư đông đúc nhằm mục đích đảm bảo lãi suất kinh doanh và thuế đạt hiệu quả cao Với thiết kế phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ và nhu cầu sinh hoạt, Shophouse luôn có kiến trúc riêng biệt làm nổi bật, mang thương hiệu của loại hình kết hợp này.

Sở hữu Shophouse là sở hữu một tài sản rất có giá trị với tính năng cho cả cuộc sống gia đình và có thể kinh doanh phục vụ.

Kết luận: Công trình được thiết kế theo phong cách Châu Âu, nhằm mục đích phục vụ

nhu cầu chỗ ở và sinh hoạt cho khách hàng Shophouse ngoài phục vụ nhu cầu sinh hoạt còn còn có thể phục vụ nhu cầu kinh doanh, mua bán.

2.1.4 So sánh sản phẩm

Hầu hết các Shophouse đều có chung những điểm như sau: - Được thiết kết hiện đại và sang trọng.

- Hạ tầng giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ - Không gian thoáng mát, sạch sẽ.

KNL Shophouse cũng có những đặc điểm kể trên, bên cạnh đó có những điểm nổi bật hơn so với những Shophouse khác trên địa bàn thành phố:

Thứ nhất, dự án KNL Shophouse nằm gần đường Nguyễn Sinh Sắc, cách biển khoảng

2km Điểm này khá thu hút đối với những khách hàng yêu thích biển.

Thứ hai, gần khu Trung tâm hành chính quận Liên Chiểu Vào chiều tối, các hoạt động

vui chơi diễn ra khá nhiều, rất phù hợp để khách hàng đến giải trí, vận động cơ thể ngoài trời

Thứ ba, nằm gần đường Ngô Văn Sở, con đường khá sầm uất, với nhiều địa điểm vui

chơi ăn uống.

Thứ tư, nằm cách công viên nước phong cách Nhật Bản Mikazuki 365 khoảng vài phút

đi xe.

Thứ năm, ngoài ra dự án KNL Shophouse còn nằm gần trường học, trung tâm bến xe

thành phố, chợ, bệnh viện, gym, yoga,…

Như vậy, dự án KNL Shophouse rất thích hợp để trở thành nơi an cư lí tưởng cho khách hàng.

2.2 Lựa chọn hình thức đầu tư

Các hình thức đầu tư: bao gồm 3 hình thức cơ bản:

+ Dự án đầu tư mới: dự án đầu tư thực hiện lần đầu hoặc dự án đầu tư độc lập với dự

án đầu tư đang hoạt động.

+ Dự án đầu tư mở rộng: dự án đầu tư phát triển dự án đầu tư đang hoạt động bằng

cách mở rộng quy mô, nâng cao công suất, đổi mới công nghệ, giảm ô nhiễm hoặc cải thiện môi trường.

+ Dự án đầu tư cải tạo và sửa chữa: cải tạo, sửa chữa, nâng cấp công trình xây dựng

là công tác phá dỡ (nếu có) một phần công trình hiện trạng để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp mặt ngoài, kết cấu công trình, trang thiết bị công trình, mở rộng diện tích,

Dựa vào các tiêu chí và mục đích đầu tư, chủ đầu tư quyết định đầu tư dự án với hình

thức được xây dựng hoàn toàn mới.

Nguồn vốn: Sử dụng nguồn vốn tự có của chủ đầu tư và nguồn vốn vay từ ngân hàng Sacombank.

2.3 Công suất dự án

2.3.1 Xác định công suất dự án

Công suất của dự án được lựa chọn lớn hay nhỏ tùy thuộc vào các yếu tố sau:

Thứ nhất, tùy thuộc vào quy mô của dự án Là sản phẩm cung cấp cho thị trường.

Thứ hai, tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường ở hiện tại và trong tương lai đối với các

loại sản phẩm của dự án cung cấp.

Thứ ba, tùy thuộc vào khả năng chiếm lĩnh thị trường.

Thứ tư, tùy thuộc vào khả năng cung cấp chất lượng sản phẩm.

Như vậy, có thể thấy các yếu tố trên chính là chìa khóa để quyết định công suất của dự án Tuy nhiên việc xác định công suất của dự án còn phải phụ thuộc vào khả năng đầu tư của chủ đầu tư và nhu cầu cung ứng của dự án phải thấp hơn so với nhu cầu thị trường, có như vậy thì sản phẩm của dự án mới có thể đứng vững trên thị trường Nếu công suất lựa chọn quá lớn so với nhu cầu thị trường thì chắc chắn sản phẩm sẽ dư thừa, gây khó khăn trong quá trình kinh doanh và thu hồi lại vốn bỏ ra.

2.3.2 Lựa chọn công suất dự án

Như đã đề cập ở 2.1.1, dự án bao gồm 44 căn Shophouse mặt tiền với mô hình khép kín Dự kiến công suất bán căn hộ như sau: + Lần thu tiền thứ hai: 25% + Lần thu tiền thứ ba: 25%

Lí do lựa chọn công suất này: Vì đa phần các dự án Shophouse thường chỉ đạt từ 20% -40% số lượng căn hộ trong năm đầu tiên, ít có dự án nào đạt được 50% ngay trong năm đầu tiên mở bán Điển hình như Shophouse Nại Nam gần Lotte Mart với 37 căn nhưng trong năm đầu cũng chỉ bán được 12 căn Vậy nên lựa chọn 40% trong năm đầu là khá hợp lý.

2.4 Xác định công nghệ - kỹ thuật của dự án

Công nghệ - kĩ thuật được sử dụng trong dự án là những thiết bị, máy móc hiện đại, phù hợp với sản phẩm

- Máy móc, thiết bị: toàn bộ các loại máy móc, thiết bị dùng trong hoạt động thi công là máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, cần cẩu, dây chuyền công nghệ, những máy móc đơn lẻ.

- Thiết bị, dụng cụ quản lý: là những thiết bị, dụng cụ dùng trong công tác quản lý hoạt động như máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng, máy hút ẩm, hút bụi, chống mối mọt.

2.5 Tiêu chuẩn đầu vào2.5.1 Hệ thống cấp điện

a Các tiêu chuẩn và quy phạm

Trong quá trình thiết kế, lắp đặt, kiểm tra và chạy thử sẽ phải tuân theo các tiêu chuẩn và quy phạm sau:

- TCVN 9207: 2012 Đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng - TCVN 9206: 2012 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng.

- Qui phạm trang bị điện 11TCN 18 - 2006, 11TCN 19 - 2006, 11TCN 20 - 2006, 11TCN 21 - 2006.

- QCVN - 12 - 2014/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về hệ thống điện của Nhà ở và công trình công cộng.

- TCVN 9888 - 2013 Bảo vệ chống sét - phần 1 nguyên tắc chung.

- QCVN 09: 2013/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả.

- TCVN 7447 - 2010: Hệ thống lắp đặt điện hạ áp TCXD 333 – 2005: Tiêu chuẩn thiết kế - chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình xây dựng dân dụng.

b Giải pháp hệ thống điện

- Sử dụng nguồn điện lấy từ đường dây trung thế 22kV.

- Khi nguồn điện lưới bị mất, mạch vẫn được cấp điện từ máy phát điện dự phòng 3 pha 0,4kV.

- Hệ thống điện phải đảm bảo an toàn, vì vậy phải thiết lập các hệ thống tự động ngắt điện khi có sự cố, sử dụng các thiết bị chống giật khi điện bị rò rỉ.

- Sử dụng thiết bị chống sét vì dự án nằm ở khu vực gần biển.

2.5.2 Hệ thống cấp thoát nước

a Các tiêu chuẩn thiết kế

Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình 1999 - Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước bên trong TCVN - 4513 - 88 - Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước bên trong TCVN - 4474 - 87.

- TCVN 33-2006: Cấp nước - mạng lưới đường ống và công trình bên ngoài - Tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 7957: 2008 Thoát nước - mạng lưới và công trình bên ngoài - Tiêu chuẩn thiết kế.

b Giải pháp thiết kế

Xây dựng hệ thống cống rãnh ngầm để phục vụ cho việc thoát nước dễ dàng mà không ảnh hưởng đến môi trường sinh hoạt chung.

Hướng thoát nước, nước mưa được thu gom về các trục đường chính sau đó đổ ra hệ thống thoát nước chung của khu vực.

2.5.3 Giải pháp chữa cháy

a Căn cứ thiết kế

Luật phòng cháy và chữa cháy được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2001, có hiệu lực từ ngày 04/10/2001.

- TCVN930 - 8: 2012: Phòng cháy chữa cháy - từ vựng - thuật ngữ chuyên dùng cho phòng cháy chữa cháy, cứu nạn và xử lý vật liệu nguy hiểm.

- Nghị định số 79/2014/NĐ - CP, ngày 31/07/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật PCCC.

- Thông tư số 66/2014/TT - BCA ngày 16/12/2014 của Bộ trưởng Bộ Công an quy định chi tiết thi hành một số điều của Nghị định số 79/2014/NĐ – CP.

- TCVN9310 - 4: 2012: Phòng cháy chữa cháy - từ vựng - thiết bị chữa cháy.

- TCXD 217: 1998: Hệ thống phát hiện chảy và báo động cháy - Quy định chung - TCVN 3991: 1985 Tiêu chuẩn phòng cháy trong thiết kế xây dựng - thuật ngữ và định nghĩa.

- QCVN 06: 2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.

TCVN 3890: 2009 Phương tiện phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình -Trang bị, bố trí, kiểm tra bảo dưỡng.

- TCVN 6379 - 1998: (Thiết bị chữa cháy - trụ nước chữa cháy - yêu cầu kỹ thuật) - TCVN 6102 - 1996 1997202: 1987: Phòng cháy, chữa cháy - chất chữa cháy - bột - TCVN 5303.1990: An toàn cháy - thuật ngữ và định nghĩa.

- TCVN 3254: 1989: An toàn chảy - Yêu cầu chung - TCVN 4778: 1989: Phân loại cháy.

- TCVN 4879.1989: Phòng cháy - dấu hiệu an toàn.

b Giải pháp chữa cháy

Xây dựng quy định, nội quy an toàn phòng cháy chữa cháy Thường xuyên vận hành, bảo dưỡng các thiết bị PCCC.

Hướng dẫn cư dân không để các vật dụng che chắn lối thoát nạn trên cầu thang của nhà ở.

Quản lý chặt chẽ nguồn lửa, nguồn nhiệt, chất gây cháy như trong quá trình tồn trữ gas hoặc dầu cho máy phát, chỉ được tồn trữ số lượng đúng với quy định.

Yêu cầu cư dân không vận chuyển các thiết bị, chất dễ gây cháy nổ trong thang máy của từng căn hộ.

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật và kiến thức phòng cháy chữa cháy, phát động phong trào quần chúng tham gia PCCC.

2.5.4 Giải pháp kiến trúc

a Giải pháp mặt bằng

Mặt bằng căn hộ hầu hết được cơ cấu theo giá hình chữ nhật, Mặt bằng toàn khu được thiết kế dựa trên hình dáng khu đất, các khu căn hộ đượcp phân chi bởi đường giao thông nội bộ.

b Giải pháp mặt đứng

Tòa nhà cao 3 tầng và 1 tầng tum, tầng 1 cao 3,9m, tầng 2 cao 3,6m, tầng 3 cao 3,6m, tầng mái cao 2,5m Các tầng đều thông thoáng đảm bảo lối đi và sử dụng cho các tầng Khu căn hộ thiết kế các ô cửa sổ, lô gia khép kín vừa đáp ứng ý đồ mặt đứng vừa đảm bảo yêu cầu lấy sáng, thông gió của các không gian bên trong.

c Giải pháp hoàn thiện

Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà:

+ Mặt ngoài công trình sử dụng các vật liệu địa phương truyền thống sẵn có trên thị trường, khối đế của công trình với chức năng căn hộ cho thuê và được hoàn thiện với vật liệu mặt ngoài chủ yếu là sơn và khung nhôm kính mảng lớn.

+ Sân vườn xung quanh công trình, để tạo cảnh quan phù hợp với hình thức và chức năng của công trình, phương án kiến trúc cần nghiên cứu giải pháp tạo cảnh quan sân vườn kết hợp với cây xanh.

+ Với khối cao tầng dự kiến các vật liệu hoàn thiện mặt ngoài chủ yếu sử dụng cửa sổ nhôm kính kết hợp các màng tường được sơn phủ Các cửa nhôm kính cần được nghiên cứu với khẩu độ hợp lý.

- Vật liệu hoàn thiện trong nhà:

+ Vật liệu hoàn thiện trong nhà cũng cần nghiên cứu các vật liệu địa phương sẵn có Các sảnh và hành lang nghiên cứu quy cách ốp lát phù hợp với tính chất công trình dễ dàng cho thủ công và bảo trì Trần trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp, tương tự với tườn công nội thất công trình chủ yếu sử dụng trát vữa và lăn sơn trực tiếp.

- Với căn hộ dự kiến các phòng được hoàn thiện như sau:

+ Vệ sinh dùng các sản phẩm thiết bị tương đương các chung cư, nhà ở đáp ứng tiêu chuẩn nhà phố hiện đại.

+ Tưởng trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp + Sàn lát gạch theo chỉ định.

2.5.5 Giải pháp kết công trình

a Kết cấu móng

Giải pháp móng đưa ra dựa trên các tiêu chí sau: Đảm bảo độ bề vững theo thời gian cho công trình, tiết kiệm chi phí xây dựng cho chủ đầu tư ở mức có thể, điều kiện thi công khu vực và các công trình hiện hữu lân cận.

Sau khi xem xét điều kiện: địa chất thủy văn, tính bền vững, tính kinh tế, điều kiện thi công, tiến độ thi công,… Đơn vị thiết kế dựa vào tải móng xuống công trình mà đi đến quyết định thiết kế phương án móng băng trên nền đất tự nhiên cho công trình là kết cấu móng chính.

Móng được tính toán theo cường độ địa chất tốt.

b Kết cấu công trình

Hệ kết cấu chính của các công trình BTCT gồm: các cấu kiện bao gồm Cột, BTCT kết hợp với hệ dầm sàn bằng BTCT đổ toàn khối Tường gạch xây chèn giữa các kết cấu khung ngoài nhiệm vụ bao che, phân chia không gian và cách âm, cách nhiệt cho công trình theo yêu cầu kiến trúc.

Kết cấu khung BTCT được xem là hợp lý cho công trình này và có thể đảm bảo các công năng sử dụng của công trình.

Kết cấu được tính toán cho trường hợp nhà 4 tầng

Hệ kết cấu mái đảm bảo độ thẩm mỹ, độ bền và ổn định của mái công trình, đồng thời tăng khả năng cách nhiệt của lớp mái.

Công trình và các bộ phận công trình được thiết kế đảm bảo duy trì được các công năng sử dụng, tính bền vừng, độ ổn định và biến dạng của công trình, chống rung động và các tác động khác vào công trình.

- Tất cả vật liệu sử dụng phải tuân thủ quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành của Việt Nam về vật liệu bê tông và cốt thép:

+ TCVN 9202-2012 Xi măng xây trát + TCVN 8826-2011 phụ gia cho bê tông + TCVN 9205-2012 cát nghiền cho bê tông.

+ TCVN 9336-2012 bê tông nặng – phương pháp xác định hàm lượng Sunfat + TCVN 1450-1986 gạch rỗng đất sét nung.

+ TCVN 1451-1986 gạch đặc đất sét nung.

+ TCVN 7570-2006 cốt liệu cho bê tông và vữa – yêu cầu kĩ thuật + TCVN 2682-2009 xi măng pooc lăng.

+ TCVN 3118-1993 bê tông nặng – phương pháp xác định cường độ nén + TCVN 6284-1997 thép cốt bê tông dự ứng lực (phần 1-5).

+ TCVN 1651-2008 thép cốt bê tông.

+ TCVN 5709-1993 thép cacbon cán nóng dùng cho xây dựng – yêu cầu kĩ thuật + TCVN 6522-1999 thép tấm kết cấu cán nóng.

+ TCVN 3223-1994 que hàn điện dùng cho thép cacbon và thép hợp kim thấp + TCVN 1691-1975 mối hàn hồ quang điện bằng tay.

+ TCVN 170-2007 kết cấu thép, gia công, lắp dựng và nghiệm thu Yêu cầu kỹ thuật.

2.6 Hạ tầng kỹ thuật2.6.1 Hệ thống cấp điện

a Giải pháp thiết kế

- Tổng công suất cần cấp cho công trình là: 229Kva.

- Xây dựng mới trạm biến áp 3 pha 250Kva 15(22)/0.4kv, đáp ứng nhu cầu sử dụng điện cho công trình.

- Xây dựng 01 tủ điện tổng ( tủ MDB ) cấp điện cho công trình, tủ đặt tại khu vực trạm biến áp.

- Mỗi khối công trình xây dựng 1 tủ điện chính, nguồn lấy từ tủ điện tổng - Mỗi tầng lắp 01 tủ điện, nguồn lấy từ tủ điện chính.

- Khối lớp học hiện hữu, tuyến cáp trục chính được cải tạo mới.

- Hệ thống chiếu sáng lớp học, văn phòng làm việc,… chủ yếu sử dụng đèn huỳnh quang không chóa lắp áp trần.

- Phần lớn trong các phòng thông gió chủ yếu sử dụng quạt trần và quạt đảo gắn trần, một vài phòng như : phòng truyến thống, phòng họp, phòng giáo viên, Hiệu trưởng, văn phòng, và phòng Multimedia, sử dụng máy lạnh cục bộ dàn lạnh treo tường

- Hệ thống chiếu sáng sân đường nội bộ sử dụng cột đèn côn tròn cao 7m, lắp bộ đèn cao áp bóng 150w, hệ thống được điều khiển đóng cắt bằng tay, điều khiển đặt trong nhà bảo vệ.

- Bảo vệ chống quá tải và chống ngắn mạch sử dụng các MCB, MCCB thích hợp - Hệ thống tiếp địa an toàn được thực hiện bởi 09 cọc thép mạ đồng chôn sâu trong đất, đỉnh cọc cách mặt đất 1m, khỏang cách giữa các cọc là 3m, dây tiếp địa dùng dây đồng trần M50, điện trở của hệ thống sau khi thực hiện phải nhỏ hơn 4 ôm.

b Máy phát điện dự phòng

- Dự kiến dự phòng khoảng 80% công suất cần cấp ( 80%x229 = 183Kva ), khi mất điện lưới tạm thời không sử dụng máy lạnh và một số thiết bị không quan trọng.

- Trên cơ sở đó dự kiến lắp máy phát điện dizen 3 pha dung lượng 200Kva làm nguồn dự phòng cho công trình, máy được đặt trong vỏ cách âm và lắp ngoài trời bên cạnh máy biến áp.

c Hệ thống điện thoại và hệ thống mạng

- Dự kiến lắp tổng đài 8 số thuê bao phục vụ nhu cầu sử dụng của công trình, tổng đài

Bể nước ngầm dự trữ nước cung cấp cho sinh hoạt + chữa cháy Mạng lưới đường ống cấp nước.

Nguyên tắc:

- Mạng lưới đường ống ngắn nhất, giảm tổn thất

- Mạng lưới bao trùm tấc cả các thiết bị vệ sinh sử dụng - Mạng lưới dễ quản lý và đảm bảo mỹ quan

Vạch tuyến

- Ống đứng cấp nước lên bể mái.

- Các ống đứng cấp xuống các tầng cấp cho từng khu vệ sinh Các ống đứng đặt trong hộp gain kỹ thuật.

- Các ống nhánh dẫn nước từ ống đứng tới các khu vệ sinh và cấp đến từng thiết bị.

b Hệ thống thoát nước

Nước thải của công trình có các loại sau:

- Nước bẩn bao gồm nước thải từ các thiết bị vệ sinh : lavabo, vòi rửa - Phân là phần nước thải thoát ra từ các thiết bị vệ sinh: xí, tiểu - Nước mưa.

c Tính toán bể tự hoại

Thể tích tổng bể tự hoại là: 27m3

d Hệ thống thoát nước mưa

- Hệ thống thoát nước mưa được bố trí trong các hộp gain dọc theo tường, ống đứng có đường kính D90 thu nước mưa và đổ ra hệ thống thoát nước khu vực.

- Tính toán đường kính ống đứng thoát nước mưa: 256 m2 (với đường kính ống đứng là 90mm)

- Hệ thống ống đứng thoát nước mưa được bố trí dọc theo tường trong các hộp gain kỹ thuật.

- Tính toán mạng lưới đường ống thoát nước.

- Để đảm bảo nguyên tắc vệ sinh và thông tắc tốt: lấy 3 ống đứng thoát nước cho mỗi khu vệ sinh: 1 ống thoát cho xí bệt và một tiểu treo, 1 ống thoát cho lavabo và phễu thu

Nguyên lý hoạt động của hệ thống PCCC :

a Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho Trường Đinh Thiện Lý được thiết kế baogồm những hệ thống sau :

- Hệ thống cấp nước chữa cháy bên ngoài - Hệ thống chữa cháy vách tường.

- Hệ thống chữa cháy tự động - Hệ thống báo cháy tự động - Hệ thống thu lôi chống sét.

b Nguyên lý hoạt động của từng hệ thống

 Hệ thống cấp nước chữa cháy bên ngoài :

- Hệ thống trụ nước chữa cháy được bố trí xung quanh bên ngoài công trình với mục đích chữa cháy từ phía ngoài công trình.

- Khi có cháy xảy ra sử dụng ngay cuộn vòi chữa cháy tại trụ nước lắp vào trực tiếp họng ra của trụ và phun nước trực tiếp vào đám cháy.

 Hệ thống chữa cháy vách tường :

- Là hệ thống chữa cháy lắp đặt trên tường ở bên trong các công trình.

- Khi có cháy xảy ra tại một điểm nào đó thì sử dụng ngay hộp chữa cháy gần nhất Lấy cuộn vòi chữa cháy gắn một đầu nối vào van, đầu nối còn lại gắn vào lăng chữa cháy Sau đó mở van chữa cháy phun nước trực tiếp vào đám cháy Khi mở van, do thay

đổi áp lực trong đường ống cụm bơm chữa cháy tự động nổ và bơm nước vào đường ống chữa cháy.

 Hệ thống chữa cháy tự động :

- Hệ thống chữa cháy tự động vòi xối nước dùng để chữa cháy đồng thời cùng một lúc đám cháy trên toàn bộ diện tích của cơ sở cần bảo vệ, dùng để tạo màng nước ngăn cháy đồng thời để làm mát các kết cấu xây dựng.

- Khi có cháy xảy ra, tại vòi phun đạt được nhiệt độ 680c dưới sự tác động của nhiệt làm giãn nở chất lỏng chứa trong bầu thủy tinh Lúc này miệng phun trở thành miệng hở và nước sẽ phun ra tạo thành màng nước phun vào đám cháy.

 Hệ thống báo cháy tự động :

- Khi có cháy xảy ra dưới tác động của nhiệt độ hoặc khói, lập tức đầu báo nhận được tín hiệu cháy và báo chính xác địa chỉ cháy về trung tâm xử lý Đồng thời trung tâm xử lý truyền tín hiệu về còi báo động và hiển thị vị trí xảy ra cháy tại màn hình phím điều khiển giúp cho chúng ta xác định ngay vị trí cháy để tiến hành xử lý chữa cháy kịp thời có hiệu quả.

 Hệ thống thu lôi chống sét :

- Khi có sét đánh thẳng xuống công trình thì tại thiết bị thu chủ động thu sét truyền qua dây dẫn sét xuống hố tiếp địa và giải xuống đất được an toàn.

CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 3.1 Nguyên tắc lựa chọn địa điểm

Lựa chọn địa điểm dự án là một trong những bước quan trọng để lập được dự án thành công Trong một số tình huống, yếu tố địa điểm còn là yếu tố cốt lõi quyết định sự thành công của một dự án.

 Đối với một dự án, nguyên tắc chung để lựa chọn địa điểm dự án bao gồm:

- Địa điểm dự án phải phù hợp với đường lối chính sách của nhà nước Bất cứ một dự án, một hoạt động kinh doanh nào cũng đều nằm trong sự quản lý của nhà nước.

- Phù hợp với quy hoạch tổng thế phát triển của nền kinh tế quốc dân, của ngành, phù hợp quy hoạch xây dựng của nhà nước.

- Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về mặt kỹ thuật và điều kiện tự nhiên bao gồm:

+ Địa hình thuận lợi, địa chất công trình, địa chất thủy văn đảm bảo cho việc thực hiện dự án.

+ Điều kiện tự nhiên phải phù hợp cho việc thực hiện dự án bao gồm các điều kiện về thời tiết khí hậu, điều kiện về động đất, sóng thần, núi lửa,

+ Địa điểm phải đảm bảo cho việc cung cấp nguyên vật liệu xây dựng để thực hiện dự án.

 Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về kinh tế:

- Chi phí đầu tư xây dựng: Các yếu tố do địa điểm có thể làm ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng: chi phí san lấp mặt bằng, đền bù di dân, tái định cư, xử lý nền, điều kiện cung cấp vật liệu xây dựng, tính địa phương của giá xây dựng Do đó, ảnh hưởng do điều kiện vị trí đến chi phí đầu tư xây dựng rất lớn.

- Chi phí vận hành và khai thác dự án Yếu tố địa điểm tác động đến khoản chi phí này thông qua các vấn đề: Chi phí điện, nước, thông tin liên lạc, chi phí các vật liệu đầu vào Việc đặt vị trí ở nơi có nguồn cung ứng lao động dồi dào, trình độ dân trí cao sẽ ảnh hưởng tiền lương, trình độ tay nghề, năng suất và nhận thức của người lao động.

- Chi phí cho việc tiêu thụ sản phẩm: dự án đặt tại nơi có nhu cầu tiêu thụ sản phẩm và dịch vụ càng lớn thì chi phí này càng giảm và càng có lợi cho nhà đầu tư.

- Tiêu chuẩn về mặt xã hội và an ninh quốc phòng: Đây cũng là tiêu chuẩn chúng ta cần so sánh, xem xét: số người di dân tái định cư, số người bị ảnh hưởng.

- Bên cạnh đó cũng cần phải xem xét các tác động về mặt xã hội, ảnh hưởng đến các công trình lân cận, sự ảnh hưởng về cảnh quan, di tích, di sản, ảnh hưởng về mặt môi trường, an ninh quốc phòng.

 Đối với địa điểm xây dựng dự án nhà phố thương mại Shophouse:

- Với phương châm hướng đến là tạo không gian, môi trường sống sang trọng, tiện nghi nhưng vẫn gần gũi với thiên nhiên cho khách hàng Vị trí dự án luôn là điều kiện quan trọng nhất để người tiêu dùng quyết định lựa Và các yếu tố cần quan tâm như sau:

Về khoảng cách

Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu “trung tâm” đô thị được người tiêu dùng lựa chọn nơi ở của mình, khoảng cách này được xác định theo thời gian di chuyển bằng phương tiện xe máy hoặc ôtô Thông thường, các dự án trong nội đô hoặc có khoảng cách di chuyển đến trung tâm từ dưới 15-20 phút có sức hút mạnh hơn những dự án khác

Về địa lý và phong thủy

Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án.

Về cảnh quan môi trường

Khách hàng thường lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án Đó là yếu tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu dùng.

Về mối liên hệ với xung quanh

Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh Các công trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá, thể thao, thương mại, trường học, công viên, bệnh viện, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở

Về hạ tầng kỹ thuật

Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình cấp thoát nước và hệ thống điện Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số 1 khi khách hàng lựa chọn.

Về an ninh

An ninh tốt là một trong những yếu tố tạo nên giá trị khác biệt cho khu chung cư Việc trang bị hệ thống kỹ thuật quản lý cho tòa nhà như camera chống trộm, chuông báo cháy góp phần nâng cao an ninh khu vực Đồng thời giảm chi phí quản lý, nâng cao chất lượng dịch vụ, tiện ích cho người dân trong khu vực Ở căn hộ chung cư có bảo vệ, an ninh tốt, không phải lo trộm cướp.

Về an toàn giao thông

Khu vực an toàn giao thông, ít xảy ra tai nạn sẽ tạo tâm lý yên tâm cho khách hàng khi lựa chọn đến sinh sống ở khu vực đó Ngoài ra khu vực có bãi đỗ xe và có bảo vệ 24/24 sẽ là một điểm cộng lớn khi khách hàng lựa chọn.

Về điều kiện an sinh xã hội

Điều kiện khu vực đảm bảo cho người dân quyền tiếp cận đầy đủ các nguồn lực về thực phẩm và nơi trú ẩn và tăng cường sức khỏe và phúc lợi cho người dân nói chung, giúp họ phát triển và tận dụng tối đa tất cả những lợi thế…sẽ tạo nên lợi thế cho khu nhà.