báo cáo dự án nhà phố thương mại knl shophouse công ty cổ phần đầu tư hạ tầng intracom intracom invest

Giới thiệu tổng quan về dự án Tên dự án : Nhà phố thương mại KNL ShophouseĐịa điểm: Khu đất nằm trên trục giao giữa đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật thuộc phường Hòa Minh, quận

Giới thiệu tổng quan về dự án

Tên dự án : Nhà phố thương mại KNL Shophouse Địa điểm: Khu đất nằm trên trục giao giữa đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật thuộc phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest) Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH Thiết kế và Xây dựng kiến trúc Á Âu

Mô tả sơ bộ về dự án:

- Dự án nhà phố thương mại FPT Shophouse nằm trên khu 2 khu đất là trục giao giữa đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật thuộc phường Hòa Minh, Liên Chiểu với diện tích 2 lô đất là 7700 m2 (đã bao gồm góc cắt).

- Dự án gồm 4 khu chia thành 2 dãy đối nhau từ khu C1 đến khu C4 quy mô 03 tầng trong đó 3 tầng nổi và 1 tầng tum (có phần mái phía trên) (Theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/06/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, cho phép bố trí tầng tum trên cùng và không tính vào số tầng của công trình).

- Dự án có thiết kế hiện đại, đẹp mắt với 2 tông màu chính là trắng và nâu đậm Dự án bao gồm 44 căn nhà với chiều rộng mỗi căn là 7,5m và chiều dài trung bình mỗi căn là 16m, tồng diện tích 1 căn là 120 m2 và phía trước là mặt tiền rộng hơn 10,5m

Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest) đang nỗ lực nâng tầm Đà Nẵng lên tầm cao mới Mỗi công trình Intracom Invest thực hiện không chỉ đáp ứng nhu cầu sử dụng mà còn là những tác phẩm nghệ thuật giàu giá trị tinh thần và văn hóa, phản ánh bản sắc con người nơi đây.

Giới thiệu về chủ đầu tư

Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest)

- Địa chỉ: Tầng 21, Tòa nhà Intracom 2, Phường Phúc Diễn, Quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

- Chi nhánh tại Đà Nẵng: Văn phòng tầng 3 và tầng 4 tòa nhà cho thuê tại 26 Trần Phú, Hải Châu, Đà Nẵng

- E-mail: info@intracominvest.com.vn

Website: https://www.intracominvest.com.vn/

- Xây dựng và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư hạ tầng và phát triển hạ tầng cho các khu chế xuất, khu công nghiệp và các cụm dân cư, khu đô thị mới tại TP.Hà Nội và các địa phương khác

- Cung cấp các dịch vụ liên quan cho khu chế xuất, khu công nghiệp

- Kinh doanh vận tải biển và các dịch vụ liên quan đến vận tải biển (như môi giới hàng hải, đại lý tàu biển, bốc dỡ hàng hoá, giao nhận hàng hóa)

- Đầu tư tài chính vào các doanh nghiệp khác và đầu tư bất động sản

Cơ sở pháp lý hình thành dự án

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Căn cứ Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021, của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

- Căn cứ Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021;

- Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.

- Căn cứ Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn xác định chi phí Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây dựng;

- Căn cứ Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020 của Bộ Tài chính về Quy định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước;

Thông tư số 329/2016/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

- Thông tư 45/2018/TT-BTC ngày 7/05/2018 hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn,khấu hao tài sản cố định.

SỰ CẦN THIẾT

Phân tích môi trường của dự án

 Mục tiêu phát triển của Thành Phố Đà Nẵng trong những năm gần đây

Đà Nẵng xác định ba trụ cột phát triển: du lịch gắn với bất động sản nghỉ dưỡng, kinh tế tri thức, trung tâm dịch vụ chất lượng cao Thành phố đặt mục tiêu trở thành một trung tâm kinh tế, xã hội lớn, trung tâm khởi nghiệp, du lịch, thương mại, tài chính, logistics, công nghiệp cao, giáo dục đào tạo, y tế chất lượng cao Đà Nẵng hướng đến trở thành trung tâm văn hóa thể thao, khoa học công nghệ, tổ chức sự kiện quốc tế, đô thị biển hiện đại, thông minh, đáng sống, đảm bảo quốc phòng, an ninh, chủ quyền biển đảo.

Nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu năm 2023 về xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045

Thực hiện chủ trương của Bộ Chính trị tại Nghị quyết số 54/2017/QH14 về phát triển đô thị đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045, thành phố chủ động triển khai chiến lược truyền thông hiệu quả Hoạt động thông tin, truyền thông góp phần nâng cao nhận thức và tạo đồng thuận xã hội, thúc đẩy quá trình đưa địa phương trở thành đô thị trực thuộc Trung ương.

- Phát triển kinh tế tri thức, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực gắn với đổi mới sáng tạo và phát triển, ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại, đáp ứng nhu cầu thị trường với số lượng, cơ cấu ngành, nghề hợp lý, thu hút, trọng dụng nhân tài

- Phát triển toàn diện các lĩnh vực văn hóa, xã hội, thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân Đà Nẵng tập trung vào 12 định hướng phát triển lớn gồm định hướng không gian phát triển du lịch; định hướng phát triển kết cấu hạ tầng phục vụ du lịch; định hướng phát triển sản phẩm du lịch; định hướng phát triển thị trường du lịch; định hướng phát triển nguồn nhân lực; định hướng phát triển doanh nghiệp du lịch; định hướng phát triển nguồn lực đầu tư du lịch; định hướng về công tác xúc tiến và quảng bá du lịch; định hướng về liên kết, hợp tác phát triển du lịch; định hướng về chuyển đổi số; định hướng về quản lý rủi ro, thiên tai, dịch bệnh, xử lý khủng hoảng; định hướng về tổ chức và quản lý du lịch.

Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) quý 1 năm 2023 ước tính tăng 7,12% so với cùng kỳ năm 2022 Trong đó, dịch vụ tăng 3.36%, công nghiệp và xây dựng tăng 2,71%, nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 0.13%, thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 9.48%. Đà Nẵng là một trong số các địa phương có tốc độ phục hồi kinh tế khá nhanh, quy mô nền kinh tế Thành phố trong quý 1 năm 2023 ước đạt hơn 30.7 nghìn tỷ đồng, quy mô tăng thêm hơn 3.3 nghìn tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022; xếp thứ 2 về quy mô và tốc độ tăng GRDP trong khối 05 tỉnh, thành phố thuộc Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung.

Hình 1 1 Tỉ trọng các nhóm ngành tại 5 thành phố lớn

Quy mô và cơ cấu GRDP quý 1 năm 2023

Hình 1 2 Cơ cấu các khu vực kinh tế Thành phố Đà Nẵng

Theo hình 1.2 Cơ cấu kinh tế với sự chiếm thị phần lớn đến tới ngành dịch vụ với 70.49% cao hơn 3.36% so với năm trước đó, tiếp đó là thuế sản phẩm 20.48% cao hơn 9.48% so với năm trước đó

Đà Nẵng liên tục chú trọng phát huy giá trị văn hóa trong lễ hội Lễ hội Quán Thế Âm được tổ chức quy củ, thu hút nhiều người tham gia, đặc biệt là cuộc thi bắn pháo hoa quốc tế góp phần khẳng định dấu ấn của thành phố Song song đó, đời sống văn hóa cơ sở và vùng nông thôn được nâng cao Các giá trị di sản văn hóa vật thể và phi vật thể được bảo tồn cùng phát huy.

Thành phố tập trung thực hiện các nội dung trọng tâm, trong đó có tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng kinh tế để phát triển kinh tế Thành phố nhanh và bền vững trên cơ sở nghiên cứu và ứng dụng mạnh mẽ khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo và tăng năng suất lao động Triển khai thực hiện Đề án phát triển TP Đà Nẵng trở thành trung tâm tài chính khu vực.

Hiện nay, thị trường phần mềm thế giới tiếp tục tăng trưởng cao, trung bình 11,3%/năm, đạt 608,7 tỷ USD năm 2023 Với những lợi thế riêng, thành phố Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng tận dụng cơ hội để phát triển trở thành thủ phủ công nghiệp phần mềm, game và trở thành trung tâm khởi nghiệp công nghệ cao Sau hai thập kỷ kiến tạo, thành phố đang sở hữu nhiều điều kiện tốt về chính sách, lực lượng lao động, vị trí và hạ tầng đô thị để có thể bứt phá chinh phục các mục tiêu kinh tế số đến năm 2025, trở thành một thành phố trung tâm trí tuệ của miền Trung và thành công như Singapore

Sở Thông tin và Truyền thông sẽ thực hiện một số chương trình, dự án như: Nâng cấp Hệ thống email công vụ thành phố, bảo đảm phân tải và xác thực SSO cho Hệ thống đăng nhập Chính quyền điện tử; mua thiết bị lọc thư rác Barracuda Security Gateway 400 cho hệ thống email công vụ thành phố theo mô hình Inbound, OutBound

Hình 1 3 Ứng dụng các máy móc thiệt bị hiện đại vào việc dạy học

Qua hình ảnh trên ta thấy thành phố đang rất tích cực trong việc đẩy mạnh những tiến bộ khoa học và áp dụng nhiều trang thiết bị hiện đại vào việc dạy học giúp cho học sinh viên nắm bắt và hiểu rõ để áp dụng chúng phát triển thành phố trong tương lai.

1.1.5 Môi trường a Toạ độ Đà Nẵng nằm ở 15o55’20" đến 16o14’10" vĩ tuyến bắc, 107o18’30” đến 108o20’00” kinh tuyến đông, phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế, phía nam và tây giáp tỉnh Quảng Nam, phía đông giáp biển Đông Với vị trí trung độ của cả nước, Đà Nẵng cách Hà Nội 765km về phía Bắc và thành phố Hồ Chí Minh 964km về phía Nam, nối vùng Tây Nguyên trù phú qua Quốc lộ 14B và là cửa ngõ ra biển của Tây Nguyên và nước bạn Lào Các trung tâm kinh doanh - thương mại của các nước vùng Đông Nam Á và Thái Bình Dương đều nằm trong phạm vi bán kính 2000km từ thành phố Đà Nẵng.

Bốn điểm cực trên đất liền của thành phố Đà Nẵng là:

+ Cực Bắc là phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu.

+ Cực Tây là xã Hòa Bắc, huyện Hòa Vang.

+ Cực Nam là xã Hòa Khương, huyện Hòa Vang.

+ Cực Đông là phường Thọ Quang, quận Sơn Trà. Đà Nẵng nằm cách Hà Nội 776 km về phía Bắc, cách TP.HCM 961 km về phía Nam và tiếp giáp với cố đô Huế, Đà Nẵng có trục giao thông Bắc – Nam với cả đường bộ,đường sắt và đường biển cắt qua, đồng thời là cửa ngõ giao lưu với các tỉnh thuộc khu vực Tây Nguyên Không chỉ có vậy, Đà Nẵng là trung tâm được bao quanh bởi ba di sản nổi tiếng thế giới như: Cố đô Huế, Thánh địa Mỹ Sơn và Phố cổ Hội An Ngoài ra, vùng biển của thành phố này bao gồm cả huyện đảo Hoàng Sa Do đó, Đà Nẵng là thành phố có vị trí đắc địa và vô cùng quan trọng cả về du lịch, giao lưu kinh tế, giao thương buôn bán và quân sự quốc phòng

Địa hình Đà Nẵng đa dạng với đồng bằng, núi đồi Vùng núi tập trung ở phía Tây và Tây Bắc, độ cao 700 - 1.500m, độ dốc lớn, có ý nghĩa bảo vệ môi trường sinh thái Hệ thống sông ngòi ngắn và dốc, bắt nguồn từ phía Tây, Tây Bắc Đồng bằng ven biển là vùng đất thấp chịu ảnh hưởng của biển, tập trung các hoạt động nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự.

Tính đến tháng 9/2023, thì dân số Thành Phố Đà Nẵng đạt khoảng 1.228.374 người và diện tích tự nhiên 1.283,42 km2, mật độ dân số là 926 người/km2. d Khí hậu, thời tiết Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ cao và ít biến động. Mỗi năm có hai mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng 1-9, mùa mưa từ tháng 10-12 Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 25 độ, cao nhất là vào tháng 6, 7, 8 trung bình từ 28 độ-30 độ, thấp nhất vào các tháng 12, 1, 2 trung bình từ 18-23 độ, thỉnh thoảng có những đợt rét đậm nhưng không kéo dài Độ ẩm không khí trung bình là 83,4%, cao nhất là tháng 10,

11 trung bình 85,67% -87,67%, thấp nhất vào các tháng 6, 7 trung bình từ 76,67% - 77,33%.

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG DỰ ÁN VÀ DỰ BÁO CUNG CẦU

1.2.1 Thị trường bất động sản tại Việt Nam

Năm 2021 -2022 dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc, nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô, cơ bản thị trường này vẫn có sự phát triển ổn định Trong 4 tháng đầu năm 2023 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển trở lại.

Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không phát sinh lượng tồn kho mới Thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng…

Trong 4 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận những diễn biến cả tích cực lẫn tiêu cực khi nguồn cung bắt đầu cải thiện vào quý II.2022 đạt gần 13.000 căn, song vẫn gặp phải rào cản lớn về nguồn vốn Giá bán có xu hướng tăng cao khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển, đặc biệt là đất nền giá trị nhỏ, phù hợp với tầm tài chính vừa phải sẽ là cứu cánh an toàn giúp dòng tiền giữ giá tốt nhất.

1.2.2 Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng

Từ cuối năm 2022, chính quyền TP Đà Nẵng cũng có những định hướng thay đổi cấu trúc phát triển kinh tế mang tính bền vững ổn định và sâu rộng hơn; sự phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao của Đà Nẵng sẽ kéo theo một luồng lao động mới, thúc đẩy gia tăng dân số Đây chính là những yếu tố nền tảng để cho thị trường BĐS Đà Nẵng phát triển

TP Đà Nẵng đang dần lấy lại nhịp phát triển khi chú trọng hơn vào các dự án BĐS du lịch hàng hiệu khác biệt Ở thị trường khách sạn 4-5 sao, Đà Nẵng hiện có tổng cộng

81 dự án với 15.343 phòng Trong đó, số lượng phòng khách sạn 5 sao và 4 sao lần lượt chiếm 38% và 62% Đến hết năm 2023, Đà Nẵng dự kiến có thêm 15 dự án với 2.422 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng với 96 dự án Nguồn cung mới giúp thị trường thêm phần sôi động. Ở thị trường căn hộ, trong 3 năm trở lại đây, số lượng căn hộ và dự án không tăng đột biến do đó không dẫn đến tình trạng bội thực nguồn cung và giúp bảo đảm tỷ lệ hấp thụ ổn định Dự báo trong 3 năm tiếp theo (2024-2027), thị trường căn hộ được kỳ vọng tăng tốc phát triển với nguồn cung mới từ 10 dự án cung cấp khoảng 5.600 căn hộ, trong đó căn hộ hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung, nhờ vậy mặt bằng giá sơ cấp đạt tốc độ tăng trưởng tích cực là 12%.

1.2.3 Xác đối tượng khách hàng Đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới là khách hàng và những nhà đầu tư, vì sản phẩm của dự án là đất và nhà phố Những nhà đầu tư có thể cho thuê, kinh doanh hoặc bán lại với mức giá sinh lời

Kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khá mạnh dựa vào du lịch, kéo theo đó là sự phát triển đô thị khá nhanh, dân số ngày càng tăng, bất động sản ngày càng phát triển và nóng bỏng thu hút rất nhiều nhà đầu tư kéo đến Nhà mặt phố, khách sạn mini mặt phố hầu như không có để bán Trên các sàn giao dịch chủ yếu là những mảnh đất ở xa trung tâm, nếu ở trung tâm, giá cũng cao không khác gì ở những thành phố lớn Chính vì thế mà nhu cầu nhà phố, nhà đất trở thành một nhu cầu tương lai Và một trong những giải pháp đưa ra nhằm đảm bảo chỗ ăn ở, chỗ kinh doanh cho, đặc biệt là bộ phận khách hàng có thu nhập cao và các nhà đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư muốn mua để kinh doanh là việc xây dựng các khu nhà phố Dựa vào mức độ tăng dân số của thành phố, ta có thể dự đoán cho nhu cầu sử dụng nhà phố trong tương lai.

1.2.4 Lý do tại sao khách hàng và nhà đầu tư nên mua dự án này

Dự án nhà phố thương mại này hướng đến mục đích bán sản phẩm là nhà cho khách hàng và chủ đầu tư Tuy nhiên, loại hình dự án này thường hướng đến mục đích kinh doanh hoặc cho thuê để tối đa hóa lợi nhuận, chứ không phải để khách hàng mua để ở Để đảm bảo khả năng đáp ứng nhu cầu kinh doanh này, dự án cung cấp một hệ thống tiện ích đa dạng và toàn diện.

Hình 1 5 Những tiện ích xung quanh mà dự án mang lại

Khu vực gần dự án có nhiều tiện ích, nhưng quán ăn nhỏ, phòng tập gym và quán cà phê lại khan hiếm Vì vậy, mở một quán ăn nhỏ với giá cả phải chăng là giải pháp hợp lý Gần đó còn có trường học và ký túc xá sinh viên, rất thích hợp để kinh doanh cà phê và phòng tập gym - hai loại hình thu hút giới trẻ Ngoài ra, Đà Nẵng có nhiều chính sách hấp dẫn để thúc đẩy du lịch Dự án gần bãi biển Nguyễn Tất Thành với không khí mát mẻ thoáng đãng, hấp dẫn du khách thuê ở và nghỉ dưỡng.

1.2.5 Phân tích các yếu tố cạnh trạnh

Mặc dù đại dịch covid-19 đã trôi qua, song vẫn còn đó những ảnh hưởng nhất định với nền kinh tế của thành phố Đà Nẵng.

Tổng cục Thống kê vừa công bố báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2020. Theo đó, GDP cả năm 2020 giảm 9,77% so với năm 2019, ngành xây dựng giảm 12.5%. Tuy nhiên Trong 4 tháng đầu năm 2023, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố Đà Nẵng tăng 4,70%, các ngành kinh tế chủ lực lần lượt có dấu hiệu phục hồi tích cực, rõ nét.Ngành xây dựng tăng trưởng 4.99%. Đà Nẵng đang ngày càng phát triển với nhiều nguồn lực đầu tư mở ra hy vọng về một thành phố năng động, nhộn nhịp vương tầm thế giới Hòa cùng nhịp điệu phát triển này là những dự án đầu tư bất động sản đáp ứng nhu cầu mua bán, sử dụng cũng như nhu cầu mua bán, sử dụng cũng như nhu cầu lựa chọn một căn hộ, chung cư tiện ích hiện đại để tận hưởng không gian trong lành của Đà Nẵng xinh đẹp Loại hình bất động sản Shophouse vì lẽ đó mà xuất hiện nhiều hơn tại Đà Nẵng Bởi tính tiện ích của nó mà các dự án Shophouse Đà Nẵng mang lại sự tin tưởng cho người sử dụng và cả giới đầu tư bất động sản.

Hiện nay Shophouse Đà Nẵng không ngừng mạnh mẽ phát triển vươn xa ra tầm thế giới Nhận thấy tiềm năng của thành phố, không ít các dự án Shophouse Đà Nẵng cũng mọc lên, trong đó có thể kể đến vài dự án lớn tại ngay thành phố Đà Nẵng đang là đối thủ cạnh tranh của nhau: Lakeside Palace, Lakaside Infinity, Shophouse Ngô Quyền Đà Nẵng,… Le Pavillon, Shophouse Monarchy, Villa One River, Halla Jade Residence, Nhà Phố Ngô Quyền Đà Nẵng,…

1.2.6 Dự báo nhu cầu tương lai

Khả năng tiêu thụ của thị trường

Năm 2024, thành phố sẽ tập trung khai thác thị trường khách nội địa, chú trọng khai thác thị trường khách nội địa, tổ chức các chương trình kích cầu du lịch Đồng thời, tìm kiếm các nguồn khách để triển khai hiệu quả phương án thí điểm đón và phục vụ khách du lịch quốc tế.

Thành phố phấn đấu tổng lượng khách lưu trú dự kiến đạt 3,5 triệu lượt khách, tăng 3 lần so với ước thực hiện năm 2022; trong đó, khách quốc tế ước đạt 180.000 lượt, tăng 1,6 lần và khách nội địa ước đạt hơn 3,32 triệu lượt, tăng 3 lần

Trong 4 tháng đầu năm, quy mô nền kinh tế thành phố ước đạt hơn 57.792 tỷ đồng;trong đó, khu vực dịch vụ chiếm 67,44% Trong mức tăng trưởng 7,23% của toàn nền kinh tế thành phố, khu vực dịch vụ tăng 9,82%, tỷ trọng đóng góp của khu vực này vào mức tăng chung đạt 89,95%

KẾT LUẬN SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Việc đầu tư xây dựng dự án nhà phố thương mại là điều cần thiết, góp phần cân bằng nhu cầu nhà ở cao cấp trong khu vực, cải thiện chất lượng sống cho người dân Bên cạnh đó, dự án còn mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể, không chỉ cho chủ đầu tư mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của khu vực dự án và cả thành phố Đà Nẵng.

NGHIÊN CỨU KĨ THUẬT VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN

Mô tả sản phẩm dự án

Dự án KNL Shophouse được xây dựng trên 2 khu đất rộng 7700m 2 trên đường Đ.Trần Triệu Luật và Hoà Phú 1, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Cơ cấu sản phẩm như sau: gồm 44 căn Shophouse mặt tiền với mô hình khép kín, mỗi căn 3 tầng nổi và 1 tầng tum có diện tích 120m 2 Gồm :

Kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khá mạnh dựa vào du lịch, kéo theo đó là sự phát triển đô thị khá nhanh, dân số ngày càng tăng, bất động sản ngày càng phát triển và nóng bỏng thu hút rất nhiều nhà đầu tư kéo đến Nhà mặt phố, khách sạn mini mặt phố hầu như không có để bán Trên các sàn giao dịch chủ yếu là những mảnh đất ở xa trung tâm, nếu ở trung tâm, giá cũng cao không khác gì ở những thành phố lớn Vì thế mà nhu cầu nhà phố, nhà đất trở thành một nhu cầu tương lai Một trong những giải pháp đưa ra nhằm đảm bảo chỗ ăn ở, chỗ kinh doanh cho, đặc biệt là bộ phận khách hàng có thu nhập cao và các nhà đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư muốn mua để kinh doanh là việc xây dựng các khu nhà phố Dựa vào mức độ tăng dân số của thành phố, ta có thể dự đoán cho nhu cầu sử dụng nhà phố trong tương lai.

Chính vì thế, đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới là khách hàng muốn sở hữu

Shophouse được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư khi là sự kết hợp của đất và nhà phố Điều này mở ra nhiều lựa chọn sinh lời cho nhà đầu tư, bao gồm cho thuê, kinh doanh trực tiếp hoặc bán lại với mức giá tăng cao.

Shophouse là hình thức căn hộ nhà ở kết hợp với cửa hàng thương mại kết hợp nhiều tính năng và mục đích sử dụng Shophouse đã phát triển rất lâu trên thế giới từ những năm đầu thế kỷ 19 đã xuất hiện những nhà phố thương mại ở các khu thị trấn và trung tâm thành phố, đặc biệt với số lượng xây dựng quy mô lớn ở một số nước Đông Nam Á trong thời kỳ thuộc địa Các cấu trúc thiết kế hay mô hình tượng trưng Shophouse trên thế giới có thể nhìn thấy ở các khu vực các nước Mỹ Latinh và các đảo Caribe.

Các căn hộ Shophouse được xây dựng theo quy hoạch ở các vị trí trung tâm, dân cư đông đúc nhằm mục đích đảm bảo lãi suất kinh doanh và thuế đạt hiệu quả cao Với thiết kế phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ và nhu cầu sinh hoạt, Shophouse luôn có kiến trúc riêng biệt làm nổi bật, mang thương hiệu của loại hình kết hợp này.

Sở hữu Shophouse là sở hữu một tài sản rất có giá trị với tính năng cho cả cuộc sống gia đình và có thể kinh doanh phục vụ.

Kết luận: Công trình được thiết kế theo phong cách Châu Âu, nhằm mục đích phục vụ nhu cầu chỗ ở và sinh hoạt cho khách hàng Shophouse ngoài phục vụ nhu cầu sinh hoạt còn còn có thể phục vụ nhu cầu kinh doanh, mua bán.

Hầu hết các Shophouse đều có chung những điểm như sau:

- Được thiết kết hiện đại và sang trọng.

- Hạ tầng giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ.

- Không gian thoáng mát, sạch sẽ.

KNL Shophouse cũng có những đặc điểm kể trên, bên cạnh đó có những điểm nổi bật hơn so với những Shophouse khác trên địa bàn thành phố:

Thứ nhất, dự án KNL Shophouse nằm gần đường Nguyễn Sinh Sắc, cách biển khoảng

2km Điểm này khá thu hút đối với những khách hàng yêu thích biển.

Thứ hai, gần khu Trung tâm hành chính quận Liên Chiểu Vào chiều tối, các hoạt động vui chơi diễn ra khá nhiều, rất phù hợp để khách hàng đến giải trí, vận động cơ thể ngoài trời

Thứ ba, nằm gần đường Ngô Văn Sở, con đường khá sầm uất, với nhiều địa điểm vui chơi ăn uống.

Thứ tư, nằm cách công viên nước phong cách Nhật Bản Mikazuki 365 khoảng vài phút đi xe.

Thứ năm, ngoài ra dự án KNL Shophouse còn nằm gần trường học, trung tâm bến xe thành phố, chợ, bệnh viện, gym, yoga,…

Như vậy, dự án KNL Shophouse rất thích hợp để trở thành nơi an cư lí tưởng cho khách hàng.

Lựa chọn hình thức đầu tư

Các hình thức đầu tư: bao gồm 3 hình thức cơ bản:

+ Dự án đầu tư mới: dự án đầu tư thực hiện lần đầu hoặc dự án đầu tư độc lập với dự án đầu tư đang hoạt động.

+ Dự án đầu tư mở rộng: dự án đầu tư phát triển dự án đầu tư đang hoạt động bằng cách mở rộng quy mô, nâng cao công suất, đổi mới công nghệ, giảm ô nhiễm hoặc cải thiện môi trường.

+ Dự án đầu tư cải tạo và sửa chữa: cải tạo, sửa chữa, nâng cấp công trình xây dựng là công tác phá dỡ (nếu có) một phần công trình hiện trạng để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp mặt ngoài, kết cấu công trình, trang thiết bị công trình, mở rộng diện tích,

Dựa vào các tiêu chí và mục đích đầu tư, chủ đầu tư quyết định đầu tư dự án với hình thức được xây dựng hoàn toàn mới.

Nguồn vốn: Sử dụng nguồn vốn tự có của chủ đầu tư và nguồn vốn vay từ ngân hàngSacombank.

Công suất dự án

2.3.1 Xác định công suất dự án

Công suất của dự án được lựa chọn lớn hay nhỏ tùy thuộc vào các yếu tố sau:

Thứ nhất, tùy thuộc vào quy mô của dự án Là sản phẩm cung cấp cho thị trường.

Thứ hai, tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường ở hiện tại và trong tương lai đối với các loại sản phẩm của dự án cung cấp.

Thứ ba, tùy thuộc vào khả năng chiếm lĩnh thị trường.

Thứ tư, tùy thuộc vào khả năng cung cấp chất lượng sản phẩm.

Các yếu tố như nhu cầu thị trường, khả năng đầu tư của chủ đầu tư và nhu cầu cung ứng phải thấp hơn nhu cầu thị trường là chìa khóa xác định công suất dự án phù hợp Xác định công suất quá lớn so với nhu cầu thị trường sẽ dẫn đến tình trạng sản phẩm thừa, khó khăn trong kinh doanh và thu hồi vốn Ngược lại, nếu công suất lựa chọn đáp ứng được nhu cầu thị trường thì sản phẩm dự án có thể đứng vững và phát triển bền vững trên thị trường.

2.3.2 Lựa chọn công suất dự án

Như đã đề cập ở 2.1.1, dự án bao gồm 44 căn Shophouse mặt tiền với mô hình khép kín Dự kiến công suất bán căn hộ như sau:

+ Lần thu tiền thứ nhất: 50%

+ Lần thu tiền thứ hai: 25%

+ Lần thu tiền thứ ba: 25%

Lí do lựa chọn công suất này: Vì đa phần các dự án Shophouse thường chỉ đạt từ 20% -40% số lượng căn hộ trong năm đầu tiên, ít có dự án nào đạt được 50% ngay trong năm đầu tiên mở bán Điển hình như Shophouse Nại Nam gần Lotte Mart với 37 căn nhưng trong năm đầu cũng chỉ bán được 12 căn Vậy nên lựa chọn 40% trong năm đầu là khá hợp lý.

Xác định công nghệ - kỹ thuật của dự án

Công nghệ - kĩ thuật được sử dụng trong dự án là những thiết bị, máy móc hiện đại, phù hợp với sản phẩm

- Máy móc, thiết bị: toàn bộ các loại máy móc, thiết bị dùng trong hoạt động thi công là máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, cần cẩu, dây chuyền công nghệ, những máy móc đơn lẻ.

Các thiết bị, dụng cụ quản lý bao gồm máy tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị đo lường, kiểm tra chất lượng, máy hút ẩm và hút bụi để hỗ trợ trong công tác quản lý Những thiết bị này giúp giám sát, quản lý và duy trì chất lượng hiệu quả, ngăn chặn mối mọt và tạo ra môi trường làm việc thuận lợi.

Tiêu chuẩn đầu vào

2.5.1 Hệ thống cấp điện a Các tiêu chuẩn và quy phạm

Trong quá trình thiết kế, lắp đặt, kiểm tra và chạy thử sẽ phải tuân theo các tiêu chuẩn và quy phạm sau:

- TCVN 9207: 2012 Đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng.

- TCVN 9206: 2012 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng.

- Qui phạm trang bị điện 11TCN 18 - 2006, 11TCN 19 - 2006, 11TCN 20 - 2006, 11TCN 21 - 2006.

- QCVN - 12 - 2014/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về hệ thống điện của Nhà ở và công trình công cộng.

- TCVN 9888 - 2013 Bảo vệ chống sét - phần 1 nguyên tắc chung.

- QCVN 09: 2013/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả.

- TCVN 7447 - 2010: Hệ thống lắp đặt điện hạ áp TCXD 333 – 2005: Tiêu chuẩn thiết kế - chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình xây dựng dân dụng. b Giải pháp hệ thống điện

- Sử dụng nguồn điện lấy từ đường dây trung thế 22kV.

- Khi nguồn điện lưới bị mất, mạch vẫn được cấp điện từ máy phát điện dự phòng 3 pha 0,4kV.

- Hệ thống điện phải đảm bảo an toàn, vì vậy phải thiết lập các hệ thống tự động ngắt điện khi có sự cố, sử dụng các thiết bị chống giật khi điện bị rò rỉ.

- Sử dụng thiết bị chống sét vì dự án nằm ở khu vực gần biển.

2.5.2 Hệ thống cấp thoát nước a Các tiêu chuẩn thiết kế

Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình 1999.

- Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước bên trong TCVN - 4513 - 88.

- Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước bên trong TCVN - 4474 - 87.

- TCVN 33-2006: Cấp nước - mạng lưới đường ống và công trình bên ngoài - Tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 7957: 2008 Thoát nước - mạng lưới và công trình bên ngoài - Tiêu chuẩn thiết kế. b Giải pháp thiết kế

Xây dựng hệ thống cống rãnh ngầm để phục vụ cho việc thoát nước dễ dàng mà không ảnh hưởng đến môi trường sinh hoạt chung.

Hướng thoát nước, nước mưa được thu gom về các trục đường chính sau đó đổ ra hệ thống thoát nước chung của khu vực.

2.5 3 Giải pháp chữa cháy a Căn cứ thiết kế

Luật phòng cháy và chữa cháy được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2001, có hiệu lực từ ngày 04/10/2001.

- TCVN930 - 8: 2012: Phòng cháy chữa cháy - từ vựng - thuật ngữ chuyên dùng cho phòng cháy chữa cháy, cứu nạn và xử lý vật liệu nguy hiểm.

- Nghị định số 79/2014/NĐ - CP, ngày 31/07/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật PCCC.

- Thông tư số 66/2014/TT - BCA ngày 16/12/2014 của Bộ trưởng Bộ Công an quy định chi tiết thi hành một số điều của Nghị định số 79/2014/NĐ – CP.

- TCVN9310 - 4: 2012: Phòng cháy chữa cháy - từ vựng - thiết bị chữa cháy.

- TCXD 217: 1998: Hệ thống phát hiện chảy và báo động cháy - Quy định chung.

- TCVN 3991: 1985 Tiêu chuẩn phòng cháy trong thiết kế xây dựng - thuật ngữ và định nghĩa.

- QCVN 06: 2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.

- TCVN 3890: 2009 - Phương tiện phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình - Trang bị, bố trí, kiểm tra bảo dưỡng.

- TCVN 6379 - 1998: (Thiết bị chữa cháy - trụ nước chữa cháy - yêu cầu kỹ thuật).

- TCVN 6102 - 1996 1997202: 1987: Phòng cháy, chữa cháy - chất chữa cháy - bột

- TCVN 5303.1990: An toàn cháy - thuật ngữ và định nghĩa.

- TCVN 3254: 1989: An toàn chảy - Yêu cầu chung.

- TCVN 4879.1989: Phòng cháy - dấu hiệu an toàn. b Giải pháp chữa cháy

Xây dựng quy định, nội quy an toàn phòng cháy chữa cháy.

Thường xuyên vận hành, bảo dưỡng các thiết bị PCCC.

Hướng dẫn cư dân không để các vật dụng che chắn lối thoát nạn trên cầu thang của nhà ở.

Quản lý chặt chẽ nguồn lửa, nguồn nhiệt, chất gây cháy như trong quá trình tồn trữ gas hoặc dầu cho máy phát, chỉ được tồn trữ số lượng đúng với quy định.

Yêu cầu cư dân không vận chuyển các thiết bị, chất dễ gây cháy nổ trong thang máy của từng căn hộ.

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật và kiến thức phòng cháy chữa cháy, phát động phong trào quần chúng tham gia PCCC.

2.5.4 Giải pháp kiến trúc a Giải pháp mặt bằng

Mặt bằng căn hộ hầu hết được cơ cấu theo giá hình chữ nhật, Mặt bằng toàn khu được thiết kế dựa trên hình dáng khu đất, các khu căn hộ đượcp phân chi bởi đường giao thông nội bộ. b Giải pháp mặt đứng

Tòa nhà cao 3 tầng và 1 tầng tum, tầng 1 cao 3,9m, tầng 2 cao 3,6m, tầng 3 cao 3,6m, tầng mái cao 2,5m Các tầng đều thông thoáng đảm bảo lối đi và sử dụng cho các tầng. Khu căn hộ thiết kế các ô cửa sổ, lô gia khép kín vừa đáp ứng ý đồ mặt đứng vừa đảm bảo yêu cầu lấy sáng, thông gió của các không gian bên trong. c Giải pháp hoàn thiện

Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà:

+ Mặt ngoài công trình sử dụng các vật liệu địa phương truyền thống sẵn có trên thị trường, khối đế của công trình với chức năng căn hộ cho thuê và được hoàn thiện với vật liệu mặt ngoài chủ yếu là sơn và khung nhôm kính mảng lớn.

+ Sân vườn xung quanh công trình, để tạo cảnh quan phù hợp với hình thức và chức năng của công trình, phương án kiến trúc cần nghiên cứu giải pháp tạo cảnh quan sân vườn kết hợp với cây xanh.

+ Với khối cao tầng dự kiến các vật liệu hoàn thiện mặt ngoài chủ yếu sử dụng cửa sổ nhôm kính kết hợp các màng tường được sơn phủ Các cửa nhôm kính cần được nghiên cứu với khẩu độ hợp lý.

- Vật liệu hoàn thiện trong nhà:

+ Vật liệu hoàn thiện trong nhà cũng cần nghiên cứu các vật liệu địa phương sẵn có. Các sảnh và hành lang nghiên cứu quy cách ốp lát phù hợp với tính chất công trình dễ dàng cho thủ công và bảo trì Trần trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp, tương tự với tườn công nội thất công trình chủ yếu sử dụng trát vữa và lăn sơn trực tiếp.

- Với căn hộ dự kiến các phòng được hoàn thiện như sau:

+ Vệ sinh dùng các sản phẩm thiết bị tương đương các chung cư, nhà ở đáp ứng tiêu chuẩn nhà phố hiện đại.

+ Tưởng trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp.

+ Sàn lát gạch theo chỉ định.

2.5.5 Giải pháp kết công trình a Kết cấu móng

Giải pháp móng đưa ra dựa trên các tiêu chí sau: Đảm bảo độ bề vững theo thời gian cho công trình, tiết kiệm chi phí xây dựng cho chủ đầu tư ở mức có thể, điều kiện thi công khu vực và các công trình hiện hữu lân cận.

Sau khi cân nhắc các điều kiện gồm: địa chất thủy văn, tính bền vững, tính kinh tế, điều kiện thi công, tiến độ thi công Đơn vị thiết kế sẽ dựa vào tải móng tác dụng xuống công trình để đưa ra quyết định thiết kế phương án móng băng trên nền đất tự nhiên làm kết cấu móng chính cho công trình.

Móng được tính toán theo cường độ địa chất tốt. b Kết cấu công trình

Hệ kết cấu chính của các công trình BTCT gồm: các cấu kiện bao gồm Cột, BTCT kết hợp với hệ dầm sàn bằng BTCT đổ toàn khối Tường gạch xây chèn giữa các kết cấu khung ngoài nhiệm vụ bao che, phân chia không gian và cách âm, cách nhiệt cho công trình theo yêu cầu kiến trúc.

Kết cấu khung BTCT được xem là hợp lý cho công trình này và có thể đảm bảo các công năng sử dụng của công trình.

Kết cấu được tính toán cho trường hợp nhà 4 tầng

Hệ kết cấu mái đảm bảo độ thẩm mỹ, độ bền và ổn định của mái công trình, đồng thời tăng khả năng cách nhiệt của lớp mái.

Công trình và các bộ phận công trình được thiết kế đảm bảo duy trì được các công năng sử dụng, tính bền vừng, độ ổn định và biến dạng của công trình, chống rung động và các tác động khác vào công trình.

- Tất cả vật liệu sử dụng phải tuân thủ quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành của Việt Nam về vật liệu bê tông và cốt thép:

+ TCVN 9202-2012 Xi măng xây trát.

+ TCVN 8826-2011 phụ gia cho bê tông.

+ TCVN 9205-2012 cát nghiền cho bê tông.

+ TCVN 9336-2012 bê tông nặng – phương pháp xác định hàm lượng Sunfat.

+ TCVN 1450-1986 gạch rỗng đất sét nung.

+ TCVN 1451-1986 gạch đặc đất sét nung.

+ TCVN 7570-2006 cốt liệu cho bê tông và vữa – yêu cầu kĩ thuật.

+ TCVN 2682-2009 xi măng pooc lăng.

+ TCVN 3118-1993 bê tông nặng – phương pháp xác định cường độ nén.

+ TCVN 6284-1997 thép cốt bê tông dự ứng lực (phần 1-5).

+ TCVN 1651-2008 thép cốt bê tông.

+ TCVN 5709-1993 thép cacbon cán nóng dùng cho xây dựng – yêu cầu kĩ thuật. + TCVN 6522-1999 thép tấm kết cấu cán nóng.

+ TCVN 3223-1994 que hàn điện dùng cho thép cacbon và thép hợp kim thấp.

+ TCVN 1691-1975 mối hàn hồ quang điện bằng tay.

+ TCVN 170-2007 kết cấu thép, gia công, lắp dựng và nghiệm thu Yêu cầu kỹ thuật.

Hạ tầng kỹ thuật

2.6.1 Hệ thống cấp điện a Giải pháp thiết kế

- Tổng công suất cần cấp cho công trình là: 229Kva.

- Xây dựng mới trạm biến áp 3 pha 250Kva 15(22)/0.4kv, đáp ứng nhu cầu sử dụng điện cho công trình.

- Xây dựng 01 tủ điện tổng ( tủ MDB ) cấp điện cho công trình, tủ đặt tại khu vực trạm biến áp.

- Mỗi khối công trình xây dựng 1 tủ điện chính, nguồn lấy từ tủ điện tổng.

- Mỗi tầng lắp 01 tủ điện, nguồn lấy từ tủ điện chính.

- Khối lớp học hiện hữu, tuyến cáp trục chính được cải tạo mới.

- Hệ thống chiếu sáng lớp học, văn phòng làm việc,… chủ yếu sử dụng đèn huỳnh quang không chóa lắp áp trần.

Phần lớn các phòng thông gió sử dụng quạt trần và quạt đảo gắn trần để lưu thông không khí Tuy nhiên, một số phòng như phòng truyến thống, phòng họp, phòng giáo viên, Hiệu trưởng, văn phòng và phòng Multimedia được trang bị máy lạnh cục bộ dàn lạnh treo tường để cung cấp khả năng làm mát và kiểm soát nhiệt độ hiệu quả hơn.

- Hệ thống chiếu sáng sân đường nội bộ sử dụng cột đèn côn tròn cao 7m, lắp bộ đèn cao áp bóng 150w, hệ thống được điều khiển đóng cắt bằng tay, điều khiển đặt trong nhà bảo vệ.

- Bảo vệ chống quá tải và chống ngắn mạch sử dụng các MCB, MCCB thích hợp.

Hệ thống tiếp địa được đảm bảo an toàn gồm 09 cọc thép mạ đồng chôn sâu trong đất, cao 1m khỏi mặt đất và cách nhau 3m Dây tiếp địa sử dụng là dây đồng trần M50 và điện trở sau khi thi công phải đạt dưới 4 Ohm Ngoài ra, máy phát điện dự phòng được bố trí để đảm bảo nguồn điện liên tục.

- Dự kiến dự phòng khoảng 80% công suất cần cấp ( 80%x229 = 183Kva ), khi mất điện lưới tạm thời không sử dụng máy lạnh và một số thiết bị không quan trọng.

- Trên cơ sở đó dự kiến lắp máy phát điện dizen 3 pha dung lượng 200Kva làm nguồn dự phòng cho công trình, máy được đặt trong vỏ cách âm và lắp ngoài trời bên cạnh máy biến áp. c Hệ thống điện thoại và hệ thống mạng

- Dự kiến lắp tổng đài 8 số thuê bao phục vụ nhu cầu sử dụng của công trình, tổng đài dự kiến đặt trong phòng hành chánh.

- Hệ thống mạng dự kiến thuê bao đường truyến ADSL phục vụ cho công trình.

2.6.2 Hệ thống cấp thoát nước a Hệ thống cấp nước

Nguồn cấp nước : nối từ hệ thống cấp nước toàn khu có đường kính D63 vào bể nước ngầm có khối tích là 100m3.

Bể nước ngầm dự trữ nước cung cấp cho sinh hoạt + chữa cháy.

Mạng lưới đường ống cấp nước.

- Mạng lưới đường ống ngắn nhất, giảm tổn thất

- Mạng lưới bao trùm tấc cả các thiết bị vệ sinh sử dụng.

- Mạng lưới dễ quản lý và đảm bảo mỹ quan

- Ống đứng cấp nước lên bể mái.

- Các ống đứng cấp xuống các tầng cấp cho từng khu vệ sinh Các ống đứng đặt trong hộp gain kỹ thuật.

- Các ống nhánh dẫn nước từ ống đứng tới các khu vệ sinh và cấp đến từng thiết bị. b Hệ thống thoát nước

Nước thải của công trình có các loại sau:

- Nước bẩn bao gồm nước thải từ các thiết bị vệ sinh : lavabo, vòi rửa.

- Phân là phần nước thải thoát ra từ các thiết bị vệ sinh: xí, tiểu

- Nước mưa. c Tính toán bể tự hoại

Thể tích tổng bể tự hoại là: 27m 3 d Hệ thống thoát nước mưa

- Hệ thống thoát nước mưa được bố trí trong các hộp gain dọc theo tường, ống đứng có đường kính D90 thu nước mưa và đổ ra hệ thống thoát nước khu vực.

- Tính toán đường kính ống đứng thoát nước mưa: 256 m 2 (với đường kính ống đứng là 90mm)

- Hệ thống ống đứng thoát nước mưa được bố trí dọc theo tường trong các hộp gain kỹ thuật.

- Tính toán mạng lưới đường ống thoát nước.

- Để đảm bảo nguyên tắc vệ sinh và thông tắc tốt: lấy 3 ống đứng thoát nước cho mỗi khu vệ sinh: 1 ống thoát cho xí bệt và một tiểu treo, 1 ống thoát cho lavabo và phễu thu sàn 1 ống thông hơi.

- Các ống đứng từ các thiết bị vệ sinh (WC) xuống ống nhánh chọn theo cấu tạo như sau:

Từ lavabo xuống chọn : D = 42mm

Từ âu tiểu xuống chọn : D = 42mm

Từ xí bệt xuống chọn : D = 114mm

Nguyên lý hoạt động của hệ thống PCCC : a Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho Trường Đinh Thiện Lý được thiết kế bao gồm những hệ thống sau :

- Hệ thống cấp nước chữa cháy bên ngoài.

- Hệ thống chữa cháy vách tường.

- Hệ thống chữa cháy tự động

- Hệ thống báo cháy tự động.

- Hệ thống thu lôi chống sét. b Nguyên lý hoạt động của từng hệ thống

 Hệ thống cấp nước chữa cháy bên ngoài :

- Hệ thống trụ nước chữa cháy được bố trí xung quanh bên ngoài công trình với mục đích chữa cháy từ phía ngoài công trình.

- Khi có cháy xảy ra sử dụng ngay cuộn vòi chữa cháy tại trụ nước lắp vào trực tiếp họng ra của trụ và phun nước trực tiếp vào đám cháy.

 Hệ thống chữa cháy vách tường :

- Là hệ thống chữa cháy lắp đặt trên tường ở bên trong các công trình.

- Khi có cháy xảy ra tại một điểm nào đó thì sử dụng ngay hộp chữa cháy gần nhất.Lấy cuộn vòi chữa cháy gắn một đầu nối vào van, đầu nối còn lại gắn vào lăng chữa cháy Sau đó mở van chữa cháy phun nước trực tiếp vào đám cháy Khi mở van, do thay đổi áp lực trong đường ống cụm bơm chữa cháy tự động nổ và bơm nước vào đường ống chữa cháy.

 Hệ thống chữa cháy tự động :

- Hệ thống chữa cháy tự động vòi xối nước dùng để chữa cháy đồng thời cùng một lúc đám cháy trên toàn bộ diện tích của cơ sở cần bảo vệ, dùng để tạo màng nước ngăn cháy đồng thời để làm mát các kết cấu xây dựng.

- Khi có cháy xảy ra, tại vòi phun đạt được nhiệt độ 680c dưới sự tác động của nhiệt làm giãn nở chất lỏng chứa trong bầu thủy tinh Lúc này miệng phun trở thành miệng hở và nước sẽ phun ra tạo thành màng nước phun vào đám cháy.

 Hệ thống báo cháy tự động :

- Khi có cháy xảy ra dưới tác động của nhiệt độ hoặc khói, lập tức đầu báo nhận được tín hiệu cháy và báo chính xác địa chỉ cháy về trung tâm xử lý Đồng thời trung tâm xử lý truyền tín hiệu về còi báo động và hiển thị vị trí xảy ra cháy tại màn hình phím điều khiển giúp cho chúng ta xác định ngay vị trí cháy để tiến hành xử lý chữa cháy kịp thời có hiệu quả.

 Hệ thống thu lôi chống sét :

- Khi có sét đánh thẳng xuống công trình thì tại thiết bị thu chủ động thu sét truyền qua dây dẫn sét xuống hố tiếp địa và giải xuống đất được an toàn.

LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

Nguyên tắc lựa chọn địa điểm

Lựa chọn địa điểm dự án là một trong những bước quan trọng để lập được dự án thành công Trong một số tình huống, yếu tố địa điểm còn là yếu tố cốt lõi quyết định sự thành công của một dự án.

 Đối với một dự án, nguyên tắc chung để lựa chọn địa điểm dự án bao gồm:

- Địa điểm dự án phải phù hợp với đường lối chính sách của nhà nước Bất cứ một dự án, một hoạt động kinh doanh nào cũng đều nằm trong sự quản lý của nhà nước.

- Phù hợp với quy hoạch tổng thế phát triển của nền kinh tế quốc dân, của ngành, phù hợp quy hoạch xây dựng của nhà nước.

- Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về mặt kỹ thuật và điều kiện tự nhiên bao gồm:

+ Địa hình thuận lợi, địa chất công trình, địa chất thủy văn đảm bảo cho việc thực hiện dự án.

+ Điều kiện tự nhiên phải phù hợp cho việc thực hiện dự án bao gồm các điều kiện về thời tiết khí hậu, điều kiện về động đất, sóng thần, núi lửa,

+ Địa điểm phải đảm bảo cho việc cung cấp nguyên vật liệu xây dựng để thực hiện dự án.

 Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về kinh tế:

Chi phí đầu tư xây dựng chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố vị trí như: chi phí san lấp mặt bằng, đền bù di dân, tái định cư, xử lý nền, điều kiện cung cấp vật liệu xây dựng và tính địa phương của giá xây dựng Do đó, việc lựa chọn địa điểm xây dựng ảnh hưởng đáng kể đến chi phí đầu tư xây dựng.

- Chi phí vận hành và khai thác dự án Yếu tố địa điểm tác động đến khoản chi phí này thông qua các vấn đề: Chi phí điện, nước, thông tin liên lạc, chi phí các vật liệu đầu vào. Việc đặt vị trí ở nơi có nguồn cung ứng lao động dồi dào, trình độ dân trí cao sẽ ảnh hưởng tiền lương, trình độ tay nghề, năng suất và nhận thức của người lao động.

- Chi phí cho việc tiêu thụ sản phẩm: dự án đặt tại nơi có nhu cầu tiêu thụ sản phẩm và dịch vụ càng lớn thì chi phí này càng giảm và càng có lợi cho nhà đầu tư.

- Tiêu chuẩn về mặt xã hội và an ninh quốc phòng: Đây cũng là tiêu chuẩn chúng ta cần so sánh, xem xét: số người di dân tái định cư, số người bị ảnh hưởng.

- Bên cạnh đó cũng cần phải xem xét các tác động về mặt xã hội, ảnh hưởng đến các công trình lân cận, sự ảnh hưởng về cảnh quan, di tích, di sản, ảnh hưởng về mặt môi trường, an ninh quốc phòng.

 Đối với địa điểm xây dựng dự án nhà phố thương mại Shophouse:

Dự án luôn được định vị tại các vị trí “vàng” để đem đến cho cư dân không gian sống vừa sang trọng, tiện nghi, vừa hòa hợp với thiên nhiên Một vị trí được đánh giá cao cần đáp ứng những tiêu chí sau:

Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu “trung tâm” đô thị được người tiêu dùng lựa chọn nơi ở của mình, khoảng cách này được xác định theo thời gian di chuyển bằng phương tiện xe máy hoặc ôtô Thông thường, các dự án trong nội đô hoặc có khoảng cách di chuyển đến trung tâm từ dưới 15-20 phút có sức hút mạnh hơn những dự án khác

Về địa lý và phong thủy

Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án.

Về cảnh quan môi trường

Khách hàng thường lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án Đó là yếu tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu dùng.

Về mối liên hệ với xung quanh

Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh Các công trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá, thể thao, thương mại, trường học, công viên, bệnh viện, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở

Về hạ tầng kỹ thuật

Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình cấp thoát nước và hệ thống điện Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số

1 khi khách hàng lựa chọn.

An ninh tốt là một trong những yếu tố tạo nên giá trị khác biệt cho khu chung cư Việc trang bị hệ thống kỹ thuật quản lý cho tòa nhà như camera chống trộm, chuông báo cháy góp phần nâng cao an ninh khu vực Đồng thời giảm chi phí quản lý, nâng cao chất lượng dịch vụ, tiện ích cho người dân trong khu vực Ở căn hộ chung cư có bảo vệ, an ninh tốt, không phải lo trộm cướp.

Về an toàn giao thông

Vị trí an toàn về giao thông, ít rủi ro tai nạn mang đến tâm lý an tâm cho cư dân khi lựa chọn sinh sống Bên cạnh đó, dự án sở hữu hệ thống bãi đỗ xe và bảo vệ 24/24, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cư dân sinh sống tại đây.

Lựa chọn địa điểm xây dựng dự án

3.2.1 Phân tích khu vực số 1 a Vị trí xây dựng và dân cư xung quanh khu vực

Khu vực xây dựng dự án thuộc phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng Dân cư còn thưa thớt, mật đô dân cư tại khu vực chưa cao. b Giao thông

- Phía Bắc giáp với sông, gần núi và gần biển.

- Phía Tây, Đông và phía Nam có đường bê tông xi măng để lưu thông trong nội bộ khu dân cư hiện trạng

- Cách Bãi tắm Sơn Thủy – 10 phút lái xe.

- Cách Trung tâm thành phố Đà Nẵng: 20 phút lái xe.

- Cách Sân bay quốc tế Đà Nẵng: 15 phút.

- Cách phố cổ Hội An: 25 phút lái xe c Hệ thống cấp nước và cấp điện

Hiện trạng hệ thống thoát nước mưa, thoát nước bẩn, hệ thống cấp nước và cấp điện: khu đất nằm trong khu quy hoạch đồng bộ hiện hữu nên thuận tiện trong kết nối hạ tầng kỹ thuật với khu vực. d Môi trường

Không các nguồn lây ô nhiễm ảnh hưởng đến môi trường và công trình lân cận. e Quy hoạch

Các mạng lưới công trình kỹ thuật hạ tầng trong khu vực đã được đầu tư đồng bộ theo tiêu chuẩn Quy hoạch đã được xác định, nên khi công trình đi vào xây dựng việc kết nối với các các tuyến cấp điện, cấp thoát nước, giao thông, thông tin liên lạc vào công trình rất thuận lợi. f Ưu điểm của khu đất xây dựng

Vị trí phong thủy đắc địa, thuận tiện kết nối, liên kết vùng với giao thông đa dạng cả đường bộ và đường thủy.

Là tâm điểm trong quy hoạch phát triển thành phố về phía Đông Nam.

Gần khu vực Hòa Xuân chỉ mất khoảng 7-10 phút đi xe, đây là khu vực có tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai. g Nhược điểm của khu đất xây dựng

Cách khá xa trung tâm thành phố, trung tâm thương mại và các chợ lân cận. Đây là một khu đất nằm trong khu vực còn mới, nhà dân xung quanh còn thưa thớt, chưa có nhiều.

Buổi tối tại đây còn khá vắng vẻ và ít người qua lại.

Hình 3 1 Khu vực xây dựng dự án 3.2.2.Phân tích khu vực số 2 a Vị trí xây dựng và dân cư xung quanh khu vực

Khu vực phường Hoà Minh, quận Liên Chiểu có khoảng 46.140 dân với mật độ dân số 6.011 người/km2 Phần lớn người dân sinh sống tại đây tập trung vào hoạt động kinh doanh và buôn bán nhỏ lẻ Mạng lưới giao thông khu vực này tương đối thuận lợi với nhiều tuyến đường huyết mạch như Nguyễn Lương Bằng, Nguyễn Văn Cừ, giúp kết nối dễ dàng với các khu vực khác trong thành phố Đà Nẵng.

Phía Tây là đường lớn Nguyễn Sinh Sắc được nâng cấp và cải tạo.

Phía Bắc, Đông và phía Nam có đường bê tông xi măng để lưu thông trong nội bộ khu dân cư hiện trạng c Hệ thống cấp nước và cấp điện

Nguồn cấp điện hạ thế cho công trình là nguồn điện hạ áp 3 pha 4 dây 380V/220V tần số 50Hz được cấp từ trạm biến áp nội bộ d Môi trường

Hiện tại trong khu vực dự án không xuất hiện các nguồn gây ô nhiễm có thể ảnh hưởng đến chất lượng của môi trường e Quy hoạch

Hiện trạng xung quanh khu vực được quy hoạch từ năm 2011 đã có đầy đủ hệ thống thông tin liên lạc Khu đất thuộc dự án khu phức hợp thương mại với diện tích khoảng72.071 (ha) với chủ đầu tư là Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Phương Trang. f Ưu điểm của khu đất xây dựng

Khu đất cách trung tâm thành phố không qua xa, chỉ mất 10-15 phút đi để vào trung tâm thành phố.

Nằm gần bãi biển Nguyễn Tất Thành, chỉ mất khoảng 5-7 phút chạy xe Khí hậu thoáng mát và dễ chịu, không quá nắng nóng.

Có tiềm năng phát triển trong tương lai Có nhiều tiện ích xung quanh khu vực xây dựng dự án như nhà hàng, quán ăn, UBND quận, trường học, kí túc xá, quán cafe, đồn cảnh sát,… Đường giao thông khá rộng, dễ dàng cho việc đi lại và lưu thông. g Nhược điểm của khu đất xây dựng Đây là một khu đất nằm trong khu vực còn mới, nhà dân xung quanh còn thưa thớt, chưa có nhiều.

Buổi tối tại đây còn khá vắng vẻ và ít người qua lại.

Hình 3 2 Khu vực xây dựng dự án

3.2.3 So sánh vị trí 2 khu vực Đặc điểm Khu vực số 1 Khu vực số 2

Vị trí Phường Hoà Xuân, Cẩm

Phường Hoà Minh, Liên Chiểu, Đà Nẵng

Dân cư Dân cư còn thưa thớt, chưa có số liệu thống kê cụ thể.

46.140 người và mật độ dân cư tại đây là 6.011 người trên 1 ki- lo-met vuông.

Khí hậu Khá nắng nóng, oi bức Khí hậu thoáng mát và dễ chịu, không quá nắng nóng.

Giao thông Đường rộng rãi, dễ di chuyển và lưu thông. Đường rộng rãi, dễ di chuyển và lưu thông.

Công trình lân cận Trường học, kí túc xá, đồn công an, nhà hàng,…

Tiện ích xung quanh dự án

Cách nhà hàng và quán ăn khoảng 300-350m, cách trường học 1000-1500m, cách đồn cảnh sát khoảng 700m,

Mặc dù tiện ích chưa nhiều, nhưng lại gần khu vực Hòa Xuân. Được đánh giá là khu vực tiềm năng trong tương lai.

Bảng 3 1 Bảng so sánh vị trí 2 khu vực xây dựng

Qua những phân tích trên, em nhận thấy tiềm năng phát triển ở khu vực số 2 thuộc phường Hòa Minh, Liên Chiểu là cao hơn Do đó, khu vực này rất phù hợp để triển khai mô hình dự án này.

- Vị trí địa lý của dự án rất thuận lợi.

- Gía cả cạnh tranh trong khu vực thành phố Đà Nẵng.

- Đội ngũ chuyên viên kinh doanh có nhiều kinh nghiệm.

- Chưa khai thác tốt khách hàng ở mọi nơi.

- Mô hình này đang phát triển rất mạnh tại nhiều khu vực trọng điểm, dẫn đến sự canh trạnh cao

- Thời tiết vào buổi trưa cũng khá nắng nóng và oi bức

- Thị trường Bất Động Sản đang dần hồi phục.

- Lượng khách du lịch đến thành phố Đà Nẵng ngày càng tăng, cùng với sự nỗ lực và hỗ trợ phát triển du lịch từ nhà nước và địa phương với những chương trình kích cầu kinh tế.

- Pháp luật ngày càng hoàn thiện và môi trường Pháp lý minh bạch.

- Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, dân số khu vực tăng nhanh.

- Khách hàng còn tâm lý e ngại với dự án nhà phố Shophouse

- Chịu tác động của các dự án cạnh tranh như Shophouse Lakeside Ìninity, Le Pavillon Luxury…

Từ phân tích SWOT, trường Đinh Thiện Lý đã hình thành chiến lược tăng trưởng tập trung và cạnh tranh Chiến lược tăng trưởng tập trung giúp khai thác thị trường thông qua quảng bá trên các phương tiện truyền thông, thu hút khách hàng mới, gia tăng thị phần và củng cố vị trí Dù không phải dự án mới, nhưng với tiện ích vượt trội, thiết kế sang trọng, rộng rãi, có sân vườn và giá cả hợp lý so với đối thủ, dự án này có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai.

Dự án nhà phố thương mại NHT Shophouse với mục tiêu xây dựng để phục vụ người dân, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và vui chơi của trẻ em Tạo ra một không gian rộng rãi,thoáng mát, giao thông thuận lợi, đem tới cho khách hàng những tiện ích xung quanh.Ngoài ra dự án còn có thể cho thuê để mở cửa hàng kinh doanh đáp ứng nhu cầu khách hàng.

Đặc điểm địa điểm xây dựng

Công trình được xây dựng trên 2 khu đất nằm giao nhau trên 2 trục đường lớn là đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu luật nay thuộc Phường Hòa Minh, Quận Liên Chiểu, Thành Phố Đà Nẵng Tổng diện tích 2 lô đất là 7700 m2

Lô đất số 1: Chiều dài 100m, rộng 35m với tổng diện tích là: 3500 m2

Lô đất số 2: Chiều dài 120m, rộng 35m với tổng diện tích là: 4200 m2

Diện tích xây dựng công trình: 3960 m2 với mật độ xây dựng là 51,43%

- Phía Tây giáp với đường lớn Nguyễn Sinh Sắc, tuyến đường từ khu đông đúc nhất Quận Liên Chiểu ra biển Nguyễn Tất Thành ôm trọn vịnh Đà Nẵng, với làn 1 chiều rộng 60m thiết kế đẹp Tại đây dân cư đông đúc cũng như khách du lịch tắm biển

- Phía Bắc Tây Bắc giáp với UBND quận Liên Chiểu, phía trước tòa nhà là một khuôn viên rất rộng lớn để mọi người thể dục và vui chơi.

- Phía Tây Nam giáp với trường THCS Ngô Thị Nhậm.

- Cách trung tâm thành phố khoảng 10-15 phút đi xe, và cách bãi tắm Nguyễn Tất Thành 5-7 phút.

Hình 3 3 Vị trí dự án

3.5.1 Điều kiện tự nhiên a Khí hậu

Thành phố Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nhiệt độ cao và ít biến động Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 25,8 °C; cao nhất vào các tháng 6, 7, 8, trung bình 28-30 °C; thấp nhất vào các tháng 12, 1, 2, trung bình 18-23 °C.

Lượng mưa trung bình hàng năm là 2.153 mm; lượng mưa cao nhất vào các tháng 9, 10,

11, trung bình 465 mm/tháng; thấp nhất vào các tháng 2, 3, 4, trung bình

27 mm/tháng Số giờ nắng bình quân trong năm là 2.182 giờ; nhiều nhất là vào tháng 5,

6, 7, trung bình 246 giờ/tháng; ít nhất là vào tháng 11, 12, 1, trung bình 121 giờ/tháng. Mỗi năm Đà Nẵng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ một đến hai cơn bão hoặc áp thấp nhiệt đới.

Hình 3 4 Nhiệt độ trung bình các tháng b Tài nguyên

Dự án nằm trong khu vực với địa điểm lưu trú lý tưởng cho khách với hệ thống căn hộ cao cấp tại đây Là khu tập trung nhiều văn phòng đại diện, tổng công ty của các doanh nghiệp lớn Các khu đất trống phần lớn tại vị trí công trình giúp dự án dễ dàng thi công Xung quanh dư án là các đường giao thông huyết mạch Nằm trên các trục đường phố nên việc thi công công trình sẽ dễ dàng, đảm bảo cho việc thoát nước theo các tuyến cống hiện có xung quanh công trình.

3.5.2 Đánh giá tác động môi trường a Tác động do khí thải và tiếng ồn

Trong giai đoạn thi công các hạng mục công trình, khí thải phát sinh chủ yếu từ quá trình hoạt động của các động cơ của máy móc, thiết bị thi công vận chuyển và đốt cháy nhiên liệu xăng dầu Các hoạt động vận chuyển cát san nền, lu lèn mặt bằng, làm đường,xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước thải, hoạt động của thiết bị trộn bê tông và các máy móc xây dựng sẽ phát sinh một lượng lớn khí thải.

Quá trình bốc dỡ và tập kết nguyên vật liệu tại công trường xây dựng sẽ gây phát tán bụi ra môi trường xung quanh Bụi chủ yếu phát tán ra từ các nguồn vật liệu như cát, đá, xi măng và một phần từ sắt thép.

Hầu hết loại bụi này có kích thước lớn, nên sẽ không phát tán xa.Vì vậy, chúng chỉ gây ô nhiễm cục bộ tại khu vực nhất là ở khu vực cuối hướng gió Do vậy lượng bụi phát sinh này sẽ tác động trực tiếp tới công nhân tham gia thi công và các hộ dân cư sống xung quanh khu vực dự án.

Tiếng ồn, độ rung phát sinh trong quá trình thi công xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu là tiếng ồn từ các phương tiện vận chuyển, máy trộn bê tông… tham gia trong quá trình xây dựng. b Tác động do nước thải

Nước thải sinh hoạt của công nhân tại khu vực dự án là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến chất lượng nước khu vực xung quanh Nước thải sinh hoạt chứa nhiều chất cặn bã, chất hữu cơ dễ phân hủy, chất dinh dưỡng và các vi khuẩn gây bệnh nên có thể gây ô nhiễm nguồn nước mặt và nước ngầm nếu không được xử lý.

Lượng nước mưa chảy tràn trên bề mặt dự án nếu không được tiêu thoát hợp lý cũng có thể gây ứ đọng, cản trở quá trình thi công. c Rủi ro, sự cố môi trường

Hệ thống cấp điện cho các máy móc, thiết bị thi công có thể gây ra sự cố giật, chập, cháy

Ngập úng: Quá trình thi công nếu không được thực hiện đồng bộ có thể xảy ra hiện tượng ngập úng nước mưa do không có khả năng thoát nước tại một số khu vực như hố lắp đặt đường ống, vùng trũng gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và quá trình thi công. d Tác động do chất thải rắn

Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ các hộ gia đình Thành phần rác thải này bao gồm: Thực phẩm, giấy, carton, plastics, gỗ, thủy tinh, can thiếc, nhôm, các kim loại khác, tro, đồ điện tử gia dụng, rác vườn, vỏ xe…

Rác từ các hoạt động buôn bán của các hộ đăng ký kinh doanh trong khu thương mại

- dịch vụ Các loại chất thải từ khu thương mại này bao gồm: Giấy, carton, plastics, gỗ, thực phẩm, rau, củ, quả thừa và hư hỏng, thủy tinh, kim loại, vỏ xe, đồ điện gia dụng. Bùn dư từ hệ thống xứ lý nước thải.

Ngoài ra, chất thải nguy hại như: Dầu nhớt thải, giẻ lau dính dầu nhớt, dung môi từ quá trình bảo trì bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật của dự án như máy phát điện, máy bơm,máy biến thế.Mực in, hộp mực in, chất màu, mực quá hạn sử dụng, ruột viết dính mực,đầu viết Bóng đèn huỳnh quang, bình xịt phòng các loại, bình ắcquy, pin hết công năng sử dụng thải ra từ hoạt động của các căn hộ chung cư, khu ẩm thực cần được thu gom và quản lý triệt để.

3.5.3 Các biện pháp giảm thiểu tác động môi trường

GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Căn cứ để lập phương án và giải pháp công trình

* Quy định về pháp luật

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Căn cứ Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021, của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

- Căn cứ Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021;

- Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.

Theo Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng, chi phí Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo hướng dẫn cụ thể của Thông tư này.

- Căn cứ Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020 của Bộ Tài chính về Quy định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước;

Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các điều khoản liên quan đến bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng theo Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ.

- Thông tư 45/2018/TT-BTC ngày 7/05/2018 hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định.

* Tiến độ xây dựng : từ tháng 7 năm 2023 đến tháng 12 năm 2024

Nội dung cơ bản của giải pháp xây dựng

4.2.1 Đặc điểm địa điểm xây dựng dự án

Công trình được xây dựng trên 2 khu đất nằm giao nhau trên 2 trục đường lớn là đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu luật nay thuộc Phường Hòa Minh, Quận Liên Chiểu, Thành Phố Đà Nẵng Tổng diện tích 2 lô đất là 7700 m2

Lô đất số 1: Chiều dài 100m, rộng 35m với tổng diện tích là: 3500 m2

Lô đất số 2: Chiều dài 120m, rộng 35m với tổng diện tích là: 4200 m2

Diện tích xây dựng công trình: 3960 m2 với mật độ xây dựng là 51,43%

- Phía Tây giáp với đường lớn Nguyễn Sinh Sắc, tuyến đường từ khu đông đúc nhất Quận Liên Chiểu ra biển Nguyễn Tất Thành ôm trọn vịnh Đà Nẵng, với làn 1 chiều rộng 60m thiết kế đẹp Tại đây dân cư đông đúc cũng như khách du lịch tắm biển

- Phía Bắc Tây Bắc giáp với UBND quận Liên Chiểu, phía trước tòa nhà là một khuôn viên rất rộng lớn để mọi người thể dục và vui chơi.

- Phía Tây Nam giáp với trường THCS Ngô Thị Nhậm.

- Cách trung tâm thành phố khoảng 10-15 phút đi xe, và cách bãi tắm Nguyễn Tất Thành 5-7 phút.

Hình 4 1 Vị trí dự án

4.2.2 Giải pháp kiến trúc a Giải pháp mặt bằng

Mặt bằng căn hộ hầu hết được cơ cấu theo giá hình chữ nhật, Mặt bằng toàn khu được thiết kế dựa trên hình dáng khu đất, các khu căn hộ được phân chi bởi đường giao thông nội bộ

Hình 4 3 Mặt bằng tầng 2, 3 b Giải pháp mặt đứng

Tòa nhà cao 3 tầng và 1 tầng tum, tầng 1 cao 3,9m, tầng 2 cao 3,6m, tầng 3 cao 3,6m, tầng mái cao 2,5m Các tầng đều thông thoáng đảm bảo lối đi và sử dụng cho các tầng. Khu căn hộ thiết kế các ô cửa sổ, lô gia khép kín vừa đáp ứng ý đồ mặt đứng vừa đảm bảo yêu cầu lấy sáng, thông gió của các không gian bên trong.

Hình 4 4 Mặt đứng c.Giải pháp hoàn thiện

Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà:

+ Mặt ngoài công trình sử dụng các vật liệu địa phương truyền thống sẵn có trên thị trường, khối đế của công trình với chức năng căn hộ cho thuê và được hoàn thiện với vật liệu mặt ngoài chủ yếu là sơn và khung nhôm kính mảng lớn.

+ Sân vườn xung quanh công trình, để tạo cảnh quan phù hợp với hình thức và chức năng của công trình, phương án kiến trúc cần nghiên cứu giải pháp tạo cảnh quan sân vườn kết hợp với cây xanh.

+ Với khối cao tầng dự kiến các vật liệu hoàn thiện mặt ngoài chủ yếu sử dụng cửa sổ nhôm kính kết hợp các màng tường được sơn phủ Các cửa nhôm kính cần được nghiên cứu với khẩu độ hợp lý.

- Vật liệu hoàn thiện trong nhà:

- Vật liệu hoàn thiện nội thất nên sử dụng những vật liệu có sẵn tại địa phương để tiết kiệm chi phí vận chuyển.- Cần nghiên cứu quy cách ốp lát phù hợp cho sảnh và hành lang dựa trên đặc điểm công trình để đảm bảo độ bền và tính thẩm mỹ.

49 dàng cho thủ công và bảo trì Trần trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp, tương tự với tườn công nội thất công trình chủ yếu sử dụng trát vữa và lăn sơn trực tiếp.

- Với căn hộ dự kiến các phòng được hoàn thiện như sau:

+ Vệ sinh dùng các sản phẩm thiết bị tương đương các chung cư, nhà ở đáp ứng tiêu chuẩn nhà phố hiện đại.

+ Tưởng trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp.

+ Sàn lát gạch theo chỉ định.

4.2.3 Giải pháp kết cấu công trình a Kết cấu móng

Giải pháp thiết kế móng được đưa ra dựa trên các tiêu chuẩn sau: đảm bảo độ bền vững lâu dài cho công trình, tối ưu hóa chi phí xây dựng cho chủ đầu tư, phù hợp với điều kiện thi công của khu vực và kết hợp hài hòa với các công trình hiện hữu lân cận.

Sau khi xem xét điều kiện: địa chất thủy văn, tính bền vững, tính kinh tế, điều kiện thi công, tiến độ thi công,… Đơn vị thiết kế dựa vào tải móng xuống công trình mà đi đến quyết định thiết kế phương án móng băng trên nền đất tự nhiên cho công trình là kết cấu móng chính.

Móng được tính toán theo cường độ địa chất tốt. b Kết cấu công trình

Hệ kết cấu chính của các công trình BTCT gồm: các cấu kiện bao gồm Cột, BTCT kết hợp với hệ dầm sàn bằng BTCT đổ toàn khối Tường gạch xây chèn giữa các kết cấu khung ngoài nhiệm vụ bao che, phân chia không gian và cách âm, cách nhiệt cho công trình theo yêu cầu kiến trúc.

Kết cấu khung BTCT được xem là hợp lý cho công trình này và có thể đảm bảo các công năng sử dụng của công trình.

Kết cấu được tính toán cho trường hợp nhà 4 tầng

Hệ kết cấu mái đảm bảo độ thẩm mỹ, độ bền và ổn định của mái công trình, đồng thời tăng khả năng cách nhiệt của lớp mái.

Công trình và các bộ phận công trình được thiết kế đảm bảo duy trì được các công năng sử dụng, tính bền vừng, độ ổn định và biến dạng của công trình, chống rung động và các tác động khác vào công trình.

- Tất cả vật liệu sử dụng phải tuân thủ quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành của Việt Nam về vật liệu bê tông và cốt thép:

+ TCVN 9202-2012 Xi măng xây trát.

+ TCVN 8826-2011 phụ gia cho bê tông.

+ TCVN 9205-2012 cát nghiền cho bê tông.

+ TCVN 9336-2012 bê tông nặng – phương pháp xác định hàm lượng Sunfat.

+ TCVN 1450-1986 gạch rỗng đất sét nung.

+ TCVN 1451-1986 gạch đặc đất sét nung.

+ TCVN 7570-2006 cốt liệu cho bê tông và vữa – yêu cầu kĩ thuật.

+ TCVN 2682-2009 xi măng pooc lăng.

+ TCVN 3118-1993 bê tông nặng – phương pháp xác định cường độ nén.

+ TCVN 6284-1997 thép cốt bê tông dự ứng lực (phần 1-5).

+ TCVN 1651-2008 thép cốt bê tông.

+ TCVN 5709-1993 thép cacbon cán nóng dùng cho xây dựng – yêu cầu kĩ thuật. + TCVN 6522-1999 thép tấm kết cấu cán nóng.

+ TCVN 3223-1994 que hàn điện dùng cho thép cacbon và thép hợp kim thấp.

+ TCVN 1691-1975 mối hàn hồ quang điện bằng tay.

+ TCVN 170-2007 kết cấu thép, gia công, lắp dựng và nghiệm thu Yêu cầu kỹ thuật.

Đánh giá tác động môi trường

4.3.1 Tác động do khí thải và tiếng ồn

Trong giai đoạn thi công các hạng mục công trình, khí thải phát sinh chủ yếu từ quá trình hoạt động của các động cơ của máy móc, thiết bị thi công vận chuyển và đốt cháy nhiên liệu xăng dầu Các hoạt động vận chuyển cát san nền, lu lèn mặt bằng, làm đường, xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước thải, hoạt động của thiết bị trộn bê tông và các máy móc xây dựng sẽ phát sinh một lượng lớn khí thải.

Quá trình bốc dỡ và tập kết nguyên vật liệu tại công trường xây dựng sẽ gây phát tán bụi ra môi trường xung quanh Bụi chủ yếu phát tán ra từ các nguồn vật liệu như cát, đá, xi măng và một phần từ sắt thép.

Hầu hết loại bụi này có kích thước lớn, nên sẽ không phát tán xa.Vì vậy, chúng chỉ gây ô nhiễm cục bộ tại khu vực nhất là ở khu vực cuối hướng gió Do vậy lượng bụi phát sinh này sẽ tác động trực tiếp tới công nhân tham gia thi công và các hộ dân cư sống xung quanh khu vực dự án.

Tiếng ồn, độ rung phát sinh trong quá trình thi công xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu là tiếng ồn từ các phương tiện vận chuyển, máy trộn bê tông… tham gia trong quá trình xây dựng.

4.3.2 Tác động do nước thải

Nước thải sinh hoạt, một hệ quả của các hoạt động của công nhân tại dự án, đóng vai trò là tác nhân chủ yếu gây nên tình trạng suy giảm chất lượng nguồn nước ở khu vực lân cận Đặc điểm của nước thải sinh hoạt là chứa đựng một hàm lượng đáng kể các thành phần như cặn bã, chất hữu cơ dễ phân hủy, chất dinh dưỡng cũng như vi khuẩn gây bệnh Nếu không được xử lý kịp thời, những thành phần này sẽ trở thành nguồn gốc gây ô nhiễm các nguồn nước mặt và nước ngầm.

Lượng nước mưa chảy tràn trên bề mặt dự án nếu không được tiêu thoát hợp lý cũng có thể gây ứ đọng, cản trở quá trình thi công.

4.3.3 Rủi ro, sự cố môi trường

Hệ thống cấp điện cho các máy móc, thiết bị thi công có thể gây ra sự cố giật, chập, cháy

Ngập úng: Quá trình thi công nếu không được thực hiện đồng bộ có thể xảy ra hiện tượng ngập úng nước mưa do không có khả năng thoát nước tại một số khu vực như hố lắp đặt đường ống, vùng trũng gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và quá trình thi công.

4.3.4 Tác động do chất thải rắn

Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ các hộ gia đình Thành phần rác thải này bao gồm: Thực phẩm, giấy, carton, plastics, gỗ, thủy tinh, can thiếc, nhôm, các kim loại khác, tro, đồ điện tử gia dụng, rác vườn, vỏ xe…

Rác từ các hoạt động buôn bán của các hộ đăng ký kinh doanh trong khu thương mại

- dịch vụ Các loại chất thải từ khu thương mại này bao gồm: Giấy, carton, plastics, gỗ, thực phẩm, rau, củ, quả thừa và hư hỏng, thủy tinh, kim loại, vỏ xe, đồ điện gia dụng. Bùn dư từ hệ thống xứ lý nước thải.

Ngoài ra, chất thải nguy hại như: Dầu nhớt thải, giẻ lau dính dầu nhớt, dung môi từ quá trình bảo trì bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật của dự án như máy phát điện, máy bơm, máy biến thế.Mực in, hộp mực in, chất màu, mực quá hạn sử dụng, ruột viết dính mực,

Tất cả các loại bóng đèn huỳnh quang, bình xịt phòng, bình ắc quy và pin sau khi đã hết công năng sử dụng phải được thu gom và quản lý cẩn thận tại các khu chung cư và khu ẩm thực Bởi đây là những loại rác thải nguy hại, có thể gây ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khỏe con người nếu không được xử lý đúng cách.

TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ

Lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án dựa trên các tiêu chí

Để thiết lập, tổ chức và vận hành bộ máy quản lý dự án có hiệu quả cần phân tích, cân nhắc để lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án phù hợp với tính chất và quy mô của dự án.

Dự án Shophouse mang tính chất đặc thù vì phụ thuộc nhiều vào cấu trúc nguồn lực, quy trình, vốn.

Theo Mục II.2 phụ lục 1 Nghị định 59/2015 NĐ-CP về phân loại dự án đầu tư, dự án Shophouse KNL thuộc dự án nhóm B (với tổng mức đầu tư từ 120 - 2.300 tỷ đồng).

- Thời gian thực hiện dự án dự kiến khoảng 1 năm 6 tháng

(từ tháng 7/2023 - tháng 12/2024) với tổng số căn Shophouse là 44 căn.

- Với tổng số vốn dự kiến: 256.072.506.000 VND.

Quan hệ sở hữu và chủ thể của quan hệ sở hữu:

Quan hệ sở hữu là quan hệ giữa người với người trong quá trình chiếm hữu các của cải vật chất trong một chế độ xã hội nhất định Quan hệ sở hữu có ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với vật, tài sản

Chủ thể của quyền sở hữu là những người tham gia quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu Cụ thể, đối với dự án Shophouse KNL:

+ Quyền chiếm hữu thuộc về chủ đầu tư dự án.

+ Quyền sử dụng thuộc về chủ đầu tư và khách hàng mua sản phẩm.

+ Quyền định đoạt đối với vật, tài sản thuộc khách hàng đã mua sản phẩm.

Mức độ rủi ro và phức tạp của dự án:

Trong mỗi dự án đều tồn tại mức độ rủi ro và sự phức tạp Mức độ rủi ro, phức tạp thấp hay cao còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như yếu tố con người, thiên nhiên,…

Cơ cấu tổ chức vận hành dự án

5.2.1 Tổ chức quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án

Cơ cấu bộ máy quản lý thực hiện đầu tư dự án được minh họa qua hình ảnh

Dự án áp dụng mô hình trực tuyến - chức năng

Hình 5 1 Sơ đồ tổ chức quản lý thực hiện dự án

Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật và người đầu tư về toàn bộ chất lượng, tiến độ công trình cũng như chi phí vốn đầu tư theo quy định của pháp luật Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi và yêu cầu các đơn vị nhà thầu thi công dừng thi công xây dựng và yêu cầu khắc phục hậu quả khi có vi phạm các quy định về chất lượng công trình, về an toàn cũng như vệ sinh môi trường Chủ đầu tư có quyền thực hiện hoặc thuê tất cả các công việc trong chu trình đầu tư, được quyền thẩm định dự án, được kí kết các hợp đồng.

Tư vấn quản lý dự án xây dựng có trách nhiệm và nhiệm vụ vô cùng quan trọng đó là thực hiện việc đóng góp ý kiến và tham mưu cho các nhà thầu về công tác quản lý dự án một cách chặt chẽ, cách sử dụng nguồn vốn một cách hợp lý và hiệu quả.

Tư vấn giám sát là quá trình kiểm tra, giám sát thường xuyên - liên tục và có hệ thống trong suốt quá trình thi công nhằm đảm bảo chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh môi trường

Nhà thầu thi công là đơn vị có đủ năng lực để thực hiện thi công và xây dựng công trình cho chủ đầu tư Họ có chức năng ký kết hợp đồng với chủ đầu tư về toàn bộ nội dung thi công liên quan đến dự án.

5.2.2 Tổ chức bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành dự án

Hình 5 2 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành dự án

Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban và bộ phận:

Ban giám đốc: Điều hành quản lý tất cả các hoạt động kinh doanh của Shophouse.

Thiết lập chính sách cho công ty và giám sát các quản lý của công ty Chịu trách nhiệm về toàn bộ kết quả hoạt động kinh doanh, phối hợp công việc của các bộ phận cũng như là người đại diện để liên hệ với các cơ quan, tổ chức bên ngoài

Ban quản lý: Có chức năng tham mưu, đề xuất giúp chủ đầu tư thực hiện việc quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản của thị trường, thực hiện việc quản lý, giám sát các hoạt động xây dựng của dự án đã được hội đồng quản trị phê duyệt.

Bộ phận kế toán - tài chính: Tổ chức thực hiện chiến lược tài chính Kiếm soát các chi phí hoạt động của Shophouse, tổ chức hệ thống chứng từ kế toán, kế toán vấn đề thu chi, kiếm tra các hóa đơn chi tiêu và mua hàng của khách.

Bộ phận hành chính - nhân sự: Là phòng tham mưu, giúp việc cho Ban giám đốc thực hiện các chức năng quản lý công tác tổ chức, nhân sự, hành chính, pháp chế, tổ chức tiếp nhận, quản lý đội ngũ cán bộ, công nhân Chịu trách nhiệm trước Ban giám đốc về các hoạt động.

Bộ phận kỹ thuật vận hành: Thực hiện chức năng quản lý cơ sở vật chất kỹ thuật của Shophouse, cũng cấp các điều kiện kỹ thuật cần thiết để Shophouse hoạt động bình thường và đảm bảo chất lượng dịch vụ.

Bộ phận lễ tân: Tiếp đón khách, hướng dẫn khách làm thủ tục mua bán căn hộ Các điện thoại viên chịu trách nhiệm về thông tin liên lạc, phục vụ nhu cầu, thắc mắc của khách hàng.

Bộ phận an ninh có nhiệm vụ đảm bảo an toàn cho khách hàng và tài sản của khách, bao gồm cả trang thiết bị và cơ sở vật chất của Shophouse.

Dự kiến nhân sự và chi phí nhân lực thực hiện dự án

5.3.1 Dự kiến nhân sự và cơ cấu lao động trong thời gian bán căn hộ ĐVT: 1000đ

STT Chức danh Số lượng Lương người/tháng Lương /tháng

Các Khoản Trích Nộp Theo Lương 23.5% 437,100

Bảng 5 1 Bảng bố trí nhân sự trong thời gian bán căn hộ

5.3.2 Chế độ làm việc của người lao động

Người lao động sau khi đã thử việc, nếu đáp ứng yêu cầu và đủ năng lực sẽ được ký hợp đồng trở thành nhân viên chính thức và nhận được những chế độ sau:

-Tham gia BHYT, BHXH, BTTN của công ty, nhận mức lương theo năng lực của từng nhân viên.

-Người lao động được nghỉ làm việc, hưởng nguyên lương vào những dịp lễ, tết,…

-Được trang bị đầy đủ công cụ bảo hộ lao động và những biện pháp để đảm bảo an toàn cho người lao động trong quá trình làm việc.

-Được tham gia các chương trình hướng dẫn và đào tạo an toàn thường niên cho người lao động.

-Được tham gia khám sức khỏe thường niên

-Thời gian làm việc: không quá 8h/ngày, không quá 40h/tuần; riêng đối với nhân viên bảo vệ và nhân viên vệ sinh môi trường: làm việc cả tháng, 8h/ngày

-Người sử dụng lao động có quyền quy định thời giờ làm việc theo ngày hoặc tuần, nhưng phải thông qua trước cho người lao động biết

-Thời giờ làm việc hằng ngày được rút ngắn từ 1-2h đối với những người làm công việc đặc biệt nặng nhọc, độc hại, nguy hiểm theo danh mục do Bộ Lao động Thương binh và Xã hội và Bộ Y tế ban hành.

-Nhân viên được sử dụng máy móc phục vụ cho mục đích công việc.

-Số ngày nghỉ hằng năm được tăng thêm theo thâm niên làm việc đối với người sử dụng lao động, cứ năm năm được nghỉ thêm 1 ngày

-Riêng đối với phụ nữ, có chế độ thai sản riêng.

Tuyển dụng và đào tạo

 Quá trình tuyển dụng được thực hiện qua các bước:

-Xác định nhu cầu về nhân lực cần tuyển dụng cũng như mức lao động.

-Tìm ra những người có đủ năng lực thực hiên thành công dự án, dựa trên nguyên tắc tính minh bạch và cạnh tranh.

-Yêu cầu đầy đủ về trình độ chuyên môn, sức khỏe, ngoại hình, kĩ năng, ngoại ngữ, giao tiếp, hợp tác, làm việc theo nhóm, kinh nghiệm,… và những yếu cầu khác đáp ứng như cầu của dự án.

-Thông báo tuyển dụng qua các phương tiện truyền thông, internet, trung tâm giới thiệu việc làm, văn phòng dịch vụ lao động, tuyển sinh viên tốt nghiệp từ các trường đại học và các hình thức khác

-Tiếp nhận và phân loại hồ sơ ứng viên.

-Tổ chức tuyển chọn trực tiếp

-Thông báo kết quả trúng tuyển cho người được tuyển dụng.

-Theo hình thức này chủ đầu tư phải có bộ máy quản lý dự án có đủ năng lực chuyên môn phù hợp Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao.

- Do nhu cầu ngày càng cao, đổi mới và phong phú hơn cộng với những đòi hỏi yêu cầu tiêu chuẩn ngày càng khắt khe hơn nên việc đào tạo nhân lực là việc thiết yếu, ngoài

Với sự phát triển vượt bậc của nền công nghiệp 4.0, các thiết bị và cơ sở vật chất kỹ thuật ngày càng được hiện đại hóa Điều này tạo ra nhu cầu cấp thiết trong việc đào tạo đội ngũ lao động có đủ năng lực để vận hành và khai thác hiệu quả hệ thống máy móc tân tiến.

Nhân viên mới sau khi được tuyển dụng sẽ tham gia khóa đào tạo ngắn hạn trong thời gian thử việc và học việc kéo dài 2 tháng Chương trình đào tạo này cung cấp kiến thức chuyên môn phù hợp với vị trí công việc, giúp nhân viên nắm vững nghiệp vụ và nâng cao năng lực làm việc hiệu quả.

- Bên cạnh đó, Shophouse cũng có chương trình đào tạo dài hạn dành cho các nhân viên cấp quản lý hay nhân viên kỹ thuật

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ của dự án

Cơ sở tính toán

- Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.

- Đơn giá và định mức các loại chi phí cơ bản được xác định phù hợp yêu cầu về quy mô và cấp công trình, phù hợp với giá cả và điều kiện cụ thể của địa phương tại thời điểm lập dự án và các Nghị định, thông tư hướng dẫn, quyết định của Bộ xây dựng Để lập tổng mức đầu tư ta dựa trên các văn bản pháp luật sau:

- Căn cứ Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021, của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng:

- Thông tư 12/2021/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 31/08/2021 hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

- Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 14/01/2022 của Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2018;

- Nghị định 63/2014/NĐ-CP ngày 26/06/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu;

- Thông tư 209/2016/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 10/11/2016 - Thông tư 210/2016/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 10/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng

- Thông tư 210/2016/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 10/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng

- Các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án

Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình Tổng mức đầu tư bao gồm:

- Chi phí quản lý dự án.

Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau:

TMĐT = G HT ,T Đ C + G XD + G TB + G QLDA + G TV + G K + G DP Trong đó: TMĐT : Tổng mức đầu tư của dự án.

G HT ,T Đ C : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

G XD : Chi phí xây dựng.

G TB : Chi phí thiết bị.

G QLDA : Chi phí quản lý dự án

G TV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.

G DP : Chi phí dự phòng. ĐVT: 1000 đồng

STT Chi phí Thành tiền

3 Chi phí quản lý dự án 2,143,506 2,143,506 0.8%

5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4,951,731 5,446,904 2.1%

8 Lãi vay trong thời gian xây dựng

Bảng 6 1 Cơ cấu tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư của dự án là 256,072,506 Nghìn đồng

(Xem bảng tổng hợp tổng mức đầu tư dự án tại PL13 : Tổng hợp tổng mức đầu tư xây dựng công trình)

Tổng chi phí đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng (115,745,987), chi phí thiết bị (1,667,138), chi phí mua đất (94,710,000), chi phí QLDA (2,143,506), chi phí tư vấn (5,446,904), chi phí khác (5,094,862), chi phí dự phòng (24,324,464) và lãi vay trong thời gian xây dựng (6,939,645).

Hình 6 1 Biểu đồ cơ cấu Tổng mức đầu tư

6.2.2 Kế hoạch huy động vốn a Nguồn vốn

Tổng mức đầu tư của dự án là: 256,072,506 Nghìn đồng Nguồn đầu tư được chủ đầu tư huy động và phân bổ theo thời gian thực hiện dự án theo quy định một cách hợp lý Đảm bảo cho dự án thực hiện đúng tiến độ và đạt hiệu quả cao nhất, đảm bảo cho sự thành công của dự án.

Trong thời gian xây dựng, nhu cầu sử dụng vốn, kế hoạch vay vốn dựa vào bảng tiến độ thi công công trình Từ đó có kế hoạch rút vốn cho từng tháng.

Trong thời gian kinh doanh, dựa vào cân đối thu chi và sau khi trích lập các quỹ cần thiết sẽ có kế hoạch huy động phù hợp.

Dự án có vốn đầu tư ban đầu từ hai nguồn: vốn tự có chiếm 137.272.469 nghìn đồng (54%) và vốn vay chiếm 118.800.036 nghìn đồng (46%) Lãi suất huy động vốn vay là 9,6%/năm.

- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả dồn bao gồm cả gốc lẫn lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.

CƠ CẤU NGUỒN VỐN CAPITAL STRUCTURE

Tỉ lệ vốn chủ (137,272,469) Tỉ lệ vốn vay (118,800,036)

Hình 6 2 Biểu đồ cơ cấu nguốn vốn b Kế hoạch huy động vốn

- Để đảm bảo nhu cầu sử dụng vốn xuyên suốt trong suốt quá trình thực hiện dự án, cần đảm bảo tiến độ phân bổ vốn phù hợp, hợp lý nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án Dự án thực hiện trong 1 năm 6 tháng từ tháng 7 năm 2023 đến hết năm 2024 Dự án sử dụng vốn chủ trong 6 tháng đầu tiên từ tháng 7 năm 2023 đến hết năm 2023 và giải ngân vốn vay từ tháng 1 năm 2024 đến khi kết thúc dự án

Quý 3/2023 Quý 4/2023 Quý 1/2024 Quý 2/2024 Quý 3/2024 Quý 4/2024 0

KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN CAPITAL RAISING PLAN OF THE PROJECT

Hình 6 3 Kế hoạch giải ngân của dự án

(Chi tiết tại PL15 : Bảng kế hoạch huy động vốn)

6.2.3 Kế hoạch phân bố vốn đầu tư

Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện đầu tư và cơ cấu nguốn vốn, ta lập tiến độ phân bổ vốn đầu tư xây dựng theo từng tháng.

Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng thể hiện ở Bảng 6.2: ĐVT: 1000 đồng

STT Các hạng mục chi phí Tộng cổng Năm 2023 Năm 2024

3 Chi phí sử dụng đất 94,710,000 37,884,000 56,826,000

4 Chi phí quản lý dự án 2,143,506 714,502 1,429,004

5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5,446,904 3,315,398 2,131,506

8 Lãi vay trong thời gian xay dựng 6,939,645 - 6,939,645

B Kế hoạch huy động vốn 256,072,506 51,132,800 204,939,705

C Cân đối đầu tư và huy động vốn A-B - - -

Bảng 6 2 Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn.

Trong suốt quá trình dự án xây dựng, dựa trên tiến độ thực tế, doanh nghiệp sẽ lập kế hoạch vốn và kế hoạch huy động vốn theo từng quý Song song đó, khi dự án đi vào hoạt động, doanh nghiệp sẽ dựa vào cân đối doanh thu và chi phí để lập kế hoạch trả nợ phù hợp Do vậy, việc huy động vốn cho dự án không còn là bài toán khó khăn.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Cơ sở tính toán

Thông tư 28/2017/TT-BTC ngày 25/05/2017 của Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 2/6/2015 của Bộ Tài Chính quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

Thông tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;

Thông tư số 10/VBHN-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

Quyết định số 959/QĐ-BHXH ngày 09/9/2015 quyết định về việc ban hành quy định quản lý thu BHXH, BHYT, quản lý sổ BHXH, thẻ BHYT.

Xác định các bảng tính

7.2.1 Kế hoạch và trả nợ vay trả nợ của dự án

Dựa vào bảng tiến độ đầu tư của dự án, xác định được nhu cầu vốn và kế hoạch vay vốn Từ đó có kế hoạch sử dụng vốn tự có và vốn vay phù hợp với khả năng tài chính của công ty, giảm thiểu tối đa số tiền phải trả lãi vay và tính toán thời hạn trả nợ gốc.

Dự án bắt đầu từ tháng 7 năm 2023, và việc vay vốn bắt đầu từ tháng 1 năm 2024, vì dựa vào nguồn vốn chủ sở hữu của Chủ đầu tư bỏ ra Từ tháng 7 năm 2023 đến tháng 12 năm 2023, chi phí đầu tư chưa lớn nên dự án sẽ sử dụng vốn chủ sở hữu để chi trả Kế hoạch vay vốn từ ngân hàng thương mại bắt đầu từ tháng 1 năm 2024 Tổng mức đầu tư là 256,072,506 nghìn đồng, trong đó 137,272,469 nghìn đồng là vốn tự có và 118,800,036 nghìn đồng là vốn vay từ ngân hàng thương mại Sacombank.

Bắt đầu trả nợ cả gốc và lãi theo phương pháp trả nợ theo năng lực chủ đầu tư, kể từ khi dự án đi vào hoạt động kinh doanh Chọn thời gian trả nợ là 05 năm, thời gian ân hạn là 0 năm dựa vào nguồn trả nợ (Khấu hao và lợi nhuận sau thuế), vừa đảm bảo khả năng trả nợ tốt, giữ uy tín với nhà tài trợ, vừa đảm bảo dự án sẽ giữ lại được một ít lợi nhuận nhất định để đầu tư Kế hoạch trả nợ được thể hiện qua biểu đồ sau:

KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ PAYMENT OF DEBT PLAN

N gh ìn đ ồn g (T ho us an d do ng )

Hình 7 1 Kế hoạch trả nợ của dự án

Lãi vay phát sinh trong giai đoạn xây dựng được tính vào tổng mức đầu tư dự án theo Thông tư 11/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng Sau khi hoàn thành công trình, doanh nghiệp sẽ thu hồi khoản lãi vay này bằng cách trích khấu hao theo quy định tại Thông tư 45/2018/TT-BTC về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

(Xem chi tiết diễn giải kế hoạch vay và trả nợ ở Phụ lục 19 Bảng kế hoạch vay và trả nợ).

7.2.2 Xác định doanh thu dự án

Dự kiến giá bán sản phẩm của dự án:

Giá căn hộ căn hộ của dự án được xác định dựa vào nhu cầu thị trường và giá tham khảo căn hộ của dự án tương tự ĐVT: 1000 đồng

Loại căn hộ Đơn vị Giá

Bảng 7 1 Giá căn hộ Nhà phố thương mại – KNL Shophouse

7.2.3 Xác định chi phí của dự án ĐVT: 1000 đồng

Tiền lương và các khoản theo lương

Chi phí khác (Quảng cáo, đào tạo,…)

Chi phí hoa hồng (1% DT)

Chi phí điện nước (2% DT) 1,909,712 1,676,780 2,205,420 1,106,840 545,160

Tổng chi phí (Không VAT) 4,541,012 4,267,317 4,888,469 3,597,637 2,937,663 Tổng chi phí (Có VAT) 4,765,403 4,464,338 5,147,605 3,727,691 3,001,719

Bảng 7 2 Các hạng mục chi phí của dự án – KNL Shophouse

Chi phí lương bộ máy quản lý và nhân viên của chung cư được được xác định bằng cách tham khảo mức lương tương ứng của từng vị trí trong các dự án nhà phố tương tự đã làm Các khoản trích nộp theo lương được lấy bằng 23.5% chi phí lương theo quy định của Luật bảo hiểm.

Chi phí hoạt động kinh doanh gồm có chi phí dụng cụ và nguyên vật liệu Chi phí hoạt động kinh doanh được tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu của khối tương ứng Chi phí marketing và chi phí đào tạo cũng được tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu của dự án.

Các khoản mục chi phí kinh doanh hằng năm của dự án được thể hiện ở Bảng 11

(Xem chi tiết diễn giải tính toán chi phí sản xuất hằng năm của dự án ở Phụ lục 17. Bảng chi phí hoạt động kinh doanh của dự án).

7.2.4 Báo cáo hiệu quả kinh doanh của dự án

Bảng báo cáo hiệu quả kinh doanh được xây dựng dựa trên tình hình về doanh thu, chi phí và kết quả của các hoạt động khác của dự án Thông qua báo cáo này để đánh giá được tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, từ đó cho biết thông tin lãi hoặc lỗ trong vòng đời hoạt động của dự án

(Xem chi tiết diễn giải tính toán lãi - lỗ hằng năm của dự án ở Phụ lục 21 Báo cáo lãi lỗ hằng năm của dự án theo quan điểm chủ đầu tư).

7.2.5 Nguồn trả nợ và khả năng trợ của dự án

Nguồn trả nợ của dự án bao gồm lợi nhuận sau thuế, trả lãi vay và quỹ khấu hao tài sản cố định Khả năng trả nợ được đánh giá thông qua hệ số trả nợ dài hạn (DSCR) Trong năm đầu khai thác, DSCR của dự án là 1.545 > 1, cho thấy khả năng trả nợ mạnh mẽ Điều này giúp các tổ chức tín dụng an tâm chấp thuận cho dự án vay vốn, đảm bảo tính an toàn tài chính.

KHẢ NĂNG TRẢ NỢ PAYMENT OF DEBT ABILITY

Hình 7 2 Khả năng trả nợ của dự án

(Xem chi tiết diễn giải tính toán nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án ở Phụ lục 20 Bảng khả năng trả nợ hằng năm của dự án).

Phân tích hiệu quả tài chính theo quan điểm chủ đầu tư

Phân tích hiệu quả tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư nhằm xem xét dòng tài chính chi cho dự án và các lợi ích thu được, đi kèm với chi phí cơ hội của vốn cổ đông đóng góp vào dự án, coi vốn vay là khoản thu, trả vốn vay và lãi là khoản chi Theo quan điểm này, nhà phân tích quan tâm đến các loại nguồn tài trợ sử dụng cho dự án và ảnh hưởng của nó đối với dự án Chủ đầu tư quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại cho mình sau khi đã thanh toán nợ vay Qua tính toán dòng ngân lưu, ta được các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án theo quan điểm chủ sở hữu.

(Ngân lưu tài chính dự án theo quan điểm chủ đầu tư được thể hiện chi tiết tại Phụ lục 6 Bảng ngân lưu của dự án theo quan điểm chủ đầu tư).

- Trong đó đã tính ra các chỉ số NPV, IRR.

+ Giá trị hiện giá thu hồi ròng NPV: NPV = 8,497,392 nghìn đồng > 0: Dự án được chấp nhận.

+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: IRR = 17.526%> Chi phí vốn chủ sở hữu re = 15%: Dự án được chấp nhận.

+ Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu: 3 năm 8 tháng

LŨY KẾ HIỆN GIÁ NGÂN LƯU (QUAN ĐIỂM CĐT)

ACRUAL NET PRESENT VALUE (INVESTER OPINION)

LŨY KẾ HIỆN GIÁ NGÂN LƯU

Hình 7 3 Lũy kế hiện giá ngân lưu (quan điểm chủ đầu tư)

Kết luận: Từ kết quả đánh giá ngân lưu theo quan điểm Chủ đầu tư ở trên cho thấy rằng dự án Nhà phố thương mại – KNL shophouse khả thi, có lợi nhuận chấp nhận được và đáng đầu tư

Phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan (công suất, giá bán và chi đầu tư), là phương pháp nghiên cứu mối quan hệ giữa các đại lượng đầu vào không an toàn và đại lượng đầu ra

Các đại lượng đầu ra cần phân tích: Chỉ tiêu hiện giá thu hồi ròng (NPV), tỷ suất thu lợi nội bộ (IRR), thời gian hoàn vốn (Thv).

7.4.2 Phân tích độ nhạy của dự án

Trong tính toán phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án thì việc xác định suất chiết khấu của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc đánh giá dự án đầu tư.Suất

Tỷ lệ chiết khấu dự án 3N8T được xác định dựa trên chi phí sử dụng vốn của dự án và quan điểm phân tích tài chính của từng dự án.

STT CHỈ TIÊU ĐƠN VỊ GIÁ TRỊ

1 Hiện giá thu hồi ròng NPV Đồng 8,497,392

2 Suất thu hồi nội bộ IRR % 17.526%

Bảng 7 3 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư

Trong quá trình hoạt động dự án sẽ chịu nhiều yếu tố tác động cùng một lúc làm thay đổi lợi ích của dự án, vì vậy ta phải xem xét yếu tố độ nhạy dưới tác dụng của nhiều yếu tố một lúc Để thực hiện thao tác này ta sẽ tiến hành phân tích độ nhạy trên phần mềm Excel với bảng tính 1 chiều.

Thv 3 N 8 T Không khả thi Không khả thi 3 N 8 T 2 N 12 T 2 N 8 T

Bảng 7 4 Độ nhạy 1 chiều theo giá bán

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% ẢNH HƯỞNG GIÁ BÁN CĂN HỘ ĐẾN NPV VÀ IRR

EFFECTS OF APARTMENT PRICE TO NPV AND IRR

Hình 7 4 Ảnh hưởng của giá bán đến NPV và IRR

Thv 3 N 8 T 2 N 1 T 2 N 7 T 3 N 8 T Không khả thi Không khả thi

Bảng 7 5 Độ nhạy 1 chiều theo chi đầu tư

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% ẢNH HƯỞNG CHI ĐẦU TƯ ĐẾN NPV VÀ IRR EFFECTS OF INVESTMENT TO NPV AND IRR

Hình 7 5 Ảnh hưởng của chi đầu tư đến NPV và IRR

Kết luận: Khi các nhân tố đầu vào thay đổi đều ảnh hưởng đến các yếu tố đầu ra và theo kết quả tính toán trên ta thấy rằng khi thay đổi giá bán và chi đầu tư thì NPV và IRR đều biến động Như vậy cho thấy hai yếu tố giá bán và chi đầu tư khá nhạy, và cả hai yếu tố này có tỉ lệ nhạy như nhau

Trong phân tích tài chính dự án, sử dụng dòng ngân lưu chứ không sử dụng lợi nhuận như là cơ sở để đánh giá dự án Bởi lợi nhuận không phản ánh chính xác thời điểm thu tiền và chi tiền của dự án, vì vậy không phản ảnh một cách chính xác tổng lợi ích của dự án theo thời giá tiền tệ Ngân lưu (dòng tiền tệ) là bảng dự toán thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của dự án, bao gồm các khoản thực thu (ngân lưu vào), khoản thực chi (ngân lưu ra) của dự án tính theo từng năm.

Dòng ngân lưu ròng = Dòng ngân lưu vào - Dòng ngân lưu ra

+ Ngân lưu vào: gồm doanh thu, thu hồi vốn lưu động, nhận nợ vay Vốn lưu động được coi như phần vốn đầu tư ở thời điểm đầu Trong quá trình khai thác dự án nó luân chuyển không ngừng thể hiện trong các xuất quỹ Cuối dự án, vốn lưu động lại quay về như thu nhập Do đó năm cuối cùng của dự án phải thu hồi vốn lưu động trong dòng ngân lưu vào.

+ Ngân lưu ra: gồm chi đầu tư, thuế nộp cho nhà nước, chi phí hằng năm và trả nợ (cả nợ gốc lẫn lãi vay).

(Xem chi tiết diễn giải tính toán vốn lưu động của dự án ở Phụ lục 22 Bảng ngân lưu của dự án theo quan điểm chủ đầu tư).

7.4.3 Phân tích kiểu bán của dự án

Dựa vào quy mô cùng với vị trí và tập khách hàng nhắm đến của dự án được chia làm

Kiểu bán Năm bán Công suất bán

Bảng 7 6 Các kiểu bán của dự án

KỊCH BẢN 1 KỊCH BẢN 2 KỊCH BẢN 3

CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH THEO KIỂU BÁN CĂN HỘ RESULTS OF FINANCIAL INDICATORORS BY SELLING SCRIPT

Hình 7 6 Chỉ tiêu tài chính theo kiểu bán của dự án

Qua 3 kiểu bán trên ta thấy được kiểu bán 3 là kịch bản tốt nhất của dự án đạt được mang về NPV là 23,87 tỷ đồng và chỉ cần chưa đến 3 năm để hoàn vốn dự án Kiểu bán 2 là kịch bản xấu nhất của dự án NPV chỉ đạt 2,94 tỷ đồng và cần đến gần 5 năm để hoàn

70 vốn Cuối cùng kiểu bán thứ 1 là kịch bản khả thi nhất của dự án với NPV đạt 8,49 tỷ đồng và chỉ mất 3 năm 8 tháng để hoàn vốn cùng với IRR đạt 18%.

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN

Giá trị gia tăng dự án tạo ra mỗi năm và cho cả đời dự án

Giá trị gia tăng trong nước là khoản chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra. Giá trị gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp vào tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn Trong đó, giá trị đầu ra của dự án gồm: giá trị dịch vụ của dự án tạo ra Trong khi đó, giá trị đầu vào là vốn đầu tư của dự án và giá trị đầu vào vật chất.

(Xem chi tiết diễn giải của dự án ở Phụ lục 25 Đóng góp cho ngân sách nhà nước).

Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước

Các khoản nộp từ dự án vào ngân sách nhà nước là thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế môn bài Chi tiết ở bảng dưới đây. ĐVT : 1000 đồng

STT Đóng góp ngân sách

Bảng 8 1 Đóng góp ngân sách nhà nước

Các lợi ích kinh tế xã hội khác

Dự án Nhà phố thương mại – KNL Shophouse sẽ cung ứng nhiều lựa chọn dịch vụ tiện ích cho khách du lịch, mở ra cơ hội đầu tư cho các cá nhân trong khu vực và nâng cao giá trị cảnh quan nơi đây.

Khi dự án đi vào hoạt động sẽ tạo công ăn việc làm cho người lao động hoạt động trong ngành xây dựng cũng như lao động của thành phố, tạo được công ăn việc làm cho nhiều lao động, nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống của người lao động, nâng cao dân trí và đào tạo tay nghề Góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là du lịch của thành phố Đà Nẵng.

Dự án đi vào hoạt động cũng phù hợp với đường lối phát triển chung của đất nước, phù hợp với mục đích phát triển kinh tế xã hội của Đà Nẵng trong thời gian tới, tạo ra cơ sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ.

Như vậy, hàng năm dự án đóng góp một phần đáng kể cho ngân sách nhà nước và có giá trị sản phẩm gia tăng là khá cao Xét về mặt hiệu quả kinh tế xã hội, dự án có tính khả thi.

Qua quá trình tìm hiểu, phân tích và tính toán ở trên, ta nhận định rằng việc đầu tư dự án Nhà phố thương mại NHT Shophouse là phương án kinh doanh hiệu quả, có khả năng sinh lời và đáng giá về mặt tài chính cũng như xã hội, phù hợp với các định hướng phát triển và cảnh quan của Thành phố Dự án được triển khai và hoàn thành đưa vào hoạt động sẽ có ý nghĩa trong việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị, góp phần xây dựng Đà Nẵng xứng đáng là thành phố đáng sống, trọng điểm du lịch của Việt Nam.

Dự án là một trong những bước cho Công ty Cổ phần Intracom Invest tiếp cận thị trường miền Trung, cụ thể là thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Dự án có tính khả thi cao, không những đạt hiệu quả kinh tế tài chính cho Chủ đầu tư mà còn mang lại hiệu quả kinh tế xã hội, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi môi trường sống trong khu vực, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, góp phần chuyển dịch cơ cấu của địa phương.

Dự án có NPV đạt 8,497 triệu đồng, IRR đạt 17,52%, thời gian hoàn vốn có chiết khấu là 3 năm 8 tháng Dự án đảm bảo các chỉ tiêu hiệu quả tài chính về khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ, an toàn về phương diện đầu tư và lợi nhuận cho Chủ đầu tư.

Dự án đi vào hoạt động sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí và tham quan du lịch của người dân trên cả nước cũng như quốc tế Góp phần tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư dừng chân ở thành phố.

Qua những phân tích cho thấy dự án xây dựng Căn hộ Shophouse NHT là dự án có quy mô tương đối lớn và hiện đại, tính khả thi cao và mang lại nhiều hiệu quả.